24-007 Bijlage 01. Startnotitie woningbouwopgave

Startnotitie Woningbouwopgave Middelburg 2040 Verkenning naar nieuwe woningbouwlocaties Versie: 5 juni 2023 Auteurs: Bianca de Vlieger, Wilbert Dingemanse, Manon Veroude

Project Politiek opdrachtgever Ambtelijk opdrachtgever Projectleider

: Opgave Wonen : Rutger Schonis : Stephan Hageman : Bianca de Vlieger/Wilbert Dingemanse

Vastgesteld door de gemeenteraad op 1 juni 2023

1. Waarom deze startnotitie? Voorliggende startnotitie gaat over het proces om te komen tot een kansenkaart van Middelburg met voldoende nieuwe woningbouwlocaties, zodat wij kunnen voldoen aan onze woningbouwopgave. Het doel van de startnotitie is de inhoudelijke kaders, de kaders voor de participatie en de processtappen vast te stellen, alvorens de projectgroep van start gaat. Deze startnotitie is tot stand gekomen met input uit drie sessies met gemeenteraadsleden, te weten:  De sessie op 30 januari 2023 onder begeleiding van Berenschot, waarin we in drie verschillende groepen hebben geoefend met het stellen van participatiekaders voor onze woningbouwopgave. In bijlage 1 vindt u de drie kaderkaarten als uitkomst van deze bijeenkomst.  De sessie met de raadswerkgroep Omgevingswet op 1 februari 2023, waarin de inhoudelijke kaders zijn voorgelegd en de participatiekaders verder zijn uitgediept.  Een tweede sessie met de raadswerkgroep op 23 maart 2023, waarin de concept startnotitie is besproken. De Adviesraad Sociaal Domein is een belangrijke stakeholder en is, mede op hun verzoek. gevraagd om te reageren op de concept kaders. Op 30 maart 2023 was een gesprek daarover. Opmerkingen van de ASD zijn verwerkt in dit voorstel en hun advies is als bijlage toegevoegd.

2. Aanleiding Middelburg heeft een blijvende behoefte aan nieuwe woningen, wat ook in de recent vastgestelde woonvisie is benoemd. In de Middelburgse woonagenda is vervolgens bepaald op welke manier de zoektocht naar nieuwe woningbouwlocaties plaatsvindt. Voor het bepalen van (kwantitatieve) woningbouwopgave voor de toekomst baseren we ons op de meest recente bevolkings- en huishoudensprognose van de provincie Zeeland (2022). Hieruit volgt op basis van de prognose qua huishoudensgroei de volgende opgave: Opgave 2022-2031 is 2.045 woningen Opgave 2032-2039 is 1.154 woningen Totaal afgerond 3.200 woningen voor de periode tot en met 2039. Voor de periode 2022-2031 zijn er in principe al voldoende locaties voorhanden. Voor de eerste vijf jaar is 90% van de geplande woningen ook al min of meer zeker (bestemmingsplan vastgesteld of in voorbereiding, deels inmiddels ook gebouwd of in aanbouw), voor de tweede vijf jaar geldt dat voor circa 60% van de woningen. Voor het overige zijn er voor deze periode al wel locaties bekend, maar hiervoor is nog niet gestart met concrete planvorming. Voor de periode 2032-2039 moet het merendeel van de locaties nog bepaald worden, enkel de locaties Hazenburg (Arnemuiden) en Sint Laurens zijn hiervoor tot nu toe in beeld.

Dat betekent dat voor circa 900 woningen nog locaties worden gezocht, waarbij zowel locaties voor nieuwbouw als bestaande panden voor transformatie een mogelijkheid zijn. Uitgaande van een plancapaciteit van 130% (vanwege risico op vertraging, uitval et cetera) betekent dit locaties voor een kleine 1.200 woningen. De overprogrammering is ook van belang omdat een deel van de

2

woningbouwlocaties wellicht ingezet zal gaan worden voor andere doelgroepen: onder andere studenten, (internationale) werknemers en een nieuw azc. Daarnaast is er een opgave voor de sociale woningbouw. In de prestatieafspraken met Woongoed is opgenomen dat we op zoek gaan naar nieuwe locaties voor in totaal 750 woningen binnen bestaande en nieuwe plannen. Een beperkt deel van deze woningen is nu voorzien in bestaande plannen (in ieder geval Het Zwin, Buitenruststraat, Sint Laurens noord). Voor het overige dienen andere bestaande locaties te worden aangewezen of (vooral) nieuwe locaties te worden gezocht voor realisatie binnen de periode tot en met 2031. Gezien de opgave die er ligt op het gebied van sociale woningbouw, de gemaakte prestatieafspraken en de beperkte ruimte die er is om dit in bestaande plannen in te voegen zal er in deze periode dus sprake zijn van overprogrammering ten opzichte van de geraamde behoefte. Vanwege vertraging in de planvorming en de uitval van locaties is overprogrammering sowieso wenselijk. In maart 2023 is de Zeeuwse woondeal ondertekend tussen het Rijk, de provincie Zeeland en de Zeeuwse gemeenten. Hierin zijn afspraken gemaakt over de bijdrage die vanuit Zeeland wordt geleverd aan de totale opgave om binnen tien jaar 900.000 woningen toe te voegen aan de bestaande woningvoorraad.

Hierin zijn afspraken gemaakt voor de periode tot en met 2030, zodat dit vooral betrekking heeft op de bestaande plannen plus de nog aan te wijzen locaties voor sociale woningbouw.

3. Beoogd resultaat Kaart Door middel van een participatietraject wil Middelburg in gesprek met haar inwoners om zo gezamenlijk tot geschikte nieuwe locaties te komen. Het doel is dat dit traject uiteindelijk uitmondt in een kaart waarop de locaties zijn ingetekend. Op deze kaart staan potentiele woningbouwlocaties voor koop- en sociale huurwoningen, zowel op onze eigen gronden als gronden van derden. In de participatie maken we een duidelijke knip in het proces. We vragen inwoners om mee te denken over geschikte locaties, primair op onze eigen gronden, maar eventueel kunnen ook gronden van derden aangedragen worden. Dit participatietraject mondt uit in een zwaarwegend advies aan het college met een bijbehorende voorlopige kaart. Deze kaart blijft intern, totdat er gesproken is met deze grondeigenaren. Deze verkenning met eigenaren vindt plaats voordat het raadsvoorstel geschreven wordt, zodat de uitkomsten van de gesprekken verwerkt kunnen worden. Het college kan ook – gemotiveerd – wijzigingen in de kaart aanbrengen, waardoor de definitieve kaart waarover besluitvorming plaatsvindt, kan afwijken van het advies vanuit de participatie. Wanneer de gemeenteraad deze definitieve kaart heeft vastgesteld, maakt deze deel uit van de omgevingsvisie van de gemeente Middelburg. Het is daarmee een belangrijk instrument voor de komende decennia.

3

4. Kaders voor de participatie Waarom participeren? Wonen is een van onze grootse opgaven de komende decennia. Deze opgave is echter niet eenvoudig. Er zullen duidelijke keuzes gemaakt moeten worden over waar wel en niet bouwen en daarnaast ook over de invulling van de diverse locaties. Middelburg streeft naar inclusieve wijken, waarin een mix van doelgroepen een plek kan vinden. We vinden het belangrijk om onze inwoners mee te nemen in de (complexe) opgaven, willen graag verschillende belangen en perspectieven op tafel krijgen, deelnemers met elkaar in gesprek laten gaan over deze (botsende) belangen en perspectieven en de kennis uit de samenleving benutten. Wanneer het over woningbouwlocaties gaat, krijgen we onherroepelijk te maken met het NIMBYeffect (‘niet in mijn achtertuin’). Dit vraagt om een goede mix van participanten (woningzoekenden en omwonenden) én duidelijke spelregels. Tegelijkertijd is deze opgave erg urgent en willen we de participatie behapbaar houden, zodat er in een korte tijdspanne een besluit over de nieuwe woningbouwlocaties komt. Waarover participeren? De eerste fase (de fase waar we nu inzitten) gaat over het vinden van geschikte woningbouwlocaties. De participatie in deze fase gaat dan ook over de WAAR-vraag? De vraag HOE een locatie wordt ingevuld, komt op een later moment aan de orde.

Beïnvloedingsruimte We hanteren de participatietrede adviseren en de uitkomst van de participatie is een zwaarwegend advies aan het college. De raad krijgt het advies uit de participatie als bijlage bij het raadsvoorstel. Indien het college van B&W afwijkt van een betreffende locatie, geeft zij in het advies aan de raad aan waarom deze locatie minder geschikt wordt gevonden en/of waarom locaties zijn toegevoegd. Participanten en methode De participatie staat open voor onze inwoners. We onderscheiden hier wel verschillende ‘soorten’ inwoners. Wat we nu vooral zien bij participatietrajecten, is dat direct omwonenden van zich laten horen. Dat geeft een te eenzijdig beeld. We vinden het belangrijk dat bij deze opgave óók het belang en het perspectief van woningzoekers op tafel komt. We gaan nadrukkelijk op zoek naar een goede mix van huurders, kopers, leeftijden en spreiding over de gemeente, zodat de groep zo representatief mogelijk is. Participanten worden door middel van loting uitgenodigd om deel te nemen. Na aanmelding vindt door middel van korte vragen een selectie plaats vanuit de aangemelde personen, zodat er uiteindelijk een goede mix aan tafel zit. We proberen de drempel zo laag mogelijk te maken, zodat iedereen mee kan doen. Bij de loting stellen we mensen de vraag wat ze nodig hebben om mee te kunnen doen, bijvoorbeeld extra ondersteuning.

Bij een burgerberaad wordt ook gebruik gemaakt van loting. We zien de aanpak bij de woningbouwopgave echter niet als een burgerberaad, omdat we niet voldoen aan alle criteria die bij een burgerberaad horen. Ook de wijkteams krijgen een plek in de participatie. Van ieder wijkteam krijgt één persoon een zogenaamde ‘wild card’ (gegarandeerde plek). Een aantal inwoners heeft zich de laatste tijd al

4

gemeld bij de gemeente met ideeën en suggesties. Ook zij krijgen een ‘wild card’ (twee in totaal). In totaal wordt gestreefd naar in totaal vijftig deelnemers. De kans bestaat dat bestuurders, politici en in Middelburg woonachtige ambtenaren worden ingeloot. In dat geval worden zij van deelname uitgesloten. Bij de overleggen zal een extern deskundige met ervaring op het vlak van gebiedsontwikkeling aanwezig zijn, die deelnemers desgevraagd inhoudelijk kan ondersteunen. Kaders en spelregels  We gaan niet met een blanco kaart de participatie in. We starten met een kaart met daarop aangegeven: o De bestaande bekende woningbouwlocaties o Een voorzet voor nieuwe woningbouwlocaties op onze eigen gronden of te transformeren panden Deelnemers kunnen reflecteren op de door de gemeente gedane voorzet, maar kunnen ook zelf alternatieve locaties aandragen. Hierbij kunnen zij ook gebieden aanwijzen die niet in ons bezit zijn.  Een locatie komt op de kaart als 50% of meer van de deelnemers het een geschikte woningbouwlocatie vindt. Bij locaties met een krappe meerderheid (tussen de 50 en circa 70%) wordt hiervoor een aantekening gemaakt.  We streven naar vijftig deelnemers. In overleg met het bureau dat ons zal begeleiden wordt bezien hoeveel bijeenkomsten er nodig zijn om tot een goed advies te komen.

 Deelnemers worden op voorhand in begrijpelijke taal goed gebriefd over de opgave, de inhoudelijke kaders, de beïnvloedingsruimte en het proces.  Tijdens de avond zelf zijn medewerkers van Team Wonen aanwezig om toelichting te geven op de opgaven. Ook is een extern deskundige aanwezig met ervaring op het vlak van gebiedsontwikkeling, die desgevraagd de deelnemers kan adviseren. De Woningbouwvereniging Arnemuiden en/of Woongoed wordt eveneens gevraagd aanwezig te zijn.  Een onafhankelijk gespreksleider leidt de avond en een notulist zorgt ervoor dat alle adviezen zorgvuldig op papier komen. Dit wordt later nog teruggelegd bij de participanten ter controle.  Iedereen moet mee kunnen doen. Daarom ontvangen participanten een gepaste vergoeding (€ 40) voor deelname, zodat zij bijvoorbeeld kinderopvang kunnen organiseren.  Het participatietraject mondt uit in een advies aan de gemeente over op welke locaties in de toekomst het beste gebouwd kan worden. College en gemeenteraad kunnen uiteindelijk, mits gemotiveerd, van dit advies afwijken.  In de uiteindelijke afweging van het college worden bij alle locaties ook de belangen van de diverse aandachtsgroepen1 meegewogen.  Er wordt niet gesproken over of de woningbouwopgave wel of niet nodig is, maar hoe de opgave kan worden ingevuld.

1

Uitstroom vanuit beschermd wonen, maatschappelijke opvang, 18+ Juvent, dak- en thuislozen. Maar daarnaast vallen ook arbeidsmigranten, statushouders, studenten en woonwagenbewoners onder de bijzondere doelgroepen.

5

Communicatie We communiceren breed over dit proces naar al onze inwoners (via onze website, social media kanalen, de Bode en persberichten). Ook de gemeenteraad houden we zorgvuldig op de hoogte. Er komt een wervende en heldere uitnodiging voor alle mensen die ingeloot worden. Deelnemers worden gedurende het hele proces op de hoogte gehouden over de uitkomsten, het proces en het uiteindelijke advies.

5. Proces 0.

(Concept) kaders opstellen en bespreken met raadswerkgroep en ASD (maart 2023).

1.

Verkenning met participanten door middel van loting (eind juni, begin juli).

2.

Input verwerken in kansenkaart en schriftelijk advies van participanten (zomer).

3.

Verkenning met grondeigenaren over haalbaarheid locaties die wij niet in bezit hebben (september 2023).

4.

Besluit gemeenteraad over woningbouwlocaties (streven: eind 2023).

5.

Start met voorbereidingen afzonderlijke locaties (streven: vanaf januari 2024). Hiervoor worden nieuwe (participatie)kaders opgesteld.

6. Inhoudelijke kaders Als het gaat om de vraag of een locatie geschikt is als woningbouwlocatie, dan gelden de volgende inhoudelijke kaders: 

Bouwen in de zogenaamde groene longen en de (grotere) wijkparken is niet mogelijk. Voor de groene longen (6x, zie afbeeldingen hieronder) wordt de begrenzing gehanteerd zoals deze is opgenomen in het voorontwerp van de omgevingsvisie. Het Vogelpark, Erasmuspark en Sprenckpark vallen binnen deze groene longen. Andere wijkparken waarin bouwen ook niet mogelijk is, zijn het Meiveld, Park Toorenvliedt en het Molenwaterpark. Dat geldt ook voor het groene deel van de bolwerken.

Groene longen aan weerszijden van de Griffioen

Groene longen Veersepoort en Ramsburg

6

Links: groene long Erasmuswijk Rechts: groene long Dauwendaele/Mortiere

   



Ander groen dan genoemd onder het eerste aandachtstreepje (buurtgroen, sportvelden, volkstuinen) kan in principe aangewezen worden als locatie voor woningbouw. Bouwen binnen de bestaande stad heeft de voorkeur, maar we kijken ook naar woonlocaties buiten de bestaande stad. Locaties binnen het beschermd stadsgezicht zijn geen taboe. De locatie CSW Toorop wordt op verzoek van Woongoed niet betrokken in het participatietraject. Deze locatie wordt op voorhand gerekend onder de bestaande bekende woningbouwlocaties. Woongoed kan hiervoor een plan ontwikkelen, waarbij het risico aanwezig is dat deze plek op korte termijn niet voor de gemeente beschikbaar komt. De locatie Buitenruststraat 237 (kantoor politie) wordt eveneens niet betrokken in het participatietraject. In december 2022 heeft de gemeenteraad een besluit genomen om deze locatie aan te kopen ten behoeve van (sociale) woningbouw, zodat we dit als een bestaande bekende woningbouwlocatie beschouwen.

7. Financiën Naar schatting kost het participatietraject € 10.000. Dit wordt bekostigd uit het budget voor participatie, waarin ruimte is voorzien voor nieuwe vormen van participatie.

7

Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5.

Kaderkaarten als uitkomst sessie 30 januari 2023 Verslag raadswerkgroep 1 februari 2023 Verslag raadswerkgroep 23 maart 2023 Verslag gesprek Adviesraad Sociaal Domein 30 maart 2023 Startkaart voor de participatie

8