24-076 rvs Gebiedsontwikkeling Sint Laurens

raadsvoorstel volgnummer

3 juli 2024 24-076

onderwerp

Gebiedsontwikkeling Sint Laurens

behandelen in raadscommissie

Ruimte

portefeuillehouder

Rutger Schonis Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Jannita Dingemanse, Ad van den Kieboom J.Dingemanse@middelburg.nl; a.van.den.kieboom@middelburg.nl 0118-675379, respectievelijk 0118-675202

datum vergadering

programma behandeld door e-mail telefoon

Conceptbesluit

De raad besluit: 1. Geen wensen en bedenkingen uit te spreken over de concept samenwerkingsovereenkomst met Woongoed en Heijmans 2. De kaders voor participatie in de planontwikkeling zoals opgenomen in de Startnotitie Participatieproces Uitbreiding Sint Laurens Noord vast te stellen 3. De herziene exploitatieopzet Sint Laurens Noord april 2024 vast te stellen 4. Kennis te nemen van het besluit van het college om op grond van artikel 87 van de Gemeentewet geheimhouding op te leggen ten aanzien van de exploitatieopzet tot het project is afgerond; 5. Het krediet voor de ontwikkeling van Sint Laurens Noord conform de exploitatieopzet te verhogen met € 3.277.000,-

Aanleiding

De gemeente Middelburg is eigenaar van gronden in Sint Laurens Noord. Op deze locatie wil de gemeente Middelburg woningbouw laten realiseren. In juli 2018 heeft de gemeenteraad een beoordelingskader voor voorgenomen ontwikkelingen in en rond Sint Laurens vastgesteld. Op basis daarvan zijn plannen nader uitgewerkt. De eerste fase van het gebied (6 kavels langs de Wilgenhoekweg) is opgenomen in een bestemmingsplan. Verder zijn er tiny houses gerealiseerd op basis van een tijdelijke vergunning. Voor het vervolg was een visie opgesteld die nader werd uitgewerkt. Zowel het beoordelingskader als de visie zijn tot stand gekomen in een tijd waarin, met name de provincie, de verwachting had dat over niet al te lange tijd krimp zou optreden. Om die reden werd uiterst restrictief omgegaan met het toestaan van woningen. Tevens was de visie in die tijd vooral gebaseerd op het concept van vervangende nieuwbouw in het duurdere segment om daarmee mensen te verleiden een “wooncarrièresprong” te maken en een goedkopere woning achter te laten. Die woning kon dan weer beschikbaar komen voor anderen die een sprong konden maken en uiteindelijk weer voor starters. Daarnaast werd een beperkt deel sociale woningbouw opgenomen. Beperkt vooral om dat in die tijd de corporatie niet kon of niet wilde investeren in nieuwe grondgebonden woningen op uitbreidingslocaties.

Inmiddels zijn deze uitgangspunten achterhaald en/of verlaten en is sprake van een structureel woningbouwtekort waarbij zoveel mogelijk gebouwd moet worden en vooral ook voor sociale woningbouw en “betaalbare” woningen. In dat kader zijn door het rijk zogenaamde woondeals gemaakt met provincies en gemeenten waarbij het uitgangspunt is dat programma’s worden gerealiseerd met in principe 30% sociale woningbouw, 40% overig betaalbare woningbouw (waarbij de grens door de minister in oktober 2023 is gesteld op €390.000) en 30% duurdere woningbouw. Gelet daarop was het wenselijk om opnieuw naar het plan te kijken. Een tweede reden om opnieuw naar het plan te kijken is de toezegging die in 2006 aan Heijmans is gedaan in het kader van de toenmalige “sanering” van grondposities van ontwikkelaars in verband met het actief grondbeleid wat destijds van toepassing was. Daarbij is aan Heijmans de toezegging gedaan dat zij in Sint Laurens Zuid een grondaanbieding zouden krijgen ten behoeve van het realiseren van minimaal 40 woningen. Bij de planuitwerking van Sint Laurens Zuid was de reikwijdte van deze toezegging wat uit het oog verloren. Omdat het vervolgens binnen het 1

plan Sint Laurens Zuid niet (meer) mogelijk was om deze toezegging na te komen is met Heijmans besproken om de toezegging gestand te doen in Sint Laurens Noord. Tegelijkertijd was er ook vanuit Woongoed de behoefte om aanzienlijk meer sociale huurwoningen in Sint Laurens Noord te gaan bouwen dan waar eerder vanuit werd gedaan. Als college staan wij een integrale gebiedsontwikkeling voor. Heijmans en Sint Laurens hebben samenwerking gezocht en zijn, in overleg met de gemeente, met een voorstel, in de vorm van een structuurschets, voor deze nieuwe integrale gebiedsontwikkeling van het plangebied gekomen. Heijmans en Woongoed willen graag met de gemeente afspraken maken over de verdere uitwerking en integrale uitvoering. Met het oog daarop is een samenwerkingsovereenkomst opgesteld. In de samenwerkingsovereenkomst worden onder meer afspraken vastgelegd over een beoogd programma, de bereidheid tot verkoop van bouwgronden aan Heijmans en Woongoed, grondprijzen en indexatie hiervan, participatie, duurzaamheid en communicatie. Het aangaan van een privaatrechtelijke overeenkomst is een bevoegdheid van het college. Omdat het om een grote ontwikkeling gaat met mogelijk grote gevolgen voor de gemeente is het op grond van de Gemeentewet artikel 169 lid 4 noodzakelijk om de gemeenteraad de gelegenheid te geven om wensen en bedenkingen kenbaar te maken aan het college.

Overigens is het zo dat de gemeente(raad) in het verdere traject uiteraard haar volledige publiekrechtelijke bevoegdheid behoudt ten aanzien van nog vast te stellen planologische maatregelen. Dit is ook zo opgenomen in de overeenkomst. Onderdeel van de samenwerkingsovereenkomst vormen afspraken over de kaders waarbinnen het participatieproces dient plaats te vinden. Omdat het hier om een voor Middelburgse begrippen grote ontwikkeling gaat is het wenselijk en noodzakelijk dat de gemeenteraad een besluit neemt over deze kaders. De in de startnotitie participatieproces uitbreiding Sint Laurens Noord opgenomen inhoudelijke kaders zijn : “Sint Laurens Noord ligt aan de uiterste noordgrens van de gemeente Middelburg en is door de gemeente Middelburg aangewezen als woningbouwlocatie. Stedenbouwkundig wordt Sint Laurens gezien als een dorp en niet als een wijk van de stad Middelburg. Het plan voor Sint Laurens Noord houdt hier rekening mee. Dit betekent dat bij de invulling van dit plan rekening gehouden moet worden met de volgende punten: 1. De gronden die in eigendom zijn van de gemeente worden bebouwd. 2. Er ligt een structuurontwerp. De participatie start vanaf het verder uitwerken van dit structuurontwerp. 3. Een gemengd woningbouwprogramma bestaand uit 10% vrije kavels, 30% sociale huisvesting, 30% betaalbare koop/huurwoningen en 30% vrije sector koopwoningen. 4.

Gelet op het woningprogramma wordt er gestreefd naar circa 190 woningen 5. Er moet worden voldaan aan de meest recente parkeernorm, zodat er voldoende parkeergelegenheid is binnen het plangebied. 6. Als het gaat om het type woningen, gaat het hoofdzakelijk om grondgebonden woningen en appartementen in maximaal 2/3 lagen. 7. Een dorpse overgang naar het buitengebied: vanuit het plan is een sterke ruimtelijke en visuele verbinding met het aangrenzende buitengebied. 8. De wijk krijgt een dorps karakter. Er dient diversiteit in beeldkwaliteit, woontypes en openbare ruimte te worden aangebracht. 9. Groen en water zijn voelbaar aanwezig in de openbare ruimte. 10. Twee hoofdontsluitingen (afhankelijk van de uiteindelijke planopzet) op de Wilgenhoekweg / Noordweg zijn noodzakelijk voor een veilige verkeersafwikkeling. Deze dienen – in relatie tot de andere hoofdontsluitingswegen – een gelijkwaardige kwalitatieve invulling te krijgen voor wat betreft wegprofiel, inplanting bomen en andere groenvoorzieningen. 11. Voor de zuidelijke rand (grenzend aan de woningen aan de Van Borsselelaan) is een programma gewenst wat vergelijkbaar is met en/of goed aansluit bij de bestaande bebouwing aan die van Borsselelaan (geen dichte bebouwingsstructuur). 12.

De waterleiding die door het gebied loopt, wordt niet verlegd.” Het toe te passen participatieniveau is per thema bepaald en weergegeven in een tabel in de startnotitie participatieproces. Dit varieert van informeren tot adviseren. 2

Toepassing van de uitgangspunten van de Woondeals en uitvoering van de in samenwerkingsovereenkomst opgenomen afspraken kunnen niet binnen de kaders van de huidige exploitatieopzet. Deze zal herzien moeten worden. Met het oog daarop zijn de gevolgen van de structuurschets in combinatie met het gewenste programma in een herziene exploitatieopzet verwerkt, . Deze zal door de gemeenteraad moeten worden vastgesteld voordat de samenwerkingsovereenkomst kan worden gesloten.

Effect

Door het nemen van dit besluit kan de samenwerkingsovereenkomst worden gesloten waarin afspraken over een integrale gebiedsontwikkeling worden vastgelegd, wordt deze ontwikkeling mogelijk gemaakt, kan het participatieproces starten en uiteindelijk een woningbouwplan gerealiseerd worden Argumenten

Door het niet uitspreken van wensen en bedenkingen, het vaststellen van de kaders voor participatie en het vaststellen van de herziene exploitatieopzet, kan het college de samenwerkingsovereenkomst aangaan. Vervolgens kan dan de participatie starten, het plan verder uitgewerkt worden en uiteindelijk tot een planologisch besluit gekomen worden in het kader van het omgevingsplan dat de ontwikkeling mogelijk maakt. Doordat de gemeente op deze locatie een actief grondbeleid voert en de openbare voorzieningen (wegen, rioleringen, groen etc.) zelf laat aanleggen is voorts maximale regie en kwaliteitsbewaking mogelijk Kanttekeningen

1.

2.

3.

4.

Met het aangaan van een overeenkomst bindt de gemeente zich en gaat een inspanningsverplichting aan om het plan omgevingsplanmatig mogelijk te maken. In de overeenkomst is echter gewaarborgd dat de gemeente haar volledige publiekrechtelijke bevoegdheden behoudt en in verband daarmee handelingen kan verrichten die niet in het belang van die overeenkomst zijn. Daarnaast zijn onder meer regelingen opgenomen over beëindiging van de overeenkomst en wat te doen bij conflicten. Het financieel resultaat is minder gunstig dan dat van de vorige exploitatie-opzet. Dit is met een programma passend bij de uitgangspunten van de Zeeuwse woondeal onvermijdelijk. De omvang van het verschil wordt als acceptabel beoordeeld. In beginsel heeft Heijmans recht op een grondaanbieding voor minimaal 40 woningen. Op basis van de samenwerkingsovereenkomst kan Heijmans waarschijnlijk meer woningen realiseren. Gelet op de samenwerking met Woongoed en de wens om in dit plan te komen tot een integrale gebiedsontwikkeling wordt dit als logisch en wenselijk gezien. In verband met het zogenaamde Didam-arrest is de Gemeente gehouden om bij de uitgifte van gronden de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht te nemen, daaronder het gelijkheidsbeginsel.

Op grond hiervan is de gemeente verplicht concurrentie mogelijk te maken: als er meerdere gegadigden zijn of te verwachten zijn moeten zijn allen een gelijke kans krijgen om de betreffende gronden van de Gemeente te verwerven. De Hoge Raad heeft hierop een uitzondering geformuleerd voor het geval dat er op grond van redelijke, objectieve en transparante criteria duidelijk is dat er maar één serieuze gegadigde voor de verwerving is. In de samenwerkingsovereenkomst is expliciet rekening gehouden met dit Didam-arrest.

Financiën

Wat mag het kosten? zie exploitatieopzet Hoe gaan we dat financieren? alle (verwachte) kosten worden gedekt uit (verwachte) opbrengsten Verwijzing naar doorrekening grondbedrijf. Daarmee in lijn In de doorrekening grondbedrijf februari 2024 is rekening gehouden met een herziening van de exploitatieopzet in deze richting. De berekening nu komt circa € 0,3 miljoen minder voordelig uit dan de berekening voor de doorrekening grondbedrijf. Dit verschil is voor het weerstandsvermogen niet significant. De opzet is gebaseerd op een mogelijke 3

invulling (van vele mogelijkheden) van het plan Het participatieproces kan mogelijk wel leiden tot een uiteindelijk plan dat minder voordelig uitpakt dan wat nu is doorgerekend. Dit risico is in de exploitatieopzet benoemd en gekwantificeerd.

Duurzaamheid

Er moet uiteraard worden voldaan aan het bouwbesluit. In de Samenwerkingsovereenkomst is verder opgenomen dat er een ambitiedocument Duurzaamheid wordt opgesteld waarbij het duurzaamheidsbeleid van de gemeente leidend is en partijen er tevens naar streven om bij de uitwerking van het plan vanuit de principes van NL Greenlabel te streven naar de toepassing van het “NL gebiedslabel” minimaal op niveau B en zo mogelijk niveau A. Communicatie en participatie

Als uw raad het gevraagde besluit heeft genomen kan de samenwerkingsovereenkomst worden ondertekend en kan daarna het participatietraject, conform de door uw raad vastgestelde kaders, starten. Uitvoering

De samenwerkingsovereenkomst wordt getekend en het participatieproces wordt gestart. Het plan wordt verder uitgewerkt en via een planologische maatregel mogelijk gemaakt. Daarna kan de locatie bouwrijp worden gemaakt en de uitgifte van grond voor woningbouw plaatsvinden. Vervolgens kunnen de woningen worden gebouwd en daarna het openbaar gebied woonrijp worden gemaakt. Advies ingewonnen bij adviesorgaan?

Niet van toepassing Bijlagen

1. Samenwerkingsovereenkomst met Woongoed en Heijmans a. Bijlage 1 bij samenwerkingsovereenkomst : situatietekening exploitatiegebied d.d. 24 mei 2024 b. Bijlage 2 bij samenwerkingsovereenkomst : Structuurontwerp d.d. 27 mei 2024 c. Bijlage 3 bij samenwerkingsovereenkomst : Procesaanpak participatieplan d.d. 28 mei 2024 d. Bijlage 4 bij samenwerkingsovereenkomst : Planning d.d. 24 mei 2024 e. Bijlage 5 bij samenwerkingsovereenkomst : Model-gronduitgifteovereenkomst f. Bijlage 6 bij samenwerkingsovereenkomst : Algemene voorwaarden voor de verkoop van bouwterreinen g. Bijlage 7 bij samenwerkingsovereenkomst : Memo overzicht resultaten en advies archeologie h. Bijlage 8 bij samenwerkingsovereenkomst : Memo NL Greenlabel B i. Bijlage 9 bij samenwerkingsovereenkomst : Memo toets aanwezigheid Ontplofbare Oorlogsresten j. Bijlage 10 bij samenwerkingsovereenkomst : Bodembelastingkaart ontplofbare oorlogsresten 2. Startnotitie Participatieproces Uitbreiding Sint Laurens Noord (idem als bijlage 3 bij samenwerkingsovereenkomst) 3. Herziene exploitatieopzet Sint Laurens Noord - GEHEIM

Middelburg, 4 juni 2024 Burgemeester en wethouders van Middelburg de secretaris,

mr. A. van den Brink de waarnemend burgemeester,

M.A. Fränzel MSc 4