Document · PDF

Bijlage 2 - Notitie risicoanalyse gemeente Meppel

1 - RAADSVERGADERING 22 mei 2025, gemeente MeppelBij agendapunt: Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) 20254.664 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Notitie risicoanalyse gemeente Meppel Opdrachtgever : Gemeente Meppel Project : Risicoanalyse grondexploitaties Onderwerp : Uitkomsten risicoanalyse Datum : 10-03-25

Inleiding

De gemeente Meppel heeft PAS bv gevraagd om de risicoanalyse voor de geactualiseerde lopende grondexploitaties uit te voeren. Op 16 januari 2025 heeft PAS bv samen met de gemeente Meppel risicosessies op locatie gehouden om de actuele risico’s per project te inventariseren. Vervolgens zijn deze risico’s gekwantificeerd, waarna per project een Monte Carlo analyse is uitgevoerd. Hiermee is de benodigde risicoreserve zowel specifiek per project als op portefeuilleniveau bepaald. Er zijn in totaal zeven grondexploitaties doorgerekend. De berekende risicoreserve voor de grondexploitatie zal door de gemeente Meppel gebruikt worden om het benodigde weerstandvermogen binnen de gemeente te bepalen. Deze notitie licht de uitgevoerde risicoanalyse toe en maakt een vergelijking met de uitkomsten van 2025 en 2024.

Risicoanalyse grondexploitaties

2.1

Algemeen

De geïnventariseerde en gekwantificeerde risico’s zijn doorgerekend middels een Monte Carlo analyse op basis van 10.000 iteraties in het risicoanalyse programma @RISK. Voor een gedegen risicoanalyse is onderscheid gemaakt tussen project specifieke risico’s, ramingsonzekerheden (spreidingsrisico’s) en algemene marktrisico’s. De project specifieke risico’s worden in het vervolg van dit rapport per project toegelicht. De ramingsonzekerheden betreffen de bandbreedtes op ramingen in de grondexploitaties, welke zijn bepaald aan de hand van de voortgang en huidige fase van het project. Tot slot zien de marktrisico’s op de onvoorziene omstandigheden uit de markt die voor de gehele grondexploitatie portefeuille van de gemeente Meppel gelden. Dit betreffen bijvoorbeeld afwijkingen op de ingerekende kosten- en opbrengstenstijgingen, bandbreedte voor de rente en een algemeen vertragingsrisico door gestagneerde afzet als gevolg van verslechterde marktomstandigheden. Voor een gedegen risicoanalyse is het gebruikelijk om voor onvoorziene marktomstandigheden dergelijke risico’s in te rekenen. De bandbreedtes voor de parameters zijn als onderstaand weergegeven en gelden voor de gehele projecten portefeuille . De meest waarschijnlijke waarde (mww) vertegenwoordigt de vastgestelde parameter en de minimale en maximale representeren de afwijking daarop.

NOTITIE

1|P agi n a

Bandbreedtes parameters MIN % MWW % MAX % Kostenstijging 2025 3,5% 4,5% 5,5% Kostenstijging 2026-2027 3,0% 3,5% 4,0% Kostenstijging 2028 e.v. 1,5% 2,0% 2,5% Opbrengstenstijging 2025 7,0% 9,0% 11,0% Opbrengstenstijging 2026-2027 5,0% 6,0% 7,0% Opbrengstenstijging 2028 e.v. 1,5% 2,0% 2,5% Opbrengstenstijging bedrijventerrein 1,5% 2,0% 2,5% Rente 1,0% 1,5% 2,0% Voor het vertragingsrisico is in de risicosimulatie rekening gehouden met een vertraging van 0, 1 of 2 jaar gebaseerd op een triangulaire verdeling. Bij het optreden van vertraging schuift de beoogde gronduitgifte door, maar ook de kosten voor woonrijp maken schuiven door en er worden extra plankosten, kosten voor VTU en eventuele belastingen opgenomen. Uiteraard schuift het eindjaar mee, wat als gevolg extra rente met zich meebrengt. In 2024 is de vertraging telkens als project specifiek risico opgenomen, maar het is logischer om dit voor de gehele portefeuille als marktrisico mee te nemen. In het vervolg van deze notitie wordt er per project ingegaan op de specifieke risico’s en wordt er een vergelijking gemaakt met de risicoanalyse van 2024.

2.2

Danninge Erve

Danninge Erve omvat de ontwikkeling van woningbouwlocatie ten zuidoosten van de kern Nijeveen, onderdeel van de gemeente Meppel. In totaal worden er circa 120 woningen gebouwd, opgebouwd uit vrijstaande, twee-onder-een-kapwoningen en rijwoningen. Dit project bevindt zich al grotendeels in de uitvoerende fase. Project specifieke risico’s 2024: -

Vertraging van de woningafzet o Dit risico wordt in 2025 onder het algemene vertragingsrisico opgevangen

Project specifieke risico’s 2025: -

Er zijn geen project specifieke risico’s opgenomen voor 2025.

Voor de spreidingsrisico’s zijn de volgende bandbreedtes ge hanteerd: Bandbreedtes Verwerving BRM WRM Plankosten Grondopbrengsten niet-woning Grondopbrengsten woning

MIN % MAX % MIN jaar MAX jaar 0% 0% 0 0 -5% 5% 0 1 -10% 10% 0 2 -10% 10% 0 2 0% 0% 0 0 -5% 10% 0 2

Op basis van bovenstaande input is de Monte Carlo Analyse uitgevoerd. De ondergrens van het 90%betrouwbaarheidsinterval van deze analyse komt uit op een positief resultaat van €0,58 miljoen netto

NOTITIE

2|P agi n a

contante waarde (NCW). Het huidige saldo van de grondexploitatie betreft €0,64 miljoen NCW positief. Per 1-1-2025 is een risicoreservering van €0,06 miljoen benodigd. In 2024 was een risicoreserve van €0,22 miljoen berekend. Dit leidt tot een verlaging van de risicoreserve van circa €0,16 miljoen ten opzichte van afgelopen jaar. Dit kan verklaard worden doordat het project verder in uitvoering is, waardoor de toekomstige kosten lager zijn en zodoende de risico’s automatisch minder groot zijn.

2.3

Oevers D

Oevers D is een ontwikkeling van zogenaamde natte bedrijfskavels en wordt ontwikkeld door een Publiek-Private Samenwerking (PPS) tussen de gemeente Meppel, KWS en Royal Haskoning DHV . Elke partij neemt voor 1/3e deel in de PPS structuur. Project specifieke risico’s 2024: -

Er ontstaat vertraging in de afzet o Dit risico wordt in 2025 onder het algemene vertragingsrisico opgevangen De plankosten stijgen als gevolg van de vertraagde afzet o Dit risico wordt in 2025 onder het algemene vertragingsrisico opgevangen

Project specifieke risico’s 2025: -

Er zijn geen project specifieke risico’s opgenomen voor 2025.

Voor de spreidingsrisico’s zijn de volgende bandbreedtes gehanteerd: Bandbreedtes Verwerving BRM WRM Plankosten Grondopbrengsten niet-woning Grondopbrengsten woning

MIN % MAX % MIN jaar MAX jaar 0% 0% 0 0 -5% 5% 0 1 -10% 10% 0 2 -10% 10% 0 2 -10% 10% -1 2 0% 0% 0 0

Op basis van bovenstaande input is de Monte Carlo Analyse uitgevoerd. De ondergrens van het 90%betrouwbaarheidsinterval van deze analyse komt uit op een positief resultaat van €11,8 miljoen NCW. Het huidige saldo van de grondexploitatie betreft €12,5 miljoen NCW positief. Per 1-1-2025 is een risicoreservering van €0,7 miljoen benodigd. Aangezien het hier een PPS structuur betreft waar de gemeente Meppel voor een derde onderdeel van is, is zodoende de risicoreservering van de gemeente €0,2 miljoen. In 2024 was een risicoreserve van €0,8 miljoen berekend. Dit leidt tot een verlaging van de risicoreserve van circa €0,6 miljoen ten opzichte van afgelopen jaar. Dit project is verder in de uitvoering, waardoor de spreiding in toekomstige kosten lager zijn en zodoende de risico’s automatisch minder groot zijn.

NOTITIE

3|P agi n a

2.4

Oevers E

Ten zuidwesten van het centrum van Meppel bevindt zich het bedrijventerrein Oevers E. Dit terrein kenmerkt zich door de nadrukkelijk aanwezige woonfunctie waardoor het een atypisch bedrijventerrein karakter heeft. De gemeente geeft hier kleinere bedrijfskavels uit. Daarnaast dient de openbare inrichting aan te sluiten bij de beeldkwaliteit van een woonwijk met daarin een belangrijke rol voor openbaar groen. Project specifieke risico’s 2024: -

Er ontstaat vertraging in de afzet o Dit risico wordt in 2025 onder het algemene vertragingsrisico opgevangen

Project specifieke risico’s 2025: -

Er zijn geen project specifieke risico’s opgenomen voor 2025.

Voor de spreidingsrisico’s zijn de volgende bandbreedtes gehanteerd: Bandbreedtes Verwerving BRM WRM Plankosten Grondopbrengsten niet-woning Grondopbrengsten woning

MIN % MAX % MIN jaar MAX jaar 0% 0% 0 0 -5% 5% 0 1 -10% 10% 0 2 -10% 10% 0 2 -10% 10% -1 2 0% 0% 0 0

2.5

Noord III

Ten noorden van Meppel heeft de gemeente enkele kavels aangeschaft om deze als bedrijfskavels uit te geven. Noord III omvat circa 18,5 ha aan uitgeefbare grond. Project specifieke risico’s 2024: -

Er moet mogelijk een spoordijk aangelegd worden o Dit risico is geaccepteerd en is verwerkt in de grondexploitatie. Er zijn extra bomresten welke geruimd moeten worden o Het ruimen van de niet-gesprongen explosieven is uitgevoerd. In de grex is nog een kleine restpost over wat voldoende is voor de mogelijke kosten, dus dit risico is inmiddels komen te vervallen.

Project specifieke risico’s 2025: NOTITIE

4|P agi n a

De afzetbaarheid komt onder druk door gebrek aan een grootverbruik aansluiting o Voor dit risico is een bedrag van €699.360 opgenomen met een kans van optreden van 30%. Dit bedrag is berekend door de kosten van één en twee jaar vertraging in beeld te brengen. Zowel de kosten als de opbrengsten zijn doorgeschoven en/of verhoogd conform de vertraging. Aangezien de kans aanwezig is dat grondverkoop overeenkomsten reeds gesloten zijn wanneer de vertraging zich aandoet, is de opbrengstenstijging van de vertraagde uitgifte niet meegenomen. Enkel de rente, kostenstijging en eventuele extra kosten zijn meegenomen, waarbij voor één jaar vertraging de kosten zijn berekend op €425.984 en voor twee jaar op €972.736. Deze bedragen zijn opgevoerd als uiterste waarde, met het gemiddelde bedrag als meest waarschijnlijke waarde. Dit vertragingsrisico verschilt wezenlijk van het marktrisico van vertraging, omdat dit risico specifiek veroorzaakt wordt door gebrek aan grootgebruik aansluiting en niet direct door onvoorziene marktomstandigheden. Er moeten extra plankosten gemaakt worden door een Raad van State procedure rondom het bestemmingsplan o Voor dit risico is een bedrag van €50.000 opgenomen met een kans van optreden van 30%. Dit bedrag is berekend door de verwachte kosten voor een herziening op het bestemmingsplan te bepalen.

Voor de spreidingsrisico’s zijn de volgende bandbreedtes gehanteerd: Bandbreedtes Verwerving BRM WRM Plankosten Grondopbrengsten niet-woning Grondopbrengsten woning

MIN % MAX % MIN jaar MAX jaar 0% 0% 0 0 -10% 10% 0 2 -10% 10% 0 2 -10% 10% 0 2 -10% 10% 0 2 0% 0% 0 0

Op basis van bovenstaande input is de Monte Carlo Analyse uitgevoerd. De ondergrens van het 90%betrouwbaarheidsinterval van deze analyse komt uit op een positief resultaat van €2,5 miljoen NCW. Het huidige saldo van de grondexploitatie betreft €4,5 miljoen NCW positief. Per 1-1-2025 is een risicoreservering van €2,0 miljoen benodigd. In 2024 was Noord III en Noord IV een geconsolideerd project. De risicoreserve van dit project was bepaald op €1,7 miljoen. Doordat het sinds dit jaar twee grondexploitaties zijn met elk hun eigen risicoreserve kan er geen één op één vergelijking worden gemaakt tussen de risicoreserve van 2024 en 2025. Het gezamenlijke risicoprofiel van Noord III en Noord IV betreft in 2025 €3,1 miljoen. Dit is een verhoging van circa €1,4 miljoen ten opzichte van vorig jaar. Dit kan verklaard worden door de nieuwe risico’s voor zowel Noord III als Noord IV welke zijn opgenomen dit jaar.

2.6

Noord IV

Ten noorden van Meppel heeft de gemeente enkele kavels aangeschaft om deze als bedrijfskavels uit te gaan geven. Noord IV omvat circa 13,1 ha aan uitgeefbare grond. Project specifieke risico’s 2024: NOTITIE

Er zijn vorig jaar geen project specifieke risico’s opgenomen 5|P agi n a

Project specifieke risico’s 2025: -

Er zijn onvoorziene kosten voor de ruiming van bomresten of extra sanering o Voor dit risico is een bedrag van €500.000 opgenomen met een kans van 25% op optreden. Dit bedrag betreft een inschatting van de mogelijke kosten welke kunnen optreden.

Voor de spreidingsrisico’s zijn de volgende bandbreedtes gehanteerd: Bandbreedtes Verwerving BRM WRM Plankosten Grondopbrengsten niet-woning Grondopbrengsten woning

MIN % MAX % MIN jaar MAX jaar 0% 0% 0 0 -10% 10% 0 2 -10% 10% 0 2 -10% 10% 0 2 -10% 10% 0 2 0% 0% 0 0

2.7

Kop van Noordpoort

Ten noorden van het centrum van Meppel wordt de Kop van Noordpoort ontwikkeld. Dit project heeft een gemengd woon-werk karakter. Het huidige gebied betreft een zwaar bedrijventerrein met een stenig karakter. De gemeente is voornemens om hier een leefbare wijk te realiseren en meer ruimte voor groen en wonen toe te voegen. In 2024 is begonnen met de sloop van de eerste gebouwen. Project specifieke risico’s 2024: -

Er komen meerkosten voor de bodemsanering o De meeste kosten voor de sloop en sanering zijn reeds gemaakt, het restbedrag in de grondexploitatie kan de mogelijke tegenvallers opvangen, zodoende is dit risico is komen te vervallen. Er is onzekerheid over de aantrekkelijkheid van de afzetbaarheid in dit gebied o Er is een ander programma dan in Nieuwveense Landen opgesteld. Ook is de leefomgeving verschillend waardoor er een andere doelgroep wordt aangetrokken, zodoende is dit risico is komen te vervallen. Het terrein en kaders moeten worden opgehoogd o Dit risico is komen te vervallen.

Project specifieke risico’s 2025: -

Er zijn geen project specifieke risico’s opgenomen voor 2025.

Voor de spreidingsrisico’s zijn de volgende bandbreedtes gehanteerd:

NOTITIE

6|P agi n a

Bandbreedtes Verwerving BRM WRM Plankosten Grondopbrengsten niet-woning Grondopbrengsten woning

MIN % MAX % MIN jaar MAX jaar -5% 5% 0 1 -10% 10% 0 1 -10% 10% 0 2 -10% 10% 0 2 -10% 10% 0 2 -5% 10% 0 2

Op basis van bovenstaande input is de Monte Carlo Analyse uitgevoerd. De ondergrens van het 90%betrouwbaarheidsinterval komt uit op een negatief resultaat van €0,2 miljoen NCW. Het huidige saldo van de grondexploitatie betreft €0,1 miljoen NCW positief. Per 1-1-2025 is een risicoreservering van €0,3 miljoen benodigd. In 2024 was een risicoreserve van €0,8 miljoen berekend. Dit leidt tot een verlaging van de risicoreserve van circa €0,5 miljoen ten opzichte van afgelopen jaar. Dit kan verklaard worden doordat de project specifieke risico’s uit 2024 zijn vervallen en het project reeds verder in uitvoering is.

2.8

Nieuwveense Landen

Ten noordwesten van Meppel realiseert de gemeente de grootschalige duurzame uitbreidingswijk Nieuwveense Landen bestaande uit verschillende deelgebieden met elk een eigen sfeer. De wijk gaat voorzien in circa 2.100 woningen met voorzieningen in het hart van de wijk. De eerste kavels zijn reeds verkocht en worden momenteel bebouwd. Project specifieke risico’s 2024: -

Vertraging binnen het project o Dit risico wordt in 2025 onder het algemene vertragingsrisico opgevangen Stijging van de inbrengwaarde o Dit risico is opgetreden en reeds verwerkt in de grondexploitatie Er moeten extra kosten gemaakt worden door de aanpassing van de aansluiting van de provinciale weg o Hiervoor is een bedrag opgenomen in de grondexploitatie, waardoor het risico is komen te vervallen Er bestaat een risico op zelfrealisatie in Broeklanden 3 o Dit risico is verwerkt in de grondexploitatie en vormt daarmee dus geen risico meer

Project specifieke risico’s 2025: -

NOTITIE

POSITIEF RISICO (KANS): De waterinlaat valt goedkoper uit dan de huidige raming o Dit betreft een kans. Door een nieuwe raming van het Waterschap voor de benodigde waterinlaat, is het budget in de grex verhoogd van €1,1 miljoen naar €1,8 miljoen. Echter lijkt er erg defensief te zijn gerekend, dit blijkt onder andere na consultatie van een externe civieltechnische kostendeskundige. De kans bestaat dat er circa €300.000 ruimte in de raming zit, waardoor dit een besparing in de grondexploitatie kan opleveren. Deze kans wordt voor 40% opgenomen. Aanvullende eisen van het Waterschap leiden tot hogere kosten o De mogelijke kosten als gevolg van dit risico worden ingeschat op €600.000. De kans van optreden is op 20% ingesteld. 7|P agi n a

De normen voor bergingscapaciteit worden bijgesteld in Centrumwonen 5 o Voor dit risico is een bedrag van €187.250 opgenomen met een kans van 30% op optreden. Dit bedrag is berekend door het verschil te berekenen als gevolg van 5% minder uitgeefbare grond.

Voor de spreidingsrisico’s zijn de volgende bandbreedtes gehanteerd: Bandbreedtes Verwerving BRM WRM Plankosten Grondopbrengsten niet-woning Grondopbrengsten woning

MIN % MAX % MIN jaar MAX jaar -5% 5% 0 1 -10% 10% 0 2 -10% 10% 0 2 -10% 10% 0 2 -10% 10% 0 2 -5% 10% 0 2

Op basis van bovenstaande input is de Monte Carlo Analyse uitgevoerd. De ondergrens van het 90%betrouwbaarheidsinterval komt uit op een negatief resultaat van €0,7 miljoen NCW. Het huidige saldo van de grondexploitatie betreft €0,5 miljoen NCW positief. Per 1-1-2025 is een risicoreservering van €1,3 miljoen benodigd. In 2024 was een risicoreserve van €5,7 miljoen berekend. Dit leidt tot een verlaging van de risicoreserve van circa €4,4 miljoen ten opzichte van afgelopen jaar. Dit kan mede verklaard worden door het wegvallen van het risico op zelfrealisatie in Broeklanden 3. Dit risico stond vorig jaar voor €3,5 miljoen met een kans van optreden van 50% opgenomen. Daarnaast zijn nog enkele andere risico’s uit 2024 weggevallen, wat het risicoprofiel doet dalen. De toevoeging van een positief risico wat een positief effect heeft op het risicoprofiel van dit project verklaart ook deels de daling van de benodigde risicoreserve.

Conclusie

Onderstaande tabel toont de opbouw van de risicoreservering als gevolg van de Monte Carlo analyse. Hierbij is de berekende 90% betrouwbaarheidsinterval in mindering gebracht op de NCW zoals opgenomen in de actualisatie van 2025. Dit resultaat is de benodigde risicoreserve en dient als buffer om toekomstige financiële risico’s op te vangen. De berekende risicoreserve voor de gehele grondexploitatie portefeuille is voor 2025 bepaald op €5,1 miljoen. Hierbij is voor Oevers D de NCW en de 90% betrouwbaarheidsinterval door drie gedeeld conform de afspraken die hierover gemaakt zijn in de PPS structuur. 2025 Project Grex saldo NCW 90% betrouwbaarheid Risicoreserve Danninge Erve 643.000 584.000 59.000 Noord III 4.503.000 2.450.000 2.053.000 Noord IV 6.247.000 5.161.000 1.086.000 Oevers D 4.193.000 3.946.000 247.000 Oevers E 1.131.000 1.049.000 82.000 Kop van Noordpoort 153.000 -167.000 320.000 Nieuwveense landen 550.000 -718.000 1.268.000 Totalen NOTITIE

17.420.000

12.305.000

5.115.000 8|P agi n a

In 2024 is de totale risicoreserve middels deze methode berekend op €9,24 miljoen. Dit verschil van €4,12 miljoen is te verklaren doordat veel specifieke risico’s zijn vervallen of geaccepteerd, zoals eerder vermeld in deze notitie, en daarmee zijn verwerkt in de grondexploitaties. Daarnaast bevinden veel projecten zich in een uitvoerende fase, waardoor de onzekerheid van bijvoorbeeld de planvormingsfase niet of nauwelijks meer van toepassing is. Daarbij komt dat de ramingsonzekerheden dalen naarmate een project verder in de uitvoering komt of zelfs richting afronding gaat. Ook de bandbreedtes van de spreidingsrisico’s zijn bij sommige projecten om die reden naar beneden aangepast. Tot slot zorgen de gestegen resultaten van de grondexploitaties voor positieve invloed op de ramingsonzekerheden.

NOTITIE

9|P agi n a

Bijlagen

In deze bijlage zijn de gehanteerde risico-inventarisaties en de uitdraaien van de Monte Carlo analyses per project uiteengezet. Per grondexploitatie is zowel de normale verdeling als de regressie coëfficiënten (de impact per risico) opgenomen. Daarnaast is per project een overzicht weergegeven van de geïnventariseerde risico’s tijdens de risicosessies op 16 januari 2025. Hierin zijn zowel de weggevallen risico’s van 2024 als de actuele risico’s benoemd.

NOTITIE

10 | P a g i n a

4.1

Bijlage 1 – Danninge Erve

RISICO INVENTARISATIE Project: Datum: Projectleider: Planeconoom: Nr.

Status 1 Vervallen

NOTITIE

Danninge Erve 16-1-2025 Wiebe Coehoorn Niels van Genderen Risico Vertraging van de woning afzet

Kans (%) Impact (€) 50% € -

Oorzaak Onvoldoende promotie op deze locatie

Gevolg Vertraging van de afzet van maximaal 1 jaar

Toelichting Dit risico is omgezet naar een marktrisico ipv een projectspeficiek risico

11 | P a g i n a

4.2

Bijlage 2 – Oevers D & E

RISICO INVENTARISATIE Project: Datum: Projectleider: Planeconoom: Nr.

Status 1 Vervallen 2 Vervallen

Oevers D & E 16-1-2025 Harry ter Wal Gerjan Kamphuis Risico Er ontstaat vertraging in de afzet (Oevers E) Erontstaat vertraging in de afzet (Oevers D)

Kans (%) Impact (€) 50% € 50% €

3 Vervallen

De plankosten stijgen (Oevers D)

40% €

4 Concept

De beoogde grondopbrengsten worden niet gehaald (Oevers D)

33% €

NOTITIE

Oorzaak

Stikstofcompensatie is benodigd voor de verkoop van 8,2 ha

50.000 Als gevolg van mogelijk vertraagde afzet. 1.400.000

Gevolg Er ontstaat een risico op een vertraging van 1 jaar Afgeketste of vertraagde uitgifte, maximaal 1 jaar.

Toelichting Dit wordt opgenomen als marktrisico Dit wordt opgenomen als marktrisico

Toename van de plankosten tussen € 0 en € 50.000. De grondopbrengsten vallen lager uit dan wat nu in de PPS-grex is opgenomen

Dit wordt opgenomen als marktrisico Dit risico wordt niet opgenomen, er is nog te weinig informatie beschikbaar of dit risico reëel is

12 | P a g i n a

Monte Carlo output Oevers D:

NOTITIE

13 | P a g i n a

Monte Carlo output Oevers E:

NOTITIE

14 | P a g i n a

4.3

Bijlage 3 – Noord III & IV

RISICO INVENTARISATIE Project: Datum: Projectleider: Planeconoom: Nr.

Noord III/VI 16-1-2025 Eva Beerling Gerjan Kamphuis Kans (%) Impact (€) Oorzaak 50% € 2.700.000 Er is een spoorverhoging nodig door ProRail

Status 1 Vervallen

Risico Mogelijke aanleg van een spoordijk (Noord III)

2 Vervallen

Er zijn extra bomresten welke geruimd moeten worden (Noord III)

50% €

4 Nieuw

De afzetbaarheid komt onder druk door gebrek aan een grootverbruikaansluiting (Noord III)

5 Nieuw

3 Nieuw

NOTITIE

Gevolg Het aantal vierkante meters uitgeefbare bedrijfsgrond daalt (ca. 2 ha).

Toelichting Dit risico is geaccepteerd

1.200.000 Er wordt onderzoek gedaan naar niet-gesprongen explosieven.

Er moeten extra kosten gemaakt worden voor de ruiming bomresten.

Het ruimen van de nietgesprongen is uitgevoerd, er is nog een kleine restpost over wat voldoende is voor de mogelijk extra kosten

30% €

699.360 Er is niet (tijdig) een grootaansluiting beschikbaar

Er treedt een vertraging van 2/3 jaar ivm het niet kunnen bieden van een grootverbruikaansluiting

Er moeten extra plankosten gemaakt worden door een RvS procedure rondom het bestemmingsplan (Noord III)

30% €

50.000 Het bestemmingsplan is nog niet onherroepelijk

Wellicht moet er wat aanpassingen in het bestemmingsplan komen waardoor er meer plankosten gemaakt worden

Er zijn onvoorziene kosten voor de ruiming van de bomresten of extra sanering (Noord IV)

25% €

500.000 De grondonderzoeken moeten voor Noord IV nog gedaan worden

Er is een kleine kans op bomresten in Noord IV, verder is er wellicht sprake van vervuiling in de grond

15 | P a g i n a

Monte Carlo output Noord III:

NOTITIE

16 | P a g i n a

Monte Carlo output Noord IV:

NOTITIE

17 | P a g i n a

4.4

Bijlage 4 – Kop van Noordpoort

RISICO INVENTARISATIE Project: Datum: Projectleider: Planeconoom: Nr.

Noordpoort 16-1-2025 Frits Dijkstra Niels van Genderen Kans (%) Impact (€) Oorzaak 20% € 100.000 Er zitten mogelijk oude funderingsresten in de grond.

Status 1 Vervallen

Risico Er komen meerkosten voor de bodemsanering

2 Vervallen

Er is onzekerheid over de aantrekkelijkheid van de afzetbaarheid in dit gebied

50%

3 Vervallen

Het terrein en kades moeten worden opgehoogd

30% €

1.200.000 Er is mogelijk terreinophoging nodig.

4 Nieuw

Er ontstaat concurrentie door particuliere initiatieven in de buurt

Er zijn veel particulieren op nabijbgelegen percelen die ook aan kunnen gaan ontwikkelen

5 Nieuw

Er moeten extra geluidswerende maatregelen genomen worden in de woningbouw

De N375 loopt langs het project en De grondopbrengsten kunnen Bij de herziening van de grex wordt kan overlastgevend zijn lager uitvallen door de extra dit risico opgenomen in de kosten van de geluidswerende opbrengsten maatregelen die genomen moeten worden in de bouw

NOTITIE

Gevolg Toelichting De kosten voor de sanering lopen Er is gekozen om alles te slopen en op saneren. De meeste kosten zijn al gemaakt, er zit nog een restbedrag in de grex om tegenvallers op te vangen. Dit risico kan opgevangen worden in de grex

De afzet van woningen in het Er is onzekerheid omtrent de nabijgelegen Nieuwveense Landen afzetbaarheid van de woningen concurreren met Noordpoort. die in Noordpoort gerealiseerd worden. Er is een risico op vertraging van 1 jaar.

Er is een ander programma dan Nieuwveense Landen opgesteld. Ook is de leefomgeving verschillend, waardoor er andere mensen worden aangetrokken en dit risico is komen te vervallen.

Het terrein moet met 0,5 meter Dit risico is komen te vervallen. worden ophoogd. Tevens moet 250 meter kade tweezijdig worden verhoogd. Er ontstaat vertraging van de Dit risico valt onder de algemene eigen woningbouwproductie door vertragingsrisico's die in de de faciliterende projecten die bandbreedte wordt opgenomen. opgestart worden in de buurt. Dit zou extra vertraging van een 1 jaar betekenen

18 | P a g i n a

NOTITIE

19 | P a g i n a

4.5

Bijlage 5 – Nieuwveense Landen

RISICO INVENTARISATIE Project: Datum: Projectleider: Planeconoom: Nr.

NVL 16-1-2025 Bernd van den Dolder Gerjan Kamphuis

Status 1 Vervallen

Risico Vertraging binnen het project

Kans (%) Impact (€) 50% € -

2 Vervallen

Stijging van de inbrengwaarde

25% 6 €/m²

3 Vervallen

Extra kosten door de aanpassing van de aansluiting van de provinciale Weg Risico op zelfrealisatie Broeklanden 3

15% €

5 Nieuw

Kans: de waterinlaat valt goedkoper uit dan de raming

40% €

6 Nieuw

Aanvullende eisen Waterschap leiden tot hogere kosten

20% €

600.000 Het waterschap kan met extra De kosten voor het aanleggen eisen komen voor het water in het vallen hoger uit door de plan aanvullende eisen

7 Nieuw

Normen voor bergingscapaciteit worden bijgesteld in Centrumwonen 5

30% €

187.250 Meer bergingscapaciteit is Het aantal m² uitgeefbaar daalt benodigd door duurzaamheids en klimaatadaptieve maatregelen

8 Nieuw

Vertraging door lange doorlooptijd bij de provincie (Boshoven)

4 Vervallen

NOTITIE

50% €

€

Oorzaak Gevolg Onvoldoende menskracht Vertraging van het project tot 2 beschikbaar en de planning is nog jaar onvoldoende duidelijk

Er blijkt een prijsstijging volgens het laatste taxatierapport

Toelichting Omgezet naar een marktrisico ipv een projectspecifiek risico. Het blijft een organisatorisch risico.

Inbrengwaarde voor alle gebieden Dit risico is opgetreden waar grond nog ingebracht moet worden stijgt met € 6 per m².

150.000 Er is nog onvoldoende duidelijk Er zijn meerkosten door een Het bedrag wordt opgenomen in over de optie om de N371 aan te wegaansluiting. de grex, zodoende vervalt het sluiten op de N375. risico 3.500.000 De grondeigenaar kan ipv de De winstpotentie op deze gronden Dit risico wordt aangepast bij een grond te verkopen ook zelf ligt bij de grondeigenaar en komen herziening van de grex realiseren binnen de gestelde niet ten goede van de gemeente kaders -300.000 Er was 1,1 milj geraamd, dit is obv De kosten vallen lager uit dan de Dit wordt een kans, de raming een SSK raming van Waterstaat raming, er is dan sprake van een wordt verhoogd van 1,1 milj naar gestegen naar 1,8 milj. Het kan zijn meevaller 1,8 milj. Er lijkt circa 3 ton lucht in dat hier lucht in zit en de te kunnen zitten, waardoor dit een daadwerkelijke kosten onder de besparing in de grondexploitatie 1,8 milj komen op kan leveren

De provincie geeft aan dat een vergunningsaanvraag tot 5 maanden kan duren, vervolgens kan de planning in de knel komen met het broedseizoen

Vertraging in de exploitatie waardoor de kosten stijgen (dit risico valt binnen de extra vertraging)

Dit risico wordt opgevangen in de ramingsonzekerheden samen met overige kunstwerken binnen dit project.

Dit risico valt binnen de algemene vertraging die mogelijk is binnen het project. Er is geen sprake van extra vertraging als gevolg van dit risico

20 | P a g i n a

NOTITIE

21 | P a g i n a

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Meppel&id=b81658f8-1a7b-46a7-833e-4e77b080d44c