22-007 rvs Herziening exploitatieopzet herstructurering Arnestein

raadsvoorstel volgnummer

27 januari 2021 22-007

onderwerp

Herziening exploitatieopzet Herstructurering Arnestein - Siloplein

behandelen in raadscommissie

Ruimte

portefeuillehouder

Johan Aalberts Economie Ad van den Kieboom a.van.den.kieboom@middelburg.nl 0118 - 765202

datum vergadering

programma behandeld door e-mail telefoon

Conceptbesluit

De raad besluit: 1. de herziene exploitatieopzet Herstructurering Arnestein (Siloplein, voormalige CZAV locatie) vast te stellen 2. het benodigde krediet op basis van deze opzet te verhogen met € 3.588.000,- en daarnaast nog eens met € 300.000,- om eventuele extra prijsstijgingen op te kunnen vangen, mochten die zich voordoen. 3. het college in deze specifieke situatie te mandateren om tegen een lagere prijs dan uit de exploitatieopzet te verkopen, indien een kopende partij zelf (een deel van) de benodigde investeringen voor eigen rekening en risico wil doen, op voorwaarde dat dit budgetneutraal dan wel per saldo voordeliger is voor de gemeente 4. af te wijken van het grondbeleid uit de nota grondbeleid (uitgifte van bouwkavels aan bedrijven/kantoren) in die zin dat met bedrijven die zich al op de locatie bevinden een op een afspraken kunnen worden gemaakt over de uitvoering van het plan binnen de doelstellingen en dat deze bedrijven indien zij dat wensen als eerste een verkoopaanbieding kunnen krijgen. Aanleiding

De eerste exploitatieopzet van Herstructurering Arnestein is op 1 juli 2020 vastgesteld. Exploitatieopzetten in het grondbedrijf dienen conform het Besluit Begroting en Verantwoording jaarlijks te worden herzien. De ambities ten aanzien van duurzaamheid en circulariteit zijn een belangrijk uitgangspunt voor de beoogde ontwikkeling. Door de verdere planuitwerking, die er op gericht is dit zo goed mogelijk te borgen, krijgt dit plangebied steeds meer het karakter van een vastgoedontwikkeling waarbij de grondexploitatie secundair is en dusdanig is verweven in het totaalplan dat het niet goed mogelijk is en ook niet praktisch is om dit te knippen. In verband daarmee is het noodzakelijk om het eerder beschikbare gestelde krediet aanzienlijk te verhogen. Tegenover deze extra kosten staan ook extra opbrengsten en bij deze wijze van ontwikkeling is er de beste garantie dat de ambities op het vlak van duurzaamheid, circulariteit en toekomstbestendigheid en ruimtelijke kwaliteit ook daadwerkelijk gerealiseerd kunnen worden. Effect

Met het vaststellen van een exploitatieopzet wordt een financieel kader gegeven voor het realiseren van een duurzame en circulaire herstructurering op het voormalige CZAV-terrein. Op basis van de opzet wordt het krediet geraamd of aangepast waarmee de nodige werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd en de minimale grondprijs vastgelegd waarvoor gronden verkocht kunnen worden. Door de exploitatieopzetten jaarlijks te actualiseren is voortdurend actueel inzicht in de verwachte exploitatieresultaten en de bijbehorende risico’s aanwezig en is budget beschikbaar voor het uitvoeren van de noodzakelijke werkzaamheden en de met de exploitatie samenhangende (rente)lasten. Waar mogelijk kunnen beheersmaatregelen worden genomen om bij te sturen. Argumenten

1.

Exploitatieopzetten dienen conform het Besluit Begroting en Verantwoording jaarlijks geactualiseerd te worden

1

2.

3. 4.

5.

6.

Aanvankelijk is uitgegaan van een mengvorm met toch nog vrij veel nadruk op de grondexploitatie. Om de ambities het best te kunnen verwezenlijken is het beter om ook de vastgoedontwikkeling zelf ter hand te nemen waardoor een optimale regie op de ontwikkeling ontstaat. Ook in financieel opzicht (qua eindresultaat) biedt deze wijze van ontwikkeling, de maximale variant waar in de opzet over wordt gesproken, waarschijnlijk het beste eindresultaat. Normaal gesproken mag het college alleen verkopen tegen een prijs die minimaal gelijk is aan die uit de exploitatieopzet. Het kan echter voorkomen dat een bedrijf zelf voor eigen rekening en risico (een deel van) de investeringen wil doen, met behoud van dezelfde ambities en doelstellingen op gebied van duurzaamheid en circulariteit. In deze situatie is het wenselijk om de mogelijkheid te bieden tegen een lagere prijs te verkopen (er vallen immers ook kosten weg) op voorwaarde dat per saldo sprake is van budgetneutraliteit dan wel een voordeel voor de gemeente. Normaal gesproken worden op basis van het grondbeleid kavels aangeboden en wordt gereserveerd en uitgegeven op basis van volgorde van aanmelding. In dit specifieke project zijn er al bedrijven op de locatie die bewezen hebben de projectambities op hun eigendom te kunnen realiseren.

Om die reden willen we dan ook afwijken van de nota grondbeleid in die zin dat we met deze bedrijven een op een afspraken kunnen maken over de uitvoering van het plan en deze bedrijven indien zij willen kopen ook als eerste een aanbieding kunnen krijgen. Gelet op de prijsstijgingen in bouwkosten die het afgelopen jaar zijn opgetreden is het raadzaam om een wat hoger krediet beschikbaar te stellen dan nu in de exploitatieopzet is opgenomen. Indien mogelijk zullen deze extra kosten verwerkt worden in een hogere uitgifteprijs. Omdat die prijs toch al stijf is wordt er op voorhand van uitgegaan dat dit niet (geheel) zal lukken en dat als deze extra kosten zich voordoen deze gedekt zullen worden uit de reserve grondbedrijf.

Kanttekeningen

1.

2.

3.

4.

Het eindresultaat is dan in financieel opzicht wel hetzelfde, waarschijnlijk wat beter nog dan in de varianten waar minder in gebouwen wordt geïnvesteerd en meer aan de kopers van de panden wordt overgelaten, maar daar staat een hogere initiële investering tegenover. In verband daarmee is sprake van een hoger financieel risico. Ontwikkelingen op de bedrijvenmarkt kunnen grillig en onvoorspelbaar zijn. Indien bouwkosten blijven stijgen wordt het lastiger om de investering terug te verdienen. Als een economische recessie zijn intrede doet kan het langer duren eer de investering wordt terugverdiend. Daar staat tegenover dat in de variant waar van uit gegaan is wel de meeste grip op het eindresultaat en daarmee de zekerheid over het realiseren van de ambities op het gebied van duurzaamheid en circulariteit, bestaat en ook zowel aan de nieuwe als gevestigde ondernemers de meeste zekerheid kan worden geboden. Gebleken is dat in een loods (nummer 2) een kerkuil verblijft en in een andere loods (nummer 3) een gewone dwergvleermuis. Er moet een ontheffing worden aangevraagd voor de verstoring en de vernietiging van de verblijf- of rustplaats van de kerkuil en de gewone dwergvleermuis. En er moeten alternatieve verblijfplaatsen in de buurt worden aangeboden voor kerkuil en gewone dwergvleermuis. Voor de vleermuizen geldt dat deze hebben 1 seizoen (2022) gewenningsperiode nodig hebben.

Dat betekent dat met de werkzaamheden van loods 3A pas na september 2022 kan worden begonnen (tenzij kan worden aangetoond dat de vleermuis al van de alternatieven gebruik maakt. In het nieuw te bouwen bouwwerk moeten 4 verblijfplaatsen worden geïntegreerd. Voor de kerkuil is niet bekend of er een gewenningsperiode is. Mocht blijken in het voorjaar van 2022 dat de kerkuil weer weg is en de loods alleen als winterrustplaats in gebruik is dan kan aan loods 2 in de loop van het voorjaar 2022 met werkzaamheden worden begonnen. Een en ander zal nog worden nagegaan. In de exploitatieopzet is geabstraheerd van de voedselbank. Het is mogelijk dat de voedselbank in het gebied behouden blijft. Indien dat zo is zal voor de betreffende loods een marktconforme prijs (huur of koop) moeten worden betaald. Dat betekent dat de betreffende gemeenten financiering en dekking voor deze kosten zullen moeten regelen. Dat zal een afzonderlijke regeling moeten zijn die buiten het bestek van deze exploitatieopzet valt. Indien de voedselbank niet op deze locatie terugkomt zal de betreffende loods aan een ander bedrijf verkocht worden. Binnen de exploitatieopzet heeft dat geen financiële gevolgen.

De planontwikkeling heeft, gelet op de ambities op het gebied van circulariteit, duurzaamheid en kwaliteit steeds meer het karakter van een vastgoedontwikkeling waarbij de grondexploitatie secundair is en dusdanig is verweven in het totaalplan dat het niet goed mogelijk is en ook niet praktisch is om dit te knippen. Strikt genomen is dit dus niet meer (overwegend) een grondexploitatie, hoewel de systematiek wel dezelfde is. In verband 2

hiermee zou het kunnen zijn dat onze accountant en/of de commissie BBV tot de conclusie zou komen dat het complex uit het grondbedrijf genomen zou moeten worden en als afzonderlijke vastgoedontwikkeling verantwoord zou moeten worden. Advies hierover is gevraagd maar nog niet ontvangen. Zodra dat wel het geval is zal daar naar gehandeld worden. Indien het uit het grondbedrijf gaat is dat een louter administratieve handeling en heeft verder geen gevolgen. Financiën

Wat mag het kosten? Zie de exploitatieopzet die vanwege de vertrouwelijke informatie (geraamde kosten, beschreven risico's) geheim wordt aangeboden. Het berekende resultaat is iets nadeliger (€ 20.000,-) dan dat van de vorige opzet. Daarbij dient wel aangetekend te worden dat in de vorige opzet de kavel van de voedselbank niet was meegenomen. Deze zit nu wel in de opzet waardoor bij een eerlijke vergelijking eigenlijk sprake is van een iets positiever resultaat. Het krediet moet op basis van de exploitatieopzet verhoogd worden met € 3.589.000. Voorgesteld wordt om het krediet nog eens met € 300.000,- extra te verhogen om extra prijsstijgingen in de bouwkosten zo die zich voordoen op te kunnen vangen. Hoe gaan we dat financieren? De dekkingsmiddelen bestaan uit de opbrengst van verkoop van gebouwen (inclusief grond), provinciale subsidie (toegekend, voorschotten zijn ontvangen) en een eigen bijdrage waarvoor een bedrag in de voorziening grondbedrijf is opgenomen. Op basis van de opzet die nu voorligt hoeft de voorziening niet verhoogd te worden, mogelijk zou zelfs een klein bedrag kunnen vrijvallen bij gelegenheid van de jaarrekening 2021. Mochten de bouwprijzen verder stijgen en deze extra kosten niet in de uitgifte verhalen zijn dan zal aanvulling moeten plaatsvinden vanuit de reserve grondbedrijf.

Voor het extra krediet wat wordt gevraagd wordt er van uit gegaan dat dit ten laste zal komen van de reserve grondbedrijf. Zijn er significante gevolgen or het weerstandsvermogen? Het resultaat blijft ongeveer gelijk, voorziening grondbedrijf hoeft niet aangepast te worden. Omdat de investering die nodig is om dit resultaat te bereiken hoger wordt zal het risico dat bij een economische crisis de investering wellicht niet of pas later terugverdiend kan worden wel toenemen. Duurzaamheid

Het plan kent hoge ambities op het gebied van duurzaamheid en circulariteit (zie : "Onderzoek duurzame revitalisering voormalig CZAV-terrein" d.d. 27-1-2021). Door uitvoering van het plan zoals voorgesteld kunnen deze ambities gerealiseerd worden. Communicatie en participatie

Met de eigenaren van loodsen naast het exploitatiegebied (Rothuizen, Veilinghuis) vindt overleg plaats. Deze partijen willen graag meedoen in het plan of zelf vastgoed kopen. Met andere naastgelegen eigenaren (Herstaco, de Kort) vindt eveneens overleg plaats. Tevens communicatie met de provincie met mededeling dat dit project mede mogelijk is gemaakt door financiële steun van de provincie. In het kader van het project zal uitgebreide communicatie plaatsvinden om het project onder de aandacht te brengen en bedrijven die mee willen werken aan het realiseren van de doelstellingen te interesseren. Uitvoering

Als het besluit genomen is worden de plannen verder uitgewerkt, kan de sloop en renovatie/nieuwbouw starten, nieuwe infrastructuur op het terrein worden aangelegd en kunnen de gebouwen verkocht worden. Advies ingewonnen bij adviesorgaan?

N.v.t.

3

Bijlagen

1.

Onderzoek duurzame revitalisering voormalig CZAV-terrein, Rothuizen 27 januari 2021 a. Openbaar zonder financiële bijlage b. Geheim inclusief financiële bijlage

2.

Overzicht tekening situatie herinrichting Siloplein 4-11-2021

3.

Herziene exploitatieopzet herstructurering Arnestein-Siloterrein oktober 2021 met bijlagen (geheim)

Middelburg, 21 december 2021 Burgemeester en wethouders van Middelburg de secretaris,

mr. A. van den Brink de burgemeester,

mr. H.M. Bergmann

4