Vastgesteld raadsbesluit Kaderstellende notitie Nibbixwoud-West

september

Raadsvoorstel

2025

Zaaknummer

Z-25-553038

Documentnummer

DOC-254019990

Onderwerp

Raadsvoorstel Kaderstellende notitie Nibbixwoud-West

Portefeuillehouder(s)

Jeroen Broeders

Samenvatting

Het voorstel betreft de vaststelling van de kaders voor de woningbouwlocatie NibbixwoudWest in Nibbixwoud. Het plan omvat de ontwikkeling van maximaal 200 woningen, Waarvan een aanzienlijk deel betaalbaar is en geschikt voor verschillende doelgroepen. Dit voorstel is

zowel ruimtelijk als financieel haalbaaren houdt rekening met duurzaamheid en de belangen van de omwonenden. raadsbesluit

Ontwerp

De raad van de gemeente

Medemblik,

gelezen het bijbehorend voorstel van het college van burgemeester

Medemblik

en wethouders van

ljuli2025;

Gelet op;

het vigerende gemeentelijk en regionale beleid; Overwegende

dat;

de Woningbehoefte

in de gemeente

Medemblik,

en specifiek in de kern Nibbixwoud,

aanzienlijk is;

de locatie Nibbixwoud-West is geselecteerd als geschikte plek voor de ontwikkeling van een woningbouwplan van maximaal 200 woningen; het plan een belangrijke bijdrage levert aan het realiseren van betaalbare, levensloopbestendige en duurzame woningen voor diverse doelgroepen; de ontwikkeling ruimtelijk en financieel haalbaar is en past binnen de beleidsdoelen van de gemeente; het vaststellen van de kaders noodzakelijk is voor de verdere uitwerking van het plan en een verplicht onderdeel vormt bij planontwikkelingen vanaf 100 woningen; Overwegende

dat de raad in zijn vergadering

van 25 september

subamendement gewijzigde) amendement Nibbixwoud-West

het (bij mondeling

heeft aangenomen;

Aiiåäëinbiik besluit De Kaderstellende Notitie voor het woningbouwplan Nibbixwoud-West te Nibbixwoud vast te stellen en daarmee in ieder geval de volgende kaders met dien verstande dat Wijzigingen in de volgende kaders worden verwerkt in de Kaderstellende notitie;

1.1 Programma Nibbixwoud west biedt ruimte aan maximaal 175 woningen, dit zou uitgebreid mogen worden tot maximaal 200 woningen indien de additionele woningen uitsluitend uit de categorie 'goedkope koop' bestaat, waarvan tenminste: 35% sociale huurwoningen. Daarbij geldt dat aan woningcorporaties de ruimte wordt geboden om aan een gedeelte van de sociale huur(met een maximum van 5 procentpunt) en/of een gedeelte van de goedkope koop invulling te geven via de zogenaamde huur/koopwoningen. 35% betaalbare koopwoningen (onderverdeeld 25% betaalbare koop)

in minimaal 10% goedkope

koop en

30% van de woningen dient levensloopbestendig te zijn.

1.2 Woningdichtheid Gestreefd wordt naar een woonwijk die past bij het dorpse karaktervan Nibbixwoud. Een maximale woningdichtheid is daarbij geen harde eis, omdat deze afhankelijk is van de grootte van de woningen en woonkavels in het plan. Maximaal 50% van de gronden is uitgeefbaar en minimaal 25% van de openbare ruimte bestaat uit water en groen. 1.3 Fasering De ontwikkeling vindt gefaseerd plaats over meerderejaren. Elke fase moet voldoen aan het “altijd af-principe". Na afronding van iedere fase moet het woningbouwprogramma in totaal tenminste 45% van de woningen is gerealiseerd binnen het sociale huur- en goedkope koopsegment. Dit betekent altijd ten minste 45% van het woningaanbod bestaat uit sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen. 1.4 Bouwhoogtes Grondgebonden woningen: maximaal 2 bouwlagen met kap; o Gestapelde woningen: maximaal 4 bouwlagen en incidenteel een 5e bouwlaag, mits stedenbouwkundig inpasbaar en aansluitend op een dorpse uitstraling.

1.5 Bouwmassa o De lengte van een blok grondgebonden rijwoningen mogen niet langer zijn dan 35 meter of bij meer dan woningen wordt een differentiatie/verspringing in de rooilijn aangebracht, waardoor de lengte wordt gebroken. 1.6 Ontsluiting De wijk wordt op twee punten ontsloten. Aan de noordzijde vanaf de Wijzend en aan de zuidoostzijde via de St. Matthijsstraat. Doorgaand verkeer door de wijk wordt voorkomen, met een knip waar uitsluitend langzaam verkeer en calamiteitenverkeer. is toegestaan.

GEMEENTE

Medemblik Naast de aansluitingen voor autoverkeer dienen meerdere afzonderlijke voet- en fietspaden te worden gerealiseerd voor een goede aansluiting op de sportvelden, het dorpscentrum en om een 'recreatief wandelrondjey te creëren.

1.7 Water van het Er moet minimaal voldaan worden aan de watercompensatie-eisen Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier. Deze waterberging wordt gecreëerd door het verbreden van de watergang ten oosten van de locatie, of wordt opgelost in het op de kaart aangegeven 'zoekgebied voorwaterbergingl. indien de beleidsregels van het Hoogheemraadschap het toestaan, kan een deel van de worden opgevangen in de vorm van wadi's, onder de bestrating of op wateropgave

daken. 1.8 Groenstructuur De groenstructuurvolgt de randen van het plan. Aan de oostrand zorgt een groenzone voor privacy van de woningen aan de Klaverweide. Straten en parkeerhoven voorzien van bomen en groene hagen. De groenstructuur draagt bij aan biodiversiteit en voorkomt hittestress. 1.9 Parkeren

Erwordt voldaan aan de parkeernormen uit de Nota Parkeernormen Gemeente Medemblik 2021 of diens rechtsopvolger. Het parkeren zal plaatsvinden op eigen terrein, De groenstructuur blijft vrij in geclusterde parkeerkoffers en langs de hoofdontsluiting. van parkeerplaatsen 1.10 Overgang omliggende percelen Erwordt gezorgd voor een waterrijke, groene zone tussen de nieuwe woonwijk en de bestaande percelen aan de Klaverweide, waarbij privacy wordt gewaarborgd en inkijk op de percelen, zowel vanuit openbaar gebied als vanuit woningen en tuinen, zoveel mogelijk wordt voorkomen. Aan de zuidkant en westkant wordt rekening gehouden met de (planologisch) aanwezige milieucontouren (spuitzones, licht- en geluidhinder

1.11Duurzaamheid en Natuurinclusief Bouwen Bouwen, waarbij De ontwikkeling voldoet aan het Convenant Toekomstbestendig en de woningen de wijk van ontwerp het Bij nagestreefd. ambitieniveau Zilverwordt bouwen. natuurinclusief en wordt rekening gehouden met biodiversiteit 1.12 Participatie De ontwikkelaar is verantwoordelijk voor een zorgvuldige participatie met omwonenden, dorpsbewoners en de dorpsraad. Indien nodig worden extra partijen bij de participatie betrokken. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente gehouden op 25 september

De voorzitter,

Medemblik,

Medemblik Raadsvoorstel

25 september

2025

Ter besluitvorming

Aanleiding ln de gemeente

Medemblik is er een grote behoefte aan woningen. Om hieraan te voldoen, is de locatie Nibbixwoud-West geselecteerd voor de ontwikkeling van een woningbouwplan. Dit plan

vormt een belangrijke bijdrage aan de vernieuwing en verjonging van de woningvoorraad

in de wordt verzocht de kaders vast te stellen die noodzakelijk zijn voor de verdere uitwerking van dit plan. Eerder is de raad al op de hoogte gesteld van de voortgang van het project. Dit voorstel heeft als doel de definitieve vaststelling van deze kaders. Voor aanvullende informatie verwijzen we naar de bijlagen, waarin tekeningen, berekeningen en het regio. De gemeenteraad

onderzoeksrapport over de locatiekeuze van Nibbixwoud-West zijn opgenomen. Een kaderstellende notitie is verplicht bij planontwikkelingen van 100 woningen of meer. ln deze notitie worden de ruimtelijke kaders voor het plangebied vastgelegd, die als uitgangspunt dienen voor de verdere planuitwerking door de ontwikkelaar. Hiermee wordt geborgd dat de

ontwikkeling aansluit bij de beleidsdoelen van de gemeente en de gewenste ruimtelijke kwaliteit. De kaderstellende notitie vormt een belangrijke schakel in het planproces: eerst stelt de gemeenteraad de kaders vast, waarna de verdere uitwerking en planvorming kan plaatsvinden. Het eerstvolgende moment waarop de gemeenteraad opnieuw wordt betrokken, is tijdens de formele ruimtelijke procedure voor het wijzigen van het omgevingsplan. Voorgesteld besluit De Kaderstellende Notitie voor het woningbouwplan vast te stellen en daarmee in iedergeval de volgende

Nibbixwoud-West te Nibbixwoud kaders;

1.1 Programma Nibbixwoud west biedt ruimte aan maximaal 200 woningen, waarvan tenminste: 35% sociale huurwoningen. Daarbij geldt dat aan woningcorporaties de ruimte wordt geboden om aan een gedeelte van de sociale huur (met een maximum van 5 procentpunt) en/of een gedeelte van de goedkope koop invulling te geven via de zogenaamde huur/koopwoningen. 35% betaalbare koopwoningen (onderverdeeld in minimaal 10% goedkope koop en 25% betaalbare koop) 30% van de woningen dient levensloopbestendlg te zijn. 1.2 Woningdichtheid Gestreefd wordt naar een woonwijk die past bij het dorpse karaktervan Nibbixwoud. Een maximale woningdichtheid is daarbij geen harde eis, omdat deze afhankelijk is van de grootte van de woningen en woonkavels in het plan. Maximaal 50% van de gronden is uitgeefbaaren minimaal 25% van de openbare ruimte bestaat uit water en groen.

1.3 Fasering De ontwikkeling vindt gefaseerd plaats over meerderejaren. Elke fase moet voldoen aan het “altijd af-principe". Na afronding van iedere fase moet het woningbouwprogramma in totaal tenminste 45% van de woningen is gerealiseerd binnen het sociale huur- en goedkope koopsegment. Dit betekent altijd ten minste 45%

GEMEENTE

Medemblik van het Woningaanbod bestaat uit sociale huurwoningen

en goedkope koopwoningen.

1.4 Bouwhoogtes

maximaal 2 bouwlagen met kap; Gestapelde woningen: maximaal 4 bouwlagen en incidenteel een 5e bouwlaag, mits inpasbaar en aansluitend op een dorpse uitstraling. stedenbouwkundig Grondgebonden

woningen:

1.5 Bouwmassa rljwoningen mogen niet langerzijn dan 35 o De lengte van een blok grondgebonden in de rooilijn differentiatie/verspringing een wordt meter of bij meer dan woningen aangebracht, waardoor de lengte wordt gebroken. 1.6 Ontsluiting De wijk wordt op twee punten ontsloten. Aan de noordzijde vanaf de Wijzend en aan de zuidoostzijde via de St. Matthijsstraat. Doorgaand verkeer door de wijk wordt voorkomen, met een knip waar uitsluitend langzaam verkeer en calamiteitenverkeer. is toegestaan.

Naast de aansluitingen voor autoverkeer dienen meerdere afzonderlijke voet- en fietspaden te worden gerealiseerd voor een goede aansluiting op de sportvelden, het dorpscentrum en om een 'recreatief wandelrondje' te creëren.

1.7 Water van het Er moet minimaal voldaan worden aan de watercompensatie-eisen wordt gecreëerd waterberging Deze Noorderkwartier. Hoogheemraadschap Hollands opgelost in het wordt of locatie, de van oosten door het verbreden van de watergang ten op de kaart aangegeven lzoekgebied voor waterbergingl. lndien de beleidsregels van het Hoogheemraadschap het toestaan, kan een deel van de worden opgevangen in de vorm van wadi's, onder de bestrating of op wateropgave daken. 1.8 Groenstructuur De groenstructuurvolgt de randen van het plan. Aan de oostrand zorgt een groenzone voor privacy van de woningen aan de Klaverweide. Straten en parkeerhoven voorzien van draagt bij aan biodiversiteit en voorkomt bomen en groene hagen. De groenstructuur hittestress.

1.9 Parkeren Erwordt voldaan aan de parkeernormen uit de Nota Parkeernormen Gemeente Medemblik 2021 of diens rechtsopvolger. Het parkeren zal plaatsvinden op eigen terrein, De groenstructuur blijft vrij in geclusterde parkeerkoffers en langs de hoofdontsluiting. van parkeerplaatsen 1.10 Overgang omliggende percelen Er wordt gezorgd voor een waterrijke, groene zone tussen de nieuwe woonwijk en de bestaande percelen aan de Klaverweide, waarbij privacy wordt gewaarborgd en inkijk op de percelen, zowel vanuit openbaar gebied als vanuit woningen en tuinen, zoveel mogelijk wordt voorkomen. Aan de zuidkant en westkant wordt rekening gehouden met de (planologisch) aanwezige milieucontouren (spultzones, licht- en geluidhinder 1.11Duurzaamheid en Natuurinclusief Bouwen Bouwen, waarbij De ontwikkeling voldoet aan het ConvenantToekomstbestendig en de woningen de wijk van ambitieniveau Zilver wordt nagestreefd. Bij het ontwerp bouwen. wordt rekening gehouden met biodiversiteit en natuurinclusief

Medemblik 1.12 Participatie De ontwikkelaar is verantwoordelijk voor een zorgvuldige participatie met omwonenden, dorpsbewoners en de dorpsraad. Indien nodig worden extra partijen bij de participatie

betrokken.

Beoogd resultaat We vergroten

en verbeteren het woon- en huisvestingsaanbod.

Argumenten ln hetplangebied

Nibbixwoud-West worden maximaal 200 woningen gerealiseerd.

De toekomstige

ruimtelijke kwaliteit van het woongebied is belangrijker dan het exacte aantal te bouwen woningen. Het precieze aantal te bouwen woningen wordt daarom in een later stadium uitgewerkt.

Erwordt daarbij uitgegaan van 20 tot 30 grondgebonden woningen per hectare en maximaal 40 gestapelde woningen per hectare. Het plangebied sluit aan op de bestaande bebouwing van de kern Nibbixwoud. Het plangebied ligt aan de westzijde van de kern Nibbixwoud. Nibbixwoud-West is een nu nog agrarisch stuk grond, direct grenzend aan de woonbuurt rond de Klaven/veide. Via de nieuwe ontwikkeling op de hoek van de St. Matthijsstraat en de Weidelaan, wordt de nieuwe wijk Nibbixwoud-West aangesloten op het dorp en zijn voorzieningen als het centrum en de sportvelden met de fiets en lopend snel en gemakkelijk te bereiken. Het woningbouwprogramma voor Nibbixwoud-West voldoet aan de ambities uit de Woonvisie 2024-2028. Dit betekent dat de woningen uit de verschillende segmenten als volgt verdeeld worden: 35% sociale huurwoningen, 35% betaalbare koopwoningen (onderverdeeld

minimaal 10% goedkope

koop en 25% betaalbare koop) en 30% vrije segment. van de woningen dient levensloopbestendig te zijn. Een levensloopbestendige

in

30

woning is om in alle levensfasen in te blijven wonen, ook bij afnemende mobiliteit. Ongeacht het woningtype beschikt de woning over ruimte voor een volledig woonprogramma op de begane grond (woonkamer, keuken, badkamer en minimaal slaapkamer)

is een woning die geschikt

Het plan wordt volgens het 'altijd af-principe' gefaseerd uitgevoerd. De ontwikkeling wordt gefaseerd uitgevoerd. Daarbij geldt het íaltijcl af'-princípe voor alle ruimtelijke en programmatische kaders, met uitzondering van de sociale huur- en goedkope koopwoningen. Voor deze categorieën is afgesproken dat dezejuist in de eerste fasen van de ontwikkeling gerealiseerd

'altijd af'-principe moeten

perfase

moeten

worden, en dus niet onder het

vallen. De overige onderdelen van het woningbouwprogramma een afgerond geheel vormen.1

1 Het Altijd-af principe houdt in dat bij (grootschalige) woningbouwontwikkeling iedere fase afzonderlijk zodanig wordt opgeleverd dat de woningen direct volledig functioneel en leefbaarzijn voor bewoners. Dit betekent dat elke woning binnen fase, inclusief de bijbehorende buitenruimte (zoals tuin, stoep, infrastructuuren voorzieningen), bij oplevering volledig is afgewerkt. Daarnaast voldoet de gerealiseerde woningbouw in elke fase aan de betaalbaarheidseisen zoals vastgelegd in het Woningbouwkader 2024.

GEMEENTE

Medemblik De stedenbouwkundige

sluiten aan bij het dorpse karakter van

uitgangspunten

Nibbixwoud. Woningen hebben maximaal 2 lagen met kap en gestapelde woningen maximaal 4 lagen met kap. De lengte van een blok rijwoningen mag bovendien niet

Grondgebonden

woningen wordt een verspringing in de rooilijn

langerzijn dan 35 meter en bij meer dan

aangebracht. Met het oog op de toekomst wordt de wijk duurzaam en groen opgezet. Bouwen. Hierbij wordt Het plan wordt getoetst aan het Convenant Toekomstbestendig ambitieniveau zilver nagestreefd. l-lierwordt alleen onderbouwd van afgeweken. Daarnaast wordt ereen hoofdgroenstructuur

aangebracht die vrij blijft van

parkeerplaatsen.2 Kanttekeningen De definitieve

verkavelingsopzet

moet nog bepaald worden.

Voorde verkaveling van het plan worden op dit moment verschillende scenariols afgewogen. Dit heeft invloed op de invulling van het uiteindelijke Het totale aantal en type woningen staat daarmee nog niet woningbouwprogramma. vast. Echter, de basisprincipes van het plan voldoen aan het gemeentelijke woonbeleid en het beleid van de Woondeal Noord-Holland Noord. Aangezien de kaders nu vastgesteld moeten worden, is het belangrijk om de uitvoering van de verkaveling en het woningprogramma

verder uit te werken.

moeten nog worden verwerkt. De resultaten van het participatieproces is inmiddels gestart en loopt doortot en met de formele Het participatieproces ruimtelijke procedure. l-let bijgevoegde participatieplan wordt momenteel uitgevoerd. heeft inmiddels plaatsgevonden. Uit deze De eerste participatiebijeenkomst bijeenkomst zijn geen kaderstellende wijzigingen voortgekomen. De participatie is afgerond met een verslag, dat ter informatie op de projectwebsite zal worden geplaatst.

Deze kaderstellende notitie richtzich op de hoofdlijnen en vormt het toetsingskadervoor de verdere planuitwerking. ln de vervolgfase kunnen resultaten uit het participatieproces, voorzover deze passen binnen het vastgestelde kader, wel worden en technische uitwerking van het plan. betrokken bij de verdere stedenbouwkundige Voor participatie~opmerkingen die niet binnen het kader kunnen worden verwerkt, zal in

een later stadium gemotiveerd worden aangegeven waarom deze niet worden overgenomen. De ontwikkeling

van Nibbixwoud-West

kan gevolgen hebben voor andere

ontwikkelingen in Nibbixwoud. De Ladder voor duurzame verstedelijking ziet erop toe dat nieuwe ontwikkelingen zoveel mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd worden. ln de laddertoets voor is de Nibbixwoud-West is beargumenteerd dat volgens het woningbouwprogramma

Woningbouw' staat voor een verhoogd Het principe 'zilverl binnen het 'Convenant Toekomstbestendige minimum door hogere wettelijke het overstijgt Het ambitieniveau op het gebied van duurzaamheid. klimaatadaptatie en materiaalgebruik, energie-efficiëntie, zoals prestaties te eisen op indicatoren Het richt zich op projecten die bewust extra stappen zetten op het gebied van leefomgeving.

2

duurzaamheid,

met aandacht voor haalbaarheid en betaalbaarheid.

iiiiåäëinbiik woningbehoefte

tot 2030 in Nibbixwoud 7l is. Met de bouw van maximaal 200 woningen, te houden met projecten die al lopen, wordt de behoefte overschreden.

zonderrekening Desondanks is het standpunt van het college dat Nibbixwoud-West naarvoren gehaald zal worden om de woningbouwproductie te behalen. Het is overigens nog de vraag of er feitelijk gebouwd gaat worden voor 2030 omdat er nog een hoop werk verricht moet worden om een eerste paal te slaan. 1.4

Er is een Hardheidsclausule opgenomen in de Kaderstellende notitie. Deze clausule biedt het college de mogelijkheid om in uitzonderlijke situaties af te wijken van de vastgestelde kaders van deze Kaderstellende Notitie. Dit kan wanneer strikte

toepassing van de criteria leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard. Een plan dat niet volledig aan de verplichte criteria voldoet, maarwel belangrijke gemeentelijke doelen dient, kan daardoor alsnog doorgang vinden. De hardheidsclausule waarborgt

1.5

bestuurlijke flexibiliteit en voorkomt dat rigide toepassing van regels innovatieve of maatschappelijkwenselijke initiatieven belemmert. Er speelt netcongestie in de kern Nibbixwoud. Netcongestie kan mogelijk gevolgen hebben voor de uitvoering en fasering van de ontwikkeling. Het is op dit moment onzeker of en wanneer voldoende capaciteit op het elektriciteitsnet beschikbaar zal zijn om de nieuwe aansluitingen te realiseren. Dit vormt een risico voor de planning van het woningbouwprogramma. ln de verdere

planuitwerking wordt daarom onderzocht welke oplossingen mogelijk zijn, waaronder kleinschalige, lokale opwek en opslag van energie om (deels) off-grid te kunnen functioneren. Financiën De financiële haalbaarheid van het project wordt geborgd door de betrokkenheid van Scholtens als ontwikkelende partij. Er is op dit moment geen aanleiding om te veronderstellen dat de

ontwikkeling financieel onhaalbaar is. Het kostenverhaal wordt volledig verzekerd via een anterieure overeenkomst, waarin de financiële randvoorwaarden en afspraken met betrekking tot gemeentelijke kosten wordt vastgelegd. Juridische Zaken Geenjuridische gevolgen. Uitvoering/evaluatie Na vaststelling van de kaders door de gemeenteraad

zal Scholtens, binnen de gestelde randvoorwaarden, de verdere planuitwerking ter hand nemen. De gemeente vervult daarbij een toetsende rol en is verantwoordelijk voor de uitvoering van de planologische procedures. De verdere planvorming vindt plaats met inachtneming van de gebieds- en mobiliteitsvisie Wognum/Nibbixwoud, waarbij de ontsluiting van de Wijzend en de Mathijsstraat een belangrijk

aandachtspunt

vormt.

Participatie Scholtens heeft een participatieplan opgesteld met behulp van Beaumont. Het participatieplan is afgestemd met de gemeente en terug te vinden onder bijlage Van de participatieavond is een verslag gemaakt. Tijdens de inloopbijeenkomst aanwezigen) zijn twee denkrichtingen gepresenteerd voor de nieuwe woonwijk Nibbixwoud-West. De voorkeur

Aïåäëinbiik ging duidelijk uit naar De Fruithoven (55 stemmen).

De avond leverde waardevolle input op voor

de verdere planuitwerking, zoals: Wensen: Voorrang voor lokale woningzoekenden (Nibbikers), betaalbare Woningen voor jongeren en senioren, behoud van dorps karakter, meervariatie in groen en woningtypen. Zorgen: Te hoge bebouwing, verkeersveiligheid, speelplekken bij water, en gebrek aan seniorenwoningen.

Communicatie Omwonenden en andere belanghebbenden worden tijdens de planontwikkelingsfase door ontwikkelaar Scholtens geïnformeerd over de voortgang. De gemeente zal daarnaast communiceren via de gemeentelijke website. Na vaststelling van de kaderstellende notitie door de gemeenteraad wordt deze ter informatie gedeeld met de dorpsraad van Nibbixwoud. Bijlagen

DOC-25-1025967: DOC-254025970:

Commissie

Kaderstellende Notitie Nibbixwoud-West ParticipatieplanScholtens

08 september

2025