24-123 rvs Exploitatieopzet Herstructurering Arnestein (Siloplein) juni 2024

raadsvoorstel volgnummer

14 november 2024 24-123

onderwerp

Exploitatieopzet Herstructurering Arnestein (Siloplein) juni 2024

behandelen in raadscommissie

Ruimte

portefeuillehouder

Jeroen Louws Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Onno van de Velde o.van.de.velde@middelburg.nl 0118 675462

datum vergadering

programma behandeld door e-mail telefoon

Conceptbesluit

De raad besluit: 1. De herziene exploitatieopzet Herstructurering Arnestein (Siloplein) juni 2024 vast te stellen; 2. Het krediet voor deze ontwikkeling te verlagen met € 3.725.000 conform de herziene exploitatieopzet; 3. De voor dit plan gevormde verliesvoorziening met € 51.000 te verlagen bij gelegenheid van de jaarrekening 2024; 4. Kennis te nemen van het besluit van het college om op grond van artikel 87 van de Gemeentewet geheimhouding op te leggen ten aanzien van de exploitatieopzet tot het project is afgerond. Aanleiding

Het Besluit Begroting en Verantwoording schrijft voor dat exploitatieopzetten jaarlijks moeten worden herzien. Extra aanleiding is de inhoudelijke wijziging van het plan. De vorige herziening is van oktober 2021 en is in september 2022 door de raad vastgesteld. Vanwege capaciteitsgebrek is de opzet niet eerder herzien. De herziening die nu voor ligt is de tweede herziening. In september 2022 heeft de gemeenteraad besloten het voormalige CZAV-terrein circulair te herstructureren waarbij de bestaande loodsen, zoveel als technisch mogelijk is, behouden blijven en waarbij gebruik wordt gemaakt van circulaire bouwmaterialen. In die raadsvergadering heeft de raad het voorstel geamendeerd. Eén van de aangenomen amendementen bepaalde onder meer dat de herstructurering gefaseerd moest worden uitgevoerd om de beste garantie te geven op het realiseren van de ambities en het zo klein mogelijk houden van het financiële risico. In 2023 heeft de eerste selectieprocedure plaatsgevonden. Hierbij werden de loodsen 4 en 5 en de kavels 6 en 7 te koop aangeboden. In die procedure zijn loods 4 en kavel 6 verkocht. Na afloop van de selectieprocedure is loods 5 onderhands verkocht, terwijl voor kavel 7 gewerkt wordt aan een koop-ruilovereenkomst. In de eerste helft van dit jaar zijn de resterende drie loodsen – de loodsen 2, 3A en 3B – via een tweede selectieprocedure te koop aangeboden.

Er was veel belangstelling: in totaal hebben 29 ondernemingen het inschrijfdossier opgevraagd. Op de loodsen 2 en 3B zijn biedingen ingediend. Op 28 mei 2024 heeft het College besloten om loods 2 en loods 3B te verkopen. De verwachting is dat hiervoor dit jaar de koopovereenkomsten kunnen worden ondertekend. Het College heeft tevens besloten om loods 3A onderhands te koop aan te bieden. Inmiddels is er ook een kandidaat-koper voor de laatste loods. Effect

Met het vaststellen van de herziene exploitatieopzet wordt een financieel kader gegeven voor het verder realiseren van een duurzame en circulaire herstructurering op het voormalige CZAV-terrein. Op basis van deze opzet is een lager krediet voldoende voor het kunnen uitvoeren van de resterende werkzaamheden. Eveneens worden met het vaststellen van de herziene exploitatieopzet de minimale verkoopprijzen vastgelegd waarvoor de resterende loodsen verkocht kunnen worden.

1

Argumenten

1.1 Op grond van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) moeten exploitatieopzetten jaarlijks worden herzien en opnieuw door de raad worden vastgesteld. 1.2 Vanwege het inhoudelijk wijzigen van het plan, worden veel minder kosten gemaakt, waardoor een groot deel van het in 2022 verleende krediet niet meer nodig is. 1.3 Als gevolg van een resultaatverandering, kan de bij de jaarrekening 2023 gevormde voorziening voor een deel vrijvallen. 1.4 Er geldt geheimhouding vanwege aanbestedingplichtige activiteiten, de genoemde risico’s en de vermelding van grondprijzen. Als deze (financiële) gegevens openbaar zijn, worden inschrijvingen, grondaanbiedingen e.d. afgestemd op de in de exploitatieopzet genoemde bedragen en kan er geen sprake meer zijn van bijvoorbeeld een aanbestedingsvoordeel. Kanttekeningen

Risico’s staan in de exploitatieopzet die onder geheimhouding aan de gemeenteraad wordt aangeboden. Financiën

Wat mag het kosten? Zie de exploitatieopzet die vanwege de vertrouwelijke informatie (geraamde kosten, grondprijzen, etc.) geheim wordt aangeboden. De exploitatie was op basis van de vorige herziening reeds verlieslijdend. Het resultaat is verslechterd ten opzichte van die laatste herziening. In 2021 is door een extern bureau de bouwkundige toestand van alle loodsen op het terrein in kaart gebracht. Die kostenraming was onderdeel van de laatste exploitatieopzet. In 2023 zijn nieuwe kostenramingen gemaakt door een ander extern bureau. Hierbij zijn verschillende bouwkundige gebreken aan het licht gekomen die niet eerder waren gesignaleerd. Bij het ongewijzigd laten van het plan, zou het verlies op dit plan daardoor met bijna 1,3 miljoen euro toenemen. Met een memo actieve informatie is de gemeenteraad hier op 27 februari 2024 over geïnformeerd. Voor de loodsen en kavels uit de eerste selectieprocedure waren op dat moment al verplichtingen aangegaan, maar voor de loodsen 2, 3A en 3B kon het plan nog gewijzigd worden. Er zijn verschillende scenario’s doorgerekend, waaruit bleek dat het verkopen van de loodsen in de bestaande staat, financieel het minst nadelig was. In maart 2024 heeft het College hier formeel toe besloten. In vergelijking met het oorspronkelijke plan om de loodsen op te knappen, zijn de kosten en risico’s voor de gemeente lager.

Echter zijn de te behalen opbrengsten ook lager, ook omdat de risico’s, bijvoorbeeld voor de verbouwing en asbestsanering, nu bij de ondernemers komen te liggen. Dit calculeren zij in, wat leidt tot minder hoge verkoopprijzen. Inclusief de verrekeningen met de andere kostenposten, is de daling van de kosten minder hoog dan de daling van de opbrengsten. Hierdoor neemt het verlies op dit plan ten opzichte van de exploitatieopzet uit 2021 toe met € 404.000. Ten opzichte van de jaarrekening 2023 is het verlies echter wel lager, waardoor de verliesvoorziening bij de jaarrekening 2024 met € 51.000 verlaagd kan worden. Hoe gaan we dat financieren? Doordat het plan gewijzigd is, worden minder kosten gemaakt en kan het krediet verlaagd worden. De resterende kosten worden gedekt door de verkoopopbrengsten, de verkregen subsidie en de getroffen voorziening. Zijn er significante gevolgen voor het weerstandsvermogen? Er zijn geen significante gevolgen voor het weerstandsvermogen. Dit omdat de nieuwe inzichten met betrekking tot deze exploitatieopzet al verwerkt zijn in de meest recente doorrekening van het grondbedrijf (februari 2024), hetgeen de basis is geweest voor de bepaling van het weerstandsvermogen in de jaarrekening 2023 en begroting 2025. Duurzaamheid

Bij de gevoerde selectieprocedures was ‘Circulariteit’ een van de criteria. De nieuwe eigenaren moeten de loodsen op 2

een duurzame en circulaire wijze met de gewenste beeldkwaliteit verbouwen. In september 2022 heeft de raad tevens een motie aangenomen die het College verzocht om bij de herinrichting van het Siloplein optimale klimaatadaptieve maatregelen te nemen, waaronder het toevoegen van groen, wateropvang en -berging. Conform de motie wordt de openbare ruimte klimaatbestendig ingericht, door het realiseren van wadi’s en halfopen verhardingen. Het Beeldkwaliteitsplan Arnestein schrijft bijvoorbeeld voor dat parkeerplaatsen waterdoorlatend worden aangelegd en verlichting van het gebouw of terrein aantoonbaar rekening houdt met de invloed op de lokale biodiversiteit. Voor loods 3A is de verplichting opgenomen 4 vleermuiskasten op te hangen voor de dwergvleermuis. Communicatie en participatie

Middels dit raadsvoorstel en de exploitatieopzet die onder geheimhouding wordt aangeboden, wordt gecommuniceerd met de raad. Met de eigenaren rondom het exploitatiegebied wordt regelmatig gecommuniceerd over (de voortgang van) het plan. Ook is er contact met de provincie aangezien de provincie voor dit project subsidie heeft verleend. Uitvoering

Indien het raadsvoorstel wordt aangenomen, kunnen de nog uit te voeren werkzaamheden worden verricht en zijn de minimale verkoopprijzen vastgelegd waarvoor de resterende loodsen verkocht kunnen worden. Advies ingewonnen bij adviesorgaan?

Voor het herzien van de exploitatieopzet is dit niet van toepassing. Bijlagen

1. Exploitatieopzet Herstructurering Arnestein (Siloplein) juni 2024 - GEHEIM Middelburg, 8 oktober 2024 Burgemeester en wethouders van Middelburg de secretaris,

Aart van den Brink de burgemeester,

Yvonne van Mastrigt

3