21-096 Bijlage 3. Concept-raadsbesluit afwijzing verzoek bp wijziging Eendrachtsweg 1

CONCEPT

AFWIJZING VERZOEK BESTEMMINGSPLANWIJZIGING EENDRACHTSWEG 1 MIDDELBURG De raad van de gemeente Middelburg; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 8 juni 2021 21-096 gelet op het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening;

o v e r w e g e n d e d a t: Ter plaatse van het perceel van Verhoeven het bestemmingsplan ‘Mortiere’ geldt en het perceel deels de enkelbestemming Wonen heeft (artikel 15 bestemmingsplan) en deels de enkelbestemming Tuin (artikel 12 bestemmingsplan) en op het perceel op grond van de planregels één woning toegestaan is; tussen de gemeente Middelburg en de moeder van Verhoeven op 20 juni 2001 een vaststellingsovereenkomst gesloten is, waarin onder meer is bepaald dat het perceel in het kader van een te realiseren bouwplan kan worden bebouwd met maximaal vijftien woningen; Op deze optie uit de overeenkomst van 20 juni 2001 geen beroep meer kan worden gedaan, omdat de in de overeenkomst opgenomen termijn al geruime tijd is verstreken en het Hof ’s-Hertogenbosch heeft hierover in een arrest van 12 januari 2016 geoordeeld: “Nu Verhoeven binnen een jaar na kennisgeving - dus uiterlijk op 11 december 2014 - een ontvankelijk verzoek tot medewerking tot het in exploitatie brengen van zijn huiskavel diende in te dienen waarbij op een of andere wijze duidelijk moest zijn dat hij dat deed op basis van de hem (althans zijn moeder) toegekende contractuele rechten, en hij zodanig verzoek niet heeft gedaan, zijn eventuele aanspraken op basis van de Overeenkomst vervallen.”; het in de overeenkomst opgenomen uitgangspunt evenwel niet verlaten is en het college van burgemeester en wethouders

meermaals heeft aangegeven dat het perceel van Verhoeven in het kader van een te realiseren bouwplan kan worden bebouwd met maximaal vijftien woningen. op 23 oktober 2009 het college aan de erven van de moeder van Verhoeven laten weten dat op grond van het toenmalige bouwcontingent de woningbouwplannen op het perceel - met inachtneming van het daaromtrent in de overeenkomst van 20 juni 2001 bepaalde en dus met maximaal vijftien woningen - zouden kunnen worden gerealiseerd en de heer Verhoeven daar niet op in is gegaan, maar is niet lang daarna juridische procedures gestart tegen onze gemeente; op 2 april 2013 Verhoeven heeft verzocht om een overleg over woningplannen op zijn perceel en op 9 april 2013 het college in reactie hierop heeft aangegeven dat het college – zolang er een juridische procedure loopt over vermeende wateroverlast op het perceel – niet op dit verzoek in wenst te gaan; op 30 augustus 2016 de heer Verhoeven een principeverzoek bij het college heeft ingediend voor de realisatie van 37 woningen en 70 parkeerplaatsen op zijn perceel; op 6 oktober 2016 het college de ontvangst van dit verzoek heeft bevestigd en aangegeven dat, indien de heer Verhoeven tijdig en volledig aanvullende gegevens zou aanleveren in de vorm van een stedenbouwkundige, beleidsmatige en ruimtelijke onderbouwing, het mede op basis daarvan globaal de ruimtelijke haalbaarheid van het plan zou

toetsen;

op 2 februari 2017 de heer Verhoeven twee verkavelingsschetsen heeft aangeleverd aan de stedenbouwkundige van de wijk Mortiere, bureau Wissing en een advies is gevraagd over de verkavelingssuggesties die namens Verhoeven zijn gedaan en Wissing op 27 februari 2017 onder meer adviseert om het woningaantal omlaag te brengen ten gunste van een uitdrukkelijk groen straatbeeld; op 30 maart 2017 het college de heer Verhoeven heeft laten weten dat het college los van de verkavelingsschetsen de verzochte onderbouwingen niet van de heer Verhoeven heeft mogen ontvangen en dat het daarom het verzoek buiten behandeling heeft gesteld en er na het principeverzoek van 30 augustus 2016 drie gesprekken geweest zijn met de verantwoordelijk wethouder; op 18 oktober 2017 het college de heer Verhoeven een brief gestuurd waarin wordt verwezen naar de drie gesprekken, waarin de inhoud daarvan kort wordt samengevat en waarin uiteengezet wordt welke wederzijds belangen er spelen, inhoudende dat de heer Verhoeven een nieuw woonhuis wenst te realiseren en 15 grondgebonden woningen en daarnaast hij goede waterhuishoudkundige voorzieningen rond zijn perceel wenst; op 12 november 2018 een gesprek plaatsvond tussen de verantwoordelijk wethouder, de heer Verhoeven en Bogor projectontwikkeling over de gezamenlijke woningbouwplannen van laatstgenoemden waarbij de belangen van de heer Verhoeven werden betrokken,

echter dat partijen niet tot overeenstemming zijn gekomen; op 20 februari 2019 een overleg plaatsvond tussen de heer Verhoeven, het Consortium Mortiere en de gemeente Middelburg over de woningbouwplannen voor het perceel van Verhoeven en naar aanleiding van dit overleg het college aangaf dat er geen ruimte is voor plannen met een onrealistisch aantal woningen (en het aantal van 15 woningen wederom werd genoemd als realistisch); naar aanleiding van de brief van het college de advocaat van de heer Verhoeven het college gemaand om de gesprekken voort te zetten en een stedenbouwkundig plan voor het perceel van Verhoeven te presenteren en dat de brief een sommatie bevatte, een ingebrekestelling en voor zover nodig een bezwaarschrift; op 12 juli 2019 de heer Verhoeven een principeverzoek heeft ingediend voor de realisatie van veertig woningen; daarop een overleg werd ingepland op 2 oktober 2019 maar het college het overleg van 2 oktober 2019 heeft geannuleerd en aangegeven is dat er wat het college betreft weer ruimte is voor overleg, na een uitspraak van de Raad van State in de lopende beroepszaken; in een brief van het college van 12 december 2019 in reactie op het principeverzoek van 12 juli 2019 aangegeven is dat er meerdere gesprekken over woningbouwplannen hebben plaatsgevonden en dat de invulling van het perceel met veertig woningen niet bespreekbaar is en dat de door de heer

Verhoeven ingediende schets te weinig ruimtelijke kwaliteit biedt en er verschillende pogingen zijn gedaan om in gezamenlijk overleg tot een definitieve inrichting van de kavel te komen, maar het college meermaals heeft moeten constateren dat dat vanwege het ontbreken van realisme in de plannen niet mogelijk is om op een zakelijke manier tot invulling van het perceel te komen; op 11 juni 2020 de heer Verhoeven een klacht heeft ingediend dat het college behoorlijkheidsnormen zou hebben geschonden en op 21 juli 2020 het hoofd van de afdeling Leefomgeving in een brief gereageerd heeft op de klacht en in deze brief is vermeld dat het college meermaals heeft aangegeven bereid te zijn medewerking te verlenen aan bouwplannen van Verhoeven, maar dat het college niet met ieder bouwplan kan instemmen en verwezen werd naar de hiervoor genoemde brief

van 24 december 2019 dat veertig woningen onbespreekbaar zijn en een plan met meer ruimtelijke kwaliteit is vereist; op 19 januari 2021 de heer Verhoeven aan de gemeenteraad heeft gevraagd om het bestemmingsplan ter plaatse van het perceel van Verhoeven te wijzigen; dat aan het verzoek van de heer Verhoeven een lange voorgeschiedenis vooraf gaat en dat de heer Verhoeven (in ieder geval sinds begin 2017) op de hoogte is van het standpunt van de gemeente ten aanzien van zijn bouwplannen en dat het de heer Verhoeven in ieder geval duidelijk moet zijn dat de gemeente geen medewerking zou verlenen aan een bouwplan met veertig woningen, zoals nu (wederom) voorgesteld; voor de ontwikkeling van het woongebied Mortiere een uit te werken woonbestemming in het bestemmingsplan ‘Mortiere’ opgenomen is en in deze uit te werken woonbestemming het maximale aantal woningen vastgelegd en dat voor het perceel van Verhoeven geen uit te werken woonbestemming opgenomen is en dus planologisch geen toekomstig te realiseren maximum aantal woningen vastgelegd is maar dit niet wil zeggen dat het aantal ter vrije bepaling staat en het aantal te realiseren woningen op het perceel van Verhoeven zal moeten passen binnen de ruimtelijke, beleidsmatige en stedenbouwkundige kaders die daarvoor gelden; dit ook geldt ook voor de inpassing van de woningen in de rest van de woonwijk en de gemeenteraad van mening is

dat het door de heer Verhoeven ingediende plan niet past binnen de genoemde kaders; in het verzoek van 19 januari 2021 de heer Verhoeven de raad vraagt planologische medewerking te verlenen aan de stedenbouwkundige invulling van zijn perceel met veertig woningen, meer specifiek veertig grondgebonden woningen, bestaande uit 36 rijwoningen en twee tweekappers en dat de woningen in het plan gesitueerd zijn rondom een parkeerterrein; de bij het verzoek gevoegde stedenbouwkundige onderbouwing sterk leunt op de plantoelichting bij de uitwerkingsplannen Mortiere fasen 9B, 9C en 9D. Dat is enerzijds logisch, omdat het beoogde plangebied deels grenst aan de plangebieden van deze uitwerkingsplannen. Anderzijds is dat minder logisch, omdat de aan deze uitwerkingsplannen ten grondslag gelegde onderzoeken en overwegingen deels niet meer actueel zijn. De uitwerkingsplannen zijn vastgesteld op 25 september 2018 (fasen B en C) en 3 december 2019 (fase D).

Zo wordt nog verwezen naar het Groenbeleidsplan 2006-2016, dat inmiddels werd vervangen door het Groenbeleidsplan 2016-2026, en er wordt verwezen naar verouderde woningmarktcijfers; het plan van Verhoeven niet past binnen de huidige gemeentelijke beleidskaders en niet binnen de uitgangspunten die ten grondslag hebben gelegen aan het geldende bestemmingsplan; ten aanzien van de woningbehoefte in de stedenbouwkundige onderbouwing wordt verwezen naar een woningmarkt - en locatieonderzoek uit 2015 welke bevindingen uit dat onderzoek in 2021 niet langer actueel zijn omdat op 8 januari 2020 de Stec groep het rapport ‘Locatieonderzoek Walcheren’ gepubliceerd heeft waarin geactualiseerde inzichten zijn neergelegd over de woningmarkt op het eiland Walcheren en specifiek over Middelburg; uit het onderzoek onder meer blijkt dat de behoefte aan woningen in een suburbaan woonmilieu lager ligt dan het beoogde aantal woningen in dat type woonmilieu en de behoefte aan woningen in een stedelijk woonmilieu is groter, maar dat aanbod beperkt is en de heer Verhoeven niet onderbouwd heeft waarom het toevoegen van veertig woningen in een suburbaan woonmilieu tegen deze achtergrond aangewezen zou zijn en evenmin overigens ingegaan wordt op het type woningen, anders dan dat het om rijwoningen gaat en de stedenbouwkundige onderbouwing hiermee geen onderbouwing geeft van de behoefte aan de beoogde

veertig woningen;

op pagina 37 van het genoemde Stec-rapport van 8 januari 2020 de sterke en zwakke punten van de wijk Mortiere benoemd zijn en daarbij onder meer geconcludeerd wordt: “dat meer aandacht nodig is voor de verhouding wonen/kwalitatief hoogwaardige (openbare) buitenruimte; dat de wijk ‘stenig’ is, met weinig aandacht voor buitenruimte/speelplekken.” in het Groenbeleidsplan 2016 – 2026, net als in het Groenbeleidsplan 2006-2016, opgenomen is dat wordt gestreefd naar het versterken van de hoofdgroenstructuur (HGS), maar ook naar het duurzaam behouden van groen in de overige delen van de stad: “De structuur wordt robuuster gemaakt door de hoeveelheid waar mogelijk te vergroten en/of deze kwalitatief te versterken.” En: “Verschillende sferen en functies dienen behouden te blijven en er wordt terughoudend omgegaan met bebouwing en aanleg van wegen.” in de plantoelichting van het nu geldende bestemmingsplan ‘Mortiere’ (2014) in lijn hiermee overwogen wordt: “Bestaande groen- en waterelementen in het plangebied worden behouden.

Deze zijn van betekenis voor de ruimtelijke structurering, als bufferelement tussen functies en elementen en/of voor de waterhuishouding.” er binnen het plangebied een groene uitstraling van de openbare ruimte wordt beoogd en de raad van mening is dat veertig rijwoningen met beperkte groene inpassing de beoogde groene uitstraling niet versterken; de stedenbouwkundige onderbouwing zoals aangegeven grotendeels gebaseerd is op de plantoelichtingen van de uitwerkingsplannen Mortiere fasen 9B, 9C en 9D. maar de paragraaf over de groenstructuur die in die plantoelichtingen is opgenomen, in de onderbouwing ontbreekt; de omringende plannen relatief veel ruimte laten voor groen binnen de woongebieden, met parkeerplaatsen in de openbare ruimte maar in het plan van de heer Verhoeven de parkeerplaatsen binnen het woongebied worden gesitueerd, hetgeen ten koste gaat van het groene en open karakter en dat daarmee de woningen, zoals overigens ook in de stedenbouwkundige onderbouwing toegelicht, gesitueerd zijn rondom een parkeerterrein; aan weerskanten van de beoogde veertig rijwoningen reeds plannen gerealiseerd zijn die zich kenmerken door woningen (steen) aan de randen en open ruimte (met groen) aan de binnenkant en centraal in de woonbuurt fase 9D een groene plek / plantsoen ingericht is; tegenover de rijwoningen van fase 9B een nieuwe massieve rij (zonder wezenlijke tussenliggende

ruimte) toe te voegen, de afwisseling tussen groen en stenen ontbreekt die in de rest van de wijk wel aanwezig is en zowel aan de zuidwestzijde (aan de Eendrachtsweg) als aan de noordoostzijde (de Elvis Presleystraat) van het plan de buurten al naar binnen gekeerd gebouwd zijn(bebouwing aan de buitenkant, open ruimte aan de binnenkant) en door dat in deze nieuw toe te voegen buurt ook te doen, de afwisseling tussen groen en stenen verloren gaat; in eerdere plannen aandacht is geweest voor deze afwisseling zoals blijkt uit het naar buiten gekeerde karakter van de woningen in fase 9D en ook blijkt ook uit de toelichting op fase 9B waarin is ten aanzien van het perceel van Verhoeven opgenomen: “Het plangebied is gelegen aan één van de bestaande woonkavels in Mortiere. Deze kavel is een groene en ruime open ruimte in de structuur van Mortiere die verwijst naar het historisch gebruik van het gebied.”; met het bouwplan dat nu voorligt, waarbij gekozen is voor veel (naar de mening van de raad teveel) woningen op een relatief klein perceel en waarbij gekozen is voor het situeren van de bebouwing aan de randen van het plan rondom een parkeerterrein, het open en groene karakter – dat van betekenis wordt geacht voor de ruimtelijke structurering van de wijk Mortiere – geheel verloren gaat en dat de

raad dat, gelet op de vastgelegde uitgangspunten voor de inrichting van het plangebied, onwenselijk vindt; bij de realisatie van een plan met maximaal vijftien woningen het groene karakter van het perceel van Verhoeven wel grotendeels in stand zal kunnen blijven en de raad wijst in dit verband op de geslaagde invulling van een andere boerderijkavel binnen het plangebied Mortiere, Bluesroute 128, waar gekozen is voor vier grote kavels en behoud van bestaande bomen. Met een dergelijk invulling gaat het groene en open karakter niet verloren en blijft de ‘geschiedenis’ van de plek zichtbaar; aan de raad een grote mate van beleidsvrijheid toekomt bij het besluit omtrent het vaststellen van een bestemmingsplan en de raad meent dat de raad op grond van het voorgaande in redelijkheid kan afzien van de vaststelling van het door de heer Verhoeven voorgestelde plan en dat de raad daarbij minder gewicht mag toekennen aan het belang van Verhoeven om veertig woningen te realiseren dan aan het belang om vast te houden aan de uitgangspunten die ten grondslag hebben gelegen aan het geldende bestemmingsplan en het ruimtelijk beleid van de gemeente;

besluit: het verzoek van de heer C.L.T.P. Verhoeven om de bestemming van het perceel aan de Eendrachtsweg 1 te Middelburg te herzien ex artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro), dan wel te wijzigen ex artikel 3.6 Wro, en medewerking te verlenen aan de stedenbouwkundige invulling van de huiskavel met veertig woningen, af te wijzen. Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Middelburg in zijn openbare vergadering van 7 juli 2021.

de griffier,

de voorzitter,

dhr. A. Rijpert

mr. H.M. Bergmann