24-076 Bijlage 1. Samenwerkingsovereenkomst met Woongoed en Heijmans

1 Versiedatum 28 mei 2024

Samenwerkingsovereenkomst Sint Laurens Noord tussen Gemeente Middelburg en Stichting Woongoed Middelburg en Heijmans Vastgoed

Paraaf Gemeente:

Paraaf Woongoed:

Paraaf Heijmans Vastgoed:

2 Versiedatum 28 mei 2024

Inhoud:

Overwegingen Artikel 1 - Definities Artikel 2 - Hoofdlijnen van de samenwerking Artikel 3 – Publiekrechtelijke positie/bevoegdheden Artikel 4 – Organisatie samenwerking Artikel 5 – Planvorming Artikel 6 - Publiekrechtelijke medewerking Artikel 7 – Bouw- en Woonrijp maken Artikel 8 – Ontwerpen voor Woningbouwprojecten Artikel 9 – Publiekrechtelijke medewerking Artikel 10 - Verkoop en uitgifte Bouwkavels Artikel 11 – Realisatie van het woningbouwprogramma Artikel 12 – Overdracht van rechten en verplichtingen Artikel 13 – Bijzondere omstandigheden Artikel 14 – Tussentijdse beëindiging Artikel 15 – Bouwclaim Artikel 16 - Totstandkomingsvoorbehoud Artikel 17 - Toepasselijk recht, geschillenregeling, varia

Paraaf Gemeente:

Paraaf Woongoed:

Paraaf Heijmans Vastgoed:

3 Versiedatum 28 mei 2024

DE ONDERGETEKENDEN: 1. De publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE MIDDELBURG, zetelend te Middelburg en kantoorhoudende te 4337 PA Middelburg, gemeente Middelburg aan Kanaalweg 3 (postadres: Postbus 6000, 4330 LA Middelburg), ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel onder dossiernummer: 51041510, te dezen − krachtens een door de burgemeester van Gemeente Middelburg afgegeven volmacht de dato vier juni tweeduizend vierentwintig − rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer R. Schonis, wethouder van de gemeente Middelburg en tevens wijkwethouder van Sint Laurens, handelend ter uitvoering van een besluit van het college van burgemeester en wethouders d.d. de dato vier juni tweeduizend vierentwintig, hierna te noemen: “de Gemeente”; en 2. Stichting Woongoed Middelburg, gevestigd te Middelburg en kantoorhoudende aan de (4337 LG) Segeersingel 6 te Middelburg, ingeschreven in het handelsregister onder nummer 22014999 en te dezen vertegenwoordigd door haar directeur de heer R. de Jonge, hierna te noemen: “Woongoed”; en 3. De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid HEIJMANS VASTGOED B.V., gevestigd te Rosmalen, gevestigd en kantoorhoudende te (5248 JT) Rosmalen aan de Graafsebaan 65, ingeschreven in het handelsregister onder nummer 16086625, te dezen krachtens volmacht vertegenwoordigd door haar adjunct-directeur de heer C.A.M.

Hoedjes; hierna te noemen: “Heijmans Vastgoed”; partijen sub 1, 2 en 3, hierna afzonderlijk ook te noemen: “Partij” en hierna gezamenlijk te noemen: "Partijen". In aanmerking nemende: A.

dat de Gemeente eigenaar is van de percelen, kadastraal bekend gemeente Middelburg, sectie T, nummers 3019 en 3051, hierna te noemen: “het Exploitatiegebied” als schetsmatig aangegeven op de Exploitatietekening die als BIJLAGE 1 aan deze overeenkomst is gehecht en dat de Gemeente mogelijk het aangrenzende perceel kadastraal bekend gemeente Middelburg, sectie T, nummer 2699 tijdens de duur van

Paraaf Gemeente:

Paraaf Woongoed:

Paraaf Heijmans Vastgoed:

4 Versiedatum 28 mei 2024

deze Overeenkomst verwerft; in welk geval de Gemeente dit laatste perceel onder gelijke condities als beschreven in deze Overeenkomst zal toevoegen aan het Exploitatiegebied ten behoeve van de gebiedsontwikkeling in het Exploitatiegebied; B.

In het kader van de op het Exploitatiegebied door de Gemeente ingevulde bouwclaim jegens de Gemeente van Heijmans d.d. 3 oktober 2006, heeft de Gemeente Heijmans gevraagd te participeren in de ontwikkeling van vrije sector koopwoningen het Exploitatiegebied, plaatselijk bekend als de locatie Sint Laurens Noord;

C.

Om invulling te geven aan de prestatieafspraken tussen Woongoed en Gemeente Middelburg, is Woongoed door de Gemeente eveneens gevraagd te participeren in de ontwikkeling van de sociale huurwoningen in het Exploitatiegebied;

D.

Woongoed richting de Gemeente Middelburg heeft geduid dat zij - als direct belanghebbende vanuit het sociale woningbezit in de directe omgeving -, verder betrokken wenst te worden bij de ontwikkeling van het Exploitatiegebied;

E.

Heijmans en Woongoed zich sedert november 2022 nadrukkelijk hebben geprofileerd en gepositioneerd richting de Gemeente als één collectief, die de integrale gebiedsontwikkeling van Sint Laurens Noord ter hand wil nemen;

F.

De Gemeente op basis van de geldende bouwclaim en prestatieafspraken zoals genoemd onder ad B en C tezamen met Heijmans en Woongoed onderzoek heeft gedaan naar de haalbaarheid van een integrale gebiedsontwikkeling in het Exploitatiegebied gericht op nieuwbouw;

G.

Meer algemeen heeft de Gemeente daarnaast vanuit een volkshuisvestelijk oogpunt bezien, een belangrijke opgave bij de realisering van betaalbaar wonen, daaronder mede begrepen woningen in de categorie sociale huur. De Gemeente voert voorts als beleid(suitgangspunt) dat woningen in de categorie sociale huur worden gerealiseerd door/ondergebracht bij een toegelaten instelling.

H.

Door de sociale huurwoningen onder te brengen bij een toegelaten instelling wordt bovendien de duurzame instandhouding van deze woningen voor de doelgroep ook optimaal geborgd. Toegelaten instellingen hebben immers een unieke positie, vastgelegd in de Woningwet. Zij zijn uitsluitend werkzaam zijn op het gebied en in het belang van de volkshuisvesting. Hun financiële middelen worden uitsluitend in dat belang ingezet. Zij hebben bij uitstek ervaring met de ontwikkeling, realisatie en exploitatie van sociale huurwoningen. Bovendien moeten zij bijdragen aan de uitvoering van de woonvisie die wordt vastgesteld door de gemeenten waarin zij feitelijk werkzaam zijn. In prestatieafspraken worden vervolgens nadere afspraken gemaakt over uitvoering van de woonvisie.

I.

Ook ten aanzien van de in het Exploitatiegebied te realiseren en exploiteren woningen in de categorie sociale huur stelt de Gemeente daarom als voorwaarde, dat deze worden ondergebracht bij een toegelaten instelling.

Paraaf Gemeente:

Paraaf Woongoed:

Paraaf Heijmans Vastgoed:

5 Versiedatum 28 mei 2024

J.

De Gemeente stelt voorts als voorwaarde dat het Exploitatiegebied integraal wordt (her)ontwikkeld, zodat er woningen worden gerealiseerd, zowel in een mix van koop en huur, als in een mix van sociaal, betaalbare huur/koop, vrije sector koop en vrije kavels en voorts dat de integrale (her)ontwikkeling door een samenwerkingsverband (waarin een toegelaten instelling(en) zitting heeft) wordt opgepakt. Dat samenwerkingsverband moet ook over voldoende kennis en ervaring meer algemeen met gebiedsontwikkelingen als deze beschikken, en – zo volgt ook uit het bovenstaande - ook voldoende kennis en ervaring met de ontwikkeling, realisering en exploitatie van sociale huurwoningen (als onderdeel van een grotere ontwikkeling) hebben. Dit samenwerkingsverband moet bovendien over voldoende financiële draagkracht beschikken om eventuele plannen ook daadwerkelijk tot uitvoering te brengen.

K.

De Gemeente heeft voor de gebiedsontwikkeling in het Exploitatiegebied als uitgangspunt voor de planopzet verwoord, dat een gemengd programma met zowel sociale huur, vrije sector huur en koopwoningen in verschillende prijzen en typen wordt gerealiseerd. Dit uitgangspunt is door partijen vertaald in een woningbouwprogramma bestaande uit 30% sociale huisvesting, 30% betaalbare koop/huurwoningen, 30% vrije sector koopwoningen en 10% vrije kavels. Op basis van navermelde Structuurontwerp leidt dat tot een voorlopig woningbouwprogramma bestaande uit circa 60 sociale huurwoningen ten behoeve van Woongoed, circa 112 betaalbare huur/koop- en vrije sector koopwoningen ten behoeve van Heijmans en circa 17 vrije kavels ten behoeve van de Gemeente;

L.

Partijen in het kader van het haalbaarheidsonderzoek een Structuurontwerp (BIJLAGE 2) hebben vastgesteld en de bijbehorende grond- en opstalexploitatieberekeningen hebben opgesteld, op grond waarvan partijen hebben geconstateerd dat er sprake is van een haalbare business case voor de beoogde integrale gebiedsontwikkeling;

M.

De Gemeente in het licht van het voorgaande bereid is tot het geven van exclusiviteit aan Heijmans en Woongoed om gezamenlijk het Structuurontwerp uit te werken tot een stedenbouwkundig plan inclusief verkaveling, het woningbouwprogramma met financiële onderleggers, de beoogde beeldkwaliteit, een procesaanpak voor een participatieplan met omwonenden (BIJLAGE 3) en de planning van de verdere ontwikkeling en realisatie. En dat de Gemeente op haar beurt bereid is tot publiekrechtelijke medewerking aan de benodigde bestemmingswijziging voor het Exploitatiegebied, de uitwerking van het inrichtingsplan voor het Exploitatiegebied, de tijdige publicatie van de beoogde gronduitgifte aan Heijmans en Woongoed alsmede de vaststelling van de gronduitgiftevoorwaarden en het tijdig bouw- en woonrijp maken van het Exploitatiegebied ten behoeve van de realisatie van het woningbouwprogramma;

Paraaf Gemeente:

Paraaf Woongoed:

Paraaf Heijmans Vastgoed:

6 Versiedatum 28 mei 2024

N.

Gelet op het vorenstaande is de Gemeente in haar hoedanigheid van eigenaar van het Exploitatiegebied na deugdelijke publicatie in het kader van het arrest Didam, bereid tot onderhandse gronduitgifte aan Woongoed en Heijmans;

O.

Partijen in deze Overeenkomst hun onderlinge afspraken met betrekking tot totstandkoming van de planopzet en daaruit mogelijkerwijs voortvloeiende posities ten aanzien van de beoogde gebiedsontwikkeling in het Exploitatiegebied wensen vast te leggen.

Partijen zijn het volgende overeengekomen: Artikel 1 - Definities In de onderhavige Overeenkomst wordt verstaan onder: 1.1

Beeldkwaliteitsplan: Stedenbouwkundige en architectonische kwaliteitsuitgangspunten alsmede randvoorwaarden voor de bebouwing en de buitenruimte alsmede de inrichting van het Openbaar gebied van het Exploitatiegebied;

1.2

Betaalbare koop/huurwoning: een woning met een maximale vrij-op-naamprijs conform de door de Rijksoverheid vastgestelde betaalbaarheidsgrens;

1.3

Bouwkavel: elk voor bebouwing met een woning in aanmerking komend afzonderlijk en bouwrijp gedeelte van het Exploitatiegebied, niet bestemd tot Openbaar gebied.

1.4

Bouwrijp maken: alle benodigde werkzaamheden voor het geschikt maken (van gronden) in het Exploitatiegebied voor verdere inrichting en bebouwing als bepaald in de definitie Bouwrijp in artikel 1 van de Algemene voorwaarden voor de verkoop van bouwterreinen in het stadsgewest Vlissingen/Middelburg 2023;

1.5

Inrichtingsplan: een plan met eisen ten aanzien van de inrichting van het Openbaar gebied van het Exploitatiegebied;

1.6

Openbaar gebied: alle delen van het Exploitatiegebied die niet zijn of zullen worden bestemd tot Bouwkavel;

1.7

Exploitatiegebied: het gebied waarop de samenwerking tussen Partijen betrekking heeft, bestaande uit de percelen kadastraal bekend gemeente Middelburg, sectie T, nummers 3019 en 3051. Indien de Gemeente het aangrenzende perceel kadastraal bekend gemeente Middelburg, sectie T, nummer 2699 geheel of gedeeltelijk tijdens de duur van deze Overeenkomst verwerft, wordt dit laatste perceel onder gelijke condities als beschreven in deze Overeenkomst aan het Exploitatiegebied toegevoegd ten behoeve van de gebiedsontwikkeling in het Exploitatiegebied;

1.8

Overeenkomst: de onderhavige Samenwerkingsovereenkomst Sint Laurens Noord;

1.9

Planning: de indicatieve Planning zoals opgenomen in BIJLAGE 4 van deze overeenkomst;

Paraaf Gemeente:

Paraaf Woongoed:

Paraaf Heijmans Vastgoed:

7 Versiedatum 28 mei 2024

1.10

Planologische maatregel: de voor de gebiedsontwikkeling benodigde door de Gemeente in procedure te brengen planologische procedure ten behoeve van de functiewijziging naar Wonen;

1.11

Projectontwikkeling: het (doen) ontwikkelen, het (doen) verkopen aan de eindgebruiker en het (doen) realiseren van woningbouwplannen in het Exploitatiegebied;

1.12

Projectgroep: de projectgroep als bedoeld in artikel 4 van de overeenkomst;

1.13

Sociale huurwoning: een woning met een aanvangshuurprijs onder de huurliberalisatiegrens. De huurliberalisatiegrens wordt jaarlijks vastgesteld door het ministerie van BZK;

1.14

Stedenbouwkundig plan: een nadere uitwerking van het Structuurontwerp in een voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan (VOSP) en een definitief ontwerp stedenbouwkundig plan (DOSP) dat een uitwerking bevat van de eisen ter zake van omvang, kwaliteit en architectonische uitgangspunten voor de bebouwing en de inrichting van het Exploitatiegebied;

1.15

Stuurgroep: de stuurgroep als bedoeld in artikel 4 van de overeenkomst;

1.16

Woonrijp maken: het definitief inrichten van het Openbaar gebied, omvattende in hoofdzaak: de aanleg van wegen, pleinen, trottoirs, fiets- en wandelroutes, openbaar groen, waterpartijen, straatmeubilair, straatverlichting, alsmede het aanleggen van de hoofdstelsels van de riolering en de coördinatie van de aanleg van kabels voor data, alles voor zover niet reeds begrepen in het Bouwrijp maken.

1.17

Tot deze Overeenkomst behoren tevens de navolgende door partijen gewaarmerkte bijlagen, die een onverbrekelijk deel uitmaken van de Overeenkomst:

BIJLAGE 1: Situatietekening Exploitatiegebied d.d. 24 mei 2024; BIJLAGE 2: Structuurontwerp d.d. 27 mei 2024 kenmerk SO-060; BIJLAGE 3: Procesaanpak participatieplan d.d. 28 mei 2024; BIJLAGE 4: Planning d.d. 24 mei 2024; BIJLAGE 5: Model-gronduitgifteovereenkomst met kenmerk 24052024; BIJLAGE 6: Algemene Voorwaarden voor de verkoop van Bouwterreinen in het stadsgewest Vlissingen/Middelburg 2023; BIJLAGE 7: Memo overzicht resultaten en advies archeologie Uitbreiding Sint Laurens d.d. 6 december 2019; BIJLAGE 8: Memo NL Greenlabel: Gebiedslabel B d.d. 27 mei 2024; BIJLAGE 9: Memo ‘Toets aanwezigheid Ontplofbare Oorlogsresten (OO)’ d.d. 29 april 2024; BIJLAGE 10: Bodembelastingkaart ontplofbare oorlogsresten d.d. 21 juli 2022.

Paraaf Gemeente:

Paraaf Woongoed:

Paraaf Heijmans Vastgoed:

8 Versiedatum 28 mei 2024

1.18

Indien onderdelen van de Overeenkomst en de daartoe behorende bijlagen 1 tot en met 5 en 7 tot en met 10 onderling tegenstrijdig zijn, prevaleert deze Overeenkomst boven de daartoe behorende Bijlagen.

1.19

De overwegingen maken onderdeel uit van deze Overeenkomst.

1.20

Zaken vallende binnen het kader van de Overeenkomst, doch waarin niet is voorzien, zullen in onderling overleg tussen Partijen worden geregeld en op verzoek van één der partijen schriftelijk worden vastgelegd, zulks met inachtneming van deze Overeenkomst en de redelijkheid en billijkheid.

Artikel 2 - Hoofdlijnen van de samenwerking 2.1.

Deze Overeenkomst heeft als doel: (i)

De gebiedsontwikkeling omvattende de vaststelling van het Stedenbouwkundig plan, het Beeldkwaliteitsplan en het Inrichtingsplan in het Exploitatiegebied te waarborgen, in overeenstemming met het bepaalde in deze Overeenkomst;

(ii)

De vaststelling van het woningbouwprogramma voor het Exploitatiegebied gebaseerd op 30% sociale woningbouw, 30% betaalbare koop/huur woningen, 30% vrije sector koopwoningen en 10% vrije kavels, welk percentage op basis van de Structuurontwerp resulteert in een voorlopig woningbouwprogramma bestaande uit circa 60 sociale huurwoningen ten behoeve van Woongoed, circa 112 betaalbare huur/koop- en vrije sector koopwoningen ten behoeve van Heijmans en circa 17 vrije kavels ten behoeve van de Gemeente;

(iii)

De door de Gemeente gestelde kaders uit te werken waaronder de Gemeente bereid is haar publiekrechtelijke medewerking te verlenen aan de realisatie van het woningbouwprogramma;

(iv)

De inspanningsverplichting van de Gemeente tot het doorlopen van de benodigde publiekrechtelijke planologische maatregel binnen de daartoe gestelde wettelijke termijnen te doorlopen en te waarborgen;

(v)

De afspraken over het Bouw- en Woonrijpmaken van het Exploitatiegebied door de Gemeente vast te leggen;

(vi)

De voorwaarden uit te werken waaronder de voor de realisatie benodigde gronduitgifte door de Gemeente van de Bouwkavels aan Heijmans en Woongoed plaats kan vinden;

2.2

De gebiedsontwikkeling zal plaatsvinden met inachtneming van de bepalingen van deze overeenkomst, en voorts na totstandkoming/uitwerking met inachtneming van: a.

de onherroepelijk vastgestelde planologische maatregel;

b.

het vastgestelde Stedenbouwkundige plan;

c.

het vastgestelde Beeldkwaliteitsplan;

Paraaf Gemeente:

Paraaf Woongoed:

Paraaf Heijmans Vastgoed:

9 Versiedatum 28 mei 2024

d.

het vastgestelde Inrichtingsplan;

e.

de Planning tevens omvattende de beoogde fasering in deelgebieden;

f.

de model-koopovereenkomst en de algemene verkoopvoorwaarden van de Gemeente voor zover daarvan in de model-koopovereenkomst niet is afgeweken;

g.

het ambitiedocument Duurzaamheid.

. 2.3.

Partijen hebben met betrekking tot de procedure voor de planologische maatregel, het Bouw- en woonrijp maken, de vaststelling van de plandocumenten als vermeld in artikel 2.2 een Planning vastgesteld. De Planning is als BIJLAGE 4 aan deze overeenkomst gehecht.

2.4

De ontwikkeling en realisatie van het woningbouwprogramma in het Exploitatiegebied zal gefaseerd in volgtijdelijke deelgebieden geschieden. De omvang en invulling van de vast te stellen deelgebieden worden gestuurd door de marktomstandigheden. Woongoed en Heijmans zullen gegeven voormelde marktomstandigheden een voorstel doen voor de fasering ter besluitvorming in de stuurgroep en – voor zover noodzakelijk bij gewijzigde marktomstandigheden - voor een aanpassing van de vastgestelde fasering.

2.5.

Partijen realiseren zich dat feitelijke omstandigheden tijdens de uitvoering van de gebiedsontwikkeling kunnen leiden tot afwijkingen ten opzichte van de indicatieve planning (BIJLAGE 5). De afwijkingen leiden tot bijstelling van de indicatieve planning door vaststelling van een aangepaste Planning door de stuurgroep. Na vaststelling van de aangepaste Planning, wordt de aangepaste Planning geacht deel uit te maken van de onderhavige overeenkomst.

2.6

Het ambitiedocument Duurzaamheid wordt gezamenlijk door partijen opgesteld waarbij het duurzaamheidsbeleid van de Gemeente leidend is en partijen tevens streven om ten aanzien van de gebiedsontwikkeling in het Exploitatiegebied bij de uitwerking van het Stedenbouwkundige plan alsmede het Inrichtingsplan vanuit de principes van NL Greenlabel te streven naar de toepassing van het “NL Gebiedslabel” minimaal niveau B en zo mogelijk niveau A, overeenkomstig de toelichting als verwoord in het memo NL Greenlabel, Gebiedslabel niveau B dat als BIJLAGE 8 aan deze Overeenkomst is gehecht.

2.7.

Deze Overeenkomst treedt bij ondertekening door alle partijen in werking. Tenzij deze Overeenkomst eindigt op een in de wet of in deze Overeenkomst genoemde beeïndigingsgrond, duurt zij voort totdat de laatste woning van woningbouwprogramma is opgeleverd alsmede aan alle verplichtingen van Partijen over en weer is voldaan.

Artikel 3 – Publiekrechtelijke positie/bevoegdheden Het in de onderhavige Overeenkomst bepaalde laat de publiekrechtelijke positie en bevoegdheden van de Gemeente, onverlet. Daar waar de Gemeente handelt in de rechtmatige

Paraaf Gemeente:

Paraaf Woongoed:

Paraaf Heijmans Vastgoed:

10 Versiedatum 28 mei 2024

uitoefening van haar publiekrechtelijke bevoegdheid, verplichting of verantwoordelijkheid, zal er geen sprake zijn van een (toerekenbare) tekortkoming of verzuim, ook niet wanneer de Gemeente daardoor (rechts)handelingen verricht of nalaat die niet in het voordeel zijn van de aard en/of de strekking van deze overeenkomst. Artikel 4 – Organisatie samenwerking 4.1.

In het kader van de onderhavige samenwerking stellen Partijen een overlegstructuur in, bestaande uit een Stuurgroep, een Projectgroep en eventuele werkgroepen. Werkgroepen kunnen slechts worden ingesteld door middel van een gezamenlijk besluit van Partijen. Partijen streven naar continuïteit in de projectorganisatie en zullen in dit verband trachten zoveel mogelijk dezelfde gesprekspartners vertegenwoordigd te laten zijn in de diverse groepen.

4.2

Voor de begeleiding op hoofdlijnen van de samenwerking zal een Stuurgroep worden ingesteld. De Stuurgroep komt tenminste twee maal per jaar samen en verder zo vaak als een van de partijen dat noodzakelijk acht. De Gemeente en Woongoed en Heijmans wijzen ieder een bevoegde vertegenwoordiger aan voor deelname aan de Stuurgroep.

4.3

De Stuurgroep is bevoegd tot het nemen van besluiten met betrekking tot gebiedsontwikkeling in het Exploitatiegebied. Besluiten kunnen alleen bij unanimiteit worden genomen.

4.4

Voor de voorbereiding van de besluitvorming van de Stuurgroep alsmede de dagelijkse begeleiding en inspectie van de ontwikkeling en realisering van de gebiedsontwikkeling wordt een Projectgroep ingesteld. In de Projectgroep hebben zitting de projectleiders van partijen. De Projectgroep komt zo vaak bijeen als nodig is, doch in beginsel een maal per maand en binnen acht dagen na een daartoe strekkend verzoek van een van de deelnemers.

4.5

De Projectgroep is gericht op de dagelijkse uitvoering van de werkzaamheden en de realisering van het plan. Op verzoek van een van de leden van de Projectgroep of indien in de Projectgroep geen overeenstemming kan worden bereikt, kunnen punten ter besluitvorming worden voorgelegd aan de Stuurgroep. Tot de taken van de Projectgroep behoren: -

de uitvoering van de Overeenkomst te bevorderen;

-

het toezien op de juiste voortgang en uitvoering conform de vastgestelde Planning;

-

informatie over de uitvoering van de Overeenkomst uit te wisselen, eventuele knelpunten te signaleren;

-

overleg te voeren omtrent ontwerpen voor Stedenbouwkundige plan, het Beeldkwaliteitsplan en het Inrichtingsplan voor het woningbouwplan, waarbij gestreefd wordt naar optimalisatie van de betreffende plandocumenten.

Paraaf Gemeente:

Paraaf Woongoed:

Paraaf Heijmans Vastgoed:

11 Versiedatum 28 mei 2024

Werkgroepen hebben specifieke voorbereidende taken, zoals deze door Partijen in het besluit tot instelling van de betreffende werkgroep(en) worden omschreven. 4.6.

De Projectgroep en de werkgroepen bezitten geen besluitvormende bevoegdheden.

4.7.

Van de vergaderingen van de Stuurgroep en de Projectgroep worden verslagen gemaakt, waarbij een verslag in de eerstvolgende vergadering wordt besproken en zo nodig met opmerkingen wordt vastgesteld.

4.8

Deelnemers zullen elkaar in het kader van de Stuur- en Projectgroep over en weer informeren over ontwikkelingen binnen hun wederzijdse organisaties die relevant (kunnen) zijn voor de uitvoering van deze Overeenkomst.

4.9

De Stuur- en Projectgroep kunnen niet afwijken van de bepalingen van de onderhavige Overeenkomst, daarbij behorende bijlagen en eventuele nadere overeenkomsten.

4.10

Voor wat betreft de kosten komen de Partijen overeen: -

de kosten die verbonden zijn aan het deelnemen in de projectorganisatie worden door de Partijen zelf gedragen, waarbij geldt dat de geraamde inzet van het Gemeentelijk apparaat ten laste komt van de grondexploitatie die door de Gemeente ter hand genomen wordt en de inzet van Woongoed en Heijmans ten laste van de opstalexploitatie die door Woongoed en Heijmans ter hand genomen wordt;

-

Grondexploitatie: Alle kosten die gemaakt worden voor het Bouw- en Woonrijp maken van het Exploitatiegebied, de Planologische maatregel (incl. bijbehorende onderzoeken en omgevingsdialoog), Stedenbouwkundig plan, Inrichtingsplan, (civieltechnische) advies zijn voor rekening van de Gemeente. Uitgezonderd hiervan zijn de onderstaande kosten die gedragen worden door de Woongoed en Heijmans: -

Structuurontwerp en Stedenbouwkundig plan tot het moment van ondertekening van de Overeenkomst;

-

Gebiedspromotie;

-

Interne uren die Woongoed en Heijmans maken voor de omgevingsdialoog (participatie).

-

Opstalexploitatie: Alle projectontwikkelingskosten die gemaakt worden voor het ontwikkelen, verkopen aan de eindgebruiker en realiseren van de woningbouwplannen zijn voor rekening Woongoed en Heijmans.

-

de kosten van externen die deelnemen in de projectorganisatie komen ten laste van de partij die het verzoek daartoe heeft gedaan;

Paraaf Gemeente:

Paraaf Woongoed:

Paraaf Heijmans Vastgoed:

12 Versiedatum 28 mei 2024

-

Het besluit van de Projectgroep om een deskundige in te schakelen, dient in unanimiteit te geschieden.

Artikel 5 – Planvorming 5.1

Heijmans en Woongoed vervaardigen voor het Exploitatiegebied in nauw overleg met de Gemeente het Stedenbouwkundig plan en het Beeldkwaliteitsplan. De Gemeente vervaardigt voor het Exploitatiegebied het Inrichtingsplan en zal de Planologische maatregel in procedure brengen. Partijen zullen bij de voorbereiding van de besluitvorming in de Projectgroep hieromtrent voorstellen doen om bij de vaststelling van het betreffende plandocumenten tot marktconforme optimalisatie te komen.

5.2

Een Stedenbouwkundig Plan, Beeldkwaliteitsplan en Inrichtingsplan behoeven voorafgaande goedkeuring van de Gemeente, Woongoed en Heijmans. Het Stedenbouwkundig Plan, het Beeldkwaliteitsplan en het Inrichtingsplan worden na verkregen goedkeuring vastgesteld door de Stuurgroep.

Artikel 6 - Publiekrechtelijke medewerking 6.1

De Gemeente zal zoveel mogelijk, doch met inachtneming van wettelijke procedures en te betrachten zorgvuldigheid jegens derden, bevorderen dat alle noodzakelijke procedures in het kader van het van kracht worden van de Planologische Maatregel met voortvarendheid worden gevoerd c.q. behandeld. Ten aanzien van de benodigde Planologische Maatregel zullen partijen bij de uitwerking streven naar zoveel mogelijk planologische flexibiliteit ten aanzien van de concrete invulling van het woningbouwprogramma met het oog op de langjarige gefaseerde ontwikkeling en realisatie van de gebiedsontwikkeling in het Exploitatiegebied.

6.2

Partijen dragen zorg voor voldoende participatie met omwonenden. De participatie wordt vormgegeven met inachtneming van de Procesaanpak Participatie Sint Laurens (BIJLAGE 3) en de ‘Participatie- en inspraakverordening Middelburg’ (Gmb. 2022/12447) of de daarvoor in de plaats tredende regelgeving. De vastgestelde verplichtingen en kaders worden neergelegd in een in de Stuurgroep vast te stellen participatieplan.

6.3.

Partijen verplichten zich over en weer elkaar zo spoedig mogelijk te informeren over zaken waarvan zij weten of behoren te weten dat deze van belang zijn voor de wederpartij.

6.4

De Gemeente zal, met inachtneming van wettelijke procedures en te betrachten zorgvuldigheid jegens derden, voorts zoveel mogelijk bevorderen dat (na verkregen ontvankelijke aanvragen) alle vergunningen, ontheffingen, vrijstellingen en goedkeuringen van overheidswege, welke vereist zijn in het kader van de gebiedsontwikkeling verleend zullen worden.

Paraaf Gemeente:

Paraaf Woongoed:

Paraaf Heijmans Vastgoed:

13 Versiedatum 28 mei 2024

6.5

Voor zover de Gemeente zelf deze besluiten dient te nemen, zal zij de betreffende aanvragen met voortvarendheid behandelen. Voor zover andere overheden de desbetreffende besluiten dienen te nemen, zal de Gemeente de totstandkoming van dergelijke besluiten zoveel mogelijk bevorderen en bespoedigen, waarbij de Gemeente zal zorgdragen voor ontvankelijke aanvragen ter zake van door haar benodigde vergunningen, ontheffingen, vrijstellingen en goedkeuringen van overheidswege.

6.6

Indien ten gevolge van publiekrechtelijke besluitvorming van de Gemeente of van hogere overheden c.q. uitspraken van de (bestuurs)rechter al dan niet in het kader van bezwaarof beroepsprocedures, het publiekrechtelijk planologisch kader voor het Exploitatiegebied wijzigt ten opzichte van de Planologische Maatregel dan treden partijen in overleg over de daaruit eventueel voortvloeiende nadelige gevolgen voor de Projectontwikkeling om een voor beide Partijen aanvaardbare oplossing te vinden, waarbij in beginsel de oorspronkelijke uitgangspunten van de Planologische Maatregel zoveel mogelijk gehandhaafd zullen worden.

Artikel 7 – Bouw- en Woonrijp maken 7.1

De Gemeente zal ter zake van de door verworven onroerende zaken in het Plangebied voor haar rekening en risico de werkzaamheden tot Bouw- en Woonrijp doen uitvoeren, een en ander overeenkomstig de kwalitatieve en kwantitatieve eisen zoals blijkend uit de in opdracht en voor rekening en risico van Gemeente te vervaardigen ontwerpen en bestekken met bijbehorende bestektekeningen.

7.2

De definitieve bestekken en bestekstekeningen ter zake van het Openbare gebied dienen in overeenstemming te zijn met de documenten als bedoeld in artikel 2.2, alsmede het betreffende Inrichtingsplan.

7.3

De Gemeente zal het Exploitatiegebied na het onherroepelijk worden van de Planologische maatregel, tijdig voorafgaand aan een (deel)levering Bouwrijp maken opdat de realisering van de bebouwing plaats kan vinden volgens de fasering en de Planning (BIJLAGE 4).

7.4

Het Exploitatiegebied is onderzocht op archeologische sporen, waarbij een deel van het Exploitatiegebied is aangewezen als een zone met behoudenswaardige archeologische resten (BIJLAGE 7). De Gemeente zal in deze zone zorgdragen voor vervolgonderzoek in de vorm van een archeologische opgraving alsmede het tijdig voor haar rekening veilig stellen van eventuele archeologische resten opdat het tijdig bouwrijpmaken alsmede de realisatie van de woningbouwplannen overeenkomstig de Planning kunnen plaatsvinden. Eventuele vertragingsschade als gevolg van bouwbelemmerende archeologische resten als bepaald in de definitie Bouwrijp onder sub b.3 van de Algemene voorwaarden voor de verkoop van bouwterreinen in het stadsgewest Vlissingen/Middelburg 2023 in

Paraaf Gemeente:

Paraaf Woongoed:

Paraaf Heijmans Vastgoed:

14 Versiedatum 28 mei 2024

voormelde zone met behoudenswaardige archeologische resten, komen voor rekening van de Gemeente. 7.5

In de rest van het Exploitatiegebied zijn geen archeologische behoudenswaardige sporen gevonden. Dit deel van het Exploitatiegebied is vrijgegeven voor verder archeologisch onderzoek. Desondanks is de kans op een toevalsvondst niet volledig uit te sluiten. Indien tijdens de werkzaamheden voor de realisatie van de woningbouwplannen in dit deel van het Exploitatiegebied onverhoopt toch archeologische resten worden aangetroffen, verplichten Woongoed en Heijmans zich jegens de Gemeente onmiddellijk contact op te nemen met de Walcherse Archeologische Dienst. De kosten voor het veiligstellen van eventuele archeologische resten en de eventuele (stagnatie)schade door vertraging in de bouwwerkzaamheden komen voor rekening van Woongoed en Heijmans, tenzij deze archeologische resten gevonden worden in de bodem tot een diepte van 50 centimeter onder maaiveld dan wel tot een diepte van één meter onder het maaiveld ter plaatse van de te realiseren bebouwing in dit deel van het Exploitatiegebied, in welk geval de eventuele kosten voor het veiligstellen van eventuele archeologische resten en de eventuele (stagnatie)schade voor rekening van de Gemeente komen.

7.6

De Gemeente heeft gemeentebreed onderzoek laten verrichten naar de (mogelijke) aanwezigheid van ontplofbare oorlogsresten (‘OO’). Uit het eindrapport d.d. twintig juli tweeduizend tweeëntwintig volgt dat het gehele Exploitatiegebied niet is gelegen in een verwachtingsgebied voor OO (BIJLAGE 10). Vervolgonderzoek is daarom niet nodig. De verwachtingsgebieden zijn weergegeven op de bodembelastingkaart (BIJLAGE 11). Ingeval van een toevalsvondst geldt het daarvoor bestemde protocol. De verwijdering van het betreffende explosief zal met inachtneming van het protocol voor rekening van de Gemeente geschieden.

7.7

Na realisatie van een woningbouwplan binnen een fasering van Exploitatiegebied zal de Gemeente het betreffende deel van het Exploitatiegebied Woonrijpmaken en deze woonrijpmaakwerkzaamheden uiterlijk aanvangen binnen een maand nadat de oplevering van de laatste woning van het betreffende deel van het Exploitatiegebied heeft plaatsgevonden en er in dat deel van het Exploitatiegebied geen bouwverkeer meer hoeft te rijden. De Woonrijpmaakwerkzaamheden worden na aanvang van de werkzaamheden binnen twaalf weken geheel voltooid, tenzij de omvang of aard van het desbetreffende deel van het Exploitatiegebied een andere termijn noodzakelijk maakt in welk geval partijen afwijkende afspraken maken. Indien de bebouwing voor het desbetreffende deel van het Exploitatiegebied door of namens Woongoed en/of Heijmans niet conform planning gereed is, waardoor de planning van de (eventuele) aanbesteding door de Gemeente van de woonrijpmaakwerkzaamheden daar niet meer op aansluit, maken partijen eveneens afwijkende afspraken.

Paraaf Gemeente:

Paraaf Woongoed:

Paraaf Heijmans Vastgoed:

15 Versiedatum 28 mei 2024

7.8

Zodra het Openbaar Gebied in een deelgebied van het Exploitatiegebied feitelijk toegankelijk wordt voor het publiek zal de Gemeente - voor zover de Woonrijpmaakwerkzaamheden op dat moment nog niet (geheel) zijn voltooid - (tijdelijk) die maatregelen treffen opdat in het betreffende deel van het Exploitatiegebied een veilige verkeerssituatie ontstaat. Alsdan is de Gemeente in hoedanigheid van wegbeheerder verantwoordelijk voor het nemen van benodigde maatregelen zodanig dat de openbare weg veilig toegankelijk is voor het publiek.

Artikel 8 – Ontwerpen voor Woningbouwprojecten 8.1

Nadat een Stedenbouwkundig plan is goedgekeurd door de Gemeente, Woongoed en Heijmans verplichten Woongoed en Heijmans zich jegens de Gemeente er voor zorg te dragen dat voorlopige en definitieve ontwerpen voor de woningbouwprojecten in het betreffende deel van het Exploitatiegebied worden vervaardigd conform de in artikel 2.2 vermelde documenten. Partijen zullen gegeven de omstandigheden van de markt die zich alsdan voordoen in onderling overleg afstemmen welke delen en omvang van het woningbouwprogramma in een bepaalde (deel)fase in ontwikkeling zal worden gebracht en de betreffende fasering ter besluitvorming aan de Stuurgroep voorleggen.

8.2

Woongoed en Heijmans zullen met inachtneming van de plandocumenten als vermeld in artikel 2.2 de betreffende woningbouwplannen van de verschillende (deel)fasen van het Exploitatiegebied uitwerken naar een voorlopig en definitief ontwerp.

8.3

Woongoed en Heijmans zullen per (deel)fase van het Exploitatiegebied het voorlopig en definitieve ontwerp van de betreffende woningbouwplannen ter privaatrechtelijke goedkeuring aan de Stuurgroepleden van de Gemeente voorleggen. De Gemeente mag de goedkeuring niet weigeren voor zover de betreffende ontwerpen voldoen aan de plandocumenten als vermeld in artikel 2.2 en/of door de Stuurgroep vastgestelde uitgangspunten/randvoorwaarden. Indien de Gemeente de goedkeuring weigert zal de Gemeente deze weigering nader motiveren aan Woongoed en Heijmans.

8.4

Woongoed en Heijmans zullen de verdere ontwikkeling en de woningen voortvarend ter hand nemen en direct na de goedkeuring van het definitief ontwerp starten met de verdere ontwikkeling en de verhuur/verkoop van de woningen.

Artikel 9 – Publiekrechtelijke medewerking 9.1

De Gemeente zal, met inachtneming van wettelijke procedures en te betrachten zorgvuldigheid jegens derden, voorts zoveel mogelijk bevorderen dat (na verkregen ontvankelijke aanvragen) alle vergunningen, ontheffingen, vrijstellingen en goedkeuringen van overheidswege, welke vereist zijn in het kader van de projectontwikkeling verleend zullen worden.

Paraaf Gemeente:

Paraaf Woongoed:

Paraaf Heijmans Vastgoed:

16 Versiedatum 28 mei 2024

9.2

Voor zover de Gemeente zelf deze besluiten dient te nemen, zal zij de betreffende aanvragen met voortvarendheid behandelen. Voor zover andere overheden de desbetreffende besluiten dienen te nemen, zal de Gemeente de totstandkoming van dergelijke besluiten zoveel mogelijk bevorderen en bespoedigen, mits ontvankelijke aanvragen voor de benodigde vergunningen, ontheffingen, vrijstellingen en goedkeuringen van overheidswege door Woongoed en Heijmans zijn ingediend.

9.3

Voor zover dit in het kader van de voortgang van de Projectontwikkeling wenselijk is, zal de Gemeente zoveel mogelijk bevorderen dat de noodzakelijke (omgevings)vergunningen vooruitlopend op het van kracht worden van de Planologische Maatregel worden verleend.

Artikel 10 - Verkoop en uitgifte Bouwkavels 10.1

De Gemeente is gehouden per deelfase van het Exploitatiegebied om na goedkeuring van het definitief ontwerp van de woningontwerpen van een betreffende (deel)fase met inachtneming van de Planning de Bouwkavels voor de bouw van de betreffende woningen tegen de in artikel 10.5 vermelde uitgifteprijzen tot koop aan te bieden aan Woongoed of Heijmans op basis van de model-koopovereenkomst die als BIJLAGE 5 aan deze overeenkomst is gehecht. Op deze overeenkomst zijn de Algemene Voorwaarden voor de verkoop van Bouwterreinen in het stadsgewest Vlissingen/Middelburg 2023 (BIJLAGE 6) van toepassing voor zover daarvan in de model-koopovereenkomst niet is afgeweken. De verkoop geschiedt daarnaast onder een opschortende dan wel ontbindende voorwaarde betreffende de onherroepelijke totstandkoming van de benodigde Planologische maatregel. Tevens geschiedt de verkoop onder een opschortende voorwaarde dat hiervoor goedkeuring wordt verkregen van het bestuur en de raad van commissarissen van Woongoed of de directie van Heijmans.

10.2

Deze samenwerkingsovereenkomst doet geen koopovereenkomst ontstaan. Enkel door een door Woongoed of Heijmans én de Gemeente ondertekende koopovereenkomst zoals nader op te maken overeenkomstig het model - komt een koopovereenkomst tot stand. Bij onderlinge afwijkingen prevaleren de verplichtingen uit de koopovereenkomst boven die van de onderhavige Overeenkomst.

10.3

De voor overdracht vereiste notariële akte van levering zal per deelplan worden verleden binnen zes weken nadat er zowel sprake is van een onaantastbare verkoop van 70% (zeventig procent) van de betaalbare en/of vrije sector koopwoningen in dit deelplan en de voor het betreffende deelbouwplan benodigde vergunningen en ontheffingen onherroepelijk zijn geworden, alsmede de Bouwkavels van het betreffende deelplan volledig Bouwrijp zijn of zoveel eerder of later als Partijen nader overeenkomen.

Paraaf Gemeente:

Paraaf Woongoed:

Paraaf Heijmans Vastgoed:

17 Versiedatum 28 mei 2024

10.4

In verband met het bepaalde in het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 (Didam-arrest) is de Gemeente gehouden om bij de uitgifte van gronden de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht te nemen, daaronder het gelijkheidsbeginsel. Op grond van dit gelijkheidsbeginsel is de Gemeente verplicht om concurrentie mogelijk te maken: als er meerdere gegadigden zijn of te verwachten zijn, moeten zij allen een gelijke kans krijgen om de betreffende gronden van de Gemeente te verwerven. De Hoge Raad heeft daarop ook een uitzondering geformuleerd voor het geval, dat er op grond van redelijke, objectieve en transparante criteria duidelijk is, dat er maar één serieuze gegadigde voor de verwerving is. Dan is uitgifte aan die ene serieuze gegadigde mogelijk. Gegeven de uitgangspunten als verwoord in de overwegingen onder sub G tot en met J, is de Gemeente van mening dat ter zake de onderhavige gebiedsontwikkeling in het Exploitatiegebied Woongoed en Heijmans kwalificeren als enig serieus gegadigde voor de betreffende delen van het woningbouwprogramma. In verband hiermee is de Gemeente gehouden haar voornemen tot verkoop aan de betreffende partij tijdig vooraf te publiceren. De Gemeente zal Woongoed en Heijmans bij de inhoud van de publicatie betrekken.

10.5

Indien en voor zover de Gemeente in een gerechtelijke procedure wordt betrokken en de rechter tot het oordeel komt, dat de Gemeente de uitzonderingsregel uit het Didamarrest hier onjuist of ten onrechte heeft toegepast / derden niet of onvoldoende gelegenheid heeft gegeven zich te melden als potentiële gegadigde en zich te verzetten tegen de toepassing van de uitzonderingsregel en derhalve gehouden is om nogmaals te publiceren en derden aldus nogmaals in de gelegenheid te stellen zich als gegadigde te melden of zelfs gehouden is om een (openbare) selectie te organiseren, dan staat het de Gemeente vrij daaraan uitvoering te geven.

10.6

De koopprijs voor uitgifte van de Bouwrijpe Bouwkavels in het Exploitatiegebied door de Gemeente aan Woongoed en Heijmans bedraagt: -

voor de Bouwkavels bestemd voor de sociale huurwoningen: € 20.500,- per kavel excl. btw overeenkomstig de jaarlijkse afspraken tussen Woongoed en de Gemeente ter zake de grondprijzen en indexering voor Bouwkavels voor sociale huurwoningen;

-

voor de Bouwkavels bestemd voor de betaalbare koop/huur woningen en de vrije sector koopwoningen: € 270,-/m2 excl. btw (prijspeil 01-01-2024). Op de koopprijs van deze bouwkavels is vanaf d.d. 01-01-2025 tot aan de dag van betaling een jaarlijkse indexering van toepassing van 2% per 1 januari van ieder jaar. Na iedere 5 jaar (gerekend vanaf d.d. 01-01-2025) wordt de koopprijs door partijen op objectieve vast te stellen wijze herijkt op markconformiteit.

10.7

Woongoed is verplicht de door haar af te nemen sociale huurwoningen ten minste tien (10) kalenderjaren aan te wenden voor - casu quo beschikbaar te houden voor - de

Paraaf Gemeente:

Paraaf Woongoed:

Paraaf Heijmans Vastgoed:

18 Versiedatum 28 mei 2024

sociale huur, te rekenen vanaf de opleverdatum van de desbetreffende sociale huurwoning, op straffe van een direct opeisbare boete per woning waarop de overtreding betrekking heeft groot twee (2) procent van de voor de betreffende woningen vast te stellen koopprijs voor iedere dag, een dagdeel daaronder mede begrepen, dat de overtreding per woning voortduurt, met een maximum van € 400.000,- per woning, onverminderd de bevoegdheid van de Gemeente om nakoming te vorderen. De werking van artikel 6:92 lid 1 en lid 2 van het Burgerlijk Wetboek wordt uitgesloten. Het in lid 2 van dit artikel genoemde boetemaximum wordt jaarlijks op één januari van ieder kalenderjaar van rechtswege met twee procent (2%) geïndexeerd. .

De verplichtingen als bepaald in dit artikel 10.7 zullen als een kwalitatieve verplichting als bedoeld in artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek - in de openbare registers worden ingeschreven en zullen overgaan op al degenen die het verkochte of een gedeelte hiervan onder algemene of bijzondere titel zullen verkrijgen. Al degenen die van de rechthebbende een recht tot gebruik van het verkochte of een gedeelte hiervan zullen verkrijgen, zijn hieraan mede gebonden. Indien en voor zover een hoofdverplichting en/of nevenverplichting – geheel of ten dele – rechtens niet als een kwalitatieve verplichting is aan te merken, verklaren partijen dat dit onderdeel als een kettingbeding dient te worden aangemerkt, waarbij Woongoed dan wel diens rechtsopvolger zich jegens de Gemeente verbindt de desbetreffende verplichting steeds bij overdracht van de betreffende huurwoningen aan diens rechtsopvolger op te leggen alsmede aan te laten nemen, zulks op verbeurte ten behoeve van verkoper onmiddellijk opeisbare boete gelijk aan de maximumboete als hiervoor in dit artikel beschreven.

10.8

De kwalitatieve verplichting wordt middels de akte van levering tussen de Gemeente en Woongoed voor het verkochte in de openbare registers ingeschreven. De kosten verbonden aan het inschrijven van de kwalitatieve verplichting, waaronder mede begrepen eventueel daarover verschuldigde belasting, van de tenuitvoerlegging daarvan of van enige andere wijziging van de kwalitatieve verplichting, komen voor rekening van Woongoed.

Artikel 11 – Realisatie van het woningbouwprogramma 11.1

Woongoed en Heijmans zijn gehouden tot realisering van de beoogde woningbouwprojecten op de Bouwkavel(s) die zij op basis van de gronduitgifteovereenkomst van de Gemeente kopen, waarbij bedoelde realiseringsverplichting evenwel door en Heijmans en Woongoed ten aanzien van een specifiek bouwplan kunnen worden opgeschort, zolang niet alle voor het betreffende bouwplan benodigde vergunningen en/of ontheffingen onherroepelijk zijn geworden en zolang van de koopwoningen van het betreffende bouwplan minder dan 70% van de

Paraaf Gemeente:

Paraaf Woongoed:

Paraaf Heijmans Vastgoed:

19 Versiedatum 28 mei 2024

woningen zijn verkocht aan de betreffende eindgebruikers en zolang de betreffende Bouwkavels nog niet volledig Bouwrijp zijn. Artikel 12 – Overdracht van rechten en verplichtingen 12.1

Het is Woongoed en Heijmans niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Gemeente de uit deze overeenkomst voortvloeiende rechten en/of verplichtingen aan een derde over te dragen. Overdraagbaarheid van vorderingsrechten uit deze overeenkomst is uitgesloten in de zin van artikel 3:83 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek, aan welke uitsluiting goederenrechtelijke werking toekomt.

12.2

De Gemeente is gerechtigd aan bedoelde toestemming nader te bepalen voorwaarden te stellen ter waarborging van haar belangen. Uitgangspunt bij een eventuele overdracht van rechten en/of verplichtingen als bedoeld in artikel 12.1 is, dat een eventuele derde partij onverkort de verplichtingen voortvloeiende uit deze overeenkomst overneemt.

Artikel 13 – Bijzondere omstandigheden 13.1

Partijen erkennen dat tijdens de duur van deze overeenkomst omstandigheden buiten de wil of invloed van partijen kunnen optreden die van invloed zijn op de gebiedsontwikkeling, waaronder Partijen begrijpen: a.

nadelige gevolgen voor de gebiedsontwikkeling ten gevolge van publiekrechtelijke besluitvorming van de Gemeente c.q. besluiten van hogere overheden c.q. uitspraken van de (bestuurs)rechter;

b.

negatieve landelijke maatschappelijke – en/of marktomstandigheden, waardoor stagnatie in de verwachte afzet van woningbouwplannen ontstaat.

13.2

In geval van gewijzigde omstandigheden als vermeld in artikel 13 lid 1 treden Partijen in overleg om een voor beide Partijen aanvaardbare oplossing te vinden, waarbij in beginsel de oorspronkelijke uitgangspunten van de Planologische maatregel zoveel mogelijk gehandhaafd zullen worden.

Artikel 14 – Tussentijdse beëindiging 14.1

Deze overeenkomst kan door één der partijen schriftelijk worden ontbonden, geheel of gedeeltelijk en ten aanzien van alle andere partijen dan wel één der andere partijen, in de volgende gevallen: - in het geval van faillissement van een Partij, - aanvrage(n) van surséance van betaling en/of ontbinding van een Partij- ingeval de benodigde Planologische maatregel niet uiterlijk vijf jaar na ondertekening van deze Overeenkomst in hoogste instantie onherroepelijk is geworden.

Paraaf Gemeente:

Paraaf Woongoed:

Paraaf Heijmans Vastgoed:

20 Versiedatum 28 mei 2024

14. 2 Deze overeenkomst kan eveneens door één der partijen schriftelijk worden ontbonden (geheel of gedeeltelijk) en ten aanzien van alle andere partijen dan wel één der andere partijen, indien alle partijen jegens wie de voorgenomen ontbinding rechtsgevolgen heeft van oordeel zijn dat de tenuitvoerlegging en volbrenging van de overeenkomst – voor het desbetreffende te ontbinden deel – niet meer, of niet ongewijzigd, kan of zal kunnen plaatsvinden. 14.3

In alle andere gevallen dan bepaald in artikel 14.1 en 14.2 eindigt deze overeenkomst door volbrenging, waarbij door de stuurgroep na vijftien jaar zal worden vastgesteld of van volbrenging sprake is dan wel voormelde termijn herijkt dient te worden.

14.4

Een ontbinding op grond van dit artikel geschiedt met onmiddellijke ingang zonder rechterlijke tussenkomst en bij aangetekende brief jegens de betreffende Partij(en). Zij laat de rechtsgrondslag voor enig recht tot schadevergoeding in stand, evenals het recht op nakoming van die verbintenissen die niet door de ontbinding zouden worden getroffen.

14.5

Het bepaalde in dit artikel laat de wettelijke ontbindingsgronden onverlet.

14.6

Het bepaalde in dit artikel laat de beslisbevoegdheid van de Stuurgroep om in unanimiteit te besluiten tot (gehele of gedeeltelijke) beëindiging van deze overeenkomst met wederzijds goedvinden onverlet.

Artikel 15 – Bouwclaim 15.1

In alle gevallen waarin krachtens deze Overeenkomst niet volledig invulling wordt gegeven aan de bouwclaim van Heijmans als verwoord in de brief d.d. 3 oktober 2006 van de Gemeente en deze Overeenkomst wordt beëindigd, behoudt Heijmans de (resterende) rechten die uit de bouwclaim voortvloeien en zal de Gemeente zorgdragen voor een invulling van deze rechten elders in de gemeente Middelburg.

Artikel 16 - Totstandkomingsvoorbehoud 16.1

Voor de totstandkoming van deze Overeenkomst is vereist dat de Gemeenteraad van Middelburg instemt met het aangaan van deze Overeenkomst. Bij het niet in vervulling gaan van dit vereiste komt geen overeenkomst tot stand en zal de Gemeente nimmer tot vergoeding van kosten, schaden en interesten jegens Woongoed en/of Heijmans gehouden zijn.

16.2

Deze Overeenkomst wordt aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat hiervoor goedkeuring wordt verkregen van het bestuur en de raad van commissarissen van Woongoed, alsmede de directie van Heijmans.

Artikel 17 - Toepasselijk recht, geschillenregeling, varia

Paraaf Gemeente:

Paraaf Woongoed:

Paraaf Heijmans Vastgoed:

21 Versiedatum 28 mei 2024

17.1

Op deze Overeenkomst en op alle overeenkomsten welke daaruit voortvloeien c.q. welke daarmee samenhangen, is Nederlands recht van toepassing.

17.2

Alle uit deze Overeenkomst, dan wel uit overeenkomsten welke daaruit voortvloeien, voortvloeiende geschillen zullen kunnen worden voorgelegd aan de ter zake bevoegde rechter van het arrondissement Zeeland-West-Brabant.

17.3

Partijen zullen jegens derden vertrouwelijkheid betrachten ten aanzien van de onderhavige Overeenkomst.

17.4

Partijen verplichten zich om iedere communicatie jegens derden vooraf met elkaar af te stemmen.

Aldus overeengekomen en in drievoud ondertekend te Middelburg op *** Gemeente Middelburg:

Stichting Woongoed

Heijmans Vastgoed B.V.:

Middelburg:

R. Schonis

R. de Jonge

C.A.M. Hoedjes

Bijlagen: BIJLAGE 1: Situatietekening Exploitatiegebied d.d. 24 mei 2024; BIJLAGE 2: Structuurontwerp d.d. 27 mei 2024 kenmerk SO-060; BIJLAGE 3: Procesaanpak participatieplan d.d. 28 mei 2024; BIJLAGE 4: Planning d.d. 24 mei 2024; BIJLAGE 5: Model-gronduitgifteovereenkomst met kenmerk 24052024; BIJLAGE 6: Algemene Voorwaarden voor de verkoop van Bouwterreinen in het stadsgewest Vlissingen/Middelburg 2023; BIJLAGE 7: Memo overzicht resultaten en advies archeologie Uitbreiding Sint Laurens d.d. 6 december 2019; BIJLAGE 8: Memo NL Greenlabel: Gebiedslabel B d.d. 27 mei 2024; BIJLAGE 9: Memo ‘Toets aanwezigheid Ontplofbare Oorlogsresten (OO)’ d.d. 29 april 2024; BIJLAGE 10: Bodembelastingkaart ontplofbare oorlogsresten d.d. 21 juli 2022.

Paraaf Gemeente:

Paraaf Woongoed:

Paraaf Heijmans Vastgoed: