22-115 rvs Woonvisie 2023-2027 - aangepast

Aangepast raadsvoorstel volgnummer

9 november 2022 22-115

onderwerp

Woonvisie 2023-2027

behandelen in raadscommissie

Ruimte

portefeuillehouder

Rutger Schonis Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Wilbert Dingemanse w.dingemanse@middelburg.nl 0118-675424

datum vergadering

programma behandeld door e-mail telefoon

Conceptbesluit

De raad besluit: 1. De woonvisie 2023-2027, inclusief onderliggende analyse vast te stellen als basis voor de nader uit te werken Middelburgse woonagenda. Aanleiding

Eind 2015 is de laatste versie van de woonvisie vastgesteld, met als looptijd 2016-2020. Eind 2021 is aan de Stec Groep opdracht verleend om voor de gemeente een nieuwe woonvisie te schrijven. Vanwege de wisseling van het college is deze begin 2022 nog niet ter vaststelling aan uw raad aangeboden. Hoewel hiermee de totstandkoming van de woonvisie enige vertraging heeft opgelopen, konden de raadsbreed onderschreven en benoemde woningbouwopgaven direct worden meegenomen in de visie. Bijkomend voordeel hiervan was ook dat hierdoor de cijfers vanuit de nieuwste provinciale bevolkings- en huishoudensprognose nog in de visie verwerkt konden worden. Hiermee is de woonvisie qua onderliggend cijfermateriaal helemaal up-to-date. De woonvisie bevat nog geen uitwerkingsprogramma c.q. uitvoeringsagenda. Op dit moment wordt een inventarisatie gemaakt van mogelijke locaties waar de woningbouwopgave in Middelburg de komende periode kan worden ingevuld. Hierbij worden de met Woongoed gemaakte prestatieafspraken ook betrokken. Bij de uitwerking ligt de focus vooral op bouwen binnen het bestaande bebouwde gebied. Overigens zijn de locaties voor de korte termijn (2022-2026) en de midden-lange termijn (2027-2031) voor een groot deel al bekend.

Het betreft voor respectievelijk circa 90% en 60% van de vraag dezelfde locaties waarover reeds definitief is besloten of waarvoor nu de planvoorbereiding in de maak is. Wel blijkt op basis van de analyse van de Stec Groep dat de volledige woningbouwopgave voor de periode na 2027 tot circa 2040 niet geheel binnenstedelijk en/of binnen bestaande plannen kan worden opgevangen. Dat houdt in dat gezocht moet worden voor ruimte voor nieuwe woningbouwlocaties buiten het bestaande stedelijke gebied. Ook is gebleken dat in de bestaande plannen die nu in uitvoering zijn, maar beperkt de ruimte wordt geboden voor sociale woningbouw. In het raadsvoorstel is daarom een procesvoorstel opgenomen op welke wijze deze onderwerpen in goed overleg met uw raad kunnen worden uitgewerkt. Effect

Omdat de looptijd van de vorige woonvisie is verlopen en vanwege de afgelopen jaren sterk veranderde woningmarkt bestaat behoefte aan een actuele, koersbepalende visie op het gebied van wonen. Daarnaast bestaat behoefte aan een concrete uitvoeringsagenda waarin onder meer wordt ingegaan op aantallen, locaties, doelgroepen, planning en de blijvende beschikbaarheid van woningen voor de woningmarkt. De kern van de woonvisie is dat nieuwe woningen zowel in aantal (kwantiteit) als in kwaliteit een toegevoegde waarde moeten leveren aan het wonen in Middelburg (complementaire nieuwbouw op de juiste locaties). De hoofdlijn uit de nieuwe woonvisie is daarbij als volgt. -Verduurzaming van de bestaande voorraad wordt gestimuleerd. 1

-Vooral levensloopbestendige woningen toevoegen en deels bestaande woningen levensloopbestendig maken. -We gaan ongewenste verhuur tegen. -We zetten in op meer woningen in de middenhuur en op een flexibele schil. -We zetten in op het beschikbaar komen van woningen voor starters en/of lagere en middeninkomens. -Nieuwbouw sluit naadloos aan op de vraag en is tegelijkertijd ook op maat per wijk of dorp. -We zetten in op nieuwe woonconcepten, zoals een ‘knarrenhof’. -We zorgen dat we voldoen aan de taakstellingen voor het huisvesten van statushouders, ook als het gaat om de tijdelijke extra opgave. Wat niet in de woonvisie staat is het bouwen voor starters en de invoering van de zelfwoonplicht. Het realiseren van goedkope en toekomstbestendige nieuwbouw is lastig, zodat we vooral inzetten op het beschikbaar komen van deze woningen via doorstroming. Wel wordt een instrument als de starterslening ingezet. Het instrument ‘zelfwoonplicht’ is lastig te realiseren en maar beperkt mogelijk. Voor het beschikbaar houden van woningen als reguliere woning (wat vaak wordt geschaard onder de noemer zelfwoonplicht) zijn andere geschikte instrumenten voorhanden. Deze krijgen hun plek krijgen in het uitvoeringsprogramma: de Middelburgse woonagenda. Argumenten

Kanttekeningen

Walcherse woonvisie en Zeeuwse woondeal Omdat het traject om te komen tot een nieuwe woonvisie niet in alle Walcherse gemeenten synchroon loopt, ligt op dit moment nog geen Walcherse woonvisie voor. Deze wordt eind vierde kwartaal 2022 (uiterlijk begin 2023) verwacht. De Walcherse woonvisie zal vooral de gezamenlijke opgaven benoemen, als optelsom van de drie separate visies. Ook wordt in het vierde kwartaal gewerkt aan de regionale woondeal, tussen de Zeeuwse gemeenten, de provincie en de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (Min VRO) als Zeeuws antwoord op de vanuit het ministerie geformuleerde taakstelling voor de landelijke woningbouwopgave. Nog op te stellen uitvoeringsprogramma: de Middelburgse woonagenda De woonvisie schetst vooral de woningbouwbehoefte voor de komende jaren (wat gaan we bouwen? en voor welke doelgroepen?). Over de vragen ‘waar gaan we bouwen?’ (de locaties) en het tijdspad daarvoor (wanneer gaan we bouwen?) zal het college in overleg met de betrokken partners (zoals de woningcorporaties, de andere twee Walcherse gemeenten en de provincie) een uitvoeringsprogramma opstellen: de Middelburgse woonagenda. Uiteraard wordt uw raad daar te zijner tijd ook bij betrokken.

Die Middelburgse woonagenda zal nadrukkelijk ook noodzakelijk zijn om de door de provincie te maken afspraken met het ministerie voor de Woondeal te kunnen waarborgen en monitoren. Relatie met de Omgevingsvisie Dit najaar start ook het traject voor het vaststellen van de Omgevingsvisie als opvolger van de Kwaliteitsatlas. De Omgevingsvisie heeft op alle onderdelen van de fysieke leefomgeving van de gemeente betrekking, zo ook wonen. De Woonvisie zal daarom te zijner tijd bij de vaststelling van de Omgevingsvisie worden betrokken en als een apart onderdeel daarin worden opgenomen. Relatie met de nog op te stellen woonzorgvisie Uw raad heeft in het besluit van 24 februari 2022 (kenmerk 231450) onder andere het college de opdracht gegeven om een woonzorgvisie op te stellen. Dit als Middelburgse uitwerking van de provinciale Regiovisie Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang Zeeland 2022-2025 en tevens als onderdeel van de afspraken met Woongoed Middelburg. Door gebrek aan ambtelijke capaciteit is aan deze opdracht dit jaar (2022) helaas nog geen invulling gegeven. Daarbij speelde de urgentie om te komen tot de woonvisie en het daarbij behorende uitvoeringsprogramma een belangrijke rol. Wanneer uw raad instemt met dit voorstel om de woonvisie vast te stellen, dan kan ambtelijke 2

capaciteit vrij worden gemaakt om, in aansluiting op deze woonvisie, de woonzorgvisie verder op te stellen. Studentenhuisvesting In de woonvisie wordt studentenhuisvesting slechts kort benoemd. Dit omdat dit onderwerp wordt opgepakt binnen de bestaande overlegstructuren met de instellingen voor hoger onderwijs. Met hen maken we afspraken over het bieden van flexibele en kwalitatief hoogwaardige huisvesting voor hun studenten op de juiste locaties. Op het gebied van studentenhuisvesting spelen momenteel wel een aantal vraagstukken. Het wel of niet mogelijk maken van extra kamers aan de Poelendaelesingel, het gebruik van de gebouwen aan de Kanaalweg en een meer principieel punt of Middelburg met het extra aanbod van kamers wil sturen op de aantrekkelijkheid als studentenstad. Dat laatste mede bezien tegen het licht van de kamernood elders in het land. Het voorstel is om dit onderwerp te zijner tijd, analoog aan de hiervoor genoemde Woonzorgvisie, in een aparte beleidsnotitie uit te werken om daarover de discussie met de studenten, onderwijsinstellingen en met uw raad te kunnen voeren. Arbeidsmigranten In overleg met de provincie Zeeland kiezen de Zeeuwse gemeenten ervoor om de huisvesting van arbeidsmigranten geen onderdeel te laten zijn van de hiervoor genoemde Zeeuwse woondeal met het Rijk.

De reden hiervoor is dat dit vooral voor gemeenten op de Bevelanden ertoe zou leiden dat het aantal flexwoningen fors groter zou moeten worden om aan de vraag voor huisvesting te kunnen voldoen. Daaraan gaat ook nog eens de politieke discussie vooraf of -en zo ja, op welke wijze- het uitsluitend aanbieden van flexwoningen voor arbeidsmigranten wenselijk is. Het college stelt uw raad daarom voor om ook dit onderwerp op een later moment in een aparte beleidsnotitie uit te werken.

Financiën

Wat mag het kosten? De voorliggende beslispunten hebben geen financiële consequenties. Hoe gaan we dat financieren? n.v.t. Zijn er significante gevolgen or het weerstandsvermogen? n.v.t.

Duurzaamheid

In de woonvisie is uitgebreid aandacht voor verduurzaming van de huidige en toekomstige woningvoorraad. Communicatie en participatie

De woonvisie is zonder participatie tot stand gekomen. Het gaat in deze fase om een goede cijfermatige analyse van de woningmarkt die als basis dient voor de visie. Onderdeel van de verdere uitwerking van het uitvoeringsprogramma is de locatiekeuze (waar gaan we bouwen om aan onze opgave te kunnen voldoen?). Dit onderdeel van de woonvisie leent zich bij uitstek voor een participatietraject, met dien verstande dat we vooraf goed moeten inkaderen waarover de participatie plaats kan vinden. Hierover volgt te zijner tijd bij de uitvoeringsagenda een voorstel. Na vaststelling van de woonvisie zal deze worden gedeeld met onze partners op het gebied van woningbouw. Uitvoering

Na vaststelling van de woonvisie wordt een uitvoeringsprogramma opgesteld, de Middelburgse woonagenda. Een eerste versie daarvan zal in december 2022 ook aan uw raad worden voorgelegd. Voor de woonvisie was de Stec Groep de penvoerder. Het uitvoeringsprogramma wordt vanuit de gemeentelijke organisatie zelf opgesteld. In deze woonagenda worden de volgende onderwerpen nader uitgewerkt. 3

-Een voorstel voor het verder tot stand brengen van de woonzorgvisie en het beleid op studentenhuisvesting. -Voorstellen voor het reguleren en stimuleren van de woningmarkt. Om woningen beschikbaar te houden voor de doelgroep (vooral de goedkopere woningen) en om overlast en uitwassen door woningsplitsing, toeristische verhuur en kamerbewoning tegen te gaan, is het wenselijk de woningmarkt op een aantal vlakken te reguleren. In de bijlage bij dit raadsvoorstel treft u een overzicht aan van de maatregelen waaraan het college denkt om de woningmarkt verder te reguleren/te stimuleren. In het komende raadsvoorstel voor de Middelburgse Woonagenda worden aan uw raad de te maken keuzes over het in te zetten instrumentarium voorgelegd. In de bijlage bij dit raadsvoorstel is het overzicht te vinden van de maatregelen die het college overweegt te gaan treffen. Het college gaat over de prioritering van deze maatregelen met u in gesprek tijdens de behandeling van dit raadsvoorstel. Een concrete uitwerking van de maatregelen zal het college vervolgens aan u voorleggen bij de eerstvolgende Middelburgse Woonagenda. De planning is dat het voorstel hiervoor in de raadsvergadering in december 2022 aan uw raad wordt aangeboden. -Procesvoorstel om te komen tot nieuwbouwlocaties voor de toekomst (hoofdzakelijk na 2027) en locaties voor sociale woningbouw.

Momenteel wordt ambtelijk en in afstemming met Woongoed Middelburg, een eerste inventarisatie gedaan van de mogelijkheden voor nieuwe woningbouwlocaties. Uit deze eerste inventarisatie is gebleken dat de volledige woningbouwopgave voor de periode na 2027 tot circa 2040 niet geheel binnenstedelijk en/of binnen bestaande plannen kan worden opgevangen. Dat houdt in dat gezocht moet worden voor ruimte voor nieuwe woningbouwlocaties buiten het bestaande stedelijke gebied. Ook is gebleken dat in de bestaande plannen die nu in uitvoering zijn, maar beperkt de ruimte wordt geboden voor sociale woningbouw. Omdat wij als gemeente hierover concrete prestatieafspraken hebben gemaakt met Woongoed Middelburg en de Woningbouwvereniging Arnemuiden voor de periode tot 2027, is het noodzakelijk dat we op korte termijn starten met het aanwijzen van locaties waar de opgave voor sociale woningbouw gerealiseerd kan worden. De provincie en het Rijk verwachten in het kader van de eerder genoemde Woondeal ook een actieve inzet hierop van onze gemeente. Uiteraard wenst het college het bepalen van de woonlocaties in samenspraak te doen met onze inwoners en andere belanghebbenden. Het college stelt u voor om hierover de volgende procesafspraak met elkaar te maken.

1.Kaders stellen voor het participatietraject in overleg met de raadswerkgroep omgevingsvisie Na vaststelling van de Woonvisie treden wij in overleg met de bestaande raadswerkgroep voor de omgevingsvisie om samen de kaders te bepalen voor het participatietraject. Deze raadswerkgroep is reeds in functie en heeft zijn eerste bijeenkomst in de nieuwe samenstelling gehad. Vanwege de raakvlakken tussen de Woonvisie en de Omgevingsvisie ligt het voor de hand om hen te betrekken bij het participatieplan voor de woningbouwlocaties. In het participatieplan leggen we de kaders vast waarover we met wie en wanneer we in gesprek gaan. 2.Vaststelling van het participatieplan door de gemeenteraad. Op basis van de uitkomsten van de gesprekken met de raadswerkgroep zal het college dit participatieplan aan uw raad voorleggen ter vaststelling. Het college hecht eraan dat uw raad zich committeert aan dit plan, omdat we hierover van meet af aan duidelijk moeten zijn richting alle andere betrokken partijen. 3.Doorlopen van het participatietraject. Na vaststelling wordt het afgesproken participatietraject doorlopen. Het college zal uw raad periodiek op de hoogte houden van de voortgang ervan. 4.Vastleggen keuzes in een visiekaart die onderdeel wordt van de omgevingsvisie. Uiteindelijk mondt het participatietraject uit in een kaart waarop de woningbouwlocaties zijn ingetekend.

Deze kaart zal deel uit gaan maken van de Omgevingsvisie, omdat daarin het gemeentelijke omgevingsbeleid is vastgelegd.

4

Het is de bedoeling om deze woonagenda periodiek te laten terugkomen bij uw raad, zodat monitoring (en eventueel bijstelling) mogelijk is. Daarmee wordt het een dynamisch document. Advies ingewonnen bij adviesorgaan?

n.v.t. Bijlagen

1. Middelburg: Middelpunt op de woningmarkt. Woonvisie 2023-2027 2. Bijlage bij de woonvisie: analyses woningmarkt 3. Overzicht te nemen maatregelen regulatie woningmarkt

Middelburg, 4 oktober 2022 Burgemeester en wethouders van Middelburg de secretaris,

mr. A. van den Brink de burgemeester,

mr. H.M. Bergmann

5