22-115 Bijlage 2. Bijlage bij de woonvisie; analyses woningmarkt
Tekst van het document
Woonvisie Middelburg 2022-2031
Bijlage: analyses woningmarkt Woonvisie Middelburg 2022-2031
Stec Groep aan gemeente Middelburg
Lukas Meuleman, Job Wevers, Joery Schouten & Esther Geuting 20 juli 2022
Woonvisie Middelburg 2022-2031
Inhoudsopgave Analyses woningmarkt 1.1 1.2 1.3
1.4
1.5
1.6
2
Demografie: bevolkings- en huishoudensgroei in afgelopen tien jaar, onder meer veroorzaakt door buitenlandse migratie ........................................ 2 Huishoudensprognose: huishoudensgroei verwacht door toename ouderen .................................................................................................................. 8 Toekomstbestendigheid bestaande voorraad: duidelijke verschillen tussen wijken, duurzaamheid en levensloopbestendigheid verdienen aandacht .............................................................................................................. 11 Betaalbaarheid en beschikbaarheid bestaande voorraad: toenemende huizenprijzen leiden tot minder mogelijkheden voor starters/huishoudens met een laag inkomen ................................................... 15 Woningbehoefte: vraag naar reguliere grondgebonden huur- en nultredenwoningen, theoretisch overschot aan grondgebonden koopwoningen .................................................................................................... 18 Wonen en zorg: bevolkingsgroei ouderen zorgt voor toename zorgvraag ... 22
2
Woonvisie Middelburg 2022-2031 (21.231)
1.Analyses woningmarkt 1.1 Demografie: bevolkings- en huishoudensgroei in afgelopen tien jaar, onder meer veroorzaakt door buitenlandse migratie Tabel 1: bevolkings- en huishoudensontwikkeling naar absolute en relatieve toename, 2011-2021 Wijk 1
Inwoners 2011
Arnemuiden Binnenstad Brigdamme Dauwendaele Griffioen Klarenbeek Middelburg-Zuid Mortiere Nieuw- en Sint Joosland Nieuw Middelburg Sint Laurens Stromenwijk/'t Zand Veersepoort Middelburg
2021
5.450 6.705 585 6.420 2.970 3.320 7.405 1.745 1.305 1.880 1.030 7.055 2.165 48.030
5.360 6.965 615 6.295 3.110 3.400 6.985 2.715 1.370 1.885 960 7.250 2.010 48.965
Toename t.o.v. 2011 in % -1,7% +3,9% +5,1% -1,9% +4,7% +2,4% -5,7% +55,6% +5,0% +0,3% -6,8% +2,8% -7,2% +1,9%
Huishoudens 2011
2021
2.025 3.880 245 3.015 1.385 1.515 3.145 540 575 985 410 3.595 865 22.170
Toename t.o.v. 2011 in % +3,7% +10,7% +2,0% -0,7% +2,5% +5,9% +0,5% +64,8% +3,5% +2,0% -2,4% -2,2% +8,1% +4,7%
2.100 4.295 250 2.995 1.420 1.605 3.160 890 595 1.005 400 3.515 935 23.225
Bron: CBS (2021), cijfers 2011 en 2021. Bewerking Stec Groep (2022). Kolom 2, 3, 5 en 6 afgerond op vijftallen. Kolom 4 en 7 afgerond op decimalen.
Tabel 2: bevolkingsontwikkeling naar leeftijd (als % van totaal aantal inwoners), 2011-2021 Wijk Binnenstad Griffioen Klarenbeek Nieuw Middelburg Brigdamme Sint Laurens Veersepoort Stromenwijk/'t Zand Middelburg-Zuid Dauwendaele Mortiere Nieuw- en Sint Joosland Arnemuiden Middelburg
2011 < 25
25-65 24% 23% 32% 29% 28% 30% 27% 29% 30% 30% 39% 27% 36% 29%
2021 < 25
> 65 54% 48% 45% 56% 56% 49% 53% 52% 55% 54% 58% 56% 52% 53%
22% 29% 23% 15% 15% 22% 20% 19% 15% 17% 3% 17% 12% 18%
25-65 23% 25% 29% 25% 30% 28% 20% 28% 26% 29% 37% 28% 33% 28%
> 65 51% 45% 41% 56% 49% 45% 41% 51% 51% 50% 58% 50% 49% 49%
26% 30% 30% 18% 22% 28% 39% 21% 23% 21% 5% 22% 18% 23%
Bron: CBS (2021), cijfers 2011-2021. Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op hele percentages.
De gehanteerde wijkenindeling is gebaseerd op de wijkenindeling van het CBS met waar nodig samenvoegingen om wijken met een zeer laag aantal huishoudens ook mee te kunnen nemen. De wijkgrenzen zijn weergegeven in bijlage A.
1
3
Woonvisie Middelburg 2022-2031 (21.231)
Figuur 1: bevolkingsontwikkeling naar leeftijdsklassen in Middelburg, 2011-2021
100%
+25,9% (+615) +34,2% (+2.115)
80%
-1,6% (-215)
60% 40%
-7,7% (-920)
20%
-3,9% (-555)
0% 2011
2012
2013
2014
< 25
2015 25-45
2016
2017
2018
45-65
65-80
2019
2020
2021
> 80
Bron: CBS (2021), cijfers 2011-2021. Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op decimalen. Tussen haakjes absolute verandering, afgerond op vijftallen.
Wat valt op? • Het aantal inwoners en huishoudens is de afgelopen tien jaar in Middelburg gestegen. Het aantal huishoudens steeg wel sneller dan het aantal inwoners, dit duidt op huishoudensverdunning. • De stijging is veruit het hoogst in de wijk Mortiere. Dit is een nieuwbouwwijk waar de afgelopen jaren veel woningen zijn gebouwd. Hiermee is deze stijging logisch te verklaren. • In Veersepoort nam het aantal inwoners relatief het sterkst af. Daarentegen zien we wel een forse toename van het aantal huishoudens in dezelfde wijk. Dit duidt op een sterke huishoudensverdunning. Te zien is dat dit komt door een sterke vergrijzing. In Veersepoort woont namelijk het hoogste aandeel ouderen. • In elke wijk nam het aandeel oudere inwoners toe. Dit zien we ook terug in de bevolkingsontwikkeling van de gehele gemeente Middelburg. Het aantal inwoners in de leeftijdsklassen vanaf 65 jaar namen sterk in aantal toe. Bj jongere leeftijdsklassen zien we juist een afname. Tabel 3: huishoudensontwikkeling naar samenstelling (als % van totaal aantal huishoudens) Wijk
Binnenstad Griffioen Klarenbeek Nieuw Middelburg Brigdamme Sint Laurens Veersepoort Stromenwijk/'t Zand Middelburg-Zuid Dauwendaele Mortiere Nieuw- en Sint Joosland Arnemuiden Middelburg
2011 Eenpersoonshuishoudens 56% 38% 39% 48% 25% 21% 20% 48% 28% 41% 8% 26% 25% 39%
Meerpersoons zonder kinderen 28% 35% 32% 26% 39% 44% 45% 26% 32% 27% 28% 42% 29% 30%
Meerpersoons met kinderen
2021 Eenpersoonshuishoudens
16% 27% 30% 26% 37% 35% 36% 27% 40% 33% 64% 32% 47% 31%
61% 39% 42% 50% 28% 26% 28% 45% 32% 43% 12% 33% 27% 41%
Bron: CBS (2021), cijfers 2011-2021. Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op hele percentages.
Meerpersoons zonder kinderen 24% 33% 30% 22% 38% 41% 48% 26% 34% 25% 29% 37% 32% 29%
Meerpersoons met kinderen 15% 29% 28% 28% 36% 34% 24% 30% 34% 33% 59% 32% 41% 30%
4
Woonvisie Middelburg 2022-2031 (21.231)
Figuur 2: huishoudensontwikkeling naar samenstelling in Middelburg, 2011-2021
100% +0,6% (+40)
80% 60%
+1,2% (+80)
40% 20%
+10,9% (+930)
0% 2011
2012
Eenpersoons
2013
2014
2015
2016
2017
Meerpersoons zonder kinderen
2018
2019
2020
2021
Meerpersoons met kinderen
Bron: CBS (2021), cijfers 2011-2021. Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op decimalen. Tussen haakjes absolute verandering, afgerond op vijftallen.
Wat valt op? • Het aantal huishoudens is in de periode 2011-2021 toegenomen. Een verschil is echter zichtbaar in huishoudensontwikkeling uitgesplitst naar samenstelling. Het aandeel eenpersoonshuishoudens nam toe, terwijl meerpersoonshuishoudens (met en zonder kinderen) juist in aandeel afnamen. • Ondanks een afname van het aandeel meerpersoonhuishoudens zien we dat in absolute aantallen zowel gezinnen als meerpersoonshuishoudens zonder kinderen nog toenamen. • Uitgesplitst naar wijken zien we dat het aandeel eenpersoonshuishoudens het hoogst is in de Binnenstad en het laagst in Mortiere. De grootste relatieve afname van het aandeel gezinnen is zichtbaar in de wijk Veersepoort. Dit komt overeen met de bevolkingsontwikkeling in deze wijk. Tabel 4: inkomende en uitgaande migratiestromen Middelburg, 2011-2019 Inkomend Gemeente Intern Vlissingen Veere Goes Borsele Rotterdam Terneuzen Amsterdam Breda ‘s-Gravenhage Overig Totaal
Uitgaand Aantal
% 23.095 5.175 2.415 995 710 675 610 425 370 295 8.020 42.785
54,0% 12,1% 5,6% 2,3% 1,7% 1,6% 1,4% 1,0% 0,9% 0,7% 18,7% 100%
Gemeente Intern Vlissingen Veere Rotterdam Goes Borsele Amsterdam Breda ‘s-Gravenhage Terneuzen Overig Totaal
Bron: CBS (2021), cijfers 2011-2019. Bewerking Stec Groep (2022).
Aantal
% 23.095 5.010 2.090 1.070 985 705 545 545 470 430 8.215 43.165
53,5% 11,6% 4,8% 2,5% 2,3% 1,6% 1,3% 1,3% 1,1% 1,0% 1,0% 100%
5
Woonvisie Middelburg 2022-2031 (21.231)
Figuur 3: inkomende en uitgaande verhuizingen Middelburg naar leeftijdsklassen, 2011-2020 10.000 7.500 5.000 2.500
Gevestigd
0
Vertrokken
-2.500
Saldo
-5.000 -7.500 -10.000 0-10 jaar 10-20 jaar 20-30 jaar 30-40 jaar 40-50 jaar 50-60 jaar 60-70 jaar 70-80 jaar > 80 jaar Bron: CBS (2021), cijfers 2011-2020. Bewerking Stec Groep (2022).
Wat valt op? • De gemeente Middelburg kent een hoge interne verhuisdynamiek, circa 54% van de verhuizingen vindt binnengemeentelijk plaats. • De hoogste externe verhuisdynamiek kent Middelburg met de omliggende gemeenten in de regio Walcheren, Vlissingen en Veere. De totale regionale verhuisdynamiek bedraagt circa 70%. Verder vinden verhuizingen met name plaats met andere Zeeuwse nabijgelegen gemeenten en grote stedelijke gemeenten, zoals Breda, Rotterdam en Amsterdam. • Verhuizingen vinden met name plaats door personen in de leeftijdsklasse 20-30 jaar. Het saldo voor deze leeftijdsgroep is negatief. Dit zijn met name uit huis gaande kinderen.. Tabel 5: inkomende binnengemeentelijke verhuizingen per wijk, 2013-2020 MiddelNieuwNieuw StromenInkomende ArneBinnen- BrigDauwenKlarenSint Griffioen burg Mortiere en Sint Middewijk /'t Veersepoort 2 verhuizingen muiden stad damme daele beek Laurens Zuid Joosland lburg Zand Arnemuiden
77%
5%
0%
3%
Binnenstad
3%
34%
1%
11%
Brigdamme
2%
27%
0%
6%
Dauwendaele
3%
17%
1%
21%
Griffioen
3%
23%
2%
8%
Klarenbeek Middelburg Zuid Mortiere Nieuw- en Sint Joosland Nieuw Middelburg Sint Laurens Stromenwijk/ 't Zand Veersepoort
2%
29%
2%
5%
16%
4%
1%
1%
3%
2%
3%
1%
1%
3%
0%
6%
9%
8%
4%
2%
5%
1%
13%
4%
14%
16%
4%
4%
0%
6%
6%
13%
3%
3%
4%
19%
5%
2%
5%
0%
18%
2%
7%
8%
7%
4%
1%
5%
2%
22%
6%
7%
8%
8%
8%
4%
1%
7%
2%
14%
6%
0%
21%
3%
2%
25%
5%
2%
5%
0%
14%
2%
15%
0%
17%
4%
5%
24%
11%
2%
2%
2%
9%
5%
16%
13%
2%
16%
3%
5%
16%
11%
4%
3%
0%
10%
3%
2%
36%
1%
8%
8%
8%
10%
2%
1%
2%
1%
14%
8%
5%
21%
8%
3%
7%
16%
8%
3%
0%
6%
6%
12%
5%
1%
23%
1%
14%
8%
4%
10%
2%
1%
6%
1%
24%
3%
3%
29%
3%
7%
7%
12%
6%
9%
2%
9%
2%
6%
5%
Bron: BRP-register gemeente Middelburg (2021), cijfers 2013-2020. Bewerking Stec Groep (2022).
2
Vestiging in verticale gemeente, afkomstig uit horizontale gemeente
6
Woonvisie Middelburg 2022-2031 (21.231)
Tabel 6: uitgaande binnengemeentelijke verhuizingen per wijk, 2013-2020 Uitgaande verhuizingen
MiddelNieuwNieuw Arne- Binnen- BrigDauwenKlarenGriffioen burg Mortiere en Sint Middelmuiden stad damme daele beek Zuid Joosland burg
3
Sint Laurens
Stromen -wijk /'t Zand
Veersepoort
Arnemuiden
70%
7%
0%
4%
2%
2%
5%
3%
3%
1%
1%
2%
1%
Binnenstad
2%
32%
1%
9%
7%
9%
8%
4%
1%
7%
1%
15%
4%
Brigdamme
2%
20%
0%
6%
13%
15%
1%
2%
3%
5%
9%
14%
9%
Dauwendaele
2%
18%
1%
21%
4%
4%
18%
8%
2%
3%
0%
16%
2%
Griffioen
2%
23%
3%
7%
9%
11%
6%
5%
1%
6%
2%
21%
4%
Klarenbeek Middelburg Zuid Mortiere Nieuw- en Sint Joosland Nieuw Middelburg Sint Laurens Stromenwijk/ 't Zand Veersepoort
1%
32%
3%
9%
9%
9%
3%
5%
1%
6%
4%
11%
6%
2%
14%
0%
20%
4%
5%
22%
12%
2%
4%
1%
12%
2%
4%
18%
1%
14%
6%
6%
14%
15%
5%
2%
1%
7%
6%
15%
19%
0%
16%
5%
6%
11%
5%
4%
2%
0%
12%
3%
2%
24%
1%
13%
8%
10%
11%
3%
1%
2%
2%
18%
6%
4%
23%
5%
4%
9%
14%
4%
8%
0%
4%
6%
15%
5%
2%
19%
1%
15%
10%
7%
11%
4%
1%
4%
1%
24%
1%
1%
26%
1%
6%
12%
12%
6%
8%
1%
10%
2%
12%
4%
Bron: BRP-register gemeente Middelburg (2021), cijfers 2013-2020. Bewerking Stec Groep (2022).
Figuur 4: Saldo binnengemeentelijke verhuizingen per wijk, 2013-2020 -400
-300
-200
-100
0
100
200
300
Arnemuiden Binnenstad Brigdamme Dauwendaele Griffioen Klarenbeek Middelburg Zuid Mortiere Nieuw- en Sint Joosland Nieuw Middelburg Sint Laurens Stromenwijk/'t Zand Veersepoort Arnemuiden Griffioen Nieuw- en Sint Joosland Veersepoort
Binnenstad Klarenbeek Nieuw Middelburg
Brigdamme Middelburg Zuid Sint Laurens
Bron: BRP-register gemeente Middelburg (2021), cijfers 2013-2020. Bewerking Stec Groep (2022).
3
Vertrek uit verticale gemeente, vestging in horizontale gemeente
Dauwendaele Mortiere Stromenwijk/'t Zand
400
7
Woonvisie Middelburg 2022-2031 (21.231)
Wat valt op? • De meeste wijken kennen een relatief lage interne verhuisdynamiek. Dit betekent dat er veel verhuisbewegingen tussen wijken in Middelburg plaatsvinden. Alleen Arnemuiden kent een interne verhuisdynamiek van boven de 25%. Deze ligt met circa 70 tot 77% dan ook gelijk zeer hoog. • De meeste wijken kennen de hoogste verhuisdynamiek met de Binnenstad van Middelburg. Vaak gaat het om jonge huishoudens die in de binnenstad gaan wonen. Vervolgens verhuizen zij dan op latere leeftijd weer naar de omliggende wijken. • Het saldo voor binnengemeentelijke verhuizingen is het hoogst in Mortiere. Dit komt door een grote hoeveelheid nieuwbouwwoningen die hier gerealiseerd is. Opvallend is dat een groot deel van de nieuwe vestigers van dichtbij komen. Zo is 24% van de binnengemeentelijke verhuizingen naar Mortiere afkomstig uit het nabijgelegen Middelburg Zuid. • Het saldo binnengemeentelijke verhuizingen van Arnemuiden en Middelburg Zuid is juist laag. Vanuit Middelburg Zuid zijn veel inwoners verhuisd naar het nabijgelegen Mortiere. Dit heeft mede geleid tot een inwonersafname in deze wijk (zie tabel 1). Vanuit Arnemuiden trekken inwoners niet naar een specifieke wijk. De afname in het inwoneraantal is daarnaast relatief klein. Dit komt doordat Arnemuiden een hogere verhuisdynamiek kent met andere gemeenten.
Figuur 5: aantal inwoners van Middelburg met een migratieachtergrond uit Midden- en Oost-Europa, 2012-2021 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Bron: CBS (2021), cijfers 2012-2021. Bewerking Stec Groep (2022).
Tabel 7: ontwikkeling arbeidsmigranten in Middelburg naar type werknemer, 2017-2019 Internationale werknemers Arbeidsmigranten Kenniswerkers Totaal
2017
2018 550 205 755
2019 670 265 935
Ontw. 20172019 750 305 1.055
+200 +100 +300
Toename +37% +49% +40%
Bron: Decisio (2022).
Wat valt op? • Het aantal inwoners met een migratieachtergrond uit Midden- en Oost-Europa is vaak een indicatie van het aantal arbeidsmigranten. Voor de gemeente Middelburg valt op dat dit aantal de afgelopen tien jaar sterk gestegen is. Waar in 2012 circa 150 Midden- en Oost-Europese migranten in Middelburg woonden, zijn dat er in 2021 circa 370. • De toename van het aantal internationale werknemers is ook terug te zien in een onderzoek van Decisio (2021). Hieruit blijkt dat in de periode 2017-2019 het aantal internationale werknemers met +300 (+40%) is toegenomen.
8
Woonvisie Middelburg 2022-2031 (21.231)
Figuur 6: demografiemodel Middelburg 2011-2020 (personen) 600 400
Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte) Binnenlandse verhuizingen (saldo) Buitenlandse migratie (saldo)
200 0 -200
Totaal personen
-400 -600 2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Bron: CBS (2021), cijfers 2011-2020. Bewerking Stec Groep (2022).
Wat valt op? • Het aantal personen neemt sinds 2013 elk jaar toe. Dit komt voornamelijk door een positief buitenlands migratiesaldo. • Daarentegen is er juist voor langere tijd al sprake van natuurlijke krimp in Middelburg. Het sterftecijfer ligt dus hoger dan het geboortecijfer. Dit wordt veroorzaakt door een sterke mate van vergrijzing. • Ook het binnenlands migratiesaldo is negatief. Dit laatste wordt echter onder meer veroorzaakt door verhuizingen van buitenlandse migranten die zich eerst in Middelburg hebben gevestigd alvorens ze naar een andere gemeente in Nederland migreren.
1.2 Huishoudensprognose: huishoudensgroei verwacht door toename ouderen COMBINATIE VAN PROGNOSES TER BEPALING HUISHOUDENSONTWIKKELING WIJKEN De provinciale prognose van Zeeland (2022-2041) is leidend om de huishoudensontwikkeling in de gemeente Middelburg te bepalen. Deze prognose is echter enkel op gemeenteniveau beschikbaar. Daarom is ook Primos2021 op wijkniveau gebruikt. Door deze te combineren met de provinciale prognose op gemeenteniveau is ook voor de wijken in Middelburg een huishoudensprognose in beeld te brengen. De huishoudensontwikkelingen van de wijken tellen wel op tot het totaal op gemeenteniveau. Deze is gebaseerd op de provinciale prognose. Tabel 8: huishoudensprognose gemeente Middelburg en wijken, 2022 t/m 2041 Arnemuiden Doelgroep Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35-65 jaar Alleenstaanden & stellen 65+ Totaal Binnenstad
Huishoudens 2022 Ontwikkeling 2022-2026 165 875 475 645 2.160
-20 (-11%) 0 (0%) +15 (+3%) +95 (+15%) +95 (+4%)
Huishoudens 2022 Ontwikkeling 2022-2026 Doelgroep Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35-65 jaar Alleenstaanden & stellen 65+ Totaal
1.285 625 1.210 1.180 4.295
+165 (+13%) 0 (0%) +135 (+11%) +45 (+4%) +345 (+8%)
Ontwikkeling 2022-2031 -45 (-28%) +30 (+3%) +5 (+1%) +175 (+27%) +160 (+8%) Ontwikkeling 2022-2031 +70 (+5%) +55 (+9%) +345 (+28%) +95 (+8%) +565 (+13%)
Ontwikkeling 2022-2041 -45 (-27%) +100 (+12%) -30 (-6%) +275 (+42%) +300 (+14%) Ontwikkeling 2022-2041 -55 (-4%) +140 (+22%) +595 (+49%) +125 (+11%) +805 (+19%)
9
Woonvisie Middelburg 2022-2031 (21.231)
Brigdamme* Huishoudens 2022 Ontwikkeling 2022-2026 Doelgroep Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35-65 jaar Alleenstaanden & stellen 65+ Totaal Dauwendaele
8 91 69 84 252
-3 (-39%) -3 (-3%) +3 (+4%) +11 (+13%) +7 (+3%)
Huishoudens 2022 Ontwikkeling 2022-2026 Doelgroep Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35-65 jaar Alleenstaanden & stellen 65+ Totaal Griffioen
355 935 860 860 3.010
+25 (+8%) -40 (-4%) -60 (-7%) +155 (+18%) +85 (+3%)
Huishoudens 2022 Ontwikkeling 2022-2026 Doelgroep Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35-65 jaar Alleenstaanden & stellen 65+ Totaal Klarenbeek
105 395 330 580 1.410
+10 (+12%) 0 (0%) 0 (0%) +5 (+1%) +20 (+1%)
Huishoudens 2022 Ontwikkeling 2022-2026 Doelgroep Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35-65 jaar Alleenstaanden & stellen 65+ Totaal Middelburg Zuid
220 450 280 665 1.615
+10 (+5%) +10 (+2%) +15 (+6%) +5 (+1%) +40 (+2%)
Huishoudens 2022 Ontwikkeling 2022-2026 Doelgroep Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35-65 jaar Alleenstaanden & stellen 65+ Totaal Mortiere
195 1.120 785 1.060 3.155
+5 (+2%) +55 (+5%) -25 (-3%) +125 (+12%) +160 (+5%)
Huishoudens 2022 Ontwikkeling 2022-2026 Doelgroep Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35-65 jaar Alleenstaanden & stellen 65+ Totaal Nieuw- en Sint Joosland
95 540 220 90 945
-25 (-24%) +35 (+6%) +45 (+20%) +45 (+51%) +100 (+11%)
Huishoudens 2022 Ontwikkeling 2022-2026 Doelgroep Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35-65 jaar Alleenstaanden & stellen 65+ Totaal
45 205 150 190 590
-15 (-36%) +5 (3%) -10 (-8%) +30 (+16%) +10 (+1%)
Ontwikkeling 2022-2031 -5 (-62%) -6 (-7%) -2 (-2%) +24 (+28%) +11 (+4%) Ontwikkeling 2022-2031 +40 (+12%) -70 (-8%) -130 (-15%) +330 (+38%) +170 (+6%) Ontwikkeling 2022-2031 +20 (+21%) 15 (4%) -10 (-3%) +20 (+4%) +50 (+3%) Ontwikkeling 2022-2031 -20 (-8%) +30 (+7%) +60 (+21%) -10 (-1%) +65 (+4%) Ontwikkeling 2022-2031 +5 (+2%) +85 (+7%) -55 (-7%) +280 (+26%) +310 (+10%) Ontwikkeling 2022-2031 -35 (-37%) +10 (+2%) +50 (+23%) +115 (+127%) +140 (+15%) Ontwikkeling 2022-2031 -10 (-27%) +5 (+3%) -30 (-20%) +60 (+32%) +25 (+4%)
Ontwikkeling 2022-2041 -6 (-71%) -3 (-4%) -14 (-20%) +48 (+57%) +25 (+10%) Ontwikkeling 2022-2041 +30 (+8%) -65 (-7%) -210 (-24%) +545 (+63%) +295 (+10%) Ontwikkeling 2022-2041 +20 (+20%) +85 (+22%) -20 (-5%) +35 (+6%) +125 (+9%) Ontwikkeling 2022-2041 -80 (-36%) +20 (+4%) +190 (+68%) +10 (+2%) +145 (+9%) Ontwikkeling 2022-2041 +15 (+9%) +135 (+12%) -130 (-16%) +475 (+45%) +500 (+16%) Ontwikkeling 2022-2041 -35 (-35%) -10 (-2%) +35 (+16%) +250 (+278%) +240 (+25%) Ontwikkeling 2022-2041 0 (-3%) 0 (1%) -45 (-29%) +95 (+51%) +50 (+9%)
10
Woonvisie Middelburg 2022-2031 (21.231)
Nieuw Middelburg Huishoudens 2022 Ontwikkeling 2022-2026 Doelgroep Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35-65 jaar Alleenstaanden & stellen 65+ Totaal Sint Laurens*
120 275 350 260 1.005
-55 (-46%) +25 (+10%) 0 (0%) +45 (+17%) +15 (+2%)
Huishoudens 2022 Ontwikkeling 2022-2026 Doelgroep Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35-65 jaar Alleenstaanden & stellen 65+ Totaal Stromenwijk/'t Zand
20 139 85 167 410
+2 (+8%) +13 (+10%) +29 (+34%) +16 (+9%) +59 (+14%)
Huishoudens 2022 Ontwikkeling 2022-2026 Doelgroep Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35-65 jaar Alleenstaanden & stellen 65+ Totaal Veersepoort
410 1.110 930 1.110 3.560
-130 (-32%) +60 (+6%) +40 (+4%) +130 (+12%) +100 (+3%)
Huishoudens 2022 Ontwikkeling 2022-2026 Doelgroep Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35-65 jaar Alleenstaanden & stellen 65+ Totaal Totaal Middelburg
30 225 190 445 890
+15 (+51%) -25 (-11%) +35 (+18%) +30 +(6%) +55 (+6%)
Huishoudens 2022 Ontwikkeling 2022-2026 Doelgroep Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35-65 jaar Alleenstaanden & stellen 65+ Overig** Totaal
3.055 6.980 5.925 7.335 85 23.385
-10 (0%) +140 (+2%) +225 (+4%) +735 (+10%) +15 (+20%) +1.105 (+5%)
Ontwikkeling 2022-2031 -75 (-62%) +65 (+24%) -40 (-11%) +105 (+40%) +55 (+5%) Ontwikkeling 2022-2031 +4 (+17%) +22 (+16%) +55 (+64%) +52 (+31%) +131 (+32%) Ontwikkeling 2022-2031 -170 (-42%) +125 (+11%) 0 (0%) +270 (+24%) +225 (+6%) Ontwikkeling 2022-2031 +30 (+88%) -35 (-15%) +55 (+28%) +50 (+11%) +95 (+11%) Ontwikkeling 2022-2031 -195 (-6%) +325 (+5%) +305 (+5%) +1.565 (+21%) +40 (+46%) +2.045 (+9%)
Ontwikkeling 2022-2041 -90 (-74%) +100 (+36%) -105 (-29%) +220 (+85%) +130 (+13%) Ontwikkeling 2022-2041 +4 (+20%) +33 (+24%) +33 (+39%) +102 (+61%) +172 (+42%) Ontwikkeling 2022-2041 -210 (-51%) +240 (+21%) -125 (-13%) +535 (+48%) +440 (+12%) Ontwikkeling 2022-2041 +60 (+190%) -25 (-12%) +50 (+26%) +85 (+19%) +170 (+19%) Ontwikkeling 2022-2041 -390 (-13%) +745 (+11%) +235 (+4%) +2.805 (+38%) +60 (+69%) +3.460 (+15%)
Bron: Provinciale prognose Zeeland 2022. Primos2021. Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen.*De prognoses van wijken met minder dan 500 huishoudens zijn niet afgerond. Bij afronding wijkt de procentuele verandering dan immers teveel af van de daadwerkelijke prognose. **De doelgroep overige huishoudens is zeer beperkt. Daarom is ervoor gekozen deze doelgroep enkel op gemeenteniveau weer te geven. De totalen per wijk zijn dan ook exclusief overige huishoudens.
Wat valt op? • Naar verwachting zal het aantal huishoudens in de gemeente Middelburg in de komende jaren nog sterk toenemen. De komende vijf jaar verwachten we een toename van 1.105 huishoudens. In de daaropvolgende jaren tot 2032 zal dit aantal nog verder oplopen met +2.045 en tot 2042 met +3.460 huishoudens. Dit betekent een huishoudensgroei van +15% in de komende 20 jaar. • De huishoudensgroei wordt voornamelijk veroorzaakt door een sterke toename van het aantal alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar. Ook wat betreft het aantal gezinnen en alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 65 jaar verwachten we dat dit aantal in 2042 hoger ligt dan nu. • Uitgesplitst naar wijken valt op dat in absolute de meeste groei te verwachten is in de Binnenstad. Tot 2042 gaat het in totaal om +805 huishoudens, dit is een toename van +19%. Opvallend is dat deze groei maar in beperkte mate is toe te schrijven aan een toename van het aantal ouderen (+11%). Relatief
11
Woonvisie Middelburg 2022-2031 (21.231)
•
gezien zullen de wijken Sint Laurens (+42%) en Mortiere (+25%) het meest groeien. In beide wijken zijn al nieuwbouwwoningen gepland. Deze plannen beïnvloeden deze cijfers dan ook. In geen enkele wijk is de huishoudensontwikkeling negatief. Wel kennen Dauwendaele, Griffioen, Klarenbeek en Nieuw- en Sint-Joosland een groei van minder dan 10%.
1.3 Toekomstbestendigheid bestaande voorraad: duidelijke verschillen tussen wijken, duurzaamheid en levensloopbestendigheid verdienen aandacht Figuur 7: woningvoorraad naar eigendom en woningtype in Middelburg 0%
10%
Nederland
20%
30%
40%
50%
49%
60%
9%
70%
57%
8%
Middelburg
56%
7%
90%
12% 12%
100%
Koop egw Koop mgw Corp. egw Corp. mgw Part. egw Part. mgw
4% 5%
20%
12%
Walcheren
80%
14%
3% 7%
16%
3% 7%
Bron: LMW (31 december 2019). Bewerking Stec Groep (2022).
Figuur 8: woningvoorraad naar eigendom en woningtype per wijk 0%
10%
20%
30%
Arnemuiden Binnenstad
40%
60%
70%
77% 35%
17%
1%
19%
41%
0%
20%
58%
6% 1%
24%
7% 3% 5% 30%
2%2%
Middelburg Zuid
61%
7%
Mortiere
7% 3%
10%
62%
17%
82% 48%
Sint Laurens
28%
10%
4% 1%
Corp. mgw
2%
Part. egw
6% 2%
Part. mgw
3% 4%
64%
Corp. egw
21%
97% 51%
Koop mgw 4%
10% 3%
Koop egw
17%
98%
Nieuw- en Sint…
Veersepoort
100%
15%
29%
Klarenbeek
Stromenwijk/'t Zand
4%
90%
100%
Griffioen
Nieuw Middelburg
80% 1%
Brigdamme Dauwendaele
50%
20%
24% 23%
1%
1% 10% 3%
Bron: LMW (31 december 2019). Bewerking Stec Groep (2022).
Wat valt op? • Het aandeel eengezinskoopwoningen in Middelburg is hoger dan het landelijk gemiddelde. Het aandeel woningen in corporatiebezit is daarentegen juist lager. De woningvoorraad is vergelijkbaar met regionale beeld. • Uitgesplitst naar wijken zien we duidelijke verschillen. In de kernen Arnemuiden en Nieuw- en Sint Joosland en de nieuwbouwwijk Mortiere is het aandeel eengezinskoopwoningen opvallend hoog. In de Binnenstad valt met name het hoge aandeel woningen in de particuliere huurvoorraad op. Het aandeel corporatiewoningen is met name hoog in de wijken Dauwendaele, Nieuw Middelburg en Stromenwijk/’t Zand.
12
Woonvisie Middelburg 2022-2031 (21.231)
Figuur 9: woningvoorraad naar bouwperioden in Middelburg 0% Nederland
10%
5%
20%
14%
30%
40%
50%
24%
60%
70%
23%
80%
90%
19%
100%
Tot 1900 1900 tot 1945
16%
1945 tot 1970 Walcheren
6%
Middelburg
8%
14%
29%
13%
23%
25%
23%
15%
14%
16%
15%
1970 tot 1985 1985 tot 2000 Vanaf 2000
Bron: BAG (2021). Syswov (2020). Bewerking Stec Groep (2022).
Figuur 10: woningvoorraad naar bouwperioden per wijk
0%
10%
Arnemuiden 1%
30%
40%
60%
12%
5%
7% 3%3% 1% 2% 7% 3%1%
36%
33%
Middelburg Zuid
16%
44%
18%
10%
16%
42%
Veersepoort1%1% 1%
5%
5% 5% 5%
32%
51%
15%
7%
2% 11%
3%
16%
1% 3%
4%
1900 tot 1945 1945 tot 1970 1970 tot 1990 1990 tot 2000
Vanaf 2010
11% 8%
46%
42%
Tot 1900
2000 tot 2010
19%
29%
32%
Nieuw Middelburg 1%
8%
41%
59%
Nieuw- en Sint… 6%
4%
19%
36%
40%
Mortiere
2% 9% 13%
42%
16%
13%
2%1%4%
68%
10%
Stromenwijk/'t Zand 2%
100%
19%
12%
24%
Sint Laurens 3%
90%
76%
Dauwendaele
Klarenbeek 1%
80% 16%
17%
10%
5%
70%
35%
39%
Brigdamme
50%
17%
13%
Binnenstad
Griffioen
20%
Bron: BAG (2021). Bewerking Stec Groep (2022).
Figuur 11: woningvoorraad naar woningtypen in Middelburg 0% Walcheren
10% 9%
20%
30%
30%
40%
50% 14%
60%
70% 34%
80%
90%
100%
13%
2 onder 1 kap Appartement Hoekwoning
Middelburg
8%
31%
Bron: BAG (2021). Bewerking Stec Groep (2022).
15%
36%
9%
Tussenwoning Vrijstaand
13
Woonvisie Middelburg 2022-2031 (21.231)
Figuur 12: woningvoorraad naar woningtypen per wijk 0%
10%
Arnemuiden
20%
30%
Binnenstad 1%
9%
Klarenbeek
11%
Veersepoort
14%
14%
Tussenwoning
4% 30% 7%
35% 4%
Hoekwoning
Vrijstaand
28%
17% 36%
2 onder 1 kap Appartement
6%
28%
33%
16%
28%
49%
17%
9%
12%
26%
18%
24%
34%
33%
16%
6%
2%
51% 22%
23%
Sint Laurens Stromenwijk/'t Zand
12% 19%
24% 6%
30%
15%
30%
Nieuw- en Sint…
1%
46%
36%
Mortiere
100%
30%
16%
19%
90% 21%
22%
31%
5%
80%
8%
35%
Griffioen
70%
35%
18%
5%
25%
Dauwendaele 1%
Nieuw Middelburg
60%
60%
Brigdamme
Middelburg Zuid
50%
20%
9%
15%
40%
28%
15%
Bron: BAG (2021). Bewerking Stec Groep (2022).
Wat valt op? • De woningvoorraad van Middelburg is relatief oud ten opzichte van de landelijke voorraad, ten opzichte van de regio Walcheren staat er in Middelburg juist wel relatief veel nieuwbouw. • Oudere woningen staan met name in de Binnenstad. Daarnaast is de vooroorlogse voorraad groot in Brigdamme, Nieuw- en Sint Joosland en Nieuw Middelburg. De kwetsbare woningvoorraad is met name gebouwd in de periode 1945-1970. Het aandeel woningen uit deze bouwperiode is met name hoog in Middelburg Zuid, Sint Laurens en Stromenwijk/’t Zand. Veel nieuwbouwwoningen zijn logischerwijs te vinden in de nieuwbouwwijken Mortiere en Veersepoort. • In Middelburg staan relatief weinig vrijstaande woningen ten opzichte van de regio. • Uitgesplitst naar wijken is het aandeel appartementen met name hoog in de Binnenstad, het aandeel rijwoningen in Dauwendaele, Middelburg Zuid en Nieuw Middelburg en het aandeel vrijstaande woningen in Brigdamme, Nieuw- en Sint Joosland, Sint Laurens en Veersepoort. Figuur 13: woningvoorraad naar energielabels* in Middelburg 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
A B
Walcheren
19%
15%
27%
10%
7%
11%
10%
C D E
Middelburg
21%
15%
27%
9%
7%
11%
10%
F G
Bron: BAG (2021). Bewerking Stec Groep (2022). *Gebaseerd op best beschikbare informatie per woning. Als er een label is vastgesteld dan is dat label gehanteerd, anders is een voorlopig label toegekend op basis van bouwjaar en woningtype.
14
Woonvisie Middelburg 2022-2031 (21.231)
Figuur 14: woningvoorraad naar energielabels per wijk* 0%
10%
Arnemuiden
20%
30%
40%
Binnenstad
8%
9%
17%
6%
Brigdamme
4% 4%
10%
7% 3%
22%
Dauwendaele
15%
11%
Griffioen
15%
7%
Klarenbeek
13%
80%
90%
16%
9%
14%
12%
34% 9%
Stromenwijk/'t Zand
12%
Veersepoort
5%
15%
17%
13%
12%
12%
14% 15%
11%
8% 1%1%1%
45%
51%
Bron: BAG (2021). Bewerking Stec Groep (2022). *Gebaseerd op best beschikbare informatie per woning. Als er een label is vastgesteld dan is dat label gehanteerd, anders is een voorlopig label toegekend op basis van bouwjaar en woningtype.
Wat valt op? • 37% van de woningen in de gemeente Middelburg hebben nog een niet-groen energielabel (D of hoger). Dit is vergelijkbaar met het regionale beeld. De meeste woningen hebben energielabel C. • Uitgesplitst naar wijken zien we dat de grootste duurzaamheidsslag te maken valt in de Binnenstad, Brigdamme en Nieuw- en Sint Joosland. Dit komt met name doordat hier een relatief groot aandeel oudere woningen staat. Figuur 15: woningvoorraad naar aanpasbaarheid in Middelburg 0%
Walcheren
10%
20%
30%
40%
9%
67%
50%
60%
70%
80%
90%
19%
100%
4%
Niet aanpasbaar Aanpasbaar Nultreden
Middelburg
8%
Bron: TNO (2016). Bewerking Stec Groep (2022).
70%
17%
5%
D E F G
9%
9%
19%
15%
24%
C
28%
16%
7%
25%
13%
6%
7%
11%
18%
B
8% 1%3%1%
40%
A
7% 7%
11%
12%
32%
92% 4%
1% 2%1%
15%
26%
16%
8%
50%
32%
22%
100%
25%
24%
56%
19%
Nieuw Middelburg Sint Laurens
70%
7% 4% 8%
11%
Mortiere Nieuw- en Sint Joosland
60% 30%
21%
21%
Middelburg Zuid
50%
Onbekend
15
Woonvisie Middelburg 2022-2031 (21.231)
Figuur 16: woningvoorraad naar aanpasbaarheid per wijk
0%
10%
20%
30%
40%
Arnemuiden 3%
90%
77%
Mortiere 0%
85%
Nieuw- en Sint Joosland 0%
9% 2% 27%
2%
Niet aanpasbaar
32%
1%
Aanpasbaar
3%
Nultreden
2%
Onbekend
16% 12%
11%
9%
80%
11% 2%
74%
13%
Sint Laurens 0%
12%
73%
Veersepoort 2%
5%
20%
75% 11%
6%
8%
66%
4%
8% 10%
23%
67%
Klarenbeek 2%
100%
8%
82%
Griffioen 3%
Stromenwijk/'t Zand
80%
84%
8%
Nieuw Middelburg
70%
46%
21%
Brigdamme 2%
Middelburg Zuid
60%
81%
Binnenstad
Dauwendaele
50%
4%
37%
57%
3%
Bron: TNO (2016). Bewerking Stec Groep (2022).
Wat valt op? • Het grootste deel van de woningvoorraad van Middelburg is aanpasbaar naar de wensen van ouderen of is al nultreden (87%). Dit is vergelijkbaar met het regionale aandeel. • Uitgesplitst naar wijken zien we dat met name in de Binnenstad veel niet-aanpasbare woningen staan. Dit zijn met name appartementen zonder lift en woningen waar geen traplift geïnstalleerd kan worden vanwege een te krappe doorgang. Het aandeel nultredenwoningen is met name hoog in Griffioen, Klarenbeek en Veersepoort. Uit tabel 2 bleek al dat hier relatief veel ouderen wonen.
1.4 Betaalbaarheid en beschikbaarheid bestaande voorraad: toenemende huizenprijzen leiden tot minder mogelijkheden voor starters/huishoudens met een laag inkomen Figuur 17: huishoudens naar netto besteedbaar inkomen in Middelburg 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
Middelburg
38%
21%
41%
Walcheren
38%
21%
41%
Nederland
34%
19%
Bron: LMW (31 december 2019). Bewerking Stec Groep (2022).
47%
90%
100%
Laag inkomen (tot € 26.800) Midden inkomen (€ 26.800 - € 39.000) Hoog inkomen (vanaf € 39.000)
16
Woonvisie Middelburg 2022-2031 (21.231)
Figuur 18: huishoudens naar netto besteedbaar inkomen per wijk 0%
10%
Arnemuiden
20%
40%
32%
Binnenstad
50%
60%
19% 24% 22%
43%
25% 82%
32%
21%
Nieuw Middelburg
47%
52%
Sint Laurens
28%
Stromenwijk/'t Zand
21% 23%
18%
26%
Hoog inkomen (vanaf € 39.000)
49%
47%
Veersepoort
Midden inkomen (€ 26.800 - € 39.000)
43%
13%
Nieuw- en Sint-Joosland
Laag inkomen (tot € 26.800)
44%
18%
32% 4%
30%
24%
39%
Middelburg Zuid
100%
53%
31%
Klarenbeek
90%
37%
48%
Griffioen
80%
20%
24%
Dauwendaele
70%
49%
43%
Brigdamme
Mortiere
30%
21%
32%
24%
58%
Bron: LMW (31 december 2019). Bewerking Stec Groep (2022).
Wat valt op? • In de gemeenten Middelburg wonen relatief veel huishoudens met een laag netto besteedbaar inkomen in vergelijking met Nederland. Ten opzichte van de regio Walcheren is dit aandeel vergelijkbaar. • Er wonen relatief veel huishoudens met een laag netto besteedbaar inkomen in Dauwendaele, Nieuw Middelburg en Stromenwijk/’t Zand. In Brigdamme, Mortiere en Veersepoort wonen juist relatief weinig huishoudens met een laag netto besteedbaar inkomen. Figuur 19: koopwoningvoorraad naar WOZ-waarde* 0% Nederland
10% 10%
20% 15%
30%
40%
50%
60%
70%
31%
80%
90%
43%
100%
Minder dan €170.000 Tussen €170.000 en €215.000
Walcheren
33%
20%
22%
25%
Tussen €215.000 en €300.000 €300.000 of meer
Middelburg
30%
23%
23%
24%
Bron: LMW (31 december 2019). Bewerking Stec Groep (2022). * Aangezien deze data enige tijd oud is, komt de prijsweergave niet precies met de huidge stand. Met deze figuur tonen we dan ook met name de verhouding tussen de betaalbaarheid van de Middelburgse woningvoorraad en die van de regio en Nederland.
17
Woonvisie Middelburg 2022-2031 (21.231)
Figuur 20: koopwoningvoorraad naar WOZ-waarde per wijk
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Gemeente Middelburg
22%
25%
25%
16%
12%
Arnemuiden
25%
21%
24%
17%
13%
Binnenstad
21%
Brigdamme 3%
17%
Klarenbeek Middelburg Zuid Mortiere
38%
18%
39%
Nieuw Middelburg
37%
Stromenwijk Veersepoort
29%
31%
10% 2%
32%
7% 3% 13%
19% 21%
34%
€ 300.000 - € 400.000
9%
13% 20%
28%
€ 170.000 - € 215.000
€ 400.000 of meer
25%
33% 20%
21%
17%
17%
22%
Tot € 170.000
€ 215.000 - € 300.000
22%
41%
30%
4%
Nieuw- en Sint Joosland
Sint Laurens
28%
28%
4%
12%
13%
23%
33%
19%
12% 2%
27%
59%
Griffioen
14%
23%
44%
Dauwendaele
18%
16%
26%
19%
9%
7%
31%
35%
Bron: WOZ-register Middelburg (2021). Bewerking Stec Groep (2022).
Figuur 21: ontwikkeling WOZ-waarde koopwoningen, 2015-2021 50% 45% 40% 35% 30% 25%
Gemeente Middelburg (2015)
20%
Gemeente Middelburg (2021)
15% 10% 5% 0% Tot € 170.000
€ 170.000 tot € 215.000 € 215.000 tot € 300.000
€ 300.000 of meer
Bron: LMW (2015), WOZ-register gemeenten Middelburg (2021). Bewerking Stec Groep (2022).
18
Woonvisie Middelburg 2022-2031 (21.231)
Wat valt op? • De koopwoningvoorraad van Middelburg is relatief goedkoop in vergelijking met Nederland. Ten opzichte van de regio is de voorraad juist iets duurder. Ook zien we dat de voorraad in de afgelopen jaren duurder is geworden. In 2015 had 46% van de voorraad een WOZ-waarde lager dan € 170.000, nu is dat slechts 22%. • Uitgesplitst naar wijken zien we dat de woningvoorraad relatief goedkoop is in Dauwendaele, Nieuwen Sint Joosland en Nieuw Middelburg. Het aandeel woningen met een hoge WOZ-waarde is juist hoog in Brigdamme, Mortiere en Veersepoort.
1.5 Woningbehoefte: vraag naar reguliere grondgebonden huur- en nultredenwoningen, theoretisch overschot aan grondgebonden koopwoningen KWALITATIEVE WONINGBEHOEFTE: COMBINATIE VAN WOONVOORKEUREN EN BETAALBAARHEID Aan de hand van de huishoudensprognose en de bestaande woningvoorraad (per gemeente of wijk) bepalen we de kwalitatieve woningbehoefte. Hiervoor gebruiken we ons Stec-Doorstroommodel. In dit model baseren we ons ten eerste op de primaire woonvoorkeuren van de 25 Stec-doelgroepen. Deze doelgroepen verschillen van elkaar op basis van woonmilieu, inkomen en huishoudenssamenstelling. Vervolgens voeren we een betaalbaarheidscheck uit. Hierin corrigeren we de woonvoorkeur van huishoudens naar hun inkomen. Dit doen we op basis van de betaalbaarheid van de bestaande koopwoningvoorraad. Slechts een klein deel van de koopwoningvoorraad is bereikbaar voor huishoudens met een laag inkomen, zeker in de huidige woningmarkt. Door een correctie toe te passen weten we een mismatch tussen woonvoorkeuren en onbetaalbare koopwoningen te voorkomen en sluit de woningbehoefte van lage inkomens beter aan op voor hen bereikbare woningtypen. Figuur 22: woningbehoefte Middelburg, 2022-2031 (boven) en 2022-2041 (onder)
Appartement/ Nultreden Grondgebonden
-100
-
200
300
400
SH GGB VSH GGB KOOP GGB
500
600
305 -55
SH APP/NULT.
305
VSH APP/NULT.
440
KOOP APP/NULT.
630
-400
-200
-
200
400
600
SH GGB
800
1.000
445 -420
SH APP/NULT. VSH APP/NULT. KOOP APP/NULT.
1.200
510
VSH GGB KOOP GGB
700
380
-600 Appartement/ Nultreden Grondgebonden
100
965 815 1.080
Bron: Provinciale prognose Zeeland 2022, WoOn2015, WoOn2018 & WoOn2021, LMW (31 december 2019). Bewerking Stec Groep (2022). Afronding op vijftallen.
19
Woonvisie Middelburg 2022-2031 (21.231)
Figuur 23: woningbehoefte Middelburg per jaar t/m 2041 100 80 60
SH GGB
40
VSH GGB
20
KOOP GGB
-
SH APP/NULT.
-20
VSH APP/NULT.
-40
KOOP APP/NULT.
-60 -80 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 Bron: Provinciale prognose Zeeland 2022, WoOn2015, WoOn2018 & WoOn2021, LMW (31 december 2019). Bewerking Stec Groep (2022).
Wat valt op? • Naar verwachting ontstaat er een theoretisch overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen. Dit heeft meerdere redenen. • Middelburg zal de komende jaren naar verwachting sterk vergrijzen. Vanuit ouderen bestaat vaker de wens om hun reguliere grondgebonden koopwoning in te wisselen voor een nultredenwoning. Dit kan zowel een grondgebonden woning als een appartement zijn. Mogelijk kan echter een deel van het theoretisch overschot ook opgevangen worden door bestaande reguliere koopwoningen aan te passen aan de wensen van ouderen. Hiermee wordt tegelijkertijd in een deel van de behoefte aan nultredenwoningen in het koopsegment voorzien. • Hiernaast zien we dat ook in Middelburg de betaalbaarheid van de koopwoningvoorraad sterk onder druk staat. Hierdoor is een groot deel van deze voorraad niet meer bereikbaar voor huishoudens met een laag- of midden inkomen. Zij schakelen (al dan niet tijdelijk) over op een ander type woning. Hierdoor blijft er behoefte bestaan aan reguliere grondgebonden huurwoningen. • We zien dat het theoretisch overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen naar verwachting pas in 2028 intreedt. Dit komt met name doordat de huishoudensontwikkeling met name in de komende paar jaar nog relatief positief. Opvallend is het overschot aan nultredenwoningen in het sociale huursegment in 2022.
Dit komt door verhuizingen van met name jongere huishoudens naar een grondgebonden woning. Dit doet zich enkel voor als alle verhuisgeneigde jongeren (circa 23%) hun woonwens binnen een jaar kunnen inlossen. In werkelijkheid kan een deel van hen deze stap (nog niet) maken.
20
Woonvisie Middelburg 2022-2031 (21.231)
Figuur 24: woningbehoefte Middelburg uitgesplitst naar PMC’s, 2022-2041
KOOP NULT.
VSH SH VSH SH APP z. APP z. NULT. NULT. KOOP APP z. lift lift lift
KOOP GGB
VSH SH GGB GGB
-400
-200
-
200
400
600
800
1.000
GGB huur tot aftop.grens GGB huur aftop. tot lib.grens GGB huur lib.grens tot € 1000 GGB huur € 1000+ GGB tot € 175K GGB € 175-250K GGB € 250-355K GGB € 355-450K GGB € 450K+ APP z. lift huur tot aftop.grens APP z. lift huur aftop. tot lib.grens APP z. lift huur lib.grens tot € 1000 APP z. lift huur € 1000+ APP z. lift tot € 175K APP z. lift € 175-250K APP z. lift € 250-355K APP z. lift € 355-450K APP z. lift € 450K+ NULT. huur tot aftop.grens NULT. huur aftop. tot lib.grens NULT. huur lib.grens tot € 1000 NULT. huur € 1000+ NULT. lift tot € 175K NULT. lift € 175-250K NULT. lift € 250-355K NULT. lift € 355-450K NULT. lift € 450K+
Bron: Provinciale prognose Zeeland 2022, WoOn2015, WoOn2018 & WoOn2021, LMW (31 december 2019). Bewerking Stec Groep (2022).
Wat valt op? • Het grootste theoretische overschot tot 2042 ontstaat naar verwachting bij sociale huurappartementen zonder lift met een huur tot de aftoppingsgrens. Dit type woning is niet geschikt voor de ouder wordende doelgroep. Zij zullen dan op zoek gaan naar een levensloopgeschikte woning, zoals een sociale huurappartement met lift of een grondgebonden nultredenwoning. • Daarnaast verwachten we dat er een theoretisch overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen in de prijsklasse tussen € 250.000 en € 355.000 kan ontstaan. Een groot deel van de woningvoorraad van Middelburg bestaat uit dit type woning. Veel van deze woningen zijn door de toenemende huizenprijzen inmiddels verder in waarde gestegen en daardoor onbetaalbaar voor veel huishoudens met een laag- of midden inkomen geworden. Dit type woning is daardoor extra kwetsbaar. • Behoefte ontstaat met name in het nultredensegment, zowel in de huur als koop. Differentiatie naar verschillende prijssegmenten lijkt hierbij gewenst. Daarnaast zien we een behoefte aan reguliere grondgebonden sociale huur- en vrijsectorhuurwoningen ontstaan. Deze behoefte hangt echter samen met de betaalbaarheid van de koopsector.
21
Woonvisie Middelburg 2022-2031 (21.231)
Tabel 9: kwalitatieve woningbehoefte per wijk, 2022-2031* Wijk Arnemuiden Binnenstad Brigdamme Dauwendaele Griffioen Klarenbeek Middelburg Zuid Mortiere Nieuw- en Sint Joosland Nieuw Middelburg Sint Laurens Stromenwijk/'t Zand Veersepoort
SH GGB
VSH GGB -5 +230 +5 +10 +20 +60 +5 +25 +10 -10 +15 +20 +20
Koop GGB +30 +75 +5 +15 0 +25 +45 +15 +5 +20 +5 +60 +10
-70 +220 -30 -50 -30 -50 -30 +15 -30 -5 +45 -30 -10
SH APP / Nult. VSH APP / Nult. Koop APP / Nult. +100 +45 +65 -60 +50 +45 +15 +5 +10 -5 +80 +100 +15 +30 +10 -80 +55 +55 +130 +70 +90 +20 +5 +65 +15 +10 +15 +20 +10 +25 +35 +10 +20 +25 +55 +90 +40 +20 +10
Bron: Provinciale prognose Zeeland 2022, Primos2021, WoOn2015, WoOn2018 & WoOn2021 LMW (31 december 2019). Bewerking Stec Groep (2022). Afronding op vijftallen. *Optelling van de wijken wijkt licht af van de woningbehoefte voor de gehele gemeente. Dit komt door toepassing van het doorstroommodel op verschillende schaalniveau’s en afronding.
Tabel 10: kwalitatieve woningbehoefte per wijk, 2022-2041* Wijk Arnemuiden Binnenstad Brigdamme Dauwendaele Griffioen Klarenbeek Middelburg Zuid Mortiere Nieuw- en Sint Joosland Nieuw Middelburg Sint Laurens Stromenwijk/'t Zand Veersepoort
SH GGB
VSH GGB -20 +320 +10 +5 +35 +85 -5 +35 +25 -15 +20 +30 +35
Koop GGB +45 +100 +5 +15 0 +35 +70 +20 +5 +30 +10 +95 +15
-120 +255 -45 -105 -25 -80 -110 -15 -45 -20 +25 -85 -15
SH APP / Nult. VSH APP / Nult. Koop APP / Nult. +200 +75 +115 -20 +85 +65 +30 +10 +20 +60 +135 +185 +40 +50 +30 -70 +75 +100 +250 +140 +155 +45 +35 +120 +30 +15 +25 +70 +25 +40 +60 +20 +40 +135 +115 +150 +75 +35 +15
Bron: Provinciale prognose Zeeland 2022, Primos2021, WoOn2015 & WoOn2018, WoOn2021 LMW (31 december 2019). Bewerking Stec Groep (2022). Afronding op vijftallen. *Optelling van de wijken wijkt licht af van de woningbehoefte voor de gehele gemeente. Dit komt door toepassing van het doorstroommodel op verschillende schaalniveau’s en afronding.
Wat valt op? • Ondanks grote verschillen in de bestaande voorraad verwachten we in bijna alle wijken een theoretisch overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen en een behoefte aan appartementen/nultredenwoningen. Dit komt door vergrijzing in bijna alle wijken. Enkel in de Binnenstad en Sint Laurens verwachten we tot 2032 nog een behoefte aan reguliere grondgebonden koopwoningen. Dit komt doordat jongere doelgroepen in deze wijken naar verwachting tot 2032 in aantal blijven groeien. • De interne verhuisdynamiek van Middelburg (tabel 5 en 6) toont dat verhuizingen tussen wijken, en met name tussen aangrenzende wijken, veelvuldig voorkomen. Enkel Arnemuiden kent een zeer hoog aandeel binnenwijkse verhuizingen. Dit betekent dat nieuwbouwplannen in de ene wijk mogelijk ook in de behoefte kunnen voorzien van een andere wijk. Dit geeft mogelijkheden om woningtypen te laten aansluiten bij het karakter en de voorzieningen van een wijk.
22
Woonvisie Middelburg 2022-2031 (21.231)
1.6 Wonen en zorg: bevolkingsgroei ouderen zorgt voor toename zorgvraag Tabel 11: intramurale bevolking Middelburg 2022-2031 naar type zorg (links) en leeftijd (rechts) Middelburg
Aantal 2022
Type zorg Somatisch Psychogeriatrisch Psychiatrisch Verstandelijk gehandicapt Zintuiglijk gehandicapt Lichamelijk gehandicapt Totaal
Aantal 2032 146 237 12 73 366 9 843
Ontw. 2022-2031 184 293 14 80 336 9 917
+39 +56 +2 +7 -29 0 +74
Middelburg Leeftijd 0-25 jaar 25-45 jaar 45-65 jaar 65-75 jaar 75-85 jaar 85+ Totaal
Aantal 2022 132 163 125 58 128 237 843
Aantal 2032
Ontw. 2022-2031
83 167 157 37 138 335 917
Bron: Primos2021, CBS (2020). Bewerking Stec Groep (2022).
Wat valt op? • Het aantal intramurale cliënten neemt naar verwachting tot 2032 met 74 personen toe in Middelburg. Het aantal inwoners met een zorgvraag ligt hoger maar niet iedere inwoner met een zorgvraag zal ook direct intramuraal moeten worden gehuisvest (denk aan een grote groep senioren). • Uitgesplitst naar type zorg zien we dat met name cliënten met een somatische of psychogeriatrische zorgvraag relatief sterk in aantal toenemen in de gemeente. De toename van het aantal ouderen in Middelburg ligt hieraan ten grondslag. • De toename van het aantal ouderen is ook terug te zien wanneer we de ontwikkeling van de intramurale bevolking van Middelburg uitsplitsen naar leeftijdsklassen. Met name in de leeftijdscategorie 85+ zien we een sterke toename van het aantal cliënten. Tabel 12: ontwikkeling Wmo-huishoudens (extramuraal) Middelburg 2022-2031 Middelburg Leeftijdsklasse huishoudens 15-24 jaar 25-34 jaar 35-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar 75-84 jaar 85 jaar en ouder Totaal
Aantal 2022 70 250 270 380 380 360 975 915 3.600
Aantal 2032 60 255 295 340 400 395 1.225 1.355 4.325
Ontw. 2022-2031 -10 +5 +20 -40 +20 +40 +250 +440 +720
Bron: Primos2021, CBS (2020). Bewerking Stec Groep (2022). Afgerond op vijftallen.
Wat valt op? • Het extramuraal zorggebruik zal tot 2032 relatief sterk doorstijgen in Middelburg. Naar verwachting komen er in totaal 720 huishoudens bij die gebruik maken van de Wmo (Wet maatschappelijke ondersteuning). • Dit wordt grotendeels veroorzaakt door meer extramurale zorggebruikers in de oudere leeftijdsklassen. Met name in de leeftijdscategorieën 75-84 jaar en 85 jaar en ouder zien we een sterke stijging van het aantal Wmo-huishoudens. Dit komt door de relatief sterke bevolkingsgroei van deze leeftijdsklassen.
-49 +4 +32 -21 +10 +98 +74
Woonvisie Middelburg 2022-2031 (21.231)
Bijlage A: Wijkenindeling
23