24-105 rvs Bestemmingsplan “Schotelweg 2, 6, 8 en ongenummerd te Middelburg”

raadsvoorstel volgnummer

26 september 2024 24-105

onderwerp

bestemmingsplan “Schotelweg 2, 6, 8 en ongenummerd te Middelburg”

behandelen in raadscommissie

Ruimte

portefeuillehouder

Rutger Schonis Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Angélique Faas a.faas@middelburg.nl 0118-675584

datum vergadering

programma behandeld door e-mail telefoon

Conceptbesluit

De raad besluit: 1. in de regels van het bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting op te nemen inhoudende dat op de percelen Schotelweg 2, 6 en 8 niet eerder met de werkzaamheden mag worden begonnen dan nadat het nader ecologisch onderzoek is afgerond en alle maatregelen die daaruit naar voren komen zijn getroffen; 2. het ontwerpbestemmingsplan “Schotelweg 2, 6, 8 en ongenummerd te Middelburg”, zoals vervat in de bestandenset met planidentificatie NL.IMRO.0687.BPNOWSCHWEG-ON01, met inachtneming van het bepaalde onder 1 gewijzigd ten opzichte van het ontwerp vast te stellen en de planidentificatie te wijzigen in NL.IMRO.0687.BPNOWSCHWEG-VG01; 3. ten behoeve van het bestemmingsplan geen exploitatieplan vast te stellen. Aanleiding

Aan de Schotelweg in Middelburg zijn een aantal percelen gelegen die momenteel een bedrijfsmatige bestemming hebben. De betreffende percelen zijn in eigendom van Mesu Holding B.V. en hierop was voorheen het Aannemersbedrijf Mesu gevestigd. Het aannemersbedrijf is verhuisd naar de locatie Wilgenhoekweg 40 te Sint Laurens. De opstallen en gronden aan de Schotelweg worden niet langer bedrijfsmatig gebruikt. Mesu Holding B.V. is voornemens om op deze locatie woningen te realiseren. Het voorgenomen bouwplan past niet binnen de vigerende bestemmingen. Om de ontwikkeling in juridisch-planologisch opzicht mogelijk te maken is daarom een nieuw bestemmingsplan voor het gebied opgesteld. De gronden waarop het bouwplan is geprojecteerd zijn gelegen aan de Schotelweg in Middelburg, achter het bestaande bebouwingslint aan de Noordweg. In het voor het plangebied opgestelde bestemmingsplan “Schotelweg 2, 6, 8 en ongenummerd te Middelburg” wordt de bedrijfsmatige bestemming voor de percelen gelegen aan de Schotelweg 2, 6 en 8 alsmede de percelen ongenummerd, gewijzigd in een woonbestemming. Na sloop van de aanwezige bedrijfsmatige bebouwing (nummers 2, 6 en 8) en het amoveren van de aanwezige opslag (ongenummerde percelen), is op deze percelen de ontwikkeling en realisatie van maximaal vijf grondgebonden burgerwoningen, verdeeld over vijf separate kavels, voorzien.

Het bouwplan omvat concreet de bouw van één vrijstaande woning op het kavel dat thans voor opslag wordt gebruikt en de bouw van vier aaneengebouwde woningen op de percelen aan de overzijde van de weg. Wij hebben uw raad per memo van 12 december 2023 onder andere geïnformeerd over het doel en de inhoud van het nieuwe bestemmingsplan. Voorts hebben wij u erop gewezen dat in onderhavig geval toepassing wordt gegeven aan de gemeentelijke coördinatieregeling als bedoeld in artikel 3.30 van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro). Dit betekent dat het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning voor de bouw van één van de woningen in het plangebied gecoördineerd worden voorbereid, vastgesteld, verleend en bekendgemaakt. Het ontwerpbestemmingsplan en de ontwerp-omgevingsvergunning hebben van 21 december 2023 tot en met 31 januari 2024 gelijktijdig ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen in reactie op deze besluiten ingediend. De periode van terinzagelegging heeft geleid tot een voorstel voor een ambtshalve aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan. Uw raad wordt daarom voorgesteld het bestemmingsplan gewijzigd ten opzichte van het ontwerp vast te stellen met inachtneming van de betreffende aanpassing.

1

Effect

Een juridisch-planologisch kader voor de beoogde woningbouwontwikkeling op de planlocatie aan de Schotelweg te Middelburg. Argumenten

1.1 Het nader ecologisch onderzoek kan niet op korte termijn worden afgerond In het plangebied is een ecologische quickscan uitgevoerd. Hieruit blijkt dat de ruimtelijke ontwikkeling mogelijk een negatief heeft op de huismus, vleermuis, steenmarter, bunzing, wezel en hermelijn. Omdat de aanwezigheid van deze soorten niet kon worden uitgesloten is geadviseerd om nader onderzoek uit te voeren voor deze soorten om zo een overtreding van de Wet natuurbescherming te voorkomen. Deze vervolgonderzoeken worden momenteel uitgevoerd voor het gehele plangebied. Zoals wij hebben opgemerkt in onze memo van 12 december 2023, heeft de initiatiefnemer de benodigde aanvraag omgevingsvergunning voor de bouw van de vrijstaande woning op het kavel dat momenteel voor opslag wordt gebruikt reeds ingediend. Hij heeft aangegeven dat hij zo spoedig mogelijk wil starten met de bouw. Naar aanleiding van dit verzoek heeft een ecoloog het nader onderzoek voor dit bouwkavel alvast uitgevoerd. Hij heeft vastgesteld dat de bouw op dit kavel geen effect heeft op beschermde soorten. Dit betekent dat, vooruitlopend op de resultaten van het nader onderzoek op de overige kavels aan de overzijde van de weg (locatie waar nu nog bebouwing staat), alvast gestart zou kunnen worden met de bouw van de woning.

Het bestemmingsplan moet dan echter eerst worden vastgesteld en aansluitend dient de benodigde omgevingsvergunning voor de bouw te worden verleend. Het bestemmingsplan kan worden vastgesteld zodra het nader onderzoek voor het gehele plangebied is afgerond. Het aanvullend onderzoek voor het gehele plangebied kan echter niet op korte termijn worden afgerond. Om te voorkomen dat het nader onderzoek de vaststelling van het bestemmingsplan ophoudt en daarmee de planning van de initiatiefnemer verstoort, wordt uw raad voorgesteld in de regels van het bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting op te nemen inhoudende dat niet eerder met de werkzaamheden op de overige percelen mag worden begonnen dan nadat het nader ecologisch onderzoek is afgerond en alle maatregelen die daaruit naar voren komen zijn getroffen. Het gaat hier om een ambtelijke wijziging. Uw raad wordt voorgesteld het bestemmingsplan gewijzigd ten opzichte van het ontwerp vast te stellen met inachtneming van deze ambtelijke wijziging. 2.1 Er is sprake van een gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan Indien u besluit om - in overeenstemming met onderhavig voorstel - de voorgestelde (ambtshalve) wijziging over te nemen, dan heeft dit tot gevolg dat het vast te stellen bestemmingsplan wijzigt ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan. Het plan dient daarom gewijzigd door uw raad te worden vastgesteld.

2.2 De planstatus verandert door de (gewijzigde) vaststelling van het bestemmingsplan Bestemmingsplannen worden gepubliceerd op de website www.ruimtelijkeplannen.nl. Om het plan vindbaar te maken op voornoemde website, krijgt ieder bestemmingsplan een unieke digitale identificatiecode. De identificatiecode is gekoppeld aan de status van het plan; voorontwerp, ontwerp of vastgesteld (en al dan niet onherroepelijk). Met de vaststelling van onderhavig bestemmingsplan dient deze code dus te worden gewijzigd. 3.1 Het kostenverhaal is anderszins verzekerd De beoogde ontwikkeling betreft een bouwplan als bedoeld in artikel 6.12 van de Wro waarvoor het opstellen van een exploitatieplan verplicht is. Het opstellen van een exploitatieplan is echter niet verplicht als het verhaal van de kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd en er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd en geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld. Op 27 oktober 2017 heeft de gemeente Middelburg met de initiatiefnemer een overeenkomst gesloten die kwalificeert als een anterieure overeenkomst voor dit plan. In deze overeenkomst zijn afspraken gemaakt over het kostenverhaal waarbij deze kosten werden verdisconteerd in de prijs van een stuk grond welke initiatiefnemer heeft gekocht van de gemeente.

Het vaststellen van een exploitatieplan kan daarom achterwege blijven. Kanttekeningen

2.1 De planologische procedure mag worden afgehandeld op basis van het oude recht Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Alle gemeenten beschikken sinds 1 januari automatisch over een omgevingsplan van rechtswege. Het omgevingsplan bestaat uit een tijdelijk en nieuw deel. Het tijdelijk deel wordt onder andere gevormd door bestaande ruimtelijke besluiten zoals de bestemmingsplannen die op grond van de Wro tot stand zijn gekomen. Omdat het ontwerpbestemmingsplan afgelopen jaar ter inzage is gelegd, is daarop de procedure die is opgenomen in de Wro nog van toepassing. Op het moment dat het nieuwe bestemmingsplan voor de ontwikkeling aan de Schotelweg onherroepelijk wordt, gaat het van rechtswege onderdeel uitmaken van het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Middelburg.

2

Financiën

Op 27 oktober 2017 heeft de gemeente Middelburg met de initiatiefnemer een overeenkomst gesloten die kwalificeert als een anterieure overeenkomst voor dit plan. In deze overeenkomst zijn afspraken gemaakt over het kostenverhaal waarbij deze kosten werden verdisconteerd in de prijs van een stuk grond welke initiatiefnemer heeft gekocht van de gemeente. Kostenverhaal is daarmee verzekerd en het vaststellen van een exploitatieplan kan daarom achterwege blijven. Duurzaamheid

Het plan levert een bijdrage aan de (duurzaamheids)doelen zoals beschreven in de Middelburgse Visie Milieu 20192025. Bij de uitwerking van het ontwerp is het streven dat wordt uitgegaan van het zoveel mogelijk toepassen van duurzaamheidsmaatregelen teneinde de woningen zo duurzaam mogelijk te ontwikkelen. Hieronder wordt onder meer verstaan het toepassen van hoogwaardige isolatie, het realiseren van een luchtdichte schil, het aanbrengen van warmtepompen en zonnepanelen op de daken alsmede het installeren van een warmte terugwinsysteem, waardoor er geen energie wordt verspild. Door het toepassen en realiseren van deze maatregelen wordt bij de woningen een EPC van 0 of lager, minder energieverbruik, minder CO2-uitstoot en nul-op-de-meter bereikt. Communicatie en participatie

Het raadsbesluit tot (gewijzigde) vaststelling van het bestemmingsplan wordt op de gebruikelijke wijze gepubliceerd in de Middelburgse Bode, het digitale Gemeenteblad en op de website www.ruimtelijkeplannen.nl. Uitvoering

Na vaststelling van het bestemmingsplan zal ons college de omgevingsvergunning voor de realisatie van de vrijstaande woning verlenen. Vervolgens worden het gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan en de verleende omgevingsvergunning, conform de gemeentelijke coördinatieregeling, gelijktijdig bekendgemaakt en gedurende zes weken ter inzage gelegd. Binnen deze termijn kan tegen deze besluiten beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt na afloop van de beroepstermijn in werking, tenzij een voorlopige voorziening wordt gevraagd. Advies ingewonnen bij adviesorgaan?

Nvt. Bijlagen 1a. Ontwerpbestemmingsplan 1b. Bijlagen bij ontwerpbestemmingsplan 1c. Verbeelding 2. Raadsbesluit

Middelburg, 27 augustus 2024 Burgemeester en wethouders van Middelburg de secretaris,

mr. A. van den Brink de burgemeester,

M.A. Fränzel MSc

3