23-014 rvs Mortiere, Zesde Allonge en herziene exploitatieopzet - aangepast

Aangepast raadsvoorstel volgnummer

9 maart 2023 23-014

onderwerp

Mortiere, Zesde Allonge en herziene exploitatieopzet

behandelen in raadscommissie

Ruimte

portefeuillehouder

Jeroen Louws Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Bas Kole en Ad van den Kieboom b.kole@middelburg.nl 0118675210

datum vergadering

programma behandeld door e-mail telefoon

Conceptbesluit

De raad besluit: 1. De Zesde Allonge bij de Samenwerkingsovereenkomst Mortiere (SOK) vast te stellen; 2. In te stemmen met een wijziging van het bestemmingsplan Mortiere om de bouw van 1.443 woningen mogelijk te maken; 3. De bestemming Wonen van twee percelen grond (in fase 3D en 5A) te wijzigen in de bestemming Groen; 4. In te stemmen met de herziene exploitatieopzet Mortiere SOK mei 2022; 5. Het krediet aan te passen conform de herziene exploitatieopzet; 6. De financiële gegevens in de exploitatieopzet geheim te houden. Aanleiding

Zesde Allonge Aan de zuidkant van Mortiere bevinden zich dertien bouwkavels (elf in fase 3D en twee in fase 5A) die binnen de SOK vallen en binnen de invloedssfeer van een bovengrondse hoogspanningslijn liggen. Twee andere kavels (in fase 3D) vallen net buiten de invloedssfeer van de hoogspanningslijn. Voor een tekening van fase 3D en 5A, zie bijlage 1. Ondanks verschillende pogingen in de afgelopen vijftien jaar krijgt het Consortium Mortiere de betreffende bouwkavels niet verkocht. Dit is zeer waarschijnlijk het gevolg van de redenering van kopers om geen gezondheidsrisico te willen lopen. Onderzoek heeft namelijk uitgewezen dat er een verband is tussen het optreden van leukemie en de magnetische velden van bovengrondse hoogspanningslijnen. Het Rijk adviseert daarom sinds 2005 om (zo veel als redelijkerwijs mogelijk is) te vermijden dat er nieuwe situaties ontstaan waarbij met name kinderen maar ook volwassenen langdurig verblijven in een gebied rond bovengrondse hoogspanningslijnen waarbinnen het jaargemiddelde magneetveld hoger is dan 0,4 microtesla (de magneetveldzone). Vanwege deze problematiek is de ontwikkeling van de betreffende bouwkavels in 2007 tijdelijk stilgelegd.

Een jaar later heeft de gemeenteraad (na een afweging van het gezondheidsrisico en het opbrengstverlies van de betreffende bouwkavels) besloten deze kavels opnieuw in ontwikkeling te laten nemen, met een kettingbeding waarin kopers wordt gewezen op een mogelijk gezondheidsrisico. Door het uitblijven van de verkoop van de bouwkavels en de problematiek van het gezondheidsrisico heeft de stuurgroep Mortiere in 2021 onderzocht of het mogelijk is de genoemde dertien bouwkavels definitief uit de SOK te halen. Door het uitnemen van de gronden uit de SOK worden beide partijen geconfronteerd met een financieel nadeel in hun grondexploitaties: 1. De gemeente loopt de inkomsten mis van de verkoop van elf bouwkavels in fase 3D (±13.600 m2) en drie bouwkavels in fase 5A (±2.000 m2). Hier tegenover staat een opbrengst door de verkoop van twee bouwkavels in 1

fase 3D (±1.600 m2) die zich buiten de invloedssfeer van de hoogspanningslijn bevinden en eventueel de verkoop van (tuin)grond aan de bewoners van de Jazzroute. Verder is de gemeente verantwoordelijk voor het woonrijp maken van het plangebied; 2.Het Consortium loopt de inkomsten mis van de verkoop van de bouwkavels in fase 3D (±8.800 m2) en in fase 5A (±2.000 m2) terwijl deze gronden al wel bouwrijp zijn gemaakt. Omdat in de stuurgroep Mortiere is vastgesteld dat het financieel nadeel van de gemeente aanzienlijk lager is dan het financieel nadeel van het Consortium, is afgesproken om te zoeken naar een compensatiemogelijkheid om het tekort op de grondexploitatie van het Consortium in balans te brengen met het tekort op de grondexploitatie van de gemeente. In de stuurgroep is ook afgesproken dat een en ander voor de gemeente met gesloten beurs gerealiseerd zou moeten worden. Met dit laatste wordt bedoeld dat de gemeente geen vergoeding in geld aan het Consortium betaalt in verband met het mislopen van inkomsten door het Consortium. Naar aanleiding hiervan is de Zesde Allonge opgesteld. De compensatiemogelijkheid is gevonden door de vrije kavels in fase 13 (de laatste fase van Mortiere) om te zetten in een projectmatige ontwikkeling van 14 grondgebonden woningen en een appartementengebouw (van maximaal negen bouwlagen) met maximaal 42 eenheden.

Het bestemmingsplan staat gestapelde bouw (van minimaal zes en maximaal twaalf bouwlagen) op deze locatie toe. Met de Zesde Allonge is het financiële nadeel dat elke partij heeft van het niet meer ontwikkelen van fase 3D en 5A gelijk. Een en ander is omschreven in de (concept) Zesde Allonge. Zie bijlage 2. Rekening houdend met het bestaande aantal woningen, het aantal nog te bouwen woningen in reeds uitgewerkte fasen en met de genoemde fase 13 komt het totale aantal woningen in Mortiere uit op 1.443. Zie bijlage 3. Het bestemmingsplan Mortiere staat echter maar maximaal 1.380 woningen toe. Het Consortium dient voor de uitbreiding van het aantal woningen tot 1.443 dus planologische toestemming te hebben. In de daarmee samenhangende ruimtelijke besluitvorming wordt u te zijner tijd betrokken in de vorm van een voorstel om in te stemmen met een bestemmingsplanwijziging. Ten slotte ligt het voor de hand om de bestemming van de niet uit te geven bouwkavels in fase 3D en 5A te wijzigen van Wonen in Groen. Dit om te voorkomen dat er in de toekomst alsnog woningbouw kan worden gerealiseerd op de resterende gronden van fase 3D en 5A. Herziene exploitatieopzet Mortiere SOK In 2020 heeft de Raad voor het laatst een herziene grondexploitatieopzet van Mortiere vastgesteld.

De afgelopen tijd is er gewerkt aan de herziening van de exploitatieopzet en deze herziening ligt nu voor in de vorm van de exploitatieopzet Mortiere SOK gebied, mei 2022. In deze herziene exploitatieopzet zijn de consequenties van de Zesde Allonge meegenomen. Zie bijlage 4. Effect

Het effect van het uit de SOK nemen van fase 3D en 5A is dat er in Mortiere alleen nog maar woningen zijn die buiten de magneetveldzone van de hoogspanningslijn liggen. Hier staat tegenover dat het aantal woningen in Mortiere zal stijgen van 1.380 naar 1.443 waaronder een appartementengebouw. Argumenten

Gezondheid is een groot goed en door de gronden binnen de magneetveldzone van de hoogspanningslijn uit de SOK te nemen, wordt een gezondheidsrisico (verhoogde kans op leukemie) weggenomen. Kanttekeningen

De gronden langs de hoogspanningslijn hoeven niet per se uit de SOK te worden genomen. In dat geval blijft de situatie zoals deze nu is. De problematiek van de hoogspanningslijn wijzigt hierdoor echter niet en wordt slechts doorgeschoven naar de toekomst. Ons voorstel gaat er vanuit dat de resterende gronden in fase 3D (nadat de bestemming is gewijzigd in groen) deels of geheel worden verkocht als tuingrond. U kunt echter ook besluiten om de grond in eigendom van de gemeente te 2

houden en de huidige (tijdelijke) verhuur aan de bewoners van de Jazzroute voort te zetten. Mocht de netbeheerder (TenneT) in de (verre) toekomst besluiten de bestaande hoogspanningslijn te vervangen door een ondergrondse kabel of door wintrackmasten die een kleiner elektromagnetisch veld hebben, dan kan de gemeente deze gronden alsnog als bouwgrond verkopen. In dat geval kan in afwijking van het voorstel worden besloten om de huidige bestemming te handhaven. Binnen de oorspronkelijke woningmarktafspraken was er onvoldoende ruimte om meer dan 1.380 woningen te bouwen in Mortiere. Intussen is er wel ruimte om meer woningen te bouwen omdat er nieuwe afspraken gemaakt zijn door alle Zeeuwse colleges (de regionale woondeal). Hoewel het bestemmingsplan Mortiere (vastgesteld in 2014) de realisatie van een appartementengebouw van minimaal zes en maximaal twaalf lagen in fase 13 toestaat, is de kans groot dat bewoners van de nabijgelegen woningen hier niet bij hebben stilgestaan of niet op zijn gewezen door de makelaar. Dat dit tot protesten zal leiden, is iets waar rekening mee moet worden gehouden. In de lijn van fase 6B en fase 14 ligt het voor de hand om het Consortium hierover eveneens een participatieproces met bewoners te laten doorlopen. Financiën

Wat mag het kosten? Het resultaat van de herziene exploitatieopzet van Mortiere SOK komt uit op circa € 5,3 miljoen winst. Deze winst bestaat uit een al genomen deel (€ 4,5 miljoen) en een nog te realiseren/nog te nemen deel (€ 0,8 miljoen). De contante waarde van de nog te realiseren winst per 01-01-2022 is circa € 0,7 miljoen. Het exploitatiesaldo (lees winstprognose) ligt hiermee € 0.9 miljoen lager dan in de laatst vastgestelde exploitatieopzet in 2020 en meest recente doorrekening Grondbedrijf (februari 2022). Er zijn meerdere oorzaken van het lagere exploitatiesaldo. Op bladzijde 5 en 6 van de exploitatieopzet worden deze beschreven. Op basis van de vorige exploitatieopzet bedroeg het krediet voor deze locatie € 36.469.000. Op basis van de nu voorliggende grondexploitatie dient het krediet met € 1.079.000 te worden opgehoogd tot € 37.548.000. Voor meer informatie wordt verwezen naar de herziene exploitatieopzet (bijlage 4). Hoe gaan we dat financieren? E.e.a. wordt gefinancierd vanuit de exploitatieopzet van Mortiere SOK. Zijn er significante gevolgen or het weerstandsvermogen? Er zijn geen significante gevolgen voor het weerstandsvermogen. Duurzaamheid

Niet van toepassing. Communicatie en participatie

Tegen de tijd dat de ruimtelijke procedure van fase 13 kan worden gestart, is de Omgevingswet vermoedelijk in werking en is het Consortium Mortiere verplicht om een participatieproces met de belanghebbenden in de wijk te doorlopen. Mocht de invoering van de Omgevingswet nog verder worden uitgesteld, ook dan zal het Consortium Mortiere een participatieproces met belanghebbenden moeten doorlopen. Dit laatste is in lijn met de motie die u onlangs heeft aangenomen over fase 6B en fase 14. Uitvoering

Het Consortium dient voor de ontwikkeling nog planologische toestemming te vragen. In de daarmee samenhangende ruimtelijke besluitvorming wordt de raad te zijner tijd betrokken Advies ingewonnen bij adviesorgaan?

Niet van toepassing. 3

Bijlagen

1. Locatietekening fase 3D en 5A; 2. Zesde Allonge; 3. Telprent Mortiere; 4. Mortiere SOK exploitatieopzet 2022 (geheim).

Middelburg, 31 januari 2023 Burgemeester en wethouders van Middelburg de secretaris,

mr. A. van den Brink de burgemeester,

mr. H.M. Bergmann

4