Eindrapport MKBA Meppelse Gracht.pdf
Tekst van het document
MKBA Meppeler gracht Eindrapport
Gemeente Meppel 22 januari 2021
Project Opdrachtgever
Document Status Datum Referentie
Projectcode Projectleider Projectdirecteur
Auteur(s) Gecontroleerd door Goedgekeurd door
MKBA Meppeler gracht Gemeente Meppel
Eindrapport Definitief 22 januari 2021 117983/21-000.917
117983 dr.ir. R.L.J. Nieuwkamer drs. M. Klinge
dr.ir. R.L.J. Nieuwkamer, mevrouw drs. J. Ritsema, D.P. Kamperman MSc mevrouw drs. J. Ritsema dr.ir. R.L.J. Nieuwkamer
Paraaf
Adres
Witteveen+Bos Raadgevende ingenieurs B.V. | Deventer Catharijnesingel 33 Postbus 24087 3502 MB Utrecht +31 (0)30 765 19 00 www.witteveenbos.com KvK 38020751
Het kwaliteitsmanagementsysteem van Witteveen+Bos is gecertificeerd op basis van ISO 9001. © Witteveen+Bos Niets uit dit document mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt in enige vorm zonder voorafgaande schriftelijke toest emming van Witteveen+Bos noch mag het zonder dergelijke toestemming worden gebruikt voor enig ander werk dan waarvoor het is vervaardigd, behoudens schriftelijk anders overeengekomen. Witteveen+Bos aanvaardt geen aansprakelijkheid voor enigerlei schade die voortvloeit uit of verband houdt met het wijzigen van de inhoud van het door Witteveen+Bos geleverde document.
INHOUDSOPGAVE
SAMENVATTING
5
1
INLEIDING
7
1.1
Aanleiding
7
1.2
Probleemstelling
8
1.3
Doelstelling
8
2
MAATSCHAPPELIJKE KOSTEN-BATENANALYSE
9
2.1
Wat is een MKBA?
9
2.2
Werkstappen MKBA Meppeler gracht
10
2.3
Uitgangspunten MKBA
14
3
KOSTEN
15
3.1
Gracht
16
3.2
Beweegbare brug
16
4
BATEN
18
4.1
Batenjacht
18
4.2
Directe economische baten
19
4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.4
20 22 23 23
Toename bestedingen Verbeterd vestigingsklimaat Toename parkeerinkomsten Waardestijging vastgoed
4.3
Waterbaten
24
4.4
Natuur
25
4.5
Leefbaarheid en gezondheid
26
4.5.1 4.5.2 4.5.3 4.5.4
26 27 28 31
4.6
Toename sociale cohesie Effecten op gezondheid Afname Hittestress Toename veiligheidsrisico’s
Bereikbaarheid
34
4.6.1 4.6.2 4.6.3 4.7
Afname bereikbaarheid voetgangers Reistijdverlenging door openstaande brug Afname bereikbaarheid en toegankelijkheid winkels en horeca
34 34 35
Ruimtelijke kwaliteit
35
4.7.1 4.7.2
35 37
Cultuurhistorische belevingswaarde Belevingswaarde binnenstad
5
KOSTEN-BATENOVERZICHT EN GEVOELIGHEIDSANALYSE
39
5.1
Kosten-batenoverzicht
39
5.2
Gevoeligheidsanalyse
41
5.3
Conclusie
44
Laatste pagina
44
Bijlage(n)
Aantal pagina's
I
Literatuurverwijzingen
2
II
Verslag stadsgesprek 2019
4
III
Kostenraming
12
IV
Lijst met potentiële baten
6
V
Verslag werksessie met stakeholders 4 september 2020
5
SAMENVATTING Het doel van deze maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA) is het in beeld brengen van de kosten en baten van het terugbrengen van de gracht op het Prinsenplein in Meppel. Hierbij is ervan uitgegaan dat het gaat om het uitgraven van de gracht in de vorm die vergelijkbaar is met de Gasgracht. Daarmee is de nieuwe gracht bevaarbaar, staat hij in open verbinding met de Gasgracht met om en nabij dezelfde breedtemaat en met een beweegbare brugverbinding ter hoogte van de kruising van de Marktstraat/Kromme Elleboog met de Prinsengracht/Prinsenplein. Uit de MKBA blijkt dat de kosten van het project worden geraamd op meer dan 9 M€ . Aan de batenkant zijn er 3 grote posten gevonden: 2 positieve economische baten: de toename van bestedingen door bezoekers van buiten Meppel en waardestijging van vastgoed en een negatieve: de toename van veiligheidsrisico’s. Daarmee komt deze MKBA sterk negatief uit: een saldo van -9,4 M€. Uit de gevoeligheidsanalyse blijkt dat dit resultaat robuust is.
Tabel S.1 Kosten-batenoverzicht aanleg Prinsengracht met alleen de posten die groter zijn dan 0 Posten
Kosten en baten afgerond in M€
Kosten aanleg Prinsengracht
4,2
aanleg beweegbare brug
3,8
levensduurkosten
Prinsengracht
0,3
beweegbare brug
1,2 9,5
totaal kosten Baten toename bestedingen
2,0
waardestijging vastgoed
1,4
gezondheid en leefbaarheid
toename veiligheidsrisico's
- 3,3
bereikbaarheid
barrièrewerking en wachttijden
- 0,3
ruimtelijke kwaliteit
stijging cultuurhistorische waarde
0,2
economische baten
0,1
totaal baten saldo
- 9,4
baten-kostenratio
0,01
Analyse Wij hebben in deze MKBA de kosten en baten van het weer open maken van de gracht met een beweegbare brug geraamd. Andere alternatieven maakten geen deel uit van deze opdracht. Het open maken van de gracht is een relatief kleine (160 m), maar dure ingreep. Hoewel het weer openmaken van de gracht vanuit cultuurhistorisch perspectief een logisch idee is, zitten er een paar grote nadelen aan dit plan, die er voor zorgen dat de baten niet groot genoeg zijn om op te wegen tegen de kosten: - de gracht loopt dood en is smal, er kan geen rondje worden gevaren en schepen die naar binnen varen moeten er achteruit weer uitvaren. Ook moeten schepen en scheepjes veel bruggen passeren voor ze ter plaatse zijn. Voor schippers is dat niet aantrekkelijk. Bovendien voegt de Prinsengracht geen nieuwe functionaliteiten toe aan de reeds bestaande Gasgracht. Er zijn daarom geen baten ten gevolge van water gerelateerde activiteiten ten opzichte van de huidige situatie. De bestaande Gasgracht zou wel
5 | 44
Witteveen+Bos | 117983/21-000.917 | Definitief
-
-
-
-
beter benut kunnen worden door de toegankelijkheid over het water te verbeteren door de bruggen vaker te openen; de belevingswaarde van Meppel is al hoog met een waarderingscijfer 7,9. Het is niet waarschijnlijk dat deze relatief kleine ingreep dit waarderingscijfer nog verder omhoog kan brengen; veel ontwikkelingen in de stad op het gebied van winkels, horeca en wonen zijn niet toe te schrijven aan het realiseren van water in een gracht, maar zijn van andere trends en factoren afhankelijk. Ook de autonome ontwikkeling zorgt naar verwachting voor baten, die daarom niet aan de gracht kunnen worden toegeschreven; het openmaken van de gracht brengt in de situatie van Meppel geen baten voor water, natuur en hittestress met zich mee omdat er of geen problemen zijn (water) of omdat de maatregel niet effectief is (natuur, hittestress); de gracht vormt wel een barrière voor het verkeer en winkelend publiek, neemt ruimte in beslag die daardoor niet benut kan worden voor terrassen en de straten langs de gracht worden smal. En de gracht introduceert een veiligheidsrisico voor mensen die er in vallen; bij het opstellen van de kostenraming van de gracht en beweegbare brug in deze vroege onderzoeksfase waarin nog veel niet bekend is, hoort een zekere onnauwkeurigheid.
Om de invloed van de onnauwkeurigheid op het saldo te bepalen hebben wij een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd, waarin onder andere de invloed van de onzekerheid in de kosten van de gracht is bepaald door ze met 40 % op te hogen en te verlagen. De invloed van de onzekere kosten van de beweegbare brug is bepaald door het saldo te berekenen indien er geen beweegbare brug wordt gemaakt en deze kosten dus zouden vervallen en als de kosten van de beweegbare brug met 40 % zouden toenemen. Ook zijn er enkele onzekerheden, zoals eventuele noodzaak tot bodemsanering en project specifieke onderdelen, zoals eventuele compensatie van de omgeving en landschappelijke inpassingen, niet meegenomen, omdat ze in deze fase moeilijk in te schatten zijn. De hier gepresenteerde kostenramingen zijn derhalve niet geschikt om projectbudgetten op te baseren.
6 | 44
Witteveen+Bos | 117983/21-000.917 | Definitief
1 INLEIDING 1.1
Aanleiding
Het herstellen van de grachten van Meppel is al jaren een terugkerend thema in de Meppeler samenleving, bestuur en politiek. Een maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA) kan een bijdrage leveren aan de discussie door een feitelijke analyse te maken van voor- en nadelen, omgerekend naar EUR. Daarom heeft het college van de gemeente Meppel Witteveen+Bos opdracht gegeven een MKBA uit te voeren voor de ingreep ‘Terugbrengen van de gracht op het Prinsenplein door het uitgraven van een gracht die in vorm vergelijkbaar is met de Gasgracht’ (zie afbeelding 1.1 voor de onderzoekslocatie). In het collegeuitvoeringsprogramma van Meppel lezen wij: - ‘na afronding van de Kromme Elleboog, kan de Groenmarkt en omgeving worden aangepakt. Wij kijken naar een maatschappelijke businesscase voor het terugbrengen van de gracht om een afweging te maken. Dit vraagt aan de voorkant een goed geformuleerde onderzoeksopdracht, waarbij wij ook bestaande onderzoeken benutten. Als uit het onderzoek een overwegend economische potentie blijkt, dan gaan wij op zoek naar de middelen om het te kunnen realiseren. Totdat dit onderzoek is afgerond, doen wij geen grote investeringen of onomkeerbare ingrepen, die het opengraven van een gracht tot aan de Groenmarkt onmogelijk maken’.
Ten opzichte van de oorspronkelijke onderzoeksopdracht is de gracht in deze MKBA studie iets ingekort, ongeveer met 25 m, zie de rode streep in afbeelding 1.1. In de oorspronkelijke uitgangspunten was de gracht doorgetrokken tot aan de bebouwing van de Groenmarkt/Grote Kerkstraat. Als gevolg van het doortrekken van de gracht tot aan de bebouwing zouden hier geen oversteek mogelijkheden meer zijn voor voetgangers en/of verkeer. Tijdens de looptijd van het onderzoek, waarbij er dieper op de situatie ter plaatse werd ingezoomd, kwam duidelijk naar voren dat het zeer wenselijk (noodzakelijk) is om hier een oversteekmogelijkheid te behouden. Ten eerste voor het winkelend publiek. Dat winkels aan beide zijden van de gracht gemakkelijk ‘over en weer’ bereikbaar blijven. Ten tweede vanwege verkeer van en naar de aangelegen detailhandel en (horeca)zaken (bijvoorbeeld voor bevoorrading). Langs de gracht blijft aan beide zijden ruimte voor een eenrichtingsweg. Met behoud van ruimte op de kop van de gracht kan het (bevoorrading)verkeer hier de gracht oversteken en via de overzijde terug naar de Markstraat/Kromme Elleboog. Voor de zomer van 2019 is een stadgesprek georganiseerd, waarbij het college vooral heeft geluisterd naar de samenleving. Wat willen zij mee geven voor de studie? In feite is dit stadsgesprek de eerste stap geweest in aanloop naar de studie.
Gevraagd is naar wie het opengraven van de gracht raakt, welke effecten te verwachten zijn, welke vragen in ieder geval beantwoord moeten worden en of er nog aanvullende bronnen zijn voor het onderzoek. Er zijn veel meningen gegeven over het voorgenomen onderzoek, het vraagstuk rond het opengraven van de grachten en de veronderstelde effecten. Zo waren er insprekers die pleitten voor een uitgebreider onderzoek of juist geen onderzoek. De resultaten van het stadsgesprek zijn samengevat in bijlage II van dit rapport. Voor zover relevant zijn de uitkomsten van het stadsgesprek meegenomen in dit onderzoek.
7 | 44
Witteveen+Bos | 117983/21-000.917 | Definitief
Afbeelding 1.1 Onderzoekslocatie
1.2
Probleemstelling
De scope van de opdracht is bepaald in het college-uitvoeringsprogramma 2018-2022: het opstellen van een maatschappelijke businesscase voor het terugbrengen van de gracht op het Prinsenplein. Er wordt in de onderzoeksopdracht uitgegaan van het uitgraven van de gracht in de vorm die vergelijkbaar is met de Gasgracht. Daarmee is de nieuwe gracht bevaarbaar, staat hij in open verbinding met de Gasgracht met om en nabij dezelfde breedtemaat en met een beweegbare brugverbinding ter hoogte van de kruising van de Marktstraat/Kromme Elleboog met de Prinsengracht/Prinsenplein.
1.3
Doelstelling
De onderzoeksopdracht kent de volgende centrale vraag: welke maatschappelijke kosten en baten zijn te verwachten als gevolg van het opengraven van de gracht op het Prinsenplein en hoe kunnen deze economisch geduid worden? Het eindresultaat is een rapport dat de maatschappelijke kosten en baten in beeld brengt van het opengraven van de Meppeler gracht dat kan dienen als onderlegger voor een politiek en maatschappelijk debat en voor besluitvorming.
8 | 44
Witteveen+Bos | 117983/21-000.917 | Definitief
2 MAATSCHAPPELIJKE KOSTEN-BATENANALYSE 2.1
Wat is een MKBA?
De maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA) is een afwegingsinstrument dat alle huidige en toekomstige maatschappelijke voor- en nadelen van een project, in dit geval het terugbrengen van de gracht op het Prinsenplein, tegen elkaar afweegt door ze zoveel mogelijk in een monetaire eenheid (EUR) uit te drukken, zodat zij optelbaar en aftrekbaar zijn (Ruijgrok, Brouwer, & Verbruggen, 2004). Alle huidige en toekomstige kosten en baten worden door middel van een disconteringsberekening teruggerekend naar het basisjaar 2020, zodat ze met elkaar vergeleken kunnen worden. Wanneer de voordelen (positieve baten) groter zijn dan de nadelen (kosten en eventuele negatieve baten) is een project maatschappelijk gezien verantwoord. Een MKBA kan zodoende aangeven of een investering in een bepaald project maatschappelijk gezien al dan niet een juiste keus is. De kosten en baten worden berekend door voor iedere kostenpost en voor iedere batenpost een bepaalde verandering van de hoeveelheid Q (bijvoorbeeld het aantal bezoekers aan Meppel per jaar) te vermenigvuldigen met een eenheidsprijs P (bijvoorbeeld de besteding in EUR per bezoek). De uiteindelijke kosten- of batenpost wordt dan berekend B = Q * P. In de kosten-batenberekening maken wij onderscheid in eenmalige kosten en baten (in EUR) en regelmatig terugkerende kosten en baten (in EUR per jaar).
Wij bepalen het tijdstip waarop de maatregel wordt genomen, de frequentie en de duur van de maatregel. Als er sprake is van alternatieven die worden vergeleken, doen wij dit voor ieder alternatief. Economische waardering van omgevingskwaliteiten Er is veel geschreven over de economische waardering van omgevingskwaliteiten. In internationale literatuur wordt hiertoe het concept van totale economische waarde gehanteerd, die is opgebouwd uit een gebruiksen niet-gebruikswaarde (afbeelding 2.1). Om de economische waarde van de leefomgeving te bepalen, dient te worden nagegaan op welke wijzen de leefomgeving menselijke welvaart voortbrengt, in materiële en immateriële zin. De leefomgeving leidt tot menselijke welvaart doordat mensen gebruik en/of niet-gebruik maken van de goederen en diensten die de leefomgeving voortbrengt. Dit zijn de bekende ecosysteemdiensten en -goederen, zie voor een overzicht (PBL, 2010).
Afbeelding 2.1 Indeling batencategorieën (Ruijgrok, Brouwer, & Verbruggen, 2004) (Bos, 2014)
Directe gebruikswaarde Gebruikswaarde Indirecte gebruikswaarde Totale economische waarde
Optiewaarde Niet-gebruikswaarde
Bestaanswaarde Verervingswaarde
9 | 44
Witteveen+Bos | 117983/21-000.917 | Definitief
Het gebruik van goederen en diensten kan direct of indirect (via het gebruik van een ander goed of dienst) van aard zijn. Voorbeelden van directe vormen van gebruik hebben betrekking op goederen zoals, hout, water en vis of op diensten zoals ‘recreatieve beleving’, ‘woongenot’, ‘vaarmogelijkheden’ en ‘bescherming tegen klimaatverandering’. Voorbeelden van indirecte vormen van gebruik betreffen diensten zoals ‘nutriëntenzuivering’ en ‘kraamkamers’, welke leiden tot respectievelijk ‘schoon water’ en ‘visproductie’. Door gebruik te maken van het schone water en de vis, wordt indirect gebruik gemaakt van respectievelijk de diensten nutriëntenzuivering en kraamkamer. Indien het schone water en de vis in de MKBA gewaardeerd worden, dan dienen de functies ‘nutriëntenzuivering’ en ‘kraamkamers’ niet apart gewaardeerd te worden, omdat anders een dubbeltelling ontstaat. De niet-gebruikswaarde is gelijk aan de welvaart die mensen ontlenen aan natuur (water en bodem) zonder dat zij er gebruik van maken. Hierbij kan onderscheid gemaakt worden tussen een bestaanswaarde, een verervingswaarde en een optiewaarde. De bestaanswaarde is gelijk aan de waarde die de huidige generatie hecht aan het bestaan van een ecosysteem, ongeacht gebruik. De verervingwaarde is de waarde die de mens hecht aan het openhouden van de mogelijkheid van toekomstig gebruik door toekomstige generaties.
Omdat het hier gaat om de mogelijkheid tot eventueel gebruik en niet om actueel gebruik, wordt deze waardecomponent als onderdeel van de niet-gebruikswaarde beschouwd. Onder optiewaarde verstaan wij de waarde die de mens hecht aan het openhouden van de mogelijkheid van toekomstig gebruik door de huidige generatie. Deze waarde zit dus in feite tussen gebruik en niet-gebruik in. In waarderingsstudies worden de verschillende vormen van niet-gebruik doorgaans in 1 keer gemeten. Wellicht ten overvloede, wordt hier opgemerkt dat de niet-gebruikswaarde soms ook wel intrinsieke waarde genoemd wordt. Dit is eigenlijk geen juiste benaming. De intrinsieke waarde heeft betrekking op het welzijn van planten en dieren en niet op de welvaart voor mensen. Zij wordt doorgaans gemeten in de vorm van een score op een aantal criteria zoals biotische en abiotische diversiteit. De niet-gebruikswaarde is echter gelijk aan de welvaart die de mens ontleent aan het bestaan van een ecosysteem en niet de welvaart die de natuur (planten en dieren) er zelf aan ontleent.
2.2
Werkstappen MKBA Meppeler gracht
Voor het correct uitvoeren van een MKBA zijn diverse leidraden beschikbaar. In de MKBA worden altijd de onderzoekstappen uitgevoerd die in afbeelding 2.2 zijn weergegeven. Op basis van het schema van afbeelding 2.2 hebben wij het onderzoek uitgevoerd in 11 werkstappen.
10 | 44
Witteveen+Bos | 117983/21-000.917 | Definitief
Afbeelding 2.2 Algemeen schema van onderzoeksstappen van een MKBA binnen het besluitvormingsproces (bron: STOWA, 2009)
Stap 1: Startbijeenkomst1 Bij aanvang van de studie is er een startbijeenkomst met een begeleidingscommissie van de gemeente Meppel gehouden. Hierin zijn onder meer het plan van aanpak, de scope van de maatregel en eventuele alternatieven (alleen het open maken van de gracht, geen alternatieven) en de planning van de studie besproken. Stap 2: Werksessie voor inventarisatie van mogelijke baten2 Voor deze werksessie voor inventarisatie van mogelijke baten zijn personen met gebiedskennis en vanuit verschillende sectoren en belangen uitgenodigd. Tijdens deze interactieve sessie zijn zoveel mogelijk maatschappelijke baten van de voorgenomen maatregel geïnventariseerd. Deze baten zijn als basis gebruikt voor het definitieve kader voor kwantitatieve beoordeling van mogelijke baten van het opengraven van de gracht. Het verslag van deze werksessie staat in bijlage IV. Stap 3: Uitwerken definitief beoordelingskader3 In deze stap hebben wij op basis van de voorgaande werkstappen een zo compleet mogelijke checklist met potentiële baten opgesteld, zie bijlage II. Doordat in eerste instantie zoveel mogelijk potentiële baten zijn geïdentificeerd is de checklist lang. Iedere potentiële baat hebben wij op relevantie, grootte, mogelijke overlap en beschikbaarheid van data beoordeeld. Hierdoor zijn meerdere potentiële baten afgevallen en/of niet gekwantificeerd.
Voor de volledigheid hebben wij in dit rapport steeds een redenering daarvoor opgenomen.
1
Onderdeel van onderzoeksstappen ‘beleid/taak/knelpunt’ en ‘maatregel (-pakketten)’ in afbeelding 2.2.
2
Onderdeel van onderzoeksstap ‘welvaartseffecten’ in afbeelding 2.2.
3
Onderdeel van onderzoeksstap ‘welvaartseffecten’ in afbeelding 2.2.
11 | 44
Witteveen+Bos | 117983/21-000.917 | Definitief
Stap 4: Bouwen van een MKBA spreadsheet en verzamelen van kentallen1 In Excel is een spreadsheet voor de kosten-batenberekeningen opgesteld en hebben wij kentallen verzameld van de gemeente Meppel, uit de literatuur en van internet. Alle toekomstige kosten en baten worden in de spreadsheet met een disconteringsberekening teruggerekend naar het huidige jaar (het jaar waarin ook de eenmalige kosten en baten zich voordoen). Uitgangspunt daarbij is dat de jaarlijkse kosten oneindig lang door gaan. In de praktijk volstaat het om de jaarlijkse kosten voor 100 jaar mee te tellen in de disconteringsberekening, omdat de kosten en baten na 100 jaar verwaarloosbaar klein zijn. De disconteringsberekening is nodig omdat de waarde van geld verandert in de loop van de tijd. Het is in feite een rente-op-renteberekening. Als je 100 euro weg zet tegen 3 % rente, dan heb je na 1 jaar 103 euro en na 2 jaar 106,09 euro. Dit betekent dat 100 euro nu evenveel waard is als 103 euro over 1 jaar of 106,09 euro over 2 jaar. Op dezelfde manier kan je ook de waarde van 100 euro over 1 jaar of 2 jaar terug rekenen naar nu: 100 euro over 1 jaar is nu 97,09 euro waard. En 100 euro over 2 jaar is nu 94,26 euro waard. Alles bij 3 % rente.
In de disconteringsberekening rekenen wij niet met een rentepercentage, maar met een discontovoet die voor een periode voor 5 jaar is vastgesteld, rekening houdend met rente, inflatie, maatschappelijke ontwikkelingen en risico’s (Centraal Planbureau, 2015). Er zijn verschillende discontovoeten: standaard 3 %, voor natuur 2 %, gezondheid 3 % en investeringen 4,5 %. De disconteringsberekening gaat op dezelfde manier als de rente-op-renteberekening. Het bedrag nu (op t=0) noemen wij B0. Het bedrag in de toekomst noemen wij Bt. De disconteringsvoet noemen wij r en t is het aantal jaar. De formule waarmee wij de huidige waarde B0 van een toekomstig bedrag na t jaar kunnen bereken is: B0 = Bt / (1+ r)t De huidige waarde van een bedrag van EUR 100.000,00 over 10 jaar bij een discontovoet van 3,0 % is dan als volgt te berekenen: B0 = 100.000,00 / (1+ 0,03)10 = EUR 74.409,00 Bij een oneindige stroom van een vast bedrag per jaar moeten wij dus alle gedisconteerde toekomstige waarden bij elkaar op tellen, zie tabel 2.1. Zoals gezegd is deze disconteringsberekening gemaakt voor alle toekomstige kosten en baten, zodat ze optelbaar en dus vergelijkbaar zijn.
Tabel 2.1 Voorbeeld van de disconteringsberekening voor de negatieve veiligheidsbaten van paragraaf 4.5.4 jaar
waarde in EUR bij een discontovoet van 3,0 %
0
-100.454
1
-97.528
2
-94.688
3
-91.930
...
…
99
-5.384
100
-5.227
totale som 0 t/m 100 jaar:
1
Onderdeel van onderzoeksstap ‘kosten en baten berekening’ in afbeelding 2.2.
12 | 44
Witteveen+Bos | 117983/21-000.917 | Definitief
-3.274.679
Stap 5: Kostenbepaling van de maatregelen1 Voor de kostenbepaling van de maatregelen nemen wij eenmalige en regelmatige terugkomende beheeren onderhoudskosten mee in de berekening. Voor de kosten (investeringen, operationele kosten, onderhoud, afschrijvingen/vervanging) is een kostenraming gemaakt door kostendeskundigen van Witteveen+Bos. De kostenraming is opgenomen in bijlage III. Stap 6: Kwantificeren van maatschappelijke effecten2 Van iedere batenpost uit werkstap 3 hebben wij de berekeningsmethode bepaald en zijn gegevens over de omvang Q en een bijbehorend prijskaartje P verzameld. Indien er geen plaatselijke gegevens van Meppel beschikbaar zijn, zijn wij op zoek gegaan naar vergelijkbare cases waarvoor wel gegevens beschikbaar zijn, omdat er geen budget en tijd was om een aanvullend veldonderzoek in Meppel te doen. In deze MKBA hebben wij bijvoorbeeld gegevens van Woerden gevonden over de directe economische baten en van Amsterdam over de veiligheidsrisico’s. Deze gegevens hebben wij zo goed mogelijk vertaald naar de situatie van Meppel. Het is ‘second best’, want wij hebben geen lokale gegevens gebruikt, maar op deze manier zijn wij toch in staat geweest om een schatting van de orde van grootte van deze baten voor Meppel te maken.
Stap 7: Opstellen kosten-batenoverzicht3 Als uitkomst van stap 6 is een kosten-batenoverzicht opgesteld en hebben wij een interpretatie gegeven van hoe de resultaten gelezen moeten worden en welke conclusies wij hieruit getrokken hebben, zie paragraaf 5.1. Stap 8: Gevoeligheidsanalyse4 Veel van de gebruikte gegevens hebben een bepaalde onzekerheidsmarge, bijvoorbeeld omdat bepaalde details van de uitwerking onzeker zijn of dat het te verwachten effect deels afhankelijk is van externe factoren waar beperkt rekening mee kan worden gehouden. In de gevoeligheidsanalyse is gekeken of variatie van de gebruikte gegevens met plus of min 50 % de conclusie van de MKBA beïnvloedt, bijvoorbeeld omdat het saldo omslaat van positief naar negatief. Stap 9: Concept rapportage5 Tenslotte zijn de uitgevoerde werkstappen beschreven in een concept eindrapport, dat is besproken met de begeleidingscommissie van de gemeente Meppel. Stap: 10: Presentatie Dit concept rapport is door Witteveen+Bos op 16 oktober 2020 aangeboden aan de gemeente. Een presentatie voor bestuur, bewoners en bedrijven volgt op een nader vast te stellen datum. Stap 11: Eindrapportage6 Op basis van de reacties tijdens de presentatie hebben wij het concept eindrapport aangescherpt en opmerkingen verwerkt om te komen tot dit definitieve eindrapport.
Dit rapport hebben wij onafhankelijk en zo objectief mogelijk opgesteld, volgens de leidraden die daarvoor beschikbaar zijn. Dit rapport dient als hulpmiddel voor de maatschappelijke discussie die leidt tot politiek besluitvorming.
1
Onderdeel van onderzoeksstap ‘kosten van maatregelen’ in afbeelding 2.2.
2
Onderdeel van onderzoeksstap ‘welvaartseffecten’ in afbeelding 2.2.
3
Onderdeel van onderzoeksstap ‘saldo’ in afbeelding 2.2.
4
Onderdeel van onderzoeksstap ‘gevoeligheid’ in afbeelding 2.2.
5
Onderdeel van onderzoeksstap ‘verdeling over partijen en conclusies’ in afbeelding 2.2.
6
Onderdeel van onderzoeksstap ‘besluit’ in afbeelding 2.2.
13 | 44
Witteveen+Bos | 117983/21-000.917 | Definitief
2.3
Uitgangspunten MKBA
Bij het opstellen van deze MKBA zijn de volgende algemene uitgangspunten gehanteerd: - om de eenmalige en jaarlijkse kosten en baten met elkaar te kunnen vergelijken voeren wij een disconteringsberekening uit met de volgende gegevens: · wij hanteren een standaard discontovoet van 3 %, die is opgebouwd uit een risicovrije voet van 0 % en 3 % risico-opslag. Dit wordt door het Planbureau voor de Leefomgeving ook aanbevolen voor natuur- en klimaateffecten (Centraal Planbureau, 2015); · voor publieke fysieke investeringen met substantiële vaste kosten wordt een discontovoet van 4,5 % gebruikt. Onder vaste kosten worden verstaan: kosten die niet of maar zeer beperkt meebewegen met de benutting van het project (investeringskosten). Deze discontovoet geldt voor de netto baten, dus zowel voor de kosten als voor de baten; · wij onderscheiden eenmalige en jaarlijkse kosten en baten. Voor de jaarlijkse kosten en baten nemen wij aan dat ze oneindig lang doorgaan. Deze oneindige reeks van kosten en baten rekenen wij terug met een disconteringsberekening naar de huidige waarde in het jaar 2020, zodat de oneindige stroom aan jaarlijkse kosten en baten vergeleken en opgeteld kan worden met de eenmalige kosten en baten in 2020. In de praktijk is het zo dat kosten en baten die in de verre toekomst optreden nauwelijks bijdragen aan het kosten-batensaldo.
Daarom verwaarlozen wij de kosten en baten die na 100 jaar optreden; - het ruimtelijke schaalniveau van deze MKBA is lokaal: de stad Meppel.
14 | 44
Witteveen+Bos | 117983/21-000.917 | Definitief
3 KOSTEN In de kostenraming, zie bijlage III, maken wij onderscheid tussen eenmalige investeringskosten en jaarlijks terugkomende kosten voor beheer en onderhoud, de zogenaamde levensduurkosten. Bij het opstellen van deze MKBA zijn de volgende uitgangspunten voor de kostenraming gehanteerd: - de kostenraming is deterministisch opgesteld; dit betekent dat er geen kansberekening met betrekking tot risico's en onzekerheden is gemaakt. De kosten zijn geraamd op basis van een inschatting van de hoeveelheden en eenheidsprijzen; - het betreft een bedrijfseconomisch opgestelde kostenraming. Dit houdt in dat de kostenraming zich richt op de zo efficiënt mogelijke inzet van arbeid, materieel en de daaraan verbonden kosten. Commerciële effecten als gevolg van de marktsituatie zijn niet in de kostenraming verwerkt; - er is rekening gehouden met een opslagpercentage voor objectgebonden risico’s. Dit zijn met name technische risico’s; - er is rekening gehouden met een opslagpercentage voor projectgebonden risico’s, zoals juridische, organisatorische, maatschappelijke, ruimtelijke en financiële risico’s.
Dit bedrag is gesplitst en opgeteld bij beide objecten (brug en gracht) van het project; - de levensduurkosten (Life Cycle Costs, LCC) bestaan uit: · de exploitatie-uitgaven gedurende de levensduur (onder andere: beheer, onderhoud, bedrijfsvoering en energie); · de uitgaven aan het einde van de levensduur, zoals de restwaarde, sanering of sloop; - de volgende kosten zijn niet inbegrepen; · omvangrijke saneringen, verontreinigde grond (PFAS, bodem, grondwater, asbest, et cetera); · omvangrijke aanwezigheid van bodemvreemde materialen, niet-gesprongen explosieven, archeologie; · landschappelijke inpassingen; · mitigerende maatregelen; · compensatie omgeving, omwonenden en ondernemers; · grondverwerving; · planschade; · nadeelcompensatie. In de kostenraming zijn bepaalde zaken nadrukkelijk niet meegenomen die bij een eventuele realisatie van het project wel naar boven kunnen komen. dit zijn onder andere vooronderzoeken en uitkomsten hiervan naar aanwezigheid van bodemvreemde materialen en een eventuele noodzaak tot sanering. Daarnaast zijn bepaalde kostenposten erg project specifiek, het is daarom lastig om een algemeen percentage mee te nemen in de kostenraming, dit zijn onder andere: - landschappelijke inpassingen; - mitigerende maatregelen; - compensatie omgeving; - grondverwerving; - planschade; - nadeelcompensatie.
In een mogelijk vervolgtraject van dit project komen deze kostenposten echter wel terug, men moet er dan ook rekening mee houden dat de kostenraming hoger kan uitvallen.
15 | 44
Witteveen+Bos | 117983/21-000.917 | Definitief
3.1
Gracht
Het uitgangspunt voor de dimensies van de nieuwe gracht zijn de afmetingen van de Gasgracht, die een breedte heeft van circa 7 tot 7,5 m waterbreedte op het uiteinde (zie afbeelding 3.1). Inclusief kademuren is dit circa 9 m. Direct langs het water zal altijd enige vrije ruimte nodig blijven tussen het water en de straat. Hier wordt 1,0 m tot 1,5 m voor vrijgehouden. Verder is het uitgangspunt dat aan weerszijden een rijbaan van 3,5 m ligt voor voetgangers en hulpdiensten. Dit geeft een totale benodigde breedte van 18 m tot 19 m. Op het smalste stuk is de beschikbare breedte slechts 17,5 m. Dus dit past niet. Waar het te smal is hebben wij in het ontwerp de breedte van het water, kademuren en straat gelijk gehouden. Dit om de ruimte voor voetgangers en de rijbaan hulpdiensten te behouden en de breedte van de gracht niet minder dan 7,5 m te laten zijn om zo het historisch-, en vaarperspectief te behouden. Daarom is de ‘vrije ruimte’ tussen water en straat op de smalle stukken versmald tot 0,75 m.
Ontwerp gracht Voor de kostenraming zijn de volgende uitgangspunten voor het ontwerp van de gracht in acht genomen: - gracht met lengte van 160 m, inwendige breedte circa 7,5 m, grachtdiepte 2,2 m+ 0,5 m = 2,7 m kerende hoogte; - kadeconstructie van verankerde stalen damwanden met voorhangelementen, afgewerkt met bekleding van metselwerk; - er is rekening gehouden met voorboren van het tracé, uitgangspunt is hierbij aanwezigheid van kademuurresten. Er is geen rekening gehouden met slopen/doorboren van complete kademuren; - kwaliteit van de af te voeren grond uit de gracht is onbekend, uitgangspunt is grondklasse industrie; - voor herinrichting van het maaiveld is rekening gehouden met een lengte van 175 m en een breedte van gemiddeld 22,5 m, met zo veel mogelijk hergebruik van verhardingen en maaiveldinrichting; - voor het verleggen van kabels en leidingen is een voorziening van EUR 250.000,-- opgenomen bij de investeringskosten van de gracht; - bij de investeringskosten van de gracht is een extra post voor het verleggen van het brandriool opgenomen.
Afbeelding 3.1 Breedte Prinsenplein in m
3.2
Beweegbare brug
Auto- en fietsverkeer kan de gracht oversteken via een brug die de Kromme-Elleboog verbindt met de Marktstraat. De brug kan op verschillende manieren worden gebouwd. Om hinder voor verkeer tijdens de bouwfase tot een minimum te beperken kan de brug in het droge worden gebouwd waarna de gracht
16 | 44
Witteveen+Bos | 117983/21-000.917 | Definitief
eronder wordt uitgegraven. Het verkeer kan dan langs de brug blijven doorrijden. De fasering ziet er dan grofweg als volgt uit: 1 omleggen weg; 2 aanbrengen damwanden als kadeconstructie en eventueel als fundering van de brug; 3 bouwen brug; 4 testen brug; 5 verkeer over de brug; 6 gracht uitgraven onder de brug vanaf het water; 7 eventueel afwerken kadeconstructie onder de brug. Bij stap 6 en 7 kan het verkeer wel enige hinder ondervinden, omdat de brug af en toe open moet voor de bouw, maar verkeer is nog steeds mogelijk. Ontwerp brug - beweegbare brug 10 m breed met een overspanning van circa 8 m. Dit zijn grove breedte- en lengtematen. De afmetingen van de brug kunnen in een later stadium nader bepaald worden als explicieter wordt ingegaan op de functie (oversteken voetgangers en/of wegverkeer), prestatie (breedteen lengtematen) en kosten van passende ontwerpoplossingen; - geen remmingwerken en geen aanbruggen; - de kosten van een beweegbare brug variëren sterk en zijn afhankelijk van onder andere de vormgeving, omgeving, ambities met betrekking tot innovatief, circulair, klimaatadaptief, energieneutraal en onderhoudsarm bouwen. Hier hebben wij op basis van referentiewerken (brug in de Gasgracht), expert judgement en kengetallen een kostenschatting van gemaakt.
In tabel 3.1 zijn de kosten voor de aanleg en levensduurkosten van zowel de gracht als de beweegbare brug opgenomen. De levensduurkosten zijn in bijlage III geraamd:
Tabel 3.1 MKBA uitgangspunten investeringen gracht en beweegbare brug Objecten
Nominale waarde in EUR
Contante waarde in EUR
3.990.302
3.990.302
3.801.365
3.801.365
levensduurkosten gracht
14.258 per jaar
286.476
levensduurkosten beweegbare brug
69.012 per jaar
1.177.189
Aanleg Prinsengracht investeringskosten gracht aanleg beweegbare brug investeringskosten beweegbare brug levensduurkosten
17 | 44
Witteveen+Bos | 117983/21-000.917 | Definitief
4 BATEN 4.1
Batenjacht
Om een zo volledig en objectief mogelijk onderzoek te doen naar alle mogelijke positieve en negatieve effecten van het terugbrengen van de gracht in Meppel, zijn wij op jacht gegaan naar zoveel mogelijk potentiële baten. Onze batenjacht heeft geleid tot een zo compleet mogelijke lijst met potentiële baten die is opgenomen in bijlage IV. Van iedere potentiële baat hebben wij op basis van redeneerlijnen onderzocht of de baat daadwerkelijk aanwezig is in Meppel en of er geen dubbeltellingen zijn. Dit heeft geleid tot het definitieve beoordelingskader in tabel 4.1. In de volgende paragrafen beschrijven en kwantificeren wij één voor één alle baten uit tabel 4.1.
Tabel 4.1 Beoordelingskader MKBA stadsgracht Meppel Categorie
Baat
Redeneerlijn
directe economische baten
toename bestedingen
door de aanleg van de gracht wordt de binnenstad van Meppel aantrekkelijker voor winkelend publiek (detailhandel) en horecabezoekers: bezoekers vinden de binnenstad gezellig, blijven er langer, doen meerdere winkels en/of horecagelegenheden aan en besteden daardoor meer geld
verbeterd vestigingsklimaat
door de aanleg van de gracht komen er nieuwe vormen van vermaak, zoals kleinschalig botenverhuur, waardoor naar verwachting nieuwe bedrijven zich vestigen
toename parkeerinkomsten
door de aanleg van de gracht komen er meer bezoekers van buiten naar Meppel naar de winkels, voor de evenementen en voor nieuwe diensten zoals botenverhuur; daarmee komen er ook meer auto’s naar de stad die betaald moeten parkeren
waardestijging vastgoed
door de aanleg van de gracht krijgt bestaand vastgoed in directe omgeving van de gracht uitzicht op water, daardoor stijgt het vastgoed in waarde
vermeden zuiveringskosten
de regen die nu op de nieuwe gracht valt, gaat niet naar de rwzi. Dus aanleg van de gracht zorgt er voor dat er minder water terecht in de rioolwaterzuiveringsinstallatie, dit bespaart zuiveringskosten
vermeden schade door grondwateroverlast
ten gevolge van de aanleg van de gracht kan de drainage in het centrum verbeteren waardoor eventuele grondwateroverlast zal verminderen
vermeden schade door wateroverlast
de gracht zorgt door zijn waterbergingscapaciteit voor minder wateroverlast uit het oppervlaktewatersysteem
vermeden schade aan funderingen
ten gevolge van de aanleg van de gracht kan de infiltratie naar het grondwater verbeteren, waardoor grondwaterstanden minder ver uitzakken in de zomer. Hierdoor treedt er minder schade op aan funderingen rond de gracht
waterbaten
18 | 44
Witteveen+Bos | 117983/21-000.917 | Definitief
Categorie
Baat
Redeneerlijn
vermeden droogteschade aan de natuur
aanleg van de gracht zorgt er ook voor dat er in tijden van droogte meer water aanwezig is voor begieten van planten en struiken
klimaat en natuur
toename flora en fauna
de aanleg van de gracht kan nieuwe flora en fauna aantrekken
gezondheid en leefbaarheid
toename sociale cohesie
door de aanleg van de gracht, de toevoeging van water en bankjes langs de gracht in de openbare ruimte, voelen meer mensen zich aangetrokken om te vertoeven en sociale interactie te hebben in het gebied. Ook zorgt de gracht voor een aantrekkelijkere woonomgeving waardoor mensen minder snel verhuizen dit scheelt (hen) verhuiskosten
afname hittestress
de aanleg van de gracht zorgt voor minder hitteoverlast omdat de temperatuur daalt door de aanwezigheid van water in de stad
positieve effecten op gezondheid
de aanleg van de gracht zorgt ook voor meer blauw (water) in de omgeving. Dit heeft bewezen positieve effecten op gezondheid van mensen onder andere door de afvang van fijnstof
toename veiligheidsrisico's
na de aanleg van de gracht kan het zijn dat er meer inzet van hulpdiensten noodzakelijk is, door toename van ongevallen die gerelateerd zijn aan water
afname bereikbaarheid voetgangers
door aanleg van de gracht moeten omwonenden verder lopen om gebruik te maken van winkels/functies aan de andere kant van de gracht (barrièrewerking)
reistijdverlenging door openstaande brug
als de gracht wordt aangelegd, komt er een beweegbare brug over de ring om Meppel. Wanneer deze brug openstaat, moet het verkeer wachten en dat leidt tot langere reistijd
afname bereikbaarheid en toegankelijkheid winkels
tijdens de aanlegfase van de gracht zijn woningen en winkels mogelijk slechter bereikbaar. Na aanleg van de gracht is er langs de gracht éénrichtingsverkeer. Dit heeft gevolgen voor de toegankelijkheid van hulpdiensten. De looproutes volgen de gracht en kunnen deze op een beperkt aantal plekken oversteken
stijging cultuurhistorische waarde
door het herstel van de binnenstad in ‘oude glorie’ wordt de cultuurhistorische waarde van Meppel binnenstad verhoogd. Dit levert meer aanzien op voor de stad en krijgt een hogere waardering van zijn bewoners
bereikbaarheid
ruimtelijke kwaliteit
4.2
Directe economische baten
Op dit moment is de Prinsengracht een normale winkelstraat in Meppel met restaurants, een discotheek, bakker, kapperszaak en winkels (Action, Xenos, Expert). Er is groen aanwezig in de vorm van bomen en verder is er mogelijkheid tot parkeren - vanaf het moment dat de parkeergarage aan de Kromme Elleboog geopend is, is dit niet meer mogelijk - van fietsen en motorvoertuigen in het midden van de straat. Bij de aanleg van de Prinsengracht zal het karakter van de straat wezenlijk veranderen door toevoeging van water in de gracht met relatief smalle straten erlangs. De gracht zal ruimte kosten die nu gebruikt wordt voor het verkeer, voetgangers om zich te bewegen en horecagelegenheden om een terras neer te zetten. Dus het huidige gebruik wordt door aanleg van de gracht beperkt. De aanleg van de Prinsengracht kan ook zorgen voor extra mogelijkheden voor recreatieondernemers, zoals bootverhuur en het bieden van rondvaarten. Echter, het is op dit moment al mogelijk om vanaf de Gasgracht botenverhuur en rondvaarten aan te bieden, bijvoorbeeld in samenwerking met de gemeente Zwolle en Giethoorn. Het opengraven van de Prinsengracht voegt niet een functionaliteit toe, die er nu nog niet is.
De reden dat de Gasgracht nog niet gebruikt wordt voor rondvaarten en botenverhuur is waarschijnlijk dat de Gasgracht in de huidige situatie niet toegankelijk is voor schepen, omdat de bestaande bruggen niet open gaan (zie het verslag van de stakeholder bijeenkomst in bijlage V). Afstemming voor het openen van bruggen en sluizen is hiervoor noodzakelijk en niet zozeer het opengraven van de Prinsengracht. Bovendien
19 | 44
Witteveen+Bos | 117983/21-000.917 | Definitief
is de Gasgracht en ook de nu ingetekende verlenging zodanig smal dat grotere schepen niet kunnen keren. Als een schip de gracht in vaart, moet hij achteruit weer terug. Dit belemmert de nautische mogelijkheden sterk. Dit nadeel is alleen te ondervangen als de gracht verder wordt doorgetrokken, zodat daadwerkelijk een rondje gevaren kan worden, maar dat is geen onderdeel van de huidige maatregel. Autonome ontwikkeling Voor het in kaart brengen van de economische effecten hebben wij rekening gehouden met de volgende autonome ontwikkelingen: - afvloeiing detailhandel naar het internet1: verwacht wordt dat de online markt de komende jaren nog zal doorgroeien en een groter deel zowel absoluut als relatief gezien van de totale bestedingen op zich zal nemen. Specifiek voor de gemeente Meppel: · inwoners van stedelijke gebieden kopen vaker boodschappen online dan inwoners van meer landelijke gebieden (KSO, 2020); · afvloeiing detailhandel naar het internet is gestegen in Oost-Nederland van 11 % in 2015 naar 21 % in 2019 voor niet-dagelijkse artikelen (KSO, 2020); - bevolkingsgroei gemeente Meppel; verwacht wordt dat Meppel in 2025, 34.234 inwoners heeft ten opzichte van 33.580 in 2019.
De aanleg van de gracht zal geen wezenlijk effect hebben op het aantal inwoners van Meppel; - ook als de gracht er niet komt, zal het Prinsenplein opnieuw ingericht worden, waaronder autoluw maken en het verwijderen van de parkeerplaatsen.
4.2.1
Toename bestedingen
Het doel van het terugbrengen van de gracht op het Prinsenplein is mede om het imago en de aantrekkingskracht van de binnenstad van Meppel te versterken. In een studie uitgevoerd door (BRO, 2009) waarin wordt gekeken naar de maatschappelijke effecten van het plan om de oorspronkelijke waterloop in de Rijnstraat in Woerden terug te brengen, is ook gekeken naar de economische effecten van het weer open maken van een gedempte gracht. De ingreep in Woerden lijkt in veel opzichten op de ingreep die nu in Meppel wordt onderzocht (verandering van functieprofiel, herstellen historisch karakter). In dat onderzoek is gekeken naar de verandering in bestedingsontwikkeling in de Woerdense binnenstad (onder andere detailhandel, horeca en effecten op werkgelegenheid) en dat doen wij hier ook. Om de toename van de bestedingen van de heropening van de Prinsengracht in Meppel te bepalen kijken wij naar de bestedingen aan dagelijkse boodschappen en niet-dagelijkse artikelen in de detailhandel, zoals BRO (2009) voor Woerden heeft gedaan. Toelichting berekening Om het effect op bestedingen in centrum Meppel te berekenen wordt er een vergelijking gemaakt tussen de huidige situatie en de situatie waarin de Prinsengracht aangelegd wordt.
Hierbij is een aantal uitgangspunten gehanteerd om een inschatting te kunnen maken (zie ook tabel 4.2): - voor het gemiddeld besteedbaar inkomen per hoofd per jaar in Meppel is EUR 2.751,-- genomen voor dagelijkse artikelen en EUR 2.564,-- voor niet-dagelijkse artikelen2; - de cijfers voor koopkrachtbinding en koopkrachttoevloeiing in de huidige situatie anno 2019 zijn specifiek voor het centrum Meppel3; - inschattingen voor toe- en afname van koopkrachtbinding en koopkrachttoevloeiing na openen van de Prinsengracht zijn op basis van literatuurstudie en door middel van het raadplegen van experts geschat. Daarbij kijken wij alleen naar de koopkrachttoevloeiing van buiten Meppel. Mensen die in Meppel wonen tellen wij niet mee in de MKBA, omdat het een verschuiving is van een ander winkelcentrum naar de binnenstad van Meppel en dat levert voor de stad Meppel als geheel geen netto effect op;
1
Koopstromenonderzoek Oost-Nederland 2019 (KSO, 2020).
2
Dit zijn gemiddelde bestedingen per inwoner over het jaar 2018 voor heel Nederland genomen (INretail, 2019). Meppel kan in veel gevallen als gemiddeld worden beschouwd. Er is daardoor dan ook geen correctie uitgevoerd op bestedingen per inwoner specifiek voor Meppel.
3
Cijfers afgeleid uit het Koopstromenonderzoek Oost-Nederland 2019 (KSO, 2020).
20 | 44
Witteveen+Bos | 117983/21-000.917 | Definitief
- in Woerden hanteerde men een koopkrachttoevloeiing van 1,5 % voor dagelijkse boodschappen en 3 % voor niet-dagelijkse artikelen. De Rijngracht in Woerden is langer en zal daardoor een grotere aantrekkende werking hebben dan de Prinsengracht. Daarom passen wij de genoemde percentages van Woerden naar rato toe op Meppel. De gracht in Woerden is circa 500 m lang en de Prinsengracht in Meppel wordt circa 160 m lang. De open te graven gracht in Meppel is dus een derde van de lengte van de gracht in Woerden. Wij nemen daarom aan dat de toename in koopkrachttoevloeiing voor dagelijks en niet-dagelijkse artikelen in Meppel naar rato respectievelijk 0,5 % en 1 % is.
Tabel 4.2 Uitgangspunten bestedingseffecten aanleg Prinsengracht Huidige situatie
Na ingreep Prinsengracht
33.580
33.580
Aantal inwoners Detailhandel
dagelijkse boodschappen
niet-dagelijkse artikelen
dagelijkse boodschappen
niet-dagelijkse artikelen
2.751
2.564
2.751
2.564
circa 92,4
circa 86,1
circa 92,4
circa 86,1
33 %
36 %
33 %
36 %
circa 30,5
circa 31,0
circa 30,5
circa 31,0
21 %
45 %
21,5 %
46 %
circa 38,6
circa 56,4
circa 38,8
circa 57,4
gemiddelde bestedingen per inwoner van Meppel per jaar in EUR totaal bestedingspotentieel van de inwoners van Meppel in M€ per jaar koopkrachtbinding centrum Meppel gebonden bestedingen in M€ per jaar koopkrachttoevloeiing centrum Meppel totale bestedingen in M€ per jaar
De aanleg van de Prinsengracht in Meppel leidt tot een verwachte toename van de bestedingen (omzet) van circa 1,3M€ 1 per jaar. Maar dat is nog niet de baat, omdat de extra omzet ook extra kosten met zich mee brengt, zoals inkoopwaarde, personeelskosten, huisvestigingskosten en overige bedrijfskosten. Voor het berekenen van de baat nemen wij de netto winst (bedrijfsresultaat). Over de jaren 2016 - 2019 is voor de retail non-food detailhandel binnen Nederland een gemiddeld winstpercentage van 4,8 %2 bekend. Toepassing van dit percentage leidt tot een verwachte toename van de netto winst van circa EUR 62.000,-per jaar. Dit komt overeen met EUR 2.017.605,-- contante waarde.
1
Verschil tussen niet-dagelijkse en dagelijkse bestedingen in huidige situatie en niet-dagelijkse en dagelijkse bestedingen na ingreep van de Prinsengracht.
2
Bron: https://www.retailinsiders.nl/branches/retailsector/retail-non-food/.
21 | 44
Witteveen+Bos | 117983/21-000.917 | Definitief
Tekstkader met definities Koopkrachtbinding is gedefinieerd als: de mate waarin de bevolking in de eigen gemeente, regio of provincie koopt. Uitleg: uitgedrukt als de totale bestedingen die inwoners in de eigen gemeente, regio of provincie doen of als percentage van het bestedingspotentieel. Koopkrachttoevloeiing is gedefinieerd als: de mate waarin een aankoopplaats koopstromen aantrekt vanuit een andere gemeente, regio of provincie, uitgedrukt als een percentage van de totale bestedingen. Uitleg: het deel van de totale ontvangen bestedingen afkomstig van consumenten buiten de eigen gemeente. Dagelijkse artikelen zijn gedefinieerd als: artikelen die behoren tot de groep levensmiddelen, drogisterij artikelen, alcoholische dranken, tabak en schoonmaakartikelen. Niet-dagelijkse artikelen zijn gedefinieerd als: artikelen onderverdeeld binnen 3 branchegroepen: mode en luxe, vrije tijd en in en om het huis. Gebonden bestedingen is gedefinieerd als: het totale bestedingspotentieel van een regio, gemeente, provincie vermenigvuldigd met de koopkrachtbinding van die regio, gemeente of provincie. Bestedingen per hoofd per jaar is gedefinieerd als: een gemiddelde genomen van een regio, gemeente of provincie van de bestedingen voor zowel dagelijks als niet-dagelijkse artikelen. Uitleg: wij hebben hier het gemiddelde genomen voor de gemeente Meppel.
Het bestedingspotentieel hangt af van het aantal inwoners en van het gemiddelde huishoudensinkomen. Totale bestedingen is gedefinieerd als: de totale bestedingen binnen de regio, gemeente of provincie, afkomstig uit binding en toevloeiing van omzet. 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙𝑒 𝑔𝑒𝑏𝑜𝑛𝑑𝑒𝑛 𝑜𝑚𝑧𝑒𝑡∗100 Uitleg: dit wordt berekend met de volgende formule: /(100−𝑡𝑜𝑒𝑣𝑙𝑜𝑒𝑖𝑖𝑛𝑔)
4.2.2
Verbeterd vestigingsklimaat
Door de aanleg van de gracht is het denkbaar dat het winkelaanbod in de straat zal veranderen. Deze verandering is echter sterk afhankelijk van de volgende factoren: - huur- en koopcontracten van huidige ondernemers; - economische ontwikkeling; - ondernemers die nieuwe kansen zien; - regelgeving en vergunningen van gemeente. Op korte termijn verwachten wij daarom geen verschuiving in het winkelaanbod in de Prinsengracht na aanleg van de gracht en zetten wij deze baat op nul. Op langere termijn is het mogelijk dat de verhouding winkels en woningen gaat veranderen, omdat de trend is dat winkelruimte wordt omgezet in (luxere) woningen aan de gracht. De winkels die overblijven zullen dan waarschijnlijk ook een luxere uitstraling krijgen. Hiervan verwachten wij dat een wezenlijk ander en mogelijk ook meer publiek wordt aangetrokken dat meer te besteden heeft. Dit heeft niet alleen positieve gevolgen voor de Prinsengracht maar zal merkbaar zijn in het gehele centrum, omdat de Prinsengracht mooi aansluit op de rest van het centrum van Meppel. Deze lange termijnontwikkeling is moeilijk te voorspellen, maar belangrijker nog is dat deze ontwikkeling extra investeringen vraagt voor renovatie en ombouw van winkels, die niet in de scope van deze MKBA zitten.
Bovendien is het de vraag of het uitgraven van de gracht een harde voorwaarde is voor deze lange termijn ontwikkeling of dat de geschetste ontwikkeling ook mogelijk bij is een andere inrichting van het Prinsenplein. Kortom, het is maar de vraag of de baat van deze
22 | 44
Witteveen+Bos | 117983/21-000.917 | Definitief
ontwikkeling direct kan worden toegeschreven aan het weer open maken van de gracht. De baat wordt daarom vooralsnog op 0 gesteld.
4.2.3
Toename parkeerinkomsten
Door het aantrekkelijker maken van de binnenstad van Meppel met de heropening van de Prinsengracht kan een effect worden verwacht op het aantal bezoekers dat van buiten Meppel naar de stad komt met de auto. Dit levert extra parkeerinkomsten op voor de gemeente Meppel. Op basis van de koopkrachttoevloeiing hebben wij berekend dat er 89 extra bezoekers van buiten Meppel per jaar komen, die Meppel bezoeken voor dagelijkse artikelen. Daarvan komt 40 % met de auto, dus 36 bezoekers. Met een bezettingsgraad van 1,45 per auto, is dat 25 auto’s per jaar voor dagelijkse artikelen. In tabel 4.3 staat aangegeven hoelang men gemiddeld parkeert per bezoek. De gemiddelde parkeerinkomsten zijn dan 0,93 X EUR 1,35 + 0,07 X 2 X EUR 1,35 = EUR 1,44 per bezoek. Wederom op basis van de koopkrachttoevloeiing hebben wij berekend dat er 407 extra bezoekers komen van buiten Meppel per jaar, die Meppel bezoeken voor niet-dagelijkse artikelen. Daarvan komt 60 % met de auto, dus 244 bezoekers. Met een bezettingsgraad van 1,45 per auto, is dat 16,8 auto’s per jaar voor niet-dagelijkse artikelen. In tabel 4.3 staat aangeven hoelang men gemiddeld parkeert per bezoek. De gemiddelde parkeerinkomsten zijn dan 0,47 x EUR 1,35 + 0,46 x 2 x EUR 1,35 + 0,07 x EUR 5,40 = EUR 2,25 per bezoek. Met deze gegevens hebben wij de extra parkeerinkomsten geschat op circa EUR 415,-- per jaar voor de gemeente Meppel.
De contante waarde van deze baat is EUR 13.539,--.
Tabel 4.3 Uitgangspunten parkeerinkomsten gemeente Meppel1 Uitgangspunten
Dagelijkse boodschappen
Niet-dagelijkse artikelen
89
407
% bezoekers die met de auto komen
40 %
60 %
bezoekduur 1 uur (dagelijks)
93 %
47 %
bezoekduur 1-2 uur (dagelijks)
7%
46 %
bezoekduur 2-4 uur (niet-dagelijks)
0%
7%
parkeertarief uur
EUR 1,35
EUR 1,35
parkeertarief dagkaart
EUR 5,40
EUR 5,40
aantal extra bezoekers per jaar2
4.2.4
Waardestijging vastgoed
Woningen Het RIVM presenteert modellen die 8 maatschappelijke baten van stedelijk groen en water in beeld brengen (RIVM, 2017). Een van deze baten heeft betrekking op de waarde van vastgoed in relatie tot de nabijheid van groen en water. De nabijheid van groen (bijvoorbeeld parken of groenstroken) en blauw (bijvoorbeeld een gracht of vijver) heeft een positief effect op de waarde van woonhuizen. Door het verlengen van de bestaande Gasgracht nemen de omliggende woningen in waarde toe. Wij schatten de huidige woningwaarde in het projectgebied op circa 14 M€3. De potentiële waardevermeerdering rond het projectgebied door middel van de heropening van de Prinsengracht kan worden geschat op 10 % (PBL, 2015); dus circa 1,4 M€ eenmalig. 1
Bron: (KSO, 2020).
2
Inschatting op basis van toename in bestedingen detailhandel door aanleg Prinsengracht, en gemiddelde bestedingen per hoofd in Meppel.
3
Gehanteerde uitgangspunt is het aantal verblijfsobjecten van 55 met een gemiddelde waarde van EUR 255.713,--. Dit is gebaseerd op de gemiddelde koopsom in Meppel over heel 2019.
23 | 44
Witteveen+Bos | 117983/21-000.917 | Definitief
Bedrijfsvastgoed Het effect van het opengraven van de gracht op bedrijfsvastgoed in de binnenstad van Meppel is lastig aan te tonen. Waar stijging van woningwaarde gerelateerd is aan uitzicht op het water, is waardevermeerdering van bedrijfspanden dat niet. Het onderzoek Stad en Land uit 2010 van het Centraal Planbureau heeft als een van de belangrijkste conclusies dat 77 % van de grondprijs- en vastgoedwaardeverschillen in de stad zich laat verklaren met een beperkt aantal factoren, zoals bereikbaarheid van banen, overlast en voorzieningen als cultuur, winkels en horeca. Factoren aan de productiekant (bereikbaarheid van banen) en consumptieve voorzieningen verklaren ieder ongeveer 50 % van de grondprijsverschillen. Het aanbod van luxe winkels, een historische binnenstad, horeca en cultuur bepalen gezamenlijk 30 % van de grondprijsverschillen (CPB, 2010). Het opengraven van de gracht leidt naar verwachting niet tot meer cultuur- en horeca-aanbod, maar kan op langere termijn wel een verschuiving veroorzaken in het winkelaanbod in de Prinsengracht, omdat het bijdraagt aan het creëren van een historische binnenstad waarbij andere -luxere- winkels zich in de toekomst kunnen vestigen. Dit kan op lange termijn meer bezoekers van buitenaf aantrekken. Daarnaast blijkt uit cijfers van vastgoedfondsen dat de waarde van winkelpanden daalt.
Vastgoedinvesteerders hebben afgelopen jaar veel afgeschreven op panden op de populairste winkelplaatsen in Nederland. De Nederlandse winkels van belegger Vastned, die zich vooral op kleinere winkelpanden in historische binnensteden richt, werden in het eerste halfjaar van 2019 in totaal 2,9 M€ minder waard (Vastned, 2020). Een jaar eerder steeg de waarde van de panden nog met bijna 13 M€. In hun jaarverslag over 2019 constateert Vastned dat de locatie van de fysieke winkels steeds belangrijker wordt, omdat consumenten hun bezoek aan een winkelstraat steeds vaker combineren met een lunch, diner of museumbezoek. Consumenten gaan hiervoor steeds vaker richting de historische binnensteden van grote steden en minder naar kleinere steden (Vastned, 2020). Vastned verwacht dat grote retailers hun winkels steeds meer zullen concentreren in grote Europese steden, terwijl het aantal winkels op secundaire locaties wordt afgebouwd. Ook zijn er signalen dat de huren van winkelpanden aan het dalen zijn, omdat het steeds moeilijker wordt om nieuwe huurders te vinden (Bakkers wereld, 2019). Uit voorgaande blijkt, dat er geen grond is om aan te nemen dat waardestijging van bedrijfsvastgoed zal plaatsvinden.
Samenvattend: waardestijging bedrijfsvastgoed is geen baat, aangezien: - het een moeilijk te voorspellen indirecte baat is, gekoppeld aan de directe verandering van het aantal bezoekers, die op lange termijn zou kunnen spelen, maar voornamelijk afhankelijk is van andere factoren dan de aanleg van de gracht; - er is sprake van een trend waarbij vastgoed in kleinere historische binnensteden in waarde afneemt, omdat consumenten steeds vaker richting de historische binnensteden van grote steden gaan en minder naar kleinere steden.
4.3
Waterbaten
Het opengraven van de gracht zorgt voor een groter oppervlakte water in de binnenstad van Meppel wat gevolgen heeft voor de waterhuishouding, bergingscapaciteit en grondwaterstanden. Wij hebben gekeken naar verschillende baten waar mogelijk een effect zou kunnen optreden. Hieronder een korte toelichting van die zoektocht naar elke baat. Vermeden zuiveringskosten Door aanleg van de gracht komt er minder verhard oppervlak en een mogelijke baat zou kunnen zijn dat er daardoor minder hemelwater via de riolering wordt afgevoerd naar rioolwaterzuiveringsinstallatie (rwzi). Dit zou potentieel een besparing op zuiveringskosten kunnen geven. Echter, deze redenering klopt niet voor Meppel, omdat in het centrum regenwater apart wordt opgevangen en afgevoerd naar het brandriool en/of gracht. Vermeden schade door grondwateroverlast De gemeente Meppel geeft aan dat er op dit moment geen sprake is van schade door grondwateroverlast. Schade door grondwateroverlast is ook in de toekomst niet te verwachten. Er is derhalve geen sprake van vermeden schade door grondwateroverlast.
24 | 44
Witteveen+Bos | 117983/21-000.917 | Definitief
Vermeden schade aan funderingen Ten gevolge van de aanleg van de gracht kan de infiltratie naar het grondwater verbeteren, waardoor grondwaterstanden minder ver uitzakken in de zomer. Hierdoor treedt er potentieel minder schade op aan funderingen rond de gracht. De gemeente Meppel geeft aan dat er op dit moment er geen sprake is van schade aan funderingen door het zakken van de grondwaterstand in de zomer. Schade aan funderingen is ook in de toekomst niet te verwachten. Er is derhalve geen sprake van vermeden schade aan funderingen. Schade aan funderingen en verzakkingen ten gevolge van de aanleg van de gracht is wel mogelijk. Tijdens de bijeenkomst van 4 september 2020 (zie bijlage V) kwamen 2 projecten naar voren met schade door verzakkingen tijdens de bouw, onder andere bij de bouw van een parkeergarage. Echter, verzakkingen tijdens de bouw zijn geen gevolg van de aanleg van de gracht, maar ontstaan door fouten tijdens de bouw, die door keuze van de juiste uitvoeringsmethode voorkomen kunnen worden. Wij gaan er daarom in deze MKBA vanuit dat er geen verzakkingen optreden tijdens de bouw. Vermeden droogteschade aan de natuur De gemeente Meppel geeft aan dat er op dit moment nauwelijks sprake is van droogteschade aan bomen en planten. Er is derhalve geen sprake van vermeden droogteschade.
Vermeden schade door wateroverlast De gemeente Meppel geeft aan dat er op dit moment geen sprake is van wateroverlast uit het oppervlaktewater. Schade door wateroverlast is ook in de toekomst niet te verwachten.
4.4
Natuur
De heropening van de gracht kan effect hebben op de kwaliteit en diversiteit van het leefgebied van de aanwezige flora en fauna, of eventueel nieuwe soorten aantrekken. Voor het in kaart brengen van mogelijke ecologische effecten in het projectgebied kijken wij naar de effecten op de aanwezige flora en fauna en naar eventueel een versterkte aantrekkingskracht voor nieuwe flora en fauna. Flora Voor de flora is vooral gekeken naar de effecten bij bomen en naar kadeplanten. Een uitgangspunt van het project is dat bij eventuele verwijdering van groen door het aanleggen van de stadsgracht, hetzelfde aantal bomen en planten wordt teruggeplaatst. De nieuwe situatie zal hierdoor weinig verschillen van de uitgangssituatie en daardoor zijn effecten minimaal. Wel kan de gemeente Meppel bij het terugplaatsen van bomen of opnieuw planten van bomen rekening houden met verschillende soorten, hierbij in acht nemend bepaalde criteria zoals: hittebestendigheid, diversiteit, grootte, duurzaamheid, schaduwwerking, wateropname, et cetera. Andere mogelijke effecten op de flora zijn: - kadeplanten: door de aanleg van een extra stuk gracht komt er meer ruimte beschikbaar voor kadeplanten om zich te vestigen. Denk hierbij aan muurplanten en muurvarens.
Hierbij moet wel rekening gehouden worden met het type cement dat gebruikt wordt voor de kade, deze is van invloed op het vestigingsklimaat voor deze kadeplanten. Echter, als de kademuur eenzelfde soort uiterlijk krijgt als het einde van de Gasgracht zullen hier weinig tot geen nieuwe kadeplanten zich vestigen doordat er slechts een gering oppervlak van de kademuur boven het water uitsteekt, zodat dit geen baat oplevert; - algenbloei: het risico op algenbloei blijft bestaan, omdat het een doodlopende gracht betreft. De aanleg van de Prinsengracht brengt hier geen verbetering in ten opzichte van de huidige situatie, zodat dit geen baat oplevert. Fauna Voor de fauna is vooral gekeken naar de effecten op dieren in het water en vleermuizen: - dieren in het water: de gracht wordt met circa 160 m verlengd, maar er worden verder geen veranderingen in de waterstructuur aangebracht zoals riet of andere structuren die een habitat kunnen vormen voor dieren. Doordat de gracht niet in verbinding wordt gebracht met andere waterstructuren, maar enkel wordt verlengd ten aanzien van de Gasgracht, worden geen baten verwacht voor trekvis en andere migrerende soorten;