Bijlage 8_20240517_2230290_Dorpshuis Abbekerk_Schouwrapportage

Schouwrapportage Dorpshuis de nieuwe haven Abbekerk

Opdrachtgever Stichting de Nieuwe Haven

Datum 17 mei 2024

Referentienummer 2230290

Auteur(s) J. Bogaart

│ Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV

Inhoudsopgave 1.

2.

3.

Inleiding

4

1.1

Projectgegevens

4

1.2

Beoordeling

5

1.3

Samenvatting van de schouw en overzicht beoordeling

6

Beschrijving van het gebouw

7

2.1

Locatie, buitenruimte

7

2.2

Type en functies

7

2.3

Bouwmethode en draagstructuur

7

2.4

Dak(afwerking)

7

2.5

Gevel(bekleding)

8

2.6

Binnenwanden

8

2.7

Vloeren

8

2.8

Werktuigbouwkundige installaties

8

2.9

Elektrotechnische- en liftinstallaties

8

Bevindingen schouw 3.1

Technische staat

9 9

3.1.1

Exterieur

9

3.1.2

Interieurafwerking

10

3.1.3

Installaties

11

3.1.4

Meterkasten

12

3.2

Functionaliteit

13

3.3

Binnenklimaat

14

3.4

Veiligheid

15

3.5

Duurzaamheid

16

4.

EML

17

5.

Toekomst

18

5.1

Perceel

18

5.2

Indeling

18

5.3

Renovatie/ verduurzaming

18

De inhoud van deze uitgave is eigendom van BOA Advies B.V. te Amsterdam. Enkel de opdrachtgever waarmee BOA Advies B.V. een overeenkomst is aangegaan, heeft een gebruiksrecht voor deze uitgave. De inhoud en omvang van dat gebruiksrecht zijn vastgelegd in de algemene voorwaarden van BOA Advies B.V., gedeponeerd bij de Rechtbank Overijssel onder nummer 9/2021, dan wel in de overeenkomst zoals hiervoor bedoeld. Elk ander gebruik van deze uitgave, door opdrachtgever en of derden is uitgesloten, inhoudende dat niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, via internet, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van BOA Advies B.V.

2230290 | www.boa-advies.nl

5.4

Scenario’s

19

5.4.1

Scenario 1: Functioneel herstel en instandhouding voor de komende 20 jaar

19

5.4.2

Scenario 2: Instandhouding, functionele verbetering en verduurzaming

19

5.4.3

Scenario 3: Sloop – nieuwbouw

20

5.5

Advies

2230290 | www.boa-advies.nl

20

1. Inleiding De stichting dorpshuis Abbekerk “De nieuwe Haven” heeft gevraagd het gebouw te beoordelen. Het gebouw is door onze adviseurs bezocht voor het uitvoeren van een schouw. De bevindingen zijn verwerkt in de voorliggende rapportage. De schouwrapportage schetst een algemeen beeld van het soort gebouw en de technische staat waarin het gebouw verkeert.

1.1 Projectgegevens Opdrachtgever Contact pers. Locatienaam Beheerder

Stichting Dorpshuis Abbekerk Peter De Nieuwe Haven Peter 0229581419

Datum scan Omvang scan Door

11-04-2024 Quick Scan Johan Bogaart, Iban de Brock

Weerbericht

Bewolking, droog Ca 12 tot 14 graden

Objecttype Bouwjaar (BAG) Monumentale status Totale oppervlakte Gebouw BVO (BAG) Gemeten van tekening BVO Terrein Aantal bouwlagen Kenmerk

Dorpshuis multifunctioneel gebruik 1964 eerste bouwdeel Nee

Adres

Burgemeester P. Kromplein 6 1657 AH Abbekerk

2047 m2 2590,5 m2 4200 m2 Kaveloppervlak 3 lagen. Souterrain, begane grondvloer en eerste verdiepingsvloer. Vrijstaand gebouw bestaande uit 5 gebouwdelen

Bron openstreetmaps

2230290 | www.boa-advies.nl

4/22

1.2 Beoordeling Het gebouw is visueel beoordeeld op vijf hoofdonderdelen, waarvan het hoofdonderdeel “technische staat” is opgebouwd uit drie subonderdelen. Alle (sub)onderdelen zijn beoordeeld op vijf kenmerken of aspecten. 1. 2. 3. 4. 5.

Technische staat (exterieur, interieur, installaties) Functionaliteit Binnenklimaat Veiligheid Duurzaamheid

De beoordeling van alle kenmerken of aspecten vindt plaats op een zespuntschaal zoals in onderstaande tabel weergegeven. Wanneer het niet mogelijk is één of meer van de kenmerken/aspecten te schouwen, worden deze als onbekend verklaard en zullen daarom ook geen score krijgen. 1

Uitstekend

2

Goed

3

Redelijk

4

Matig

5

Slecht

6

Zeer slecht Onbekend

2230290 | www.boa-advies.nl

Nieuwbouwkwaliteit en/of met nieuwbouw vergelijkbare kwaliteit. De elementen zijn in goede staat, kennen geen veroudering. Nieuwbouwkwaliteit met incidentele tekenen van feitelijke veroudering. Installaties werken naar behoren. Het verouderingsproces is plaatselijk zichtbaar. Installaties werken niet optimaal. Op termijn is ingrijpen gewenst. Het verouderingsproces is regelmatig zichtbaar. Installaties werken niet naar behoren. Actie ondernemen wordt aangeraden. Het verouderingsproces is in aanzienlijke mate aanwezig. Installaties zijn in slechte staat of ontbreken. Actie ondernemen wordt zeer sterk aangeraden. Veroudering is algemeen aanwezig. Situatie niet acceptabel en voldoet niet aan huidige wet- en regelgeving. Er dient actie ondernomen te worden. Dit kenmerk/aspect kon niet geschouwd worden en heeft daarom geen score.

5/22

1.3 Samenvatting van de schouw en overzicht beoordeling De technische staat van het exterieur is matig. De gevel (inclusief kozijnen) en het dak wordt periodiek onderhouden. De huidige staat hiervan is matig. Er zijn naast de bekende constructieve problemen enkele gebreken geconstateerd bij de hemelwaterafvoeren, kozijnen en aansluitingen. De technische staat van de installaties is matig. Dit wordt grotendeels bepaald door het inefficiënte ventilatiesysteem en de verouderde cv-installatie. Het binnenklimaat is slecht regelbaar en kan niet voldoende verwarmen. Op warme zonnige dagen is het juist erg warm en kan er onvoldoende worden geventileerd of gekoeld. De installaties zijn op basis van de gebruiksperiode gemiddeld genomen aan het einde van hun technische levensduur De technische staat van het interieur is redelijk. Er is geen overal concept in het complex en per deel is een andere afwerking aanwezig. Het interieur is gedateerd maar wel in redelijke conditie, achter de schermen is een en ander met huisvlijt op een praktische manier ingericht. Door het jarenlange gebruik is het interieur her en der wel versleten en groezelig. Verder zijn er zichtbare scheuren in het metselwerk en plaatselijk lichte verzakking van deurkozijnen. Het geschouwde functioneert goed als dorpshuis. Het gebouw is (redelijk) toegankelijk voor mindervaliden.

Sommige ruimtes zijn flexibel aanpasbaar door de aanwezigheid van schuif-/vouwwanden en enkele ruimtes zoals de toneel/gymzaal zijn ontworpen voor gemixt gebruik. Het binnenklimaat wordt als matig beoordeeld. Dit wordt voornamelijk teweeggebracht door het niet goed kunnen ventileren van het gebouw en de temperatuurregeling van de diverse ruimtes. Het gebouw is afgezien van het jongerencentrum akoestisch erg slecht geïsoleerd. De veiligheid in en om het gebouw wordt als goed beoordeeld. Er is een brandmeldinstallatie aanwezig, maar de vluchtroutes zijn niet overal vrij van obstakels. De scheidingsdeuren van de brandcompartimenten voldoen aan de eisen van het vigerende bouwbesluit. De duurzaamheid wordt beoordeeld als matig. De verlichting is nog niet vervangen door een energiezuinige variant er is plaatselijk wel dubbelglas toegepast maar er is niet of heel beperkt geïsoleerd. Het gebouw heeft geen energielabel. De meeste winst is hierdoor te halen op de aspecten van de trias energetica. (Bv. een aangepaste installaties en toevoeging van (gebouw) isolatie) Beoordeling De onderstaande scores zijn het gemiddelde van de in hoofdstuk 3 beoordeelde criteria. Welke samen de gemiddelde eindscore van de geschouwde locatie vormen.

nr. 1.

(sub) onderdeel

Score

Technisch staat exterieur

3,5

2.

Technisch staat interieur

2,88

3.

Technische installaties

3,47

4.

Functionaliteit

2

5.

Binnenklimaat

3,5

6.

Veiligheid

2,18

7.

Duurzaamheid

3,82

Gemiddeld ongewogen

3,05

2230290 | www.boa-advies.nl

6/22

2. Beschrijving van het gebouw Het gebouw bestaat uit aan elkaar gegroeide delen. Het oudste deel is ooit in1964 gebouwd als brandweerkazerne en dorpshuis met gymzaal en toneel. Eén en ander is meermaals uitgebreid en verbouwd. Er is achter de gymzaal een jongerencentrum gebouwd en aan de voorzijde een rond volume dat oorspronkelijk als bibliotheek dienstdeed. De verbouwingen resulteren in een complex gebouw met veel doorgangen en niveau verschillen. Zowel onder het oudste deel als onder het jongerencentrum is een kleder aanwezig. In basis is het gebouwvolume in de huidige vorm op te delen in een medisch- en sociaaldienstendeel in het oude brandweerkazerne deel, een tussengebouw waar het café aanwezig is en wat dienstdoet als entree/receptie en foyer voor de toneel/gymzaal. En als laatste het jongerencentrum en de voormalige bibliotheek waar tegenwoordig een kinderdagverblijf is gevestigd.

2.1 Locatie, buitenruimte Het gebouw is gelegen aan een plein in het hart van het dorp en is stedenbouwkundig vrij liggend. Dit gebied is redelijk rustig en kent in basis alleen lokaal bestemmingsverkeer. Het bij het gebouw behorende terrein is middels een laag hekwerk afgesloten. Het gebouw is vrijstaand gesitueerd op een kavel. De hoofdentree van het complex wordt bereikt vanaf het plein voor het gebouw en is duidelijk herkenbaar.

2.2 Type en functies Het gebouw is van origine een multifunctioneel gebouw. De typische toren bij de voormalige brandweergarage voor het drogen van de slangen doet hier nog aan herinneren. In het gebouw zijn de volgende functies opgenomen: Café, kinderdagopvang, gymzaal, toneelzaal, buitenschoolse opvang, jongerencentrum met bar en podium, tandarts, fysiotherapie huisarts, sociale ondersteuning en vergaderzalen.

2.3 Bouwmethode en draagstructuur De bouwkundige tekeningen en de ter plaatse aan getroffen situatie duiden op een structuur die bestaat uit gemetselde dragende wanden zowel voor de gevel als voor de meeste binnenwanden. De vloeren bestaan uit beton en de fundering lijkt te bestaan uit een stroken fundering. Deze is onderwerp van nader onderzoek door een constructeur in verband met verzakkingen en scheurvorming. Het dak bestaat zeer waarschijnlijk uit een houten balklaag met beschot. Onder het oudste deel is een kelder aanwezig, deze loopt bij een hoge grondwaterstand nog wel eens vol met water.

2.4 Dak(afwerking) Het dak van het geschouwde bestaat uit diverse platte en licht hellende delen die zijn bedekt met bitumineuze dakbedekking. Op diverse delen is het lood en de loodslabben van de aansluiting met de opgaande gevels gestolen en daarna vervangen door geplakte bitumineuze stroken met metaalgaas voor de stijfheid. Deze aansluitingen en daar waar nog wel lood aanwezig is zijn van matige kwaliteit en vormen een risico op lekkage. Er zijn meerdere grotere en kleinere ventilatoren aanwezig en enkele daklichten met kunststof koepels. Op het medische dienstencentrum dakdeel staan meerdere buitenunits van airco systemen, de meeste hiervan zijn in matige tot slechte conditie. Enkele vluchtroutes lopen via een betegeld deel met stalen leuning en trappen over het dak. Op enkele plaatsen is een ophoping van bladeren waardoor afvoeren verstopt zitten. Op het dak zijn geen pv-panelen aanwezig.

2230290 | www.boa-advies.nl

7/22

2.5 Gevel(bekleding) De gesloten geveldelen van het geschouwde zijn uitgevoerd met een steenachtig buitenspouwblad. De kozijnen zijn uitgevoerd in hout en zijn geheel voorzien van dubbelbeglazing. Een enkel deel (t.p.v. de toestellen berging) is voorzien van western redceder geveldelen (rabat).

2.6 Binnenwanden De binnenwanden van het geschouwde zijn voornamelijk uitgevoerd als dragende massieve metselwerkwanden. Deze wanden zijn voornamelijk afgewerkt met stucwerk en deels uitgevoerd als schoonwerk metselwerk, behalve in de natte ruimten, hier zijn ze afgewerkt met tegelwerk.

2.7 Vloeren De vloer van het geschouwde zijn opgebouwd uit een betonnen draagconstructie. De afwerking in de gymzaal is uitgevoerd met een sportvoer. De betonvloer in de kleedlokalen en de natte ruimtes zijn afgewerkt met tegelwerk.

2.8 Werktuigbouwkundige installaties Het geschouwde is voorzien van diverse centrale verwarmingsinstallaties met hoog temperatuursysteem. Opwekking gebeurt door middel van meerdere op diverse plaatsen opgestelde gasgestookte cv-ketels. Afgifte gebeurt door middel van radiatoren. Er is geen centrale koelinstallatie aanwezig er zijn wel een aantal airco’s in het medische dienstendeel. In het jongerencentrum in een beperkt luchtbehandeling/ventilatiesysteem aanwezig. Verdeeld over het gebouw zijn er diverse grotere en kleinere ventilatiesystemen aanwezig, de meeste verzorgen mechanische afzuiging vanuit sanitaire ruimtes. In het kinderdagverblijf aan de voorzijde is balansventilatie aanwezig met warmteterugwinning en filters. Warmwateropwekking wordt verzorgd door middel van een plaatselijke elektrische boilers.

2.9 Elektrotechnische- en liftinstallaties Het geschouwde is voorzien van een algemene elektra-installatie, verlichtingsinstallatie. De hoofdverdeelkast is voorzien van een redelijk moderne groepenkast met automaten. De verlichting in de gangen en ruimtes wordt per ruimte geschakeld. In het gebouw is een brandmeld- en ontruimingsinstallatie aanwezig. Een platformliftinstallatie in de centrale hal zorgt voor de ontsluiting van de eerste verdieping van de medische diensten vleugel.

2230290 | www.boa-advies.nl

8/22

3. Bevindingen schouw 3.1 Technische staat De technische staat wordt beoordeeld op het exterieur (gevels, puien, hang- en sluitwerk en dak), interieur (vloeren, wanden, plafond en sanitair) en installaties (verwarming, koeling, ventilatie, elektrotechnisch en warm water).

3.1.1 Exterieur Onderdeel

Score

Toelichting

Gev els gesloten steenachtig v oegwerk steenachtig metaal Hout / v olkern

4 5 3 3

Schade scheuren Oxidatie / vervuiling veroudering / vervuiling; graffitie / algengroei

Gev els, open. Schilderwerk kozijnen / v lakke delen Schilderwerk ramen en deuren Ramen en deuren Roosters (v entilatie) Zonwering

4 4 3 3 0

Slecht herstel (esthetisch / deelvervanging) verpoedering / blaasvorming ondergrond + werking werking, vervuiling nvt

Dak Dakbedekking Randafwerking Dakdoorv oeren HWA afv oeren / noodov erstort

3 4 3 3

type: bitumineus loodslabben matige aansluitingen

Gemiddeld

3,50

2230290 | www.boa-advies.nl

9/22

lokaal verstopping en veruiling

3.1.2 Interieurafwerking Onderdeel Ruimtes Vloeren Wanden Plafond (systeem) Kozijnen, ramen en deuren (incl. h&s)

Score

Toelichting

3 3 3 3

Linoleum, laminaat en vloerbedekking afwerking: stuc met sauswerk en schoonmetselwerk type: systeemplafonds houten kozijnen

Gangen Vloeren Wanden Plafond (systeem) Kozijnen, ramen en deuren (incl. h&s)

2 3 3 3

tegels, linoleum, gietvloer afwerking: stuc met sauswerk en schoonmetselwerk type: systeemplafonds

Sanitair Vloeren Wanden Plafond (systeem) Kozijnen, ramen en deuren (incl. h&s)

3 3 3 3

type: tegelwerk type: tegelwerk type: systeemplafonds

Gymzaal en kleedlokalen Vloeren Wanden Plafond (systeem) Kozijnen, ramen en deuren (incl. h&s)

2 3 3 3

sportvloer stucwerk type: houten latten met firetdoek

Gemiddeld

2,88

2230290 | www.boa-advies.nl

10/22

3.1.3 Installaties Onderdeel Verwarming Warm water Koeling Ventilatie

Score 4 3 4 4

Toelichting enorm divers, van net nieuw tot einde levensduur elektrische boilers oude airco's enorm divers veel oude systemen

Schakelmateriaal elektra Verlichting (armaturen + lichtbron) Meterkast / verdeelkast BMI / ontruimingsinstallatie Inbraakinstallatie Automatische deuropeners lift installatie overig

4 4 2,5 3 3 3 3 2

> 15 jaar conventioneel, bediening: geschakeld redelijk up to date merk, type bj onbekend merk, type bj onbekend ouder systeem niet getest ouder model plateau lift

Gymzaal Verwarming / warm water

5

Ventilatie / koeling

4

Verlichting elektrotechnisch installatie

3 4

Gemiddeld

3,47

2230290 | www.boa-advies.nl

11/22

super oude cv installatie, apparte oude boiler elektrisch Sporthal: natuurlijke ventilatie kleedlokalen / natte ruimtes: mechanische afzuiging type conventioneel, bediening: geschakeld Schakelmateriaal > 15 jaar

3.1.4 Meterkasten Het gebouw kent in de bag viewer 9 afzonderlijke adressen en bij een rondgang in het gebouw zijn meerdere meters aangetroffen. Zo zijn er minstens 4 watermeters, 3 gasmeters en 6 elektra meters gezien. Of dit een volledig overzicht is valt te betwijfelen. Naast de meterkasten zijn er diverse technische ruimtes, niet alle technische ruimtes zijn even bereikbaar. Zo is er boven het plafond van het ronde gebouwdeel, boven de damestoiletten een cv-ruimte op een vliering, hier zijn naast een cv ook enkele ventilatie boxen aanwezig. In het jongeren honk is een soort luchtbehandelingskast en verspreid over het gebouw zijn er diverse cv-ruimtes en verdelers. Voor de douches van de gymzaal is een elektrische boiler aanwezig in de werkkast vlak bij de douches.

2230290 | www.boa-advies.nl

12/22

3.2 Functionaliteit De functionaliteit van het gebouw wordt op vijf aspecten beoordeeld: Toegankelijkheid, flexibiliteit, sanitair, gymzaal en buitenruimte.

Onderdeel

Score

Toelichting

Toegankelijkheid Entree Entree Buitenterrein Toegankelijkheid gebouw

2 2 2 2

herkenbaarheid toegankelijkheid (opstap / hellingbaan) toegankelijkheid, verhard/groen deurbreedte <90cm, lift voorziening

Flexibiliteit Aanpasbaarheid (direct) Gangen Praktijkruimtes vergaderzalen Afmetingen ruimtes

2 2 2 2 2

enkele ruimtes zijn aanpasbaar door schuif/vouw wanden

Sanitair Sanitair Mindervalide toilet (miva)

2 2

genderneutraal nee. afmeting en voorziening

Gymzaal Afmeting gym/speelzaal Sportdoeleinde Berging

2 2 2

meerder functies afsluitbaar , capaciteit

Buitenruimte buitenterrein Speelvoorzieningen Parkeren fiets Parkeren auto Halen en brengen

2 2 2 2 2

Gemiddeld

2,00

2230290 | www.boa-advies.nl

13/22

multifunctioneel gebruik multifunctioneel gebruik

stenen / groen meerdere (speel) functies, geschikt voor beoogd gebruik

bereikbaarheid

3.3 Binnenklimaat Tijdens de schouw is het binnenklimaat beoordeeld op de onderdelen: Temperatuur, ventilatie, licht en geluid.

Onderdeel Temperatuur

Score

ruimtes

4

gangen

3

gymzaal

3

kantoren / werkplekken

4

Toelichting temperatuur beperkt te regelen, hitte-, en/of koude stress temperatuur beperkt te regelen, hitte-, en/of koude stress temperatuur beperkt te regelen, hitte-, en/of koude stress temperatuur beperkt te regelen, hitte-, en/of koude stress

Ventilatie mechanische afzuiging, natuurlijke toevoer. Verschillende ramen zijn handmatig te openen

ruimtes

3

gangen gymzaal

4 3

kantoren / werkplekken

4

Licht ruimtes gangen gymzaal kantoren / werkplekken

3 3 3 3

oudere systemen matig regelbaar oudere systemen matig regelbaar oudere systemen matig regelbaar oudere systemen matig regelbaar

Akoestiek ruimtes gangen gymzaal kantoren / werkplekken

4 4 4 4

veel interne en externe geluids overdracht veel interne en externe geluids overdracht veel interne en externe geluids overdracht veel interne en externe geluids overdracht

Gemiddeld

3,50

2230290 | www.boa-advies.nl

14/22

mechanische afzuiging, natuurlijke toevoer? mechanische afzuiging, natuurlijke toevoer. Lokaal enkele airco's Verschillende ramen zijn handmatig te openen

3.4 Veiligheid Bij veiligheid is er gelet op de sociale veiligheid en de brandveiligheid. Onder sociale veiligheid vallen de subonderdelen veiligheid in en rond het gebouw, verkeersveiligheid en vandalisme. Bij brandveiligheid wordt er steekproefsgewijs gekeken naar de brandcompartimentering en vluchtroutes.

Onderdeel

Score

Toelichting

Brandveiligheid Brand,- en vluchtdeuren Vluchtroutes Blusmiddelen

2 2 2

herkenbaarheid, obstakels onderhoud en keuring

Veiligheid in en rondom gebouw Zichtlijnen beglazing / doorvalbeveiliging voorzieningen kleuters Legionella preventie Gymzaal; vaste voorzieningen terrein Inrichting / speelvoorzieningen

2 2 2 3 2 2 2

sociale controle hoogte < 85 cm knelbeveiliging, extra hoge deurkrukken onbekend keuring + materieel <2,50 m aan de muur sociale controle , zichtlijnen geschikt voor beoogd gebruik

Verkeersveiligheid Straat route

3 2

verkeersvoorzieningen afstand, drukte

Vandalisme Overlast Vernielingen

2 2

aan gebouwen of goederen

Gemiddeld

2,18

2230290 | www.boa-advies.nl

15/22

3.5 Duurzaamheid Tijdens de schouw is bekeken welke voorzieningen in het gebouw aanwezig zijn ter beoordeling van een duurzaam gebouw. Daarbij is gelet op de isolatiewaarde, type verwarming/koeling, type verlichting en voorzieningen. Nieuwe of grootschalig gerenoveerde gebouwen scoren hoger dan oude oorspronkelijk uitgevoerde gebouwen.

Onderdeel Bouwkundig Labeling gebouw Isolatie dak Isolatie vloer Isolatie gevel Isolatie glas

Score

Toelichting

3 5 5 5 4

geen label gevonden Isolatie op basis van oorspronkelijk bouwjaar Isolatie op basis van oorspronkelijk bouwjaar Isolatie op basis van oorspronkelijk bouwjaar dubbelglas

W-installatie Verwarmingsbron Afgite systeem Regelsysteem Riolering WTW-installatie warmtenet / aardwarmte Zonneboiler

3 3 3 0 0 0 0

gas Panelen bediening decentraal onbekend nvt nvt nvt

E-installatie Lichtbron

4

Schakeling

4

PV panelen

0

conventionele verlichting ruimtes; decentraal gangen; centraal nvt

Terrein verhard Schaduw Zonneboiler

3 0 0

verhouding verhard / groen nvt nvt

Gemiddeld

3,82

Specifiek gebrek of kenmerk:

XX

Label van het gebouw In het nationaal georegister staat het gebouw niet geregistreerd met een energielabel. Ook hebben we geen stukken ontvangen waaruit blijkt dat het gebouw beoordeeld is voor een energielabel.

2230290 | www.boa-advies.nl

16/22

4. EML Door de overheid wordt duurzaamheid gepromoot, Voor grootverbruikers is er zelfs een energiebesparingsplicht. Deze grootverbruikers dienen minimaal 1x per 4 jaar te rapporteren hoe zij omgaan met energie en hoe duurzaamheid in het geheel wordt toegepast. De volledige regelgeving is terug te vinden op RVO.nl met als onderwerp Energiebesparingsplicht. De verplichting geld voor locaties waar meer dan 50.000kWh of meer dan 25.000m3 aardgas wordt verbruikt. Indien deze verplichting bij u van toepassing is bent u hierover geïnformeerd door het ministerie RVO. Voor zover wij weten, valt het geschouwde (gebouw en de bijbehorende organisatie) niet onder de energiebesparingsplicht. Hoewel er geen rapportageverplichting is, kan het geen kwaad de onder deze regelgeving vallende maatregelen te beschouwen. Met name de Erkende Maatregel Lijsten energiebesparing (EML) is interessant omdat deze maatregelen aanreikt die in een korte terugverdientijd hebben te weten minder dan 5 jaar. Voor het geschouwde is de EML doorlopen en onderstaande maatregelen komen in aanmerking om te worden toegepast of te worden herzien/verbeterd: Buitenverlichting -

Plaats sensoren (daglicht en beweging) om onnodige branduren te voorkomen. Vervang verlichting door energiezuinige ledverlichting.

Gebouw thermisch -

-

Isoleer daken, vloeren en muren wanneer dit eenvoudig is te realiseren. (<5 jaar t.v.t.) Met name voor het oudere bouwdeel is het dak een plek waar dit mogelijk is en naast warmte vasthouden ook het opwarmen in de zomer vermindert. Vervang enkelglas door dubbel HR++ (waar van toepassing). Vervang oude dubbele beglazing door HR++(nader onderzoek) (<5 jaar t.v.t.). Repareer of vervang de zonwering en pas aanvullende zonwering toe waar nodig.

Installatie -

Isoleer leidingen en appendages. Optimaliseer inregeling. Pas een klokregeling (met overwerk timer) toe. Optimaliseer bedienbaarheid, verwarming, ventilatie en zonwering. Installeer een energieregistratie en bewaking systeem (EBS) toe met rapportagefunctie.

Binnenverlichting -

Plaats bewegingssensoren in ruimtes zoals kasten, zolders, kelders en andere ruimtes die niet veel worden gebruikt. Vervang alle oude verlichting types door energiezuinige LED.

PV-panelen -

Plaats PV-panelen in verhouding tot gebruik in het gebouw waar mogelijk conform welstand en waar de constructie van het gebouw het toelaat.

2230290 | www.boa-advies.nl

17/22

5. Toekomst Naast een alomvattende evaluatie van het gebouw, is ook een analyse uitgevoerd om te bepalen of erop korte of middellange termijn mogelijkheden zijn voor verduurzaming en renovatie. Deze evaluatie omvat de volgende onderzoeksthema's - Perceel - Indeling van het gebouw - Renovatie/ verduurzaming Perceel Op basis van de perceelgrootte en bebouwingsdichtheid is onderzocht of er ruimte is voor uitbreidingsmogelijkheden. Tevens zijn mogelijke bezwaren tegen dergelijke uitbreidingen beschreven Indeling Aan de hand van de plattegrond en werkelijke indeling van het gebouw wordt bekeken of het ontwerp een goed ruimtelijk functioneel ontwerp is. Hierbij wordt gekeken naar de verhoudingen tussen gangen, lokalen, aula's en bergruimten, evenals de logische positionering van verschillende functies binnen het gebouw Renovatie/ verduurzaming Bij renovatie- en verduurzamingsmogelijkheden wordt gekeken naar de huidige technische staat, bouwmethoden en toekomstige aanpassingen die nodig zijn om te voldoen aan de energieneutraliteitsdoelstellingen tegen 2050. Daarnaast wordt geëvalueerd of deze aanpassingen op een realistische en kosteneffectieve manier uitvoerbaar zijn

5.1 Perceel

Bron atlas leefomgeving

Op het perceel zijn beperkte mogelijkheden tot uitbreiding van het gebouw.

5.2 Indeling Door de gefaseerde ontwikkeling van het gebouw zijn er veel hokjes en is een wat onoverzichtelijke indeling ontstaan. Er zijn ook redelijk veel verschillende niveaus die niet overal even toegankelijk zijn voor bezoekers.

5.3 Renovatie/ verduurzaming Het gebouw is meermaals verbouwd. Het gebouw kent door de weinig compacte opzet relatief veel gevel en dakoppervlak en is matig tot niet geïsoleerd. De installatie is erg versnipperd en veelal verouderd Om te voldoen aan de toekomstige eisen voor een energieneutraal gebouw zal een grote investering nodig zijn. 2230290 | www.boa-advies.nl

18/22

5.4 Scenario’s 5.4.1 Scenario 1: Functioneel herstel en instandhouding voor de komende 20 jaar Functioneel constructief herstel is conform de rapportage van de constructeur redelijk beperkt. De steunberen van de gymzaal dienen te worden versterkt en de spatkracht van het dak moet beter worden opgevangen. Daarnaast wordt een stalen balk voorgesteld in de gevel boven het café. De meest ingrijpende ingreep is wellicht het verbouwen van de balkonzaal boven de toestellenberging. De gemetselde opbouw zou moeten worden vervangen door een HSB lichtgewicht variant om de fundering te ontzien. De overige gebreken zijn vooral praktisch of esthetisch onwenselijk maar vormen geen significant probleem voor de constructieve veiligheid. Op enkele plaatsen is dit cosmetisch te herstellen. Scheefstanden en verzakkingen zullen echter blijvend zijn. De platformlift dient vervangen te worden door een personenlift in het kader van integrale toegankelijkheid. Bouwkundig is de laatste jaren weinig onderhoud uitgevoerd in afwachting van de ontwikkeling van de plannen. In dit scenario zullen de volgende werkzaamheden moeten worden uitgevoerd op het gebied van onderhoud en vervanging (exclusief aanpassingen Jongerencentrum): ● Vervangen van voegwerk in de buitenwanden. ● Vervangen van bestaande kozijnen inclusief hang en sluitwerk. ● Vervangen zonwering. ● Vervangen vloerafwerkingen.

● Verbeteren akoestiek. ● Aanhelen plafondafwerkingen. ● Loden stroken bij de opgaande gevels vervangen. ● Bitumen inclusief die van de dakkapellen vervangen. ● Vervangen van de daklichten. ● Vervangen van de gehele hemelwaterafvoer. ● Onderhoud aan het buitenschilderwerk. ● Onderhoud aan het buitenschilderwerk van de goten. ● Vervangen van de boilers. ● Vervangen afsluiters, kranen en radiatoren. ● Vervangen gasketels. ● Vervangen, onderhouden van de regelinstallatie. ● Vervangen van de dakventilatoren gymzaal. ● Vervangen van de ontruimingsinstallaties. ● NEN 3140 inspectie/keuring van de elektrische installaties. ● Vervangen verlichtingsinstallatie. ● Aanbrengen MIVA toilet. Voor verduurzaming van het bestaande gebouw worden de in hoofdstuk 4 benoemde EML-maatregelen getroffen. Installatietechnisch dienen de elementen (cv-ketels) die einde levensduur zijn te worden vervangen. Bij vervanging dient een zo efficiënt mogelijke optie te worden gekozen. Voor verlichting dient conventionele verlichting zo veel mogelijk te worden vervangen door LED en waar mogelijk sensor schakeling op basis van aanwezigheidsdetectie. Om de energievraag te reduceren is na-isolatie van wanden, daken en vloeren wenselijk voor zover de draagkracht van de bestaande constructie deze gewichtstoename toelaat.

5.4.2 Scenario 2: Instandhouding, functionele verbetering en verduurzaming Als scenario 1 verder wordt uitgebreid en functionele verbeteringen en verduurzaming is gewenst komt onderstaande daarbij. Functionele verbeteringen aan het gebouw zijn beperkt door de constructieve situatie. De fundering is in de huidige situatie al zwaarder belast dan wenselijk is. Het aanpassen van dragende wanden of toevoegen van gewicht is daarmee een zeer complex verhaal. Het gebouw heeft een erg beperkte documentatie waardoor het moeilijk is om in te schatten welke wanden wel en welke wanden niet dragend zijn en hoe een en ander met elkaar in relatie staat. Lichte scheidingswanden verplaatsen is mogelijk maar zoals gezegd alleen na degelijk onderzoek.

2230290 | www.boa-advies.nl

19/22

Het huidige gebouw is niet of zeer beperkt geïsoleerd. Als er wordt gestreefd naar een energiezuinigere situatie dient er in ieder geval een behoorlijke laag isolatie te worden aangebracht in de gebouwschil. Dit is op het dak mogelijk door een extra laag isolatie aan te brengen en in te plakken. Op met name de gymzaal dient hierbij wel eerst te worden doorgerekend of de huidige constructie dit aankan. Hierbij mag er in principe geen significante gewicht toename plaatsvinden. De gevels kunnen worden voorzien van extra isolatie. Op tekeningen van de bestaande situatie is te zien dat er sprake is van een spouwmuur. Het buitenblad van de gevel kan worden verwijderd en vervangen worden door een beter isolerende en lichtgewicht gevelschil. Zo wordt de energieprestatie van het gebouw beter zonder dat er extra gewicht toegevoegd wordt. De kozijnen en vooral de beglazing vormt in deze schil altijd een zwakke plek. Het aanbrengen van (extra) isolatie zou daarom ook altijd in combinatie met vervangen van gevelopeningen dienen te worden gedaan. De vloer isoleren kan mogelijk betrekkelijk eenvoudig door de kruipruimte te vullen met isolatie schuim/vlokken. Dit beperkt de uitstraling van warmte maar ook de mogelijkheid om later nog aanpassingen te doen aan installaties in deze ruimte. Als de schil van het gebouw is geoptimaliseerd kan vervolgens de installatie worden aangepakt.

Een deel van deze installatie is overigens al einde levensduur. De verbetering van de gebouwschil kan potentieel resulteren in een kleinere vermogensvraag en daarmee kleinere installatie. Het toepassen van hoog rendement installatie en goed geïsoleerde leidingen is een eerste mogelijkheid. Als de elektra aansluiting dit toestaat kan ook overwogen worden om een warmtepomp toe te passen. Door de buiten-units niet op het dak maar op het achter terrein te plaatsen neemt de belasting op de fundering niet verder toe. Voor ventilatie is nu een versnipperde opzet aanwezig zonder warmteterugwinning. Als er voldoende gewicht kan worden weg-gepeld uit het huidige gebouw is mogelijk één of meerdere centrale systemen toe te passen met warmteterugwinning en mogelijkheid tot koeling of verwarming. Dit heeft een veel beter rendement dan de huidige losse afzuigventilatoren en airco’s. Daarnaast is het mogelijk om de lucht door een filter te halen om allergenen en pollen buiten te houden. In het gebouw is sprake van veel geluidsoverdracht, dit is met name in het medische deel er ongewenst. Of dit is te verhelpen is afhankelijk van veel verschillende elementen. Met name de ontkoppeling van wanden en het luchtdicht afwerken van de detaillering is van belang.

Een installatie die akoestisch goed geïsoleerd is helpt verder omdat dan ramen en deuren dicht gehouden kunnen worden en daarmee geluid van buiten niet of veel minder binnendringt. Op het dak is redelijk veel ruimte voor het plaatsen van zonnepanelen. Zowel PV al collectoren of een mix zijn mogelijk maar ook hier geld weer dat gewicht en de onderliggende constructie een beperkende factor zijn.

5.4.3 Scenario 3: Sloop – nieuwbouw Als wordt besloten dat het huidige gebouw niet wordt behouden omdat dit constructief dan wel functioneel geen meerwaarde heeft dan zal een tijdelijke huisvesting moeten worden gevonden voor de vele functies en activiteiten die een plaats hebben in het huidige complex. Na de verhuizing van alle inboedel en de activiteiten kan het complex worden afgebroken en de kavel bouwrijp worden gemaakt voor een nieuw te bouwen geheel. De verdere uitwerking en consequenties die hieraan verbonden zijn, zijn sterk afhankelijk van een nog te maken ontwerp. Derhalve zijn in deze rapportage hierover verder geen uitspraken gedaan.

5.5 Advies Als er de wens is om te verbouwen dienen er naast de nodige onderzoeken en vergunningen sowieso ook tekeningen te worden opgesteld van het geheel. Enerzijds als framewerk voor de onderzoeken anderzijds voor de vergunningen en niet in de laatste plaats als werkdocument voor de uitvoerende partijen. De huidige tekeningen zijn een abstracte weergave van de werkelijkheid en tonen geen scheefstand of afwijkingen ten

2230290 | www.boa-advies.nl

20/22

opzichte van de originele plannen. Latere verbouwingen en aanpassingen zijn nooit verwerkt waardoor er uit de tekeningen een verkeerd beeld kan ontstaan. Om te voorkomen dat er verkeerde aannames worden gedaan en verwachtingen ontstaan die niet stroken met de realiteit dient het huidige gebouw te worden gescand (3d puntenwolk) en dienen er kloppende tekeningen te worden opgesteld van de huidige situatie. Eventuele nieuwe plannen en ingrepen kunnen dan goed worden voorbereid en getoetst op haalbaarheid. Een advies over de keuze voor één van de drie genoemde scenario’s zal worden uitgewerkt in het haalbaarheidsonderzoek.

2230290 | www.boa-advies.nl

21/22

De hoogste kwaliteitseisen aan onze dienstverlening. Een goed gebouw begint met het beste idee. Colofon Datum: Auteur(s): Gereviewd door:

17 mei 2024 J.Bogaart | BOA-advies [reviewer]

info@boa-advies.nl 020 - 494 23 63

2230290 | www.boa-advies.nl www.boa-advies.nl

22/22

Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV