24-076 e. Bijlage 5 bij samenwerkingsovereenkomst Model-gronduitgifteovereenkomst

Gemeente Middelburg Leefomgeving Kanaalweg 3 Postbus 6000 4330 LA Middelburg Tel. 14 0118 Fax (0118) 62 37 17 info@middelburg.nl www.middelburg.nl Kenmerk Versie

KOOPOVEREENKOMST

: 24052024 : V1.3 [C]

1 van 12

De ondergetekenden: 1. De publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE MIDDELBURG, zetelend te Middelburg en kantoorhoudende te 4337 PA Middelburg, gemeente Middelburg aan Kanaalweg 3 (postadres: Postbus 6000, 4330 LA Middelburg), ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel onder dossiernummer: 51041510, te dezen − krachtens een door de burgemeester van Gemeente Middelburg afgegeven volmacht de dato […] tweeduizend […]twintig − rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer A. Van den Kieboom, Beleidsmedewerker I bij het cluster Economie & Grondzaken van de afdeling Leefomgeving (G-11), handelend ter uitvoering van het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Middelburg van […] tweeduizend […]twintig, alsmede handelend ter uitvoering van het door het college van burgemeester en wethouders van Middelburg hiertoe afgegeven mandaat,; en 2. De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid HEIJMANS VASTGOED B.V., statutair gevestigd te Rosmalen en kantoorhoudende te 5248 JT Rosmalen, gemeente ‘s-Hertogenbosch aan Graafsebaan 65 (postadres: Postbus 2, 5240 BB Rosmalen), ingeschreven in het handelsregister en beheerd door de Kamer van Koophandel onder dossiernummer: 16086625, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar zelfstandig bevoegd bestuurder de heer M.G.J.

Van Duijn,; Verkoper en koper hierna gezamenlijk te noemen: ‘partijen’; Nemen het volgende in overweging: A. Gemeente Middelburg, Stichting Woongoed Middelburg en Heijmans Vastgoed B.V. hebben op […] een Samenwerkingsovereenkomst gesloten ten behoeve van de integrale gebiedsontwikkeling van Sint Laurens Noord. B. In (artikel 10 van) de Samenwerkingsovereenkomst heeft Gemeente Middelburg zich ertoe verbonden om per deelfase van het exploitatiegebied de daarvan onderdeel uitmakende percelen bouwgrond te verkopen en leveren aan Heijmans Vastgoed B.V. onder de condities en de (opschortende en/of ontbindende) voorwaarden zoals vermeld in de Samenwerkingsovereenkomst. C. Onderdeel van de bedoelde condities en voorwaarden is de voorafgaande publicatie van het voornemen tot verkoop, waarin Gemeente Middelburg motiveert waarom slechts Heijmans Vastgoed B.V. voor de aankoop in aanmerking komt, in de zin van

Paraaf verkoper:

Paraaf koper:

MIDDELBURG | SINT LAURENS NOORD UITSLUITEND VOOR DISCUSSIEDOELEINDEN

2 van 12

rechtsoverweging 3.1.6 van het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 (‘Didam’). D. Op [...] is door Gemeente Middelburg het voornemen tot de verkoop van de na te melden percelen bouwgrond gepubliceerd. Bij het verstrijken van de publicatietermijn waren géén reacties ontvangen. E. Door het uitblijven van reacties is het Gemeente Middelburg vrij komen te staan om over te gaan tot de verkoop van de na te melden percelen bouwgrond aan Heijmans Vastgoed B.V. F. Gemeente Middelburg (hierna: ‘verkoper’) en Heijmans Vastgoed B.V. (hierna: ‘koper’) hebben over de ver- respectievelijk aankoop van de na te melden percelen bouwgrond en over de daarbij behorende bedingen, bepalingen en voorwaarden thans overeenstemming bereikt, welke overeenstemming zij in deze koopovereenkomst schriftelijk wensen vast te leggen als volgt. Komen als volgt overeen: Artikel 1 – (Ver)koop Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt: a.

een recht van eigendom voor een perceel bouwgrond, gelegen te [postcode] Sint Laurens, gemeente Middelburg, aan [straat], kadastraal bekend GEMEENTE MIDDELBURG, SECTIE T, NUMMER […] (ontstaan uit het kadastrale perceel GEMEENTE MIDDELBURG, SECTIE T, NUMMER […]), groot ongeveer […] vierkante meter (00.[…].[…]), zoals met een rode streeparcering globaal is aangegeven op de aan deze koopovereenkomst gehechte verkooptekening de dato […] tweeduizend […]twintig (BIJLAGE 1), aan welk perceel door de Dienst voor het kadaster en de openbare registers bij het splitsingsverzoek met ordernummer […] voorlopige kadastrale grenzen en een voorlopige oppervlakte zijn toegekend, hierna te noemen: ‘het verkochte’. Artikel 2 – Koopprijs 1. De koopprijs van het verkochte bedraagt […] EURO (€ […],-) per vierkante meter, oftewel […] EURO (€ […],-) in totaal, te vermeerderen met de wettelijk verschuldigde omzetbelasting. 2. Indien de eigendomsoverdracht van het verkochte op of na één januari tweeduizend […]twintig plaatsvindt, wordt de koopprijs met twee en vijf/tiende procent (2,50%) geïndexeerd en bedraagt de koopprijs derhalve […] EURO EN […] EUROCENT (€ […]) per vierkante meter, oftewel […] EURO EN […] EUROCENT (€ […]) in totaal, te vermeerderen met de wettelijk verschuldigde omzetbelasting.

Artikel 3 - Algemene voorwaarden en Samenwerkingsovereenkomst Op deze (ver)koop zijn van toepassing de ‘Algemene voorwaarden voor de verkoop van bouwterreinen in het Stadsgewest Vlissingen/Middelburg 2023’ (hierna: ‘de algemene voorwaarden’), vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders van Middelburg op negen mei tweeduizend drieëntwintig, die onlosmakelijk onderdeel uitmaken van deze koopovereenkomst (BIJLAGE 2). Partijen verklaren in bezit te zijn van een afschrift van de algemene voorwaarden. Ingeval van strijdigheid tussen het bepaalde in deze koopovereenkomst en de algemene voorwaarden, prevaleert het bepaalde in deze koopovereenkomst. Ingeval van strijdigheid tussen het bepaalde in deze koopovereenkomst en de in de considerans genoemde Samenwerkingsovereenkomst, prevaleert het bepaalde in deze koopovereenkomst. Ingeval van strijdigheid tussen het bepaalde in de algemene voorwaarden en de Samenwerkingsovereenkomst, prevaleert het bepaalde in de algemene voorwaarden.

Paraaf verkoper:

Paraaf koper:

MIDDELBURG | SINT LAURENS NOORD UITSLUITEND VOOR DISCUSSIEDOELEINDEN

3 van 12

INGEVAL VAN LEVERING INEENS Artikel 4 - Notariële akte van levering; inschrijving koopovereenkomst 1. De uit deze koopovereenkomst voortvloeiende notariële akte van levering zal worden verleden ten overstaan van een notaris verbonden aan notariskantoor De Zeeuwse Alliantie, gevestigd te 4336 DR Middelburg aan Park Veldzigt 1 (hierna: ‘de notaris’). 2. In afwijking van artikel 2.1 van de algemene voorwaarden passeert de notariële akte van levering binnen vijftig (50) kalenderdagen na de datum waarop alle in artikel 19 van deze koopovereenkomst vermelde opschortende voorwaarden in vervulling zijn gegaan, of zoveel eerder of later als partijen gezamenlijk schriftelijk nader overeenkomen, waarna een afschrift daarvan door de notaris zal worden ingeschreven in de openbare registers, voor welke inschrijving partijen reeds nu voor alsdan toestemming verlenen. 3. In aanvulling op artikel 3.1 van de algemene voorwaarden zijn alle kosten van de overdracht - waaronder mede begrepen notariskosten, kadastrale rechten, meet- en/of verificatietarief alsmede hierover eventueel verschuldigde omzetbelasting - voor rekening van koper. De kosten die de notaris in rekening brengt in verband met het eventuele vestigen van een hypotheek met betrekking tot het verkochte zijn voor rekening van koper. INGEVAL VAN GEFASEERDE LEVERING Artikel 4 - Notariële akten van levering en betaling 1.

De uit deze koopovereenkomst voortvloeiende notariële akten van levering, benodigd voor de overdracht van het verkochte, zullen worden verleden ten overstaan van een notaris verbonden aan notariskantoor De Zeeuwse Alliantie, gevestigd te 4336 DR Middelburg aan Park Veldzigt 1 (hierna: ‘de notaris’). Het verkochte zal in meerdere deelleveringen worden geleverd, een en ander overeenkomstig het hierna in lid 2 bepaalde, behoudens indien en voor zover partijen anders schriftelijk overeenkomen. 2. In afwijking van artikel 2.1 van de algemene voorwaarden vindt de eigendomsoverdracht van het verkochte gefaseerd plaats in meerdere deelleveringen, waarbij de notariële akte van levering van de laatste deellevering verlijdt uiterlijk binnen vijftig (50) kalenderdagen na de datum waarop alle in artikel 19 van deze koopovereenkomst vermelde opschortende voorwaarden in vervulling zijn gegaan voor het verkochte als geheel. Eén en anders behoudens afwijkende schriftelijke overeenstemming tussen partijen. Per deellevering zal een afschrift van de desbetreffende notariële akte van levering door de notaris worden ingeschreven in de openbare registers, voor welke inschrijvingen partijen reeds nu voor alsdan toestemming verlenen. 3.

Verkoper en koper bepalen in onderling overleg hoeveel deelleveringen zullen plaatsvinden en informeren elkaar en de notaris zo spoedig mogelijk over de (wijzigings)voorstellen daaromtrent. Partijen informeren de notaris tijdig welke percelen behorende tot het verkochte bij welke deellevering zullen worden overgedragen. 4. In aanvulling op artikel 3.1 van de algemene voorwaarden zijn alle kosten, rechten en belastingen in verband met de overdracht van het verkochte, voor alle (deel)leveringen, voor rekening van koper, daaronder mede begrepen de notariskosten, kadastrale rechten, meet- en/of verificatietarief alsmede de daarover eventueel verschuldigde omzetbelasting. De eventuele (notariële) (meer)kosten verbonden aan levering in meerdere deelleveringen ten opzichte van levering ineens, zijn voor rekening van koper. De kosten die de notaris in rekening brengt in verband met het eventuele vestigen van een hypotheek met betrekking tot het verkochte zijn voor rekening van koper.

Paraaf verkoper:

Paraaf koper:

MIDDELBURG | SINT LAURENS NOORD UITSLUITEND VOOR DISCUSSIEDOELEINDEN 5.

4 van 12

Koper is aan verkoper per deellevering een bedrag aan administratiekosten verschuldigd van TWEEHONDERDVIJFTIG EURO (€ 250,00), exclusief omzetbelasting, ter vergoeding van de door verkoper te maken (interne) kosten voor het verlenen van medewerking aan meerdere deelleveringen casu quo aan (een) gelijktijdige doorlevering(en) van (een deel van) het verkochte door koper aan de eindgebruikers van de percelen behorende tot het verkochte (‘ABC-levering’).

Artikel 5 – Betaling koopprijs en kosten kadastrale splitsing 1. De betaling van de koopprijs en van de overige kosten, rechten en belastingen vindt plaats via de derdengeldenrekening van de notaris. Koper is verplicht het verschuldigde bedrag giraal te voldoen uiterlijk op de datum van ondertekening van de notariële akte van levering. 2. De uitbetaling van de koopprijs zal geschieden zodra uit onderzoek in de openbare registers, als bedoeld in artikel 3:16 van het Burgerlijk Wetboek, door de notaris is gebleken dat de overdracht heeft plaatsgevonden zonder inschrijvingen die bij het verlijden van de notariële akte van levering bij partijen niet bekend waren. Verkoper is er derhalve mee bekend dat in verband met het onderzoek in de openbare registers, als bedoeld in artikel 3:16 van het Burgerlijk Wetboek, tussen de dag van het ondertekenen van de notariële akte van levering en het uitbetalen van de koopprijs één of meer (werk)dagen verstrijken. 3. Voor de verkoop en levering van het verkochte heeft verkoper het verkochte kadastraal laten splitsen waardoor nieuwe kadastrale percelen met voorlopige kadastrale grenzen en voorlopige oppervlakten zijn ontstaan.

Koper vergoedt aan verkoper de daarmee verband houdende, door verkoper gemaakte kosten, vermeerderd met VIJFENDERTIG EURO (€ 35,00) exclusief omzetbelasting aan administratiekosten (prijspeil 2024), per nieuw gevormd kadastraal perceel. Het verkochte bestaat uit […] nieuw gevormde kadastrale percelen, zodat koper aan verkoper een bedrag van […] EURO (€ […]), vermeerderd met […] EURO (€ […]) exclusief omzetbelasting aan administratiekosten, verschuldigd is. Koper dient het verschuldigde bedrag aan verkoper te voldoen via de derdengeldenrekening van de notaris uiterlijk op de datum van ondertekening van de notariële akte van levering. De overige kadasterkosten, waaronder het verificatie- en/of meettarief, dienen door koper aan de notaris worden voldaan. 4. Indien door koper een notaris is aangewezen in de zin van artikel 4 lid 1, die gevestigd is buiten de gemeenten Middelburg, Vlissingen of Veere, is koper aan de gemeente een bedrag aan administratiekosten verschuldigd van HONDERDVIJFTIG EURO (€ 150,00), exclusief omzetbelasting, ter vergoeding van de door de gemeente te maken kosten voor het (doen) opmaken van de benodigde (gelegaliseerde) volmacht(en). Koper dient het verschuldigde aan de gemeente te voldoen gelijktijdig met de koopprijs en toebehoren, via (de derdengeldenrekening van) de notaris uiterlijk op de in artikel 4 lid 2 vermelde datum.

Artikel 6 – Inschrijving koopovereenkomst Partijen geven géén opdracht aan de notaris om deze koopovereenkomst in te schrijven in de openbare registers in de zin van artikel 7:3 van het Burgerlijk Wetboek. Artikel 7 - Fiscaliteit 1. Op basis van het vermelde in artikel 8 lid 2 van deze koopovereenkomst verklaren partijen dat het verkochte grond betreft die is bestemd om te worden bebouwd met één of meerdere gebouwen en dat zodoende sprake is van een bouwterrein als bedoeld in artikel 11, lid 1, onderdeel a., onder 10 juncto artikel 11, lid 6 van de Wet op de omzetbelasting 1968, hetwelk in die status door verkoper niet als bedrijfsmiddel is gebruikt, waardoor over de koopprijs van het verkochte omzetbelasting is

Paraaf verkoper:

Paraaf koper:

MIDDELBURG | SINT LAURENS NOORD UITSLUITEND VOOR DISCUSSIEDOELEINDEN

2.

3.

5 van 12

verschuldigd. Verkoper verklaart te dezen te handelen als een ondernemer in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968. Partijen verklaren in de uit deze koopovereenkomst voortvloeiende akte(n) van levering een beroep te doen op vrijstelling van betaling van overdrachtsbelasting, zulks op grond van het bepaalde in artikel 15, lid 1, onderdeel a. van de Wet op belastingen van rechtsverkeer. Koper is zelf verantwoordelijk voor de juiste fiscale opgave conform het bepaalde in deze koopovereenkomst. De gevolgen van eventuele fouten, omissies, onjuiste aannames of andere onjuistheden, termijnoverschrijdingen en dergelijke komen uitsluitend voor rekening en risico van koper. Koper aanvaardt de uitsluiting van iedere aansprakelijkheid dienaangaande door verkoper.

Artikel 8 - Bebouwing en gebruik Het verkochte valt binnen het Omgevingsplan gemeente Middelburg, alsmede binnen het onherroepelijke bestemmingsplan ‘[…]’, vastgesteld door de raad van Gemeente Middelburg bij besluit van […] tweeduizend […], en heeft ten dele de enkelbestemming [‘Wonen’] en ten dele de enkelbestemming [‘Tuin’]. Koper is voornemens het verkochte te gebruiken voor woondoeleinden binnen de mogelijkheden die het vigerende bestemmingsplan hieromtrent biedt. Koper is, met inachtneming van artikel 15 van de algemene voorwaarden, gehouden het verkochte te (doen) bebouwen met […] (grondgebonden) woningen. Ten aanzien van dit gebruik is het verkoper niet bekend, of dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan of daardoor wordt belemmerd. Koper heeft een verplichting om bij het ontwerpen en realiseren van de op het verkochte aan te brengen bebouwing cum annexis het beeldkwaliteitsplan […] de dato […], dat is opgenomen als bijlage bij het bestemmingsplan alsmede als BIJLAGE 3 bij deze koopovereenkomst, in acht te nemen. Artikel 9 - Bodem- en milieuverklaring 1. Verkoper heeft een actueel (< 2 jaar oud) onderzoek laten verrichten omtrent de bodemgesteldheid van het verkochte.

Het in artikel 13.1 van de algemene voorwaarden bedoelde eindrapport van het bodemonderzoek luidt als volgt: ‘[…]’, de dato […] tweeduizend […]twintig, projectnummer […], kenmerk […], uitgevoerd door […] te […], en is aan deze koopovereenkomst gehecht als BIJLAGE 4. Koper verklaart met de inhoud van voornoemd eindrapport volkomen bekend te zijn alsmede voorts bekend te zijn met de activiteiten welke sinds voormeld bodemonderzoek op, aan en/of in het verkochte hebben plaatsgevonden. 2. Op basis van het in lid 1 bedoelde eindrapport bestaan géén redenen aan te nemen dat zich in de bodem en/of het grondwater van het verkochte in onaanvaardbare mate stoffen bevinden, die naar de huidige maatstaven schadelijk zijn te achten voor het milieu of de volksgezondheid en die het door koper voorgenomen gebruik van het verkochte niet mogelijk maken of die anderszins onaanvaardbaar zijn. 3. Koper aanvaardt het verkochte voor wat betreft de bodem- en grondwaterkwaliteit in de staat waarin het zich thans bevindt. Het risico dat achteraf blijkt dat toch verontreiniging in het verkochte aanwezig is (ook als deze aan te merken als een ernstige verontreiniging in de zin van de thans geldende milieuwet- en regelgeving), is voor rekening en risico van koper.

Koper wordt desgevraagd door verkoper in de gelegenheid gesteld vóór de juridische levering van het verkochte, geheel voor rekening en risico van koper en zonder dat dit koper enig recht op uitstel van de uiterlijke leveringsdatum verleent, een (nader) bodem- en/of grondwateronderzoek te laten uitvoeren.

Paraaf verkoper:

Paraaf koper:

MIDDELBURG | SINT LAURENS NOORD UITSLUITEND VOOR DISCUSSIEDOELEINDEN 4.

5.

6.

6 van 12

Als uit het in lid 3 bedoelde onderzoek blijkt dat zich in de grond van het verkochte in onaanvaardbare mate stoffen bevinden in de zin van artikel 13.3 van de algemene voorwaarden, die naar de huidige maatstaven schadelijk zijn te achten voor het milieu of de volksgezondheid en die het door koper voorgenomen gebruik van het verkochte niet mogelijk maken of die anderszins onaanvaardbaar zijn, treedt koper in overleg met verkoper. Koper kan hierbij de gelegenheid worden geboden om onder voorwaarden alsnog tot juridische levering over te gaan indien na het nemen van maatregelen het beoogde gebruik alsnog te realiseren is. Verkoper en koper treden in overleg indien een sanering noodzakelijk is, waarbij partijen de gevolgen van de (kosten van) sanering voor de financiële haalbaarheid van de ontwikkeling op het verkochte vaststellen. Indien partijen na het gevoerde overleg niet tot een vergelijk komen vindt het bepaalde in artikel 13.3 van de algemene voorwaarden toepassing.

Onder de in artikel 13.3 van de algemene voorwaarden bedoelde stoffen worden in ieder geval niet verstaan: funderingsrestanten, puin of andere restanten van bouwkundige aard (althans voor zover niet verontreinigd), stobben van bomen of struiken, en stoffen die toepasbaar zijn volgens de op het moment van het sluiten van deze koopovereenkomst geldende wet- en regelgeving (daaronder mede begrepen het Handelingskader voor hergebruik van PFAS-houdende grond en baggerspecie (versie december 2021) of een actualisatie daarvan), ongeacht of sprake is van verontreiniging of niet-toepasbaarheid op grond van de Circulaire Bodemsaneringen per 1 juli 2013 (Stc. nr. 16675, 27 juni 2013). Voorts is verkoper niet aansprakelijk voor ná de ingebruikneming ingevloeide of bijgestorte stoffen en voor situaties vóór ingebruikneming die redelijkerwijs niet konden worden voorzien. Op de eventueel uit de bouwactiviteiten vrijgekomen grond is het Besluit bodemkwaliteit van toepassing. De vrijgekomen grond kan zonder beperkingen binnen het verkochte worden toegepast. Koper is gehouden zich zo veel mogelijk in te spannen eventuele vrijkomende grond zo veel mogelijk in het verkochte toe te passen. Indien koper vrijgekomen grond buiten het verkochte wil toepassen, dient koper deze conform het Besluit activiteiten leefomgeving en het Besluit bodemkwaliteit uit te voeren.

De administratieve en financiële gevolgen en kosten voor het hergebruiken en/of afvoeren van de vrijkomende grond, waaronder mede begrepen het laten uitvoeren van (een) partijkeuring(en) casu quo (een) AP04-keuring(en), zijn geheel voor rekening van koper.

Artikel 10 - Maaiveldhoogte De gemiddelde maaiveldhoogte van het verkochte, zoals bedoeld in artikel 1 van de algemene voorwaarden, bedraagt als globale indicatie op basis van raadpleging van het Actueel Hoogtebestand Nederland (AHN) door verkoper op […] tweeduizend […]twintig gemiddeld plus […] centimeter (+ […],[…] meter) ten opzichte van het Normaal Amsterdams Peil (N.A.P.). Artikel 11 - Over- of ondermaat 1. In aanvulling op artikel 9.2 van de algemene voorwaarden, verklaart verkoper dat de hoekpunten van de grenzen van het verkochte eenmaal door en voor rekening van verkoper worden uitgezet met een ijzeren buis. Koper is vanaf het moment van eigendomsoverdracht en risico-overgang van het verkochte verantwoordelijk voor de instandhouding daarvan tot aan het moment van definitieve kadastrale inmeting als hierna bedoeld in lid 2. Hoekpunten kunnen op verzoek van koper tegen betaling door koper nogmaals worden uitgezet door verkoper. De kosten daarvan bedragen […] EURO (€ […],-) per hoekpunt, vermeerderd met een bedrag van […] EURO (€ […],-) aan voorrijkosten, een en ander vermeerderd met de verschuldigde omzetbelasting.

Paraaf verkoper:

Paraaf koper:

MIDDELBURG | SINT LAURENS NOORD UITSLUITEND VOOR DISCUSSIEDOELEINDEN 2.

3.

4.

7 van 12

Het verkochte bestaat uit één kadastraal perceel met voorlopige kadastrale grenzen en een voorlopige oppervlakte. In aanvulling op artikel 9 van de algemene voorwaarden, zullen partijen na volledige realisatie van de door koper voorgenomen bebouwing in de zin van artikel 8 lid 2 van deze koopovereenkomst, gezamenlijk opdracht verstrekken aan het Kadaster voor definitieve kadastrale inmeting. Partijen of (in een voorkomend geval) hun gemachtigden kunnen de landmeter van het Kadaster gedurende de inmeting ter plekke gezamenlijk aanwijzingen geven. De kosten van de kadastrale inmeting worden gedragen door koper. Partijen verklaren ermee akkoord te gaan dat de uitkomsten van de in lid 2 bedoelde definitieve kadastrale inmeting van rechtswege in de plaats treden van de omschrijving van het verkochte in (artikel 1 van) deze koopovereenkomst en de daarvan onderdeel uitmakende bijlagen. De uitkomsten van de definitieve kadastrale inmeting zijn derhalve bepalend voor hetgeen is overgedragen casu quo is verkregen. De voorlopige oppervlakte van het verkochte is met uiterste zorg bepaald.

Ingeval blijkt dat de door de landmeter van het Kadaster vastgestelde oppervlakte verschilt met die welke als basis voor de berekening van de koopprijs heeft gestrekt, zal het verschil tussen de werkelijke oppervlakte en de opgegeven oppervlakte van het verkochte, in afwijking van het bepaalde in artikel 9.4 van de algemene voorwaarden géén aanspraak geven op vermeerdering of vermindering van de koopprijs. Evenmin zal dit verschil anderszins aanspraak geven op enige onderlinge verrekening van overof ondermaat. Koper doet afstand van ieder vorderingsrecht ten aanzien van eventuele over- of ondermaat van het verkochte, daaronder mede begrepen afstand van enig recht tot ontbinding of vernietiging van deze koopovereenkomst dat dienaangaande mocht ontstaan.

Artikel 12 – Kettingbeding zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding 1. Koper is bij verkoop van het verkochte (‘doorverkoop’), geheel dan wel gedeeltelijk, verplicht om van al haar rechtsopvolgers te bedingen dat de op (de doorverkochte delen van) het verkochte tot stand te brengen woningen met een verkoopprijs tot ten hoogste het bedrag dat volgt uit het percentage van de door het Rijk vastgestelde ‘betaalbaarheidsgrens’ dat door Gemeente Middelburg in besluitvorming of beleid daartoe is vastgesteld en op het moment van de voorgenomen doorverkoop van kracht is, gedurende ten minste drie (3) aaneengesloten kalenderjaren door de desbetreffende rechtsopvolger(s) zelf worden bewoond (‘zelfbewoningsplicht’). Onder deze zelfbewoningsplicht wordt verstaan dat de desbetreffende koper(s), dan wel één van hen, al dan niet met eventuele overige gezinsleden, gedurende ten minste drie (3) aaneengesloten kalenderjaren hun vaste verblijfplaats dienen te hebben in de op het aan hen geleverde deel van het verkochte tot stand gebrachte woning, te rekenen vanaf de datum dat de woning ingeschreven staat in de basisadministratie adressen en gebouwen (BAG) en de woning voor ingebruikname gereed is gekomen.

Het bewijsrisico omtrent het voldoen aan de zelfbewoningsplicht rust op koper, dan wel haar rechtsopvolger(s), waarbij deze de vaste verblijfplaats in ieder geval kan/kunnen aantonen met een bewijs van inschrijving in de basisregistratie personen (BRP) op het desbetreffende adres. 2. In verband met het hiervoor in lid 1 bepaalde is het koper, dan wel haar rechtsopvolger(s), gedurende de uit dat lid volgende termijn van drie (3) aaneengesloten kalenderjaren eveneens niet toegestaan het aan hen geleverde (deel van het) verkochte, daaronder voor wat dit artikel 12 betreft mede begrepen de op het verkochte tot stand gebrachte woning(en) waarop de zelfbewoningsplicht uit lid 1 van toepassing is, geheel of gedeeltelijk te verkopen, behoudens in de hierna in lid 4 gemelde gevallen (‘antispeculatiebeding’). 3. Na het verstrijken van de drie-jaarstermijn als bedoeld in lid 1 en lid 2, vervalt iedere beperking uit hoofde van dit artikel 12 ten aanzien van het verkochte en de daarop tot Paraaf verkoper:

Paraaf koper:

MIDDELBURG | SINT LAURENS NOORD UITSLUITEND VOOR DISCUSSIEDOELEINDEN

8 van 12

stand gebrachte woningen en zijn alle desbetreffende rechtsopvolger(s) vrij het aan hen geleverde deel van het verkochte en/of de daarop gestichte woning niet meer (zelf) te bewonen, geheel of gedeeltelijk te verkopen, alsmede om daarover op enigerlei andere wijze die voortvloeit uit het eigendomsrecht rechtmatig te beschikken. 4. Indien zich één van de volgende, onder a. tot en met e. gemelde omstandigheden voordoet, is het in lid 2 bepaalde omtrent de verkoop van het verkochte (het ‘antispeculatiebeding’) niet van toepassing: a. op schriftelijk verzoek verleent Gemeente Middelburg schriftelijk toestemming voor verkoop. Toestemming zal in ieder geval worden verleend indien aan één of meer van de volgende voorwaarden is voldaan: i. er is een veranderde arbeidsrelatie van (één van) de rechtsopvolger(s), in verband waarmee redelijkerwijs een verhuizing dient plaats te vinden. ii. er is sprake van het overlijden van (één van) de rechtsopvolger(s). iii. er is sprake van echtscheiding of anderszins van ontbinding van een geregistreerd partnerschap of van een samenlevingsovereenkomst, of vergelijkbaar, gesloten tussen de rechtsopvolgers onderling. iv. er is een veranderde gezondheidssituatie van (één van) de rechtsopvolger(s) of van eventuele overige gezinsleden, in verband waarmee redelijkerwijs een verhuizing dient plaats te vinden. v.

er zijn feiten en omstandigheden betreffende (één van) de rechtsopvolger(s), die van dien aard zijn dat ongewijzigde toepassing van het antispeculatiebeding naar redelijkheid en billijkheid niet van koper verlangd kan worden (hardheidsclausule). b. de verkoop is noodzakelijk om te voldoen aan een rechterlijke uitspraak of aan een uitspraak van een andere bevoegde geschilbeslechtende instantie. c. de verkoop plaatsvindt op grond van executie van (een) recht(en) van hypotheek. d. de verkoop plaatsvindt op grond van een rechterlijke machtiging in de zin van artikel 3:174 van het Burgerlijk Wetboek. e. de verkoop vindt plaats ter uitvoering van een curatele of bewind ten aanzien van (één van) de rechtsopvolger(s). 5. Bij overtreding van het bepaalde in lid 1 van dit artikel 12 verbeurt koper, dan wel diens rechtsopvolger(s), jegens Gemeente Middelburg per overtreding een onmiddellijk opeisbare boete van TWEEHONDERD EN VIJFTIG EURO (€ 250,00) per dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat de overtreding voortduurt, tot een maximum van een bedrag gelijk aan de totale koopprijs exclusief omzetbelasting van het verkochte, een en ander onverminderd de bevoegdheid van Gemeente Middelburg om nakoming te vorderen.

Bij overtreding van het bepaalde in lid 2 van dit artikel 12 verbeurt koper, dan wel diens rechtsopvolger(s), jegens Gemeente Middelburg per overtreding een onmiddellijk opeisbare boete groot een bedrag gelijk aan vijftig procent (50%) van de totale koopprijs exclusief omzetbelasting van het verkochte indien de verkoop plaatsvindt in het eerste bewoningsjaar, groot een bedrag gelijk aan vijfentwintig procent (25%) van de totale koopprijs exclusief omzetbelasting van het verkochte indien de verkoop plaatsvindt in het tweede bewoningsjaar en groot een bedrag gelijk aan vijftien procent (15%) van de totale koopprijs exclusief omzetbelasting van het verkochte indien de verkoop plaatsvindt in het derde bewoningsjaar. 6. De hoofdverplichtingen als bepaald in lid 1 en lid 2 van dit artikel 12 alsmede de nevenverplichtingen als bepaald in lid 3, lid 4, en lid 5 zijn door verkoper bedongen – en door koper aangenomen – als kettingbeding, inhoudende dat koper, dan wel diens rechtsopvolger(s), zich jegens Gemeente Middelburg verbindt de desbetreffende verplichtingen steeds bij overdracht van het verkochte of een gedeelte daarvan aan diens rechtsopvolger op te leggen alsmede aan te laten nemen, zulks op verbeurte

Paraaf verkoper:

Paraaf koper:

MIDDELBURG | SINT LAURENS NOORD UITSLUITEND VOOR DISCUSSIEDOELEINDEN

9 van 12

jegens Gemeente Middelburg van een onmiddellijk opeisbare boete groot een bedrag gelijk aan de totale koopprijs, exclusief omzetbelasting, van het verkochte zoals omschreven in artikel 2 lid 1 van deze koopovereenkomst. Artikel 13 - Keur Waterschap; Hemelwaterberging 1. In aanvulling op artikel 16 van de algemene voorwaarden wijst verkoper er op dat het verkochte is gelegen in een gebied waar de Keur watersysteem Waterschap Scheldestromen 2012 van Waterschap Scheldestromen, zetelend te 4337 PA Middelburg, Kanaalweg 1, van kracht is. 2. Verkoper wijst er tevens op dat ten aanzien van het verkochte een ‘Verordening afvoer hemel- en grondwater Middelburg’ van kracht is (Gmb. 2022/62387). Tot de verplichtingen voortvloeiende uit deze verordening behoort de verplichting om iedere woning op het verkochte te voorzien van een (ondergrondse) hemelwaterberging met een inhoud die afhankelijk is van het aantal vierkante meters aan bebouwd oppervlak van het woonperceel, met een minimum van 5.000 liter. De hemelwaterberging is bestemd voor laagwaardige huishoudelijke gebruikstoepassingen en dient als buffervoorziening voor de afvoer van hemelwater ter beperking van de gevolgen van piekbelastingen zoals hoosbuien. 3. Koper is gehouden de verplichtingen ten aanzien van het verkochte voortvloeiende uit de in lid 1 en lid 2 gemelde regelgeving stipt na te leven.

Artikel 14 – Hemelwater en huishoudelijk afvalwater 1. Koper, dan wel diens rechtsopvolger, verplicht zich jegens Gemeente Middelburg hemelwater oppervlakkig af te voeren ofwel naar het vuilwaterriool gelegen in de openbare weg […], ofwel (tevens) naar het oppervlaktewater dat met de aanduiding ‘sloot’ is weergegeven op de situatietekening de dato […] tweeduizend […]twintig met tekeningnummer ‘[…]’ (BIJLAGE 5). 2. Koper, dan wel diens rechtsopvolger, verplicht zich jegens Gemeente Middelburg huishoudelijk afvalwater af te voeren uitsluitend naar het vuilwaterriool gelegen in de openbare weg […]. Artikel 15 – Erfscheidingen 1. Ter nadere uitwerking van en in aanvulling op artikel 15.5 van de algemene voorwaarden heeft koper erfscheidingen op de grens van het verkochte en de openbare ruimte ontworpen en uitgewerkt. In het ‘Beeldkwaliteitsplan […]’de dato […] is het navolgende met betrekking tot de erfscheidingen opgenomen: BEGIN CITAAT […] EINDE CITAAT 2. Eveneens ter nadere uitwerking van en in aanvulling op artikel 15.5 van de algemene voorwaarden hebben verkoper en koper de situatietekening ‘[…]’ laten opmaken, waarop de in artikel 15.5 van de algemene voorwaarden bedoelde erfscheidingen zijn uitgewerkt en visueel zijn weergegeven (BIJLAGE 6). 3.

Koper, dan wel diens rechtsopvolger, verplicht zich jegens Gemeente Middelburg de in lid 1 en lid 2 van dit artikel bedoelde erfscheidingen overeenkomstig het in lid 1 van dit artikel vermelde citaten alsmede overeenkomstig de in lid 2 gemelde bijlage bij deze koopovereenkomst (te realiseren en) ongewijzigd in stand te houden, waarbij de erfscheidingen - zowel boven- als ondergronds - geheel op grond van de betreffende huiskavel dienen te worden gerealiseerd alsmede in stand te worden gehouden. 4. Bij overtreding van het bepaalde in lid 3 van dit artikel verbeurt koper, dan wel diens rechtsopvolger een onmiddellijk opeisbare boete van TWEEHONDERD EN VIJFTIG EURO (€ 250,00) per dag, met een maximum van TWEEËNTWINTIGDUIZEND EN VIJFHONDERD EURO (€ 22.500,00), jegens Gemeente Middelburg, onverminderd de bevoegdheid van Paraaf verkoper:

Paraaf koper:

MIDDELBURG | SINT LAURENS NOORD UITSLUITEND VOOR DISCUSSIEDOELEINDEN

5. 6.

7.

10 van 12

Gemeente Middelburg om nakoming te vorderen. Eventuele kosten van (her)plaatsing, dan wel herstel van de in lid 1 en lid 2 van dit artikel bedoelde erfscheidingen, komen voor rekening van koper, dan wel diens rechtsopvolger. De in lid 3 van dit artikel genoemde boete wordt jaarlijks op één januari van ieder kalenderjaar van rechtswege met twee procent (2%) geïndexeerd. De hoofdverplichting als bepaald in lid 3 van dit artikel alsmede de nevenverplichtingen als bepaald in lid 1, lid 2, lid 4 en lid 5 van dit artikel zullen als een kwalitatieve verplichting - als bedoeld in artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek - in de openbare registers worden ingeschreven en zullen overgaan op al degenen die het verkochte of een gedeelte hiervan onder algemene of bijzondere titel zullen verkrijgen. Al degenen die van de rechthebbende een recht tot gebruik van het verkochte of een gedeelte hiervan zullen verkrijgen, zijn hieraan mede gebonden.

Indien en voor zover een hoofdverplichting en/of nevenverplichting – geheel of ten dele – rechtens niet als een kwalitatieve verplichting is aan te merken, verklaren partijen dat dit onderdeel als een kettingbeding dient te worden aangemerkt, waarbij koper dan wel diens rechtsopvolger zich jegens Gemeente Middelburg verbindt de desbetreffende verplichting steeds bij overdracht van het verkochte of een gedeelte hiervan aan diens rechtsopvolger op te leggen alsmede aan te laten nemen, zulks op verbeurte ten behoeve van verkoper dan wel Gemeente Middelburg onmiddellijk opeisbare boete gelijk aan de maximumboete als beschreven in lid 4 van dit artikel. De kwalitatieve verplichting wordt middels de akte van levering tussen verkoper en koper voor het verkochte in de openbare registers ingeschreven. De kosten verbonden aan het inschrijven van de kwalitatieve verplichting, waaronder mede begrepen eventueel daarover verschuldigde belasting, van de tenuitvoerlegging daarvan of van enige andere wijziging van de kwalitatieve verplichting, komen voor rekening van koper.

Artikel 16 – Kennisgeving lasten en beperkingen Verkoper heeft in deze koopovereenkomst kennis gegeven van alle bij verkoper bekende bijzondere lasten of beperkingen, als bedoeld in artikel 8.2 van de algemene voorwaarden, ter zake het verkochte. Artikel 17 – Archeologie In afwijking van artikel 13.5 van de algemene voorwaarden, geldt dat indien tijdens de werkzaamheden voor de realisatie van de door koper voorgenomen bebouwing, in de zin van artikel 8 lid 2 van deze koopovereenkomst, archeologische resten worden aangetroffen, koper zich jegens verkoper verplicht onmiddellijk contact op te nemen met de Walcherse Archeologische Dienst. De kosten voor het veiligstellen van de archeologische resten en de eventuele (stagnatie)schade door vertraging in de bouwwerkzaamheden komen voor rekening van koper, tenzij deze archeologische resten gevonden worden in de bodem tot een diepte van 50 centimeter onder maaiveld dan wel tot een diepte van één meter onder het maaiveld ter plaatse van de op het verkochte te realiseren bebouwing, in welk geval de eventuele kosten voor het veiligstellen van de archeologische resten en de eventuele (stagnatie)schade voor rekening van verkoper komen.

Artikel 18 – Ontplofbare oorlogsresten In afwijking van artikel 13.4 van de algemene voorwaarden, geldt dat uit het eindrapport de dato twintig juli tweeduizend tweeëntwintig van een onderzoek omtrent de verwachte aanwezigheid van ontplofbare oorlogsresten dat verkoper heeft laten verrichten, volgt dat het verkochte niet is gelegen in een verwachtingsgebied voor ontplofbare oorlogsresten. Ter zake de verantwoordelijkheid voor ontplofbare oorlogsresten geldt in verband daarmee het te eniger tijd van kracht zijnde protocol voor toevalsvondsten.

Paraaf verkoper:

Paraaf koper:

MIDDELBURG | SINT LAURENS NOORD UITSLUITEND VOOR DISCUSSIEDOELEINDEN

11 van 12

BIJ LEVERING INEENS Artikel 19 - Opschortende voorwaarden uiterlijke leverdatum De werking van de in artikel 2.1 van de algemene voorwaarden en in artikel 4 lid 2 van deze koopovereenkomst omschreven termijn van éénendertig kalenderdagen vangt aan zodra ieder van de navolgende onder a. tot en met d. van dit artikel genoemde opschortende voorwaarden in vervulling zijn gegaan: a. Koper heeft zeventig procent (70%) van de (grondgebonden) woningen, in de zin van artikel 8 lid 2 van deze koopovereenkomst, verkocht bij voorverkoop. b. Het verkochte kan in fiscaal bouwrijpe staat, in de zin van de Wet op de Omzetbelasting 1968, ter beschikking worden gesteld aan koper. c. Het verkochte is bouwrijp gemaakt in de zin van artikel 1 van de algemene voorwaarden. d. De voor de realisatie van de (grondgebonden) woningen, in de zin van artikel 8 lid 2 van deze koopovereenkomst, eventueel benodigde publiekrechtelijke vergunningen en/of ontheffingen hebben onherroepelijke status verkregen. BIJ MEERDERE DEELLEVERINGEN Artikel 19 - Opschortende voorwaarden uiterlijke leverdatum De werking van de in artikel 2.1 van de algemene voorwaarden en in artikel 4 lid 2 van deze koopovereenkomst omschreven termijn van éénendertig kalenderdagen vangt aan zodra ieder van de navolgende onder a. tot en met d.

van dit artikel genoemde opschortende voorwaarden voor de desbetreffende fase in vervulling zijn gegaan: a. Koper heeft zeventig procent (70%) van de (grondgebonden) woningen, in de zin van artikel 8 lid 2 van deze koopovereenkomst, binnen dezelfde fase verkocht bij voorverkoop. b. Het verkochte kan in fiscaal bouwrijpe staat, in de zin van de Wet op de Omzetbelasting 1968, ter beschikking worden gesteld aan koper. c. Het verkochte is bouwrijp gemaakt in de zin van artikel 1 van de algemene voorwaarden. d. De voor de realisatie van de (grondgebonden) woningen, in de zin van artikel 8 lid 2 van deze koopovereenkomst, eventueel benodigde publiekrechtelijke vergunningen en/of ontheffingen hebben onherroepelijke status verkregen. Indien op één januari tweeduizend […]twintig de hiervóór onder a., b., c. en d. vermelde opschortende voorwaarden nog niet alle in vervulling zijn gegaan voor het verkochte als geheel, is verkoper gehouden met koper in overleg te treden over de mogelijkheden voor gewijzigde fasering casu quo gewijzigde tenuitvoerlegging van de koopovereenkomst.

Artikel 20 - Bijlagen Met het ondertekenen van deze koopovereenkomst verklaart koper alle navolgende bijlagen, die onlosmakelijk onderdeel uitmaken van deze koopovereenkomst, te hebben ontvangen en akkoord te zijn met de inhoud daarvan: • Bijlage 1 : Verkooptekening van het verkochte de dato […] tweeduizend […]twintig, met kenmerk ‘[…]’ en tekeningnummer ‘[…]’; • Bijlage 2 : Algemene voorwaarden voor de verkoop van bouwterreinen in het stadsgewest Vlissingen/Middelburg 2023; • Bijlage 3 : Beeldkwaliteitsplan […] de dato […] tweeduizend […]twintig; • Bijlage 4 : Eindrapport ‘[…]’, de dato […] tweeduizend […]twintig, projectnummer […], kenmerk […], uitgevoerd door […] te […]; • Bijlage 5 : Situatietekening van het verkochte de dato […] tweeduizend […]twintig, met kenmerk ‘[…]’ en tekeningnummer ‘[…]’; • Bijlage 6 : Situatietekening erfscheidingen de dato […] tweeduizend […]twintig, met kenmerk ‘[…]’ en tekeningnummer ‘[…]’; Paraaf verkoper:

Paraaf koper:

MIDDELBURG | SINT LAURENS NOORD UITSLUITEND VOOR DISCUSSIEDOELEINDEN

12 van 12

Artikel 21 – Rechts- en forumkeuze 1. Op deze koopovereenkomst is Nederlands recht van toepassing. 2. Voor de beslechting van geschillen in de zin van artikel 24.2 van de algemene voorwaarden heeft exclusieve jurisdictie de bevoegde burgerlijke rechter van het arrondissement waarbinnen het verkochte geheel of grotendeels is gelegen. Artikel 22 - Slotbepalingen 1. Uit deze koopovereenkomst vloeien pas rechten en verplichtingen voort als beide partijen deze koopovereenkomst hebben ondertekend. 2. Wijzigingen of aanvullingen op deze koopovereenkomst waaromtrent partijen overeenstemming mochten bereiken zijn enkel in schriftelijke vorm bindend. 3. Daar waar een bepaling nietig of anderszins onverbindend mocht zijn, vervangen partijen deze door een op die bepaling zo veel als mogelijk aansluitende bepaling die wel geldig is. 4. Overdraagbaarheid van vorderingsrechten van koper uit deze koopovereenkomst is uitgesloten in de zin van artikel 3:83 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek, aan welke uitsluiting goederenrechtelijke werking toekomt. 5. Koper en verkoper stemmen ermee in, dat indien één van partijen daarom verzoekt, de andere partij zich jegens de verzoekende partij zal identificeren door het tonen van een geldig identiteitsbewijs. 6. De inhoud van deze koopovereenkomst bevat volledige wilsovereenstemming tussen partijen omtrent de daardoor bestreken aan- respectievelijk verkoop.

Eventuele eerdere mondelinge of schriftelijke overeenstemming tussen partijen worden geacht in deze koopovereenkomst te zijn opgenomen en voor het overige te zijn beëindigd. Op enige toezegging, schriftelijk of mondeling, die niet in deze koopovereenkomst is vastgelegd, en welke zijn gedateerd vóór de datum van ondertekening van deze koopovereenkomst kan geen beroep worden gedaan. 7. Verkoper behoudt bij nakoming van hetgeen in deze koopovereenkomst is bepaald haar volledige publiekrechtelijke verantwoordelijkheid voor procedures en besluitvorming. Dit houdt in dat voor zover verkoper handelt in de uitoefening van haar publiekrechtelijke bevoegdheid, verplichting of verantwoordelijkheid, er geen sprake is of kan zijn van een (toerekenbare) tekortkoming of verzuim, indien verkoper rechtshandelingen verricht of nalaat die niet in het voordeel zijn van de aard en/of de strekking van deze koopovereenkomst. 8. Verkoper en koper verklaren dat zij, voordat zij deze koopovereenkomst ondertekenden, zorgvuldig kennis hebben genomen van alle bepalingen en voldoende informatie hebben ontvangen, om de inhoud en de gevolgen van de koopovereenkomst te overzien. Aldus overeengekomen en in tweevoud ondertekend. Namens verkoper, de heer A. Van den Kieboom

Namens koper, de heer M.G.J. Van Duijn,

Middelburg, d.d. ………………………………

Rosmalen, d.d. ………………………………

Versie: V1.3 [C] Zaaknummer: […]