24-063 rvs aanpak om de realisatie van woningen boven winkels te stimuleren

raadsvoorstel volgnummer

23 mei 2024 24-063

onderwerp

aanpak om de realisatie van woningen boven winkels te stimuleren

behandelen in raadscommissie

Ruimte

portefeuillehouder

Rutger Schonis Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Cor Helmendach c.helmendach@middelburg.nl 0118 675234

datum vergadering

programma behandeld door e-mail telefoon

Conceptbesluit

De raad besluit: 1. een budget van €100.000 beschikbaar te stellen voor bouwkundige adviezen voor eigenaren van winkelpanden die willen laten onderzoeken hoe hun pand (bovenverdieping) geschikt gemaakt kan worden voor bewoning. 2. Het incidentele budget te dekken uit nog niet aangewende kapitaalslasten die voor 2024 voor het investeringsfonds geraamd zijn. Aanleiding

In de binnenstad van Middelburg rust op bijna alle verdiepingen de bestemming 'wonen'. Niet alle panden worden echter bewoond. Sommige bovenverdiepingen zijn in gebruik als magazijn, kantine of kantoor voor de winkel op de begane grond. Er staan echter ook ruimten leeg. In het coalitieprogramma 'Een frisse wind' heeft het college het voornemen uitgesproken om wonen boven winkels te stimuleren. Uit het in de tweede helft van 2023 gehouden inwonerberaad over woningbouwlocaties kwam ook naar voren dat de binnenstad een gewilde locatie is om te wonen en dat veel deelnemers aan het inwonerberaad graag zouden zien dat de mogelijkheden om te wonen boven winkels, zouden worden benut. In de notitie over nieuwe woningbouwlocaties waarover op 1 februari 2024 besluitvorming heeft plaatsgevonden is ‘wonen boven winkels’ ook als geschikte woonlocatie genoemd en is tevens benoemd dat hier op ingezet zal gaan worden. Op basis van de WOZ-registratie kan worden vastgesteld dat het aantal woningen in het kernwinkelgebied (Lange Delft, Langeviele, Segeerstraat, Korte Noordstraat, Nieuwe Burg, Markt, Lange Geere, Korte Geere, Korte Delft) is gestegen. In 2013 waren er 182 woningen, in 2023 was dit toegenomen tot 231. Met name in de Korte Noordstraat (+18) en Langeviele (+12) is het aantal woningen toegenomen. De oppervlakte per woning loopt uiteen van 25 m2 tot 250m2.

Het gemiddelde oppervlakte bedraagt 96m2, de mediaan is 87m2. De gemeente beschikt niet over cijfers over leegstaande verdiepingen en we kunnen daarom niet schatten hoeveel nieuwe woningen boven winkels er nog gerealiseerd kunnen worden. Effect

Groei van het aantal woningen boven winkels en boven zogenaamde lichte horeca (restaurant, lunchroom etc.) Argumenten

Geruime tijd proberen gemeente de leegstand boven de winkels in de binnensteden tegen te gaan. Een deel van de verdiepingen wordt nu als opslag of kantoor gebruikt of ze staan leeg. Leegstand is slecht voor de leefbaarheid van de binnensteden en ook wordt potentiële woonruimte hierdoor niet benut. Met name op de meest gewilde winkellocaties in de binnenstad, waar de grote winkelketens zijn gevestigd en waar hoge huren worden betaald, zijn de obstakels voor bewoning groot. In Middelburg gaat het om de Lange Delft, Langeviele, Markt en Nieuwe Burg. De winkelpanden zijn in handen van particuliere en institutionele beleggers of van de winkelier zelf, die dan elders woont. Er is belangstelling van woningzoekenden, maar er zijn voor eigenaren van winkelpanden financieel weinig stimuli om woningen te realiseren. Het geld wordt namelijk verdiend op de begane grond. De huuropbrengst voor een 1

paar appartementen boven de winkel valt vaak in het niet bij de huur die wordt betaald voor de winkel. Daarnaast zijn er praktische bezwaren: het ontbreken van een eigen toegang tot de woning. De opgang naar de bovenverdiepingen is gesloopt om plaats te maken voor extra te verhuren winkelmeters of de bovenverdieping is enkel via de winkel toegankelijk. Het alternatief is een opgang via de zijkant of de achterkant van het pand, die echter niet altijd even makkelijk te realiseren is gestegen verbouwingskosten werkzaamheden mogen geen hinder opleveren voor de winkel woningen moeten voldoen aan Bouwbesluit, eisen van de brandweer en indien van toepassing aan het monumentenbeleid risico dat woonfunctie negatieve invloed heeft op winkelfunctie huurbescherming die het lastig maakt om de ruimte weer te gebruiken voor opslag, indien dat nodig is. Gemeente Utrecht en Woningbouwvereniging Bo-Ex heeft de NV Wonen boven Winkels opgericht met als doel de contacten tussen gemeente en pandeigenaren te stroomlijnen. Daarnaast is er in Utrecht per te realiseren woning €6400 subsidie beschikbaar. Een project in Den Haag dat speciaal voor woningen in het kernwinkelgebied was opgezet, met een eigen subsidiefonds van €700.000 , heeft slechts zes nieuwe woningen opgeleverd In Maastricht zijn enkele honderden woningen boven winkels gerealiseerd, met name voor studenten.

Belangrijke succesfactor in Maastricht is de NV Wonen boven Winkels, opgericht door de universiteit, de gemeente en wooncorporatie Woonpunt. De NV benadert eigenaren met voorstellen en heeft ook een eigen budget om etages op te kopen. Per woning was bovendien twintig- tot dertigduizend euro subsidie beschikbaar om de onrendabele top af te dekken. De gemeente kan particuliere eigenaren niet dwingen om lege verdiepingen te benutten. Aanschrijven bij slechte staat van onderhoud heeft alleen zin als er gevaar is voor de omgeving. Beleggers die in Middelburg actief zijn geven aan dat appartementen boven winkels een goed rendement op kunnen leveren, met name in de aanloopstraten. In het kernwinkelgebied zullen beleggers zich vooral richten op de verhuurbaarheid van de begane grond. De aangekondigde invoering van huurprijsregulering voor de vrije sector maakt investeren in appartementen minder aantrekkelijk. De huurprijs wordt gemaximeerd door een puntenstelsel. Beleggers kunnen dit omzeilen door appartementen gemeubileerd te verhuren. Voor beleggers zijn appartementen van ca. 50m2 aantrekkelijk. Ze leveren een beter rendement dan grote appartementen en zijn makkelijk te verhuren aan 1 of 2 persoonshuishoudens. Beleggers signaleren dat er veel behoefte is aan huurwoningen in de binnenstad.

Huurprijsregulering middensegment De huurprijsregulering houdt in dat per 1 januari 2024 alle huurwoningen met 187 WWS-punten of lager (circa € 1.000 huur per maand) gereguleerd worden. Dit geldt alleen vanaf nieuwe verhuringen. Dit betekent dat de huur vanaf dat moment bepaald wordt op basis van het woningwaarderingssysteem (WWS). De huurprijsregulering heeft alleen effect als de markthuur boven de maximale huur ligt die op basis van het WWS mag worden gevraagd. Dat lijkt vooral in de grote steden zoals Amsterdam, Rotterdam en Utrecht het geval. Huisvestingsverordening Voor woningen in de binnenstad met een WOZ-waarde lager dan €300.000 geldt dat het splitsen van een woonruimte in 2 of meer woonruimten vergunningplichtig is en dat er een bijdrage bovenwijkse voorzieningen van €12.500 per toegevoegde woonruimte wordt gevraagd. Hiermee ontmoedigt de gemeente het opsplitsen van betaalbare woningen. Dit raadsvoorstel is dan ook gericht op het realiseren van woningen op locaties die nu nog niet als woning worden gebruikt. Het raadsvoorstel is niet gericht op het splitsen van bestaande woningen. Aanpak De gemeente wil pandeigenaren met: bouwkundig advies en hulp bij het aanvragen van subsidie, stimuleren om woningen boven winkels te realiseren.

2

Bouwkundig advies Een deel van de beleggers heeft zich nog niet verdiept in de mogelijkheden die hun pand biedt en gaat er ten onrechte van uit dat het bouwkundig niet mogelijk is om goede woningen te maken. De gemeente wil tegen een kleine financiële bijdrage van de pandeigenaren bouwkundig advies laten opstellen. De gemeente zal daarvoor een bouwkundig adviseur inschakelen die een indeling schetst, een oplossing voor de toegang bedenkt en die op basis van kengetallen, een kostenraming maakt. Onderdeel van dit advies zullen ook maatregelen zijn om het pand te verduurzamen zodat energiezuinige appartementen ontstaan. Toegang tot provinciale subsidie Er is een provinciale subsidieregeling voor hergebruik van leegstaande panden (HELP), die tot nu toe jaarlijks werd opengesteld. De provincie is bereid om die regeling in te zetten voor woningen boven winkels. De gemeente zal pandeigenaren ondersteunen door een gezamenlijke subsidie-aanvraag voor meerdere winkelpanden op te stellen en in te dienen. De provincie heeft budget voor het verstrekken van deze subsidie en ook in 2024 en 2025 zal de regeling naar verwachting worden opengesteld.

Kanttekeningen

Door het toevoegen van woningen neemt waarschijnlijk ook de parkeerdruk in de binnenstad toe. De parkeerdruk in de binnenstad is al erg hoog. Een groot deel van het jaar ligt de bezettingsgraad van zowel parkeerplaatsen op maaiveld als in de parkeergarages boven de 85%. Het is dan moeilijk om nog een parkeerplaats te vinden. De parkeerdruk is vooral hoog op avonden op een werkdag. Dat betekent dat de parkeerdruk vooral wordt veroorzaakt door de bewoners van de binnenstad. Er kunnen nog appartementen worden gerealiseerd binnen de regels van het geldende bestemmingsplan. Voor deze appartementen kunnen geen aanvullende afspraken worden gemaakt over parkeercapaciteit. De gemeente kan namelijk geen omgevingsvergunning weigeren of aanvullende eisen stellen als de woonfunctie is toegestaan volgens het bestemmingsplan. Bewoners van deze appartementen kunnen, op basis van de huidige regels voor parkeervergunningen, 2 parkeervergunningen aanvragen. Dat betekent dat de parkeerdruk van nieuwe appartementen zal worden afgewenteld op het openbare gebied, terwijl de parkeerdruk er al hoog is. Daarbij dient te worden aangetekend dat het bestemmingsplan voor de binnenstad naast woningen nu ook mogelijkheden biedt om andere functies (winkels, kantoren) toe te voegen die de parkeerdruk verhogen.

Het is een gegeven dat de gemeente via het bestemmingsplan weinig controle heeft op de parkeerdruk in de binnenstad. Het gemeentebestuur heeft de wens om de binnenstad autoluw te maken. Door het vergroten van het aantal woningen nemen het aantal verkeersbewegingen en de parkeerdruk toe. De afgelopen tien jaar is het aantal woningen boven winkels met bijna vijftig stuks toegenomen, oftewel gemiddeld vijf woningen per jaar (zie ook onder het kopje aanleiding). Dit is gebeurd in een periode waarin het qua rendement aantrekkelijk was om woningen te verhuren (nog lage verbouwingskosten, goede huurprijzen). Daarmee mag worden aangenomen dat het ‘laaghangend fruit’ inmiddels is gerealiseerd en dat enkel de lastiger te realiseren woningen resteren. Om die reden moeten geen grote resultaten worden verwacht. Aan de andere kant onderstreept dit de noodzaak om met een subsidieregeling pandeigenaren te stimuleren alsnog woningen op de verdieping(en) te realiseren. Financiën

Wat mag het kosten? €100.000 inclusief btw Hoe gaan we dat financieren? Voorgesteld wordt dit eenmalige budget van € 100.000 te dekken vanuit de beschikbare middelen voor het investeringsfonds (reserve investeringsfonds). De geraamde kapitaallasten met betrekking tot het investeringsfonds 505.000) worden in 2024 niet aangewend (er zijn nog geen investeringen vanuit het investeringsfonds in gang gezet), vallen daardoor vrij en worden in lijn met het opgestelde afwegingskader rondom het investeringsfonds aanvullend toegevoegd aan de reserve investeringsfonds. 3

Zijn er significante gevolgen voor het weerstandsvermogen? nee

Duurzaamheid

Het realiseren van een woningen in een bestaand pand, vergt minder grondstoffen dan een bouw van een nieuw huis. Daarom kan het een duurzame oplossing zijn, mits het nieuwe appartement ook energiezuinig wordt gemaakt. Communicatie en participatie

Eigenaren van winkelpanden zullen gericht worden benaderd over dit initiatief. Uitvoering

Er zal een bouwkundig adviesbureau worden ingeschakeld, evenals een subsidie-adviesbureau. Vervolgens zullen eigenaren van winkelpanden schriftelijk worden benaderd. Advies ingewonnen bij adviesorgaan?

Nee, er is overleg geweest met verschillende eigenaren van winkelpanden. Bijlagen geen

Middelburg, 2 april 2024 Burgemeester en wethouders van Middelburg de secretaris,

mr. A. van den Brink de burgemeester,

M.A. Fränzel MSc

4