Getekend raadsbesluit (inclusief amendement) Kaderstellende notitie Beldershoek te Andijk

Aliåäëinbiik 22 mei 2025

Raadsvergadering Zaaknummer

Z-24-527058

Documentnummer

DOC-24-941910

Onderwerp

Raadsvoorstel Kaderstellende notitie Beldershoek te Andijk

Portefeuillehouder(s)

Jeroen Broeders

Samenvatting Het voorstel betreft de vaststelling van de kaders voor de woningbouwlocatie Beldershoek in Andijk. Het plan voorziet in de realisatie van 200 Woningen, waarvan een significant deel betaalbaar en geschikt voor diverse doelgroepen is. Het plan is ruimtelijk en financieel haalbaar, en houdt rekening met de doelstellingen van de gemeente en de belangen van de

omwonenden.

Besluit De raad van de gemeente

Medemblik,

gelezen het bijbehorend voorstel van het college van burgemeester

Medemblik

en Wethouders van

l april 2025;

Geletop;

het vigerende gemeentelijk en regionale beleid; Overwegende

dat;

de woningbehoefte

in de gemeente

Medemblik,

en specifiek in de kern Andijk, aanzienlijk

is;

de locatie Beldershoek is geselecteerd als geschikte plek voor de ontwikkeling woningbouwplan van 200 woningen; het plan een belangrijke bijdrage levert aan het realiseren van betaalbare,

van een

en duurzame woningen voor diverse doelgroepen; levensloopbestendige de ontwikkeling ruimtelijk en financieel haalbaar is en past binnen de beleidsdoelen van

de gemeente; het vaststellen van de kaders noodzakelijk is voor de verdere uitwerking van het plan en een verplicht onderdeel vormt bij planontwikkelingen vanaf iOO woningen; De raad in zijn vergadering van 22 mei 2025 het amendement 18 van 2025 GB Huurkoopwoningen

aangenomen

heeft;

besluit De Kaderstellende Notitie voor het woningbouwplan

Beldershoek te Andijk vast te stellen en daarmee in ieder geval de volgende kaders, met dien verstande dat de exacte tekst van de volgende kaders in de Kaderstellende Notitie Wordt verwerkt; 1.1 Programma Beldershoek biedt ruimte voor 200 woningen, waarvan ten minste: 35% sociale huurwoningen. Daarbij geldt dat aan woningcorporaties de ruimte wordt geboden om aan een gedeelte van de sociale huur(met een maximum van 5 procentpunt) en/of een gedeelte van de goedkope koop invulling te geven via de zogenaamde huur/koopwoningen 35% betaalbare koopwoningen (onderverdeeld in minimaal 10% goedkope koop en 25% betaalbare koop) 30% van de woningen dient levensloopbestendig te zijn. 1.2 Woningdichtheid De woningdichtheid varieert tussen 20 en 30 woningen per hectare. Voor gestapelde woningen geldt een maximale dichtheid van 40 woningen perhectare, waarbij aan de rand een lagere dichtheid wordt aangehouden. 1.3 Fasering De ontwikkeling wordt gefaseerd uitgevoerd. Daarbij geldt het 'altijd af'-principe voor alle ruimtelijke en programmatische kaders, met uitzondering van de sociale huur- en goedkope koopwoningen. Voor deze categorieën is afgesproken dat dezejuist in de eerste fasen van de ontwikkeling gerealiseerd moeten worden, en dus niet onder het 'altijd af'-principe vallen. De overige onderdelen van het woningbouwprogramma moeten perfase een afgerond geheel vormen.

1.4 Bouwhoogtes -Grondgebonden woningen: maximaal 2 lagen met kap, met een goothoogte van maximaal 7 meter en een bouwhoogte van maximaal 12 meter. Gestapelde woningen: maximaal 4 bouwlagen met kap, met een bouwhoogte van maximaal 15 meter. 1.5 Bouwmassa o De lengte van een blok grondgebonden

rijwoningen mogen niet langerzijn dan 35

meter.

Bij meer dan aangebracht.

woningen wordt een differentiatie/verspringing

in de rooilijn

1.6 Ontsluiting De wijk krijgt ten minste twee of drie ontsluitingen voor autoverkeer. Voor langzaam verkeer is een obstakelvrije ontsluiting aan de oostzijde via de Boedersloot naar de Elstar en het centrum wenselijk.

iiiiåä'ëhbiik 1.7 Water Er moet minimaal voldaan worden aan de watercompensatie-eisen van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier. Het oppervlaktewater moet aansluiten op de Boedersloot en met elkaar in verbinding staan. indien de beleidsregels van het worden Hoogheemraadschap het toestaan, kan een deel van de wateropgave daken. of op bestrating de wadi's, onder van vorm de in opgevangen

1.8 Groenstructuur loopt centraal van noord naarzuid doorhet gebied en sluit aan De hoofdgroenstructuur op de Beldersweg en het plantsoen langs de Notarisappel. Deze structuur draagt bij aan biodiversiteit en voorkomt hittestress. 1.9 Parkeren Erwordt voldaan aan de parkeernormen uit de Nota Parkeernormen Gemeente Medemblik 2021 of diens rechtsopvolger. Het parkeren zal plaatsvinden in clusters en blijft vrij van parkeerplaatsen. De hoofdgroenstructuur langs de hoofdontsluiting. 1.10 Overgang omliggende percelen Erwordt gezorgd voor een groene overgang tussen de nieuwe wijk en de bestaande percelen aan de Hoekweg en Kleingouw. 1.11Duurzaamheid en Natuur inclusief Bouwen Bouwen, De ontwikkeling voldoet aan het Convenant Toekomstbestendig waarbij ambitieniveau Zilver wordt nagestreefd. Bij het ontwerp van de wijk en de woningen wordt rekening gehouden met biodiversiteit en natuurinclusief bouwen. Dit wordt onder andere geborgd door het toepassen van groene erfafscheidingen, nestvoorzieningen voor vogels en vleermuizen en insectenhoteis.

1.12 Participatie De ontwikkelaar is verantwoordelijk voor een zorgvuldige participatie met omwonenden, dorpsbewoners en de dorpsraad. indien nodig worden extra partijen bij de participatie betrokken.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemegehouden op 22 mei 2025 r

/te Medemblik,

Medemblik Voorstel van het college

1 april 2025

Ter besluitvorming

Aanleiding De woningbehoefte

in de gemeente

Medemblik, en specifiek in de kern Andijk, is groot. Om tegemoet te komen aan deze behoefte, is de locatie Beldershoek geselecteerd voor de ontwikkeling van een woningbouwplan. Dit plan Wordt gepresenteerd als een belangrijke bijdrage aan de vernieuwing en verjonging van de woningvoorraad in de regio. De gemeenteraad wordt gevraagd om de kaders vast te stellen die ten grondslag liggen aan de verdere uitwerking van dit plan. De raad is eerder geïnformeerd over de voortgang van het project, en met dit voorstel wordt de definitieve vaststelling van de kaders beoogd. De kaders zijn uitgebreid beschreven en toegelicht in bijlage de “Kaderstellende notitie Beldershoek te Andijk.” Een kaderstellende notitie is verplicht bij planontwikkelingen van 100 woningen of meer. ln deze notitie worden de ruimtelijke kaders voor het plangebied vastgelegd, die als uitgangspunt dienen voor de verdere planuitwerking door de ontwikkelaar. Hiermee wordt geborgd dat de

ontwikkeling aansluit bij de beleidsdoelen van de gemeente en de gewenste ruimtelijke kwaliteit. De kaderstellende notitie vormt een belangrijke schakel in het planproces: eerst stelt de gemeenteraad de kaders vast, waarna de verdere uitwerking en planvorming kan plaatsvinden. Het eerstvolgende momentwaarop de gemeenteraad opnieuw wordt betrokken, is tijdens de formele ruimtelijke procedure voor het wijzigen van het omgevingsplan.

Voorgesteld

besluit

De kaders in de Kaderstellende Notitie voor het woningbouwplan vast te stellen en daarmee in iedergeval de volgende kaders;

Beldershoek te Andijk

1.1 Programma Beldershoek biedt ruimte voor 200 woningen, waarvan ten minste: o 35% sociale huurwoningen 35% betaalbare koopwoningen (onderverdeeld in minimaal 10% goedkope 25% betaalbare koop) 30% van de woningen dient levensloopbestendig te zijn.

koop en

1.2 Woningdichtheid De woningdichtheid varieert tussen 20 en 30 woningen per hectare. Voor gestapelde woningen geldt een maximale dichtheid van 40 woningen per hectare, waarbij aan de rand een lagere dichtheid wordt aangehouden.

1.3 Fasering De ontwikkeling wordt gefaseerd uitgevoerd. Daarbij geldt het *altijd af'-principe voor alle ruimtelijke en programmatische kaders, met uitzondering van de sociale huur- en goedkope koopwoningen. Voor deze categorieën is afgesproken dat dezejuist in de eerste fasen van de ontwikkeling gerealiseerd moeten worden, en dus niet onder het |altijd af'-principe vallen. De overige onderdelen van het woningbouwprogramma moeten perfase een afgerond geheel vormen.

GEMEENTE

Medemblik 1.4 Bouwhoogtes -Grondgebonden woningen: maximaal 2 lagen met kap, met een goothoogte van maximaal 7 meter en een bouwhoogte van maximaal 12 meter. o Gestapelde woningen: maximaal 4 bouwlagen met kap, met een bouwhoogte van maximaal 15 meter. 1.5 Bouwmassa rijwoningen mogen niet langerzijn dan 35 o De lengte van een blok grondgebonden meter.

Bij meer dan aangebracht.

woningen

wordt een differentiatie/verspringing

in de rooilijn

1.6 Ontsluiting De wijk krijgt ten minste twee of drie ontsluitingen voor autoverkeer. Voor langzaam verkeeris een obstakelvrije ontsluiting aan de oostzijde via de Boedersloot naar de Elstar en het centrum wenselijk.

1.7 Water van het Er moet minimaal voldaan worden aan de watercompensatie-eisen Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier. Het oppervlaktewater moet aansluiten op de Boedersloot en met elkaar in verbinding staan. Indien de beleidsregels van het worden Hoogheemraadschap het toestaan, kan een deel van de wateropgave daken. of op bestrating de onder wadi's, opgevangen in de vorm van 1.8 Groenstructuur loopt centraal van noord naarzuid door het gebied en sluit aan De hoofdgroenstructuur op de Beldersweg en het plantsoen langs de Notarisappel. Deze structuur draagt bij aan biodiversiteit en voorkomt hittestress. 1.9 Parkeren Erwordt voldaan aan de parkeernormen uit de Nota Parkeernormen Gemeente Medemblik 2021 of diens rechtsopvolger. Het parkeren zal plaatsvinden in clusters en blijft vrij van parkeerplaatsen. De hoofdgroenstructuur langs de hoofdontsluiting. 1.10 Overgang omliggende percelen Er wordt gezorgd voor een groene overgang tussen de nieuwe wijk en de bestaande percelen aan de Hoekweg en Kleingouw.

1.11Duurzaamheid en Natuur inclusief Bouwen Bouwen, De ontwikkeling voldoet aan het Convenant Toekomstbestendig waarbij ambitieniveau Zilverwordt nagestreefd. Bij het ontwerp van de wijk en de woningen wordt rekening gehouden met biodiversiteit en natuur inclusief bouwen. Dit wordt onder andere geborgd door het toepassen van groene erfafscheidingen, voor vogels en vleermuizen en insectenhotels. nestvoorzieningen 1.12 Participatie voor een zorgvuldige participatie met omwonenden, De ontwikkelaar is verantwoordelijk dorpsbewoners en de dorpsraad. lndien nodig worden extra partijen bij de participatie betrokken,

Medemblik Beoogd resultaat De woningbehoefte

in de kern Andijk is groot en dit woningbouwprogramma levert een belangrijke bijdrage aan de vernieuwing en verjonging van de woningvoorraad. Dit kan Worden bereikt door de realisatie van 200 woningen voorverschillende doelgroepen, Waaronder betaalbare en goedkope Woningen. Programma:

Ruimte

We vergroten

en verbeteren

Toelichting.' het toevoegen

het woon- en huisvestingsaanbod. van 200 Woningen in de kern Andijk.

Argumenten 7.7

In het plangebied Beldershoek Worden 200 Woningen gerealiseerd. De toekomstige ruimtelijke kwaliteit van het woongebied is belangrijker dan het exacte aantal te bouwen woningen. Het precieze aantal te bouwen woningen wordt daarom in een later stadium uitgewerkt. Er wordt daarbij uitgegaan van 20 tot 30 grondgebonden woningen per hectare en maximaal 40 gestapelde

woningen per hectare. sluit aan op de bestaande bebouwing van de kern Andijk. Het plangebied voor Beldershoek ligt in landelijk gebied, maaris een logische plek om de kern Andijk uit te breiden. Het wordt omsloten door de pas gerealiseerde woonwijk

7.2

Het plangebied

'De Fruittuineny

in het oosten,

de Beldersweg in het noorden, de Hoekweg in het westen

en de Kleingouw in het zuiden.

7.3

Het woningbouwprogramma

voor Beldershoek voldoet aan de ambities uit de

Woonvisie 2024-2028. Dit betekent dat de woningen uit de verschillende segmenten als volgt verdeeld worden: 35% sociale huurwoningen, 35% betaalbare koopwoningen (onderverdeeld

minimaal 70% goedkope

koop en 25% betaalbare koop) en 30% vrije segment.

van de woningen dient levensloopbestendig

te zijn. Een levensloopbestendige is een woning die geschikt is om in alle levensfasen in te blijven wonen, ook bij

woning

afnemende mobiliteit. Ongeacht het Woningtype beschikt de woning over ruimte voor een volledig woonprogramma op de begane grond (woonkamer, keuken, badkamer en minimaal slaapkamer) Het plan wordt volgens het 'altijd af-principe' gefaseerd uitgevoerd.

7.4

De ontwikkeling V

wordt gefaseerd

uitgevoerd.

Daarbij geldt het 'altijd af'-principe

voor

alle ruimtelijke en programmatische kaders, met uitzondering van de sociale huur- en goedkope koopwoningen. Voor deze categorieën is afgesproken dat dezejuist in de eerste fasen van de ontwikkeling

'altijd af'-principe moeten 1

in

30

perfase

gerealiseerd

moeten worden, en dus niet onder het vallen. De overige onderdelen van het woningbouwprogramma een afgerond geheel vormen.1

Het Altijd-af principe houdt in dat bij (grootschalige) woningbouwontwikkeling iedere fase afzonderlijk zodanig wordt opgeleverd dat de woningen direct volledig functioneel en leefbaarzijn voor bewoners. Dit betekent dat elke woning binnen fase, inclusief de bijbehorende buitenruimte (zoals tuin, stoep, infrastructuur en voorzieningen), bij oplevering volledig is afgewerkt. Daarnaast voldoet de gerealiseerde woningbouw in elke fase aan de betaalbaarheidseisen zoals vastgelegd in het Woningbouwkader 2024.

Allåäëlnbiik 5

1.6

sluiten aan bij het dorpse karakter van Andijk. Naast een gemiddeld aantal woningen van minder dan 25 per hectare, zal de bebouwing dorpse afmetingen hebben. Zo hebben grondgebonden woningen maximaal 2 lagen met kap en gestapelde woningen maximaal 4 lagen met kap. De lengte van een blok De stedenbouwkundige

uitgangspunten

rijwoningen mag bovendien niet langerzijn dan 35 meter en bij meer dan woningen wordt een verspringing in de rooilijn aangebracht. Met het oog op de toekomst wordt de wijk duurzaam en groen opgezet. Bouwen. Hierbij wordt Het plan wordt getoetst aan het Convenant Toekomstbestendig

ambitieniveau zilver nagestreefd. Hier wordt alleen onderbouwd van afgeweken. aangebracht die vrij blijft van Daarnaast wordt er een hoofdgroenstructuur

parkeerplaatsen.2 Kanttekeningen 1.1

De definitieve

verkavelingsopzet

moet nog bepaald worden.

Voor de verkaveling van het plan Worden op dit moment verschillende scenario's afgewogen. Dit heeft invloed op de invulling van het uiteindelijke Het totale aantal en type woningen staat daarmee nog niet woningbouwprogramma.

van het plan voldoen aan het gemeentelijke woonbeleid en het beleid van de Woondeal Noord-Holland Noord. Aangezien de kaders nu vastgesteld moeten worden, is het belangrijk om de uitvoering van de verkaveling en het vast. Echter, de basisprincipes

woningprogramma 1.2

verder uit te werken. nog worden verwerkt. wordt op dit moment uitgevoerd. De resultaten van dit

De resultaten van het participatieproces

moeten

Het bijgevoegde participatieplan participatieproces zijn dus nog niet definitief en zijn daarom ook niet opgenomen in de kaderstellende notitie. Het verslag van de eerste participatie bijeenkomst is wel als

bijlage aan dit voorstel toegevoegd. 1.3

zijn zorgen geuit over de ontsluiting. bleek dat de ontsluiting op de Hoekweg een Uit de eerste participatiebijeenkomst aandachtspunt is. Dit is te lezen in het bijgevoegde verslag. De kaderstellende notitie

In de eerste participatiebijeenkomst

laat drie mogelijke ontsluitingen zien. ln het huidige plan is geen mogelijkheid voor een ontsluiting op de Kleingouw. ln samenhang met de zorgen over de ontsluiting aan de Hoekweg, is het daardoor onzeker of de realisatie van drie ontsluitingen haalbaar is.

1.4

ligt nog ter beoordeling bij de provincie. moeten worden getoetst aan de Laddervoor duurzame Woningbouwprojecten verstedelijking. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen wordt beoordeeld of er echt behoefte aan is en of de ontwikkeling ook binnen het stedelijk gebied kan. Deze

De Laddertoets

Laddertoets is uitgevoerd door Kuiper Compagnons

en is ter beoordeling

naar de

Woningbouw' staat voor een verhoogd Het principe 'zilver' binnen het 'Convenant Toekomstbestendige minimum door hogere wettelijke het overstijgt Het duurzaamheid. van het gebied op ambitieniveau materiaalgebruik, klimaatadaptatie en prestaties te eisen op indicatoren zoals energie-efficiëntie, leefomgeving. Het richt zich op projecten die bewust extra stappen zetten op het gebied van duurzaamheid, met aandacht voor haalbaarheid en betaalbaarheid.

2

niiåäëinbiik provincie gestuurd. De provincie moet hierop adviseren omdat Beldershoek een ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied is. We verwachten het advies van de provincie binnen enkele Weken binnen te krijgen. De ontwikkeling van Beldershoek kan gevolgen hebben voor andere ontwikkelingen in Andijk.

De Laddervoor duurzame verstedelijking ziet erop toe dat nieuwe ontwikkelingen zoveel mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd worden. ln de laddertoets voor

Beldershoek is beargumenteerd dat naast de ontwikkeling van Asonia binnen het bestaand stedelijk gebied geen grootschalige locatie meeraanwezig is die in de woningbehoefte projecten

voor Andijk kan voorzien. Met de huidige stand van zaken van beide bestaat echter de kans dat het plan Beldershoek eerdertot uitvoering komt

dan het plan Asonia. De stedelijke ontwikkeling van Andijk vindt in dat geval niet volgens de principes van de Ladder plaats. Bovendien worden de projecten Beldershoek en Asonia zo mogelijk concurrenten van elkaar. Aangezien de gemeente bij Asonia een

grondpostitie

heeft, is het de vraag of deze gang van zaken wenselijk is. De woningbouwopgave voorAndijk is daarentegen wel groot genoeg dat er op de lange termijn (na 2029) voor beide projecten ruimte is.

Er is een Hardheidsclausule opgenomen

in de Kaderstellende notitie. Deze clausule biedt het college de mogelijkheid om in uitzonderlijke situaties af te wijken van de vastgestelde kaders van deze Kaderstellende Notitie. Dit kan wanneer strikte toepassing van de criteria leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard. Een plan dat niet volledig aan de verplichte criteria voldoet, maarwel belangrijke gemeentelijke

doelen dient, kan daardoor alsnog doorgang vinden. De hardheidsclausule waarborgt bestuurlijke flexibiliteit en voorkomt dat rigide toepassing van regels innovatieve of maatschappelijk wenselijke initiatieven belemmert. Er speelt netcongestie in de kern Andijk. ln de kern Andijk is sprake van netcongestie,

wat mogelijk gevolgen kan hebben voor de uitvoering en fasering van de ontwikkeling. Het is op dit moment onzeker of en wanneer voldoende capaciteit op het elektriciteitsnet beschikbaarzal zijn om de nieuwe aansluitingen te realiseren. Dit vormt een risico voor de planning van het

woningbouwprogramma. ln de verdere planuitwerking wordt daaromonderzocht welke oplossingen mogelijk zijn, waaronder kleinschalige, lokale opwek en opslag van energie om (deels) off-grid

te kunnen functioneren.

Financiën De financiële haalbaarheid van het project wordt geborgd door de betrokkenheid van Timpaan als ontwikkelende partij. Er is op dit moment geen aanleiding om te veronderstellen dat de ontwikkeling financieel onhaalbaar is. Het kostenverhaal wordt volledig verzekerd via een

anterieure overeenkomst, tot gemeentelijke

waarin de financiële randvoorwaarden en afspraken kosten wordt vastgelegd.

met betrekking

Medemblik Uitvoering/evaluatie Na vaststelling van de kaders door de gemeenteraad zal Timpaan, binnen de gestelde randvoorwaarden, de verdere planuitwerking ter hand nemen. De gemeente vervult daarbij een toetsende rol en is verantwoordelijk voor de uitvoering van de benodigde planologische

procedures.

Participatie Zij hebben een participatieplan Het betreft een faciliterend project van de ontwikkelaarTimpaan. Het participatieplan is ter de gemeente. opgesteld. Het participatieplan is overlegd met informatie in bijlage 2 toegevoegd.

Communicatie Omwonenden en andere belanghebbenden worden tijdens de planontwikkelingsfase ontwikkelaar Timpaan geinformeerd over de voortgang. De gemeente zal daarnaast communiceren via de gemeentelijke website.

Bijlagen Kaderstellende notitie Beldershoek te Andijk (DOC-254025967) Participatieplan Timpaan Beldershoek te Andijk (DOC-254025970) Verslag eerste participatiesessie (DOC-254025973)

Commissie

8 mei2025

door