23-087 rvs Huisvestingsverordening gemeente Middelburg 2023

raadsvoorstel volgnummer

21 september 2023 23-087

onderwerp

Huisvestingsverordening gemeente Middelburg 2023

behandelen in raadscommissie

Ruimte Rutger Schonis Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Jennifer Haers j.haers@middelburg.nl 06 29635197

datum vergadering

portefeuillehouder programma behandeld door e-mail telefoon

Conceptbesluit

De raad besluit: 1. De Huisvestingsverordening gemeente Middelburg 2023 vast te stellen en per 1 januari 2024 in werking te laten treden; 2. De Huisvestingsverordening gemeente Middelburg 2022 in te trekken per 1 januari 2024. 3. Het college de opdracht te geven om de benodigde budget voor de inzet c.q. uitbreiding van de capaciteit ten behoeve van vergunningverlening en handhaving (van 1fte) te betrekken bij het opstellen van de begroting 2024. Aanleiding

Op 15 december 2022 is de Middelburgse woonagenda 2023-2027 versie 1.0 vastgesteld door de gemeenteraad. Het is de uitvoeringsagenda van de woonvisie 2023 – 2027 die in november 2022 is vastgesteld. Eén van de acties uit de woonagenda is zo spoedig mogelijk een voorstel ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorleggen over een nieuwe huisvestingsverordening en inzet c.q. uitbreiding van capaciteit handhaving en vergunningverlening (V&H). Dit laatste is voorwaarde voor de uitvoering dan wel inwerkingtreding van de Huisvestingsverordening (hierna: HVO) gemeente Middelburg 2023. De HVO gemeente Middelburg 2023 vervangt de HVO gemeente Middelburg 2022 (1 februari 2022) De HVO gemeente Middelburg 2022 bevat op dit moment alleen hoofdstuk 3A over toeristische verhuur. Het enige dat in deze verordening is geregeld, is dat verhuurders voor toeristische verhuur zich moeten registreren (zie hiervoor artikel 21C HVO gemeente Middelburg 2022). Voor alle andere onderwerpen (omzetten en splitsen van de zelfstandige woonruimte) die op basis van de vastgestelde Woonagenda geregeld moeten worden, moet de HVO worden aangepast. Dit raadsvoorstel betreft de noodzakelijke aanpassingen van de HVO. Effect

Wijzigingen in de woningvoorraad worden middels de HVO gemeente Middelburg 2023 vergunningplichtig gesteld (zie bijlage 1, artikel 3 HVO gemeente Middelburg 2023). Het betreft de volgende handelingen.  Het onttrekken of samenvoegen van een woonruimte.  Het overgaan tot verhuur per kamer.  Het splitsen van een woonruimte. Wil een eigenaar van een woning een van deze handelingen uitvoeren dan heeft hij daar een zogenaamde huisvestingsvergunning voor nodig. Voor het verlenen van de vergunningen is het college het bevoegd gezag. Voor het verlenen van deze vergunningen zijn beleidsregels opgesteld. Het college zal de vergunningaanvragen beoordelen aan de hand van deze beleidsregels. Ook is het mogelijk dat het college aan de vergunning toetst aan nadere regels (bijvoorbeeld over de overdraagbaarheid van de vergunning, zie artikel 5 HVO). Aan de beleidsregels en nadere regels zijn een aantal uitgangspunten ten grondslag gelegd. 1





Het bieden van een adequate bescherming van de woningvoorraad, vooral van het goedkopere segment in de woningmarkt, omdat daaraan schaarste is in de gemeente. Hierbij zijn de volgende drie normbedragen voor de WOZ-waarde1 gebruikt. o Woningen met een WOZ waarde onder € 245.000, - in de wijken Dauwendaele, Nieuw- en Sint Joosland, Nieuw Middelburg en Stromenwijk/’t Zand; o Woningen met een WOZ waarde onder € 300.000, - in de wijken Arnemuiden, Binnenstad, Griffioen, Klarenbeek, Middelburg zuid en Sint Laurens; o Woningen met een WOZ waarde onder € 355.000, - (gerelateerd aan de koopprijsgrens voor het verkrijgen van een Nationale Hypotheek Garantie per 1 januari 2022, t.w. € 355.000, -) in de wijken Brigdamme, Mortiere en Veersepoort. Een betere sturing ten aanzien van het aspect ‘leefbaarheid’. Dit is vooral ingegeven door signalen die zijn ontvangen bij de gemeente van overlast door verhuur aan arbeidsmigranten.2

In de Beleidsregels omzetten en splitsen zelfstandige woonruimte Middelburg 2023 is het bovenstaande nader uitgewerkt (zie hiervoor bijlage 2). De beleidsregels bevatten de spelregels om zelfstandige woningen 'om te zetten' naar onzelfstandige woonruimten (kamerverhuur/bewoning) en om deze te 'splitsen' in meer zelfstandige woningen of appartementen/ studio's. De nadere regels gaan in op zaken als geluidsisolatie, de fysieke leefbaarheidseisen bij omzetten van zelfstandige woning/woonruimte naar onzelfstandige woonruimte en bij splitsing, weigeringsgronden, etc. Argumenten

Met het inwerkingtreden van de nieuwe HVO en de bijbehorende beleidsregels worden meerdere belangen gediend: het belang van goede en voldoende huisvesting voor starters en doorstromers op de woningmarkt, het belang van het beschermen van de voor die doelgroep bereikbare woningen en het belang van het zorg dragen voor een aanvaardbaar woon- en leefklimaat in de gemeente. Huisvestingswet 2014 De Huisvestingswet 2014 gaat bij een vergunning wijziging woonruimtevoorraad voor omzetting en splitsing (woningvorming) uit van een belangafweging tussen het belang van het behoud of de samenstelling van de woningvoorraad en het belang van de aanvrager. Onder het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad valt het belang van het tegengaan en voorkomen van (dreigende) schaarste in de goedkope woningvoorraad, zodat dit segment van de woningmarkt behouden blijft voor lage- en middeninkomens, en het belang van een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het desbetreffende pand ofwel de leefbaarheid. Beter sturen op leefbaarheid Bouwkundige splitsingen en omzettingen, waarbij extra woningen, kamers en bewoners worden toegevoegd, kunnen leiden tot leefbaarheidsproblemen. Hierbij valt te denken: aan geluidsoverlast, parkeerdruk, afvalverzameling, parkeren/stallen van fietsen, en veel verschillende leefstijlen in één straat, die langs elkaar schuren.

Buurtbewoners in delen van de stad maken zich zorgen over de toegenomen druk op de leefbaarheid als gevolg van omzetten en splitsen, waarbij al dan niet tevens sprake is van toeristische verhuur. Om die reden vragen bewoners, naast controle en toezicht, om aanpassing van de regels. Belang van bescherming van de goedkope woningvoorraad Woningschaarste is voor de goedkopere woningen aantoonbaar in de gemeente Middelburg. Dit blijkt uit Schaarste onderzoek gemeente Middelburg 2023, Stec Groep, zie hiervoor bijlage 4). Voor lage inkomens is sprake van een beperkte passende woningvoorraad. Dit ontstaat onder andere door een sterke stijging van de koopwoningprijzen en de oplopende hypotheekrente. Daardoor is slechts een beperkt deel van de koopwoningvoorraad bereikbaar voor lage- en middeninkomens.

1

Indeling is gebaseerd op het schaarste onderzoek uitgevoerd door de Stec groep in april 2023 (zie bijlage 4)

2

Over de relatie tussen toeristische verhuur en leefbaarheid komt uw raad later dit jaar nog te spreken in het kader van het toeristisch beleid dat

momenteel nader wordt uitgewerkt. De HVO wordt op dit onderwerp (artikel 10 HVO en verder niet aangepast met dit raadvoorstel).

2

Beleid huisvesting arbeidsmigranten Het college heeft op 27 juni 2023 de beleidsregels huisvesting arbeidsmigranten vastgesteld, zie: https://www.middelburg.nl/besluitenlijst-b-en-w-vergadering-27-juni-2023. Middels een memo is uw raad geïnformeerd over de vastgestelde Beleidsnotitie 'beleidsregels huisvesting arbeidsmigranten'. De gemeente Middelburg wenst met het vaststellen van deze beleidsregels een passende en kwalitatieve huisvesting voor arbeidsmigranten te faciliteren, waarbij tevens een goed woon- en leefklimaat voor de omgeving kan worden gewaarborgd. Met name voor dit laatste aspect zijn in de beleidsregel voorwaarden en criteria opgenomen. Volledigheidshalve hebben we de beleidsregels als bijlage opgenomen bij dit raadsvoorstel. Kanttekeningen

Inzet c.q. uitbreiding V&H Met de HVO gemeente Middelburg 2023 en bijbehorend beleid wordt splitsen, onttrekken en verkamering van woningen beperkt. Dit vraagt capaciteit vanuit toezicht, handhaving en juridische advisering. Voor de uitvoering van taken in relatie tot de nieuwe huisvestingsverordening m.b.t. splitsen en omzettingen zal 1 extra fte dan wel circa € 90.000,- nodig zijn. De meeste capaciteit zal nodig zijn voor toezicht, handhaving en juridische advisering. Een globale inschatting van de voor Middelburg benodigde capaciteit bij handhaving aan de hand van meldingen en verzoeken is:  0,4 fte bouw- en woningtoezicht;  0,4 fte juridische ondersteuning (incl. afhandeling bezwaar en beroep);  0,2 fte vergunningverlening. Paraplubestemmingsplan Naast de inzet van de HVO gemeente Middelburg 2023 zijn ook aanvullende regels nodig op het gebied van wonen in de geldende bestemmingsplannen. Daarom moet het paraplubestemmingsplan ‘wonen’ doorgevoerd worden voor alle geldende bestemmingsplannen. Het ontwerp van deze paraplubestemmingsplan moet in het vierde kwartaal van dit jaar worden voorgelegd aan de raad vanwege de naderende inwerkingtreding van de Omgevingswet. HVO: Hoofdstuk 3 toeristische verhuur van woonruimte Op dit moment wil het college geen nadere regels stellen om de toeristische verhuur van woonruimte verder te beperken.

De registratieplicht is nog maar net 1 jaar oud en het nog vast te stellen toeristisch beleid moet zich in de praktijk nog bewijzen in effecten op de toeristische verhuur. In bijlage 5 is gedetailleerd aangegeven waarom verdere sturing nog niet gewenst is. Het hoofdstuk toeristische verhuur van woonruimte wordt voortgezet in de HVO gemeente Middelburg 2023. Financiën

Wat mag het kosten? Voor de uitvoering van taken in relatie tot de nieuwe huisvestingsverordening m.b.t. splitsen en omzettingen zal 1 extra fte circa €90.000,- nodig zijn. Hoe gaan we dat financieren? De structurele extra formatie en de daarmee samenhangende kosten, worden (wanneer uw raad instemt met dit raadsvoorstel) verwerkt in de begroting 2024. Zijn er significante gevolgen or het weerstandsvermogen? n.v.t. Duurzaamheid

n.v.t. 3

Communicatie en participatie

-

HVO gemeente Middelburg 2023: Overleg en afstemming met buurgemeenten Vlissingen en Veere Beleidsregels arbeidsmigranten:  Afstemming en overleg met buurgemeenten Vlissingen en Veere  Afstemming en overleg met de Provincie Zeeland  Op 16 maart 2023 heeft een Regiotafel internationale werknemers plaatsgevonden met als onderwerp het goed huisvesten van internationale werknemers (dan wel arbeidsmigranten). De deelnemende partijen waren gemeenten, werkgevers, uitzendbureaus, huisvesters en andere belanghebbenden.

Uitvoering

Na vaststellen van de HVO gemeente Middelburg 2023 volgt publicatie in het elektronisch gemeenteblad gemeente Middelburg en volgt verdere communicatie over het beleid. Start uitvoering HVO gemeente Middelburg 2023 vindt plaats per 1 januari 2024. Advies ingewonnen bij adviesorgaan?

n.v.t. NB: In afstemming met de ASD worden zij niet betrokken bij de huisvestingsverordening (zie hiervoor bijlage 7) Bijlagen

Bijlage 1. 20230808 Concept raadsbesluit huisvestingsverordening gemeente Middelburg 2023 Bijlage 2. 20230531 Nadere regels en beleidsregels omzetten en splitsen zelfstandige woonruimte Middelburg 2023 Bijlage 3a. Overzichtskaart huisvestingsverordening Gemeente Middelburg Bijlage 3b. Overzichtskaart kernwinkelgebied Gemeente Middelburg - kern winkelgebied Bijlage 4. 20230426 DEFINITIEF Stec Groep 23.036 - Schaarsteonderzoek Gemeente Middelburg_26 april 2023 Bijlage 5. Advies sturing toeristische verhuur Middelburg Bijlage 6. Beleidsregels huisvesting arbeidsmigranten Bijlage 7. 20221205 Advies ASD mbt Middelburgse Woonagenda Bijlage 8. 20230104 Reactie advies ASD Middelburgse Woonagenda

Middelburg, 22 augustus 2023 Burgemeester en wethouders van Middelburg de secretaris,

mr. A. van den Brink de burgemeester,

mr. H.M. Bergmann

4