22-013 Bijlage 1. Beeldkwaliteitsplan Rittenburg 3
Tekst van het document
1
Beeldkwaliteitsplan Rittenburg III
2 ALGEMEEN Inleiding Dit beeldkwaliteitsplan probeert te bepalen op welke wijze op voldoende kwalitatief hoogwaardige manier verdere invulling en uitwerking kan worden gegeven aan de eisen van het bestemmingsplan en aan wensbeelden vanuit de markt. Onder kwaliteit wordt verstaan dat voldoende ruimtelijke samenhang wordt bereikt en voldoende samenhang in beeldkarakteristiek. In woord, kaart en beeld wordt aangegeven hoe de invulling en uitwerking van Rittenburg III, moet gaan worden. Afhankelijk van de ligging van de woningen kan er een woning met een plat dak of met een kap, uitgevoerd in traditionele en duurzame materialen. De architectuur is bij voorkeur eigentijds en mag dienen als overgangsgebied van Rittenburg II naar de Stromenwijk. De kapvormen zijn daarmee een bindend element, terwijl afstemming in kleur en materiaalgebruik de samenhang verder versterken. Het beeldkwaliteitsplan bepaalt ook andere ruimtelijke aspecten zoals de architectonische hoofdindeling, de bouwmassa en de kapvorm, de kleurstelling van gevels en dakvorm, de erfscheiding et cetera. Het bestemmingsplan Het bestemmingsplan regelt de functie, het gebruik en het ruimtelijk beeld. Dit ruimtelijk beeld wordt onder andere vastgelegd door de plaatsing van de gebouwen door middel van rooilijnen en bouwstroken, het aantal woningen, de bouwhoogte en in slechts in enkele gevallen ook de goothoogte.
Het bestemmingsplan is in te zien op www.ruimtelijkeplannen.nl of de site van de gemeente Middelburg onder Inwoners/bouwen en wonen /bestemmingsplannen/geldende bestemmingsplannen/bestemmingsplan Rittenburg III.
Aanbevelingen en werkwijze - Het beeldkwaliteitsplan is in overleg met het Walchers Adviesteam Ruimtelijke Kwaliteit (WARK) en vastgesteld door de Raad.
Beeldkwaliteitsplan Rittenburg III
16-12-2021
3 1.
Inleiding
1.1 Plangebied De toekomstige woonbuurt ligt aan de zuidwestzijde van Middelburg. De woonbuurt wordt aan de westzijde begrensd door de Vlissingse watergang met aan de andere zijde van deze watergang de wijk Rittenburg. Aan de noord‐ en oostzijde van het plangebied ligt de Stromenwijk. De Grevelingenstraat vormt de oostgrens en de Stromenweg de zuidgrens van het plangebied.
Beeldkwaliteitsplan Rittenburg III
16-12-2021
4 1.2. Planbeschrijving Het plangebied ligt in het westelijke deel van de Stromenwijk. De Stromenwijk is eind jaren ’50 van de vorige eeuw ontwikkeld. In de jaren '70 is het gebied rondom de Grevelingenstraat (plangebied) gerealiseerd. Het plangebied was tot 2013 volledig bebouwd met school- en bedrijfsgebouwen, waar de nadruk lag op maatschappelijke functies. Deze gebouwen zijn inmiddels gesloopt. Ten noorden, grenzend aan het plangebied, zijn twee scholen gevestigd (Klimopschool en Het Springtij). De functie ten oosten van het plangebied is wonen, bestaand uit rijenwoningen en appartementen. Ten zuiden van het plangebied aan de Stomenweg zijn een brandweerkazerne, het Leger des Heils en een moskee aanwezig. Daarnaast is hier nog ruimte voor andere maatschappelijk functies. Deze strook moet op termijn een herkenbare entree vormen van de Stromenwijk en vormt tegelijkertijd een geleidelijke overgang naar het open gebied (de geledingszone) tussen Middelburg en Vlissingen. In de overgang naar het landelijk gebied is gekozen voor de aanleg van groene buffer, waarmee een zachte overgang is gecreëerd tussen de bebouwing aan de Stromenweg en het aangrenzende landschap.
Ten westen van het plangebied, aan de andere zijde Vlissingse watergang, ligt het Toorenvliedt park en wordt de momenteel de nieuwe uitbreidingswijk van Middelburg Rittenburg fase I en II gerealiseerd. Deze woonwijk bestaat na realisatie uit ongeveer 220 woningen en is zeer gevarieerd. De ruim opgezette wijk biedt veel ruimte met uitzicht over het park en het water. Rittenburg Fase III wordt vormt zo de schakel tussen Rittenburg II en Stromenwijk.
1.3 Wijktafels Er zijn meerdere momenten georganiseerd van inspraak om Rittenburg III mede vorm te geven. De input van deze wijktafels is verwerkt in het stedenbouwkundig plan. Mede door deze input is er een groen “casco” voor de bebouwingsvlakken ontstaan. 1.4 Overleg WARK In diverse overleggen met het WARK en de Gemeente zijn verbeteringen in het plan doorgevoerd. Mede onder invloed hiervan is er een betere aansluiting gemaakt in de bebouwingsvlakken met de Grevelingenstraat, is er meer groen ontstaan rondom het appartementencomplex aan de zuidkant en zijn er meer levensloopbestendige woningen aan het plan toegevoegd.
Beeldkwaliteitsplan Rittenburg III
16-12-2021
5 2.
Beeldkwaliteitsplan en het WARK
2.1 Het begrip beeldkwaliteit Het begrip beeldkwaliteit is persoons- en tijdgebonden. Wat de één mooi vindt, hoeft de ander niet altijd mooi te vinden. In dit beeldkwaliteitsplan is het niet persoonsgebonden maar heeft het begrip te maken met wat als passend en zorgvuldig wordt ervaren. De mate waarin de bebouwing, straten en het groen in een bepaalde situatie bij elkaar passen bepaalt de beeldkwaliteit. Een belangrijk aspect van beeldkwaliteit vindt zijn grondslag in een duidelijke ruimtelijke en functionele structuur. Een heldere en samenhangende opbouw van een woonwijk draagt er toe bij dat men zich kan oriënteren en zich een ruimtelijke voorstelling van het gebied kan maken. De basis voor de structuur is vastgelegd in de stedenbouwkundige opzet voor Rittenburg III. 2.2 Status beeldkwaliteitsplan (BKP) Het beeldkwaliteitsplan is een instrument ter bewaking van de kwaliteit van de gebouwde omgeving. Het plan heeft zowel betrekking op de bebouwing als op de inrichting van de openbare ruimte. In het beeldkwaliteitsplan zijn gebiedsgerichte criteria opgenomen voor de realisering van de bebouwing. Deze criteria hebben een formele status. Bij de beoordeling of het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk, zowel op zichzelf beschouwd als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, moet rekening gehouden worden met de criteria van het beeldkwaliteitsplan.
Dit betekent dat het BKP voor de ontwikkelaar /architect uitgangspunt is bij de ontwikkeling van bouwplannen. Voor het WARK is het BKP het toetsingskader bij haar advisering aan burgemeester en wethouders.
Beeldkwaliteitsplan Rittenburg III
16-12-2021
6 3.
Algemene uitgangspunten
3.1 Stedenbouwkundige opzet De hoofdopzet van het stedenbouwkundige plan is gevormd vanuit de bestaande gebiedskenmerken. De ligging van de hoofdontsluitingen aan de zuidkant van de Stromenweg zijn mede bepalend voor de wegenstructuur. Het plan is ingesloten tussen de watergang en de Grevelingenstraat. Tussen de woonblokken is een ontsluiting richting de Grevelingenstraat. De invulling zal plaatsvinden met projectmatig te ontwikkelen woningbouw in de vorm van aaneen gebouwde, geschakelde, twee-onder-een kapwoningen en appartementen. Alle woningen hebben een voortuin en de appartementen worden rondom voorzien van groen. Dit versterkt het groene beeld van de openbare ruimte en zo kan er een verbinding worden gemaakt met het Torenvliedtpark.
stedenbouwkundige verkaveling
Beeldkwaliteitsplan Rittenburg III
16-12-2021
7 3.2 Erfafscheidingen Erfafscheidingen op de grens van openbaar gebied en privébezit zijn beeldbepalend. De projectontwikkelaar zal de erfafscheidingen grenzend en zichtbaar aan het openbaar gebied integraal bij de totale bouwplanontwikkeling meenemen als groene haag met hekwerk en hedera met gaashekwerk. Deze groene erfafscheiding wordt als kwalitatieve verplichting opgenomen in het koopcontract met de kopers.
3.3. Openbare ruimte De kwaliteit van de openbare ruimte is mede bepalend voor de uitstraling van een woonwijk. Accenten worden gemaakt door de plaatsing van bomen en hagen. Het toe te passen bestratingsmateriaal en groenvoorziening wordt zodanig gekozen dat bij het gebruikelijke beheer en onderhoud de gewenste uitstraling lange tijd behouden blijft. Uit een oogpunt van verkeersveiligheid kan een verhoogd trottoir worden aangelegd. Voor de openbare ruimte wordt uitgegaan van hoogwaardige en duurzame materialen zoals bijvoorbeeld gebakken bestrating. De verhardingen leveren immers een belangrijke bijdrage aan de beoogde sfeer en eigenheid van het plangebied. Belangrijk is dat de uiteindelijke materiaalkeuze voor de openbare ruimte in samenhang met de architectuur wordt bepaald. Voorzieningen zoals nutsgebouwen, verlichtingen, verkeersborden maar ook bomen en hagen dienen een weloverwogen plaats te krijgen in het straatprofiel. Het zo optimaal mogelijk stedenbouwkundig en architectonisch integreren van alle voorzieningen in de openbare ruimte is een voorwaarde.
Trottoir : Betontegel 30 bij 30
Rijbaan : Gebakken klinker dikformaat (Middelburgs mix)
Parkeervakken : Gebakken klinkerformaat
Beeldkwaliteitsplan Rittenburg III
16-12-2021
8 4.
Hoofdgroenstructuur
4.1 groen casco De groenstructuur van de nieuwe buurt is zo opgezet dat het groen als casco fungeert voor woningbouw. Het casco draagt eraan bij dat Rittenburg II fungeert als schakel tussen Rittenburg I en II en Stromenwijk. Om de het casco als drager betekenis te geven wordt het groen robuust van karakter. Voor de samenstelling van het beplantingsassortiment wordt zoveel mogelijk uit streekeigen soorten geput. 4.2 Groensingel langs de Grevelingenstraat De Grevelingenstraat is de entree van Stromenwijk. De bestaande groensingel aan de zijde van het plangebied bepaalt hiervan in hoge mate de belevingskwaliteit. Daarnaast bieden de opgaande bomen en struiken een eenduidig groen kader aan de nieuwe ontwikkeling. Reden om deze groensingel te handhaven en daar waar mogelijk te versterken. Om dit te bereiken zal de beplanting worden gerevitaliseerd, waarbij vitale bomen en heesters worden vrijgezet en de huidige onderbeplanting wordt vervangen door een nieuwe struiklaag, opgebouwd uit een mix van bodembedekkende beplanting en heesters met een groeihoogte tot maximaal 1 m. Op die manier wordt doorzicht gecreëerd, wat ten goede komt aan de sociale veiligheid, terwijl het opgaande karakter van de plantstrook behouden blijft en de nieuwbouw voor een groot deel aan het zicht wordt onttrokken.
Bodembedekkende beplanting
Beeldkwaliteitsplan Rittenburg III
16-12-2021
9
4.3 Oeverzone langs de Vlissingsche Watergang De woonbuurt wordt aan de westzijde begrensd door de Vlissingsche Watergang. Langs de watergang loopt een recreatieve route die de woonwijken van Middelburg verbindt met het open buitengebied. Om het water beter beleefbaar te maken, wordt langs de watergang een verlaagde parkstrook aangelegd met een natuurlijke oever met ruim baan voor water minnende beplanting, riet en biezen. De parkstrook krijgt een inrichting van bloemrijk gras met verspreid staande bomen. De soortkeuze van deze bomen wordt ingegeven door de natte bodemgesteldheid van het verlaagde maaiveld.
Beeldkwaliteitsplan Rittenburg III
16-12-2021
10
4.4 Groene schakels De nieuwe buurt wordt ontsloten met een viertal aantakkingen op de Grevelingenstraat. Deze woonstraten worden begeleid door brede plantsoenen, waardoor ze als vizieren zicht bieden op de oeverzone langs de Vlissingsche Watergang. Deze stroken vormen als het ware groene schakels tussen de groensingel langs de Grevelingenstraat en de oeverzone. Opgaande bomen geleiden het zicht en bieden hier een kader aan spel en verblijf. Borders samengesteld uit een uiteenlopende keur van vaste planten brengen door de jaargetijden heen kleur en afwisseling in de belevingskwaliteit en fungeren als buffer tussen de rijweg en het verblijfsgebied.
Beeldkwaliteitsplan Rittenburg III
16-12-2021
11
4.5 Groenzone langs het Stromenpad In de groenzone op de overgang naar het open buitengebied is een ‘urban villa’ geprojecteerd, met daarlangs een parkeerplaats. Om de geparkeerde auto’s aan het zicht te onttrekken wordt de parkeerplaats omzoomd met bomen die in een blokhaag met een hoogte van 1.20 m zijn geplaatst. Het appartementengebouw krijgt een basement door het gebouw te omzomen met borders met vaste planten in vergelijkbare samenstelling als de borders in de groene schakels. Naast de parkeerplaats op de overgang naar de oeverzone is in het bloemrijk gras ruimte om een concentratieplek voor speeltoestellen in te richten.
Beeldkwaliteitsplan Rittenburg III
16-12-2021
12 4.6 Straatbomen Om hittestress te voorkomen, worden daar waar mogelijk straatbomen aangebracht die hun schaduw op de verharding werpen. In de stroken met haakse parkeervakken om de vier parkeerplaatsen een boom en nabij ieder langsparkeervak. Op die manier wordt de rijweg ruimtelijke begeleidt maar wordt ook aan geparkeerde auto’s een kader geboden, dat het zicht op de auto’s enigszins camoufleert. Voor de afwisseling, maar ook ter bevordering van de oriëntatie krijgt iedere woonstraat een onderscheidende soort.
Beeldkwaliteitsplan Rittenburg III
16-12-2021
13 4.7 Haagblokken en groene erfafscheidingen Ten behoeve van de doorwortelbare ruimte staat iedere straatboom in een ruim plantvak in openbaar gebied. Deze vakken worden als blokhaag met een hoogte van 0.80 m uitgevoerd. Gemengde beukenhagen met een hoogte van 0,5 m aan de voorzijde van de woningen en hagen van hedera met een hoogte van 1.80-2.00 m, waar zijtuinen aan het openbaar gebied grenzen. Dit wordt juridisch in het koopcontract opgenomen.
Beeldkwaliteitsplan Rittenburg III
16-12-2021
14
5. Beeldkwaliteit bebouwing Rittenburg III 5.1 Inleiding De architectuur van Rittenburg III moet dienend zijn als koppelgebied van Rittenburg I & II naar Stromenwijk. De gemêleerde architectuur met gelige baksteen uit de jaren 70 van de Stromenwijk moet via de eigentijdse moderne architectuur uit de Grevelingstraat zijn aansluiting vinden met een o.a. retro jaren dertig architectuur van Rittenburg I & II.
Gemêleerde architectuur met gelige baksteen
Eigentijds en modern aan de Grevelingenstraat
Beeldkwaliteitsplan Rittenburg III
16-12-2021
15
Rittenburg I & II opgebouwd uit o.a. jaren dertig architectuur.
Daarom heeft de gekozen architectuur en hoofdopzet van de massa’s een heldere vormentaal met eenvoudige en moderne detaillering. Vermenging van diverse architectuurstijlen in een ontwerp is niet toegestaan. Het materiaalgebruik en kleurstellingen sluiten aan bij het DNA van Middelburg. Door middel van het opnemen van met name de materiaal- en kleurkeuzen in de criteria BKP zal er een samenhangend totaalbeeld gaan ontstaan. De criteria in het BKP zijn van toepassing op vergunningsplichtige bouwwerken.
DNA Middelburg, Bron : Gemeente Middelburg DNA Middelburg uitgifte 2013
Beeldkwaliteitsplan Rittenburg III
16-12-2021
16 5.2 Toetsingscriteria
Bebouwing en omgeving - De hoofdbebouwing is georiënteerd op de openbare wegen. - Bij de toepassing van grotere bloklengtes heeft het bouwblok een begeleidende architectuur. - De bebouwing reageert middels de toepassing van primaire bebouwingsaccenten op belangrijke stedenbouwkundige beeldpunten (bv. een blokbeëindiging met een verbijzondering). - Op locaties waar blinde gevels ongewenst zijn, worden secundaire bebouwingsaccenten toegepast (bv. gevelopeningen; raam op hoek; deur in zijgevel, etc.). - Aan-of uitbouwen en bijgebouwen direct grenzend aan het openbaar gebied hebben een representatieve architectonische uitstraling. - De overgang van openbaar naar privé wordt zorgvuldig vormgegeven en in de uitvoering van de bouw meegenomen. Aan straatzijde en grenzend aan openbaar gebied dient een groene erfscheiding te worden gerealiseerd. Dit mag een haag zijn of een transparant hekwerk (metaal) ter ondersteuning van het groen of met zicht op de groene inrichting van de tuin of erf. Massa en vorm grondgebonden woningen -
De hoofdbebouwing heeft een heldere en eenvoudige massa-opbouw. Alle woningen hebben een maximale goot- en bouwhoogte van 6,5 en 11 meter. Vermenging van diverse architectuurstijlen in één ontwerp is niet toegestaan. De architectuur volgt het karakter van de straat (bv. woonstraat; wonen langs het water, Grevelingenstraat of tussenweg). De hoofdbebouwing is aan de buitenzijde van het plan afgewerkt met een kap en aan de binnenzijde bij voorkeur plat. Aan- en uitbouwen zoals garages, carports of uitbouw dient in architectuur en materiaal van het hoofdvolume te worden uitgevoerd; Toevoegingen aan de voorzijde van de woning bijvoorbeeld een erker of een dakkapel zijn in maat en schaal ondergeschikt en architectonisch passend in het totaalbeeld.
Massa en vorm appartementengebouw In de massaopbouw van het appartementengebouw wordt een vorm nagestreefd die aansluit bij het architectuurbeeld van Rittenburg III. Omdat het gebouw bij een belangrijke entree van de wijk staat, mag deze voor een zekere poortwerking zorgen. De hoogte van het appartementsgebouw bedraagt maximaal 5 bouwlagen. Het appartementengebouw heeft een heldere en eenvoudige hoofdmassa De hoofdmassa is maximaal 17 meter hoog Appartementengebouw is afgewerkt met een plat dak De “balkons zijn een sterk onderdeel van het architectonische hoofdvolume en vervlochten met het hoofdvolume; Detaillering, materiaal- en kleurgebruik (grondgebonden woningen en appartementen) -
Gevels zijn uitgevoerd in baksteenmetselwerk Veel transparantie door gevelopeningen De gevelsteen is grijs, geel, lichtgeel of melanges daarvan. Details in metselwerk met een diversiteit aan verfraaiingen, enkele voorbeelden hiervan in de referentiebeelden. In de gevels zijn combinaties mogelijk of met hout beklede vlakken of plaatwerk mits deze ondergeschikt zijn en een duidelijke meerwaarde geven aan het architectonische beeld. Hellende daken zijn afgedekt met pannen in de kleur antraciet of grijs. Keramische pannen hebben de voorkeur. Hoogglimmende dakpannen zijn niet toegestaan. Zichtbare bevestigingen van plaatmaterialen bij dakranden en boeiboorden e.d. zijn niet toegestaan. Het kleurgebruik is terughoudend (geen felle kleuren) Een erfafscheiding die grenst aan openbaar gebied bestaat uit een gaashekwerk met metalen palen en bovenbuis uitgevoerd als één geheel in een donkere kleur.
Beeldkwaliteitsplan Rittenburg III
16-12-2021
17 Bijlage: Referentiebeelden Baksteenarchitectuur in aardtinten met aandacht voor detail
-
Aardetint baksteen
-
Karakteristieke hoekoplossingen
Beeldkwaliteitsplan Rittenburg III
- Metselwerkverfraaiing en veel transparantie met open gevels
16-12-2021
18
-
Appartementen
Beeldkwaliteitsplan Rittenburg III
16-12-2021