25-040 Bijlage 1. Eind evaluatie actieplan

ACTIEPLAN GRONDBEDRIJF EINDEVALUATIE

Gemeente Middelburg Afdeling Leefomgeving April 2019 + UPDATE Juli 2024

INLEIDING In het door de coalitiepartijen PvdA, CDA, SGP, VVD en ChristenUnie opgestelde werkprogramma 2014-2018 was opgenomen dat er in 2014 een actieplan grondbedrijf zou worden gemaakt door een werkgroep, samengesteld uit raad en college. In de zomer van 2014 is door het toenmalig college een voorstel gedaan aan de gemeenteraad om concreet met deze werkgroep aan de slag gegaan. Na besluitvorming hierover door de raad is vanaf begin 2015 door deze werkgroep gewerkt aan een rapport met als titel ‘Van molensteen naar bouwsteen; aanbevelingen voor een gezond grondbedrijf van de gemeente Middelburg’, dat via een initiatiefvoorstel aan de gemeenteraad is voorgelegd. Middels vaststelling van dit initiatiefvoorstel in de raadsvergadering van 8 juni 2015 heeft het college de opdracht gekregen uiterlijk eind 2015 concrete voorstellen te doen op een aantal punten. Dit heeft er toe geleid dat in december 2015 het actieplan grondbedrijf door de gemeenteraad is vastgesteld. Vervolgens is met dit actieplan aan de slag gegaan, waarbij met enige regelmaat aan de gemeenteraad is gerapporteerd over de voortgang. Voor het laatst is dit gebeurd op 4 september 2018. In deze laatste memo is opgemerkt dat de meeste punten uit het actieplan inmiddels zijn afgehandeld of in ieder geval in gang zijn gezet. Begin 2019 zou een eindrapportage volgen met een terugblik en evaluatie.

Deze evaluatie ligt nu voor. Hierbij is de hoofdstukindeling van het actieplan aangehouden. In het voorliggende document zijn per hoofdstuk in een kader de destijds geformuleerde aandachts- en actiepunten benoemd, waaronder de huidige stand van zaken volgt. Als afsluiting volgt een algehele conclusie. UPDATE JULI 2024 Volgens de tekst van de rapportage van april 2019 was dit al de eindrapportage. In de periode 2019-2024 is echter veelvuldig nog naar het actieplan verwezen als beleidsdocument. Gelet daarop bestaat de behoefte nog een keer terug te blikken op het actieplan Grondbedrijf om dit vervolgens formeel af te kunnen sluiten.

2

EVALUATIE

Hoofdstuk 1 | Ontwikkelingen BBV en vennootschapsbelasting Acties → Door de invoering van de vennootschapsbelastingplicht zal het grondbedrijf jaarlijks af moeten dragen over de (fiscale) winst → De aanscherping van BBV-richtlijnen heeft eveneens financiële consequenties voor het grondbedrijf.

Stand van zaken → Eind 2015 was er nog niet veel duidelijkheid over de manier waarop de winst van het grondbedrijf bepaald zou gaan worden ten behoeve van de vennootschapsbelasting. De verwachting werd uitgesproken dat dit pas na 2017 duidelijk zou worden, op het moment dat de fiscus de eerste aangiftes over het jaar 2016 zou gaan beoordelen. De verwachting werd uitgesproken dat er een extra last zou ontstaan voor het grondbedrijf van € 0,1 tot € 0,3 miljoen per jaar. De stand van zaken begin 2019 is als volgt: Inmiddels is de Vpb-aangifte over het jaar 2016 ingediend. Uit deze aangifte blijkt dat de Vpb-last uit de activiteit grondbedrijf negatief is. Het ligt in de verwachting dat deze jaarlijkse last, voortkomende uit deze Vpb-activiteit, de komende jaren lager ligt dan eerder is ingeschat, maar wel zal oplopen omdat de jaarlijkse rentelasten afnemen als gevolg van een lagere boekwaarde. Op het moment dat Vpb-lasten ontstaan uit de Vpb-activiteit grondbedrijf worden deze in het betreffende jaar ten laste van de reserve grondbedrijf gebracht. → Per 1 januari 2016 gelden nieuwe BBV-voorschriften. Ook is er eind 2017 een nadere toelichting gegeven op het aangepaste systeem van tussentijdse winstneming.

Dit heeft de volgende consequenties gehad: Voor grondexploitaties met een looptijd langer dan tien jaar zijn de opbrengsten vanaf jaar elf niet meegenomen in de bepaling van het resultaat. Voor zover dit voor verliesgevende exploitaties zorgde is steeds een voorziening genomen. In de jaarrekening over 2018 is voor Mortiere bedrijventerrein zuid een voorziening gevormd van € 2,5 miljoen. Er geldt een lagere rentelast voor het grondbedrijf. De verwachting werd uitgesproken dat voor 2016 2,6% zou worden doorberekend, voor 2017 2,8% en voor de jaren 2018 en 2019 2,7%. Mede door de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt zijn de rentepercentages uiteindelijk nog lager geworden: 2,3% in 2016, 2,2% in 2017 en 1,9% in 2018. Voor 2019 en de jaren daarna wordt nu rekening gehouden met 2,0%. Complexen die voorheen te boek stonden als niet in exploitatie genomen gronden (niegg) zijn overgeheveld naar de categorie materiele vaste activa (mva). Voor deze complexen geldt dat de rentelasten ten laste van de reguliere exploitatie komen. Het jaarlijkse saldo (verlies of winst, indien (pacht)opbrengsten hoger zijn dan de kosten die zijn gemaakt) wordt verrekend met de reserve grondbedrijf. Complexen in de categorie mva moeten eind 2019 in exploitatie zijn genomen en als dat niet het geval is, worden afgewaardeerd tot de waarde in de huidige bestemming.

Begin 2019 gaat dit nog om de complexen Sint Laurens zuid, noord en oost, Ramsburg Watergang, Cleene Hooge, Oranjepolder, Ramsburg oost, Hazenburg noord 2de fase en Sportlaan 25. Het laatste plan heeft geen boekwaarde. Voor Ramsburg oost en Hazenburg noord 2de fase geldt dat al een bedrag in de voorziening is opgenomen om dit verlies te

3

dekken. Voor de overige locaties zal dit jaar een exploitatieopzet aan de gemeenteraad worden aangeboden, met uitzondering wellicht van de locatie Sint Laurens oost, zoals ook toegelicht in de doorrekening grondbedrijf van februari 2019. Vanaf de jaarrekening over 2017 wordt conform de BBV-voorschriften een hoger bedrag aan tussentijdse winst genomen dan volgens hetgeen hierover in de Nota grondbeleid is opgenomen. Dit zorgt voor iets hogere boekwaarden en iets meer risico in de exploitatieopzetten. Er staat echter ook een hogere reserve grondbedrijf tegenover, zodat er per saldo geen effecten zijn voor de doelstelling uit het actieplan.

-

UPDATE JULI 2024 -

-

-

-

-

Tot nog toe is door de gemeente nog geen af te dragen venootschapsbelasting berekend over de activiteit grondbedrijf. Omdat de vennootschapsbelasting niet per activiteit maar over de gehele gemeente wordt berekend kan het ook zo zijn dat, ondanks dat op basis van de activiteit grondbedrijf in de toekomst belasting wordt berekend, deze toch niet hoeft te worden afgedragen omdat er compensabele verliezen op andere activiteiten bestaan. De BBV voorschriften zijn ondertussen ook weer veranderd. Eerst was dat per 1 juli 2019. Daarna is er in december 2022 een addendum gepubliceerd over hoe omgegaan kan worden met zogenaamde “warme gronden”. In 2023 is door de commissie BBV bovendien een nieuwe notitie grondbeleid gepubliceerd in verband met de invoering van de Omgevingswet per 1 januari 2024. Alle wijzigingen in de notitie die te maken hebben met de Omgevingswet treden in werking gelijktijdig met de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Alle overige wijzigingen treden in werking met ingang van begrotingsjaar 2025. Toepassing met ingang van de jaarrekening 2024 is mogelijk maar niet verplicht. Wijzigingen ten opzichte van de oude voorschriften en notitie hebben o.a.

betrekking op het kostenverhaal, de kostensoortenlijst, het onder voorwaarden in rekening kunnen brengen van financiële bijdragen, hoe om te gaan met “warme gronden” en voorbereidingskosten, vereenvoudiging van renteberekening, winstneming (alleen nog mogelijk als de resterende looptijd 10 jaar of minder is). In de nieuw op te stellen nota grondbeleid zal een en ander verwerkt worden. Er zijn momenteel geen exploitaties waarin opbrengsten zijn opgenomen later dan 10 jaar, met uitzondering van Trekdijk. Voor deze locatie moet nog bezien worden of en in hoeverre de grondexploitatie wordt voortgezet. Een besluit daarover zal worden genomen na het raadsonderzoek over deze locatie en dat zal niet eerder zijn dan in 2025. Voor de rente wordt nu langdurend rekening gehouden met 1,5%. Ten opzichte van eerdere uitgangspunten is dat dus lager en daarmee gunstiger voor het grondbedrijf. Er zijn nog 5 complexen in het grondbedrijf die onder de categorie mva vallen en waarvan de rentelasten ten laste van de reguliere exploitatie komen en een eventueel nadelig of batig saldo in een boekjaar wordt verrekend met de reserve grondbedrijf namelijk Schenge 6-8, Sint Laurens Oost, Cleene Hooge (buiten exploitatie), Ramsburg Oost en Hazenburg Noord 2e fase. Deze complexen zijn gewaardeerd op agrarische waarde.

Met de nota grondbeleid 2021 is het beleid met betrekking tot tussentijdse winstneming in overeenstemming gebracht met de op dat moment van toepassing zijnde BBVvoorschriften.

4

Hoofdstuk 2 | Grondbeleid, grondprijzen en wijze van ontwikkeling Acties → Voor bestaande grondposities blijft het actief grondbeleid van kracht. → Voor nieuwe ontwikkelingen zal per geval een keuze worden gemaakt voor welke vorm van grondbeleid wordt gekozen. → Er vinden de komende jaren geen strategische verwervingen plaats, tenzij gemotiveerd kan worden waarom dit toch gewenst is. → Het uitgangspunt van residueel bepaalde grondprijzen blijft overeind. → Ontwikkelingen vinden bij voorkeur fasegewijs plaats, waardoor voorinvesteringen beperkt blijven. Stand van zaken → In de Nota grondbeleid die eind 2016 door de gemeenteraad is vastgesteld, zijn de in het actieplan geformuleerde uitgangspunten opgenomen: voor bestaande grondposities blijft het actieve grondbeleid van kracht. Tevens is hierin opgenomen dat voor nieuwe locaties per situatie zal worden beoordeeld welke vorm van grondbeleid (facilitair, een tussenvorm of actief) de voorkeur heeft. Dit is ook zo in de praktijk gebracht. Nieuwe locaties die sinds de vaststelling van het actieplan in ontwikkeling zijn gebracht: Rotterdamsekaai: actief; grondeigendom gemeente, planontwikkeling en bouw- en woonrijp maken door Woongoed. Veerseweg: facilitair; eigendom, planontwikkeling en volledige realisatie door AVV. Waterpark Veerse Meer: facilitair; eigendom, planontwikkeling en volledige realisatie door Driestar.

Sportlaan: actief; grondeigendom en bouw- en woonrijp maken door de gemeente, planontwikkeling door Woongoed. Achter de Houttuinen; facilitair; eigendom, planontwikkeling en volledige realisatie door de ontwikkelaar. Seispark; facilitair; eigendom, planontwikkeling en volledige realisatie door Heijmans. → De afgelopen drie jaar zijn enkele stukjes grond verworven op Ramsburg, die benodigd waren op reeds geplande ontwikkelingen mogelijk te maken. → Grondprijzen worden nog steeds in belangrijke mate residueel bepaald, zoals ook in de Nota grondbeleid is opgenomen. In deze tijd van sterk stijgende woningprijzen en bouwkosten, kan qua stijging van de grondprijzen slechts beperkt geprofiteerd worden. → Het plan Rittenburg is opgeknipt in twee fases. Ook de ontwikkeling van Hazenburg noord vindt fasegewijs plaats, doordat het ontwerp zich hier erg goed voor leent. In Mortiere vindt de ontwikkeling ook fasegewijs plaats. Bij de planvorming voor grotere nieuwe projecten wordt er rekening mee gehouden dat een fasegewijze ontwikkeling mogelijk moet zijn. UPDATE JULI 2024 → Voor bestaande grondposities blijft het actief grondbeleid per definitie van kracht. Voor nieuwe ontwikkelingen wordt per locatie bezien wat wenselijk en/of mogelijk is. Sinds 2019 zijn diverse nieuwe locaties in ontwikkeling gebracht zoals bijvoorbeeld Koudekerkseweg 14 (actief), 5

Herstructurering Arnestein (Siloplein, actief), Koudekerkseweg 135 (faciliterend), Churchilllaan (actief), Kruitmolenlaan (actief). → Grondverwerving in het grondbedrijf heeft in de periode 2019-2024 plaats gevonden voor Waterpark Veerse Meer (facilitair). In de pijplijn zitten nog de grondaankoop van het politiebureau aan de Buitenruststraat en mogelijk in Dauwendaele. Verder zijn uitsluitend een aantal nabetalingen op grond van eerdere contracten (Sint Laurens Zuid, Essenvelt), de kosten gemoeid met een ruiltransactie (Essenvelt) en inbreng van grond uit de reguliere exploitatie (Churchilllaan, Koudekerkseweg 14, Kruitmolenlaan) als grondverwerving verantwoord. → In de nota grondbeleid 2021 is een wat meer praktische lijn gekozen voor bepaling van grondprijzen. De residuele waarde is nog steeds van belang maar daarnaast wordt ook vergeleken met andere locaties zowel binnen als buiten de gemeente en is vastgelegd dat grond altijd een bepaalde waarde heeft (zelfs in vervuilde staat) omdat zonder grond nu eenmaal geen project gerealiseerd kan worden. Tevens is het belang van het bieden van zekerheid in de vorm van tijdig vastgestelde grondprijzen zodat zowel de verkoper (gemeente) als koper (projectontwikkelaar, particulier of bedrijf) tijdig zekerheid verkrijgen die nodig is om hun projecten te kunnen realiseren.

→ Naast de in 2019 genoemde plannen worden ook Essenvelt, Sint Laurens en diverse andere plannen fasegewijs ontwikkeld. De bedoeling was om dit in Veersepoort ook te doen maar de verkoop in dit plan ging zo snel dat dit niet nodig was en het plan uiteindelijk in één bouwstroom is gerealiseerd.

6

Hoofdstuk 3 | Voorstel/uitgangspunten voor ontwikkeling Acties → De basisdoelstelling, dat in 2030 de resterende boekwaarde gelijk is aan de reserve Grondbedrijf, kan worden behaald. → De komende jaren worden plannen gemaakt voor Sint Laurens zuid en oost, Veersepoort fase vijf, Grevelingenstraat, Walcherseweg, Cleene Hooge en Trekdijk. → Een grote ontwikkeling op de locatie Sint Laurens oost wordt niet langer voorzien; de mogelijkheden voor een beperkt programma worden onderzocht. → Voor enkele locaties waar de vraag nog niet aantrekt, worden verkoopprijzen verlaagd. Stand van zaken → In de doorrekening van het grondbedrijf die per peildatum februari 2019 is opgesteld, is de verwachting dat in het jaar 2025 het saldo van de reserve grondbedrijf hoger is dan de resterende boekwaarde. → Er wordt gewerkt aan plannen voor de locaties Sint Laurens zuid en noord, Veersepoort fase 5, Rittenburg fase 3 (voorheen Grevelingenstraat genoemd). De locatie Walcherseweg is nu primair in beeld als locatie voor een kerk, aangevuld met twee kavels voor woningbouw. Voor Cleene Hooge is een ontwikkelvisie zo goed als gereed. Voor de locatie Trekdijk is de planvorming stop gezet, omdat een participatieteam ruimte heeft gekregen om te kijken naar alternatieven in plaats van een bedrijventerrein op deze plek.

De prioritering in Sint Laurens is dus iets gewijzigd: noord gaat nu in de tijd voor de locatie ten oosten van het dorp. → Op de locaties Mortiere Bluesroute en Quarleshavenstraat zijn lagere grondprijzen gehanteerd. Dat heeft er toe geleid dat de kavels aan de Bluesroute allemaal zijn verkocht. Ook aan de Quarleshavenstraat in Nieuw- en Sint Joosland zijn na een prijsverlaging kavels verkocht, maar ondanks de prijsverlaging (nu circa 25% goedkoper dan vergelijkbare kavels in bijvoorbeeld Rittenburg) is de vraag hier zeer beperkt. UPDATE JULI 2024 → In de doorrekening van het grondbedrijf die per peildatum februari 2024 is opgesteld, is de verwachting dat in het jaar 2030 een situatie bereikt kan worden waarin de boekwaarde gelijk zou kunnen zijn aan de reserve Grondbedrijf. Dat is later dan in 2019 nog werd verwacht. Dit heeft enerzijds te maken met een crisis op de woningmarkt die als uitgangspunt in deze nota werd aan genomen en anderzijds met programmatische wijzigingen (meer sociale en betaalbare woningen in plaats van duurdere woningen) die op basis van de woondeals in een aantal plannen zijn verwerkt. → Het actieplan grondbedrijf werd in 2014 opgesteld.

Op dat moment leefde de verwachting dat Zeeland op niet al te lange termijn met krimp te maken zou krijgen en dat het dus zaak was de bestaande posities zoveel mogelijk af te bouwen en de boekwaarde hiervan zoveel mogelijk terug te verdienen. De afgelopen jaren is die verwachting erg veranderd, zeker waar het woningbouw betreft, en wordt benadrukt dat er vooral gebouwd moet gaan worden. De in 2014 gekozen strategie past daar niet goed meer bij. Om de woningbouw mogelijk te maken zal de gemeente moeten investeren. Met het oog daarop is in de nota grondbeleid 2021 al een nieuwe norm opgenomen voor wat betreft de reserve grondbedrijf in relatie tot de boekwaarde van de complexen, waarmee de “normale” risico’s opgevangen zouden moeten kunnen worden. De reserve grondbedrijf dient minimaal 10% van de netto boekwaarde van de bouwgrond in 7

exploitatie + 10% van de nog te maken kosten voor deze bouwgrond in exploitatie te zijn. Politieke risico’s als bijvoorbeeld het besluiten om geheel of grotendeels afzien van ontwikkeling van bepaalde locaties kunnen niet op deze manier afgedekt worden. Deze besluitvorming heeft de gemeente wel in eigen hand. In de tabel hieronder wordt per begin 2015, 2019 en 2024 weergegeven hoe de netto boekwaarde van de complexen (bijgeschreven kosten en opbrengsten minus eventueel gevormde verliesvoorzieningen) zich tot elkaar verhoudt. Uit deze tabel wordt duidelijk dat de situatie sinds 2015 en ook 2019 in financieel opzicht sterk verbeterd is. Tijdstip Bruto boekwaarde grondbedrijf in miljoenen € Voorziening grondbedrijf in miljoenen € Netto boekwarde grondbedrijf in miljoenen € Reserve grondbedrijf in miljoenen € Saldo terug te verdienen in grondbedrijf in miljoenen €

1-1-2015

1-1-2019

1-1-2024

128,0 30,4 97,6 0,4 97,2

98,7 18,0 80,7 8,6 72,1

66,8 13,2 53,6 4,2 49,4

→ Het plan Veersepoort fase V is nagenoeg afgerond. Rittenburg III is ook voor een groot deel gereed. Sint Laurens Zuid is in uitvoering en Sint Laurens Noord deels (onlangs is een samenwerkingsovereenkomst met Woongoed en Heijmans gesloten voor het nog te ontwikkelen deel). Cleene Hooge is nog niet in uitvoering. Op een deel van deze gronden is nu een AZC voorzien waarbij de resterende gronden (van het deel dat in exploitatie) is voor woningbouw zullen worden gebruikt. Voor de locatie Trekdijk geldt dat het bestemmingsplan door de Raad van State is vernietigd. De gemeenteraad laat een onderzoek uitvoeren naar de processen rondom Trekdijk en zal daarna besluiten of en in hoeverre ze met deze ontwikkeling verder wil. → Gelet op de veranderingen in de woningmarkt en de woondeals zijn ook de ideeën voor Sint Laurens Oost weer bijgesteld en wordt hier weer aan een grotere ontwikkeling gedacht dan in 2014 (en 2019) het geval was. Tevens is deze locatie in de Omgevingsvisie Middelburg 2050 als pilot benoemd om hier een circulaire wijk te ontwikkelen. → Het plan Nieuwland Zuid is ondertussen volledig verkocht en afgesloten.

8

Hoofdstuk 4 | Verkoop gronden Acties → Gronden waar geen ontwikkeling meer is voorzien, worden verkocht, tenzij deze gebruikt kunnen worden voor gemeentelijke doelstellingen. → Gronden worden aangeboden aan het kavelruilbureau Zeeland, is hiervoor geen interesse dan wordt in principe gekozen voor verkoop bij inschrijving. → Panden die nu worden verhuurd, worden indien mogelijk verkocht op het moment dat deze vrijkomen. → De complexen Verhuurde panden en percelen en Erfpachtsgronden zullen worden overgebracht naar de reguliere exploitatie. Stand van zaken → In het actieplan zijn een aantal locaties benoemd, waar agrarische grond kon worden verkocht, al dan niet via het kavelruilbureau. Eind 2016 heeft een veiling plaatsgevonden, waarna begin 2017 diverse gronden daadwerkelijk zijn geleverd. Ook heeft verkoop via het kavelruilbureau plaatsgevonden. Hieronder is het overzicht van destijds opgenomen, aangevuld met de status. Complex Oppervlakte circa Veerse Meer (Suzannapolder) 100.705 m² Mortiere Vlissingen 159.060 m² Vervangende gronden, 5 locaties 223.221 m² Oranjepolder, grootste deel 120.000 m² Ramsburg oost, strook langs kanaal 52.408 m² Veersepoort noord 42.000 m² Trekdijk, Welzingepolder 120.465 m²

Status Verkocht Verkocht Verkocht (4 locaties), overig wordt betrokken bij Sint Laurens zuid Verkocht Niet verkocht vanwege vervuiling, nu in beeld als zonneweide Verkocht Verkocht

→ Panden die worden verhuurd, worden inden mogelijk verkocht op het moment dat ze vrijkomen. Dit is in enkele gevallen gebeurd. Ook wordt gezocht naar mogelijkheden voor herstructurering. Ook hiervan het overzicht van destijds, aangevuld met de huidige status. Complex Pyramidehoeve

Oppervlakte 15.582 m²

Hart van Ramsburg Herstructurering Arnestein (CZAV)

13.530 m² 19.015 m²

Punt Arnestein

16.783 m²

Kleverskerkseweg 27

2.830 m²

Status Deel van de grond en één woning verkocht; het overige is per eind 2018 overgegaan naar de reguliere exploitatie (voormalige boerderij) Eén loods is verkocht, huur andere gebouwen loopt nog door Eén loods is verkocht; recent is subsidie voor herstructurering verkregen, waarvoor nu plannen gemaakt moeten worden Eén loods is verkocht; de voormalige school is gesloopt, waarna nieuwbouw volgt; het laatste pand is sinds kort leeg, hiervoor wordt gekeken naar de mogelijkheden Huur loopt nog door

→ De complexen verhuurde panden en percelen en Erfpachtsgronden zijn vanuit het grondbedrijf overgeheveld naar de reguliere exploitatie. Dit geldt ook voor de locatie Mortiere west, die langdurig wordt verhuurd als zonneweide. Bij het vaststellen van de jaarrekening over 2018 zal ook het na verkoop nog resterende van het complex Pyramidehoeve overgaan, omdat dit ook een langdurige verhuur betreft zonder dat hier nog ontwikkelplannen voor zijn. Daarmee is (en wordt) de boekwaarde van het grondbedrijf verlaagd.

9

UPDATE JULI 2024 Voor herstructurering Arnestein en Punt Arnestein zijn exploitatieopzetten vastgesteld. Op het Siloplein zijn alle loodsen en percelen verkocht en het openbare gebied is ingericht. Punt Arnestein wordt tijdelijk gebruikt voor de opvang van Oekraïense vluchtelingen en zal verkocht worden nadat deze opvang is beëindigd. Het pand Kleverskerkseweg 27 is verkocht.

10

Hoofdstuk 5 | Toerekening kosten Acties → Aan complexen die nog niet in exploitatie zijn, kunnen door wijziging van de BBVregelgeving vanaf 1 januari 2016 geen kosten meer aan toegerekend worden.

Stand van zaken → Aan complexen die nog niet in exploitatie zijn, worden vanaf 1 januari 2016 inderdaad geen kosten meer toegerekend: • De rentelasten van deze complexen komen ten laste van de reguliere exploitatiebegroting. • Voorbereidingskosten voor planontwikkeling, de doorberekening van algemene (plan)kosten van het grondbedrijf en ambtelijke kosten voor beheer worden jaarlijks op de complexen geboekt. Dit geldt ook voor opbrengsten vanuit het beheer. Bij het opstellen van de jaarrekening wordt het saldo (winst of verlies) verrekend met de reserve grondbedrijf, zodat de boekwaarde constant blijft. UPDATE JULI 2024 → Ongewijzigd. In het kader van de gewijzigde BBV-voorschriften en richtlijnen van de commissie kan bij gelegenheid van het opstellen van de nieuwe nota grondbeleid overwogen worden om de jaarlijkse kosten niet meer rechtstreeks als verlies te nemen maar deze bedragen in een voorziening op te nemen. Indien mogelijk kunnen deze kosten dan bij het vaststellen van een exploitatieopzet alsnog geactiveerd worden. Het voordeel hiervan is dat een beter inzicht in de kosten wordt gehouden, dat deze kosten bij de Vpb-berekening kunnen worden betrokken en dat de reserve grondbedrijf iets minder belast wordt. Daar staat, op het moment dat deze kosten alsnog geactiveerd worden, een iets hoger risico (dat de kosten eventueel niet terugverdiend kunnen worden) tegenover.

11

Hoofdstuk 6 | Tijdelijk beheer gronden en panden Acties Gronden die de komende tijd nog niet worden ontwikkeld of herbestemd worden, maar hier op termijn wel voor in aanmerking komen, worden zoveel mogelijk eenjarig verpacht. Hierdoor worden opbrengsten gegenereerd en wordt tevens bereikt dat de gronden in gebruik blijven. Ditzelfde geldt ook voor gronden die verkocht kunnen worden, maar waarvoor nog geen koper gevonden is. Panden die voor herontwikkeling in aanmerking komen, worden zoveel mogelijk verhuurd. Als echter blijkt dat de instandhouding meer kost dan het oplevert, zullen deze worden gesloopt. Panden die voor verkoop in aanmerking komen, worden in de verkoop gezet zodra ze leeg (komen te) staan. Voor diverse panden geldt dat deze nu kostendekkend worden verhuurd. Dit wordt gecontinueerd tot het moment dat de huurder de huur opzegt, waarna deze panden verkocht kunnen worden. Wordt geen koper gevonden, dan is de insteek deze opnieuw te verhuren.

Stand van zaken Deze werkwijze wordt nog steeds gevolgd. UPDATE JULI 2024 → Binnen het grondbedrijf gaat het voor tijdelijk beheer om 5 complexen die niet in exploitatie zijn (Schenge 6-8, Sint Laurens Oost, Cleene Hooge (het deel wat niet in exploitatie is), Ramsburg Oost en Hazenburg Noord 2e fase). Wel al in exploitatie, echter in afwachting van realisatie en nu dus nog in tijdelijk beheer, zijn Cleene Hooge (deel wat in exploitatie is), Trekdijk, Oranjepolder en delen van Sint Laurens Noord en Zuid

12

Hoofdstuk 7 | Acquisitie Acties → Voor woningbouw is nu nog geen acquisitieplan nodig, de prioriteit ligt hier bij het voorzien in bestemmingsplannen die de bouw van woningen mogelijk maken. → Voor bedrijventerreinen is een acquisitieplan opgesteld.

Stand van zaken → Voor woningbouw is inderdaad nauwelijks acquisitie nodig gebleken, wat uiteraard ook te maken heeft met de krappe woningmarkt. Voor de niet in het zicht liggende locatie Quarleshavenstraat te Nieuw- en Sint Joosland is langs de Oude Rijksweg een verkoopbord geplaatst om deze kavels onder de aandacht te brengen en is tevens een makelaar ingeschakeld, zodat deze kavels ook op Funda te vinden zijn. Om alle (toekomstige) woningbouwlocaties makkelijk vindbaar te maken is de website www.nieuwbouwmiddelburg.nl gerealiseerd. Aan de hand van reacties en inschrijvingen voor nieuwsbrieven merken we dat deze site veel bezocht wordt. → Voor de bedrijventerreinen is de status als volgt: Stand van zaken diverse locaties De gemeente heeft hier nog twee kavels beschikbaar op Veldzigt, één ervan is gereserveerd voor een Middelburgs bedrijf dat een kantoor voor eigen gebruik wil bouwen. De andere kavel zal komen te vervallen. De gemeente heeft op bedrijventerrein Mortiere ruim zes hectare beschikbaar. Van der Valk heeft een hectare aangekocht. Er is overeenstemming over een koopovereenkomst met de politie voor een kavel van circa 1,4 hectare en daarnaast lopen er enkele reserveringen. Mortiere Ensemble is bouwrijp gemaakt en het terrein is nu direct ontsloten op de N57 via de Schietbaan.

Mede naar aanleiding van het verkoopbord zijn er diverse aanvragen en reserveringen geweest, maar er is nog geen kavel verkocht. Op Arnestein de kavel aan de Ohmweg van 4.700 m² in erfpacht uitgegeven aan Van Hese Infra BV. De laatste kavels aan de Grenadierweg zijn bijna allemaal verkocht, er resteert nog één kavel van circa 1.800 m². Afgezien van deze laatste kavel is alle bouwgrond van de gemeente op het bedrijventerrein Arnestein uitverkocht. Voor de voormalige CZAV-locatie heeft de gemeente met succes bij de provincie € 620.000 subsidie aangevraagd voor herstructurering. In 2019 worden plannen gemaakt om de circa twee hectare terrein en gebouwen te verbouwen respectievelijk bouwrijp te maken. Aan de Kleverskerkseweg is in 2018 sloop en nieuwbouw toegepast. Voor de voormalige Utropialocatie die vrijkomt kan dit ook een optie zijn. Op Ramsburg zijn in 2018 diverse kavels aan de Heerlijkheidsweg, Dampoortweg en Oostperkweg verkocht. Er resteren nog bouwkavels (totaal circa 2,2 hectare) aan de Dampoortweg en de Oostperkweg voor kantoren en dienstverlening. Acties Internet >> Er is actuele informatie over bedrijfslocaties, beschikbare kavels, gebruiksmogelijkheden, bereikbaarheid etc. beschikbaar via www.middelburg.nl, www.uwpand.nl (in samenwerking met Impuls en REWIN) en www.impulszeeland.nl.

13

Gedrukte media >> Er is niet geadverteerd in gedrukte media. De respons weegt niet op tegen de hoge kosten voor advertenties. Netwerk vastgoedspecialisten >> Ondernemers die willen investeren laten zich vaak bijstaan door makelaars of projectontwikkelaars. De gemeente onderhoudt intensieve contacten met de regionale makelaars in bedrijfsvastgoed en wisselt informatie met hen uit over beschikbare locaties in Middelburg. Dit biedt soms de mogelijkheid om in contact te komen met eindgebruikers die nog niet in beeld zijn bij de gemeente. Samenwerking Impuls Zeeland >> Een van de belangrijkste taken van Impuls Zeeland is het werven van bedrijven. De afspraak met Impuls is dat de gemeente zorg draagt voor acquisitie onder lokale en regionale bedrijven. Impuls werft bedrijven die nog geen vestiging in Zeeland hebben. Impuls heeft een specifieke zoekopdracht gehad om kandidaten voor kavels op Mortiere en Ramsburg te zoeken. Dat heeft tot op heden nog geen resultaat gehad. Actieve benadering Middelburgse bedrijven >> De gemeente heeft op basis van de cijfers een werkgelegenheidsgegevens een analyse gemaakt van snel groeiende bedrijven. Middelburgse bedrijven die de afgelopen vijf jaar zijn gegroeid zijn actief benaderd en bezocht. Daarbij worden de huisvestingsplannen besproken en worden de beschikbare locaties aangeboden. Dit heeft nog niet geresulteerd in verkoop van kavels.

Inspelen op huisvestingsvragen >> Het is van groot belang om actief in te spelen op huisvestingsvragen van bedrijven die zelf contact zoeken. Ondernemers worden geadviseerd over energiezuinig bouwen, beschikbare bouwlocaties en de mogelijkheden van bestaande panden. Daarnaast helpt de gemeente ondernemers met de voorbereiding van hun bouwproject. Dat heeft onder andere geresulteerd in de verkoop van meer complexe locaties zoals Kleverskerkseweg 1719. UPDATE JULI 2024 → Het actieplan is gemaakt in een tijd dat door velen, waaronder de provincie, in de nabije toekomst krimp werd verwacht. Deze verwachting is niet uitgekomen. Vandaag de dag is het probleem niet gelegen in de vraag, zowel voor woningbouw als voor bedrijventerreinen is die volop aanwezig. Dit geldt niet voor het aanbod. → Voor woningbouw was een acquisitieplan niet nodig en dit is nog steeds zo. Voor bedrijven kan een acquisitieplan pas zin hebben als er aanbod komt. Voor de in de evaluatie van 2019 genoemde plannen geldt : Veldzigt alles verkocht. 1 kavel is herbestemd tot parkeerterrein vanwege de hoge parkeerdruk op het kantorenpark. Bedrijventerrein Mortiere Zuid. Op 1,5 hectare na volledig verkocht. Deze 1,5 hectare zijn alleen nog beschikbaar om problemen voor Middelburgse bedrijven op te vangen. Mortiere Ensemble. Er zullen 2 kavels tijdelijk worden ingericht met woningen.

De overige kavels zijn verkocht of verhuurd Arnestein alles verkocht CZAV-locatie. Herstructurering is grotendeels gereed. Alle te verkopen objecten zijn inmiddels verkocht. Voormalige Utropia locatie. Wordt gebruikt om Oekraïense vluchtelingen op te vangen. Zal daarna weer in verkoop gebracht worden.

14

-

Ramsburg. Er resteren nog bouwkavels (totaal 1700 m2) aan de Heerlijkheidsweg voor 1 of 2 kantoren. Verder is alles verkocht. Alle grondverkopen zijn tot stand gekomen nadat ondernemers de gemeente direct benaderden. Inmiddels is bij veel ondernemers bekend dat de gemeente geen bouwgrond voor bedrijven meer beschikbaar heeft. → Of er nog nieuw aanbod voor bedrijventerreinen komt hangt af van de besluitvorming van de gemeenteraad over Trekdijk

15

Hoofdstuk 8 | Flexibiliteit Acties In het actieplan is opgenomen dat in een vraag gestuurde markt de gemeente zal moeten inspelen op de wensen van individuele kopers, voor zover dit mogelijk is. Dit vraag flexibiliteit in het bestemmingsplan qua woningtypen, aantallen en exacte plaats waar de woningen moeten komen. Ook is de suggestie gedaan voor een experiment met welstandsvrij bouwen en/of organische gebiedsontwikkeling.

Stand van zaken Flexibiliteit in de bestemmingsplannen in nog steeds het uitgangspunt, ook al zijn de marktomstandigheden inmiddels behoorlijk gewijzigd. De behoefte aan welstandsvrij bouwen lijkt niet heel groot te zijn; er zal eerder voor worden gekozen maximaal in te spelen op wensen van toekomstige kopers. In kleine plannen zal dit er toe leiden dat niet alle wensen ingewilligd kunnen worden, in een groter plan is er meer mogelijk door diverse stijlen toe te passen en deze te clusteren.

UPDATE JULI 2024 → Flexibiliteit blijft belangrijk. Zo blijkt bijvoorbeeld het resterende aanbod op enkele locaties (Hazenburg Noord, Essenvelt) niet optimaal aan te sluiten op de huidige vraag en eisen van de woondeals (te veel dure woningen) en wordt bezien hoe dit aangepast kan worden. Voor het overige is de markt momenteel eerder aanbod- dan vraaggestuurd. → Voorbeelden van plannen waar de afgelopen jaren flexibiliteit is toegepast zijn Stromenpoort (flexwoningen in plaats van maatschappelijke voorzieningen), Mortiere Ensemble (voor functies die wel passen maar bestemmingsplanmatig nog niet mogelijk waren zijn procedures gevoerd), Ramsburg Watergang (toevoegen woonzorgproject), Punt Arnestein (tijdelijke opvang Oekraïense vluchtelingen in plaats van bedrijventerrein), Herstructurering Arnestein (meer in bestaande staat verkopen in plaats van zelf opknappen en dan verkopen) en Oranjepolder (aanbod gedaan aan Woningbouwvereniging Arnemuiden voor tijdelijke woningen, mogelijk ook permanent).

16

Hoofdstuk 9 | Uitgifte in erfpacht Acties In het actieplan zijn mogelijkheden voor uitgifte van grond in erfpacht benoemd. Hierbij is gesteld dat de voorkeur uitgaat naar verkoop. Als nadelen van erfpacht zijn benoemd de administratieve last, het risico op niet betalen en het niet bijdragen aan de afbouw van de leningenportefeuille. Opgemerkt is dat in veel gevallen erfpacht voor de kopers geen extra financieringsmogelijkheden biedt, omdat een financierende partij rekening houdt met het feit dat een koper een maandelijkse last aan erfpacht heeft. Om die reden is er ook weinig vraag naar, Concluderend is voorgesteld het beleid te handhaven dat als een koper hier om verzoekt, uitgifte in erfpacht mogelijk is.

Stand van zakendat in een vraag gestuurde markt de gemeente zal moeten inspelen op de is opgenomen Erwensen zijn sinds vaststelling van het actieplan geen aanvragen voor erfpacht vandeindividuele kopers, voor zover dit mogelijk is. Ditgeweest vraag flexibiliteit in hetals het gaat om woningbouw. Alsqua het woningtypen, gaat om bedrijvigheid voorzieningen soms wel bestemmingsplan aantallenen enmaatschappelijke exacte plaats waar de woningenwordt moeten voor erfpacht gekozen. komen. Ook is de suggestie gedaan voor een experiment met welstandsvrij bouwen en/of organische gebiedsontwikkeling. UPDATE JULI 2024 → Ook in de periode 2019-2024 zijn voor woningbouw geen verzoeken gedaan om gebruik te mogen maken van erfpacht. Voor bedrijventerrein gebeurt dit af en toe wel. Ondernemers kiezen er dan vaak voor om de kavel na 5 jaar te hebben gepacht, aan te kopen

17

Hoofdstuk 10 | Herontwikkelingslocaties Acties In het actieplan is de aanname gedaan dat er in de toekomst mogelijk herontwikkelingslocaties in beeld komen, zodat in de woningbouwaantallen daar rekening mee moet worden gehouden (10% van de totale aantallen). Voor bedrijventerrein zou de CZAV-locatie een mogelijkheid zijn, mits hiervoor subsidie kan worden verkregen.

Stand van zaken Herontwikkelingslocaties waarvoor na vaststelling van het actieplan gestart is met planvorming: Sportlaan (voormalige gymzaal), Rotterdamsekaai (voormalige gymzalen), Churchilllaan (voormalige school) en de Morgenster (voormalige kerk). De Arduin-locatie in Rittenburg en het voormalige ROC-gebouw aan de Ravensteijnweg zijn in beeld als locatie voor zorgwoningen. Voor de CZAV-locatie is eind 2018 subsidie verstrekt, dus daarmee is herstructurering voor deze locatie weer actueel. UPDATE 2024 → Omdat er anno nu geen beperkingen meer gelden voor woningaantallen vormen nieuwe herontwikkelingslocaties geen risico meer voor de ontwikkeling van andere locaties als het gaat om aantallen. → De afgelopen periode zijn diverse herontwikkelingslocaties voor woningbouw tot ontwikkeling gekomen. Van de hierboven onder “stand van zaken” genoemde locaties zijn de plannen Sportlaan, Rotterdamsekaai, Morgenster, Arduin-locatie en het voormalige ROC-gebouw aan de Ravensteijnweg gerealiseerd. Aan Churchilllaan wordt gewerkt en momenteel vindt planvorming plaats voor de locatie “Hart van Griffioen”. De herstructurering van de CZAV locatie (Siloplein) is voor de gemeente zo goed als afgerond. Alle te verkopen objecten zijn verkocht.

18

Conclusie De belangrijkste doelstelling van het actieplan, in 2030 een saldo van de reserve grondbedrijf dat hoger is dan de resterende boekwaarde, lijkt gehaald te gaan worden. Volgens de laatste doorrekening van het grondbedrijf al in 2025. Vooral de gewijzigde marktomstandigheden met een sterk toenemende vraag dragen hier aan bij. De belangrijkste risico’s zijn van politieke aard, vooral voor de locaties Cleene Hooge en Trekdijk. Daarnaast is er voorzien in een risicoscenario dat uitgaat van een dip in de markt als gevolg van (te) hoge bouwkosten en daarmee (te) sterk stijgende prijzen. In dat geval kan de doelstelling uit het actieplan net niet binnen de gestelde periode worden gehaald (in de laatste doorrekening voorzien in 2031). CONCLUSIE UPDATE 2024 Terugkijkend kan gesteld worden dat het actieplan voortvarend is uitgevoerd en dat we daarbij geholpen zijn door het herstel van de economie, de steeds maar toenemende vraag naar woningbouw en het sinds enkele jaren vervallen van restrictief beleid van met name de provincie. Wat de politieke risico’s betreft is voor de locatie Cleene Hooge op 1 februari 2024 besloten om voor Cleene Hooge voor woningbouw uitsluitend de gronden te ontwikkelen die zijn opgenomen in de vastgestelde exploitatieopzet. Voor de locatie Trekdijk loopt een raadsonderzoek.

Nadat dit gereed is zal een besluit worden genomen of en zo ja in hoeverre de ontwikkeling van de locatie Trekdijk wordt voortgezet, nu het bestemmingsplan voor deze locatie in 2023 door de Raad van State is vernietigd. Inmiddels is het actieplan grondbedrijf 10 jaar oud en zijn de omstandigheden en inzichten sterk veranderd ten opzichte van 10 jaar geleden. Zo wordt er geen krimp meer verwacht van de woningmarkt en is het niet meer voldoende om bestaande locaties af te bouwen maar juist nodig geworden om steeds nieuwe locaties te ontwikkelen. Het is de vraag of de belangrijkste doelstelling van het actieplan grondbedrijf (om in 2030 een saldo van de reserve grondbedrijf dat hoger is dan de resterende boekwaarde) te hebben, daarmee nog relevant is. In verband daarmee is in de nota grondbeleid 2021 al een nieuwe norm vastgesteld om de omvang van de reserve grondbedrijf op een verantwoorde manier af te stemmen op de risico’s die worden gelopen. Gelet hierop zal, bij gelegenheid van de herziening van de nota grondbeleid, voorgesteld worden om het actieplan Grondbedrijf als beleidsdocument definitief af te sluiten.

19