23-060 Bijlage 3. 202212 Middelburgse woonagenda

MIDDELBURGSE WOONAGENDA UITVOERINGSPROGRAMMA WOONVISIE MIDDELBURG

Gemeente Middelburg December 2022 Versie 1.0

CONTEXT In november 2022 is door de gemeenteraad de woonvisie 2023-2027 vastgesteld, met als titel ‘Middelburg: Middelpunt op de woningmarkt’. Deze visie op hoofdlijnen wordt, zoals in het bijbehorende raadsvoorstel ook is aangegeven, in een uitvoeringsprogramma op een aantal punten verder geconcretiseerd. Deze Middelburgse woonagenda dient als het bedoelde uitvoeringsdocument Het gaat in de woonagenda om de volgende onderwerpen: 1. Woonzorgvisie 2. Beleid studentenhuisvesting 3. Beleid huisvesting arbeidsmigranten 4. Reguleren en stimuleren woningmarkt 5. Nieuwbouwlocaties voor de toekomst en locaties voor sociale woningbouw Het is de bedoeling om deze Middelburgse woonagenda periodiek te laten terugkomen bij de gemeenteraad zodat bijstelling mogelijk is. Daarmee wordt het een dynamisch document. In principe zal per kwartaal worden gerapporteerd over de voortgang, ook wat de participatie betreft. Voor de uitwerking van alle onderwerpen geldt dat, waar dit van toepassing is, de corporaties worden betrokken in het proces. Dit geldt ook voor de Adviesraad Sociaal Domein, die heeft aangegeven hierop te willen adviseren c.q. meedenken. Voor bepaalde onderwerpen zal dat ook voor de wijkteams gelden.

1. WOONZORGVISIE Op 24 februari 2022 is door de gemeenteraad een voorstel aangenomen over de regiovisie beschermd wonen en maatschappelijke opvang 2022–2025. Onderdeel van dit besluit is ook de woonzorgvisie: De raad besluit: (…) 5. Het college opdracht te geven om een Woonzorgvisie op te stellen waarin: a. Nader ingegaan wordt op de risico’s van de regiovisie voor de woon- en leefomgeving, de woningmarkt en de zorgkosten; b. Mogelijke negatieve effecten op derden in kaart worden gebracht; c. Relevante mitigerende maatregelen worden beschreven. 6. De kosten voor het opstellen van een Woonzorgvisie van € 37.500 te dekken uit de post onvoorzien. Dit proces moet nog starten. In het voorjaar is intern een medewerker geworven die dit als tijdelijke klus (0,5 fte; periode van acht maanden) gaat oppakken. Dit gaat om een de huidige beleidsmedewerker wonen, die hier door andere prioriteiten op het woondossier echter nog niet aan toegekomen is. Inmiddels is de woonvisie vastgesteld. Ook is er per 1 november 2022 een tweede beleidsmedewerker wonen aan de slag gegaan, zodat er op korte termijn ruimte ontstaat om wel met de woonzorgvisie aan de slag te gaan. Het streven is om deze in de loop van 2023 ter besluitvorming aan de raad voor te leggen.

In de woonzorgvisie zullen de trends van de doelgroepen lokaal en regionaal vertaald worden, worden deze geconfronteerd met het huidige aanbod, worden de fricties die er nu en in de toekomst zijn in beeld gebracht en wordt een visie voor de toekomst geschetst. Daarbij staan (zorg-)vastgoed en wonen, de organisatie van zorg en welzijn en de samenwerking tussen zorgpartijen, welzijnsorganisaties, woningcorporaties en de gemeente centraal. De Adviesraad Sociaal Domein wordt tijdig bij de voortgang van het proces en de voorliggende keuzes betrokken en geraadpleegd. Acties: Eind 2023 de woonzorgvisie aanbieden ter besluitvorming door de gemeenteraad

2. BELEID STUDENTENHUISVESTING In de woonvisie is benoemd dat met de instellingen voor hoger onderwijs afspraken worden gemaakt over het bieden van flexibele en kwalitatief hoogwaardige huisvesting voor hun studenten op de juiste locaties. In het bijbehorende raadsvoorstel is aangegeven dat het onderwerp studentenhuisvesting wordt uitgewerkt in een separate beleidsnotitie. Behalve de afstemming van vraag en aanbod zou ook de vraag om Middelburg met extra aanbod van kamers wil sturen op de aantrekkelijkheid als studentenstad in deze notitie beantwoord moeten worden. Begin 2023 willen we in gesprek met aanbieders van studentenkamers en de onderwijsinstellingen om de verwachte vraag voor de komende jaren plus het aanbod en ander gebruik van studentenkamers goed in beeld te krijgen, voor zover dat mogelijk is. In ieder geval is bekend dat de locatie Sint Willibrord op termijn gaat verdwijnen, omdat de verhuur van studentenwoningen in principe een tijdelijke activiteit is van WVO Zorg, de eigenaar van het pand. Acties: Begin 2023 inventarisatie van de toekomstige vraag en confrontatie met het huidige aanbod Begin 2023 inventarisatie van ander gebruik van bestaande studentenhuisvesting In kwartaal 2 van 2023 de beleidsnotitie studentenhuisvesting aanbieden ter besluitvorming door de gemeenteraad

3. BELEID HUISVESTING ARBEIDSMIGRANTEN Steeds vaker ontstaat er op diverse plekken binnen de gemeente overlast, doordat groepen arbeidsmigranten kortdurend en in steeds wisselende samenstellingen worden gehuisvest binnen bestaande woonwijken. Omdat de huidige bestemmingsplannen deze wijze van bewoning momenteel toestaan, worden er maatregelen voorgesteld om dit in de toekomst te voorkomen (zie hierna, onderdeel regulering woningmarkt). Binnen de huisvestingsverordening kunnen ook maatregelen worden benoemd. Hiermee kan het snelst actie worden ondernomen. In onze krimpende arbeidsmarkt is het overduidelijk dat migranten de oplossing zijn om onze economie draaiende te houden. En als werknemers van ‘buiten’ nodig zijn, dan zullen hiervoor ook voldoende woningen voor beschikbaar moeten zijn. Wie hier voor langere tijd komt werken kan worden beschouwd als een gewone woningzoekende, waarvoor binnen de bestaande markt of in de nieuwbouw woningen beschikbaar zijn. Aandachtspunt zijn vooral de werknemers die hier kortdurend verblijven. Op het moment dat kamerbewoning uitgesloten wordt en hier ook op gehandhaafd wordt, zal een waterbedeffect ontstaan, zo leren ook de ervaringen binnen de gemeente Vlissingen. Hier zal dus met prioriteit een oplossing voor gevonden moeten worden.

Acties: Zo spoedig mogelijk een voorstel ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorleggen over een aangepaste huisvestingsverordening en inzet c.q. uitbreiding van fte’s handhaving In kwartaal 2 van 2023 de beleidsnotitie huisvesting arbeidsmigranten aanbieden ter besluitvorming door de gemeenteraad Na vaststelling van de beleidsnotitie een keuze voor een locatie (of locaties) voor huisvesting short stay werknemers aan de gemeenteraad voorleggen In kwartaal 3 van 2023 een paraplubestemmingsplan in procedure brengen, waarin ook andere zaken (woningsplitsing, tweede woningbezit) worden meegenomen.

4. REGULEREN EN STIMULEREN WONINGMARKT Om woningen beschikbaar te houden voor de doelgroep (vooral de goedkopere woningen) en om overlast en uitwassen door woningsplitsing, toeristische verhuur en kamerbewoning tegen te gaan, is het wenselijk de Middelburgse woningmarkt op een aantal vlakken te reguleren. 1. Beperken mogelijkheden woningsplitsing Een verbod op woningsplitsing (nee, tenzij de gemeente toestemming kan verlenen) richt zich vooral op het voorkomen van overlast. In het bestemmingplan Binnenstad is het splitsen van woningen nu zondermeer mogelijk. Echter op niet alle plaatsen is dat gewenst, of ligt het aantal woningen na splitsing hoger dan wenselijk is. Extra woningen zorgen immers ook voor extra parkeerdruk, of bij een woning die niet beschikt over een achterom voor een groot aantal fietsen voor de deur. Door middel van vergunningverlening c.q. instemmen met een binnenplanse afwijking kan de gemeente beter sturen en kunnen excessen worden voorkomen. Acties: In kwartaal 3 van 2023 een paraplubestemmingsplan in procedure brengen, waarin onder andere een verbod op woningsplitsing / tweede woningbezit en een betere definitie van ‘wonen’ worden meegenomen In kwartaal 2 van 2023 een voorstel ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorleggen over een aangepaste huisvestingsverordening en inzet c.q.

uitbreiding van fte’s handhaving (indien mogelijk eerder, in combinatie met aanpassing in verband met arbeidsmigranten) 2. Woningen beschikbaar houden voor de doelgroep Op diverse manieren worden nu woningen aan de woningmarkt onttrokken of worden ze gebruikt op een andere manier waarop ze in eerste instantie zijn bedoeld. Diverse maatregelen kunnen helpen om dit tegen te gaan. Vaak wordt een zelfwoonplicht als dé oplossing benoemd. Deze heeft echter maar beperkt effect, omdat dit instrument loopt via overeenkomsten die de gemeente sluit en daarmee enkel geldt voor nieuwbouwwoningen. Ook is deze enkel relevant voor de goedkopere woningen. Voor particuliere huurwoningen zal een uitzondering worden gemaakt, hiermee wordt immers ook voorzien in een (steeds grotere) behoefte. Het voorstel is om voor alle woningen in de overeenkomsten een antispeculatiebeding op te nemen, zodat bouwgrond danwel woningen binnen drie jaar niet zonder toestemming van de gemeente mogen worden verkocht. Een deel van de bestaande woningen die aan de woningmarkt worden onttrokken, worden gebruikt voor toeristische verhuur of als tweede woning voor eigen gebruik. Voor tweede woningbezit wordt geadviseerd om, net als bij het splitsen van woningen, te kiezen voor een verbod (nee, tenzij de gemeente toestemming kan verlenen).

Toeristische verhuur bedient ook een bepaalde vraag, zodat een totaalverbod niet wenselijk is. Daarom is het voorstel te kiezen voor een quotum per postcodegebied (zes tekens). Een en ander zal verder worden uitgewerkt in een paraplubestemmingsplan en een aanpassing van de huisvestingsverordening. Acties: Per direct een anti-speculatiebeding opnemen in koopovereenkomsten en anterieure overeenkomsten die de gemeente sluit, voor woningen tot de NHG-grens tevens een combinatie met een zelfbewoningsplicht

-

-

-

Beleid over tweede woningbezit en toeristische verhuur opnemen in de toeristische visie, die uiterlijk in kwartaal 1 ter besluitvorming aan de gemeenteraad wordt voorgelegd In kwartaal 3 van 2023 een paraplubestemmingsplan in procedure brengen, waarin onder andere een verbod op woningsplitsing / tweede woningbezit en een betere definitie van ‘wonen’ worden meegenomen In kwartaal 2 van 2023 een voorstel ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorleggen over een aangepaste huisvestingsverordening en inzet c.q. uitbreiding van fte’s handhaving (indien mogelijk eerder, in combinatie met aanpassing in verband met arbeidsmigranten)

3. Vergroten mogelijkheden voor starters en lagere inkomens Door de sterk stijgende woningprijzen van de afgelopen jaren, is het voor starters en lagere inkomens steeds moelijker geworden een betaalbare woning te vinden. Goedkope woningen bouwen is zelfs zo goed als onmogelijk geworden. Vandaar dat het beleid is om doorstroming te stimuleren, zodat door diverse verhuisbewegingen er in de bestaande bouw goedkope(re) woningen beschikbaar komen. Al jaren biedt de gemeente Middelburg via de SVn een starterslening aan, die gebruikt kan worden om de totale leencapaciteit voor starters te vergroten. Nadat in 2022 de maximale aanschafprijs van de woning is verhoogd van € 170.000 naar € 230.750 (65% van de NHG-grens) is het aantal aanvragen sterk toegenomen. Per 1 januari 2023 stijgt de NHG-grens fors, zodat zonder nieuw besluit de maximale aanschafprijs op € 263.250 komt te liggen. Dat zal nog meer aanvragen opleveren, zeker als ook de recent ingezette trend van dalende woningprijzen doorzet. Begin 2023 zal een voorstel aan de gemeenteraad worden voorgelegd, mede naar aanleiding van de in november 2022 aangenomen motie. Een andere financieringsoptie voor doelgroepen met een kleinere beurs is het aanbieden van woningen onder de marktwaarde, waarbij er een verplichting is om de verkregen ‘korting’ terug te betalen op het moment dat de woning wordt verkocht.

In het verleden hanteerde Woongoed een dergelijke koopgarantregeling bij de verkoop van corporatiewoningen onder de naam ‘Je Stek’. Hiermee is men gestopt. Nadelen aan een dergelijke regeling voor de investeerder zijn het risico op dalende woningprijzen (waardoor niet de hele investering terugkomt) en het altijd beschikbaar moeten houden van financiële middelen, omdat nooit helder is wanneer de woningen moeten worden teruggekocht. Nu de mogelijkheden voor corporaties om meer buiten het DAEB-segment te doen zijn verruimd, gaan we graag het gesprek met de corporaties aan over de mogelijkheden, al dan niet in combinatie met een gemeentelijk fonds. Ook het Rijk heeft het voornemen om maatregelen te nemen, door middel van een op te richten Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen. In de woonvisie is aangegeven dat doorstroming gestimuleerd wordt, zodat op die manier woningen beschikbaar komen voor de lagere inkomens. Dit doen we door vooral die woningen te bouwen die in de toekomst nodig zijn. Daarnaast onderzoeken we de inzet van een verhuiscoach, die met name oudere inwoners kan helpen bij het bepalen van mogelijkheden en de zoektocht naar een geschikte woning. Waar het (eventuele) samenwerking met Woongoed betreft, zal ook de Raad van Advies voor de huurdersbelangen worden betrokken.

Acties: In kwartaal 1 van 2023 een voorstel ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorleggen om de starterslening (al dan niet) aan te passen In kwartaal 1 van 2023 in gesprek met de corporaties over de inzet van een koopgarantregeling In kwartaal 1 van 2023 in gesprek met Woongoed over de (eventueel gezamenlijke) inzet van een verhuiscoach + bepalen kostenplaatje

5. NIEUWBOUWLOCATIES VOOR DE TOEKOMST EN VOOR SOCIALE WONINGBOUW In afstemming met Woongoed Middelburg is een eerste inventarisatie gedaan van de mogelijkheden voor nieuwe woningbouwlocaties. Dat gaat dan voornamelijk om locaties voor ontwikkeling na 2027 plus locaties voor sociale woningbouw voor de korte termijn. Voor het vervolgtraject en het daadwerkelijk aanwijzen van de woonlocaties willen we in gesprek met onze inwoners en andere belanghebbenden. Het voorstel is om vanaf december 2022 in overleg met de bestaande raadswerkgroep voor de omgevingsvisie samen de kaders te bepalen voor het participatietraject. Deze raadswerkgroep is reeds in functie en heeft zijn eerste bijeenkomst in de nieuwe samenstelling gehad. Vanwege de raakvlakken tussen de woonvisie en de omgevingsvisie ligt het voor de hand om hen te betrekken bij het participatieplan voor de woningbouwlocaties. In het participatieplan leggen we de kaders vast waarover we met wie en wanneer we in gesprek gaan. Vervolgens wordt het participatieplan ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden. En kan na vaststelling het afgesproken participatietraject worden doorlopen. Uiteindelijk mondt het participatietraject uit in een kaart waarop de woningbouwlocaties zijn ingetekend. Deze kaart zal deel uit gaan maken van de omgevingsvisie, omdat daarin het gemeentelijke omgevingsbeleid is vastgelegd.

Acties: In december 2022 een eerste overleg plannen met de raadswerkgroep voor het bepalen van kaders