21 349 Memo regio Walcheren behoefte bedrijventerreinen tot 2034 - 24-1-

1

MEMO Aan : Regio Walcheren Van : Stec Groep Datum : 24-1-2022 Onze referentie : 21.349 Onderwerp : Behoefte bedrijventerreinen Walcheren tot 2034 Bijlagen :-

Uitgangssituatie Begin 2020 heeft Stec Groep de nieuwe behoefteraming bedrijventerreinen voor de provincie Zeeland opgesteld. Hierin is de ruimtevraag en -behoefte 1 voor de periode 2019 tot en met 2030 geraamd in een laag en hoog scenario. Voor regio Walcheren wordt een ruimtevraag verwacht van minimaal 19 tot maximaal 36 hectare. U bent als regio bezig met het opstellen van een nieuw bedrijventerreinenprogramma voor de periode 2022-2026, waarin u een horizon hanteert tot 2034. U wilt weten welke ruimtevraag u in de jaren na 2030 kunt verwachten. In dit memo leest u onze bevindingen.

Uitgifte periode 2019 t/m 2021 In de periode 2019 tot en met 2021 is er in regio Walcheren circa 14 hectare bedrijventerrein uitgegeven. In de bijlage staat de volledige uitgifte per kavel. Dit komt neer op een gemiddelde uitgifte van 4,7 hectare per jaar. Bijna 50% van de uitgifte vond plaats in Middelburg en zo’n 45% in Vlissingen. Figuur 1: Uitgifte bedrijventerreinen regio Walcheren 2019 t/m 2021 in m² kavel 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000

Veere

40.000

Vlissingen

30.000

Middelburg

20.000 10.000 0 2019

2020

2021

Bron: opgave gemeenten & deskresearch Stec Groep.

Wanneer we kijken naar de kwalitatieve kenmerken van de uitgifte valt het volgende op: • De vraag komt vanuit een grote verscheidenheid aan sectoren (zie figuur 2). Bouw (16%) en industrie (18%) hebben een relatief groot aandeel in de uitgifte, maar ook overheidsdiensten (buitendienst gemeente, politie; 19%) en consumentendiensten (tankstation, kartbaan; 13%) zorgen voor een aanzienlijk deel van de ruimtevraag. In de categorie overheid en diensten gaat het niet om veel bedrijven, maar wel om relatief grote kavels. Enerzijds zijn dit functies die niet noodzakelijkerwijs op een bedrijventerrein gevestigd zijn, anderzijds passen deze functies wel bij de ligging en het profiel van de locaties waar ze landen (Mortiere en Kenniswerf).

1

De behoefte is het resultaat van de confrontatie tussen de verwachte ruimtevraag en het harde planaanbod aan bedrijventerreinen.

2

•

•

•

We zien een relatief groot aandeel van bedrijfsverzamelgebouwen en/of opslagunits, een trend die we ook landelijk waarnemen. Dit soort ontwikkelingen kunnen ruimte bieden aan de groei van start-ups en zzp’ers. Tegelijkertijd constateren we (landelijk) dat dit soort ontwikkelingen ten koste kunnen gaan van kostbare ruimte voor groei van het MKB. Het gros van de ruimtevraag komt voor rekening van bedrijven uit de gemeenten en regio zelf. Voor de bedrijven waarvan de herkomst bekend is, gaat het om zo’n 80% dat uit de eigen gemeente afkomstig is en 90% uit de eigen regio. Dit ligt redelijk in lijn met gemiddelde landelijke cijfers en de prognose 2. De ruimtevraag in de periode 2019 t/m 2021 bestaat voornamelijk uit uitbreidingsvraag, bijvoorbeeld van bedrijven die uitbreiden naast de bestaande kavel of bedrijven die verplaatsen naar een grotere kavel. Er lijkt geen sprake te zijn van vervangingsvraag.

Figuur 2: Uitgifte bedrijventerreinen regio Walcheren 2019 t/m 2021 naar sector

10%

4%

16%

5%

5%

19%

18% 13%

10%

bouw handel en reparatie industrie groothandel diensten overheid woon-werkkavel (sector niet bekend) bedrijfsverzamelgebouw (sector niet bekend) onbekend/overig

Bron: opgave gemeenten & deskresearch Stec Groep; bewerking: Stec Groep, 2022.

In figuur 2 zijn naast sectoren ook ‘woon-werkkavel’ en ‘bedrijfsverzamelgebouw’ opgenomen. We zijn ons ervan bewust dat dit geen sectoren zijn maar vastgoedtypen. Sectoren en vastgoedtypen zijn feitelijk niet op te tellen tot 100%, maar we hebben hier voor deze weergave gekozen omdat we van de woonwerkkavels en bedrijfsverzamelgebouwen niet kunnen achterhalen in welke sectoren de bedrijven actief zijn.

Uitgifte in perspectief Wanneer we de uitgifte in de afgelopen drie jaar in het perspectief plaatsen van de provinciale behoefteraming concluderen we het volgende: • De gemiddelde uitgifte ligt tot nu toe met 4,7 hectare boven het hoge scenario van de verwachte ruimtevraag uit de prognose (gemiddeld 3 hectare per jaar). Daarbij merken we op dat de prognose uitgedrukt is in een langjarig-gemiddelde dat over conjunctuurgolven heen kijkt. De daadwerkelijke uitgifte verloopt in golfbewegingen, in lijn met de conjunctuur. In tijden van hoogconjunctuur, zoals 2019 t/m 2021, is het niet vreemd dat de uitgifte wat hoger ligt dan het hoge scenario. • Wanneer we kijken naar de langjarige uitgifte in regio Walcheren, dan ligt deze rond de 2,4 hectare (10jarig gemiddelde) en 2,8 hectare (15-jarig gemiddelde). Uiteraard speelt ook de beschikbaarheid van (courant) aanbod een rol bij het uitgifteniveau. • Op dit moment ligt er voor circa 5 hectare aan kavels op de bedrijventerreinen in Walcheren een optie of reservering, blijkt uit gegevens van de gemeenten. Het grootste deel van deze ruimte ligt op Souburg en Kenniswerf in Vlissingen. Daarnaast is er serieuze interesse voor de 5 hectare op de eerste fase van Trekdijk. De beoogde doelgroep voor de kavels op Trekdijk zijn met name bedrijven in de logistiek en aanverwante bedrijfstakken 3.

Onze inschatting, op basis van de door ons opgestelde 2 Hierin werd geconstateerd dat over een periode van 10 jaar 87% van de bedrijven die landen op bedrijventerreinen in Walcheren komt vanuit de regio. 3 Zo blijkt uit het vastgestelde bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Trekdijk’, vastgesteld op 10-11-2021.

3

•

•

•

•

behoefteraming en onze marktkennis, is dat Trekdijk met dit profiel en de zeer strategische ligging in korte tijd verkocht zal zijn. Gezien de positieve marktvooruitzichten op de korte termijn en de lopende opties en onderhandelingen lijkt het lage scenario van de prognose in elk geval erg conservatief en onwaarschijnlijk voor regio Walcheren. We merken in veel regio’s in Nederland een hoge dynamiek op de bedrijventerreinenmarkt. Vaak gaat de uitgifte daarbij ook harder dan voorspeld. Een deel van de oorzaak ligt in het feit dat de daadwerkelijke werkgelegenheidsontwikkeling tot nu toe op veel plekken hoger is dan de werkgelegenheidsprognoses uit de WLO-scenario’s van het PBL, die ten grondslag liggen aan de behoefteramingen. Dit heeft onder andere te maken met een hogere instroom van arbeidsmigranten. Zonder de specifieke actuele werkgelegenheidscijfers voor Walcheren (en specifiek de bedrijventerreinen) te kennen, zou dit ook voor Walcheren een (deel van de) verklaring kunnen zijn van een hogere uitgifte. Overigens hebben voor de behoefteraming voor Zeeland wel checks en waar nodig correcties plaatsgevonden op de (WLO)-werkgelegenheidsprognose op basis van historische ontwikkeling en verwachtingen over de bevolkingsgroei, in afstemming met ZB Planbureau. Een andere oorzaak voor de hogere uitgifte kan zijn dat de productie en toegevoegde waarde harder stijgen dan voorspeld.

Bedrijven zijn via robotisering en automatisering in staat om meer output te leveren met een gelijkblijvend aantal werknemers. De provinciale behoefteraming houdt hier wel rekening mee door een stijging van de terreinquotiënt (gemiddeld ruimtegebruik per werknemer), maar mogelijk is deze toename groter dan voorspeld. Een hoog uitgifteniveau op nieuwe terreinen kan een risico betekenen voor de bestaande voorraad, vanwege locaties die worden achtergelaten en daarmee mogelijk oplopende leegstand. In de provinciale behoefteraming werd geconcludeerd dat het leegstandspercentage op basis van aanbod op Funda in Business op circa 2% lag in Walcheren. Dat is ruim onder een gezond frictieniveau van 5%. Op dit moment (peildatum januari 2022) wordt op Funda in Business bijna 9.200 m² aan bedrijfsruimte in Walcheren aangeboden. Dat is minder dan ten tijde van de provinciale behoefteraming (circa 25.000 m²). Hoewel er ook sprake kan zijn van verborgen leegstand of leegstaand vastgoed dat niet via openbare websites als Funda in Business wordt aangeboden, concluderen we dat het aanbod in vierkante meters is afgenomen en dat het aanbod in de bestaande voorraad zeer beperkt is. We constateren overigens wel dat, in het algemeen, de Zeeuwse bedrijventerreinen nog intensiever benut kunnen worden.

Resterend aanbod Op 1-1-2022 was er in totaal bijna 21 hectare aan aanbod in regio Walcheren, wanneer bedrijventerrein Trekdijk ook meegerekend wordt. Het bestemmingsplan voor Trekdijk is vastgesteld (november 2021), maar nog niet onherroepelijk. Inclusief zachte plannen komt het planaanbod op ruim 35 hectare. Tabel 1: Uitgeefbaar aanbod regio Walcheren per 1-1-2022 Gemeente Vlissingen Vlissingen Vlissingen Vlissingen Vlissingen Middelburg Middelburg Middelburg Veere Veere Totaal

Bron: opgave gemeenten.

Bedrijventerrein Souburg II Kenniswerf Edisonpark Baskensburg West Poortersweg-Zuid Mortiere Trekdijk Trekdijk fase 2 De Zompe Karreveld

Status hard hard hard zacht zacht hard

vastgesteld bp zacht hard zacht hard (incl. Trekdijk fase 1) zacht hard + zacht

Netto uitgeefbaar in ha 6,5 5,1 1,9 4,1 4,5 1,7 5,0 5,0 0,3 1,5 20,5 15,1 35,6

4

Een aandachtspunt bij de zachte plannen in Walcheren is dat Baskensburg in de Omgevingsverordening van provincie Zeeland niet als ‘grootschalig bedrijventerrein’ is aangewezen en daarmee dus als ‘kleinschalig bedrijventerrein’. In de verordening staat opgenomen: “De aanwijzing in deze verordening als “grootschalig bedrijventerrein” is gebaseerd op de door de regio’s opgestelde bedrijventerreinenprogramma’s. Het betreft terreinen met een zekere ontwikkelingspotentie gezien de ligging, de ontsluiting en het economisch belang.” 4 De aanduiding van Baskensburg als kleinschalig bedrijventerrein betekent dat dit terrein maximaal met 20% of 0,5 hectare uitgebreid kan worden. De ontwikkeling van Baskensburg-West bedraagt 4,1 hectare netto. Als we kijken naar de definitie van een ‘grootschalig bedrijventerrein’ in de Omgevingsverordening zoals hierboven weergegeven is het vreemd dat Baskensburg niet als zodanig is aangeduid. Het terrein is in netto omvang het derde terrein van de regio en ook qua werkgelegenheid (economisch belang) gaat het om het derde terrein van de regio. Qua ligging en ontsluiting ligt Baskensburg uitstekend, direct aan de afslag van N288 en zeer dicht op het begin van de A58. Er komt bovendien significante ontwikkelpotentie beschikbaar door het benutten van de in ongebruik geraakte sportvelden, die grenzen aan het terrein.

Conclusies •

•

•

•

4

We concluderen dat de uitgifte van bedrijventerreinen in regio Walcheren momenteel op een hoog niveau ligt. Met de huidige inzichten (hoge uitgifte, gunstig marktperspectief op korte termijn, lopende opties en leads, beperkt aanbod in bestaande voorraad) lijkt tot en met 2030 de ruimtevraag uit het WLO hoog scenario van de provinciale prognose realistischer dan het lage scenario. Dit is ook in lijn met de gemiddelde uitgifte in Walcheren, die historisch gezien op een langjarig gemiddelde van grofweg 2,5 tot 3 hectare ligt. In de afgelopen jaren is de transitie naar een circulaire economie in een stroomversnelling geraakt. We zien in onze eigen monitoring van locatiedynamiek (Database Locatiebeslissingen Nederland) een sterke toename van circulaire activiteiten. Bedrijven zitten nu in een fase van pionieren en voorbereiden, waarin bijvoorbeeld proeffabrieken of kleinschalige producties worden opgestart (denk aan recycling van plastics). Onze verwachting is dat dit zich richting 2030 en vooral in de periode daarna sterk door gaat ontwikkelen en overgaat tot grootschalige productie en recycling. We zien tot nu toe dat met name havengebieden en grote industriële locaties daarvoor de aangewezen plekken zijn, vanwege onder andere de multimodale ontsluiting en planologische mogelijkheden.

Maar we verwachten ook zeker een effect naar reguliere bedrijventerreinen, waar aanverwante bedrijven in de keten zijn gevestigd. In de provinciale behoefteraming concludeerden we al dat er een sterke relatie is in Zeeland tussen de havengebieden en de droge bedrijventerreinen. North Sea Port (NSP) zet vol in op circulariteit. Met een nieuw strategisch plan investeert NSP in de uitbouw van circulaire waardeketens in de haven. Daarvoor maakt de haven o.a. 400 hectare aan ruimte vrij waar alleen circulaire bedrijven mogen vestigen die de circulaire ketens in de haven en regio versterken. Het gaat om nog uitgeefbare terreinen, beoogde uitbreidingen en hergebruik. Op basis van de bestaande behoefteraming, het historische beeld, het huidige marktperspectief, de krapte in de bestaande voorraad en de extra stimulans vanuit circulaire economie is onze verwachting dat de ruimtevraag van WLO hoog uit de periode 2019 t/m 2030 (gemiddeld 3 ha per jaar) ook reëel is voor de periode 2031 t/m 2033. Hierbij benadrukken we dat dit expliciet geen nieuwe prognose is, maar een reële verwachting op basis van onze analyses in dit memo en onze bureauexpertise.

Bron: Omgevingsverordening Zeeland 2018.

5

Bijlage Tabel 2: Overzicht uitgiftes Walcheren periode 2019 t/m 2021 Gemeente

Jaar

Bedrijventerrein

Bedrijf

Sector

Vlissingen Vlissingen Vlissingen Vlissingen Vlissingen Vlissingen Vlissingen Vlissingen Vlissingen Vlissingen Vlissingen Vlissingen Vlissingen Vlissingen Vlissingen Vlissingen Vlissingen Vlissingen Vlissingen Vlissingen Vlissingen Vlissingen Vlissingen Vlissingen Vlissingen Vlissingen Vlissingen Middelburg Middelburg Middelburg Middelburg Middelburg Middelburg Middelburg Middelburg Middelburg Middelburg Middelburg Middelburg Middelburg Middelburg Veere Veere Veere Veere Veere Veere Veere Veere Veere Veere

2020 2020 2019 2019 2019 2021 2019 2021 2021 2021 2021 2020 2020 2020 2019 2020 2020 2019 2020 2020 2020 2020 2021 2021 2021 2021 2021 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2020 2020 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2020 2021 2021 2021 2019 2021 2020 2020 2019 2019

Poortersweg Poortersweg Poortersweg Poortersweg Poortersweg Poortersweg Souburg Souburg Souburg Edisonpark Edisonpark Edisonpark Edisonpark Edisonpark Kenniswerf Kenniswerf Kenniswerf Kenniswerf Kenniswerf Kenniswerf Kenniswerf Kenniswerf Kenniswerf Kenniswerf Kenniswerf Kenniswerf Kenniswerf Arnestein Arnestein Arnestein Arnestein Arnestein Mortiere Mortiere Mortiere Mortiere Mortiere Mortiere Mortiere Mortiere Mortiere Karreveld Oosterloo Oosterloo Oosterloo De Zompe De Zompe De Zompe De Zompe De Zompe De Zompe

autobedrijf kozijnenproductie een duikbedrijf verzamelgebouw (3 zzp'ers) verzamelgebouw (3 zzp'ers) een kraanverhuurbedrijf autodealer buitendienst gemeente grondverzetbedrijf

handel en reparatie industrie / bouw dienstverlening bouw bouw handel en reparatie handel en reparatie overheid bouw

Onbekend Onbekend Onbekend Onbekend onbekend

woon-werkkavel woon-werkkavel woon-werkkavel woon-werkkavel woon-werkkavel

tankstation maritieme aandrijfsystemen bedrijfsverzamelpand visserij transport personeel + materieel offshore restauratie + onderhoud schepen parkeerterrein + buitenopslag transport personeel offshore/maritiem technische modules assemblage tuinmeubelen offshore/maritiem extra parkeerterrein waterscouting maritiem uitzendbureau kunststofproductie machineindustrie metaalrecycling leidingbouw

consumentendiensten industrie groothandel industrie handel en reparatie overig Industrie Industrie

onbekend

onbekend

politie politie opslagruimtes een kartbaan een tankstation een groothandel appendagerevisie een bouwbedrijf een autobergingsbedrijf autobedrijf

overheid overheid

onbekend onbekend onbekend onbekend onbekend onbekend onbekend onbekend onbekend

Verzamelpand Verzamelpand onbekend onbekend Verzamelpand Verzamelpand Verzamelpand woon-werkkavel woon-werkkavel

Bron: opgave gemeenten & deskresearch Stec Groep.

woon-werkkavel Industrie Overig Overig dienstverlening industrie industrie groothandel bouw

opslagunits consumentendiensten consumentendiensten groothandel industrie bouw handel en reparatie handel en reparatie

Omvang kavel in m² 596 1.990 1.330 1.092 1.016 1.385 1.645 12.355 15.000 1.343 1.416 1.001 977 961 1.488 2.457 3.297 2.197 934 1.371 670 2.201 903 1.539 1.477 316 1.100 2.058 1.675 4.129 1.679 1.954 9.988 4.089 8.011 10.411 3.671 7.000 10.000 3.468 1.974 240 2.020 1.667 867 666 641 1.125 539 965 1.240