Presentatie informatiebijeenkomst 30 okt 2025

Informatiebijeenkomst Grondexploitaties en de invloed van programmatische keuzes Bart van Huit

Inhoud presentatie • Grondexploitaties • Meerjarenprognose grondexploitaties (MPG) • Reserve Grondbedrijf • Toelichting fictief project • Gevolgen woningbouwprogramma: o Uitgangspunten huidige woonbeleid o Effect meer goedkope woningen o Effect kleinere goedkope woningen

Doel sessie: wat is een grondexploitatie en wat is de invloed van verschillende keuzes in het woningbouwprogramma

Grondexploitatie • De financiële vertaling van het productieproces dat (ruwe) grond omzet in grond voor een (andere) gewenste bestemming. Dit is een overzicht van grondopbrengsten en grondkosten uitgezet in de tijd, rekening houdend met opbrengsten- en kostenstijgingen en rentetoerekening • Helpt gemeentebestuur om financiële beslissingen te nemen • Uitgangspunt: alleen grondexploitatie openen bij positief saldo • Herziening minimaal een keer per jaar via MPG

Grondexploitatie • • • •

Kosten en opbrengsten niet op gelijke momenten Verspreid in de tijd Rentekosten en –opbrengsten Kosten- en opbrengstenstijgingen

Onderdelen grondexploitatie • • • • • •

Kosten Opbrengsten Fasering Plankaart met plangrens en ruimtegebruik Programmering Risico-analyse

Boekwaarde, Nominale waarde, Netto Contante Waarde, Eindwaarde Boekwaarde: • Saldo gerealiseerde kosten en opbrengsten Nominale Waarde: • De waarde op dit moment zonder invloed van tijd Netto Contante Waarde (NCW): • Waarde van toekomstige kasstromen vandaag • Rekent terug met rente/discount factor Eindwaarde (EW) • Waarde van kasstromen op einddatum • Rekent vooruit met samengestelde rente

Fasering grondexploitatie • • • •

Voorbereiding: grondverwerving, planvorming, begroting (GREX). Ontwikkeling: bouwrijp maken, fasering deelgebieden, kaveluitgifte. Realisatie: bouw woningen/voorzieningen, aanleg openbare ruimte. Afronding: woonrijp maken, overdracht beheer, afsluiten exploitatie.

Kosten grondexploitatie • • • • • • • • •

Verwerving onroerende zaken Sloopkosten Saneringskosten Bouw- en woonrijp maken Planontwikkelingskosten (POK) Voorbereiding en toezicht op de uitvoering (VTU) Afdracht bovenwijkse voorzieningen Planschade Tijdelijk beheer

Opbrengsten grondexploitatie • • • •

Veelal grondopbrengsten uit grondverkoop Bijdragen Subsidies Overige inkomsten (pacht / tijdelijke verhuur etc.)

Grondprijsbeleid in Medemblik • • • • •

Sinds 2024 vastgelegd in grondprijzenbrief Vaste prijzen voor sociale huur en maatschappelijke doeleinden Taxatie wanneer biedprocedure niet van toepassing is Residueel heeft de voorkeur Taxateur kan echter gemotiveerd afwijken van dit uitgangspunt

Taxatie methodieken Comparatieve methode: • Waarde via vergelijkbare transacties • Eenvoudig & transparant • Minder geschikt bij unieke objecten Residuele grondwaarde methode: • Waarde = opbrengst vastgoed – stichtingskosten • Nauwkeuriger en gebaseerd op opbrengstpotentie • Gevoelig voor aannames

Residuele grondopbrengsten

Risico’s • • • • • • • •

Markt: dalende prijzen, minder vraag Kosten: overschrijding bij bouwrijp maken, grondverwerving Planologie: vertraging vergunningen/beleid Financiën: rente, financieringsproblemen Realisatie: vertraging, bouwproblemen Omgeving: bezwaar, milieubeperkingen Partners: afhankelijkheid samenwerking Externe factoren: economie, wetgeving

Meerjarenprognose grondexploitaties (MPG) •

Jaarlijkse actualisatie van alle grondexploitaties

•

Per grondexploitatie:

• Actualisatie boekwaarden • Kosten en opbrengsten indexeren • Planinhoudelijke wijzigingen en actualisaties • Risico-analyses (kwalitatief en kwantitatief) • Winstnemingen en verliesvoorzieningen •

Grondprijzenbrief en parameternotitie

•

Saldo laatst vastgestelde MPG op eindwaarde: € 2,3 mln. (positief)

Winstneming en verliesvoorziening • • • •

Winstneming: PoC-methode % gerealiseerde opbrengsten * % gerealiseerde kosten = PoC PoC * verwachte winst = winstneming Winstneming wordt toegevoegd aan reserve

• Verliesvoorziening: ter hoogte negatieve resultaat op NCW

Risico’s en reserve • • • • •

Risicoanalyse per project uitgevoerd Afdekking via positief resultaat grondexploitatie Saldo onvoldoende? Risico gedekt uit Reserve Grondbedrijf Minimale omvang reserve: 20% boekwaarde alle grondexploitaties Reserve wordt gevoed uit (tussentijdse) winstnemingen

Vragen? • Grondexploitaties • MPG • Reserve Grondbedrijf

Verdieping: Invloed woningbouwprogramma op financiële haalbaarheid

Relatie programmering en opbrengsten • Huidige woningprogramma op basis van Woningbouwkader: o 35% sociale huur (grondprijzen vastgelegd in prestatieafspraken) o 10% goedkope koop ) o 25% betaalbare koop ) Residuele grondwaardebepaling o 30% vrije sector ) • Traditioneel: rij- en hoekwoningen, 2-1-kap, vrijstaande woningen • Appartementen: met name in betaalbare segment 65 tot 85 m² • Grote behoefte aan goedkope en betaalbare woningen • Afwijken van de programmatische uitgangspunten heeft financiële gevolgen • Voorbeeldcasus

Sociale- en middenhuur • Sociale huur maximaal huurniveau: € 900,07 • Middenhuur maximaal huurniveau: € 1.184,83 Grondwaarden: • Sociale huur: conform prestatieafspraken

• Middenhuur door corporaties: conform prestatieafspraken • Overige partijen: grondprijs op basis van taxatie

Betaalbare- en goedkope koop • Prijsgrens betaalbaar: € 405.000 • Prijsgrens goedkoop: € 283.500 (70% van betaalbare koop ) • Jaarlijks geïndexeerd, landelijk vastgesteld Grondwaarden: markconforme verkoopprijs • Grondprijs: tender/taxatie (bij voorkeur residueel)

• Gemeente verleent geen subsidies aan ontwikkelaars (staatssteun) • Betaalbaar bouwen: kleinere woningen / goedkopere (conceptuele) bouw

Fictief voorbeeld: uitleglocatie op agrarisch perceel •

Grondgebruik

•

Toelichting • Minimaal 30% van openbaar gebied groen, door hindercirkels e.d. groter gebied niet-uitgeefbaar en dus groen ingericht • Watercompensatie 10-15% over verharding + uitgeefbaar • Aantal parkeerplaatsen conform vastgestelde parkeernormen • Parkeren bij vrije sector (gedeeltelijk) op eigen terrein • Restant is uitgeefbaar

Fictief voorbeeld: uitleglocatie op agrarisch perceel • Kosten (nominaal)

* afhankelijk van ruimtegebruik

Uitgangssituatie: Woondeal • Programma:

• Resultaat € 0,7 mln. (nominaal)

Programma en resultaat conform Woonvisie • 10% goedkope koop als onderdeel van 35% betaalbare koop • Aantal woningen stijgt met 3 • Opbrengsten dalen met € 250.000

• Kosten ongeveer gelijk; • resultaat € 0,5 mln. (nominaal)

Scenario: geen vrije sector • In plaats van 30% vrije sector 55% betaalbare koop • Aantal woningen stijgt ten opzichte van Woonvisie met 56 • Opbrengsten dalen met € 200.000

• Kosten stijgen met € 0,9 mln. (veel meer verharding in verband met parkeren in openbaar gebied en aanleg wegen) • resultaat € 0,7 mln. negatief (nominaal)

Scenario: goedkope koop i.p.v. betaalbare koop • In plaats van 10% goedkope koop 35% goedkope koop; 0% betaalbare koop • Aantal woningen stijgt ten opzichte van Woonvisie met 9 • Opbrengsten dalen met € 983.000

• Kosten stijgen nauwelijks • Resultaat € 0,5 mln. negatief (nominaal)

Scenario: kleine goedkope koopwoningen • Segmentering blijft 35/10/25/30 • Aantal woningen stijgt ten opzichte van Woonvisie met 3 • Opbrengsten dalen met € 169.000

• Kosten stijgen met ca. € 80.000 • Resultaat ca. € 0,2 mln. positief (nominaal)

Resume diverse scenario’s • Samenvatting gevolgen segmentering op aantal woningen en financieel resultaat

• Aantal woningen schommelt rond 140, alleen zonder vrije sector veel meer woningen mogelijk • Zonder betaalbare woningen en/of vrije sector financieel geen haalbaar plan

Kleinere woningen: meer woningen voor 1 persoons huishoudens • Goedkope koop in Medemblik: kleine appartementen of rug-aan-rug woningen van ca 60 m²

Woningen voor 1-persoonshuishoudens

Voorbeelduitwerking • • • • •

Appartementen lijken het meest geschikt Scenario met studio’s i.p.v. goedkope BeBo’s Uitgangspunt appartement 40 m² Geschatte marktwaarde ca. € 200.000 Hoge V.O.N-prijs per m², echter ook hoge bouwkosten i.v.m. kleinere oppervlakte • Lagere grondwaarde, maar ook kleiner kaveloppervlak

• Afzetbaarheid woningen onbekend • Passende parkeernorm vaststellen • Financiële impact beperkt; wel meer (goedkope) woningen

Conclusies – Vragen? • Grondexploitatie alleen haalbaar met voldoende vrije sector en betaalbare woningbouw • Met name vrije sector noodzakelijk om sociale huur te kunnen realiseren • Woningbouwprogramma bepalend in opbrengsten, ruimtegebruik en kosten • Kleine woonvormen wordt nog weinig toegepast • Concrete marktvraag onbekend • Financieel uitdagend

Bedankt! Bedankt!