Presentatie informatiebijeenkomst grondbeleid 25 mei 2023.pptx

Grondbeleid en kostenverhaalsbeleid gemeente Medemblik 25 mei 2023, themasessie gemeenteraad Evert Jan van Baardewijk, 06 23991573 Jeroen van der Hel, 06 57521415 22-5-2023

Metafoor

1

Doel themasessie • Informatie over het te voeren grondbeleid door * stil te staan bij redenen voor keuze beleidslijnen * stil te staan bij achtergronden daarvan

22-5-2023

Metafoor

2

Aanleiding nieuwe Nota grondbeleid (1/3) 1. Veranderingen wet- en regelging * Omgevingswet * Aanpassingen BBV sinds 2014 * Wet Vpb * Didamarrest

22-5-2023

Metafoor

3

Aanleiding nieuwe Nota grondbeleid (2/3) 2. Meer beleidslijnen over kostenverhaal 3. Beleidsmatig vastleggen bestaande praktijk. Bijvoorbeeld: * jaarlijks laten vaststellen van MPG 4. Aanpassing beleid, visies, ambities sinds 2014. Bijvoorbeeld: * maatregelen klimaatadaptatie, energietransitie Dus actualisering grondbeleid t.o.v. 2014 22-5-2023

Metafoor

4

Aanleiding nieuwe Nota grondbeleid (3/3) • 2014 situationeel grondbeleid (per ontwikkeling kiezen). Criteria: * grondposities, gewenste mate van sturing, verwacht financieel resultaat, bijbehorende financiële risico’s • 2023 regisserend grondbeleid. Zelfde criteria, en: * eerst kiezen voor locaties waar het best afspraken te maken zijn * o.b.v. publiekrechtelijke bevoegdheden en instrumenten * die bevoegdheden en instrumenten meer benadrukken 22-5-2023

Metafoor

5

Doelen Nota grondbeleid (1/2) • Met de Nota duidelijk maken * aan buitenwereld wat haar grondbeleid is (transparantie) * hoe ze met grondbeleid het ruimtelijke beleid dient * met welke wet-/regelgeving rekening is gehouden

22-5-2023

Metafoor

6

Doelen Nota grondbeleid (2/2) • Met de Nota grondbeleid: * verhelderen verhouding bevoegdheden college/raad * kader bieden voor wijze van realiseren ruimtelijke ontwikkelingen * uitgangspunten formuleren voor grondexploitaties

22-5-2023

Metafoor

7

Context: actief grondbeleid • Zelf verwerven/ontwikkelen (voorkeursrecht, onteigening) • Winsten en verliezen voor gemeente (eigen grondexploitaties) • * Bv afzet- en faseringsrisico’s • Risico’s eventueel delen met marktpartijen (PPS) • Sterkste sturing op resultaat vanwege eigendomsrecht • In ieder geval toepassen bij groot maatschappelijk belang en kleine kans dat markt de ontwikkeling oppakt 22-5-2023

Metafoor

8

Context: faciliterend grondbeleid • Niet streven naar verwerving • Of noodgedwongen niet kunnen verwerven (zelfrealisatie markt) • Sturing vanwege eigendomsrecht ontbreekt, maar • Wel sturing via publiekrecht, met name omgevingsplan: * functies toedelen, voorwaardelijke plichten opnemen * regels sociale woningbouw en middeldure huur • Kostenverhaal toepassen voor plankosten en bijdrage bovenwijkse voorzieningen; gemeente kan geen winst maken 22-5-2023

Metafoor

9

Context: Regisserend grondbeleid • Meer nadruk dan voorheen op regie • D.w.z. in ieder geval de publiekrechtelijke mogelijkheden benutten • Dat zwaarder benadrukken, inzet onderhandelingen marktpartijen • Als afspraken daarover niet lukken dan in omgevingsplan • Als dat te weinig regie oplevert dan alsnog actieve grondpolitiek • Of van beginstadium af aan al keus voor actieve grondpolitiek * bv bij groot maatschappelijk belang, bij urgente opgaven 22-5-2023

Metafoor

10

Beleidslijnen actieve politiek (1/4) • Check mogelijkheid en wenselijkheid strategische verwervingen • Als strategisch verwerven te riskant of duur is, dan alleen planmatig verwerven • D.w.z. verwerven als raad grondexploitatie al heeft vastgesteld • Aankoop dan toetsbaar aan vastgesteld financieel kader • Wel voorafgaand voorkeursrecht vestigen (liefst ook vóór strategische verwervingen) • Anders kans dat marktpartijen al hebben verworven 22-5-2023

Metafoor

11

Beleidslijnen actieve politiek (2/4) • Soms is doorzetten met onteigening nodig, bv: * als marktpartij te weinig aaneengesloten gronden heeft * of als eigendommen teveel versnipperd zijn t.o.v. stedenbouwkundig gewenste situatie * als gemeente publiekrechtelijk keuzes maakt waarin marktpartij zich niet wil voegen • M.a.w. als marktpartijen niet bereid/in staat zijn tot zelfrealisatie 22-5-2023

Metafoor

12

Beleidslijnen actieve politiek (3/4) • Grondprijzen marktconform vaststellen * te delegeren aan college: jaarlijks vaststellen grondprijzenbrief • Erfpacht alleen overwegen als er om gevraagd wordt • Openstaan voor uitgifte in particulier opdrachtgeverschap • Marktconform handelen (staatssteun-, aanbestedingsrecht)

22-5-2023

Metafoor

13

Beleidslijnen actieve politiek (4/4) • Alg. beginselen behoorlijk bestuur bij uitgifte (Didamarrest): * hoofdlijn is bieden gelijke kansen bij uitgifte (openbaar) * als er objectieve, toetsbare en redelijke criteria zijn om vast te stellen dat er maar één serieuze gegadigde is, dan uitzondering In grondbeleid vastleggen wanneer zulke uitzonderingen er zijn, bv: * via corporatie ivm prestatieafspraken sociale woningbouw * als voor herontwikkeling verplaatsing bedrijf nodig wordt 22-5-2023

Metafoor

14

Beleidslijnen faciliterende politiek (1/3) • Verhalen grondexploitatiekosten is wettelijk verplicht (regulier kostenverhaal) en wordt altijd toegepast * bij mogelijk maken bouwactiviteiten én * bij wijziging omgevingsplan of vergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit én * bij kosten van kostensoortenlijst

22-5-2023

Metafoor

15

Beleidslijnen faciliterende politiek (2/3) • Alle kosten verhalen (plankosten, bovenwijks kosten) * voor bovenwijks bestemmingsreserves vormen • Streven naar anterieure overeenkomsten en publiekrechtelijke route vermijden * publiekrechtelijk: kostenverhaalsregel in omgevingsplan • Anterieure overeenkomsten zijn flexibeler dan omgevingsplan

22-5-2023

Metafoor

16

Beleidslijnen faciliterende politiek (3/3) • Naast regulier kostenverhaal ook financiële bijdragen vragen voor ontwikkeling van gebieden. Relevant voor bv: * compensatie sociale huurwoningen (gemeten aan het beleidspercentage van gemeentelijk woonbeleid) * onrendabele top maatschappelijk belangrijke functies • Samenhang benoemen in omgevingsvisie of programma • Mogelijkheden gebruiken sturing te regelen in omgevingsplan. 22-5-2023

Metafoor

17

Rol raad en college (1/3) • Raad kaderstellende rol en budgetrecht. Raad besluit o.a. tot: * vestiging voorkeursrecht, verwerving en zo nodig onteigening * vaststellen kostenverhaalsregel in omgevingsplan * kredieten gebiedsontwikkeling * begroting en jaarrekening t.a.v. grondbeleid * vaststellen MPG (jaarlijkse herziening grondexploitaties) • Controlerende rol (bij verantwoording college) 22-5-2023

Metafoor

18

Rol raad en college (2/3) • College uitvoerende en voorbereidende rol. Besluit o.a. tot: * voorstellen voor (herziening) grondexploitaties * voorstellen voor kredieten voor verwerving * voorstellen voor vestiging voorkeursrecht, onteigening, opnemen kostenverhaalsregels in omgevingsplan * bouw- en woonrijp maken gronden en uitgifte * aangaan anterieure overeenkomsten * voorstellen samenwerkingsverbanden met marktpartijen 22-5-2023

Metafoor

19

Rol raad en college (3/3) • College verantwoordende rol. O.a. voor: * uitvoering grondbeleid bij jaarrekening (verslag en resultaten) * risico’s in beeld brengen bij MPG * informeren over herziening grondexploitaties bij jaarrekening - oorzaken van herziening en financiële effecten * informeren over paragraaf grondbeleid bij begroting 22-5-2023

Metafoor

20

Beheersing financiën en risico’s (1/2) • Vaststelling grex na definitiefase (normatieve grex) en ontwerpfase (definitieve grex) • Elke grex minstens eenmaal per jaar herzien • Opstellen risico-analyse bij (herziening) grex • Grex afsluiten als werkzaamheden (nagenoeg) gereed zijn • Kredieten aanvragen bij raad bij voorbereiding en vaststelling definitieve grex 22-5-2023

Metafoor

21

Beheersing financiën en risico’s (2/2) • Winsten grondbedrijfsfunctie toevoegen aan Reserve Grond Bedrijf • Voor tussentijdse winstneming handelen volgens methode Percentage of Completion (PoC), d.w.z. naar rato voortgang • Bij geprognosticeerd verlies direct voorziening nemen • Voorziening ten laste van RGB • RGB moet minstens niveau hebben van Nota reserves en voorzieningen • Weerstandsvermogen maakt deel uit van RGB 22-5-2023

Metafoor

22