22-020 rvs Exploitatieopzet Churchilllaan fase 1

raadsvoorstel volgnummer

24 februari 2022 22-020

onderwerp

Exploitatieopzet Churchilllaan fase 1

behandelen in raadscommissie

Ruimte

portefeuillehouder

Chris Dekker Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Wilbert Dingemanse w.dingemanse@middelburg.nl 0118-675424

datum vergadering

programma behandeld door e-mail telefoon

Conceptbesluit

De raad besluit: 1. De exploitatieopzet Churchilllaan fase 1 d.d. 1 januari 2022 vast te stellen; 2. Een krediet beschikbaar stellen voor de te maken kosten (€ 2.245.501); 3. Het deel van het complex Churchilllaan ten behoeve van fase 1 voor een bedrag van € 878.013 over te hevelen naar het grondbedrijf per 1 januari 2023; 4. In 2023 een afwaardering op de boekwaarde te verwerken van € 351.247 voor het deel dat niet terug verdiend kan worden door deze ontwikkeling en het verlies wat hierdoor ontstaat te dekken via de hiervoor gereserveerde middelen in de Kadernota 2022-2025; 5. De vanaf 2023 vrijvallende exploitatielasten op dit complex ad € 86.000 als structureel voordeel verwerken in de Kadernota 2023-2026. Aanleiding

Het voormalige schoolgebouw aan de Churchilllaan 8 in de Middelburgse wijk Klarenbeek staat leeg sinds het vertrek van de laatste ‘vaste’ gebruiker de Christelijke Scholengemeenschap Walcheren. De drie gymzalen die ook op dit terrein staan, zijn nog wel in gebruik. Er is een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd door Woongoed en Zorgstroom. Gebleken is, dat slopen en vervolgens nieuwbouw de voorkeur geniet. Er is een plan gemaakt voor het totale plangebied. Het plan wordt in twee fasen uitgevoerd. De drie gymzalen blijven voorlopig staan en het gebruik hiervan wordt gecontinueerd. De exploitatieopzet gaat over fase 1. Het plan voor fase 1 voorziet in appartementen in de sociale huur, middenhuur en het hogere huursegment of koopwoningen, aangevuld met intramurale zorg. Effect

Het te realiseren programma geeft invulling aan de behoefte van de wijk en sluit aan bij de opgaven zoals verwoord in de Zeeuwse Woonagenda. Argumenten

Binnen het project Churchilllaan hebben Zorgstroom, Woongoed en de gemeente Middelburg de ontwikkelingen vertaald naar een programma dat invulling geeft aan, in ieder geval, twee van de drie ambities uit de Zeeuwse woonagenda: • een toekomstbestendige woningvoorraad; • de bouw van kwalitatief complementaire woningen.

1

Kanttekeningen

De verwachting is, dat de Provincie Zeeland begin 2022 de regeling ‘Gebiedsgerichte Aanpak Zeeland’ en de subsidieregeling ‘Hergebruik Leegstaande Panden’ (HELP) openstelt waarvoor dit project in aanmerking komt. Met een eventuele bijdrage is nog geen rekening gehouden in de exploitatieopzet. Als het bedrag (eventueel deels) wordt toegekend, kan het in 2023 genomen verlies op de boekwaarde beperkt worden dan wel terug worden gebracht naar nul.

Financiën

Wat mag het kosten? Zie de exploitatieopzet met bijbehorende toelichting die vanwege de geheime informatie (geraamde kosten, risico’s) onder geheimhouding is toegezonden. Een krediet is nodig voor de totale kosten (€ 2.245.501). Hoe gaan we dat financieren? Het gedeelte van het perceel dat onder fase 1 valt (dus exclusief de drie gymzalen) wordt voor een inbrengwaarde van € 878.013 overgeheveld naar het grondbedrijf per 1 januari 2023, aangezien het pand in 2022 waarschijnlijk nog grotendeels wordt verhuurd. Dit hangt af van de planning met betrekking tot de verbouwing van de Regenboogschool. De totale kosten die nodig zijn om de ontwikkeling te realiseren, dekken we uit de grondopbrengsten. Doordat de boekwaarde niet volledig terugverdiend kan worden, gaat het pand niet tegen de volledige boekwaarde over naar het grondbedrijf. In 2023 vindt derhalve een afwaardering op de boekwaarde plaats van € 351.247. Het verlies wat hierdoor ontstaat kan gedekt worden via de hiervoor gereserveerde middelen in de Kadernota 2022-2025. De nu in de meerjarenbegroting opgenomen exploitatielasten op dit complex ad € 86.000, zijnde verzekeringslasten en energiekosten, komen vanaf het moment van herontwikkeling in 2023 te vervallen en kunnen als structureel voordeel verwerkt worden in de Kadernota 2023-2026.

Het resterende gedeelte (de drie gymzalen) blijft voorlopig binnen de reguliere exploitatie met een boekwaarde van € 185.740 per 1 januari 2023. Kosten om het gebouw ook fysiek te splitsen komen voor rekening van de grondexploitatie. Zijn er significante gevolgen or het weerstandsvermogen? Nee, in de kadernota is al rekening gehouden met een verlies van € 395.000.

Duurzaamheid

Het basisuitgangspunt voor de appartementen van Woongoed en Zorgstroom is om minimaal te voldoen aan de BENG-norm. Afhankelijk van de financiële ruimte wordt er in de nadere planuitwerking gezocht naar aanvullende duurzaamheidsmaatregelen. Slopen van het bestaande schoolgebouw gebeurt circulair, zodat vrijgekomen materialen elders kunnen worden hergebruikt. Tot slot zal een ecoloog betrokken worden bij de uitwerking van het gebouwontwerp, zodat voorzieningen zoals nestkasten en overwinterplaatsen voor bijvoorbeeld vleermuizen integraal mee ontworpen. Communicatie en participatie

Over de exploitatieopzet vindt geen communicatie plaats. Uitvoering

Na vaststelling van de exploitatieopzet kan de planologische procedure gestart worden in 2022. Na het doorlopen van de planologische procedure kunnen de gebouwen naar verwachting in 2023 gesloopt worden na overheveling van het pand naar het grondbedrijf, kan het perceel bouwrijp gemaakt worden, de grondtransacties passeren (2023) en start woonrijp maken eind 2024. 2

Advies ingewonnen bij adviesorgaan?

N.v.t. Bijlagen

1. Exploitatieopzet met toelichting (geheim) 2. Situatie fase 1 en 2

Middelburg, 25 januari 2022 Burgemeester en wethouders van Middelburg de secretaris,

mr. A. van den Brink de burgemeester,

mr. H.M. Bergmann

3