24-045 Bijlage 1. Notitie woningbouw in het gebied Cleene Hooge

Woningbouw in het gebied Cleene Hooge

Afdeling Leefomgeving februari 2024

Kaart 1 – De locatie Cleene Hooge. In oranje is het gebied weergegeven waarbinnen volgens de in 2019 vastgestelde ontwikkelvisie ontwikkeld zou kunnen worden, circa 12 hectare bestemd voor woningbouw met aanverwant groen, plus een plek voor een nieuwe schapenstal. Met geel zijn de overige gronden in bezit van de gemeente aangeduid, die volgens de ontwikkelvisie de agrarische bestemming zouden behouden.

1. AANLEIDING In 2008 koopt de gemeente grond in het gebied Cleene Hooge ten westen van de Griffioen, met als doel deze grond te benutten voor woningbouw. Dit nadat de locatie in de Kwaliteitsatlas Middelburg 2030 (1998) als zodanig op de kaart was gezet. In de herziene kwaliteitsatlas (2010) krijgt het gebied de status ‘reservelocatie woningbouw’. In 2016 wordt een start gemaakt met een ontwikkelvisie voor dit gebied, die uiteindelijk in juni 2019 door de gemeenteraad wordt vastgesteld. De belangrijkste conclusie uit deze visie is dat, rekening houdend met de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten een deel van de gronden bebouwd zou kunnen worden. In de visie zijn diverse varianten verkend, variërend van nul tot honderd woningen. Er wordt door de gemeenteraad geen keuze gemaakt voor een bepaalde variant, maar via een in 2019 vastgestelde grondexploitatie (die in 2021 op basis van dezelfde uitgangspunten wordt herzien) wordt bepaald dat (na afwaardering van de resterende gronden naar landbouwwaarde) kosten en opbrengsten met elkaar in evenwicht zouden moeten zijn. Binnen de geschetste bandbreedte van het aantal woningen zou dat mogelijk moeten zijn. In planningslijsten voor woningbouw is nadien altijd een (richtinggevend) aantal van tachtig woningen opgenomen.

Uitgangspunt in de exploitatieopzet is dat circa 6 hectare wordt bebouwd en dat circa 6 hectare wordt gebruikt voor een ‘groene inpassing’ van deze bebouwing: hagen, houtwallen, grasland en wandelpaden. Aanvullend daarop maakt een nieuwe schapenstal tevens onderdeel uit van de visie. In de tweede helft van 2023 wordt via een inwonerberaad gezocht naar nieuwe woningbouwlocaties. Het deel van het gebied Cleene Hooge dat volgens de ontwikkelvisie bebouwd zou kunnen worden, is in de beraadslaging van het inwonerberaad niet meegenomen; deze stond al te boek als een ‘geplande of in ontwikkeling zijnde locatie’. Kaart 2 – Fragment kaart startnotitie inwonerberaad. Het deel van Cleene Hooge buiten het volgens de ontwikkelvisie te bebouwen deel is in het inwonerberaad wel onderwerp van bespreking geweest. Op de kansenkaart die in november 2023 door de inwonerraad aan de gemeente is aangeboden staat een deel van Cleene Hooge als ‘kansrijk’ aangeduid (groene deel op kaart 3). Kaart 3 – Fragment kansenkaart uit het advies van het inwonerberaad.

Sinds begin 2023 is tevens een ander proces gaande: de zoektocht naar een locatie voor een nieuw azc. Het college wijst hiervoor een deel van Cleene Hooge aan, het gebied binnen de contouren van de ontwikkelvisie dat eerder is aangewezen als zone waarin woningbouw een plek

kan krijgen. Er wordt verder niets besloten over eventuele aanvullende woningbouw, omdat het traject met het inwonerberaad nog loopt. Eind december 2023 stuurt het college een voorstel aan de raad voor nieuwe woningbouwlocaties, naar aanleiding van het door het inwonerberaad uitgebrachte advies. Een deel van het eerder als ‘agrarisch’ bestempelde deel van Cleene Hooge is hierin meegenomen, naar aanleiding van het door de inwonerraad uitgebrachte advies. Er is in dit voorstel gerekend met 400 woningen, maar tegelijkertijd wordt aangegeven dat gezien politieke besluitvorming uit het verleden nader onderzoek nodig is. Het voorstel is om voor de zomer van 2024 met een nader voorstel te komen voor zowel het gebied binnen als het gebied buiten de contouren van de ontwikkelvisie. Daarmee wordt gedoeld op zowel het gebied dat eerder als te bebouwen in aangemerkt (’binnen’) als op het gebied dat agrarisch zou blijven (‘buiten’). Op 1 februari 2024 besluit de gemeenteraad via een amendement om de door het college voorgestelde locatie Cleene Hooge (buiten de bebouwingscontour van de ontwikkelvisie) te schrappen als woningbouwlocatie. Tevens krijgt het college de vraag om met een voorstel met nadere uitwerking te komen voor het gebied binnen de contouren van de ontwikkelvisie, dus voor het gedeelte dat al langer te boek staat als woningbouwlocatie.

Dat gevraagde voorstel is in deze notitie nader uitgewerkt.

2. OVERWEGINGEN In de in 2019 vastgestelde ontwikkelvisie zijn de contouren van onbebouwd gebied en het gebied met bebouwingsmogelijkheden vastgelegd, gebaseerd op het principe dat de bestaande kreekrug geaccentueerd wordt en de poelgronden gevrijwaard blijven van bebouwing. Tevens is vastgelegd dat de woningbouw zijn plek krijgt in een landschappelijk raamwerk: groenstructuren en wandelroutes. De realisatie van de woningen zal bij voorkeur plaatsvinden binnen het principe van boerenerven: clusters van woningen rond een open ruimte, gelegen in het groen. Ook voor de realisatie van het azc is dit het uitgangspunt. Er worden door het COA woningen gerealiseerd die de eerste periode van circa vijftien jaar gebruikt worden als azc en die daarna als reguliere woning in gebruik genomen kunnen worden.

Kaart 4 en 5 – Twee varianten uit de ontwikkelvisie waarin het hele gebied op de kreekrug wordt benut voor woningbouw + nieuwe schapenstal.

Als zoeklocatie voor het azc is door het college een deel van dit gebied aangewezen, geformuleerd als ‘binnen de kaders van de in 2019 door de gemeenteraad vastgestelde ontwikkelvisie; binnen de ruimtelijke contouren aan de zijde van de Europalaan’. Op de kaart die als bijlage bij raadsvoorstel 23-100 is gevoegd, is dit als volgt aangeduid. De cirkel duidt de globale ligging van het nieuwe azc aan, met andere woorden binnen deze zoekcirkel zal de 3 hectare voor het azc worden gesitueerd.

Kaart 6 – Zoekcirkel voor de locatie van het azc Het COA heeft aangegeven voor het te realiseren azc op basis van hun eigen ervaringscijfers uit te gaan van 45 te realiseren woningen voor de 330 te huisvesten vluchtelingen, op circa de helft van het te ontwikkelen gebied. De ontwikkelvisie schetst varianten tussen de nul en honderd woningen, waardoor er, als dit inderdaad op die manier gerealiseerd kan worden, naast het azc nog maximaal circa veertig tot vijftig woningen toegevoegd zouden kunnen worden. Al zal daarbij de kwaliteit van het plan en de ruimtelijke opzet leidend moeten zijn en is het uiteindelijke aantal te realiseren woningen daar een afgeleide van. Dit leidt tot de volgende conclusie: Binnen de bebouwingscontouren van de ontwikkelvisie is slechts circa de helft van de oppervlakte nodig om een in het groen ingepast azc te realiseren, in totaal ongeveer 6 van de beschikbare 12 hectare (3 hectare voor het azc en 3 hectare voor een groene inpassing); Van de totale plancapaciteit van maximaal 100 woningen wordt voor het te realiseren azc circa de helft ‘gebruikt’; Er is dus zowel fysiek als qua aantallen ruimte om aanvullend op het azc nog circa veertig tot vijftig woningen te realiseren, waardoor dan in totaal circa 6 hectare wordt bebouwd en circa 6 hectare onbebouwd blijft en zorgt voor een groene inpassing van de woningen en azc.

3. ADVIES Het advies is om de ‘ruimte’ naast het azc voor aanvullende woningbouw binnen de contouren van de ontwikkelvisie te benutten. Daarmee wordt in feite eerdere besluitvorming door de gemeenteraad gevolgd: de in 2021 vastgestelde herziene exploitatieopzet voor het gebied gaat uit van de realisatie van woningbouw in de periode tot uiterlijk 2030. Geadviseerd wordt om deze aanvullende woningbouw in de planuitwerking direct mee te nemen, zodat één samenhangend plan kan worden gemaakt voor een azc en woningbouw (stedenbouwkundig, verkeer, ontsluiting, groene inpassing). In de participatie voor het azc kan dan rekening worden gehouden met de aanvullende woningbouw. Voor de verdere uitwerking van de woningbouw zelf wordt dan een apart participatietraject gestart, dat aansluit op de startnota voor het participatietraject voor het azc. Dat kan parallel lopen, maar kan ook in de tijd naar achteren worden geplaatst omdat woningbouw minder prioriteit heeft dan het azc.

Op het moment dat er duidelijkheid is over het stedenbouwkundig plan inclusief het ‘groene raamwerk’, de ontsluiting et cetera kunnen twee parallelle trajecten gestart worden: Samen met het COA wordt een definitief ontwerp gemaakt voor het azc; Via een tender zal een ontwikkelaar worden gezocht die binnen het dan vastgestelde stedenbouwkundig plan woningen wil realiseren (waarbij eventueel ook sociale huurwoningen1 en/of vrije bouwkavels2 een plek in het plan kunnen krijgen, als onderdeel van het totaal).

Kaart 7 – Te ontwikkelen gebied met zoekcirkel azc (rood) en zoekcirkels aanvullende woningbouw (blauw). Totaal circa 3 hectare azc, circa 3 hectare woningbouw en circa 6 hectare ‘groene inpassing’. De geplande nieuwe schapenstal is met paars aangegeven.

1

Gezien de gewenste mix van woningtypen ligt het toevoegen van sociale woningbouw wellicht niet voor de hand. Het COA zal namelijk vooral rijwoningen realiseren, die na beëindiging van het azc wellicht als sociale huurwoning kunnen dienen. 2 Vanuit het verleden (2008, aankoop gronden) ligt er in ieder geval nog de verplichting tot het om niet aanbieden van een vrije bouwkavel aan een van de voormalige eigenaren, zoals ook in de exploitatieopzet is opgenomen.