22-041 rvs Richtlijnen transformatie van kantoren of andere gebouwen naar woningen

raadsvoorstel volgnummer

21 april 2022 22-041

onderwerp

Richtlijnen voor transformatie van kantoren of andere gebouwen naar woningen

behandelen in raadscommissie

Ruimte

portefeuillehouder

Chris Dekker Volksgezondheid en milieu Annet Hannewijk a.hannewijk@middelburg.nl 0118675282

datum vergadering

programma behandeld door e-mail telefoon

Conceptbesluit

De raad besluit: 1. De 'Richtlijnen voor transformatie van kantoren of andere gebouwen naar woningen' vast te stellen. Aanleiding

De markt voor kantoren in Middelburg is de afgelopen jaren verslechterd. Ook in andere panden, zoals b.v. winkelpanden zien we soms leegstand. Per 1 januari 2023 moeten kantoorpanden minimaal energielabel C hebben, anders mogen ze niet meer gebruikt worden. Het vreemde is dat als kantoorpanden getransformeerd worden naar woningen, er niet/nauwelijks energie-eisen gelden. Steeds vaker krijgt de gemeente verzoeken om andere functies (voornamelijk woningen) in dit soort panden te realiseren. De afgelopen periode heeft Middelburg een aantal transformaties van kantoorpanden naar wonen gefaciliteerd. De gemeente is hierbij tegen een aantal beleidsmatige afwegingsvraagstukken en ook bouw- en milieutechnische beperkingen in de wet- en regelgeving aangelopen. Hierdoor is de wens ontstaan om een eigen werkwijze voor transformatie van o.a. kantoren naar woningen te ontwikkelen. Daarom is voorliggende notitie ‘Richtlijnen voor transformatie van kantoren of andere gebouwen naar woningen’ opgesteld. Het document kan initiatiefnemers ter hand gesteld worden om hun planuitwerking op te baseren. Ook kan het een bijlage zijn bij een anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer. Effect

De richtlijnen geven duidelijkheid aan initiatiefnemers en geeft zekerheid aan kopers van woningen in getransformeerde panden. De samenleving is erbij gebaat dat de "nieuwe" woningen voldoen aan hedendaagse eisen en toekomstbestendig zijn. Een transformatie die voldoet aan de richtlijnen, voorkomt kosten voor de maatschappij (belastingbetaler) in de toekomst, o.a. doordat de woningen al energiezuinig en aardgasvrij zijn. Argumenten

1 Slechts weinig kwaliteit afdwingbaar in huidige wet- en regelgeving Het Bouwbesluit (voortkomend uit de Woningwet) omvat de wettelijke eisen voor het veilig, gezond, bruikbaar, energiezuinig en milieuvriendelijk (ver)bouwen, gebruiken en slopen van gebouwen. Bij transformatie van o.a. kantoor naar appartementen is bij nagenoeg elk initiatief de noodzaak om te verbouwen. Hierbij gelden de specifieke verbouweisen uit het Bouwbesluit. Een veel voorkomend misverstand is dat bij een functiewijziging van kantoor naar woningen sowieso nieuwbouweisen gelden, enkel omdat sprake is van ‘nieuwe’ woningen. Vanuit wet- en regelgeving beschouwd gaat het echter om bestaande gebouwen, waar heel andere eisen voor gelden: het zg. ‘rechtens verkregen niveau’. In de meeste gevallen gelden dan bij verbouw de kwaliteitseisen voor woningen uit het jaar dat het pand (als kantoor) werd opgericht. Bij transformatie zijn de wettelijke minimale kwaliteitseisen voor de meeste bouwkundige aspecten dus (veel) lager dan de eisen die tegenwoordig aan nieuwbouw worden gesteld, hetgeen tot onwenselijke ontwikkeling kan leiden.

1

2 Een "onwetende" koper verwacht nieuwbouwkwaliteit Uiteraard is het de bedoeling dat een kwaliteitsniveau wordt gerealiseerd dat voldoet aan de wensen van de (woon)consument, dat veilig en gezond is en bijdraagt aan het gemeentelijke duurzaamheidsbeleid. Dat niveau ligt (veel) hoger. Kopers van een appartement in een getransformeerd gebouw verwachten nieuwbouwkwaliteit, maar vanuit wet- en regelgeving is slechts weinig kwaliteit afdwingbaar o.b.v. de WABO vergunning (=verbouwvergunning). 3 Juridisch geregeld in de anterieure overeenkomst Daarom is voorliggende notitie ‘Richtlijnen voor transformatie van kantoren of andere gebouwen naar woninge n’ opgesteld. Het document kan initiatiefnemers ter hand gesteld worden om hun planuitwerking op te baseren. Ook kan het een bijlage zijn bij een anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer. 4 De gemeente denkt graag mee over de mogelijkheden van een goed doordacht planconcept De richtlijnen gaan in op thema’s die een belangrijke rol spelen bij het beoordelen van initiatieven: kwaliteitsverbetering, bouwregelgeving, duurzaamheid en geluid. Het is geen strikte set regels waaraan initiatieven getoetst worden. Transformatie van panden is en blijft maatwerk.

Gemeentelijk uitgangspunt bij transformatieinitiatieven is dat de kwaliteit en duurzaamheid van het gebouw en bijbehorend terrein worden verhoogd en dit ook positief doorwerkt op de omringende omgeving. Transformatie dient bij te dragen aan een verbetering van de leefbaarheid en mag geen (onevenredige) belemmeringen opleveren voor eigenaren en gebruikers van omliggende kantoren, bedrijven of woningen. De bal wordt vooral neergelegd bij de initiatiefnemers: op basis van een goed doordacht planconcept wil de gemeente graag meedenken om transformaties mogelijk te maken. De leidraad maakt duidelijk hoe initiatieven worden beoordeeld, welke aspecten belangrijk en minder belangrijk zijn en hoe de gemeente omgaat met de dilemma’s die volgen uit de huidige bouwregelgeving. Kanttekeningen

Afspraken vastleggen in een anterieure overeenkomst is in het belang van alle partijen De gemeente mag geen strengere regels opleggen dan het Rijk. Maar op basis van onderlinge afspraken in een anterieure overeenkomst zijn er toch goede afspraken met initiatiefnemers te maken. Dit is zowel in het belang van de ontwikkelaar, de toekomstige woningeigenaar, als de gemeente en de maatschappij. Financiën

Wat mag het kosten? Dit voorstel kost geen geld, enkel uren om mee te denken met de plannen van ontwikkelaars. Hoe gaan we dat financieren? n.v.t. Zijn er significante gevolgen or het weerstandsvermogen? n.v.t.

Duurzaamheid

Door dit voorstel zullen er duurzame woningen aan de voorraad toegevoegd worden i.p.v. woningen zonder duurzaamheidsmaatregelen. Richting CO2 neutraal, i.p.v. er verder vanaf. Communicatie en participatie

De leidraad zal op de website geplaatst worden inclusief een aanvraagformulier. Verder zal de leidraad naar ons bekende ontwikkelaars gemaild worden. Er is ook belangstelling vanuit de andere Zeeuwse gemeenten voor deze leidraad. Via het Zeeuws Energie Akkoord zullen we de leidraad beschikbaar stellen.

2

Uitvoering

De leidraad zal voorgelegd worden aan de gemeenteraad. Na een positieve besluitvorming zal het communicatietraject gestart worden. In de tussentijd zullen we reeds volgens de richtlijnen gaan werken. Advies ingewonnen bij adviesorgaan?

n.v.t. Bijlagen

1. Richtlijnen voor transformatie van kantoren of andere gebouwen naar woningen

Middelburg, 1 februari 2022 Burgemeester en wethouders van Middelburg de secretaris,

mr. A. van den Brink de burgemeester,

mr. H.M. Bergmann

3