21-003 rvs herziening exploitatieopzet Rittenburg III november 2020

raadsvoorstel volgnummer

28 januari 2021 21-003

onderwerp

Herziening Exploitatieopzet Rittenburg III

behandelen in raadscommissie

Ruimte

portefeuillehouder

Chris Dekker Economie Ad van den Kieboom a.van.den.kieboom@middelburg.nl

datum vergadering

programma behandeld door e-mail

Conceptbesluit

De raad besluit: 1) De herziene exploitatieopzet Rittenburg III vast te stellen 2) Het krediet voor de ontwikkeling van Rittenburg III op basis van deze exploitatieopzet te verhogen met € 585.000 3) Bij gelegenheid van de vaststelling van de jaarrekening 2020 het in de voorziening grondbedrijf opgenomen bedrag voor het verlies op dit complex op de vereiste hoogte te brengen, door toevoeging van, op basis van deze opzet, € 321.000,-.

Aanleiding

De eerste exploitatieopzet van Rittenburg III dateert van december 2017 en is op 5 maart 2018 vastgesteld.. Exploitatieopzetten worden in beginsel jaarlijks herzien. Dit is een verplichting op grond van het Besluit Begroting en Verantwoording. Dit is de eerste herziening. In verband met capaciteitsgebrek heeft in 2019 geen herziening plaatsgevonden. In beginsel had dit al medio juni 2020 gedaan kunnen worden maar gewacht is tot er duidelijkheid was over hoe en met wie verder gegaan zou worden nadat Sprangers in faillissement is geraakt en in verband hiermee de gesloten overeenkomst was ontbonden. Effect

Met het vaststellen van een exploitatieopzet wordt een financieel kader gegeven voor het realiseren van het woningbouwgebied Rittenburg III en meer bepaald het naar aanleiding van de opmerkingen van de WARK aangepaste plan hiervoor. Het programma bestaat uit verschillende woningtypen : rijenwoningen (zowel sociale huur als vrije sector-koop), 2 onder 1 kap woningen (vrije sector-koop), grondgebonden levensloopbestendige woningen (vrije sector-koop) en appartementen (vrije sector huur). Op basis van de opzet wordt het krediet geraamd of aangepast waarmee de nodige werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd en de minimale grondprijs vastgelegd waarvoor gronden verkocht kunnen worden. Door de exploitatieopzetten jaarlijks te actualiseren is voortdurend actueel inzicht in de verwachte exploitatieresultaten en de bijbehorende risico’s aanwezig en is budget beschikbaar voor het uitvoeren van de noodzakelijke werkzaamheden en de met de exploitatie samenhangende (rente)lasten. Waar mogelijk kunnen beheersmaatregelen worden genomen om bij te sturen.

Argumenten

Exploitatieopzetten moeten op grond van het Besluit Begroting en Verantwoording minimaal eenmaal per jaar herzien worden Kanttekeningen

Financiën

Wat mag het kosten? Zie de exploitatieopzet die vanwege de vertrouwelijke informatie (geraamde kosten, beschreven risico's) geheim wordt aangeboden. Het berekende resultaat is nadeliger dan dat van de vorige opzet en ook nadeliger dan dat uit de meest recente doorrekening van het grondbedrijf. Hoe gaan we dat financieren? De kosten worden niet volledig gedekt door de opbrengsten in het plan. Voor het verwachte verlies is een bedrag opgenomen in de voorziening grondbedrijf. Op grond van de herziene exploitatieopzet zou deze voor wat betreft dit plan verhoogd moeten worden met € 321.000,-. Zijn er significante gevolgen or het weerstandsvermogen? Door het nadeligere resultaat ten opzichte van de vorige opzet en de meest recente doorrekening zijn er nadelige gevolgen voor het weerstandsvermogen. In hoofdzaak is dit een gevolg van de planaanpassingen op grond van het advies van het WARK en het rekenen met standaardwoningprijzen voor sociale huurwoningen, ongeacht of dit appartementen of grondgebonden woningen zijn, een en ander conform de met Woongoed gemaakte afspraken. De gevolgen voor het weerstandsvermogen zijn op het totaal overigens marginaal (weerstandsratio daalt met 0,02).

Tegenover het lagere weerstandsvermogen staat wel meer zekerheid over de kans van slagen van het plan enerzijds (door het tegemoet komen aan de wensen van het WARK) en zekerheid over de planrealisatie en opbrengsten door de gesloten samenwerkingsovereenkomst. Het risico is hierdoor ook kleiner geworden.

Duurzaamheid

De nieuw te realiseren bebouwing zal voldoen aan de geldende duurzaamheidsvereisten. Communicatie en participatie

Niet van toepassing. Het gaat hier om een interne aangelegenheid Uitvoering

Het bestemmingsplan wordt binnenkort in procedure gebracht. Na vaststelling en onherroepelijk worden van het bestemmingsplan kunnen werkzaamheden bouwrijp maken worden uitgevoerd en grondverkopen plaats vinden. Advies ingewonnen bij adviesorgaan?

Niet van toepassing Bijlagen

Herziene exploitatieopzet Rittenburg III november 2020 (geheim)

Middelburg, 1 december 2020 Burgemeester en wethouders van Middelburg de secretaris,

mr. A. van den Brink de burgemeester,

mr. H.M. Bergmann