25-009 rvs Aanwijzen nieuwe woningbouwlocaties + bestendigen voorkeursrecht

raadsvoorstel volgnummer

30 januari 2024 25-009

onderwerp

Aanwijzen nieuwe woningbouwlocaties + bestendigen voorkeursrecht

behandelen in raadscommissie

Ruimte

portefeuillehouder

Rutger Schonis Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Wilbert Dingemanse, Cor Helmendach w.dingemanse@middelburg.nl, c.helmendach@middelburg.nl 0118675424, 0118675234

datum vergadering

programma behandeld door e-mail telefoon

Conceptbesluit

De raad besluit: 1. De locaties Brigdamseweg en Poppenroede zoals aangegeven op de kaarten in bijlage 1 en 2 aan te wijzen als toekomstige woningbouwlocatie; 2. De overige vijf nader onderzochte locaties Trekdijk, Middelburg oost, optoppen van TREF, uitbreiding richting het Veerse Meer en Hof van Tange nu niet aan te wijzen als woningbouwlocatie; 3. Het door het college voorlopig gevestigde voorkeursrecht deels te bestendigen en een voorkeursrecht te vestigen op de in bijlage 4 genoemde percelen; 4. Dit raadsbesluit te verwerken in de eerstvolgende herziening van de Omgevingsvisie. Aanleiding

In de tweede helft van 2023 heeft een groep inwoners van de gemeente Middelburg zich via een inwonerberaad gebogen over de vraag wat geschikte nieuwe woonlocaties zouden zijn voor de periode tot 2040. Op 8 november 2023 is dit advies vanuit het inwonerberaad aan de gemeente aangeboden. Naar aanleiding van dit advies heeft het college eind december 2023 een voorstel voorgelegd aan uw raad, waarover u op 1 februari 2024 heeft besloten. Via een tweetal amendementen is door uw raad besloten om aan de nog nader te onderzoeken locaties enkele locaties toe te voegen. Uiteindelijk was nader onderzoek benodigd naar de volgende zeven locaties: - Arnemuiden: uitbreiding richting het Veerse Meer - Nieuw- en Sint Joosland: Trekdijk - Middelburg inbreiding: Hof van Tange en optoppen TREF - Middelburg uitbreiding: Brigdamseweg, Poppenroede en ‘Middelburg oost’ Op 2 april 2024 is een memo aan uw raad verzonden, met daarin opgenomen het te volgen proces. Aangekondigd is om in twee stappen de locaties nader te analyseren. Door het college is op 12 november 2024 besloten om na afronding van stap 1 op basis van een tussentijdse notitie de locaties Brigdamseweg en Poppenroede voorlopig als woningbouwlocatie aan te wijzen. Toen is op de betreffende gronden ook een voorlopig voorkeursrecht gevestigd. Kort na 12 november bent u hierover via een memo geïnformeerd.

Na deze datum heeft vanuit het college overleg plaatsgevonden met grondeigenaren, omwonenden en andere betrokkenen. Naar aanleiding daarvan is een definitieve notitie vastgesteld (bijlage 3) en is nu dit voorstel aan uw raad voorgelegd. Voorgesteld wordt om een tweetal locaties aan te wijzen en het daarop voorlopig gevestigde voorkeursrecht (deels) te bestendigen. Effect

Met dit besluit ontstaat duidelijkheid op welke locaties de gemeente Middelburg in de periode tot 2040 woningen wil realiseren. Het vestigen van voorkeursrecht zorgt ervoor dat gronden als eerste aan de gemeente aangeboden moeten worden. 1

Argumenten

In de als bijlage 3 bijgevoegde notitie is aangegeven waarom delen van de locaties Brigdamseweg en Poppenroede geschikt zijn als woningbouwlocatie. Beide locaties liggen op acceptabele afstand tot de belangrijkste voorzieningen, al zullen de afstanden met name voor de oudere doelgroep niet optimaal zijn. Met landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten kan op beide locaties rekening worden gehouden. Manco van beide locaties is wel dat het grondeigendom versnipperd is en dat grond van meerdere eigenaren ingebracht zal moeten worden, mocht realisatie van een plan kans van slagen hebben. Er is inmiddels gesproken met grondeigenaren en de bereidheid om in gesprek te gaan over eventuele verwerving is wisselend. Beide locaties zijn niet volledig in beeld voor woningbouw, maar deels. Op de kaarten in bijlage 1 en 2 is aangegeven welke delen voor ontwikkeling in aanmerkingen komen. Voor de locatie Brigdamseweg is dit op basis van de verkregen input uit de inspraak gewijzigd en kleiner gemaakt ten opzichte van het voorlopige besluit van 12 november 2024: geadviseerd wordt om enkel het zuidelijk deel van dit gebied tot ontwikkeling te brengen.

Dit is gedaan vanwege de omvang van het zuidelijke deel van het gebied (dit is al groot genoeg), de aanwezige watertransportleiding (dit vormt een logische grens), het beperken van de kosten voor infra en ontsluiting (maar één ontsluiting nodig, die ook veel korter kan zijn) en het behouden van een groene buffer tussen Sint Laurens en Middelburg. In de als bijlage 3 bijgevoegde notitie is ook aangegeven waarom de locaties Trekdijk en Middelburg oost ongeschikt zijn als woningbouwlocatie. Voornamelijk de afstand tot de bestaande stad, provinciale regelgeving en milieubelemmeringen spelen speelt daarbij een rol. Voor het optoppen van TREF geldt dat de eigenaar van het pand dit niet als optie ziet. Uitbreiding richting het Veerse Meer is beperkt en slechts onder voorwaarden mogelijk. Over de locatie Hof van Tange kan pas besluitvorming plaatsvinden op het moment dat hiervoor vanuit het oogpunt van erfgoed een visie is opgesteld én er duidelijkheid is over de toekomst van deze plek als locatie voor parkeren. Door het college is in november een voorlopig voorkeursrecht gevestigd voor de periode van drie maanden. Dit zorgt ervoor dat de gemeente de regie kan houden en grond niet verkocht kan worden aan ontwikkelaars. Gevraagd wordt om dit voorlopige voorkeursrecht te bestendigen voor de percelen zoals aangegeven in de bijlagen 4 tot en met 7.

Omdat voor de locatie Brigdamseweg nu wordt uitgegaan van een kleiner gebied dat eerder voorlopig was aangewezen, kan het voorlopige voorkeursrecht voor een drietal percelen komen te vervallen. Omdat deze nu niet meer in beeld zijn voor woningbouw, valt daarmee ook de grondslag tot het vestigen van een voorkeursrecht weg. Hierover hoeft niets besloten te worden; het voorlopig voorkeursrecht vervalt voor deze percelen van rechtswege. Het door uw raad te vestigen voorkeursrecht heeft een looptijd van drie jaar (met mogelijkheden tot verlenging). In de in februari 2024 vastgestelde Omgevingsvisie is in hoofdstuk 5.4 opgenomen dat deze visie elke vier jaar wordt bijgewerkt (voor het eerst in 2030) en dat om de tien jaar een volledige herijking zal plaatsvinden. Het is aan uw raad om een herziene versie van de Omgevingsvisie vast te stellen. Inmiddels is het de vraag of genomen besluiten die de Omgevingsvisie raken niet met een grotere regelmaat verwerkt moeten worden in het stuk. Hierover volgt nog een procesvoorstel. Het is goed om nu via dit beslispunt te markeren dat dit besluit in de Omgevingsvisie verwerkt zal moeten worden. Het totaalpakket aan woningbouwlocaties zal daarnaast ook verwerkt moeten worden in het nog op te stellen (en door het college vast te stellen) programma Volkshuisvesting.

In de op 2 april 2024 verzonden memo is opgenomen dat bij dit raadsvoorstel een totaalplanning van locaties en aantallen woningen zou worden opgenomen. Ook in de commissie Ruimte van 9 december 2024 werd gevraagd naar een totaaloverzicht. Bijlage 8 is het overzicht van besluitvorming naar aanleiding van het advies van het inwonerberaad. Kanttekeningen

De afgelopen weken zijn gesprekken gevoerd met grondeigenaren, omwonenden en andere betrokkenen. Een groot deel is duidelijk geen voorstander van de toekomstige ontwikkeling van deze gebieden. De meest gestelde vraag daarbij is waarom de locatie Cleene Hooge (die door het inwonerberaad was geadviseerd en waar de gemeente eigenaar is van de grond) is afgevoerd als locatie en waarom daarvoor in de plaats de locaties Brigdamseweg en Poppenroede (die door het inwonerberaad nadrukkelijk zijn afgewezen, waarvan de gemeente geen eigenaar is en het eigendom ook nog eens versnipperd is) nu worden aangewezen als woningbouwlocatie. In hun ogen zijn deze locaties wat omgevingskwaliteiten betreft gelijkwaardig aan elkaar en is in het geval van Cleene Hooge vooral 2

geluisterd naar wat omwonenden belangrijk vinden. Dit verschil is inderdaad lastig uit te leggen en deze argumenten zullen in toekomstige participatie c.q. procedures blijven terugkomen. De locatie Cleene Hooge zal in de toekomst (financieel, oppervlakte, (on)mogelijkheden om gronden te verwerven) makkelijker te ontwikkelen zijn dan andere locaties in het buitengebied. Om die reden zou uw besluit van februari 2024 heroverwogen kunnen worden. Het besluit van het college om het voorlopig voorkeursrecht te vestigen staat open voor zienswijzen en tevens is er de mogelijkheid om bezwaar te maken. Daarvoor geldt een termijn van zes weken, die dus doorloopt tot na het moment dat dit voorstel aan uw raad wordt verzonden. Tot nu toe zijn geen zienswijzen en bezwaren ontvangen. Mocht dit veranderen, dan wordt mogelijk informatie nagezonden. Een van de eigenaren op wiens grond het voorlopig voorkeursrecht is gevestigd, heeft zijn grond aan de gemeente te koop aangeboden. Volgens de procedure die daarvoor volgens de Omgevingswet geldt, dient het college hierover binnen zes weken een besluit te nemen. Die periode loopt tot half januari en eindigt dus voordat uw raad over dit voorstel heeft besloten. Dit kan invloed hebben op het te vestigen voorkeursrecht voor deze percelen. Ook kunnen andere gronden in de tussentijd aan de gemeente te koop worden aangeboden.

Bij nieuwe ontwikkelingen op dat vlak zullen we u nader informeren. Het voorkeursrecht zorgt ervoor dat gronden bij vrijwillige verkoop eerst aan de gemeente aangeboden moeten worden. Dat zorgt dat de regie bij de gemeente ligt en ontwikkelaars nu geen directe mogelijkheden hebben tot aankoop. Op het moment dat een eigenaar echter niet wil verkopen, heeft ook het voorkeursrecht weinig waarde. Een voorkeursrecht kan ook niet eindeloos verlengd worden. Financiën

Het gevraagde besluit brengt (buitenom beperkte advieskosten rond het vestigen van het voorkeursrecht, deze komen ten laste van het jaarlijks beschikbare krediet voor voorbereidingskosten binnen het grondbedrijf), geen kosten met zich mee. Pas op het moment dat verwerving van grond aan de orde is, is dat het geval. Dan zal een aparte kredietaanvraag aan u worden voorgelegd, al dan niet in combinatie met het vaststellen van een grondexploitatie voor de betreffende locatie. Duurzaamheid

n.v.t. Communicatie en participatie

In het traject om te komen tot nieuwe woningbouwlocaties is veel gebruik gemaakt van participatie. Voor dit onderwerp is voor het eerst in Middelburg een inwonerberaad opgezet. Recent heeft participatie plaatsgevonden over de voorlopige aanwijzing van de locaties Brigdamseweg en Poppenroede. Al deze participatie ging over de vraag waar woningbouw zou kunnen of moeten plaatsvinden. Bij de uitwerking van individuele locaties zal opnieuw participatie plaatsvinden over de vraag hoe een locatie ingevuld zou moeten worden. Per locatie zal bepaald worden welk trajecten en middelen daarvoor worden ingezet. Uitvoering

Het besluit van uw raad zal via de gemeentelijke pagina in De Bode, via de website, via Middelburg Ontmoet en richting nog betrokken deelnemers van het inwonerberaad worden gedeeld. De betrokken grondeigenaren en gerechtigden worden eveneens over het besluit van uw raad geïnformeerd. Indien van toepassing zullen de gesprekken met hen worden voortgezet. Advies ingewonnen bij adviesorgaan?

n.v.t.

3

Bijlagen

1. Kaart te ontwikkelen gebied Brigdamseweg 2. Kaart te ontwikkelen gebied Poppenroede 3. Notitie ‘Nader onderzoek diverse potentiële woonlocaties’ met 16 bijlagen 4. Formele lijst voorkeursrecht (vanwege NAW-gegevens) – GEHEIM 5. Overzichtskaart voorkeursrecht 6. Kaart voorkeursrecht deelgebied Brigdamseweg 7. Kaart voorkeursrecht deelgebied Poppenroede 8. Notitie ‘Nieuwe woningbouwlocaties Middelburg tot en met 2040’ 9. Raadsbesluit

Middelburg, 17 december 2024 Burgemeester en wethouders van Middelburg de secretaris,

Aart van den Brink de burgemeester,

Yvonne van Mastrigt

4