24-007 rvs Nieuwe woningbouwlocaties tot 2040

raadsvoorstel volgnummer

1 februari 2024 24-007

onderwerp

Nieuwe woningbouwlocaties tot 2040

behandelen in raadscommissie

Ruimte

portefeuillehouder

Rutger Schonis Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Wilbert Dingemanse w.dingemanse@middelburg.nl 0118-675424

datum vergadering

programma behandeld door e-mail telefoon

Conceptbesluit

De raad besluit: 1. Voor locaties bestemd voor woningbouw naast de bestaande locaties (bijlage 3) uit te gaan van de locaties zoals genoemd in de notitie ‘Nieuwe woningbouwlocaties Middelburg tot en met 2040’ en de bijbehorende kaart (bijlagen 10 en 11) en deze notitie plus kaart vast te stellen. 2. Daarmee tevens in te stemmen dat enkele door het inwonerberaad geadviseerde locaties geen invulling krijgen met woningbouw, zoals benoemd in de notitie ‘Nieuwe woningbouwlocaties Middelburg tot en met 2040’. 3. Het besluit onder 1 te verwerken in een appendix op de Omgevingsvisie Middelburg 2050. 4. Voor de locatie Cleene Hooge (binnen en buiten de contouren van de ontwikkelvisie) het college te vragen voor de zomer van 2024 met een voorstel te komen met daarin een nadere uitwerking. 5. De locaties Hart van Griffioen, Schenge, Keurhove, Swerfrust (deels) en een nader te bepalen deel van de uitbreidingslocatie bij Nieuw- en Sint Joosland op voorhand toe te wijzen aan Woongoed Middelburg, waarbij aandacht wordt besteed aan een goede spreiding van sociale woningbouw over de gemeente. 6. Voor de Woningbouwvereniging Arnemuiden ruimte te reserveren in de toekomstige uitbreidingslocatie aan de noordkant van Arnemuiden. 7.

Bij participatie over toekomstige woningbouwlocaties enkel nog te participeren over de invulling van de betreffende locatie en een eventuele discussie over het ‘waar’ buiten beschouwing te laten. Aanleiding

Middelburg heeft een blijvende behoefte aan nieuwe woningen. In de eind 2022 vastgestelde woonvisie is dit ook als dusdanig benoemd en in de Middelburgse woonagenda is vervolgens bepaald op welke manier de zoektocht naar nieuwe woonlocaties plaatsvindt: via een participatietraject kunnen inwoners de gemeente adviseren over welke locaties geschikt zijn als toekomstige woningbouwlocatie. In juni 2023 is door de gemeenteraad hiervoor een startnotitie vastgesteld (voorstel 23-044, bijlage 1 en 2). Er is vervolgens een inwonerberaad georganiseerd. In september en oktober is de inwonerraad tweemaal bijeen geweest, wat heeft geresulteerd in een adviesrapport met kansenkaart, dat op 8 november 2023 aan het college is aangeboden (bijlage 4). Daarna is het adviesrapport ambtelijk beoordeeld, waarbij ook reacties vanuit de markt (makelaardij, architectenplatform, corporaties) zijn betrokken (bijlagen 5 tot en met 8). Dit alles heeft geleid tot het voorstel dat nu voor ligt. Effect

Met een besluit van de gemeenteraad over nieuwe woningbouwlocaties komt er duidelijkheid op welke plekken er in de toekomst (tot 2040) wel en niet gebouwd zou kunnen worden. Argumenten

1. De gemeente is op zoek naar locaties voor 1.200 nieuwe woningen (130% van het benodigde aantal, rekening houdend met planuitval). Dat benodigde aantal zal eerder meer dan minder worden, gezien de steeds grotere opgaven voor de huisvesting van statushouders, benodigde huisvesting voor arbeidsmigranten et cetera. De locaties genoemd in de notitie tellen op tot deze 1.200 woningen. 1

2. In de notitie die als bijlage 10 is toegevoegd is van een aantal door de inwonerraad geadviseerde locaties gemotiveerd aangegeven waarom deze plekken niet geschikt zijn als woningbouwlocatie. Dit zijn een locatie in het buitengebied van Arnemuiden (langs het Kanaal door Walcheren), het buitengebied ten zuiden van Nieuw- en Sint Joosland, Damplein, Ramsburg, Arnestein en twee locaties in het buitengebied van Middelburg (naast kasteel Ter Hooge en Ramsburg oost). Het merendeel van de geadviseerde kansenkaart blijft echter intact, deels als nader te onderzoeken locaties (richting het Veerse Meer, Hof van Tange, het optoppen van Tref en Cleene Hooge (zie 4)). 3. Dit besluit over woningbouwlocaties kan gezien worden als een nadere uitwerking van de Omgevingsvisie. Die visie wordt eenmalig door uw raad vastgesteld. Besluiten die genomen worden tot een volgend moment van herziening van de visie, zullen onder verwijzing naar de betreffende raadsbesluiten gebundeld worden in een appendix op de visie. Daarmee wordt de appendix een levend document in aanvulling op de eenmalig vastgestelde Omgevingsvisie. 4. In de recente besluitvorming over het azc (november 2023) is in het midden gelaten of in het gebied begrensd door de ontwikkelvisie aanvullend op het azc op de korte(re) termijn nog woningbouw kan plaatsvinden.

Besluitvorming hierover zou plaatsvinden nadat een voorstel van de inwonerraad zou zijn ontvangen. In het advies vanuit de inwonerraad is de locatie Cleene Hooge als kansrijk beoordeeld. Gezien politieke besluitvorming uit het verleden (enkel bebouwing van het gebied binnen de ontwikkelvisie en voor het overige is deze locatie vooralsnog een reservelocatie voor woningbouw) is op dit punt echter nader onderzoek nodig. Voor de zomer van 2024 wil het college hierover een apart voorstel aan uw raad voorleggen. 5 en 6. Woongoed Middelburg en de Woningbouwvereniging Arnemuiden hebben in hun reacties (bijlagen 7 en 8) aangegeven welke locaties hun voorkeur hebben voor de realisatie van nieuwe woningen. Met Woongoed ligt er een afspraak over de realisatie van 750 sociale huurwoningen tot 2030, die hiermee (deels) kan worden ingevuld. Aanvullend op de locaties zoals opgenomen in beslispunt 5 zullen nog andere locaties benoemd moeten worden, maar dit is een eerste stap. Overigens heeft Woongoed in haar reactie op het advies van het inwonerberaad diverse voorkeurslocaties benoemd, waarvan in dit voorstel geadviseerd wordt deze niet te bebouwen of deze nog nader te onderzoeken. Deze kunnen dus (nog) niet toegewezen worden. 7. Met het inwonerberaad en besluitvorming over het adviesrapport is duidelijk geworden waar er in de toekomst gebouwd kan worden.

In toekomstige participatietrajecten staat het ‘waar’ dan ook niet meer ter discussie en hoeft enkel nog gesproken te worden over het ‘hoe’ (aantallen, woningtypen, uitstraling). Kanttekeningen

1. De locatie Cleene Hooge is (politiek) omstreden, maar is desondanks door het inwonerberaad wel geadviseerd als bouwlocatie voor de toekomst. Alle geschatte aantallen optellend is het ook onvermijdelijk om deze locatie te benoemen als woningbouwlocatie. Alternatieven zijn het bijstellen van ambities, het grootschalig verdichten rondom Sint Laurens of alsnog (en in afwijking van het advies vanuit het inwonerberaad) een sprong te maken over de N57, al dan niet na overkluizing van een deel van deze weg. Waarbij de laatste twee opties eigenlijk geen vergelijkbare alternatieven zijn. Gezien politieke besluitvorming in het verleden is echter nader onderzoek naar Cleene Hooge nodig. 2. Eerder in het proces is aangegeven dat het advies vanuit het inwonerberaad zwaarwegend is en dat, als locaties geschrapt worden, dit gemotiveerd zal moeten gebeuren. Ondanks dat locaties beoordeeld zijn vanuit de blik ‘ja, mits’, was het toch onvermijdelijk een aantal locaties te schrappen. In de notitie is dit steeds zo goed mogelijk uitgelegd. Een algemene kanttekening heeft betrekking op de beschikbaarheid van de gronden en/of gebouwen. In het verleden (2008) werden voorafgaand aan de besluitvorming over nieuwe woningbouwlocaties eerst gesprekken gevoerd over de aankoop ervan door de gemeente, waarna een overeenkomst werd gesloten onder voorbehoud van goedkeuring door de gemeenteraad.

Er vond vervolgens in de gemeenteraad eerst (geheime) besluitvorming plaats over de aankoop en daarna werden nieuwe locaties pas daadwerkelijk aangewezen. Daarmee was het ‘zeker’ dat locaties 2

ook ontwikkeld konden worden. Nu is dat anders, omdat eerst gesproken wordt over nieuwe locaties. Voor toekomstige ontwikkeling is de gemeente daarbij afhankelijk van de mogelijkheid tot aankoop en/of een initiatief tot ontwikkeling van perceelseigenaren. Locaties waarover nu besloten wordt, kunnen daardoor mogelijk alsnog niet tot ontwikkeling komen, dus dit is een risico. Het belang van een beschikbare plancapaciteit van 130% wordt hiermee groter. Ook locaties waar de gemeente het eigendom heeft zijn daarmee extra waardevol. Financiën

Wat mag het kosten? Aan dit voorstel zijn geen kosten verbonden. Nu er duidelijkheid ontstaat over op welke plekken in de toekomst woningbouw plaats kan vinden, kan dit leiden tot voorstellen over het aankopen van gronden en/of panden, met op dat moment wel financiële consequenties. Hoe gaan we dat financieren? n.v.t. Zijn er significante gevolgen voor het weerstandsvermogen? n.v.t. Duurzaamheid

Per locatie zal bij de verdere planuitwerking worden bezien welke maatregelen er qua duurzaamheid genomen kunnen worden. Communicatie en participatie

Na besluitvorming door het college is er allereerst teruggekoppeld naar de deelnemers aan het inwonerberaad en naar de wijkteams. Ook is een terugkoppeling gegeven aan de betrokken corporaties. Na besluitvorming door de raad zal dit nogmaals gebeuren. Op het moment dat planvorming voor een specifieke locatie start, zullen omwonenden en andere bij die specifieke locatie betrokken partijen benaderd worden voor een nader te bepalen participatietraject over de invulling van de locatie. Op dat moment wordt gecommuniceerd over het ‘hoe’, het ‘waar’ staat dan niet meer ter discussie. Uitvoering

Het resultaat van de besluitvorming wordt meegenomen in een appendix op de Omgevingsvisie. Ook wordt er gecommuniceerd conform wat onder het kopje communicatie en participatie is opgenomen. De (procedurele) evaluatie van het inwonerberaad is in dit voorstel niet meegenomen, dit volgt een eigen traject. Advies ingewonnen bij adviesorgaan?

Het advies vanuit het Inwonerberaad Woningbouw Middelburg ligt ten grondslag aan dit raadsbesluit. Bijlagen

1. Startnotitie woningbouwopgave 2. Kaart bij startnotitie 3. Aantallen te realiseren woningen 4. Adviesrapport inwonerberaad 5. Reactie op advies inwonerraad Schinkel de Weerd Makelaardij 6. Reactie op advies inwonerraad Zeeuws Architectenplatform 7. Reactie op advies inwonerraad Woongoed Middelburg 8. Reactie op advies inwonerraad Woningbouwvereniging Arnemuiden 9. Kaart bestemmingen natuurwaarden 10. Notitie ‘Nieuwe woningbouwlocaties Middelburg tot en met 2040’ 11. Kaart met woningbouwlocaties 3

Middelburg, 19 december 2023 Burgemeester en wethouders van Middelburg de secretaris,

mr. A. van den Brink de burgemeester,

mr. H.M. Bergmann

4