Presentatie informatiebijeenkomst 3-4-2023.pdf

Samen bouwen aan Medemblik

1

Versnellen als oplossing voor de woningnood Informatiebijeenkomst over de woningbouwambitie en -opgave d.d. 3 april 2023 2

Agenda • Ambities college • De woningbouwopgave 2021 t/m 2029 • Woonakkoord • Woonbehoefteonderzoek Westfriesland 2023 • De opgave 2023 t/m 2029 • Indicatief woningbouwprogramma • De projecten en initiatieven (de Portefeuille) • Versnellen door prioriteren, faseren en focus • Organisatie van de versnelling • Het afwegingskader en afspraken met corporaties • Communicatie 3

Ambities college • Versnellen van de woningbouw als oplossing voor de huidige woningnood door: • de organisatie te versterken • samenwerking met woningcorporaties, projectontwikkelaars en bouwbedrijven • wegnemen van belemmeringen bij langslepende woningbouwplannen • creatieve woonoplossingen (flexwonen / woonboten/ niet permanent / modulair bouwen) • stimulering CPO-projecten en benutten mogelijkheden bijgebouwen

• Sturen op kansen en ruimte geven voor initiatieven • Doorstroming stimuleren door behoefte gestuurd te bouwen • (middel) Hoogbouw op centrumlocaties en wonen boven winkels in centra • Meer regie gemeente door te sturen op volkshuisvestelijke opgave • De raad actief informeren over de projecten 4

De opgave 2021 t/m 2029 Woonakkoord 2020 – 2025 en Masterplan Wonen 2021 t/m 2029 • Regionale afspraken is bouwen voor de woningbehoefte: • Opgave West-Friesland: 8.000 woningen • Opgave Medemblik (18% van 8.000) • Gerealiseerd in 2021 en 2022 circa • Nog te bouwen 2023 t/m 2029 • Per jaar

1.450 0.300 1.150 160

5

Woonbehoefteonderzoek Westfriesland 2023 Geeft nieuw inzicht in: • Regionale woonbehoefte + inloop tekort • Aanvullende opgave (uitstroom beschermd wonen, statushouders en arbeidsmigranten)

• Overloop uit MRA • Totale regionale woonbehoefte

6

Woonbehoefteonderzoek Westfriesland 2023 De opgave Westfiesland 2022 t/m 2032 (10 jaar): • Regionale woonbehoefte + inloop tekort • Aanvullende opgave • Overloop uit MRA • Totale regionale woonbehoefte

11.300 2.900 1.750 13.050 woningen

• Opgave Medemblik (indicatief 18% van 13.050) • Te bouwen 2023 t/m 2029 (7 jaar) 0 • Per jaar

2.349 1.645 (was 1.150) 235 (was 160) 7

De opgave 2023 t/m 2029 (7 jaar) • Om 1.650 woningen te realiseren is volgens provincie een portefeuille nodig van 130%, is 2.150 woningen • Ambitie is een portefeuille van 2.150 woningen, is 300 woningen per jaar

8

Woonbehoefteonderzoek Westfriesland 2023 Indicatief woningbouwprogramma per jaar op basis Westfiesland Indicatief nieuwbouw programma per jaar naar:

Sociale huur < 808,06 Middeldure huur < 1.000 Betaalbare koop < 85% van NHG Dure koop > 85% van NHG Totaal

Stedelijk woonmilieu

275 95 190 215 775

35% 12% 25% 28% 100%

Landelijk woonmilieu

125 190 215 530

24% 0% 36% 41% 100%

Totaal

400 95 380 430 1.305

31% 7% 29% 33% 100%

9

Woonbehoefteonderzoek Westfriesland 2023 Indicatief woningbouwprogramma per jaar op basis Westfiesland Indicatief nieuwbouw programma per jaar naar:

Sociale huur < 808,06 Middeldure huur < 1.000 Betaalbare koop < 85% van NHG Dure koop > 85% van NHG Totaal Gemeente medemblik Indicatief nieuwbouw programma per jaar naar: Sociale huur < 808,06 Middeldure huur < 1.000 Betaalbare koop < 85% van NHG Dure koop > 85% van NHG Totaal

Stedelijk woonmilieu

275 95 190 215 775

35% 12% 25% 28% 100%

Stedelijk woonmilieu (kern Medemblik) 18 35% 6 12% 12 25% 14 28% 50 100%

Landelijk woonmilieu

125 190 215 530

24% 0% 36% 41% 100%

Landelijk woonmilieu (alle andere kernen) 44 24% 0 0% 66 36% 75 41% 185 100%

Totaal

400 95 380 430 1.305

31% 7% 29% 33% 100%

Totaal 61 6 79 89 235

26% 2% 34% 38% 100%

10

Woonbehoefteonderzoek Westfriesland 2023

11

Portefeuille (maart 2023) Alle projecten & initiatieven (> 11 woningen) zijn in beeld gebracht De projecten & initiatieven • 13 eigen grondexploitaties & kansrijke grondposities • 43 projecten & initiatieven van marktpartijen • Totaal 56 projecten en initiatieven • Gewenste portefeuille 2023 t/m 2029

woningen 775 (24%) 2.405 (76%) 3.179 2.150

12

Portefeuille (maart 2023) Conclusies: • De gemeente heeft onvoldoende eigen grondposities (circa 775 woningen) om 2.150 woningen te realiseren • Het ontwikkelen van kansrijke gemeentelijke grondposities in combinatie met projecten van marktpartijen biedt de huidige “portefeuille” van projecten en initiatieven ruim voldoende perspectief • Het is van belang projecten te prioriteren en faseren 13

Versnellen door prioriteren, faseren en focus Om te versnellen zijn de projecten en initiatieven beoordeeld op volkshuisvestelijke wenselijkheid, kansrijkheid en randvoorwaarden De volgende beleidsmatige criteria en randvoorwaarden zijn gehanteerd: • Het project (eigen grondexploitaties) is minimaal kostenneutraal • bij projecten van marktpartijen (facilitaire projecten) is het verhaal van gemeentelijke kosten verzekerd Middels voorovereenkomst, intentieovereenkomst of anterieure overeenkomst

• projecten en initiatieven voldoen aan: • wet en regelgeving • het generiek afwegingskader (juni 2022)

14

Versnellen door prioriteren, faseren en focus Projecten en initiatieven voldoen aan wet en regelgeving en het generiek afwegingskader 2022: Westfriese basis (3 verplichte vereisten) 1. het plan past binnen de past binnen gemeentelijke plancapaciteit - 2.138 woningen, 305 per jaar 2. minimaal 70% in de grote kernen en 30% in de overige kernen - het woningbouwprogramma wordt naar rato van het huidig aantal woningen verdeeld over de kernen

3. binnenstedelijk (inbreidingsplannen) gaan voor op bouwen in landelijk gebied - zijn uitbreidingsplannen noodzakelijk dan gaan plannen gelegen aan de bestaande bebouwing voor op plannen die niet aansluiten op de bebouwing (van binnen naar buiten)

15

Versnellen door prioriteren, faseren en focus Projecten en initiatieven voldoen aan wet en regelgeving en het generiek afwegingskader: Westfries vooruitdenken (minimaal 4 vereist) 4. het plan levert een bijdrage aan betaalbaar wonen * harde eis Medemblik is minimaal 50% sociale huur en/of betaalbare koop (85% van NHG)

5. 6. 7. 8.

het plan voorziet in huurwoningen voor middeninkomens het plan levert een bijdrage aan langer zelfstandig wonen het plan draagt bij aan versnellen van de woningbouwproductie het plan draagt bij aan het bieden van een aantrekkelijk en onderscheidende woonomgeving (plan sluit aan op de marktvraag)

16

Versnellen door prioriteren, faseren en focus Projecten en initiatieven voldoen aan wet en regelgeving en het generiek afwegingskader: Ruimtelijk en kwaliteitskader 9. voorkeur voor herstructurerings- of transformatielocaties 10. het plan sluit aan bij landschappelijke en/of ruimtelijke kwaliteiten - waaronder handhaven van de kwaliteit van de linten / verkeersveiligheid en ontsluiting

11. het plan is circulair en energieneutraal 12. het plan draagt bij aan klimaatadaptatie, gezonde leefomgeving, verbetering natuur en landschap 13. goede afweging m.b.t. ruimtelijke kwaliteit en kostendekkende ontwikkeling

17

Ambitie van 1.650 woningen verdeeld over de kernen • 70% in grote kernen en 30% overige kernen • naar rato van het aantal huidige woningen verdeeld over de kernen

18

Ambitie van 1.650 woningen verdeeld over de kernen • 70% in grote kernen en 30% overige kernen • naar rato van het aantal huidige woningen verdeeld over de kernen

19

Organisatie van de versnelling Vier ontwikkelstrategieën om snel en effectief de volkshuisvestelijke ambities te realiseren: 1. Gebiedsgerichte aanpak voor Wognum 2. Cluster gemeentelijke grondexploitaties 3. Facilitaire projecten: ontwikkelaar is primair en integraal verantwoordelijk 4. Clusteren projecten van één ontwikkelaar 20

Knelpunten afwegingskader Het generiek afwegingskader geeft onvoldoende garanties: • Sociale huur wordt onvoldoende gerealiseerd en duurzaam geborgd • Harde eis in het generiek kader is minimaal 50% sociale huur en/of betaalbare koop (85% van NHG). Veel ontwikkelaars kiezen voor betaalbare koop • Beleidsregel ontbreekt dat sociale huur duurzaam sociale huur blijft (aantal jaar) • Beleidsregel ontbreekt dat sociale huur wordt toegewezen aan inwoners met een gering inkomen Voor woningcorporaties is dat wel een verplichting • Bij kleinere projecten (11 en minder) is minimaal 50% sociale huur en/of betaalbare koop niet verplicht • De gemeente en corporaties hebben prestatie afspraken over maximale grondprijs voor sociale huur Voor ontwikkelaars gelden de afspraken niet. Hierdoor hebben woningcorporaties onvoldoende positie om met ontwikkelaars afspraken te maken over redelijk prijs en kwaliteit

• De te ontwikkelen woningen sluiten onvoldoende aan op de vraag. Met name betaalbare woningen en woningen voor starters en senioren worden te weinig gerealiseerd • Beleidsregels zelfbewoningsplicht ontbreekt 21

Verbeteringen afwegingskader Het college is voornemens voorstellen aan de raad voor te leggen om: • Een minimale norm vast te stellen voor het te realiseren percentage sociale huur (26%) • Sociale huur primair onder te brengen bij woningcorporaties • De positie van corporaties te versterken met betrekking tot prijs en kwaliteit. Grondprijs conform prestatie afspraken. Prijs bouw- en bijkomende kosten zijn marktconform • Prestatieafspraken met corporatie te maken over realisatie aantal sociale huurwoningen, bouwen van flex-woningen en midden huur en toewijzing • Ook bij kleinere projecten (4 en meer) als voorwaarde op te nemen dat minimaal 26% sociale huur is. Indien dit niet realistisch of gewenst is legt de gemeente een bedrag aan financiële compensatie op (op basis nota kostenverhaal)

• Er voor zorg te dragen dat het woningbouw programma per project aansluit op de vraag (vraag gestuurd, met name betaalbare woningen, woningen voor starters en senioren) De basis is het woonbehoefte onderzoek van Medemblik • Beleidsregels zelfbewoningsplicht en anti-speculatie op te nemen 22

Communicatie Het college informeert de raad over de voortgang van de projecten door: • Twee keer per jaar te informeren over de voortgang van de projecten (“dashboard”) • Jaarlijks een volledige (financiële) actualisatie te sturen van de Meerjaren Prognose Grondbedrijf (MPG) waarin verslag wordt gedaan van de eigen grondexploitaties en de facilitaire projecten (de projectenportefeuille en één planexploitatie)

23

Einde

24