23-100 Bijlage 4. Resultaten nader onderzoek

Bijlage 4 Resultaten nader onderzoek Op verzoek van het college is ter nadere onderbouwing van de afweging van de kaders c en e nader onderzoek gedaan naar: 1a. Het criterium ‘beschikbaar binnen afzienbare tijd’ voor de locatie Mortiere-Zonnepark 1b. Het criterium ‘beschikbaar binnen afzienbare tijd’ voor de locatie Sprenckpark 1c. De onderbouwing van de negatieve score ‘toekomstbestendig’ voor de locatie Sprenckpark 1d. De onderbouwing van de negatieve score ‘toekomstbestendig’ voor de locatie Sint Laurens West 1e. De onderbouwing van de negatieve score ‘toekomstbestendig’ voor de locatie Trekdijk 1f. De onderbouwing van de negatieve score ‘toekomstbestendig’ voor de locatie Ramsburg Oost Resultaten en gevolgen nader onderzoek 1a. De informatie uit het nader onderzoek leidt ertoe dat redelijkerwijs niet kan worden gesteld dat locatie Mortiere-Zonnepark binnen afzienbare tijd beschikbaar is. De huidige erfpacht loopt in principe tot januari 2044. De erfpacht kan gedeeltelijk worden beëindigd wegens redenen van algemeen belang. De schadeloosstelling vindt dan plaats op basis van onteigening. In onderstaande overwegingen wordt uitgegaan van de mogelijkheid tot beëindiging wegens algemeen belang (hier kan in rechte over worden getwist, zeker gelet op de klimaatdoelstellingen).

Het ligt voor de hand dat de exploitant zich in rechte verzet tegen de opzegging en middels deskundigen tracht de schadeloosstelling zo hoog mogelijk te laten uitvallen. De opzegging zal hierdoor veel tijd in beslag nemen. Zonder dat het op voorhand exact duidelijk is kan wel redelijkerwijs worden gesteld dat de kavel niet binnen afzienbare tijd beschikbaar is. De termijn wordt immers mede bepaald door derden waar de gemeente geen invloed op heeft (rechtbank, deskundigen). Los van de termijn waarbinnen de locatie daadwerkelijk beschikbaar zou zijn, en de vraag of daar in dit proces de kwalificatie ‘binnen afzienbare tijd’ aan kan worden gegeven kan gerechtvaardigd worden gesteld dat deze locatie pas beschikbaar is voor het vestigen van een AZC vanaf 1 januari 2044. Het financieel belang voor de gemeente wordt, bij voortijdige beëindiging van circa 25% van de locatie (de drie hectare die benodigd zijn voor een AZC), op dit moment ingeschat op minimaal rond de 5,5 miljoen euro bij gedeeltelijke beëindiging. Met deze raming zullen bij de vestiging van een AZC naar verwachting de kosten hoger zijn dan de baten. Een positief financieel advies zal daarmee uitblijven. 1b. In december 2021 is een nieuwe overeenkomst gesloten met Stichting Landschapsbeheer Zeeland voor het beheer en onderhoud van het Sprenckpark voor de periode 2022-2026.

Deze overeenkomst leidt ertoe dat deze locatie als het gaat om ‘beschikbaar binnen afzienbare tijd’ in eerste instantie negatief scoort. Deze overeenkomst is niet onoverkomelijk, in die zin dat deze niet van dien aard is dat de ontbinding daarvan tot onoverkomelijke kosten en tijdsverlies gaat leiden. 1c. Het Sprenckpark is sinds 1999 voorzien als een groene long. Sindsdien heeft de gemeente bevestigd dat het een groene long is en/of zal blijven en is in de besluitvorming altijd deze lijn gevolgd. In raadsvoorstellen, collegebesluiten, het beeldkwaliteitsplan Sprencklaan, bestemmingsplannen, de (voor)ontwerp omgevingsvisie en de startnotitie ‘Woningbouwopgave Middelburg 2040’ (waarin de participatiekaders voor de woningbouwlocaties zijn beschreven), wordt het park benoemd als groene long. Uit de juridische toets (zie bijlage 2) blijkt dat de vestiging van een AZC op locatie Sprenckpark in strijd zou zijn met vastgesteld ruimtelijk beleid zoals neergelegd in de startnotitie Woningbouwopgave Middelburg 2040. Een bestemmingsplan

dat de vestiging van een AZC op de locatie Sprenckpark mogelijk maakt, is niet in overeenstemming met het recht. Het bestemmingsplan zal daarom met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid door de bestuursrechter worden vernietigd. Er is geen sprake van bijzondere omstandigheden die een beleidsafwijking ten gunste van de locatie Sprenckpark zouden kunnen rechtvaardigen. Er kan dus worden gesteld dat het Sprenckpark niet voldoet aan het kader ‘toekomstbestendig’. 1d. Sint Laurens-West scoort negatief op het kader ‘toekomstbestendig’. Op deze locatie kan geen sprake meer zijn van een duurzaam AZC, omdat er te weinig bouwvolume is dat overeenkomt met het luxe segment dat hier moet worden gerealiseerd, de gronden laag gelegen zijn (poelgronden) en de kavel na ophoging ongeveer 1 ha groot is. Een deel van Sint Laurens-West is reeds planologisch bestemd voor een lint met circa zestien uitgeefbare kavels (twee-onder-één-kap en vrijstaande woningen). Het aansluitende gebied ten westen hiervan (poelgronden) is bedoeld voor uitgifte van circa elf vrije kavels (luxe segment) aan veel water en groen/natuurontwikkeling. Dit water is ook nodig voor de wateropgave van het grotere stedenbouwkundige plan. De uitkomende gronden zijn nodig om het uitgeefbare deel en het groen in deze fase op te hogen (grondbalans). Waarschijnlijk worden deze kavels half 2024 uitgegeven/verkocht.

Op dat moment zal er nog geen duidelijkheid zijn over de wijze waarop een AZC zal worden gerealiseerd, met andere woorden hoe dat er uit komt te zien. Dit zal van invloed zijn op de uitgeefbaarheid/verkoopbaarheid van de kavels. 1e. De Trekdijk is om twee redenen niet toekomstbestendig c.q. geen potentiële woningbouwlocatie. Ten eerste is er op de locatie Trekdijk sprake van hoogspanningsmasten en milieutechnische beperkingen i.v.m. de geluidscontouren van de Sloeweg en de A58. In de wijk Mortiere is onlangs een deel van het woongebied in de directe nabijheid van hoogspanningsmasten uit de plannen gehaald en is besloten dat dit een groene invulling krijgt. Het wonen onder hoogspanningskabels wordt door onderzoekers in verband gebracht met kinderleukemie. Dit geldt voor woningen die meer dan 0,4 microTesla magnetisch veld te verduren krijgen, oftewel woningen die binnen vijftig meter van kabels staan. De Rijksoverheid adviseert dan ook geen woningen te bouwen in deze zone. Dit betekent dat in een zone van circa 110 meter breed geen woningen kunnen worden gebouwd. Hierdoor blijft er slechts een driehoek over midden in de Trekdijk waar gebouwd zou kunnen worden. Ten tweede is er sprake van een excentrische ligging.

Deze vertaalt zich enerzijds in de lange afstanden naar voorzieningen (zo’n 4,2 km naar de supermarkt) en de route waarmee deze voorzieningen kunnen worden bereikt (er is geen logische doorgaande weg vanaf de Trekdijk naar bijvoorbeeld winkelcentrum Dauwendaele). Anderzijds sluit woningbouw op een locatie buiten bebouwd gebied altijd aan op het bestaand bebouwd gebied, zodat het een uitbreiding van de bestaande stad of het bestaande dorp is en de bebouwde kom aaneengesloten blijft. De locatie Trekdijk sluit niet aan op bestaande bebouwing van Nieuw- en Sint Joosland, zodat bij bebouwing ter plaatse in feite een nieuw dorp zou ontstaan midden in het agrarisch gebied. 1f. Op Ramsburg-Oost is geen toekomstige woningbouw voorzien en voldoet daardoor niet aan het kader ‘toekomstbestendig. De locatie wordt nu vooral gebruikt voor evenementen en voor baggeropslag en vormt vanaf de N57 een venster naar het buitengebied. Het maakt nu nog onderdeel uit van het bestemmingsplan ‘Klein industrieterrein II’ uit 1967, maar is daarvoor nooit benut. De gehele locatie ligt in de invloedsfeer van de N57 en Arnestein. Door de komst van de N57 is de locatie afgesneden van het reeds gerealiseerd bedrijventerrein Ramsburg. De locatie ligt

vrij geïsoleerd ten opzichte van het woongebied van Middelburg. Hierdoor geldt net als bij Trekdijk, dat nieuwe woningbouw niet aansluit op bestaand bebouwd gebied, waardoor het een dorp of wijkje op zichzelf wordt. De fiets en voetverbindingen naar Ramsburg Oost lopen of over het bedrijventerrein Ramsburg of via jaagpad (onverhard) langs het kanaal of via een b-weg in het buitengebied. De Krooneveldweg onder de N57 is enkel bedoeld (en geschikt) voor autoverkeer, met veiligheidsrisico’s tot gevolg als deze tegen de regels in toch gebruikt wordt door langzaam verkeer.