24-045 rvs Woningbouw Cleene Hooge (aanvullend op azc)

raadsvoorstel volgnummer

18 april 2024 24-045

onderwerp

Woningbouw Cleene Hooge (aanvullend op azc)

behandelen in raadscommissie

Algemeen Bestuur

portefeuillehouder

Rutger Schonis Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Wilbert Dingemanse w.dingemanse@middelburg.nl 0118-675424

datum vergadering

programma behandeld door e-mail telefoon

Conceptbesluit

De raad besluit: 1. Voor de locatie Cleene Hooge (binnen de bouwcontouren van de ontwikkelvisie) naast het geplande azc uit te gaan van de bouw van circa veertig tot vijftig woningen in de periode tot 2030; 2. Bij de planvorming uit te gaan van één samenhangend stedenbouwkundig plan voor zowel azc, woningbouw als groene inpassing; 3. In de participatie over het azc tevens het totale stedenbouwkundig plan voor het hele te ontwikkelen gebied te betrekken; 4. Op het moment dat er een stedenbouwkundig plan is vastgesteld, de ontwikkelingen van het azc en woningbouw apart van elkaar uit te werken; 5. Op een later moment een apart participatietraject te starten dat zich richt op de invulling met woningbouw binnen het dan vastgestelde stedenbouwkundig plan; 6. Voor het deel dat agrarisch blijft, vanaf 2025 via de pachtcontracten verdere stappen te zetten qua biodiversiteit en waar mogelijk ook biologische landbouw. Aanleiding

In februari 2024 is door uw raad een besluit genomen over nieuwe woningbouwlocaties. Het college had daarbij voorgesteld de bouwmogelijkheden in Cleene Hooge buiten de bebouwingscontouren van de ontwikkelvisie nader te onderzoeken, maar via een amendement is door uw raad besloten deze locatie te schrappen. Tevens is besloten om het college te vragen met een voorstel voor een nadere uitwerking te komen voor het gebied binnen de contouren van de ontwikkelvisie. Dat voorstel treft u hierbij aan. Effect

Met een besluit over dit voorstel ontstaat duidelijkheid over de bouwmogelijkheden in het gebied Cleene Hooge naast het voorgenomen nieuwe azc. Argumenten

1. Tijdens de vergaderingen van de Commissie Ruimte van 22 en 24 januari 2024 en de raadsvergadering van 1 februari 2024 bleek dat diverse fracties een ontwikkeling binnen de contouren van de ontwikkelvisie beschouwen als het maximaal haalbare. Dat blijkt ook uit het verzoek aan het college om te komen met een voorstel met daarin een nadere uitwerking. Uit het besluit van februari 2024 blijkt niet duidelijk of er draagvlak is voor het volledig ontwikkelen van het gebied binnen de contouren van de visie of dat het enkel slaat op de ontwikkeling van het azc. Duidelijkheid hierover is wel wenselijk. Daarom is dit nu expliciet als beslispunt opgenomen. Het COA heeft aangegeven voor het te realiseren azc op basis van hun eigen ervaringscijfers uit te gaan van 45 te realiseren woningen. De in 2019 vastgestelde ontwikkelvisie schetst varianten tussen de nul en honderd woningen, waardoor er, als dit inderdaad op die manier gerealiseerd kan worden, naast het azc nog circa veertig tot vijftig woningen toegevoegd zouden kunnen worden. Al zal daarbij de kwaliteit van het plan en de ruimtelijke opzet leidend 1

moeten zijn en is het uiteindelijke aantal te realiseren woningen daar een afgeleide van. 2 en 3. Geadviseerd wordt om aanvullende woningbouw in de planuitwerking direct mee te nemen, zodat één samenhangend plan kan worden gemaakt voor een azc en woningbouw (stedenbouwkundig, inclusief verkeer, ontsluiting en groene inpassing van deze ontwikkelingen) en dit ook in de participatie als een geheel te zien. 4 en 5. De participatie over aanvullende woningbouw beperkt zich nu enkel tot de ruimtelijke kaders en de beeldkwaliteit. Op een later moment, als ook bekend is welke partij deze woningen kan en wil realiseren, kan dan participatie plaatsvinden specifiek voor de te realiseren woningen (woningtypologie, precieze aantallen, architectuur). 6. Conform de ontwikkelvisie houden de gronden buiten de bebouwingscontour de agrarische functie. Voor het jaar 2024 zijn de gronden weer eenjarig verpacht. Ten opzichte van eerdere jaren zijn er stappen gezet qua biodiversiteit door het toevoegen van enkele bloemenranden. In de loop van 2024 zullen de verpachtingen voor 2025 (en mogelijk verder) geregeld worden. Hierbij zal worden ingezet op meer biodiversiteit en mogelijk ook biologische landbouw. Het waterschap koopt in 2024 grond voor uitbreiding van natuurlijkvriendelijke oevers van de Domburgse Watergang. Kanttekeningen

In de raadsvergadering van 1 februari 2024 is voor nog enkele andere gebieden de vraag gesteld om te onderzoeken of woningbouw hier mogelijk is. Het streven is om in kwartaal 3 van 2024 hierover een voorstel aan uw raad voor te leggen. Dit onderzoek loopt nog. Voor de locatie Cleene Hooge is het gewenst om duidelijkheid te hebben voor de start van het participatietraject. Mede om die reden is hiervoor een apart voorstel gemaakt.

Financiën

Wat mag het kosten? De in 2021 vastgestelde (herziene) exploitatieopzet voor Cleene Hooge (die enkel betrekking heeft op het gebied binnen de contouren van de ontwikkelvisie) gaat uit van een sluitend resultaat, oftewel de kosten zijn gelijk aan de opbrengsten. De bouw van woningen naast het te ontwikkelen azc zorgt dat dit een reële optie blijft. Met enkel de ontwikkeling van het azc zou dit uitgangspunt in het geding kunnen komen (zie ook wat hierover in raadsvoorstel 23100 is opgenomen). Hoe gaan we dat financieren? Er is in 2021 een exploitatieopzet voor dit gebied vastgesteld.

Duurzaamheid

Woningbouw zal moeten voldoen aan de op het moment van realiseren geldende duurzaamheidsvereisten. Communicatie en participatie

Communicatie over de keuze voor aanvullende woningbouw wordt meegenomen in het communicatie- en participatietraject voor het nieuwe azc. Uitvoering

Op het moment dat er kaders zijn vastgesteld qua stedenbouw (inclusief verkeer en ontsluiting) en beeldkwaliteit, zal eerst de realisatie van het azc vorm gegeven worden, want dit heeft de eerste prioriteit. Op het moment dat dit uitgewerkt is, zal de focus worden verlegd naar het realiseren van de woningbouw en zal hiervoor een uitvraag worden gedaan in 'de markt'. De verpachting van de agrarische gronden vanaf 2025 wordt in de loop van 2024 opgepakt. Advies ingewonnen bij adviesorgaan?

n.v.t. 2

Bijlagen

1. Notitie Woningbouw in het gebied Cleene Hooge

Middelburg, 19 maart 2024 Burgemeester en wethouders van Middelburg de secretaris,

mr. A. van den Brink de burgemeester,

M.A. Fränzel MSc

3