Medemblik-Woonvisie-DEF
Tekst van het document
Woonvisie 2024-2028
Gemeente Medemblik
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Medemblik, gehouden op 15 februari 2024 De griffier
2
De voorzitter
Index Inleiding
4
1. Betaalbaarheid en beschikbaarheid
6
2. Bestaande woningvoorraad
10
3. Nieuwbouw van woningen
12
4. Prettig wonen voor ouderen
18
5. Huisvesting van aandachtsgroepen
22
6. Leefbaarheid in de verschillende kernen
26
7. Duurzaamheid, groen en water
28
Bijlage 1 - Uitvoeringsagenda
31
Bijlage 2 - Verantwoording geconsulteerde partijen
34
Aanvullende bijlagen: 3. Woonbehoefteonderzoek Medemblik (Sweco, juli 2023) 4. Samenvatting enquêteresultaten Woonvisie gemeente Medemblik (oktober/november 2023) 5. Verslag avond van het wonen 5 oktober 2023
Woonvisie Gemeente Medemblik 2024-2028
3
Inleiding Context en Doel Het belang van een goede volkshuisvesting is enorm. Het staat zelfs in de grondwet1 Toch is een passende, betaalbare woning niet voor iedereen vanzelfsprekend: met de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens en de vergrijzing verandert de woonbehoefte. Er is een groot tekort aan woningen, waardoor de prijzen van koopwoningen explosief gestegen zijn en de wachttijden voor huurwoningen steeds verder oplopen. Daarbij verdienen veel bestaande woningen een opknapbeurt om ook energiezuiniger te worden.
Sinds de vaststelling van het vorige programma
worden door de overheid nieuwe instrumenten ingezet om
wonen van de gemeente Medemblik in 2018 is er veel
grip te krijgen op volkshuisvesting.
veranderd, zowel demografisch, als economisch, als politiek. De hoogste tijd dus voor een nieuwe woonvisie
Nationale Woon- en Bouwagenda en Wet Versterking
voor de periode van 2024 tot en met 2028. Deze
Regie Volkshuisvesting
woonvisie is gebaseerd op nieuwe onderzoeken en
Op landelijk niveau is vanaf 2022 de Nationale Woon-
nieuwe ontwikkelingen. Het geeft een doorkijk naar de
en Bouwagenda opgesteld om te zorgen voor meer
toekomst. Verder is het een houvast voor het beleid
regie, zodat gestuurd kan worden op een betere
op volkshuisvesting en woningbouw en is het de basis
beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het
voor een concreet uitvoeringsprogramma. Daarnaast
woningaanbod voor verschillende doelgroepen in
is deze woonvisie een belangrijke bouwsteen voor de
Nederland. De doelstellingen uit de Nationale Woon-
Omgevingsvisie die ook in 2024 wordt vastgesteld.
en Bouwagenda worden juridisch verankerd in de Wet
Ook geeft de woonvisie duidelijkheid voor inwoners,
Versterking Regie Volkshuisvesting. Deze wet zal naar
initiatiefnemers en samenwerkingspartners. Tot
verwachting in 2024 in werking treden. In deze woonvisie
slot vormt het de basis voor de nieuwe meerjarige
sorteren we voor op de mogelijkheden en verplichtingen
prestatieafspraken met de woningcorporaties en
die deze wet met zich meebrengt. Zo kan deze woonvisie
huurdersorganisaties.
gelezen worden als het volkshuisvestelijk programma van de gemeente Medemblik.
Ontwikkeling beleid op landelijk, provinciaal en regionaal niveau
Woondeal Noord-Holland Noord
Tijdens het vorige programma Wonen van de gemeente
De woningbouwopgave uit de Nationale Woon- en
Medemblik uit 2018 was de realisatie van nieuwbouw
Bouwagenda is op regioniveau vertaald naar woondeals
beperkt en was het nationale beleid gericht op
tussen het Rijk, de provincies en de regiogemeenten.
terugtrekking van ‘overheidsbemoeienis’ met de
Medemblik maakt deel uit van de Woondeal Noord-
woningmarkt. Op dit moment is die koers gewijzigd en
Holland Noord2, waarin is afgesproken 40.000 woningen
wordt op alle niveaus gewerkt aan het inlopen van het
te bouwen tot en met 2030, waarvan ca. 12.000 in
woningtekort door het toevoegen van nieuwbouw en
Westfriesland.
1
4
Artikel 22, lid 2: Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid.
2
Gesloten op 15 maart 2023
3
Betaalbaar is in de Woondeal Noord-Holland Noord gedefinieerd als koop <€355.000,-, Middenhuur <€1.000,- en Sociale
huur. Deze betaalbaarheidsgrenzen worden jaarlijks door het Rijk geïndexeerd.
Partijen hebben afgesproken in totaal 65% betaalbaar3 te
geconsulteerd met een digitale enquête. Deze is
bouwen en toe te werken richting 30% sociale huur in de
door bijna 500 inwoners, afkomstig uit alle kernen en
gehele woningvoorraad in 2030. Medemblik draagt hier
van verschillende leeftijden, ingevuld. Daarnaast zijn
graag aan bij en is daarom al gekomen met een ambitieus
een aantal vervolgvragen gesteld over drie thema’s;
woningbouwprogramma voor de periode 2023 t/m 2029.
betaalbare koopwoningen, woonvormen voor ouderen en de bestaande woningvoorraad. Deze zijn door 78 respondenten beantwoord. Een samenvatting van de
Lokale invulling woonvisie
enquêteresultaten is te vinden in bijlage 4.
Deze woonvisie geeft een verdere richting aan het lokale beleid op woningbouw en volkshuisvesting en geeft
Leeswijzer
invulling van de afspraken op regionaal, provinciaal
Deze woonvisie is opgesteld rondom zeven thema’s:
en landelijk niveau. Om tot deze gemeentelijke
•
Betaalbaarheid en beschikbaarheid
inkleuring te komen hebben we voorafgaand aan
•
Bestaande woningvoorraad
de visie de woonbehoefte in kaart gebracht. Het
•
Nieuwbouw van woningen
woonbehoefteonderzoek is te vinden in bijlage 3.
•
Prettig wonen voor ouderen
Daarnaast hebben we de verbinding gezocht met
•
Huisvesting van aandachtsgroepen
andere gemeentelijke beleidsvelden die raakvlakken
•
Leefbaarheid in de verschillende kernen
hebben met wonen. We hebben gesprekken gevoerd
•
Duurzaamheid, groen en water
met externe stakeholders en samenwerkingspartners,
Binnen deze thema’s wordt steeds een analyse geschetst
zoals woningcorporaties, ontwikkelaars, zorgpartijen,
van de huidige situatie en de uitdagingen voor de
dorpsraden en de provincie. Op 5 oktober 2023
toekomst. Vervolgens gaan we in op de bijbehorende
hebben we een thema-avond georganiseerd voor zowel
ambities en verbinden hier concrete acties aan die terug
raadsleden als externe partners, waarin ideeën voor
zijn te vinden in de Uitvoeringsagenda (Bijlage 1).
de nieuwe woonvisie binnen verschillende thematafels integraal zijn opgehaald. Tot slot hebben we inwoners
Woonvisie Gemeente Medemblik 2024-2028
5
1.
Betaalbaarheid en beschikbaarheid
6
Voor wie Veel mensen in Medemblik wonen naar tevredenheid in onze gemeente, in hun kern en in hun woning. Zodra iemand toch wil verhuizen, wordt het lastiger. Sociale huurwoningen komen nauwelijks vrij en koopwoningen zijn steeds minder betaalbaar. Voor doorstromers is dit een uitdaging en voor starters een groot probleem. Voor hen is het gebrek aan betaalbare en beschikbare woningen een groot knelpunt. Daar willen we in Medemblik iets aan doen. Analyse
Ambities:
De woningprijzen in de gemeente Medemblik zijn de
1. In de nieuwbouw naar 35% sociale huur, 35%
afgelopen jaren, net als in de rest van Nederland, flink
betaalbare koop, waarvan 10% goedkope koop, en 30%
gestegen. De gemiddelde WOZ-waarde in Medemblik
vrije segment.
was in 2022 €325.000. Tussen 2020 en 2022 steeg de
Uit het woonbehoefteonderzoek en de bewonersenquête
gemiddelde WOZ-waarde met 20%4. Tot 2021 bleven
blijkt dat de vraag naar met name een woning in het
de woningen nog enigszins betaalbaar door dalende
betaalbare segment groot is. Ook op Rijks- en regionaal
hypotheekrentes. Nu deze rente flink gestegen is,
niveau wordt er gestreefd naar het bouwen van voldoende
staat de betaalbaarheid van woningen in de gemeente
betaalbare woningen. Wij zetten ons in voor het realiseren
steeds verder onder druk. Als we kijken naar betaalbare
van voldoende betaalbare woningen om hiermee
woningen in het huursegment zien we dat 24% van
alle woningzoekers in de gemeente te bedienen. Op
de woningvoorraad in Medemblik bestaat uit sociale
gemeentelijk niveau streven we bij de nieuwbouw van
huurwoningen. Uitgaande van de rijksnorm van 30%
woningen naar woningen in de volgende segmenten:
sociale huur en de woonbehoefte in de gemeente is dit
•
35% sociale huur; dit zijn huurwoningen met een
niet voldoende. Daarnaast zijn de wachttijden in de sociale
huurprijs van maximaal €808,065 die verhuurd worden
huursector, mede door de lage mutatiegraden, erg lang.
door een woningcorporatie.
Uit het woonbehoefteonderzoek en de bewonersenquête
•
35% betaalbare koop, waarvan 10% goedkope
blijkt dat juist de vraag naar betaalbare woningen groot
koop; betaalbare koopwoningen zijn woningen
is. De vraag naar een betaalbare woning is er in zowel het
met een koopprijs van max. 390.000 euro6 Goedkope
huur- als het koopsegment. De behoefte aan betaalbare
koopwoningen zijn woningen met een koopprijs van
huurwoningen wordt voor een groot deel verklaard
maximaal 70% van de prijsgrens voor betaalbare
door de (verwachte) groei van aandachtsgroepen in de
koop, in 2024 maximaal 273.000 euro7.
gemeente. De behoefte naar een betaalbare koopwoning
•
30% vrije segment; dit zijn woningen in het
komt met name voort vanuit starters en mensen met een
huur- en koopsegment met een huurprijs boven de
middeninkomen. Om ervoor te zorgen dat iedereen in
grens voor sociale huur en een koopprijs boven
onze gemeente in een woning kan wonen met een prijs
prijsgrens voor betaalbare koop.
die past bij het inkomen, zetten wij in op het realiseren van
Daarbij geldt dat aan woningcorporaties de ruimte wordt
woningen in het betaalbare segment.
geboden om aan een gedeelte van sociale huur (met een maximum van 5 procentpunt) en/of een gedeelte van de goedkope koop invulling te geven via zogenaamde huur/
4
Woonbehoefteonderzoek Medemblik (Sweco, juli 2023)
5
Prijspeil 2023. De maximale huurprijs voor sociale huurwoningen wordt jaarlijks door het Rijk geïndexeerd.
6
Prijspeil 2024. De grens voor betaalbare koop is in 2023 door het Rijk bepaald (€355.000,-) en wordt jaarlijks
geïndexeerd. Voor 2024 is deze grens geïndexeerd conform CPI en vastgesteld op €390.000,-. De gemeente Medemblik sluit aan bij deze definitie. 7
Prijspeil 2024: De grens voor goedkope koop is gebaseerd op 70% van de door het Rijk vastgestelde grens voor betaalbare koop.
Voor 2023 kwam dat neer op circa € 250.000
Woonvisie Gemeente Medemblik 2024-2028
7
koopwoningen. Uit het woonbehoefteonderzoek is geen
om in de bestaande bouw ondersteuning te bieden aan
grote vraag gebleken naar woningen in het middenhuur
starters om hun eerste koopwoning te kunnen kopen.
segment. Tegelijkertijd bieden woningen in dit segment
De meeste woningen in de gemeente staan er immers al.
wel een oplossing voor huishoudens die te veel verdienen
Daarom zetten we het verstrekken van de starterslening
voor een sociale huurwoning, maar te weinig voor een
via SvN voort. Hiermee vergroten we de kans dat starters in
koopwoning. We sturen hierom niet actief op de realisatie
onze gemeente een woning kunnen kopen.
van middenhuurwoningen. Wanneer er echter een initiatief
Voor het verstrekken van een starterslening gelden wel
middenhuurwoningen wil realiseren, staan we hier positief
een aantal voorwaarden. De koper moet zelf in de woning
tegenover. Deze middenhuurwoningen zijn inwisselbaar
gaan wonen en maatschappelijke of economische
voor woningen in het betaalbare koopsegment en vice
binding met de gemeente hebben. Verder geldt dat
versa op gemeentelijk niveau. Met deze doelstellingen
startersleningen alleen verstrekt worden voor woningen
dragen we bij aan de afspraken uit de Woondeal Noord-
met een koopprijs onder de landelijk bepaalde grens voor
Holland Noord om 65% betaalbare woningbouw te
betaalbare koopwoningen.
realiseren en toe te werken naar een aandeel van 30%
Daarnaast sluiten we aan bij de mogelijkheden die het
sociale huurwoningen in de totale woningvoorraad binnen
door het Rijk aangekondigde Nationaal Fonds Betaalbare
de gemeente.
Koopwoningen biedt voor starters die een betaalbare nieuwbouwwoning willen kopen. Gedurende de looptijd
2. Goedkope koop bij nieuwbouw
van deze woonvisie zal het naar alle waarschijnlijkheid
Onze ambitie is om 10% van de woningen binnen de
nodig blijven om periodiek aanvullend budget te
goedkope koopsector te realiseren. Door gestegen
reserveren om startersleningen te kunnen blijven
kosten is het realiseren van woningen in dit prijssegment
verstrekken. Uiteindelijk ontstaat een balans waarbij vanuit
steeds meer een uitdaging. Om toch woningen in dit
de afgeloste leningen weer voldoende nieuwe leningen
segment te realiseren denken we goed na over manieren
verstrekt kunnen worden.
waarop er toch aantrekkelijke woningen binnen dit segment beschikbaar kunnen komen. Dit doen we door te
4. Sturen op betaalbaarheid
inventariseren voor welke doelgroepen kleinere woningen
We zetten in op een sociaal vereveningsfonds. Hierbij
interessant zouden kunnen zijn. Daarnaast inventariseren
is het uitgangspunt dat binnen projecten waar niet
we samen met de corporaties de mogelijkheden voor
minimaal 35% sociale huur wordt gerealiseerd, een
het verkopen van bestaande sociale huurwoningen
bijdrage wordt gevraagd in het vereveningsfonds.
met een verkoopprijs onder de grens voor goedkope
Met deze bijdrage kunnen op andere plekken meer
koopwoningen. Hierbij zetten we wel in op een verevening
sociale huurwoningen worden gerealiseerd, zodat de
van het totaal aantal sociale huurwoningen: woningen
ambitie wel gehaald kan worden. We onderzoeken
verkopen in de sociale huursector betekent dus ook
daarnaast voor eigen grondposities de mogelijkheden
woningen bijbouwen in de sociale huursector. Belangrijk
van inkomensafhankelijke huur/koopconstructies voor
hierbij is om in te zetten op een woningvoorraad die
betaalbare koop voor starters. Om te voorkomen dat
goed aansluit bij de vraag. Dus woningen in de sociale
goedkope en betaalbare nieuwbouwkoopwoningen in
huursector die aansluiten bij de huishoudens die willen
handen van speculanten vallen, verplichten we de eerste
huren in de sociale huursector en woningen in de
koper om deze woning de eerste 3 jaar in bezit te houden
koopsector die aansluiten bij de huishoudens die graag
en zelf te bewonen.
een huis willen kopen. 3. Starters verdienen steun bij het kopen van hun eerste woning Ondanks dat we in de nieuwbouwopgave inzetten op voldoende betaalbare woningen, blijft het ook nodig
5
8
Prijspeil 2023. De maximale huurprijs voor sociale huurwoningen wordt jaarlijks door het Rijk geïndexeerd.
8
187 WWS punten, circa €1.100,- prijspeil juli 2023
9
NHG grens, prijspeil 2024. Bij een hypotheek waarbij aanvullende energiebesparende voorzieningen worden
meegefinancierd is de NHG-grens maximaal 6% hoger.
Woonvisie Gemeente Medemblik 2024-2028
9
2.
Bestaande woningvoorraad Voor wie De woningen in Medemblik zijn relatief groot, ditzelfde geldt voor de oppervlakte bij de woning. De marktwaarde van onze woningen liggen dan ook relatief hoog. Dit terwijl de huishoudens steeds kleiner worden en de gemiddelde Medemblikker geen bovengemiddeld inkomen heeft. Door de woning of de oppervlakte bij de woning te delen kan woonruimte beter benut en beter betaalbaar worden. Voor mensen die nu geen passende woonruimte kunnen vinden, kan dit de oplossing zijn. Deze Medemblikkers steunen we graag. Analyse
woningvoorraad beter te benutten. Onderzoeksbureau
De woningvoorraad in de gemeente Medemblik bestaat
BugelHaijema stelde vervolgens een basisset
uit 19.387 woningen . Ruim twee derde hiervan staat in
beleidsregels voor de regio op voor woningdeling,
de vier grootste kernen: Medemblik, Andijk, Wervershoof
woningsplitsing en kamerverhuur11. Naar aanleiding van
en Wognum. De gemeente Medemblik heeft een
deze woonvisie werken wij deze beleidsregels verder uit.
10
hoog aandeel grondgebonden koopwoningen (67%) in vergelijking met het Nederlandse aandeel (48%) en
Ambities
het aandeel in Westfriesland (62%). Daarnaast zijn er in
1. Beter gebruik maken van de bestaande
Medemblik relatief veel grote woningen. Deze grote
woningvoorraad; woningsplitsen, woningdelen en
oppervlakten sluiten niet goed aan bij het feit dat in de
kamerverhuur.
aankomende jaren vooral het aantal kleine huishoudens
We faciliteren dat de bestaande woningvoorraad zo
van 75 jaar en ouder hard zal groeien. Het is dus zaak dat
passend en efficiënt mogelijk wordt gebruikt. We stellen
er woningen komen die passend zijn bij de toekomstige
beleidsregels op met betrekking tot woningdeling,
huishoudsamenstelling in de gemeente.
woningsplitsing en kamerverhuur. Hierin besteden we ook aandacht aan hoe het transformeren van stolpen kan
Enerzijds kan hiervoor worden gezorgd door nieuwe
leiden tot meer woningen. Bij kamerverhuur bekijken we
woningen te bouwen. Anderzijds kan ook het beter
specifiek voor welke doelgroepen dit interessant zou
benutten van de huidige woningvoorraad voor meer
kunnen zijn. We sluiten hierbij aan bij de basis die hierop in
en passende woonruimte zorgen. Eerder voerde
regionaal verband al is gelegd. In deze regels worden de
onderzoeksbureau Wyzer onderzoek uit naar de
voorwaarden, die juridisch bindend zijn, voor het verhuren
mogelijkheden in regio Westfriesland om betaalbare
van kamers in een bestaande woning en het splitsen en/of
woonruimte toe te voegen door gebruik te maken van de
delen van een bestaande woning uitgewerkt.
bestaande woningvoorraad. Hierin kwam naar voren dat het beter benutten van de bestaande woningvoorraad bij kan dragen aan het bieden van nieuwe en passende woonruimte. Het rapport dat adviesbureau Wyzer daarvoor opstelde bevatte een belangrijke aanbeveling, namelijk het opstellen van beleidsregels om de
10
10
11
CBS, 2022
De precieze definities van woningdelen, woningsplitsen en kamerverhuur zijn vastgelegd in de Beleidsnota: Woningdelen,
woningsplitsen en kamerverhuur en de bijbehorende beleidsregels.
2. Wonen in bijgebouwen en transformatie van
het onderbouwd afwijken van de parkeernorm.
vrijkomend vastgoed naar wonen
Bij kerkgebouwen staan we positief tegenover
We zien mogelijkheden voor het realiseren van woningen
transformatie naar wonen, wanneer het transformeren
in bestaande bijgebouwen op het eigen erf dan
naar een publieke functie niet mogelijk is. Hierin sluiten
wel nieuwbouw op het achtererf van de bestaande
we aan bij onze ambities in de kerkenvisie. Daarnaast
hoofdbebouwing. Daarentegen koesteren we de
faciliteren we mogelijkheden voor het realiseren van
ruimtelijke kwaliteit van onze stad en dorpen en de
woningen in andere vormen van vrijkomend bestaand
open doorzichten in de linten. Daarom onderzoeken we
vastgoed, zoals het wonen boven winkels.
onder welke voorwaarden het realiseren van woningen
Tot slot is er vanuit de Woondeal aandacht voor niet vitale
in bijgebouwen versoepeld kan worden. We werken de
vakantieparken, waarvan we er in Medemblik ook een
uitgangspunten voor het bewonen van bijgebouwen uit
aantal hebben. Een van de toekomstscenario’s hiervoor is
in een beleidsnota met bijbehorende regels. Indien nodig
de transformatie naar wonen. Wanneer een vakantiepark
passen we de welstandsnota hierop aan. Wanneer de
hiervoor geschikt is, willen we dit faciliteren.
parkeernorm een belemmering vormt voor het gewenste aantal te realiseren woningen, staan we positief tegenover
Woonvisie Gemeente Medemblik 2024-2028
11
3.
Nieuwbouw van woningen
12
Voor wie Uit onze enquête blijkt dat veel mensen in Medemblik tevreden wonen. Toch is er een grote roep om de bouw van meer woningen. Dit omdat er, net als in de rest van onze regio en ons land, veel mensen op zoek zijn naar een passende woning. Verhuizen naar een geschikte woning is erg uitdagend. Met name het kopen of huren van een eerste woning is voor velen erg lastig. Voor starters en andere woningzoekenden moeten nieuwbouwwoningen bereikbaar zijn. Deze extra woningen kunnen er ook nog eens toe leiden dat kernen levendig blijven.
Analyse
in de gemeente. Omdat bij woningbouw nogal eens
Kwantitatief: De aantallen
plannen sneuvelen door onvoorziene omstandigheden,
De komende jaren groeit het aantal huishoudens
houdt de gemeente rekening met 30% planuitval en stelt
in Medemblik. Dit zorgt voor een vraag naar meer
de gemeente hiervoor een woningportefeuille van 2.150
woningen. Niet alleen in Medemblik is dit het geval. Het
woningen tot 2030 op.
Rijk wil de komende jaren (tot en met 2030) 900.000 nieuwe woningen bouwen. In de Nationale Woon- en
Kwalitatief: Passende woningen
Bouwagenda schetst het Rijk een aanpak voor het
Naast het bouwen van voldoende woningen is ook het
realiseren van woningbouw voor de aankomende jaren.
juiste type woningen van groot belang. De komende jaren
Als onderdeel van de landelijke Nationale Woon- en
groeit met name het aantal kleine huishoudens van 75
Bouwagenda heeft de regio Noord-Holland Noord
jaar en ouder. Daarnaast werd in gesprekken met diverse
(NHN) een nieuwe woondeal vastgesteld (Woondeal
stakeholders en de bewonersenquête duidelijk dat het
2.0). Met deze Woondeal worden de krachten van de
voor starters lastig is om een passende woning te vinden.
verschillende overheidslagen gebundeld met als doel
Voor deze doelgroepen zijn betaalbare woningen van
om in samenwerking met marktpartijen en corporaties
belang. Uit het lokale woonbehoefteonderzoek kwam
voldoende (betaalbare) woningbouw in de regio te
ook naar voren dat er in Medemblik behoefte is aan meer
realiseren. In de Woondeal 2.0 is vastgelegd dat er in
differentiatie in woningen. Specifiek is er behoefte naar:
totaal 184.000 woningen gerealiseerd moeten worden in
levensloopbestendige woningen, huurappartementen
de provincie Noord-Holland tot en met 2030. In Noord-
voor kleine (oudere) huishoudens en betaalbare huur-
Holland Noord moeten 40.000 woningen gerealiseerd
en koopwoningen voor starters. De uitkomsten uit de
worden, waarvan twee derde betaalbaar. Hiervan moeten
enquête die onder de bewoners is gehouden onderschrijft
12.500 woningen in Westfriesland worden gerealiseerd.
de behoefte naar dit soort woningen. Daarnaast worden
De regio zet zich in samenwerking met corporaties en
nieuwe ontwikkelingen in collectief/coöperatief
marktpartijen in voor de realisatie van deze opgave. De
particulier opdrachtgeverschap breed gesteund.
regio heeft een verdeling van de woningbouwopgave en betaalbaarheidsdoelstellingen per gemeente gemaakt. In het in 2023 uitgevoerde lokale Woonbehoefteonderzoek voor de gemeente Medemblik (Bijlage 3) komt een woonbehoefte van 2.450 woningen tot 2033 naar voren. Dit komt neer op 245 woningen per jaar. In het lokale Meerjarenprogramma Woningbouw is dit vertaald naar de woningbouwopgave tot 2030. In de periode tot 2030 moeten er in totaal 1.650 woningen worden gebouwd om te voorzien in de woonbehoefte
Woonvisie Gemeente Medemblik 2024-2028
13
Ambities:
woningmarktonderzoek blijkt dat de vraag naar (nieuwe)
1. Bouwen voor specifieke doelgroepen: ouderen en
woningen er in alle kernen is. Veel mensen willen graag
starters
blijven wonen in de kern waar ze nu ook wonen. Dit geldt
We zetten in op het bouwen van zowel betaalbare
voor starters (die nu vaak nog bij hun ouders wonen) maar
woningen voor starters als levensloopgeschikte
ook voor mensen die graag willen doorstromen naar een
woningen voor ouderen. Door te bouwen voor senioren,
kleinere, levensloopbestendige woning (zoals ouderen).
zal door de verhuizing van een ouder huishouden een
Hierom zetten we in op het bouwen van woningen in alle
verhuisbeweging van tot wel 5 huishoudens op gang
kernen. Hiermee voorzien we in de vraag naar woningen
gebracht worden. Vanwege de overwegend grote
per kern en dragen we ook bij aan de leefbaarheid
en duurdere woningen in de huidige woningvoorraad
van de kernen. De ambitie hierbij is dat het totale
is het daarnaast noodzakelijk om ook specifiek voor
woningbouwprogramma naar rato van het huidige aantal
starters met een beperkt vermogen te bouwen.
woningen per kern over de gemeente wordt verdeeld.
Dit zodat zij hun wooncarrière kunnen beginnen. Bij
Dit is ook vastgelegd in het ‘Generiek afwegingskader
onze eigen grondposities sturen we actief op de
voor woningbouwinitiatieven 2023’ en het hierboven
realisatie van voldoende en passende woningen voor
beschreven woningbouwprogramma.
deze doelgroepen. Hiervoor wil de gemeente naast grondgebonden woningen ook ruimte bieden aan
4. Kansen voor flexwoningen
hoogbouw. Om te zorgen voor een afwisseling in de
Om de grote vraag naar woningen op de korte termijn
woningbouw, zoeken we kansen om wijken anders in te
op te vangen zetten we in op het realiseren van tijdelijke
richten en innovatieve en kostenefficiente bouwmethoden
flexwoningen. Met name voor woningzoekenden die
toe te passen. Hierbij streven we ernaar om ook woningen
lastig een woning kunnen vinden maar wel snel een
ruim onder de maximale betaalbaarheidsgrens voor
woning nodig hebben kan een tijdelijke flexwoning
goedkope koop toe te voegen
een oplossing zijn. De doelgroep die hierbij aansluit is breed. Denk hierbij aan starters, spoedzoekers (zoals
2. Sturen en bijsturen in de woningbouw
personen die net gescheiden zijn) en statushouders. Ons
We werken het recent opgestelde
uitgangspunt bij het realiseren van tijdelijke flexwoningen
woningbouwprogramma verder uit. In dit
is dat binnen deze projecten verschillende doelgroepen
woningbouwprogramma beschrijven we hoeveel
door elkaar wonen. We inventariseren op welke locaties
woningen we willen bouwen, waar we woningen willen
het bouwen van tijdelijke flexwoningen interessant kan
bouwen en welke woningprojecten er in de komende
zijn, vooruitlopend op een permanente invulling van deze
jaren gebouwd gaan worden. Daarnaast prioriteren we in
locaties.
het woningbouwprogramma op hoe kansrijk projecten zijn. Dit woningbouwprogramma geeft de gemeente
5. Faciliteren bijzondere woonvormen
houvast en overzicht van de woningportefeuille en
We faciliteren bijzondere woonvormen zoals wonen op het
de woningbouwopgave die we willen realiseren. We
water (woonboten), tiny houses en collectief/coöperatief
monitoren de voortgang van het woningbouwprogramma.
particulier opdrachtgeverschap. Voor wonen op het
Elke twee jaar herijken we het woonbehoefteonderzoek
water en vormen van collectief/coöperatief particulier
en passen we het woningbouwprogramma na 2030
opdrachtgeverschap stellen we kaders en beleidsregels
hierop aan. Op deze manier blijven onze ambities en
op waarbinnen deze woonvormen plaats kunnen vinden.
woningbouwprogrammering actueel en passend bij de
Zie de voorbeelden op de volgende pagina’s.
toekomstige woningvraag. 3. Juiste woningen op de juiste plek Bij het bouwen van woningen zetten we in op het bouwen van de juiste woning op de juiste plek. Medemblik bestaat uit 17 kernen. Uit de bewonersenquête en het
14
Wonen op het Water - Woonboten Woonboten is een verzamelnaam voor woonvormen op het water. Een woonboot is een vaartuig dat bedoeld is om op te wonen en niet (meer) om mee te reizen. Het kan een ponton met opbouw zijn, een voormalig zeil- of binnenvaartschip of een drijvende waterwoning. De ruimte op land is schaars, maar de gemeente Medemblik is ook een waterrijke gemeente. Woonboten kunnen zorgen voor een alternatief voor woningzoekenden. De gemeente staat daarom positief tegenover initiatieven met woonvormen op het water.
Havenlofts, Rotterdam. (beeld: Cathelijne Beckand)
Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) Bij collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) ontwikkelt een groep burgers samen hun woongebouw of wijkje. CPO is een middel om bewoners samen en naar eigen wens hun woningen te laten bouwen en zo hun buurt vorm te geven. Dit kan op eigen initiatief, maar kan ook op initiatief van een gemeente of een andere grondeigenaar. In de traditionele vorm van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap treedt de groep particulieren op als opdrachtgever voor het gezamenlijke woningbouwproject. Ieder lid van deze groep zal echter uiteindelijk een eigen individuele woning in eigendom verkrijgen, al dan niet met gedeelde voorzieningen via een VvE. De gemeente stimuleert deze vorm van woningbouw, omdat CPO bouwen zorgt voor meer binding met de eigen woning en de buurt.
CPO de Groene Mient Den Haag (beeld: BZK)
Tiny Houses Het leven in een cluster van kleine vrijstaande woningen in een duurzame woon- en leefomgeving staat centraal bij het Tiny House concept. De bewoners streven hierbij naar een minimalistische en milieubewuste levensstijl binnen een hechte gemeenschap. Een Tiny House kent een vloeroppervlak van maximaal 50 vierkante meter.
De Kleine Burg, Rotterdam. (beeld: de Volkskrant)
Woonvisie Gemeente Medemblik 2024-2028
15
Wooncoöperatie Bij wooncoöperaties richten toekomstige bewoners samen een vereniging op: de wooncoöperatie. De leden van een wooncoöperatie zijn samen verantwoordelijk voor het ontwerp, de bouw én het beheer van hun gebouw. Anders dan bij traditionele CPO blijft het eigendom van de woningen en eventuele gemeenschappelijke ruimtes van de wooncoöperatie. De leden huren hun woning van hun wooncoöperatie. Op deze manier hebben de bewoners veel zeggenschap over hun leefruimte én zijn zijcollectief eigenaar, terwijl ze individueel huren. Het voordeel van deze ontwikkelvorm is dat de woningen niet eenmalig, maar blijvend betaalbaar zijn.
De Warren (beeld: Natrufied Architecture)
Flexwoningen Flexwoningen zijn verplaatsbare woningen die voldoen aan het Besluit Bouwwerken Leefomgeving Nieuwbouw en vrijstaand, geschakeld of gestapeld geplaatst worden op een locatie met een tijdelijke bestemming. Flexwoningen bieden een uitkomst voor acuut woningzoekenden en kunnen gerealiseerd worden in de sociale- en middenhuur.
Buurtschap te Veld Eindhoven (beeld: Modulair Nederland)
16
Woonvisie Gemeente Medemblik 2024-2028
17
4.
Prettig wonen voor ouderen
18
Voor wie We worden gemiddeld steeds ouder: Door vergrijzing worden huishoudens steeds kleiner en zijn meer afhankelijk van zorg. Onze bestaande woningvoorraad sluit onvoldoende aan bij de woon(zorg) behoefte van ouderen. Bestaande woningen zullen hier beter op aangepast moeten worden en in de nieuwbouw moet hier ook meer rekening mee worden gehouden. We gunnen onze ouderen een prettige oude dag in onze gemeente.
Analyse
Ambities
Ouderen
1. We maken onderscheid tussen kernen:
Op dit moment heeft de gemeente Medemblik naar
Voor de steeds groter wordende doelgroep ouderen
verhouding een iets oudere bevolkingssamenstelling
is er behoefte aan nieuwe, levensloopbestendige
dan gemiddeld in Westfriesland en Nederland. Het
woonvormen, waar mogelijk geclusterd met een
geboorteoverschot in Medemblik is sinds 2019 negatief
ontmoetingsplek en in nabijheid van dagelijkse
en al jaren trekt met name de leeftijdsgroep tussen de
(zorg)voorzieningen. Deze woonzorgcirkels kunnen
15 en 24 jaar weg uit de gemeente. Het aantal kleine
gerealiseerd worden in de nieuwbouwopgave. Maar
75+ huishoudens groeit daarentegen tot 2033 met ca.
ze kunnen ook gevonden worden in de bestaande
1.400. Er is dus sprake van vergrijzing én ontgroening.
bebouwing door vrijkomende woningen rondom
Deze trend zet zich door tot 2040. Ouderen in de regio
voorzieningen strategisch toe te wijzen. We werken
hebben voorkeur voor appartementen of kleinschalige
hiervoor nauw samen met de woningcorporaties
grondgebonden hofjeswoningen. Veel oudere
en zorgpartners. Voor voldoende draagkracht voor
huishoudens blijven echter in hun huidige woning wonen.
geclusterde woonvormen wordt een minimale omvang
Enerzijds omdat er weinig geschikte alternatieven zijn
van een kern van 2.000 inwoners aangehouden. Op deze
binnen de gemeente, anderzijds omdat ze nog vitaal
manier kan er voldoende draagvlak voor voorzieningen
genoeg zijn. Het kan ook zijn dat zij zeer gehecht zijn aan of
zijn en zorg aan huis ook in de toekomst goed en efficiënt
afhankelijk zijn van hun sociale netwerk in hun eigen dorp
geleverd blijven worden. De minimale omvang van dit
of stad.
soort geclusterde wooncomplexen is, afhankelijk van
Terwijl de groep ouderen in omvang toeneemt door
de intensiteit van de zorgbehoefte, 12-20 woningen. Bij
demografisch verloop, wordt er door de Rijksoverheid
eigen grondposities sturen we actief op de realisatie van
niet gestuurd op verdere uitbreiding van het aantal
geclusterde woonvormen met een gemeenschappelijke
verpleeghuisplekken voor intramurale zorg. De groeiende
ontmoetingsruimte, indien de locatie hier geschikt voor is.
groep ouderen, waarvan een deel in min of meerdere mate zorgbehoevend is, is steeds meer toegewezen op de eigen woning voor het ontvangen van zorg. Het verlenen van zware zorg door zorgkantoren in de eigen woning (extramuraal) is een knelpunt dat in de toekomst alleen maar groter wordt. Regionaal wordt via de Taskforce Wonen en Zorg (Noord-Holland Noord) en het Westfries Woonzorgpact (Westfriesland) gewerkt aan het ontwikkelen van passende woon-zorgoplossingen die bijdragen aan de stijgende vraag naar wonen en zorg voor ouderen.
Woonvisie Gemeente Medemblik 2024-2028
19
Andere initiatiefnemers proberen we hiertoe te verleiden.
zetten we de stimuleringslening en verzilveringslening
Bij de kleinere dorpskernen is het belangrijk
woningverbetering voort. Met deze regelingen kunnen
gemeenschapskracht te faciliteren of eventueel aan
woningeigenaren onder gunstige voorwaarden
te sluiten bij het zorg- en voorzieningennetwerk in een
een woningaanpassing(en) om de woning meer
grotere kern. We staan in principe positief tegenover het
levensloopbestendig te maken financieren. Hierbij kan
realiseren van (pré)mantelzorgwoningen op het erf van
gedacht worden aan het installeren van een traplift of het
mantelzorgverleners of mantelzorgontvangers. Zo kunnen
realiseren van een slaapkamer en badkamer op de begane
inwoners ook als ze ouder of zorgbehoevend zijn blijven
grond. Ook faciliteren we meergeneratiewonen, waarbij
wonen in de eigen woonomgeving, zodat buren, familie en
ouderen bijvoorbeeld door hun woning te splitsen, kleiner
mantelzorgers betrokken blijven.
en gelijkvloers kunnen wonen in hun eigen woonomgeving in de buurt van hun naasten.
2. In de nieuwbouw zetten we in op levensloopbestendigheid.
4. We zetten in op doorstroming.
Dé oudere bestaat niet. De doelgroep ouderen omvat
Het verhuizen naar een levensloopbestendige woning
zowel actieve gepensioneerde huishoudens die nog vele
is voor veel ouderen geen makkelijke beslissing. Zowel
jaren zeer zelfredzaam kunnen zijn, als huishoudens die
praktische als emotionele belemmeringen spelen hierbij
zeer zorgbehoevend zijn. Ook zijn er grote verschillen in
een rol. De woningcorporaties binnen Westfriesland
financiële mogelijkheden. Daarom zetten we zowel in de
zetten de doorstroomregeling in waarbij huurders die
huur- als koopsector, in zowel het betaalbare als duurdere
een sociale huurwoning achterlaten voorrang krijgen bij
segment, in op levensloopbestendige nieuwbouw.
een andere huurwoning. Hiermee stimuleren we oudere
De gemeenschappelijke deler hierin is dat minimaal
huishoudens te verhuizen naar een passende woning.
wonen, koken, slapen en badkamer/toilet gelijkvloers
Regionaal onderzoeken we het aanstellen van een
georganiseerd zouden moeten zijn. Daar waar we werken
doorstroommakelaar voor particuliere woningeigenaren.
aan nieuwe zorggeschikte woonvormen betrekken we de zorgpartijen in de regio vooraf om te komen
5. We zetten in op een veilige en toegankelijke
tot een passend programma. Bereikbare dagelijkse
leefomgeving.
voorzieningen zijn voor ouderen cruciaal, daarom zetten
Naast levensloopbestendige woningen is het van belang
we in op de toevoeging van woningen voor ouderen bij
om de openbare ruimte ook toekomstgericht in te
herontwikkeling van winkelcentra in de kernen.
richten. Denk hierbij aan het zorgen voor drempelloze en dementievriendelijke looproutes, bereikbare
3. We blijven het aanpassen van bestaande woningen
voorzieningen en ruimte voor ontmoetingen en sociale
faciliteren.
controle bij nieuwe projecten. In de bestaande bebouwing
Hoewel we inzetten op de bouw van meer
nemen we aanpassingen in de openbare ruimte waar
levensloopbestendige woningen, zal het merendeel van
mogelijk mee binnen het reguliere groot onderhoud.
de ouderen (gewenst of ongewenst) blijven wonen in hun huidige woning. Op basis van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo 2015) kunnen inwoners een beroep doen op voorzieningen om de woning aan te passen aan een veranderende zorgvraag. Daarnaast
20
Woonvisie Gemeente Medemblik 2024-2028
21
5.
Huisvesting van aandachtsgroepen
22
Voor wie Arbeidsmigranten, dak- en thuisloze mensen, urgent woningzoekenden en dreigend daklozen, mensen met een fysieke of verstandelijke beperking, statushouders, uitstroom uit intramurale wooninstellingenen woonwagenbewoners, zijn op het oog heel diverse groepen. Ze hebben echter gemeen dat zij op de reguliere woningmarkt niet makkelijk een woning kunnen vinden. Voor sommige van deze mensen is er meer nodig om goed te kunnen wonen, bijvoorbeeld ondersteuning of zorg. Sommige van deze doelgroepen zijn talrijk binnen de gemeente Medemblik en sommige doelgroepen zijn dit niet, maar moeten we wel kunnen faciliteren. Bij een aantal van deze doelgroepen zien we dat ze de laatste jaren toenemen in omvang en hun woonbehoefte druk legt op de betaalbare sociale huur. Voor mensen die tot deze groepen behoren willen we er zijn om hen waar mogelijk een reguliere (zelfstandige) passende woning te gunnen. Analyse
Buitenlandse Werknemers
Statushouders
Het belang van buitenlandse werknemers voor
Gemeenten zijn verplicht statushouders passende
ondernemers in de regio is groot. Het is belangrijk dat
woonruimte aan te bieden op basis van de
deze doelgroep passend bij de duur van hun verblijf
Huisvestingswet 2014. De Rijksoverheid bepaalt in de
wordt gehuisvest, zowel vanuit economisch als sociaal/
taakstelling elk half jaar aan hoeveel statushouders de
maatschappelijk oogpunt. Wanneer buitenlandse
gemeente een plaats moeten geven om te wonen. Dit
werknemers langer dan drie jaar werkzaam zijn binnen
doet zij op basis van het aantal inwoners van de gemeente.
de regio definieren we deze werknemers als long-stay.
Door de verhoogde instroom van het aantal asielzoekers
Long-stay buitenlandse werknemers zullen in grote mate
en de krappe woningmarkt is huisvesting een landelijk
aanspraak willen maken op de reguliere woningvoorraad.
probleem, wat ook in Medemblik aan de orde is.
Het is belangrijk voor de continuïteit van de regionale economie en de integratie van deze buitenlandse
Kwetsbare inwoners
werknemers in de samenleving om in voldoende reguliere
Voor kwetsbare inwoners (bijvoorbeeld jeugdzorg,
woningen voor (semi-) permanente huisvesting van deze
maatschappelijke opvang, beschermd wonen (MO/BW)
doelgroep te voorzien. Ervaring leert dat ongeveer 35%
en slachtoffers van huiselijk geweld) is het essentieel om
van de instroom aan buitenlandse werknemers uiteindelijk
een passende plek te hebben om te wonen en leven. Zij
terecht komt in reguliere woningen.
hebben echter vaak een acute woonbehoefte, al dan niet in combinatie met een zorg/begeleidingsbehoefte. Voor kwetsbare inwoners geldt ook dat zij zo kort mogelijk intramuraal wonen en meer en meer toegewezen zijn op de reguliere woningvoorraad. Regionaal worden kwetsbare inwoners beter gespreid. De gesloten jeugdzorg wordt kleinschaliger en lokaler georganiseerd. Er zullen dus ook in Medemblik meer kleinschalige woonzorgvoorzieningen komen voor kwetsbare inwoners. In 2022 heeft de gemeente de nota Wonen en Zorg vastgesteld. Hierin staat omschreven waar initiatieven voor aandachtsgroepen en ouderen aan moeten voldoen.
12
Zorg die cliënten ontvangen gedurende een onafgebroken
verblijf in een instelling. Het gaat onder andere om zorg in een revalidatiecentrum, instelling voor gehandicapten of instelling voor cliënten met langdurige psychische problemen. 13
Actualisatie onderzoek arbeidsmigranten Noord-Holland
Noord, Decisio, 6 juli 2022 Woonvisie Gemeente Medemblik 2024-2028
23
Woonwagenbewoners In de gemeente Medemblik zijn twee woonwagenlocaties: één in Wognum met zes standplaatsen, die beheerd wordt door de Woonschakel en één met 23 standplaatsen in Medemblik. Hiervan ligt het beheer, onderhoud en toewijzing van zeven standplaatsen op dit moment bij de gemeente Medemblik. Woonwagenlocaties
Medemblik
Wognum
Aantal standplaatsen
2
14
7
6
Eigendom
De Woonschakel
Verkocht
Gemeente
De Woonschakel
Tabel 1 Woonwagenstandplaatsen binnen de gemeente Medemblik
Het maatschappelijke en juridische kader met betrekking tot woonwagenbewoning is in de periode 2014-2018 sterk gewijzigd. Woonwagenbewoning heeft de status van immaterieel Unesco erfgoed gekregen en het recht van woonwagenbewoners om te leven volgens hun culturele identiteit hoort door gemeenten gefaciliteerd te worden. Het ministerie van Binnenlandse Zaken heeft hiertoe in 2018 een beleidskader opgesteld. Gemeenten dienen specifiek beleid te hebben ten aanzien van woonwagens en standplaatsen, waarin rekening wordt gehouden met de culturele identiteit van het woonwagenleven en het wonen in familieverband, naar gelang de behoefte aan standplaatsen in de gemeente. Ambities
en het bestrijden van dak- en thuisloosheid door de
1. Afspraken over de huisvesting van statushouders
gemeente Hoorn meer verspreid worden over de andere
borgen we permanent in de prestatieafspraken met
regiogemeenten15. Via de regionale urgentieverordening
woningcorporaties.
kunnen woningzoekenden die met spoed een woning
We voldoen aan de wettelijke taakstelling voor het
nodig hebben onder voorwaarden aanspraak maken op
huisvesten van statushouders. Gezien de grote druk
een direct toegewezen sociale huurwoning. We verhogen
op de sociale woningvoorraad, de woonbehoefte
het maximale aandeel directe toewijzingen aan urgenten
van regulier woningzoekenden en andere urgenten ,
in de sociale huur in overleg met de woningcorporaties,
is dit geen makkelijke opgave. Daarom onderzoeken
zolang dit nodig is om alle doelgroepen te kunnen
we ook onconventionele, meer flexibele oplossingen
huisvesten. Daarnaast vragen we corporaties toe te zien
om zo sneller te kunnen sturen in de huisvesting van
op het spreiden van het aantal toewijzingen van sociale
de steeds veranderende instroom van statushouders.
huurwoningen aan kwetsbare inwoners afhankelijk van het
Indien nodig willen we het aandeel toe te wijzen sociale
voorzieningenniveau van de wijk. Het op peil houden van
huurwoningen aan urgenten tijdelijk verhogen, om aan
de leefbaarheid binnen wijken is ook voor de gemeente
de taakstelling te voldoen. Hierover stemmen we af met
een aandachtspunt. Afspraken hierover borgen we in de
de woningcorporaties en maken we afspraken binnen de
meerjarige prestatieafspraken met de woningcorporaties.
14
meerjarige prestatieafspraken. 2. We zetten in op voldoende geschikte woonruimte voor kwetsbare inwoners. We sluiten voor deze opgave aan bij de regionale prestatieafspraken op het gebied van wonen en zorg. Deze gaan specifiek in op de huisvesting van deze kwetsbare doelgroepen. Op Westfries niveau wordt
14
Urgenten zijn mensen die voldoen aan een van de criteria
uit artikel 4, lid 8 van de Regionale Urgentieverordening Westfriesland. Zij krijgen door directe bemiddeling een woning toegewezen. Hieronder vallen onder andere statushouders, mantelzorg verleners/ontvangers en sloopurgenten.
de woonbehoefte van deze doelgroepen in kaart
15
gebracht, waarna de opgave over de regiogemeenten
Companen (2023)
wordt verdeeld. Hierbij zal de focus van het opvangen
24
Aanvullende Prestatieafspraken Wonen en Zorg, Westfriesland,
3. We beperken de druk op intramurale
meegenomen in de woningbouwambitie tot 2030.
woonvoorzieningen en zetten in op zelfstandig wonen.
6. We brengen woonwagens en standplaatsen als
Op Westfries niveau zijn tussen gemeenten, zorgpartijen
vast onderdeel onder in de prestatieafspraken met
en woningcorporaties in de Samenwerkingsovereenkomst
woningcorporaties.
Uitstroomregeling Bijzondere Doelgroepen ( juli 2021)
Hierbij is de gemeente verantwoordelijk voor het in kaart
afspraken gemaakt over de huisvesting van de uitstroom
brengen van de woonbehoefte, het opstellen van beleid
uit intramurale voorzieningen . Deze afspraken hebben
en het realiseren van voldoende standplaatsen. De
als doel de duur van verblijf in intramurale voorzieningen
verantwoordelijkheid voor het verhuren en beheren van
te minimaliseren en doorstroming binnen MO/BW te
huurstandplaatsen ligt in principe bij woningcorporaties.
stimuleren om zo mensen waar mogelijk zelfstandig te
Voor de huurstandplaatsen die nu nog beheerd
kunnen laten wonen en dakloosheid of gebrek aan zorg
worden door de gemeente gaan we in gesprek met de
onder 18-23 jarigen te voorkomen. Woningcorporaties
woningcorporaties.
16
Het Grootslag en de Woonschakel stellen gezamenlijk jaarlijks 21 woningen binnen de gemeente Medemblik
7. We inventariseren de woonbehoefte onder huidige
beschikbaar hiervoor. In de jaarschijven van de
woonwagenbewoners van beide woonwagenlocaties.
prestatieafspraken wordt gemonitord of dit aantal
Deze inventarisatie wordt gedaan op basis van het
volstaat.
afstammingsbeginsel19. We brengen het demografisch verloop en (toekomstige) woonbehoefte van de
4. We zetten in op woonruimte voor Buitenlandse
twee woonwagenlocaties in kaart. De afbouw van
werknemers passend bij de duur van hun verblijf.
standplaatsen is niet toegestaan, zolang er behoefte
Medemblik heeft in 2021 beleid vastgesteld voor de
aan is. Het streven is dat de wachttijd voor een
huisvesting van buitenlandse werknemers. Hierin is
woningzoekende woonwagenbewoners niet hoger is dan
vastgelegd dat werkgevers en uitzendbureaus primair
de wachttijd voor een reguliere huurwoning.
verantwoordelijk zijn voor de huisvesting van short- en midstay17 arbeidsmigranten. De gemeente ziet erop toe
8. Toewijzingsregels voor huurstandplaatsen.
dat kwaliteit en veiligheid geborgd is bij de huisvesting
De gemeente stelt in afstemming met de
van buitenlandse werknemers. Binnen dit beleid worden
woningcorporaties en een afvaardiging van
geen nieuwe vergunningen verleend voor huisvesting
woonwagenbewoners eenduidige regels vast,
van buitenlandse werknemers in reguliere woningen in
waarbij rekening gehouden wordt met het wonen in
de kernen. We doen onderzoek naar het instellen van
familieverband.
een vergunningplicht voor verhuurders aan buitenlandse werknemers om hier beter op te kunnen handhaven. We faciliteren de komst van een aantal locaties (met maximaal 300 bedden per locatie) voor huisvesting van tijdelijke buitenlandse werknemers in onze gemeente. Een jaar na de realisatie van de eerste locatie gaan we dit evalueren en eventueel onze ambitie aanpassen. We houden in de woningbouwprogrammering rekening met het aantal buitenlandse werknemers die zich voor langere tijd in Nederland vestigen. 5. In de woningbouwprogrammering houden we rekening met de permanente woonbehoefte van aandachtsgroepen. In de woningbouwprogrammering houden we rekening met de woonbehoefte van statushouders, kwetsbare inwoners en long-stay buitenlandse werknemers. Voor Medemblik is de verwachting dat de huisvestingsvraag
16
Woon/zorg voorziening voor Maatschappelijke Opvang en
Beschermd Wonen (MO/BW) 17
Shortstay: verblijf korter dan 4 maanden, inschrijving in
verblijfsregister verplicht. Midstay: Verblijf 4 maanden – 3 jaar, inschrijving in BRP verplicht 18
Verdiepend Woonbehoefteonderzoek Gemeente Medemblik,
Sweco, 18 juli 2023 19
Afstammingsbeginsel: personen of hun ouders en/of
voor deze doelgroepen in reguliere woningen op zo’n
grootouders moeten aantoonbaar in een woonwagen op een van
75-95 woningen per jaar zal liggen tot 203318. Dit aantal is
de woonwagenlocaties in Medemblik hebben gewoond.
Woonvisie Gemeente Medemblik 2024-2028
25
6.
Leefbaarheid in de verschillende kernen
26
Voor wie Medemblikkers wonen overwegend tevreden en zijn enthousiast over hun kern. De roep om gedurende de hele levensfase in de eigen kern te kunnen blijven wonen is groot. Aan de andere kant zijn er ook veel jongvolwassenen die de eigen kern juist verlaten. Voor de achterblijvers heeft dit gevolgen. Wij willen ruimte bieden aan eenieder die bewust wil investeren in zijn/haar eigen kern. Analyse
we een huisvestingsverordening opstellen, als aanvulling
De gemeente Medemblik bestaat uit 17 kernen. Hiervan
op de urgentieverordening die nu al regionaal van kracht
zijn vier kernen aangemerkt als ‘grote’ kernen, te weten
is. Omdat de woningmarkt regionaal is, onderzoeken
Andijk, Medemblik, Wervershoof en Wognum. De meeste
we of we deze huisvestingsverordening waar mogelijk
kernen hebben een (gezamenlijke) dorpsraad die een
ook regionaal kunnen oppakken. Het is van belang om
kernvisie voor hun dorp of stad hebben opgesteld.
maatwerk te leveren per kern om aan te sluiten bij de lokale
Hoewel de kernen allemaal een eigen unieke karakter
behoefte.
hebben, zijn er ook overeenkomsten die in de kernenvisies terugkomen. Met name in de kleinere kernen is er sprake
2. Bij nieuwe woonwijken nemen we de behoefte aan
van dubbele vergrijzing, waarbij oudere generaties blijven
voorzieningen integraal mee.
wonen en jongeren niet terugkeren naar de kern. Voor
Bij de bouw van nieuwe wijken moet al in een vroeg
toekomstbestendige, blijvend hechte gemeenschappen
stadium bekeken worden of en waar nieuwe dagelijkse
is er behoefte aan meer betaalbare woningen voor
voorzieningen nodig zijn. Hieronder vallen onder andere
starters en levensloopgeschikte woningen voor ouderen.
zorgvoorzieningen (huisarts, apotheek), onderwijs
Daarnaast zien we dat met name in de kleinere kernen
en welzijnsorganisaties, maar ook commerciële
voorzieningen wegtrekken uit het dorp. Dit wordt vaak
voorzieningen, zoals supermarkten.
als een gemis ervaren. Waar het gaat om publieke voorzieningen kan de gemeente hier actief in sturen.
3. Bij nieuwe woonwijken nemen we de behoefte aan
Hoe we dit doen is vastgelegd in het Lange Termijn
ontspanning en recreatie integraal mee.
Accommodatiebeleid. Bij commerciële voorzieningen
Bij de bouw van nieuwe wijken inventariseren we waar
kunnen we hier alleen in sturen door een zo gunstig
kansen liggen voor het creëren van mogelijkheden voor
mogelijk vestigingsklimaat te bieden.
beweging, ontspanning en recreatie binnen het plan. We benutten hiervoor kansen die de locatie met zich
Ambities
meebrengt en sluiten aan op het bestaande netwerk van
1. We benutten de mogelijkheden om woningen
recreatieroutes en -voorzieningen binnen de regio.
toegankelijker te maken voor onze eigen inwoners. Vooral in de kleine kernen is het belang van een vitale gemeenschap essentieel voor de leefbaarheid van de kern. We verkennen de mogelijkheid die er nu al is binnen de Huisvestingswet om sociale huurwoningen met voorrang toe te wijzen aan woningzoekenden met een lokale maatschappelijke binding met de kern. Wanneer de nieuwe Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting aangenomen wordt, zullen we de nieuwe mogelijkheden voor toewijzing van nieuwbouw koopwoningen in het betaalbare segment aan huishoudens met lokale maatschappelijke binding ook meenemen in deze verkenning. Hiervoor is het nodig dat
Woonvisie Gemeente Medemblik 2024-2028
27
7.
Duurzaamheid, groen en water
28
Voor wie Klimaatverandering heeft grote gevolgen voor onze leefomgeving en onze wereld. Als we vervuilend blijven bouwen en wonen en onze woonwijken niet klimaatbestendig zijn ingericht, is de vraag niet of, maar wanneer we hier hinder van gaan ondervinden. Met deze Woonvisie willen we echt toekomstgericht bezig zijn. Niet alleen voor de komende 5 jaar en voor onze eigen gemeente, maar ook voor de lange termijn en de rest van de wereld.
Analyse
en subsidiemogelijkheden. Daarnaast staan de
De gemeente Medemblik kwam in 2021 met het
energiecoaches van Warm Medemblik inwoners terzijde
programma Duurzaam Medemblik. Het programma
voor energieadviezen.
bestaat uit vijf pijlers: elektriciteit, warmte, grondstoffen, water & groen en mobiliteit. De huurwoningen van
Met financiële hulp uit het Nationale Isolatieprogramma
de woningcorporaties zijn de afgelopen jaren veelal
komt de gemeente met een lokaal isolatieprogramma.
verduurzaamd. De corporaties zijn goed op weg om in
Daarbij zetten we in op het verduurzamen van woningen in
2025 gemiddeld label A voor hun woningbezit te realiseren
particulier eigendom met een laag energielabel (D, E, F en G).
en voor 2030 geen woningen met E, F en G labels meer te hebben. Particuliere woningeigenaren zien dat
Een zevental kanswijken selecteerden we om als eerste
verduurzaming van de eigen woning met name door hoge
aan de slag te gaan. Bijvoorbeeld omdat hier kansen
investeringskosten en lange terugverdientijd als een grote
liggen voor de aanleg van een warmtenet of omdat deze
opgave. Voor de nieuwbouwopgave geldt dat nieuwe
wijk al energiezuinig is. Hierdoor kan de huiseigenaar de
woningen al aardgasvrij en goed geïsoleerd zijn. Daarmee
laatste stap naar aardgasvrij wonen eenvoudiger maken.
zijn nieuwe woningen al energiezuinig. Er gelden alleen
De gemeente vindt het belangrijk dat de overstap naar
geen wettelijke regels om ook circulair, klimaatadaptief
aardgasvrij wonen betaalbaar is voor alle inwoners.
te bouwen en rekening te houden met het behoud
Daarnaast moeten alternatieven voor aardgas realistisch
van biodiversiteit in nieuwe woonwijken. Ook voor de
en duurzaam zijn, ook voor de langere termijn.
bestaande woonomgeving geldt dat aanpassingen nodig zijn in de openbare ruimte om risico’s op wateroverlast, hitte en droogte te verminderen. Ambities 1. We stimuleren verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. Westfriesland formuleerde in het Pact van Westfriesland de ambitie om in 2040 energieneutraal te zijn. Daarom zet Medemblik in op de duurzame opwek van energie en op een aardgasvrije gemeente in 2050. Voor het aardgasvrij maken van de gemeente zet Medemblik in op twee sporen: gemeentebreed en kanswijken. Gemeentebreed houdt in dat we voorlichting geven aan huiseigenaren over de voordelen van een energiezuinige woning en welke stappen hieraan bijdragen. Ook organiseert de gemeente gezamenlijke inkoopacties voor bijvoorbeeld zonnepanelen. Bij het Duurzaam Bouwloket kunnen huiseigenaren informatie vinden en advies inwinnen over verduurzamingsmaatregelen Woonvisie Gemeente Medemblik 2024-2028
29
2. Bij nieuwbouw zetten we in op energieneutraal bouwen, biodiversiteit, klimaatadaptatie, circulariteit en duurzame mobiliteit. Bij de bouw van nieuwe wijken richten we deze meteen klimaatbestendig in en hebben we oog voor de realisatie van voldoende openbaar groen en de biodiversiteit. De richtlijnen hiervoor heeft de gemeente vastgelegd in de nieuwe Leidraad Inrichting Openbare Ruimte (LIOR, herzien in 2023). In nieuwe woonwijken wordt minimaal 20% van de openbare parkeerplaatsen voorzien van een aansluiting voor een laadpaal. Medemblik is in november 2023 aangesloten bij het convenant toekomstbestendig bouwen. Dit convenant is getekend door meer dan 100 publieke en private partijen, waaronder verschillende gemeenten binnen Noord-Holland, Flevoland, Utrecht en Zuid-Holland. Het biedt een uniform toetsingskader waar in drie ambitieniveaus op duurzaamheidsaspecten kan worden getoetst.
3. We excelleren op duurzaamheid bij eigen ontwikkelingen. Wanneer we zelf grond in bezit hebben bekijken we voorafgaand aan een ontwikkeling op welke duurzaamheidsaspecten we willen excelleren en goud scoren binnen het convenant toekomstbestendig bouwen. We maken hierin logische keuzes, waarbij we de kwaliteiten van de locatie benutten. Deze ambities nemen we mee in de als voorwaarde bij toekomstige ontwikkelingen.
30
Bijlage 1.
Uitvoeringsagenda 2024-2028
Bijlage 1. Uitvoeringsagenda 2024-2028 | Woonvisie Gemeente Medemblik 2024-2028
31
32
0.
Algemeen
Wanneer?
0.1
Naast de halfjaarlijkse woningbouwrapportage stellen we jaarlijks een Woonbrief op voor de raad over de voortgang van de acties uit de woonvisie
2025-2028
0.2
We starten op tijd met het opstellen van een nieuwe woonvisie voor de periode vanaf 2029
2028
0.3
We maken nieuwe meerjarige prestatieafspraken met onze woningcorporaties en hun huurdersraden voor de periode 2025-2028
2024
0.4
We passen het generiek afwegingskader aan op basis van deze woonvisie
2024
1.
Betaalbaarheid en Beschikbaarheid
1.1
De afspraak om in nieuwe projecten 35% sociaal, 35% betaalbaar en 30% vrije sector te realiseren verwerken we in het generiek afwegingskader
2024
1.2
We stellen een sociaal vereveningsfonds in werking
2024
1.3
We doen onderzoek naar inkomensafhankelijke huur/koopcombinaties
2025
1.4
We verstrekken startersleningen
2024-2028
2.
Bestaande Woningvoorraad
2.1
We stellen een beleidskader voor woningdelen, woningsplitsen en kamerverhuur op
2024
2.2
We zorgen voor duidelijke regels over het wonen in bijgebouwen en transformatie van vrijkomend agrarisch vastgoed
2024
3.
Nieuwbouw van Woningen
3.1
We stellen een beleidskader op voor wonen op het water
2024
3.2
We evalueren het beleidskader voor wonen op het water
2026
3.3
We stellen een beleidskader op voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap / Wooncoöperaties
2025
3.4
We doen een onderzoek naar mogelijk geschikte initiatieven/locaties voor flexwonen
2024
3.5
We voeren een nieuw woonbehoefteonderzoek uit in 2025 en herijken en verlengen het woningbouwprogramma
2025
3.6
We passen de parkeernorm waar mogelijk en wenselijk aan indien deze belemmerend werkt bij nieuwbouw en/of transformatieprojecten
2025
3.7
We stimuleren ontwikkelaars om te bouwen voor ouderen en starters
2024-2028
4.
Prettig wonen voor ouderen
Wanneer?
4.1
We onderzoeken in regionaal verband het aanstellen van een woon/zorg coördinator en doorstroommakelaar
2024
4.2
We onderzoeken de mogelijkheden om geschikte woningen rondom voorzieningen strategisch toe te wijzen aan ouderen samen met woningcorporaties en zorgpartners
2025
4.3
Bij eigen grondposities sturen we actief op de komst van levensloopbestendige woningen en/of geclusterde woonvormen met gedeelde voorzieningen als de locatie hiervoor geschikt is
2024-2028
5.
Huisvesting van aandachtsgroepen
5.1.
We sluiten aan bij regionale prestatieafspraken Wonen en Zorg en verankeren deze in de lokale meerjarige prestatieafspraken
2024
5.2
We doen, in regionaal verband, onderzoek naar de specifieke woonzorgbehoefte van verschillende aandachtsgroepen en ouderen
2024
5.3
We evalueren en actualiseren de gemeentelijke nota Wonen en Zorg uit 2022
2025
5.4
We stellen een meldpunt in werking waar huurders, woningzoekenden en anderen terecht kunnen met signalen over ongewenst verhuurgedrag in het kader van de Wet Goed Verhuurderschap
2024
5.5
We doen onderzoek naar een vergunningsplicht voor het huisvesten van buitenlandse werknemers
2024
5.6
We voldoen aan de jaarlijks door het Rijk opgelegde taakstelling voor het huisvesten van statushouders
2024-2028
5.7
We verankeren woonwagenbewoners in de meerjarige prestatieafspraken
2024
5.8
We doen een woonbehoefteonderzoek onder woonwagenbewoners
2026
5.9
We stellen eenduidige toewijzingsregels voor vrijkomende huurstandplaatsen op
2026
6.
Leefbaarheid in de Verschillende kernen
6.1
We onderzoeken de mogelijkheden om lokaal woningen toe te kunnen wijzen via een huisvestingsverordening, indien mogelijk in regionaal verband
2024
6.2
We implementeren een huisvestingsverordening
2025
6.3
We stellen een normenkader op voor maatschappelijke en dagelijkse commerciële voorzieningen voor nieuwbouwplannen
2024
7.
Duurzaamheid, groen en water
7.1
Bij aanvang van een plan bepalen we samen met de initiatiefnemer het ambitieniveau binnen het convenant toekomstbestendig bouwen
2024-2028
7.2
Bij eigen ontwikkelingen bepalen we op welke duurzaamheidsaspecten we willen excelleren
2024-2028
Woonvisie WoonvisieGemeente GemeenteMedemblik Medemblik2024-2028 2024-2028
33
Bijlage 2.
Verantwoording geconsulteerde partijen
Voorafgaand aan het opstellen van deze woonvisie is een-op-een gesproken met de volgende externe stakeholders en samenwerkingspartners: •
Woningcorporaties: Woningstichting Het Grootslag en de Woonschakel
•
Huurdersraad De Woonschakel en Huurdersraad De Driehoek (Het Grootslag)
•
Marktpartijen: via het beleidsberaad van de Woningmakers op 18 september 2023
•
Zorginstellingen: De Omring en Wilgaerden Leekerweide Groep
•
De Provincie Noord-Holland
Tijdens de ‘avond van het wonen’ op 5 oktober 2023 een brede vertegenwoordiging van externe stakeholders en samenwerkingspartners aanwezig, waarvoor aanvullend op bovenstaande partijen makelaars, belangenorganisaties en regiogemeenten waren uitgenodigd. Dorpsraden zijn betrokken via de regionale dorpsradenbijeenkomst op 2 oktober 2023 en de reflectiebijeenkomst op 19 oktober 2023 in samenhang met het traject voor de omgevingsvisie. Bewoners zijn betrokken via een kleinschalige digitale enquête. Deze enquête is beantwoord door zo’n 500 inwoners. Hierna is een verdiepende enquête verstuurd welke beantwoord is door zo’n 75 inwoners.
34
Aanvullende bijlagen: 3. Woonbehoefteonderzoek Medemblik (Sweco, juli 2023) 4. Samenvatting enquêteresultaten Woonvisie gemeente Medemblik (oktober / november 2023) 5. Verslag avond van het wonen 5 oktober 2023
Woonvisie Gemeente Medemblik 2024-2028
35
Hoe ziet uw ideale woning eruit als u ouder bent en uw eventuele kinderen het huis uit zijn, maar nog niet zorgbehoevend bent
Wat voor woning past bij een betaalbare woning voor starters?