22-097 rvs Herziening exploitatieopzet herstructurering Arnestein Siloplein
Tekst van het document
raadsvoorstel volgnummer
29 september 2022 22097
onderwerp
Herziening exploitatieopzet Herstructurering Arnestein - Siloplein
behandelen in raadscommissie
Ruimte
portefeuillehouder
Rutger Schonis Economie Cor Helmendach c.helmendach@middelburg.nl
telefoon
675234
datum vergadering
programma behandeld door
Conceptbesluit
De raad besluit: 1. Het Siloplein/voormalige CZAV-locatie circulair te herstructureren waarbij bestaande loodsen, zoveel als technisch mogelijk is, behouden blijven en waarbij gebruik wordt gemaakt van circulaire bouwmaterialen. 2. de herziene exploitatieopzet Herstructurering Arnestein (Siloplein, voormalige CZAV locatie) vast te stellen 3. het benodigde krediet op basis van deze opzet te verhogen met € 3.588.000,- en daarnaast nog eens met € 300.000,- om eventuele extra prijsstijgingen op te kunnen vangen, mochten die zich voordoen. 4. het college in deze specifieke situatie te mandateren om tegen een lagere prijs dan uit de exploitatieopzet te verkopen, indien een kopende partij zelf (een deel van) de benodigde investeringen voor eigen rekening en risico wil doen, op voorwaarde dat dit budgetneutraal dan wel per saldo voordeliger is voor de gemeente 5. af te wijken van het grondbeleid uit de nota grondbeleid (uitgifte van bouwkavels aan bedrijven/kantoren) in die zin dat met bedrijven die zich al op de locatie bevinden een op een afspraken kunnen worden gemaakt over de uitvoering van het plan binnen de doelstellingen en dat deze bedrijven indien zij dat wensen als eerste een verkoopaanbieding kunnen krijgen. 6. Bij de verkoop van grond en gebouwen voorrang te geven aan Middelburgse bedrijven die zich op de locatie zullen vestigen.
Aanleiding
De eerste exploitatieopzet van Herstructurering Arnestein is op 1 juli 2020 vastgesteld. Exploitatieopzetten in het grondbedrijf dienen conform het Besluit Begroting en Verantwoording jaarlijks te worden herzien. De ambities ten aanzien van duurzaamheid en circulariteit zijn een belangrijk uitgangspunt voor de beoogde ontwikkeling. Door de verdere planuitwerking, die er op gericht is dit zo goed mogelijk te borgen, krijgt dit plangebied steeds meer het karakter van een vastgoedontwikkeling waarbij de grondexploitatie secundair is en dusdanig is verweven in het totaalplan dat het niet goed mogelijk is en ook niet praktisch is om dit te knippen. In verband daarmee is het noodzakelijk om het eerder beschikbare gestelde krediet aanzienlijk te verhogen. Tegenover deze extra kosten staan ook extra opbrengsten en bij deze wijze van ontwikkeling is er de beste garantie dat de ambities op het vlak van duurzaamheid, circulariteit en toekomstbestendigheid en ruimtelijke kwaliteit ook daadwerkelijk gerealiseerd kunnen worden. De herziene exploitatieopzet heeft eerder op de agenda van de gemeenteraad gestaan. De eerste keer was dit op 27 januari 2022. Deze is toen niet behandeld maar doorgeschoven naar 24 februari. In deze vergadering werd een amendement in stemming gebracht waarover de stemmen staakten.
Gelet hierop werd de besluitvorming doorgeschoven naar de volgende reguliere vergadering die in verband met verkiezingen plaats vond op 21 april. In deze vergadering werd achtereenvolgens het amendement van 24 februari aangenomen en vervolgens dit geamendeerde raadsvoorstel unaniem verworpen, waardoor de vraag rees wat nu te doen. In onze beleving lijkt deze bijzondere gang van zaken qua besluitvorming vooral ingegeven door onzekerheid over risico’s en discussie over de gewenste rol van de gemeente in dit project. Reden voor ons om de herziene opzet opnieuw aan de raad voor te 1
leggen en in het raadsvoorstel nadrukkelijker in te gaan op de risico’s en hoe daar mee omgegaan wordt zodanig dat deze zoveel mogelijk beperkt worden. Tevens is een voorafgaand besluitpunt toegevoegd om de ambities voor dit terrein expliciet vast te stellen. Deze ambitie is namelijk ook bepalend voor de mate waarin het gewenst is risico’s te nemen en hoe daar vervolgens mee om te gaan. In het coalitie-akkoord ‘Een frisse wind’ is aangegeven dat hergebruik en herbestemming van bestaand onroerend goed de voorkeur heeft boven nieuwbouw. Daarnaast wil het college inzetten op herstructureren en revitaliseren van de bestaande bedrijventerreinen om ze te verduurzamen. Op 23 juni heeft er een raadsexcursie plaats gevonden waarbij de gemeenteraad de locatie heeft bezocht. Het nu voorliggende plan is daar gepresenteerd en er is toegelicht hoe het college tot dit plan is gekomen. Effect
Met het vaststellen van een exploitatieopzet wordt een financieel kader gegeven voor het realiseren van een duurzame en circulaire herstructurering op het voormalige CZAV-terrein. Op basis van de opzet wordt het krediet geraamd of aangepast waarmee de nodige werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd en de minimale grondprijs vastgelegd waarvoor gronden verkocht kunnen worden. Door de exploitatieopzetten jaarlijks te actualiseren is voortdurend actueel inzicht in de verwachte exploitatieresultaten en de bijbehorende risico’s aanwezig en is budget beschikbaar voor het uitvoeren van de noodzakelijke werkzaamheden en de met de exploitatie samenhangende (rente)lasten. Waar mogelijk kunnen beheersmaatregelen worden genomen om bij te sturen. Argumenten
1. Exploitatieopzetten dienen conform het Besluit Begroting en Verantwoording jaarlijks geactualiseerd te worden 2. Aanvankelijk is uitgegaan van een mengvorm met toch nog vrij veel nadruk op de grondexploitatie. Om de ambities het best te kunnen verwezenlijken is het beter om ook de vastgoedontwikkeling zelf ter hand te nemen waardoor een optimale regie op de ontwikkeling ontstaat. 3. Ook in financieel opzicht (qua eindresultaat) biedt deze wijze van ontwikkeling, de maximale variant waar in de opzet over wordt gesproken, waarschijnlijk het beste eindresultaat. 4. Normaal gesproken mag het college alleen verkopen tegen een prijs die minimaal gelijk is aan die uit de exploitatieopzet. Het kan echter voorkomen dat een bedrijf zelf voor eigen rekening en risico (een deel van) de investeringen wil doen, met behoud van dezelfde ambities en doelstellingen op gebied van duurzaamheid en circulariteit. In deze situatie is het wenselijk om de mogelijkheid te bieden tegen een lagere prijs te verkopen (er vallen immers ook kosten weg) op voorwaarde dat per saldo sprake is van budgetneutraliteit dan wel een voordeel voor de gemeente. 5. Normaal gesproken worden op basis van het grondbeleid kavels aangeboden en wordt gereserveerd en uitgegeven op basis van volgorde van aanmelding.
In dit specifieke project zijn er al bedrijven op de locatie die bewezen hebben de projectambities op hun eigendom te kunnen realiseren. Om die reden willen we dan ook afwijken van de nota grondbeleid in die zin dat we met deze bedrijven een op een afspraken kunnen maken over de uitvoering van het plan en deze bedrijven indien zij willen kopen ook als eerste een aanbieding kunnen krijgen. Dat draagt tevens bij aan het beheersen van de financiële risico’s van de gemeente. 6. Gelet op de prijsstijgingen in bouwkosten die het afgelopen jaar zijn opgetreden is het raadzaam om een wat hoger krediet beschikbaar te stellen dan nu in de exploitatieopzet is opgenomen. Indien mogelijk zullen deze extra kosten verwerkt worden in een hogere uitgifteprijs. Omdat die prijs toch al relatief hoog is wordt er op voorhand van uitgegaan dat dit niet (geheel) zal lukken en dat als deze extra kosten zich voordoen deze gedekt zullen worden uit de reserve grondbedrijf. 7. De gemeenteraad heeft bij de eerder vastgestelde grondexploitatie gekozen voor het principe van circulair herstructureren waarbij zoveel mogelijk gebouwen en bouwmaterialen worden hergebruiktDe eerder vastgestelde grondexploitatie was gebaseerd op een plan waarbij circa de helft van de bebouwing zou worden gesloopt en de andere helft zou worden opgeknapt.
Op basis van recent uitgevoerd bouwkundig onderzoek blijkt dat een groot deel van de gebouwen (groter deel dan aanvankelijk verwacht) goed genoeg is om te renoveren. Deze circulaire herstructurering sluit aan bij de ambities uit het Coalitie-akkoord ‘Een frisse wind’. Er is sprake van herstructurering op een bestaand bedrijventerrein. Bestaande panden worden hergebruikt en energiezuinig gemaakt. Dit project draagt dan ook sterk bij aan het verduurzamen van Arnestein. Uit gemaakte berekeningen blijkt ook dat het voor de gemeente financieel aantrekkelijk is om zoveel mogelijk bestaande panden op te knappen en te verkopen. Er is een 2
uitgewerkt plan gemaakt voor de verbouwingen met gedetailleerde kostenramingen. Op basis van de verbouwingsplannen is de verkoopwaarde bepaald. Synchro Makelaardij heeft een onderbouwd advies gegeven over de verkoopwaarde van de panden in verbouwde toestand. In dat advies zijn referentiepanden gebruikt die recent zijn verkocht op bedrijventerreinen op Walcheren en Zuid-Beveland. Het voormalige CZAV-complex is dicht bebouwd. Er zijn grote loodsen die dicht op elkaar staan. Dit heeft goed gefunctioneerd omdat er 1 eigenaar was. Om dit terrein op lange termijn goed te laten functioneren, is het belangrijk dat alle loodsen goed bereikbaar worden voor laden en lossen en dat er voldoende parkeerruimte wordt. Het plan dat nu voorligt, voorziet hierin. Het is belangrijk dat dit plan, inclusief het verkleinen van een aantal loodsen, realisatie van parkeervakken en plaatsing van overheaddeuren, wordt uitgevoerd zoals het is voorzien. Als de gemeente de regie houdt op zowel de uitvoering van de verbouwingen als de inrichting van de openbare ruimte is de uitvoering van dit project beter te faseren. De ambities op het gebied van circulariteit en duurzaamheid kunnen niet worden bereikt als het gebied geheel door een marktpartij wordt ontwikkeld.
Het college vindt het van groot belang dat Middelburgse ondernemers uit het MKB de kans krijgen om hier een loods te kopen om deze zelf te gebruiken voor hun bedrijfsvoering. Kanttekeningen
1.
2.
Het eindresultaat is dan in financieel opzicht wel hetzelfde, waarschijnlijk wat beter nog dan in de varianten waar minder in gebouwen wordt geïnvesteerd en meer aan de kopers van de panden wordt overgelaten, maar daar staat een hogere initiële investering tegenover. In verband daarmee is sprake van een hoger financieel risico. Ontwikkelingen op de bedrijvenmarkt kunnen grillig en onvoorspelbaar zijn. Indien bouwkosten blijven stijgen wordt het lastiger om de investering terug te verdienen. Als een economische recessie zijn intrede doet kan het langer duren eer de investering wordt terugverdiend. Daar staat tegenover dat in de variant waar van uit gegaan is wel de meeste grip op het eindresultaat en daarmee de zekerheid over het realiseren van de ambities op het gebied van duurzaamheid en circulariteit, bestaat en ook zowel aan de nieuwe als gevestigde ondernemers de meeste zekerheid kan worden geboden. Gebleken is dat in een loods (nummer 2) een kerkuil verblijft en in een andere loods (nummer 3) een gewone dwergvleermuis. Er moet een ontheffing worden aangevraagd voor de verstoring en de vernietiging van de verblijf- of rustplaats van de kerkuil en de gewone dwergvleermuis. En er moeten alternatieve verblijfplaatsen in de buurt worden aangeboden voor kerkuil en gewone dwergvleermuis. Voor de vleermuizen geldt dat deze 1 seizoen (2022) gewenningsperiode nodig hebben.
Dat betekent dat met de werkzaamheden van loods 3A pas daarna kan worden begonnen (tenzij kan worden aangetoond dat de vleermuis al van de alternatieven gebruik maakt. In het nieuw te bouwen bouwwerk moeten 4 verblijfplaatsen worden geïntegreerd. Voor de kerkuil is niet bekend of er een gewenningsperiode is. Mocht blijken dat de kerkuil de loods alleen als winterrustplaats gebruikt dan hoeft dat geen problemen op te leveren. Een en ander zal nog worden nagegaan.
3.
De planontwikkeling heeft, gelet op de ambities op het gebied van circulariteit, duurzaamheid en kwaliteit steeds meer het karakter van een vastgoedontwikkeling waarbij de grondexploitatie secundair is en dusdanig is verweven in het totaalplan dat het niet goed mogelijk is en ook niet praktisch is om dit te knippen. Strikt genomen is dit dus niet meer (overwegend) een grondexploitatie, hoewel de systematiek wel dezelfde is. Navraag geeft aan dat het waarschijnlijk geen problemen geeft om dit complex administratief in het grondbedrijf te houden.Het complex zal echter wel buiten de berekening van de vennootschapsbelasting (vpb) worden gelaten omdat het geen overwegende grondexploitatie is en, gelet op het ten behoeve van de vpb gemaakte taxatierapport, sprake is van een verlies op voorhand en een winstoogmerk bij dit complex op geen enkele wijze aanwezig is.
4.
Het verbouwen van panden brengt kosten met zich mee die gedekt moeten worden uit de verkoopopbrengsten. Er is een afzetrisico: panden worden niet verkocht of tegen een lagere prijs dan voorzien. Om deze risico’s te beheersen neemt de gemeente de volgende maatregelen. Een deel van de loodsen wordt verbouwd naar een bedrijfsverzamelgebouw met units van een paar honderd vierkante meter met een buitenterrein. Dit zijn zeer courante en makkelijk te verkopen objecten. Daarnaast worden er een paar grotere bedrijfsruimten gerealiseerd. Dergelijke loodsen zijn minder courant en voor 3
toekomstige gebruikers is het belangrijk dat deze loodsen de juiste technische eigenschappen hebben: doorrijhoogte, mogelijkheid bovenloopkraan, vloerbelasting, positie overheaddeuren, etc. De gemeente zal deze grotere loodsen pas verbouwen als er een koper is. Dat geeft de mogelijkheid om bij de verbouwing rekening te houden met de wensen van de koper en er is dan geen afzetrisico. Als een ondernemer bereid is om een loods zelf te verbouwen, dan is dat zeker mogelijk, mits deze ondernemer bereid is om circulair te verbouwen met gebruik van materialen die in de technische of biologische kringloop blijven. Er zitten risico’s aan het sluiten van koopovereenkomsten waarbij de toekomstige eigenaar van een onroerend goed verplicht wordt om iets te bouwen of verbouwen. Dergelijke overeenkomsten kunnen worden aangemerkt als een aanbesteding van een werk en dan moet er een Europese aanbesteding plaats vinden. Dat zou een drempel opwerpen voor lokale ondernemers om een loods te kopen. Het college vindt het belangrijk dat Middelburgse ondernemers de kans krijgen om in dit gebied een loods te kopen om zich hier te vestigen. Verkoop van loodsen in niet-verbouwde toestand is daarom slechts mogelijk na een afweging van risico’s en het kan slechts voor kleine onderdelen van het plan.
Financiën
Wat mag het kosten? Zie de exploitatieopzet die vanwege de vertrouwelijke informatie (geraamde kosten, beschreven risico's) geheim wordt aangeboden. Het berekende resultaat is iets nadeliger (€ 20.000,-) dan dat van de vorige opzet. Daarbij dient wel aangetekend te worden dat in de vorige opzet de kavel van de voedselbank niet was meegenomen. Deze zit nu wel in de opzet waardoor bij een eerlijke vergelijking eigenlijk sprake is van een iets positiever resultaat. Voorgesteld wordt om het krediet nog eens met € 300.000,- te verhogen om extra prijsstijgingen in de bouwkosten zo die zich voordoen op te kunnen vangen. Hoe gaan we dat financieren? De dekkingsmiddelen bestaan uit de opbrengst van verkoop van gebouwen (inclusief grond), provinciale subsidie (toegekend, voorschotten zijn ontvangen) en een eigen bijdrage waarvoor een bedrag in de voorziening grondbedrijf is opgenomen. Op basis van de opzet die nu voorligt hoeft de voorziening niet verhoogd te worden, mogelijk zou zelfs een klein bedrag kunnen vrijvallen bij gelegenheid van de jaarrekening 2021. Mochten de bouwprijzen verder stijgen en deze extra kosten niet in de uitgifte verhalen zijn dan zal aanvulling moeten plaatsvinden vanuit de reserve grondbedrijf. Voor het extra krediet wat wordt gevraagd wordt er van uit gegaan dat dit ten laste zal komen van de reserve grondbedrijf.
Zijn er significante gevolgen or het weerstandsvermogen? Het resultaat blijft ongeveer gelijk, voorziening grondbedrijf hoeft niet aangepast te worden. Omdat de investering die nodig is om dit resultaat te bereiken hoger wordt zal het risico dat bij een economische crisis de investering wellicht niet of pas later terugverdiend kan worden wel toenemen.
Duurzaamheid
Het plan kent hoge ambities op het gebied van duurzaamheid en circulariteit (zie : "Onderzoek duurzame revitalisering voormalig CZAV-terrein" d.d. 27-1-2021). Door uitvoering van het plan zoals voorgesteld kunnen deze ambities gerealiseerd worden. Communicatie en participatie
Met de eigenaren van loodsen naast het exploitatiegebied (Rothuizen, Veilinghuis) vindt overleg plaats. Deze partijen willen graag meedoen in het plan of zelf vastgoed kopen. Met andere naastgelegen eigenaren (Herstaco, de Kort) vindt eveneens overleg plaats. Tevens communicatie met de provincie met mededeling dat dit project mede mogelijk is gemaakt door financiële steun van de provincie. In het kader van het project zal uitgebreide communicatie plaatsvinden om het project onder de aandacht te brengen en bedrijven die mee willen werken aan het realiseren van de doelstellingen te interesseren. 4
Uitvoering
Voorafgaand aan de vergadering van de Comissie Ruimte op 19 september, vindt er een informatiebijeenkomst voor raadsleden plaats over dit project. Als het besluit genomen is worden de plannen verder uitgewerkt, kan de sloop en renovatie/nieuwbouw starten, nieuwe infrastructuur op het terrein worden aangelegd en kunnen de gebouwen verkocht worden.
Advies ingewonnen bij adviesorgaan?
N.v.t. Bijlagen
1. a Onderzoek duurzame revitalisering voormalig CZAV-terrein, Rothuizen 27 januari 2021 (openbaar zonder financiële bijlage) 1. b Rapport compleet revitalisering voormalig CZAV-terrein - GEHEIM 2. Overzicht tekening situatie herinrichting Siloplein 4-11-2021 3. Herziene exploitatieopzet herstructurering Arnestein-Siloterrein oktober 2021 met bijlagen - GEHEIM
Middelburg, 30 augustus 2022 Burgemeester en wethouders van Middelburg de secretaris,
mr. A. van den Brink de burgemeester,
mr. H.M. Bergmann
5