Bijlage - Nota Grondbeleid

Nota Grondbeleid Gemeente Meppel

Versie: 28 december 2021 Status: DEFINITIEF

Nota Grondbeleid

Pagina 1 van 33

Inhoud Inhoud...............................................................................................................................................................2 1.

Inleiding ...................................................................................................................................................4

1.1

Waarom een nieuwe nota Grondbeleid? .........................................................................................................4

1.2

Doelstelling.......................................................................................................................................................4

1.3

Opbouw en leeswijzer ......................................................................................................................................4

1.4

Verschillen ten opzichte van de vorige Nota....................................................................................................4

1.5

Beleidsuitgangspunten .....................................................................................................................................5

2.

Wet- en regelgeving .................................................................................................................................7

2.1

Staatssteun.......................................................................................................................................................7

2.2

Vpb voor gemeenten........................................................................................................................................7

2.3

Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) ...........................................................8

2.4

Aanbestedingswet ............................................................................................................................................8

2.5

Omgevingswet en Aanvullingswet grondeigendom .........................................................................................8

3.

Beleidskaders Meppel ............................................................................................................................10

3.1

Structuurvisie .................................................................................................................................................10

3.2

Coalitieakkoord ..............................................................................................................................................10

3.3

Woonvisie.......................................................................................................................................................11

3.4

Financieel beleid.............................................................................................................................................11

3.5

Nota Risicomanagement ................................................................................................................................12

3.6

Duurzaamheid ................................................................................................................................................12

4.

Grondbeleid ...........................................................................................................................................13

4.1

Vormen van grondbeleid................................................................................................................................13

4.2

Lokale invulling grondbeleid...........................................................................................................................14

5.

Instrumenten grondbeleid......................................................................................................................16

5.1

Verwerving .....................................................................................................................................................16

5.2

Beheer ............................................................................................................................................................17

5.3

Uitgifte............................................................................................................................................................17

5.4

Kostenverhaal.................................................................................................................................................18

6.

Beheersing & Verantwoording ...............................................................................................................20

6.1

Grondexploitaties ...........................................................................................................................................20

6.2

Grondprijsbeleid.............................................................................................................................................20

Nota Grondbeleid

Pagina 2 van 33

6.3

Risicomanagement .........................................................................................................................................21

6.4

Winst- en verliesneming.................................................................................................................................22

6.5

Taken en bevoegdheden ................................................................................................................................23

Bijlage 1: Definities & Begrippen......................................................................................................................24 Bijlage 2: Kostensoorten Bro ............................................................................................................................25 Bijlage 3: Omgevingswet en Aanvullingswet grondeigendom...........................................................................27

Nota Grondbeleid

Pagina 3 van 33

1. Inleiding 1.1

Waarom een nieuwe nota Grondbeleid?

De gemeente Meppel heeft op veel onderdelen haar grondbeleid op orde. Deze actualisatie van de Nota Grondbeleid is voor de meeste aspecten een voortzetting van het huidige beleid. Er zijn echter drie belangrijke redenen voor een nieuwe nota. Ten eerste omdat er in de afgelopen jaren nieuwe wet- en regelgeving vanuit het “Besluit, Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten” (BBV-regelgeving) is gepubliceerd dat in deze nota is verwerkt. Ten tweede biedt deze nota een actueel beleidskader vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet. En als laatste biedt deze nota een actueel afwegingskader voor het al dan niet in ontwikkeling nemen van nieuwe gebieden tegen de achtergrond van de gewijzigde marktomstandigheden. Momenteel is de gemeente Meppel bijvoorbeeld volop bezig met de ontwikkeling van een aantal uitleglocaties. In de komende jaren zal steeds vaker sprake zijn van de ontwikkeling van inbreiding- dan wel transformatielocaties, welke ontwikkelingen vaak lastiger zijn te realiseren. Ook dat vraagt om een afwegingskader over het te voeren grondbeleid.

1.2

Doelstelling

Grondbeleid is geen doel op zich. Het is een belangrijk middel om de ruimtelijke doelen van de gemeente Meppel te realiseren. Deze Nota Grondbeleid gaat in op de rol van de gemeente in gebiedsontwikkeling en de bijbehorende spelregels. Concreet betekent dit dat deze nota beschrijft voor welke vorm van grondbeleid wordt gekozen, welke instrumenten de gemeente tot haar beschikking heeft en hoe die instrumenten worden ingezet om de ruimtelijke doelen te behalen. Daarmee wordt zowel de interne als externe transparantie vergroot; het wordt duidelijk welke rol de gemeente in beginsel heeft bij het realiseren van ruimtelijke opgaven.

1.3

Opbouw en leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt allereerst ingegaan op de landelijke wet- en regelgeving die betrekking heeft op grondbeleid en het daarin beschikbare instrumentarium. Aangezien het te voeren grondbeleid slechts een middel is om ruimtelijke doelen te behalen, is het noodzakelijk om het ruimtelijk beleid van de gemeente in beeld te brengen. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de gemeentelijke beleidskaders. Hoofdstuk 4 beschrijft de varianten van grondbeleid en welke keuze de gemeente Meppel daarbij maakt, waarna in de hoofdstukken 5 en 6 achtereenvolgens het bijpassende juridische en financiële instrumentarium wordt beschreven. In de bijlagen wordt de achtergrondinformatie opgenomen over begrippen die in deze nota naar voren komen, de kostensoortenlijst van de Bro, de Omgevingswet en de Aanvullingswet grondeigendom.

1.4

Verschillen ten opzichte van de vorige Nota

Deze nieuwe nota verschilt op diverse punten van de vorige nota. Enkele belangrijke verschillen zijn hieronder uiteengezet: • In de vorige nota is ervoor gekozen dat de gemeente in de basis een faciliterende rol inneemt met een focus op het zoeken van samenwerking met marktpartijen. In deze nota wordt het accent iets verlegd naar een proactief faciliterend grondbeleid om meer sturing te kunnen geven aan de realisatie van onze ruimtelijke ambities. Dit komt beter overeen met de praktijk. Om ruimte te kunnen bieden aan de economische groei van Meppel hebben wij bijvoorbeeld actief grondposities verworven. Dit blijft een samenspel tussen het college en de raad, waarbij indien mogelijk en gewenst gekozen kan worden om te kiezen voor een actievere of juist meer faciliterende vorm. Om aan te duiden in welke situaties afgeweken kan worden van het uitgangspunt is in paragraaf 4.3 van deze nota een beslisboom opgenomen.

Nota Grondbeleid

Pagina 4 van 33

•

•

1.5

Strategische verwerving wordt in beide nota´s genoemd als een instrument om gronden te verwerven vooruitlopend op het vaststellen van een grondexploitatie. Om snel en slagvaardig te kunnen handelen op de grondmarkt kan het wenselijk zijn om in de begroting jaarlijks een budget beschikbaar te stellen voor strategische aankopen. Gezien onze financiële positie wordt echter voorgesteld dit niet te doen. Strategische verwervingen zullen eerst in geheimhouding worden voorgelegd aan de raad. Gewijzigde wet- en regelgeving is verwerkt. In deze nota wordt daarom ingegaan op de mededeling staatssteun (2016), de Vpb-plicht (2016), de nieuwe notitie BBV (2019) en de Omgevingswet die naar verwachting in de loop van 2022 in werking treedt.

Beleidsuitgangspunten

Om concreet aan te geven hoe de gemeente Meppel omgaat met de uitvoering van haar grondbeleid, staan op verschillende plekken in deze nota beleidsuitgangspunten. Alle beleidsuitgangspunten zijn hieronder samengevat. Beleidsuitgangspunt 1 | Wettelijk kader Bij het uitvoeren en verantwoorden van het grondbeleid handelt de gemeente Meppel conform de stellige uitspraken van de commissie BBV, de door de Europese Commissie gestelde richtlijnen ter voorkoming van ongeoorloofde staatssteun, de Aanbestedingswet 2012 en wordt gehandeld conform de Aanvullingswet grondeigendom.

Beleidsuitgangspunt 2 | Proactief faciliterend grondbeleid De gemeente Meppel voert een proactief faciliterend grondbeleid. Als de situatie daarom vraagt kan ervoor worden gekozen een meer actieve of faciliterende/passieve vorm van grondbeleid te voeren.

Beleidsuitgangspunt 3 | Verwerving Het uitgangspunt van de gemeente Meppel is om aan te kopen gronden minnelijk te verwerven. Om een grondpositie te kunnen innemen kan het minnelijke traject vooraf worden gegaan door de vestiging van het Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Alleen in een uiterste situatie wordt gebruik gemaakt van het onteigeningsinstrumentarium.

Beleidsuitgangspunt 4 | Uitgifte Uitgangspunt is om (bouw)gronden in eigendom uit te geven door middel van grondverkoop. Incidenteel kan ervoor gekozen worden om gronden via (erf)pacht uit te geven.

Beleidsuitgangspunt 5 | Faciliteren Wanneer de gemeente Meppel in haar faciliterende rol kosten maakt voor een project van een derde, zal de gemeente de gebiedseigen kosten verhalen. Indien van toepassing worden ook de bovenwijkse en/of bovenplanse kosten verhaald uitgaande van profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid. In een anterieure overeenkomst kan tevens een bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen worden gevraagd voor projecten die daartoe in een structuur- of omgevingsvisie zijn aangeduid.

Beleidsuitgangspunt 6 | Kostenverhaal Het uitgangspunt van de gemeente Meppel is om haar gemaakte kosten te verhalen via een anterieure overeenkomst. Als dat niet mogelijk blijkt, zal het kostenverhaal verlopen via een exploitatieplan.

Nota Grondbeleid

Pagina 5 van 33

Beleidsuitgangspunt 7 | Grondexploitaties Voor (bouw)gronden die de gemeente ontwikkelt, wordt een grondexploitatie vastgesteld door de raad. Grondexploitaties hebben een looptijd van maximaal 10 jaar. Indien de looptijd langer is worden risicobeperkende maatregelen genomen. Bij wijzigingen in de grondexploitatie met een financieel gevolg van meer dan 10% op de netto contante waarde, en een minimum effect van € 100.000,- op het resultaat, is separate besluitvorming door de raad vereist.

Beleidsuitgangspunt 8 | Grondprijzen De grondwaardebepaling en grondprijzen worden aan het begin van ieder jaar geactualiseerd in de grondprijzennota. Het college kan afwijken van de genoemde grondprijzen en grondprijsmethodieken indien dat nodig is om de marktconformiteit van grondprijzen te waarborgen, hetgeen zich kan voordoen bij bijzondere marktomstandigheden.

Beleidsuitgangspunt 9 | Risicomanagement Bij de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties wordt een risicoanalyse opgesteld ten behoeve van het bepalen van het weerstandsvermogen. Hierbij wordt geanalyseerd of risico´s algemeen of project specifiek zijn. Beleidsuitgangspunt 10 | Tussentijdse winstneming Bij voldoende zekerheid neemt de gemeente conform BBV-voorschriften tussentijds winst op haar grondexploitaties. Dat gebeurt naar rato van de realisatie van de grondexploitatie, rekening houdend met de project specifieke risico’s. Wanneer in een grondexploitatie verlies wordt voorzien, wordt na besluitvorming van het college direct een voorziening getroffen ter hoogte van het tekort op netto contante waarde.

Nota Grondbeleid

Pagina 6 van 33

2. Wet- en regelgeving 2.1

Staatssteun

Op 19 mei 2016 is een nieuwe mededeling van de Europese Commissie over staatssteun in werking getreden. Ook in de gebiedsontwikkeling en bij aan- of verkoop van gronden kan sprake zijn van staatsteun, waarmee deze mededeling ook van invloed is op het gemeentelijk grondbeleid. De nieuwe mededeling houdt in dat de overheid dient te handelen volgens het ‘Market Economy Investors’ (MEI) principe. Een overheid moet zich afvragen of een particuliere investeerder een vergelijkbare investering zou doen onder normale marktcondities. Dit kan gecontroleerd worden door te kijken naar soortgelijke transacties of door een andere methode waardebepaling te gebruiken. De commissie noemt dat er sprake is van staatssteun als cumulatief wordt voldaan aan de volgende criteria1: • de steun wordt verleend aan een onderneming die een economische activiteit verricht; • de steun wordt door staatsmiddelen bekostigd; • deze staatsmiddelen verschaffen een economisch voordeel dat niet via normale commerciële weg zou zijn verkregen (non-marktconformiteit); • de maatregel is selectief: het geldt voor één of enkele ondernemingen, een specifieke sector/regio; • de maatregel vervalst de mededinging (in potentie) en (dreigt te) leiden tot een ongunstige beïnvloeding van het handelsverkeer in de EU. Er is sprake van staatssteun als alle bovengenoemde criteria van toepassing zijn.

Het is echter niet zo dat dit direct ongeoorloofde staatssteun betreft. Er zijn vrijstellingen of uitzonderingen mogelijk. Zo bestaat er de deminimisvrijstellingsverordening. Decentrale overheden kunnen hierbij een onderneming over een periode van drie belastingjaren tot €200.000 steunen. Evenwel moet er behoudend worden omgegaan met het gebruik maken van vrijstellingen. Bij de uitvoering van het grond(prijs)beleid volgt de gemeente Meppel de door de Europese Commissie opgelegde richtlijnen ter voorkoming van ongeoorloofde staatssteun.

2.2

Vpb voor gemeenten

Overheidsondernemingen zijn per 1 januari 2016 belastingplichtig geworden voor Vennootschapsbelasting (Vpb). Dit naar aanleiding van een verzoek van de Europese Commissie aan het Rijk om de fiscale positie van overheden te herzien om daarmee een gelijk speelveld te creëren tussen private partijen en overheden op de grondmarkt. Concreet betekent dit ook dat de gemeente Vpb moet betalen over haar ‘grondbedrijf’, voor zover zij daarmee een onderneming drijft. Het grondbedrijf zal worden aangemerkt als onderneming als cumulatief wordt voldaan aan de volgende criteria: • er moet sprake zijn van een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid; • die deelneemt aan het economisch verkeer; • met het oogmerk daarmee winst te behalen, en welke winst ook redelijkerwijze te verwachten is. De gemeente toetst jaarlijks of zij met haar grondbedrijf naar bovenstaande definitie een onderneming drijft. Uit de invoering van deze wet vloeien verder geen specifieke kaders voor het grondbeleid van de gemeente Meppel voort. Uiteraard streeft de gemeente fiscale optimalisatie na.

1 Art. 107 lid 1 VwEU (Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie)

Nota Grondbeleid

Pagina 7 van 33

2.3

Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV)

De commissie BBV heeft de afgelopen 5 jaar tweemaal een nieuwe Notitie Grondexploitaties gepubliceerd: in 2016 en in 2019. Beide notities doen onder meer uitspraken over de uitvoering van gemeentelijk grondbeleid. De wijziging in 2016 had 3 hoofddoelen: het zo goed aansluiten van het BBV op de gewijzigde fiscale wetgeving, het beperken van de risico’s bij de uitvoering van het grondbeleid en eenduidigheid creëren in de verslaglegging van gemeenten. De gewijzigde regelgeving omtrent grondexploitaties heeft geleid tot veel vragen, die in verschillende uitingen door de commissie BBV zijn beantwoord. In 2019 zijn alle uitingen samengebracht in de notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken. In de notitie worden verschillende stellige uitspraken en aanbevelingen gedaan. Enkele belangrijke uitspraken zijn: • Jaarlijks moet een herziening van de grondexploitatiebegroting plaatsvinden. • Een grondexploitatiebegroting met planinhoudelijke wijzigingen, dan wel autonome wijzigingen met substantiële financiële gevolgen, moeten opnieuw door de raad worden vastgesteld. • Een grondexploitatie mag een maximale looptijd hebben van 10 jaar. Een grondexploitatie mag alleen een langere looptijd hebben indien voldoende risico-beperkende maatregelen worden genomen. • Gemeenten moeten op hun grondexploitaties tussentijds winst- en verlies nemen.

Bij het uitvoeren en verantwoorden van het grondbeleid handelt de gemeente conform de stellige uitspraken van de commissie BBV, en houdt de gemeente rekening met de aanbevelingen van de commissie BBV.

2.4

Aanbestedingswet

Bij het uitvoeren van haar grond(prijs)beleid handelt de gemeente Meppel conform de Aanbestedingswet 2012. Deze wet kan van invloed zijn bij grondtransacties of de realisatie van (publieke) werken en/of voorzieningen. Een grondtransactie is in beginsel niet aanbestedingsplichtig als de grond wordt verkocht voor een marktconforme prijs. De gemeente mag daarbij echter geen verplichtingen op leggen om op de betreffende grond werken/voorzieningen te realiseren. Het doorleggen van de aanbestedingsplicht voor de uit te voeren werken is in strijd met het Europese aanbestedingsrecht. Het doorleggen van de aanbesteding is niet toegestaan wanneer de gemeente de vrije keus heeft om door te leggen dan wel zelf aan te besteden. Dit laatste is het geval als de gemeente 100% van de grond in eigendom heeft of een dominante grondpositie heeft. Wanneer de grond volledig in eigendom is van marktpartijen dan is doorlegging van de aanbestedingsplicht wel toegestaan.

2.5

Omgevingswet en Aanvullingswet grondeigendom

De gemeente Meppel ondersteunt in haar grondbeleid de vastgestelde Kaderdocumenten Omgevingswet en de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet. De inwerkingtreding is meerdere keren uitgesteld, maar zal in de loop van 2022 zijn beslag krijgen. De toepassing van de Omgevingswet zal in ieder geval binnen de looptijd van deze Nota Grondbeleid vallen.

Nota Grondbeleid

Pagina 8 van 33

De Omgevingswet heeft als doel een gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit in stand te houden en te bereiken. Daarnaast wordt geprobeerd met de Omgevingswet doelmatig beheer en gebruik van die fysieke leefomgeving voor maatschappelijke functies te realiseren. Om dat te bereiken kent de Omgevingswet vier verbeterdoelen: 1. Het vergroten van de inzichtelijkheid, de voorspelbaarheid en het gebruiksgemak van het omgevingsrecht. 2. Het bewerkstelligen van een samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving in beleid, besluitvorming en regelgeving. 3. Het vergroten van de bestuurlijke afwegingsruimte door een actieve en flexibele aanpak mogelijk te maken voor het bereiken van doelen voor de fysieke leefomgeving. 4. Het versnellen en verbeteren van besluitvorming over projecten in de fysieke leefomgeving. De ontwikkeling van wet- en regelgeving in het aanvullingsspoor maakt deel uit van lopende beleidsontwikkelingen op het gebied van natuur, bodem, geluid en grondeigendom. Het onderwerp grondeigendom wordt via een Aanvullingswet in de Omgevingswet meegenomen. De instrumenten uit de huidige Onteigeningswet, de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) en de Wet inrichting landelijk gebied komen in deze Aanvullingswet samen met een nieuwe regeling voor vrijwillige stedelijke herverkaveling.

De nieuwe bepalingen zullen worden toegevoegd aan de algemene maatregelen van bestuur onder de Omgevingswet. In Bijlage 3 wordt nader ingegaan op een aantal wijzigingen van de Omgevingswet en de Aanvullingswet grondeigendom met betrekking tot het grondbeleid van gemeenten. Beleidsuitgangspunt 1 | Wettelijk kader Bij het uitvoeren en verantwoorden van het grondbeleid handelt de gemeente Meppel conform de stellige uitspraken van de commissie BBV, de door de Europese Commissie gestelde richtlijnen ter voorkoming van ongeoorloofde staatssteun, de Aanbestedingswet 2012 en wordt gehandeld conform de Aanvullingswet grondeigendom.

Nota Grondbeleid

Pagina 9 van 33

3. Beleidskaders Meppel Grondbeleid is geen doel op zich, maar een middel om andere ruimtelijke beleidsdoelen van de gemeente te realiseren. In dit hoofdstuk zal daarom worden ingegaan op de relevante gemeentelijke beleidsvelden. In enkele gemeentelijke beleidsdocumenten worden zaken benoemd die invloed hebben op het gemeentelijke grondbeleid, als kader of als uitgangspunt. Deze stukken en hun raakvlakken worden beschreven. Het gaat om de volgende beleidsdocumenten: • Structuurvisie Meppel 2030 ‘Duurzaam verbinden’ & Dynamisch Uitvoeringsplan Structuurvisie 2019; • Coalitieakkoord 2018 – 2022; • Nota Financieel beleid en programmabegroting; • Nota Risicomanagement; • Woonvisie; • Duurzaamheid.

3.1

Structuurvisie

In de structuurvisie worden de ruimtelijke context, visie en ambitie beschreven voor het gehele grondgebied van de gemeente Meppel. De structuurvisie ‘Meppel 2030 – Duurzaam Verbinden’ is eind 2013 vastgesteld door de gemeenteraad. Eind 2017 is de bijbehorende uitvoeringsparagraaf herijkt, en in 2019 is het Dynamisch Uitvoeringsplan Structuurvisie 2019 vastgesteld. In de structuurvisie staan enkele punten die direct invloed hebben op de uitgangspunten van het grondbeleid. Het gaat dan onder andere om: • De rol van de gemeente bij ruimtelijke ontwikkelingen verschuift steeds meer richting netwerkregisseur. De gemeente wil sturen op netwerken, activeren en faciliteren. • Meppel is een prettige woongemeente met een gevarieerd woonaanbod. Bij inbreidingsplannen wordt ingespeeld op de toenemende vergrijzing. Bij nieuwbouwwijken/uitbreidingslocaties wordt ingespeeld op starters en gezinnen. Daarnaast blijft het regelen van huisvesting voor (kwetsbare) groepen een kerntaak van de gemeente. • Meppel heeft voorzieningen die een regio van zo’n 100.000 inwoners bedienen. Het is essentieel dat die voorzieningen goed bereikbaar blijven. Bereikbaarheid is dan ook een belangrijk onderwerp voor Meppel en wordt in het Dynamisch Uitvoeringsplan benoemd als afzonderlijk opgavecluster.

• Wat betreft bedrijvigheid wordt aangegeven dat de haven verder wordt ontwikkeld, mede door de verwachte groei in werkgelegenheid op de natte bedrijventerreinen. Daarnaast worden de verouderde bedrijventerreinen Steenwijkerstraatweg en Oude Vaart hergebruikt en getransformeerd. • De gemeente zet in op een continue groenblauwe structuur vanuit de binnenstad naar het buitengebied, met aandacht voor beleving, gebruik en toegankelijkheid, maar ook als ecologische verbinding. In verband met de invoering van de Omgevingswet wordt gewerkt aan een Omgevingsvisie die deze Structuurvisie zal vervangen. Het te voeren grondbeleid zal zich hiernaar richten.

3.2

Coalitieakkoord

Waar de structuurvisie de ruimtelijke ambities van Meppel op de lange termijn beschrijft, zijn in het coalitieakkoord de ambities op korte en middellange termijn aangegeven die richtinggevend zijn voor het gemeentelijk grondbeleid

Nota Grondbeleid

Pagina 10 van 33

De kwaliteitsversterking van de ruimtelijke ontwikkeling van de stad is gemarkeerd als belangrijke opgave, bijvoorbeeld ten aanzien van de ontwikkeling van transformatiegebied Noordpoort. Daarnaast is ook ingezet op het bieden van uitbreidingsmogelijkheden voor economische ontwikkeling, zoals de ontwikkeling van de haven en uitbreiding van bedrijventerreinen. De goede bereikbaarheid van Meppel en duurzaamheidsambities zijn ook leidende thema’s. Relevant voor het te voeren grondbeleid is de financiële positie van de gemeente, en het belang van het jaarlijks actualiseren van de ramingen in grondexploitaties en het uitvoeren van risicoanalyses. Uitgangspunt is dat investeringen binnen het budget gerealiseerd worden, en overschrijdingen zoveel mogelijk binnen het betreffende programma worden opgevangen. De algemene reserve moet in overeenstemming zijn met het totale risicoprofiel van de gemeente waaronder het onderdeel grondexploitaties.

3.3

Woonvisie

Nederland kent een forse woningbouwopgave. In verschillende regio’s worden verstedelijkingsstrategieën ontwikkeld om deze bouwopgave op samenhangende wijze voor te bereiden, bijvoorbeeld voor de Regio Zwolle, waarvan Meppel deel uitmaakt. Meppel is in beeld voor het versnellen van het bouwtempo én het bouwen van extra woningen. In de Woonvisie 2016-2020 ‘willen en kunnen in een veranderende woningmarkt’ is voor wat betreft de woningbouwopgave uitgegaan van een meer faciliterende rol van de gemeente in plaats van een sterk sturende overheid. Daarin is het sturen op aantallen en woningtypen losgelaten. Dit is ook nodig om aan te blijven sluiten op de actuele woningmarktontwikkelingen. Er is ingezet op flexibilisering van het woningbouwprogramma door de kwaliteit van wonen als uitgangspunt te nemen. In de nabije toekomst zal woonbeleid integraal opgenomen worden in de omgevingsvisie. In de Woonvisie wordt zowel in Meppel als Nijeveen uitgegaan van inbreidings- en uitbreidingslocaties. Na de bouw van de laatste woningen in Berggierslanden is de focus voor de (grootschalige) woningbouwproductie verschoven naar Nieuwveense Landen. In Nijeveen is Danninge Erve Zuid II volop in aanbouw, en is nog ruimte voor de bouw van circa 80 woningen.

Daarnaast worden binnenstedelijk gebouwd met de afronding van de laatste woningen op Het Vledder, en wordt in Noordpoort ook deels ingezet op bijzonder wonen. In Nijeveen wordt waar mogelijk ook op inbreidingslocaties gebouwd, zoals de vrijgekomen zwembadlocatie.

3.4

Financieel beleid

Wat betreft het financieel beleid van de gemeente gelden enkele kaders en spelregels. Deze worden omschreven in de Nota financieel beleid (2017). Aan de hand van deze beleidsnota wordt ingezet op het verbeteren van de financiële positie van de gemeente en te zorgen voor transparantie in het financieel handelen van de gemeente. Het BBV is daarin leidend, waaronder de basisregels voor het uitvoeren van grondexploitaties. • • • • • •

Jaarlijks wordt een meerjarenperspectief grondexploitaties (MPG) aan de Raad voorgelegd. In de grondexploitaties worden grondprijzen gehanteerd die zijn gebaseerd op (extern) marktonderzoek. In de grondexploitaties worden parameters gehanteerd, voor o.a. inflatiecorrectie van kosten en opbrengsten, die zijn gebaseerd op (extern) marktonderzoek. Jaarlijks wordt voor iedere lopende grondexploitatie een risicoanalyse uitgevoerd conform de kaders die zijn vastgelegd in de Nota Risicomanagement. Voor verwachte verliezen wordt een voorziening getroffen ter hoogte van het nadelig grondexploitatie resultaat (op Netto Contante Waarde). Tussentijdse winstneming is onder voorwaarden mogelijk voordat het project volledig is afgerond.

Nota Grondbeleid

Pagina 11 van 33

In de paragraaf grondbeleid van de P&C documenten wordt ook aangegeven welke parameters zijn gehanteerd. Jaarlijks wordt een extern parameteradvies uitgevraagd waarin de marktontwikkelingen landelijk en specifiek voor Meppel worden beschreven.

3.5

Nota Risicomanagement

Met het voeren van grondbeleid gaan risico’s gepaard. De Nota Risicomanagement beschrijft de spelregels en het beleid op het gebied van risicomanagement. Hierin zijn door de raad de kaders en beleidsuitgangspunten met betrekking tot het weerstandsvermogen en het risicomanagement vastgelegd, en stelt de raad het beleid vast waarbinnen de gemeente dient te opereren. In de Nota Risicomanagement is aangegeven hoe risico’s worden geïdentificeerd, gekwantificeerd, beheerst en hoe ze financieel worden afgedekt. De beleidsnota gaat specifiek in op risicomanagement voor grondexploitaties, dat wordt zowel kwalitatief als kwantitatief gedaan. Kwantitatief wordt enerzijds de IFLO norm gebruikt. Die relateert de hoogte van de benodigde weerstandscapaciteit aan de boekwaarden van de bouwgronden in exploitatie, en de nog te maken kosten. Anderzijds wordt de Monte Carlo analyse gehanteerd. Dat is een methode waarbij op basis van vooraf bepaalde variabelen een uitgebreide risico- en gevoeligheidsanalyse kan worden uitgevoerd. Voor kleine en overzichtelijke grondexploitaties volstaat de IFLO-norm, voor omvangrijkere grondexploitaties is de Monte Carlo analyse beter geschikt. Bij de kwalitatieve risicoanalyse worden via gesprekken met de betrokken projectleider, projectmedewerkers en accountmanagers alle risico’s geïnventariseerd en gerangschikt.

In paragraaf 6.3 staat een nadere uitwerking van de wijze waarop risico’s worden geanalyseerd.

3.6

Duurzaamheid

Meppel wil een duurzame stad worden ‘die voorziet in de behoeften van de huidige generatie zonder daarbij de behoeften van de toekomstige generaties in gevaar te brengen’. Daarbij wordt de brede definitie van duurzaamheid gehanteerd die bestaat uit drie elementen: Planet (milieu), People (sociaal) en Profit (economisch). De gemeenteraad heeft in haar vergadering van 17 december 2019 het programma duurzaamheid Meppel 2021-2023 ‘Samenwerken aan duurzaamheid’ vastgesteld. Zes duurzame pijlers worden hierin benoemd: energietransitie, klimaatadaptatie, grondstoffeninzameling, circulaire economie, biodiversiteit en natuur, gezond leefmilieu. Onderdelen hiervan zijn tevens van belang voor het grondbeleid.

Voorbeelden zijn het integreren van waterberging in toekomstige gebiedsontwikkeling met functies als wonen, werken en recreatie; het stimuleren van andere partijen tot besparing van energie en (grootschalige) opwek van duurzame energie; het CO2-neutraal realiseren van gebouwen; voor wonen de ambitie om in ieder geval 50% van het nieuwe programma te realiseren in bestaand gebouwd gebied; voor bedrijven mogelijk 75% van de gewenste uitbreiding op open kavels van bestaande terreinen realiseren; intensiveren van het ruimtegebruik op bestaande kavels; juiste bedrijven op de juiste plek situeren; het realiseren van inwaartse zonering; het uitbreiden van ontmoetingsplekken; het nastreven van ontwikkeling woongebieden met een grotere verscheidenheid aan functies; behoud van de bestaande werkgelegenheid en uitbreiding van de duurzame werkgelegenheid passend bij de identiteit van Meppel.

Nota Grondbeleid

Pagina 12 van 33

4. Grondbeleid 4.1

Vormen van grondbeleid

Met het voeren van grondbeleid intervenieert de gemeente direct in de grondmarkt om ruimtelijke doelen te behalen. De manier waarop gemeenten dat doen verschilt. In de basis zijn er twee vormen van grondbeleid, actief en faciliterend. In de praktijk lopen de vormen echter in elkaar over en zijn er meerdere tussenvormen denkbaar. 4.1.1 Actief Bij actief grondbeleid handelt de gemeente tot op zekere hoogte als private partij. De gemeente koopt actief gronden aan in een grondexploitatiegebied, maakt de gronden bouw- en woonrijp en geeft de gronden daarna uit aan particulieren, ontwikkelende partijen of bedrijven. Ze handelt dan, tot op zekere hoogte, als een private partij. De locatie wordt door de gemeente ontwikkeld, en de financiële consequenties daarvan komen geheel voor rekening en risico van de gemeente. Dit betekent dat geen winstdeling plaatsvindt, maar ook geen risicodeling in geval van verliesgevende plannen hetgeen een nadeel is van actief grondbeleid. Een belangrijk voordeel van actief grondbeleid is dat de gemeente de volledige regie over de ontwikkeling heeft. De gemeente kan dus maximaal sturen op de realisatie, fasering en kwaliteit van het project. 4.1.2 Faciliterend In tegenstelling tot actief grondbeleid gedraagt de gemeente zich bij faciliterend grondbeleid uitsluitend als een publieke organisatie.

De gemeente faciliteert dan de markt, bijvoorbeeld door het maken of aanpassen van ruimtelijke plannen. De gemeente moet daar kosten voor maken. Die verhaalt ze bij faciliterend grondbeleid op de ontwikkelaar(s) van de locatie. Bij deze vorm van grondbeleid kan de gemeente haar publiekrechtelijk instrumentarium inzetten om te kunnen sturen. Zo kan een gemeente locatie-eisen vastleggen in een exploitatieplan. De gemeente heeft hierbij echter aanzienlijk minder sturingsmogelijkheden dan bij actief grondbeleid. De gemeente moet bijvoorbeeld afwachten of er marktpartijen zijn die een bepaalde ontwikkeling oppakken. Een belangrijk voordeel van faciliterend grondbeleid is dat de gemeente weinig tot geen risico loopt. 4.1.3 Tussenvormen Het verschil tussen actief en faciliterend grondbeleid is voornamelijk theoretisch. De twee zouden als uitersten gezien kunnen worden. Er zijn meerdere mengvormen denkbaar. Zo kan de gemeente ook een regisserende rol aannemen, zonder direct een actief grondbeleid te hanteren: proactief faciliteren. Daarbij wacht de gemeente minder af, maar gaat ze actief op zoek naar manieren om marktpartijen te stimuleren een bepaalde ontwikkeling op te pakken. De gemeente is dan actief bezig met het creëren van de juiste voorwaarden om de ontwikkeling mogelijk te maken. Een andere tussenvorm is samenwerken.

Hiervoor kan worden gekozen wanneer blijkt dat een marktpartij een bepaalde ontwikkeling niet alleen kan of wil oppakken, en de gemeente niet als enige partij de actieve rol wenst te hebben. De gemeente werkt dan samen met partij(en) aan de ontwikkeling, bijvoorbeeld via een publiekprivaat samenwerkingsverband (PPS). Het is van belang duidelijke afspraken te maken met (markt)partijen, en de regie en risico’s op een eerlijke manier te verdelen. Het voorkomen van ongeoorloofde staatssteun is daarbij een belangrijk aandachtspunt. Gemeenten kunnen ook per situatie kijken welk type grondbeleid het meest geschikt is. Dit wordt ook wel situationeel grondbeleid genoemd. Het voordeel van dit grondbeleid is dat het zeer flexibel is, maar minder duidelijkheid aan de voorkant verschaft over de rol van de gemeente bij gebiedsontwikkelingen.

Nota Grondbeleid

Pagina 13 van 33

Passief

Actief

Faciliteren

Regisseren

Actief

De opgave wordt door marktpartijen ontwikkeld. Sturing en regie zijn niet vereist of gewenst. Ambities en belangen van de gemeente worden gewaarborgd.

De gemeente faciliteert/ stimuleert en schept de juiste voorwaarden, bijvoorbeeld in de vorm van een financiële bijdrage, waardoor de markt de ontwikkeling oppakt.

Er zijn gemeentelijke, maatschappelijke of strategische belangen gemoeid bij de opgave, of marktpartijen willen/kunnen de gewenste ontwikkeling niet oppakken; tijdige realisatie is van belang.

De gemeente loopt geen risico en kan alleen sturen middels publiekrechtelijke instrumenten

De gemeente loopt nauwelijks risico en heeft naast de publiekrechtelijke instrumenten iets meer sturingsmogelijkheden

De gemeente draagt de risico’s en heeft de volledige regie

Instrument: kostenverhaal van gemeentelijke inzet

Instrument: kostenverhaal en stimulering

Instrument: verwerving, voorkeursrecht, onteigening en gronduitgifte

4.2

Lokale invulling grondbeleid

Zoals eerder benoemd is grondbeleid geen doel op zich, maar een middel om ruimtelijke doelen te realiseren. In hoofdstuk drie zijn de uitgangspunten en ambities op hoofdlijnen beschreven, namelijk het versterken van de kwaliteit van de stad; verbeteren van de bereikbaarheid, maar ook een prettige woon- en leefomgeving bieden in de wijken en dorpen. Daarom wordt gestreefd naar voldoende en passende woningen, waarbij de kwaliteit van wonen het uitgangspunt is. Concrete ruimtelijke ontwikkelingen waar de gemeente Meppel op wenst in te zetten zijn het Binnenstadsplan, de transformatieopgave ‘Noordpoort’, versterking van de stationsomgeving en uitbreiding van de droge en natte bedrijventerreinen. Meppel ziet kansen in de huidige economische situatie, maar voorzichtigheid blijft geboden gezien de financiële positie van de gemeente. De gemeente Meppel wil sturen op het activeren en stimuleren van marktpartijen in plaats van sterk sturend te zijn, en is bereid om daarin zelf ook actief een bijdrage te leveren om beweging op gang te krijgen. De gemeente Meppel wenst daarom in de basis een proactief faciliterend grondbeleid te voeren. Proactief door (marktpartijen) actief te stimuleren en te verleiden om ontwikkelingen te realiseren. En faciliterend door de gemeentelijke rol zoveel mogelijk te beperken tot haar kerntaken en (financiële) risico’s te beperken.

Nota Grondbeleid

Pagina 14 van 33

Hoewel Meppel als uitgangspunt kiest voor proactief faciliterend grondbeleid, is een actiever of meer faciliterend grondbeleid niet uitgesloten als dit beter aansluit op de situatie. Om tot een goed afgewogen keuze te komen voor het te voeren grondbeleid is onderstaande beslisboom opgesteld:

Beleidsuitgangspunt 2 | Proactief faciliterend grondbeleid De gemeente Meppel voert een proactief faciliterend grondbeleid. Als de situatie daarom vraagt kan ervoor worden gekozen een meer actieve of faciliterende/passieve vorm van grondbeleid te voeren.

Nota Grondbeleid

Pagina 15 van 33

5. Instrumenten grondbeleid 5.1

Verwerving

Om haar grondbeleid uit te voeren heeft de gemeente een aantal instrumenten ter beschikking. Een privaatrechtelijk instrument is verwerving. Wanneer de gemeente een bepaalde ruimtelijke ambitie wil bewerkstelligen kan het nodig zijn dat ze gronden aankoopt. Daar heeft de gemeente een aantal instrumenten voor, te weten minnelijke verwerving, strategische aankopen, Wet voorkeursrecht gemeenten en onteigening. Deze worden achtereenvolgens behandeld. 5.1.1 Minnelijke verwerving Bij de verwerving van gronden is minnelijke verwerving het uitgangspunt. De gemeente treedt in onderhandeling met de eigenaar van de gronden. Het bereiken van overeenstemming over de prijs en voorwaarden van verkoop gebeurt dan op vrijwillige basis. Het is belangrijk om van te voren een goede inschatting van de marktwaarde van de gronden te hebben. Hiervoor zal een onafhankelijke en gecertificeerde taxateur worden ingezet. 5.1.2 Strategische verwerving Er is sprake van strategische verwerving wanneer gronden en/of opstallen worden aangekocht waarvoor nog geen ontwerpbestemmingsplan en grondexploitatie zijn opgesteld. Hierbij wordt verwacht dat de gronden in de toekomst substantiële voordelen voor de gemeente kunnen opleveren. Bijvoorbeeld omdat de gronden van cruciaal belang zijn om een voorgenomen ontwikkeling in de toekomst te realiseren of om ongewenste ontwikkelingen op die gronden te voorkomen.

Om op een slagvaardige manier te kunnen opereren op de grond-/vastgoedmarkt, is het van belang dat het proces om te komen tot een besluit niet te lang duurt. Om dit te kunnen doen is het voordelig als het college gemachtigd wordt om in voorkomende gevallen gronden te verwerven. Vanzelfsprekend zal het college hierover achteraf verantwoording moeten afleggen aan de raad. Om deze strategische verwervingen mogelijk te maken, is het een overweging een budget voor strategische verwervingen beschikbaar te stellen, waarbinnen het college gronden kan aankopen. Gezien de huidige financiële positie van de gemeente wordt er niet voor gekozen een dergelijk budget beschikbaar te stellen. Indien de situatie zich voordat zal hier een separaat voorstel aan de raad worden voorgelegd. 5.1.3 Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) Een ander belangrijk instrument voor het verwerven van gronden is de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Via deze wet kan de gemeente voorkeur boven marktpartijen verkrijgen bij de aankoop van gronden. De Wvg is een erg nuttig instrument, maar dient wel met zorgvuldigheid gebruikt te worden. Het leidt namelijk tot een prijsopdrijvend effect van de gronden. 5.1.4 Onteigening Het kan voorkomen dat minnelijke verwerving van gronden niet mogelijk blijkt.

Indien de gronden toch cruciaal zijn voor de realisatie van een belangrijke ontwikkeling kan de gemeente overgaan tot onteigening. Onteigening is de gedwongen eigendomsovergang aan de gemeente. Onteigeningsprocedures zijn zeer ingrijpend voor beide partijen. Ze zijn lang van duur en kosten daarmee veel ambtelijke capaciteit.

Nota Grondbeleid

Pagina 16 van 33

Beleidsuitgangspunt 3 | Verwerving Het uitgangspunt van de gemeente Meppel is om aan te kopen gronden minnelijk te verwerven. Om een grondpositie te kunnen innemen kan het minnelijke traject vooraf worden gegaan door de vestiging van het Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Alleen in een uiterste situatie wordt gebruik gemaakt van het onteigeningsinstrumentarium.

5.2

Beheer

Nadat gronden en/of opstallen zijn verworven dienen deze tijdelijk te worden beheerd. Dat moet gebeuren totdat de gronden klaar zijn om ontwikkeld worden. Het doel van het tijdelijk beheer is meestal het zoveel mogelijk kostendekkend beheren en onderhouden van vastgoed, maar vooral ook waarborgen van de tijdige beschikbaarheid voor bouwrijp maken en uitgifte. Het uitgangspunt bij tijdelijk beheer is dat er wordt gestreefd naar verhuur of verpachting onder de meest optimale voorwaarden voor de gemeente.

5.3

Uitgifte

5.3.1 Grondverkoop Verkoop van het volledig eigendomsrecht is de meest gebruikelijke vorm van gronduitgifte. Hiermee wordt het volledig eigendom van grond en eventuele opstallen overgedragen. De gemeente Meppel geeft de voorkeur aan deze vorm van uitgifte. 5.3.2 Erfpacht Erfpacht is gronduitgifte middels een recht van erfpacht. Het zogenaamde bloot eigendom blijft bij de gemeente. De erfpachter krijgt nagenoeg dezelfde rechten als een eigenaar, op het bloot eigendom na. In de erfpachtovereenkomst kunnen voorwaarden worden opgenomen die verder gaan dan wat publiekrechtelijk (bijvoorbeeld in het bestemmingsplan) is opgenomen. Daarmee houdt de gemeente meer grip op de toekomstige bestemming en gebruik van de grond. Erfpacht is dus een passende vorm van uitgifte bij gronden die voor de gemeente van strategisch belang zijn. 5.3.3 Pacht Pacht is een overeenkomst waarbij de één het recht krijgt om voor een bepaalde tijd tegen een bepaald bedrag landbouwgronden van de ander te gebruiken. In de notitie ‘Uitgiftevoorwaarden Geliberaliseerde pacht voor los land’ staat pacht in de gemeente Meppel beschreven. 5.3.4 Uitgifte van openbaar groen Openbaar groen verdient een aparte paragraaf in deze Nota. De gemeenteraad heeft het beleid over uitgeefbare groenstroken c.q. snippergroen in 2017 herzien en vastgesteld.

De gemeenteraad heeft besloten dat verhuur van openbaar groen/snippergroen eindig wordt. Stroken openbaar groen/snippergroen worden te koop aangeboden. Deze staan vermeld op de uitgiftekaart snippergroen van de gemeente. Stroken openbaar groen/snippergroen welke in gebruik zijn genomen zonder een overeenkomst, worden getoetst aan het groenbelang. Aan de hand daarvan worden deze teruggevorderd dan wel te koop aangeboden. Dit gebeurt per buurt. In een reeks van jaren worden op deze manier alle dossiers in de gemeente behandeld. Beleidsuitgangspunt 4 | Uitgifte Uitgangspunt is om (bouw)gronden in eigendom uit te geven door middel van grondverkoop. Incidenteel kan ervoor gekozen worden om gronden via (erf)pacht uit te geven.

Nota Grondbeleid

Pagina 17 van 33

5.4

Kostenverhaal

De gemeente Meppel heeft als uitgangspunt om proactief faciliterend grondbeleid te voeren. Ook in de proactief faciliterende rol maakt de gemeente kosten, bijvoorbeeld plankosten. De gemeente is bij deze faciliterende rol verplicht om haar gemaakte kosten te verhalen op de ontwikkelende partij(en). Kostenverhaal is een publiekrechtelijk instrument. 5.4.1 Typen te maken kosten De te verhalen kosten zijn onderverdeeld in verschillende typen, te weten gebiedseigen kosten, kosten van bovenwijkse voorzieningen, bovenplanse kosten en bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen. Deze worden hieronder achtereenvolgens toegelicht. Gebiedseigen kosten Kosten die een directe relatie tot het plangebied hebben worden gebiedseigen kosten genoemd. Enerzijds zijn dit de kosten die de gemeente maakt om een initiatief (fysiek) te realiseren. Dat zijn bijvoorbeeld kosten voor de aanleg van infrastructuur binnen het plangebied, het aanleggen van openbare ruimte of riolering. Anderzijds maakt de gemeente kosten met betrekking tot de ruimtelijke plannen en procedures, de plankosten. Beide typen kosten zijn direct aan een plan te relateren. De kosten die een gemeente mag (soms moet) verhalen zijn aangegeven in artikelen 6.2.3, 6.2.4. en 6.2.5 van het Bro. Deze kostensoortenlijst is opgenomen in bijlage 2. Kosten die niet op die lijst staan zijn niet publiekrechtelijk te verhalen.

Kosten voor bovenwijkse voorzieningen De kosten van werken, maatregelen en voorzieningen die ook van belang zijn voor andere exploitatiegebieden en/of bestaande wijken zijn kosten voor bovenwijkse voorzieningen. Het gaat dan om bijvoorbeeld verbindingswegen tussen meerdere wijken of het aanleggen van een park. In de structuurvisie staat dat bovenwijkse kosten worden gemaakt om Meppel aantrekkelijk te houden en uit te nodigen om in Meppel te (blijven) wonen, werken en recreëren. De kosten hiervoor moeten worden verhaald met in achtneming van de PPT-criteria. Deze zijn: Profijt: de grondexploitatie moet nut ondervinden van de investering; Proportionaliteit: De kosten dienen op basis van evenredigheid te worden verdeeld over de betrokken gebieden; Toerekenbaarheid: de kosten zouden zonder de ontwikkeling van het gebied niet gemaakt worden of de kosten worden mede ten behoeve van het gebied gemaakt. Bovenplanse kosten Gemeenten kunnen in hun structuurvisie aangeven bovenplanse kosten te verhalen om samenhangende ontwikkelingen op verschillende locaties te realiseren en te verevenen.

In de structuurvisie ‘Meppel 2030 – duurzaam verbinden’ is aangegeven dat bovenplanse kosten worden verhaald in het geval van bedrijventerreinen: “ Nieuwe bedrijventerreinen moeten bijdragen aan de ontwikkeling, herstructurering of transformatie van oude terreinen.” Bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen Op basis van artikel 6.24 Wro mag een gemeente afspraken maken over bijdragen ruimtelijke ontwikkelingen in anterieure overeenkomsten. Hiervoor dienen de ontwikkelingen waarvoor de bijdrage wordt gebruikt in een vastgestelde structuurvisie te worden benoemd. De bijdrage is niet afdwingbaar, deze is altijd vrijwillig.

Nota Grondbeleid

Pagina 18 van 33

Beleidsuitgangspunt 5 | Faciliteren Wanneer de gemeente Meppel in haar faciliterende rol kosten maakt voor een project van een derde, zal de gemeente de gebiedseigen kosten verhalen. Indien van toepassing worden ook de bovenwijkse en/of bovenplanse kosten verhaald uitgaande van profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid. In een anterieure overeenkomst kan tevens een bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen worden gevraagd voor projecten die daartoe in een structuur- of omgevingsvisie zijn aangeduid. 5.4.2 Systematiek kostenverhaal De gemeente kiest voor een voornamelijk proactief faciliterend grondbeleid, er zal dus normaliter sprake zijn van initiatieven van derden. De gemeente rekent dan haar gebiedseigen kosten door aan de initiatiefnemer(s). Voor het verhalen van kosten voor bovenwijkse voorzieningen, het laten plaatsvinden van bovenplanse verevening of het verkrijgen van een ruimtelijke bijdrage dient per situatie een onderbouwing met berekening te worden opgesteld. Het uitgangspunt is om kostenverhaal privaatrechtelijk te regelen via een anterieure overeenkomst. In het geval dat dit niet mogelijk blijkt zal de gemeente haar kosten verhalen via een exploitatieplan. In het exploitatieplan is een berekening van de exploitatiebijdrage die de grondeigenaar dient te betalen opgenomen.

Het daadwerkelijke verhaal van kosten vindt dan plaats bij de verlening van de omgevingsvergunning, waarmee het kostenverhaal is verzekerd. In de gevallen waar de gemeente genoodzaakt is om actief grondbeleid te voeren, is het kostenverhaal (inclusief bovenwijkse kosten) geregeld via een discontering in de grondprijs. Met de komst van de Omgevingswet zal het kostenverhaal veranderen. Dat hangt dan mede samen met de type ontwikkeling. In bijlage 3 wordt de invloed van de omgevingswet op onder andere kostenverhaal beschreven. Kostenverhaal kan na de ingang van de Omgevingswet via twee routes verlopen, de integrale of de organische route. Het belangrijkste verschil hiertussen is het wel of niet aangeven van een tijdvak voor de ontwikkelingen. Bij de integraal kostenverhaal bestaat een duidelijk tijdvak. Kostenverhaal verloopt dan op een vergelijkbare manier zoals dat onder de Wro ook gebeurt. Bij organisch kostenverhaal wordt geen tijdvak afgebakend voor de ontwikkeling. Er bestaat dan meer onzekerheid over het te realiseren programma, opbrengsten, kosten en wanneer deze gerealiseerd worden. 5.4.3 Planschade Wanneer planschade ontstaat door een ontwikkeling van een initiatiefnemer zal de gemeente de planschadekosten verhalen. Het uitgangspunt daarbij is dat de gemeente een planschadeverhaalsovereenkomst sluit met de initiatiefnemer.

In het geval dat geen overeenstemming wordt bereikt over de planschadeovereenkomst kan de gemeente de planschadekosten ook verhalen middels een exploitatieplan. Beleidsuitgangspunt 6 | Kostenverhaal Het uitgangspunt van de gemeente Meppel is om haar gemaakte kosten te verhalen via een anterieure overeenkomst. Als dat niet mogelijk blijkt, zal het kostenverhaal verlopen via een exploitatieplan.

Nota Grondbeleid

Pagina 19 van 33

6. Beheersing & Verantwoording 6.1

Grondexploitaties

De gemeente Meppel is in bezit van bouwgrond in exploitatie (BIE). Dit zijn meestal gronden in eigendom van de gemeente, waarvoor de raad door middel van een raadsbesluit een grondexploitatie heeft vastgesteld. De grondexploitatie is een begroting van de geraamde kosten en opbrengsten van grondontwikkeling, welke zijn uitgezet in de tijd. Dit omvat in ieder geval onderstaande onderdelen, waarvan enkele begrippen in bijlage 1 verder worden toegelicht. • Verwerving • Tijdelijk beheer • Bouwrijp maken • Gronduitgifte • Woonrijp maken • Overige kosten en opbrengsten (w.o. subsidies en bijdragen) • Rente en kosten- en opbrengstenstijging Conform het BBV bedraagt de looptijd van een grondexploitatie in beginsel maximaal 10 jaar. In het geval dat een gebiedsontwikkeling een langere looptijd heeft, kan deze worden gesplitst of kunnen maatregelen genomen worden om het risico te beperken. Kaders van vastgestelde grondexploitaties kunnen tussentijds wijzigen door bijvoorbeeld wijziging van het projectgebied of bouwprogramma op basis van gewijzigde marktomstandigheden. Het BBV stelt dat actualisaties van grondexploitaties die leiden tot planinhoudelijke wijzigingen, dan wel autonome wijzigingen met materiële financiële gevolgen, opnieuw door de raad moeten worden vastgesteld.

Om het gevoerde grondbeleid te verantwoorden, en een doorkijk te geven naar de komende jaren, wordt jaarlijks het meerjarenperspectief grondexploitaties (MPG) opgesteld. Het MPG is de samenvoeging van de herziene grondexploitaties, samen met de risicoanalyses en de effecten op het grondbeleid. Beleidsuitgangspunt 7 | Grondexploitaties Voor (bouw)gronden die de gemeente ontwikkelt, wordt een grondexploitatie vastgesteld door de raad. Grondexploitaties hebben een looptijd van maximaal 10 jaar. Indien de looptijd langer is worden risicobeperkende maatregelen genomen. Bij wijzigingen in de grondexploitatie met een financieel gevolg van meer dan 10% op de netto contante waarde, en een minimum effect van € 100.000,- op het resultaat, is separate besluitvorming door de raad vereist.

6.2

Grondprijsbeleid

Bij gronduitgifte speelt de hoogte van de grondprijzen die de gemeente hanteert een belangrijke rol. Grondprijzen zijn een instrument om richting te geven aan de wijze waarop de gemeente deelneemt aan de markt van (bouwrijpe) grond. Uitgangspunt hierbij is dat de grondprijzen altijd marktconform zijn. De gemeente Meppel hanteert marktconforme grondprijzen voor de uitgifte van bouwgronden. De grondprijzen worden jaarlijks geactualiseerd op basis van residuele grondwaardebeperkingen. De grondprijzen worden vastgelegd in de Grondprijzennota. In bijzondere situaties kan het college afwijken van datgene wat er in de grondprijzennota staat. Indien van een uitzondering gebruik wordt gemaakt dan zal het college de gemeenteraad hierover informeren.

Nota Grondbeleid

Pagina 20 van 33

Beleidsuitgangspunt 8 | Grondprijzen De grondwaardebepaling en grondprijzen worden aan het begin van ieder jaar geactualiseerd in de grondprijzennota. Het college kan afwijken van de genoemde grondprijzen en grondprijsmethodieken indien dat nodig is om de marktconformiteit van grondprijzen te waarborgen, hetgeen zich kan voordoen bij bijzondere marktomstandigheden.

6.3

Risicomanagement

De afgelopen (crisis)jaren hebben duidelijk laten zien dat gemeenten grote risico’s kunnen lopen bij de uitvoering van haar grondbeleid. Het is dus erg belangrijk om jaarlijks risico’s op de grondexploitaties inzichtelijk te maken. Bij het vaststellen en bij het herzien van alle grondexploitaties wordt een risicoanalyse opgesteld. Dit gebeurt aan de hand van wat er is opgenomen in de ‘Nota risicomanagement en weerstandsvermogen 2013’. De financiële waardering van de risico’s geven omvang aan het vereiste weerstandsvermogen. 6.3.1 Risicoanalyse Risico’s in grondexploitaties worden jaarlijks bepaald op basis van de op dat moment geldende financiële en ruimtelijk (beleids)kaders. De risico’s worden in overleg tussen projectleiders en planeconomen geïdentificeerd. Daarbij worden ook de kans van optreden en de mogelijke financiële gevolgen vastgesteld. Onzekerheden ten gevolge van mogelijke toekomstige beleidswijzigingen worden nadrukkelijk niet meegenomen. Bij het identificeren van de mogelijke risico’s wordt onderscheid gemaakt tussen: • Algemene risico’s, die bijvoorbeeld te maken hebben met macro-economische ontwikkelingen, en in meer of mindere mate gelden voor alle projecten; • Risico’s die specifiek voor een project gelden. Wanneer de risico’s zijn geïdentificeerd, worden de mogelijke financiële effecten op de grondexploitaties middels kwantitatieve risicoanalyses berekend.

Daarbij wordt voor elke variabele in de grondexploitatieberekening een minimale, een waarschijnlijke en een maximale waarde bepaald. Deze waarden worden in alle mogelijke scenario’s (combinaties) doorgerekend (simulatie) en gecombineerd met de geïdentificeerde risico’s. Het resultaat van deze zogenaamde Monte Carlo analyse is een verdeling van de mogelijke uitkomsten van de grondexploitatie. Er worden per project twee Monte Carlo simulaties uitgevoerd: een eerste met alle risico’s, zowel algemeen als projectspecifiek, en een tweede analyse met enkel de projectspecifieke risico’s. Beleidsuitgangspunt 9 | Risicomanagement Bij de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties wordt een risicoanalyse opgesteld ten behoeve van het bepalen van het weerstandsvermogen. Hierbij wordt geanalyseerd of risico´s algemeen of project specifiek zijn. 6.3.2 Weerstandsvermogen De resultaten van de uitgevoerde risicoanalyses met alle risico’s, algemeen en projectspecifiek, worden gebruikt voor het bepalen van het weerstandsvermogen. Wanneer uit de Monte Carlo analyse voor een project blijkt dat met 90% zekerheid kan worden vastgesteld dat dit project geen negatief exploitatieresultaat zal kennen, dan wordt dit project niet meegenomen bij de bepaling van het weerstandsvermogen.

Wanneer uit de Monte Carlo analyse blijkt dat met 90% zekerheid een mogelijk verlies optreedt, dat wordt dit berekende verlies meegenomen in het weerstandsvermogen, maar alleen voor het deel waarvoor nog geen directe verliesvoorziening is getroffen.

Nota Grondbeleid

Pagina 21 van 33

Ter verificatie wordt voor de bepaling van het weerstandsvermogen, naast de Monte Carlo analyse, ook gebruik gemaakt van een berekening volgens de IFLO-norm. De benodigde weerstandscapaciteit is volgens de IFLO-norm afhankelijk van de boekwaarden in de grondexploitaties en de nog te maken kosten. De benodigde weerstandscapaciteit wordt dan als volgt berekend: 10% van de boekwaarde, vermeerderd met 10% van de nog te realiseren kosten en verminderd eventuele reserveringsposten in de grondexploitatie. Hoewel de Monte Carlo analyse nauwkeuriger is, houdt deze ten opzichte van de IFLO-norm geen rekening met de boekwaarden in de grondexploitaties. Uit voorzichtigheid worden daarom beide analyses uitgevoerd. De berekening die het hoogst benodigde weerstandscapaciteit laat zien, wordt gehanteerd.

6.4

Winst- en verliesneming

Hoe moet worden omgegaan met winst- en verliesgevende grondexploitaties is vastgelegd in het BBV. Als de gemeente door middel van actief grondbeleid zelf de grond tot ontwikkeling brengt en de grondexploitatie voert, komt de eventuele winst ten goede aan de gemeente. Voor grondexploitaties met een verwacht tekort moet een verliesvoorziening worden getroffen. 6.4.1 Tussentijdse winstneming Gemeenten zijn sinds de laatste BBV wijziging niet meer vrij om zelf te bepalen wanneer winst wordt genomen. Winst moet tussentijds worden genomen aan de hand van de ‘percentage of completion’ methode (POCmethode). Dit betekent dat naar rato van de voortgang van een positieve grondexploitatie tussentijdse winst wordt genomen. Hoewel het verantwoorden van tussentijdse winst met voorzichtigheid moet worden gedaan, is dit dus wel een verplichting. Winst wordt tussentijds genomen als er genoeg zekerheid is over het verloop van de grondexploitatie. Er moet tenminste worden voldaan aan de volgende voorwaarden: 1. het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; 2. er zijn kosten gemaakt voor de ontwikkeling van het grondexploitatiecomplex; 3. (een gedeelte van) de gronden en bijbehorende opbrengsten zijn gerealiseerd.

Voor het bepalen van de hoogte van tussentijdse winstnemingen worden de resultaten van de uitgevoerde risicoanalyses betrokken door het toepassen van een risico-afslag op de winstneming. De risico-afslag vloeit voort uit het totaalsaldo van projectspecifieke risico’s. Beleidsuitgangspunt 10 | Tussentijdse winstneming Bij voldoende zekerheid neemt de gemeente conform BBV-voorschriften tussentijds winst op haar grondexploitaties. Dat gebeurt naar rato van de realisatie van de grondexploitatie, rekening houdend met de project specifieke risico’s. Wanneer in een grondexploitatie verlies wordt voorzien, wordt na besluitvorming van het college direct een voorziening getroffen ter hoogte van het tekort op netto contante waarde. 6.4.2 Verliesvoorziening Wanneer voor een in exploitatie te nemen complex (locatie/grondpositie), dan wel reeds in exploitatie genomen complex een verlies wordt voorzien, moet meteen een voorziening worden getroffen. De verliesvoorziening moet worden getroffen ter hoogte van het voorziene tekort (conform het voorzichtigheidsprincipe). Als sprake is van een voorziening ingericht ter bestrijding van de (verwachte) tekorten in grondexploitaties, dan moet die worden gepresenteerd als een waardecorrectie op de post bouwgrond in exploitatie.