Bijlage 13_20210830 Vernieuwbouw Dorpshuis De Nieuwe Haven

Voorstel vernieuwbouw Dorpshuis De Nieuwe Haven

www.icsadviseurs.nl

Opdrachtgever Stichting Dorpshuisbestuur Abbekerk

Datum 30 augustus 2021

Referentienummer 2210247

Auteur(s) Guido van de Weem, Floor Driessen

1/26 BV │ Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep

Inhoudsopgave

1.

2.

3.

Inleiding

4

1.1

Aanleiding

4

1.2

Doel

4

1.3

Werkwijze

4

Kaders en uitgangspunten

6

2.1

Financieel kader

6

2.2

Ruimtelijk kader

6

2.3

Duurzaamheid

6

Dorpshuis De Nieuwe Haven 3.1

De gebruikers

7 7

3.1.1

Stichting Dorpshuisbestuur Abbekerk

7

3.1.2

Het Nieuwe Bonte Paard

7

3.1.3

Jongerencentrum On Y Va

7

3.1.4

BSO Catootje

7

3.1.5

Stichting Kinderopvang Hoorn

7

3.1.6

Kinderopvang Berend Botje

8

3.1.7

Huisarts

8

3.1.8

Tandarts

8

3.1.9

Medisch pedicure

8

3.1.10

GGD Hollands Noorden

8

3.1.11

Diverse dorpsverenigingen

8

3.1.12

MEE & de Wering WonenPlus

9

3.1.13

Bloedprikpunt

9

3.2

Ruimtebehoefte

9

3.3

De locatie

10

3.3.1 3.4

Bestemmingsplan

Het gebouw

10 11

3.4.1

Ruimtelijk functionele analyse

13

3.4.2

Technische analyse

14

De inhoud van deze uitgave is eigendom van ICSadviseurs B.V. te Zwolle. Enkel de opdrachtgever waarmee ICSadviseurs B.V. een overeenkomst is aangegaan, heeft een gebruiksrecht voor deze uitgave. De inhoud en omvang van dat gebruiksrecht zijn vastgelegd in de algemene voorwaarden van ICSadviseurs B.V., d.d. december 2008, dan wel in de overeenkomst zoals hiervoor bedoeld. Elk ander gebruik van deze uitgave, door opdrachtgever en of derden is uitgesloten, inhoudende dat niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, via internet, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van ICSadviseurs B.V.

www.icsadviseurs.nl

2/26

4.

Plan van aanpak vernieuwbouw 4.1

5.

6.

Vlekkenplan

17 17

4.1.1

Toelichting vlekkenplan

17

4.1.2

Beoogde ingrepen in drie niveaus

19

4.1.3

Omvang zones

20

Financiën

22

5.1

Financiële uitgangspunten

22

5.2

Raming investeringskosten

22

5.3

Demarcatie kosten

23

5.4

Tijdelijke huisvesting

23

Conclusie en aanbevelingen

24

6.1

Conclusie

24

6.2

Aanbevelingen:

24

Bijlagen

25

www.icsadviseurs.nl

3/26

1. Inleiding 1.1 Aanleiding Al een lange tijd wordt er gesproken over plannen om Dorpshuis De Nieuwe Haven in Abbekerk een impuls te geven. Na een lange aanloopperiode, waarin verschillende scenario’s zijn verkend, heeft de gemeenteraad op 19 november 2020 gekozen voor “vernieuwbouw op basis van 90% conform informatienota DOC-20-298747 Dorpshuis Abbekerk”. De informatienota is toegevoegd als bijlage 1 bij voorliggende rapportage. Het bestaande gebouw is verouderd en toe aan vernieuwing. Op dit moment biedt het dorpshuis onderdak aan een breed scala aan vaste en flexibele huurders. Het grootste deel van alle maatschappelijke activiteiten in Abbekerk vindt plaats in het dorpshuis. Ook na de vernieuwbouw moet het Dorpshuis weer onderdak bieden aan deze gebruikers en als het ware een vernieuwd kloppend Hart van Abbekerk worden. Ook horeca-exploitant Het Nieuwe Bonte Paard gaat in de toekomst onderdeel uitmaken van het dorpshuis. Op basis van eerdere plannen heeft de gemeenteraad een budget gereserveerd voor uitvoering van de vernieuwbouw. Als onderdeel van het budget is een voorbereidingskrediet verstrekt aan het dorpshuisbestuur ter dekking van de aanloopkosten om te komen tot een plan. Het dorpshuisbestuur is beoogd eigenaar en tevens ook kartrekker van het vernieuwbouwtraject.

Ondersteuning vanuit de gemeente Medemblik richt zich op ambtelijke besluitvorming en procesondersteuning. Inhoudelijke ondersteuning door adviseurs, architect en aannemer om te komen tot uitvoering van de vernieuwbouw dient het dorpshuisbestuur zelf te organiseren. Vanuit het dorpshuisbestuur is een bouwcommissie opgericht die als trekker van het vernieuwbouwplan fungeert. Deze commissie onderhoudt de contacten met de huidige gebruikers, de gemeenschap in Abbekerk en komt samen met haar partners tot uitvoering van de plannen.

1.2 Doel Middels voorliggende rapportage beoogt de Stichting Dorpshuisbestuur De Nieuwe Haven een verkennend inzicht te geven in de mogelijkheden voor uitwerking van de vernieuwbouw van het dorpshuis. Het doel van voorliggende rapportage is drieledig: 1. 2. 3.

Het geeft inzicht in de vernieuwbouwplannen op het gebied van inhoud en vorm. Een eerste vlekkenplan wordt gepresenteerd dat aansluit op de toekomstvisie van de betrokkenen; Het vormt een eerste toetsing van het financieel kader waarbinnen de vernieuwbouw gerealiseerd dient te worden; Het vormt een vertrekpunt voor uitwerking van de beoogde vernieuwbouwplannen in een volgende fase en vormt daarmee een besluitvormingsdocument op basis waarvan ingestemd kan worden met uitvoering van de volgende fase.

1.3 Werkwijze Deze rapportage is in korte tijd opgesteld in nauwe samenwerking met de bouwcommissie van Stichting Dorpshuisbestuur De Nieuwe Haven. Na een gezamenlijke verkenning van de mogelijke uitwerking van het vernieuwbouwplan is een scenario gekozen voor verdere uitwerking. Tijdens een visuele inspectie is gekeken naar de technische kwaliteit van het dorpshuis en is een inschatting gemaakt van het verduurzamingspotentieel. Na uitwerking van de voorkeursvariant is een indicatieve kostenraming opgesteld en zijn de bevindingen vastgelegd in voorliggende rapportage. Leden van de bouwcommissie die hebben meegewerkt aan deze rapportage zijn:

www.icsadviseurs.nl

4/26

Naam René Veerman Peter Groot Henk Lub

www.icsadviseurs.nl

Functie Voorzitter dorpshuisbestuur Beheerder en technisch lid dorpshuisbestuur Lid bouwcommissie

5/26

2. Kaders en uitgangspunten 2.1 Financieel kader Het financieel kader voor de vernieuwbouw van het dorpshuis heeft zoals vastgelegd in de informatienota een omvang van €4.7mln. investeringskosten exclusief btw. Het betreft een taakstellend budget. De totstandkoming van het budget is als volgt: ▪ ▪

▪ ▪ ▪ ▪

Als basis is een investeringskostenniveau aangehouden van €2.950 inclusief btw (prijspeil 2020). Dit niveau refereert aan nieuwbouw voor een BENG (bijna energie neutraal gebouw) gebouw. Besloten is om 90% van de nieuwbouwkosten aan te houden met een levensduurverlenging van 40 jaar. Indicatief worden de volgende werkzaamheden benoemd: ─ 90% - 100% van nieuwbouwprijs: sloop tot op skelet (inclusief verwijderen van gevels en binnenwanden etc.) Dit is (nagenoeg) nieuwbouwprijs omdat je te maken hebt met hoge sloopkosten. Op basis van de keuze voor 90% van de nieuwbouwprijs bedraagt het investeringsniveau €2.655/m² bvo inclusief btw (€2.194/m² bvo exclusief btw). De vernieuwbouw heeft een omvang van 2.157 m² bvo (zie paragraaf 2.2). Het budget heeft een omvang van € 4.732.458 Dit bedrag wordt in de informatienota afgerond op €4.700.000 exclusief btw (€5.687.000 inclusief btw)

2.2 Ruimtelijk kader Het ruimtelijk kader voor de vernieuwbouwopgave zoals benoemd in de informatienota is 2.157 m² bvo en is als volgt opgebouwd: ▪ ▪

▪

Het huidige Dorpshuis De Nieuwe Haven heeft een omvang van 2.397 m² bvo (uit: bijlage 2: ‘Opnamerapport actualisatie MJOP De Nieuwe Haven Abbekerk’); Bij de vernieuwbouw wordt er vanuit gegaan dat partijen in gezamenlijkheid komen tot een nieuw plan en hiermee tot een efficiëntere indeling kunnen komen. De opgave is om 10% te reduceren op de totale omvang er vanuit gaande dat bepaalde ruimten gezamenlijk worden gebruikt. Derhalve wordt uitgegaan van een omvang van 2.157 m² bvo.

2.3 Duurzaamheid Het financieel kader is gebaseerd op een nieuwbouw prijsniveau, uitgaande van een BENG gebouw. Inmiddels is bij nieuwbouw of grootschalige renovatie de BENG eis een minimale vereiste die is vastgelegd in het bouwbesluit. Bij vergunningaanvragen vanaf 1-1-2021 dient voldaan te worden aan de BENG eis. Vooruitkijkend is de verwachting dat in het kader van het klimaatakkoord deze wetgeving verder aangescherpt zal worden en dat in de toekomst volledig energieneutraal bouwen het uitgangspunt wordt. Andere aspecten van duurzaamheid zoals circulariteit, natuurinclusief en klimaatadaptief bouwen zijn op dit moment nog niet uitgewerkt, maar vragen aandacht in het formuleren van ambities en uitgangspunten voor de vernieuwbouw van het dorpshuis. In de vervolgfase zal samen met het ontwerpteam onderzocht worden op welke manier nog hogere ambities ten aanzien van duurzaamheid en energie gerealiseerd kunnen worden binnen het vastgestelde budget.

www.icsadviseurs.nl

6/26

3. Dorpshuis De Nieuwe Haven 3.1 De gebruikers Hierna wordt stilgestaan bij de huidige gebruikers van het Dorpshuis en Het Nieuwe Bonte Paard. De vaste gebruikers worden beschreven, de (incidentele) huurders/gebruikers worden kort benoemd.

3.1.1 Stichting Dorpshuisbestuur Abbekerk Stichting Dorpshuisbestuur Abbekerk is verantwoordelijk voor het reilen en zeilen in het Dorpshuis. Het bestuur van de stichting bestaat uit een voorzitter, secretaris, penningmeester, communicatieverantwoordelijke, 2 vaste bestuursleden en 2 wisselende bestuursleden. Samen zorgen de bestuursleden met de inzet van een grote groep vrijwilligers en een gepassioneerde beheerder voor het voortbestaan van het Dorpshuis; het sociale en culturele hart van Abbekerk, waar iedereen elkaar ontmoet en waar van alles plaatsvindt.

3.1.2 Het Nieuwe Bonte Paard Het Nieuwe Bonte Paard is een eetcafé, restaurant, snackbar en zalenverhuurcentrum aan de Dorpsstraat in Abbekerk. Het pand was tot kort geleden in handen van de familie Verhart maar inmiddels verkocht aan een ontwikkelaar t.b.v. woningbouw op deze locatie. Met de vernieuwbouwplannen voor het Dorpshuis in het vooruitzicht is onderzoek gedaan naar de horecavoorzieningen in Abbekerk. Besloten is om uit te gaan van één horecapunt. De eigenaren van HNBP zetten hun activiteiten voort in het Dorpshuis en zijn in gesprek met het dorpshuisbestuur om afspraken te maken over beheer en exploitatie van het Dorpshuis.

3.1.3 Jongerencentrum On Y Va Jongerencentrum On Y Va is een club voor jongeren tussen de 6 en 22 jaar oud. In de geluiddichte zaal van de Bunker worden (met name op vrijdag en zaterdag en soms op woensdag of zondag) feesten, optredens en andere activiteiten georganiseerd. Ook worden in De Bunker tijdens de zomermaanden activiteiten georganiseerd voor kinderen van de BSO. Enkele jaren geleden is fors geïnvesteerd in deze voorziening en de leden van On Y Va zijn heel tevreden met de zaal. De wens is om te blijven zitten op de huidige plek met daarbij enkele aanpassingen zoals een eigen entree, toiletten gekoppeld aan de zaal en extra bergruimte.

3.1.4 BSO Catootje BSO Catootje is een zelfstandig opererende organisatie die buitenschoolse activiteiten aanbiedt voor kinderen in de leeftijdscategorieën 4-6, 6-8, en 8+. Totaal biedt BSO Catootje ruimte aan 60 kindplaatsen. Gemiddeld zijn op een dag 45 tot 50 kinderen aanwezig. Het aanbod van de BSO is ingedeeld in drie groepen: één horizontale groep (kleuters) en twee verticale groepen. Het grootste deel van de activiteiten is gericht op een naschools aanbod. Een klein aantal kinderen maakt ook gebruik van de voorschoolse opvang. Tijdens vakantieperiodes loopt het aanbod van 7.15u tot 18.30u. Hiermee is de BSO het gehele jaar door geopend. De BSO maakt op dit moment gebruik van drie ruimten in het Dorpshuis. 2 ruimten in het souterrain onder De Bunker en 1 ruimte op de begane grond nabij de peuterspeelzaal. Het team van de BSO is tevreden met de huidige ruimten. Deze grenzen allemaal aan een gezamenlijke buitenruimte waar kinderen kunnen spelen. Verder maakt de BSO vier keer per week gebruik van de gymzaal. Ook kunnen de oudere kinderen (8+) zelfstandig gebruik maken van de gymzaal.

3.1.5 Stichting Kinderopvang Hoorn Stichting Kinderopvang Hoorn (SKH) is de organisatie achter kinderdagverblijf SKH ’t Bloemenhuisje waar zij hele dagopvang biedt aan twee groepen van 12 kinderen in de leeftijd van 0 tot 4. SKH ’t Bloemenhuis is een modern en knus kinderdagverblijf, gevestigd in dorpshuis De Nieuwe Haven. Rondom de eigen groepsruimten beschikt het kinderdagverblijf over een eigen buitenruimte.

www.icsadviseurs.nl

7/26

3.1.6 Kinderopvang Berend Botje Berend Botje is een grote aanbieder van professionele kinderopvang in Noord-Holland en biedt alle soorten kinderopvang: kinderdagverblijf, peuteropvang, buitenschoolse opvang en gastouderopvang. Eén van de locaties van Berend Botje bevindt zich in dorpshuis De Nieuwe Haven: peuterspeelgroep ’t Tweide Woidje. Op deze locatie biedt Berend Botje een peuterspeelgroep en vroeg voorschoolse educatie. Totaal gaat het om maximaal 16 kinderen in de leeftijd van 2 tot 4 jaar. ’t Tweide Woidje is op dit moment 4 dagdelen geopend en gebruikt voor haar activiteiten één groepsruimte en enkele nevenruimten. De groepsruimte en buitenruimte wordt gedeeld met BSO Catootje.

3.1.7 Huisarts Huisartsenpraktijk Abbekerk-Twisk is 5 dagen per week geopend van 08:00u tot 17:00u. Een aantal keren per week vinden avondspreekuren plaats. In de weekenden maken inwoners van Abbekerk en Lambertschaag gebruik van de centrale huisartsenpost in Hoorn. De huisartsenpraktijk maakt gebruik van een aantal behandelkamers, eigen balie met backoffice, opslag en een eigen wachtruimte in de praktijk. De relatie met andere gebruikers in het dorpshuis is minimaal. Er is een werkrelatie met de medisch pedicure, de huisarts verzorgt de EHBO bij activiteiten van de buitenschoolse opvang en verwijst soms door naar de GGD in verband met vaccinaties. Een gezamenlijke wachtruimte voor alle medisch specialisten in de toekomst behoort tot de mogelijkheden. De huidige huisarts dhr. Mak gaat per 1 februari 2025 met pensioen en wil de praktijk in goede handen over kunnen dragen.

3.1.8 Tandarts Tandartspraktijk P.H.L.M. Meegdes is zijn praktijk in 1992 begonnen in Abbekerk en werkt samen met een assistent in een compacte praktijkruimte. De tandartspraktijk is een solitaire voorziening in het Dorpshuis. Er is nauwelijks contact met andere gebruikers.

3.1.9 Medisch pedicure Medisch Pedicure Gea Huiskes heeft een goedlopende praktijk in het Dorpshuis in Abbekerk. De praktijk is in de afgelopen 16 jaren opgebouwd tot de huidige praktijk. De praktijk is 4 dagen per week geopend en kent wisselende openingstijden die samenhangen met de beschikbaarheid van klanten. De activiteiten van de praktijk bestaan naast pedicure ook uit voetreflextherapie. De bedrijfstak heeft de afgelopen jaren een vlucht genomen en heeft zich ontwikkeld in het uitvoeren van enkel cosmetische naar ook medische ingrepen waarbij in Abbekerk een samenwerking tot stand is gekomen met de huisarts.

3.1.10 GGD Hollands Noorden GGD Hollands Noorden (GGDHN) is de gemeentelijke gezondheidsdienst voor 17 gemeenten in het noorden van de provincie Noord-Holland. GGDHN heeft een locatie in het dorpshuis in Abbekerk waar iedere dinsdagochtend een medewerker aanwezig is voor consults op afspraak. Iedere donderdag ochtend is er een medewerkers aanwezig voor bureauwerkzaamheden en vindt aansluitend een inloopspreekuur plaats van 13:00u tot 14:00u. De GGD maakt gebruik van 2 spreekkamers, een boxkamer en een opslagruimte. De GGD maakt sporadisch gebruik van ruimten in het Dorpshuis voor trainingen.

3.1.11 Diverse dorpsverenigingen De volgende verenigingen maken op dit moment gebruik van ruimten in het Dorpshuis en/of Het Nieuwe Bonte Paard en zullen in de toekomst hun onderdak vinden in het nieuwe Dorpshuis waar zij zorgen voor een rijk activiteitenaanbod in Abbekerk: Vereniging Stichting Historisch Abbekerk en Lambertschaag Uitvaartvereniging Stichting Jeugdwerk Abbekerk-Lambertschaag

www.icsadviseurs.nl

Omschrijving Het levend houden, vastleggen en promoten van de geschiedenis van Abbekerk en Lambertschaag inclusief archiefbeheer. Het verzorgen van uitvaarten waarbij gebruik wordt gemaakt van een horecaruimte voor het organiseren van koffietafels. Het organiseren van uiteenlopende activiteiten voor kinderen van 6 tot 12 jaar oud op woensdagmiddag, vrijdagmiddag en soms in het weekend.

8/26

Ondernemersvereniging Abbekerk-Lambertschaag Nutsdepartment Badmintonvereniging UNO Bridgeclub Dorpsraad AbbekerkLambertschaag Tai Chi club De Cirkel De Kajuit Vrouwen Van Nu

Koor Allerhande

Biljartclub De Nieuwe Haven Biljartclub Steeds Hoger Biljartvereniging Sluis IV Volleybalvereniging Reval IJsvereniging ALIJV Gymnastiekvereniging Steeds Voorwaarts Voetbalvereniging ALC

Het organiseren van verschillende jaarlijks terugkerende evenementen zoals sinterklaasintocht, puzzelrit en ledenvergadering. Het organiseren van vergaderingen kien-avonden Het organiseren van badmintonavonden voor 20 leden op donderdagavond. Het organiseren van bridge-avonden op donderdagavond van 18:30 – 00:00 met circa 60 leden aan tafels van 4 personen. Vertegenwoordiging van de belangen in Abbekerk. Het organiseren van Tai Chi Club op donderdagochtend met 8 leden. Het organiseren van diverse activiteiten zoals Noors breien voor een groep van circa 20 personen. Het organiseren van ouder- en kindbijeenkomsten op woensdagmorgen. Het organiseren van uiteenlopende activiteiten voor de circa 65 leden van VVN in de periode van september tot en met april elke derde dinsdagavond van de maand. Het organiseren van repetities en uitvoeringen met circa 35 leden. Repetities vinden plaats op dinsdagavond van 18:45 – 20:00 waarbij gebruik wordt gemaakt van een piano. Het organiseren van een biljartavond voor 12 leden op maandagavond. Het organiseren van een biljartavond voor 10 leden op dinsdagavond. Het organiseren van een biljartavond voor 12 leden op woensdagavond. Het organiseren van volleybaltrainingen voor 16 leden op maandagavond van 20:00 – 22:00u. Het organiseren van een jaarvergadering waarin een afvaardiging van de 262 leden van ALIJV bijeen komen.

Het verzorgen van diverse bewegingslessen (seniorengym, total body workout, fysiogym en jeugdgroepen) gedurende 5 à 6 uren per week op woensdag, donderdag, vrijdag. Het organiseren van voetbaltraining in de maanden november t/m februari met de jongste jeugd. Voor grotere kinderen/volwassenen is de afmeting van de zaal te klein. Voorkeur van ALC is een zaal waar ook vriendschappelijke wedstrijden gespeeld kunnen worden.

3.1.12 MEE & de Wering WonenPlus MEE & de Wering WonenPlus ondersteunt mensen die – om welke reden dan ook – moeite hebben om hun leven (weer) op de rit te krijgen. De dienstverlening van de organisatie richt zich op hulp bij het zelfstandig en volwaardig meedoen in de maatschappij. In het dorpshuis is behoefte aan een werkruimte van ca. 20 m2.

3.1.13 Bloedprikpunt Voor bloedafname is een prikpunt aanwezig. Dit is een aparte ruimte, gelegen in of in de nabijheid van het medisch centrum. Multifunctioneel gebruik is mogelijk, omdat de ruimte deeltijd in gebruik is.

3.2 Ruimtebehoefte De ruimtebehoefte dient aan te sluiten op het ruimtelijk kader. Uitgaande van een ruimtelijk kader van 2.157 m² past daar de volgende globale ruimtebehoefte bij: Omvang Horeca/dorpshuis

750 m² bvo

Sport

450 m² bvo

Medische hoek

350 m² bvo

www.icsadviseurs.nl

Buitenruimte 150 m²

9/26

GGD Abbekerk

100 m² bvo

Jongerencentrum de Bunker

300 m² bvo

BSO

250 m² bvo

144 m²

Kinderdagverblijf

100 m² bvo

72 m²

Peuterspeelzaal

100 m² bvo

48 m²

Totaal

2.400 m² bvo

414 m²

Efficiencywinst (inschatting)

10% m² bvo

0 m²

Ruimtebehoefte

2.160 m² bvo

414 m²

De ruimtebehoefte is in voorliggende notitie uitgewerkt op vlekniveau. Het geeft inzicht in de globale ruimtebehoefte per partij en biedt voldoende houvast voor het uitwerken van een vlekkenplan voor de vernieuwbouw in deze fase. In een latere fase dient deze samen met de gebruikers uitgewerkt te worden tot een ruimtebehoefte op ruimteniveau. De aanzet die hiertoe gemaakt is in een eerdere onderzoeksfase (variant nieuwbouw) kan hiervoor als basis dienen.

3.3 De locatie Dorpshuis De Nieuwe Haven ligt op een centrale locatie in Abbekerk aan het Burgemeester P. Kromplein 6. Het gebouw staat op een eigen perceel met maatschappelijke bestemming. Het perceel is kadastraal vastgelegd onder nummer 849 en heeft een omvang van circa 4.200 m².

3.3.1

Bestemmingsplan

Het vigerend bestemmingsplan “Dorpskernen II” zoals vastgesteld in 2013 en herzien in 2014 is op 29 september 2016 vastgesteld. Hierna is de bestemmingskaart weergegeven.

www.icsadviseurs.nl

10/26

Het kadastraal object heeft de bestemming: ‘maatschappelijk’. Binnen het bestemmingsplan gelden de volgende regels:

Deze regels staan het gebruik commerciële horeca niet toe. Hiertoe dient dan ook een bestemmingsplanwijziging te worden opgesteld.

3.4 Het gebouw Het gebouw is oorspronkelijk gebouwd in 1964 en in verschillende fasen uitgebreid en verbouwd tot haar huidige vorm. Het gebouw heeft in haar historie verschillende functies gehad waaronder gedeeltelijk een brandweerkazerne met droogtoeren en woonhuis. In alle tijden is het Dorpshuis het kloppend hart van

www.icsadviseurs.nl

11/26

Abbekerk geweest en genieten alle inwoners van Abbekerk van haar aanwezigheid. De huidige vorm is in de volgende bouwstadia tot stand gekomen: 1964 1970 1978 1985 2003

Realisatie Dorpshuis De Nieuwe Haven, brandweerkazerne, woning, gymzaal, zalen, consultatiebureau, arts, keuken Uitbreiding met bibliotheek en zaal aan voorzijde (ronde deel, nu kinderopvang en zaal) Uitbreiding achterzijde t.b.v. o.a. zaal 3 (nu: De Bunker), instructielokaal (nu: peuterspeelzaal) en consultatiebureau Verbouwing/uitbreiding begane grond achterzijde tot peuterspeelzaal/speelotheek Verbouwing t.b.v. Jongerencentrum De Bunker (realisatie box-in-box) en verbouwing gedeelte eerste verdieping tot Medisch Centrum

In bijlage 3 is een fotorapportage van het gebouw opgenomen. Behoud van De Bunker De laatste verbouwing betreft de aanpassing van ‘De Bunker’, een geluiddichte zaal (box-in-box) met vaste baropstelling en enkele opslagruimten. Deze zaal is als laatste verbouwd en in 2012 nog aangepast. De Bunker wordt gebruikt voor verschillende activiteiten zoals optredens, feesten, jongerenactiviteiten en buitenschoolse activiteiten. De hoofdgebruikers van De Bunker zijn jongerencentrum On Y Va en BSO Catootje. Gezien de forse investering die is gedaan om De Bunker als geluidsdichte voorziening te realiseren, is de opdracht in het kader van de vernieuwbouw om deze zaal te behouden. Aanpassingen zijn mogelijk om de zaal multifunctioneler te maken, maar sloop is uitgesloten. Ook de ruimten onder De Bunker worden goed benut en zijn naar tevredenheid van de huidige gebruiker BSO Catootje.

www.icsadviseurs.nl

12/26

3.4.1 Ruimtelijk functionele analyse Onderstaand is een analyse gemaakt van de ruimtelijke en functionele kwaliteit van het gebouw.

Pluspunten 1. Het gebouw heeft een duidelijk herkenbare entree met een gezicht naar het Burgemeester P. Kromplein. 2. De foyer heeft een centrale ligging en kent een hoge bezetting voor diverse activiteiten 3. De ‘ronde zaal’ kent een hoge bezetting en wordt gebruikt door diverse verenigingen en clubs 4. De box-in-box werkt goed en is iets dat behouden dient te blijven

www.icsadviseurs.nl

Minpunten 1. Bij binnenkomst voelt het gebouw gesloten. De functies aan de ‘centrale hal’ zijn gesloten van aard en dragen daarmee niet bij aan een uitnodigende sfeer. 2. Het kantoor van de beheerder heeft geen daglicht en bevindt zich niet op een centrale, eenvoudig te vinden plek in het gebouw. 3. Ruimten van de GGD sluiten niet aan bij de eisen die gesteld worden aan deze voorziening. De positie centraal in het gebouw is niet ideaal. 4. Door de verschillende aanbouwen ontstaat op deze plek een logistiek knooppunt waar het moeilijk is om jezelf te oriënteren in het gebouw 5. De gymzaal is krap bemeten

13/26

Souterrain

Eerste verdieping

Pluspunten 1. De ruimten van de BSO onder De Bunker worden als prettig ervaren.

Minpunten 1. De toiletten tegenover de BSO zijn tevens de toiletten die gebruikt worden tijdens activiteiten in De Bunker. Toezicht ontbreekt.

1.

1.

De zalen op de eerste verdieping worden veel gebruikt voor diverse activiteiten.

2.

Eerste verdieping boven toestelberging gym

1.

De lift is niet bedoeld voor personen maar betreft een goederenlift. De zone voor de huisartsenpraktijk is krap bemeten. De ligging van de medische voorzieningen op de verdieping is niet ideaal.

De historische vereniging ervaart een gebrek aan opslagruimte en zit op een slecht bereikbare plek in het gebouw

3.4.2 Technische analyse De technische analyse geeft inzicht in de technische staat van het gebouw. Tijdens een visuele inspectie (geen onderzoek) door ICSadviseurs zijn de volgende gebouwaspecten beoordeeld: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Technische staat Functionaliteit Binnenklimaat Veiligheid Duurzaamheid

De samenvattingen van de beoordeling worden hierna weergegeven. De volledige schouwrapportage is opgenomen als bijlage 4.

www.icsadviseurs.nl

14/26

Technische staat

Toelichting

Geheel algemeen

4

Buitenkant

4

Binnenkant Installaties

4 5

Functionaliteit

De gevel is in een aangetaste staat. Het dak is in redelijke staat. De kozijnen zijn in 2004 vervangen, waarvan sommigen in zeer slechte staat zijn en anderen nog een aantal jaar door kunnen. Metselwerk vertoont veel scheurvorming en voegwerk is aan renovatie toe. De vloeren zijn over het algemeen in een redelijke staat. Er is geen goed werkend ventilatiesysteem (toe- en afvoer). Overige installaties zijn erg gedateerd. Toelichting

Verblijfsruimten

5

Toegankelijkheid

5

Kantoren hebben geen daglicht. Donkere opslagruimten, ruime entree met hal. Niet iedere ruimte voorzien van een eigen entree. Het object is voorzien van een lift die niet bedoeld is voor personenvervoer.

Speelplein

2

Er is rondom het object veel speelruimte, terras en openbare parkeerplek.

Binnenklimaat

Toelichting

Ventilatie

5

Temperatuur

5

Licht

3

Geluid

5

Veiligheid Veiligheid in/rond gebouw Verkeersveiligheid

Mechanische afvoerventilatie gedeeltelijk aanwezig. koeling d.m.v. airco’s. Buitenwandopeningen voorzien van ventilatieroosters. De HR CV-ketels zijn aan einde levensduur. Door de verouderde dubbele beglazing wordt er nog steeds veel gestookt. Het klimaat wordt als onaangenaam ervaren. De radiatoren zijn tevens ook verouderd. Verlichting is vervangen door LED verlichting. Op sommige plekken conventionele verlichting aanwezig, Er zijn geen akoestische voorzieningen aanwezig.

Toelichting 2 2

De ligging van het dorpshuis in de wijk is goed. Er is speelruimte voor de kinderen. De brandcompartimentering is juist uitgevoerd. De buitenspeelruimten zijn afgebakend met hekwerken. Er is parkeergelegenheid.

Duurzaamheid In en om het gebouw zijn beperkte maatregelen genomen om de duurzaamheid te verbeteren. De ruimten zijn deels voorzien van LED verlichting. Op het dak zijn geen zonnepanelen aanwezig. De kozijnen en beglazing uit 2004 zijn gedateerd. De CV-ketels en radiatoren zijn ook gedateerd. Er is deels mechanische afvoerventilatie aanwezig ten behoeve van de ventilatie. Overige wordt door middel van natuurlijke ventilatie geregeld (spuiventilatie). Het gebouw heeft geen thermische isolatie die aansluit bij het huidige bouwbesluit niveau. Het is raadzaam om de thermische schil te verbeteren evenals de buitenwandopeningen door HR-dubbele beglazing. Om het geheel te verduurzamen wordt geadviseerd de volgende maatregelen uit te voeren als onderdeel van de vernieuwbouw:

www.icsadviseurs.nl

15/26

▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Na isoleren begane grondvloer; Na isoleren van de gevel; Gevelopeningen voorzien van nieuwe kozijnen met HR-dubbele beglazing inclusief kierdichting en geïsoleerde deuren; Na-isoleren van het dak; Vervangen ongeïsoleerde daklichten door geïsoleerde daklichten; Aanbrengen mechanische ventilatie systeem D incl. WTW. Warmte-opwekkingsinstallatie en -afgifteinstallatie vervangen door een duurzamere installatie. Verlichting overige ruimtes vervangen door LED-verlichting; Het leveren en aanbrengen van pv-panelen (zonnepanelen).

Prioritering vanuit dagelijks gebruik Vanuit het dagelijks gebruik van het gebouw ziet het bestuur ten minste de volgende technische aandachtspunten die bij de vernieuwbouw aangepakt moeten worden: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

De technische installaties zijn verouderd en dienen vernieuwd te worden Het gebouw heeft een groot verduurzamingspotentieel. Vervangen verlichting voor LED, plaatsing PVpanelen, huidige installaties vervangen voor duurzame varianten, gebouwisolatie optimaliseren Daken zijn in verschillende fasen gerealiseerd en sluiten niet goed op elkaar aan. Op sommige momenten ontstaan er daklekkages bij hevige regenval Op een aantal plekken in de buitengevel is scheurvorming aanwezig Wand-, plafond-, en vloerafwerking is gedateerd en dient volledig vervangen te worden Het gebouw heeft geen fatsoenlijke lift op dit moment Bij hevige regenval komt grondwater omhoog en staat er water in de kelder

www.icsadviseurs.nl

16/26

4. Plan van aanpak vernieuwbouw 4.1 Vlekkenplan In het kader van het onderzoek naar de vernieuwbouw van het dorpshuis zijn verschillende varianten van een vernieuwbouwscenario verkend. Deze scenario’s verschillen van elkaar in het aandeel sloop/nieuwbouw en positionering van functies. De studie en de beoordeling van de verschilende modellen is als bijlage bijgevoegd. Uit de varianten is één voorkeursvariant gekozen die nader is uitgewerkt tot een vlekkenplan. De volgende overwegingen hebben een rol gespeeld in de keuze voor de gekozen variant: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Het scenario dient bij te dragen aan een verbinding van functies in het Dorpshuis Zoveel mogelijk behouden van wat goed is Behouden van het laagdrempelige karakter Mogelijkheid tot het realiseren van een eigen entree voor De Bunker Het realiseren van de voorzieningen voor het medisch centrum op de begane grond

Het vlekkenplan dient als indicatieve uitwerking van het scenario en geeft richting voor het maken van een ontwerp. Het gepresenteerde vlekkenplan is nadrukkelijk geen ontwerp maar dient om een globale inschatting te kunnen maken van de haalbaarheid van het uitvoeren van de vernieuwbouw binnen de gestelde budgettaire kaders.

4.1.1 Toelichting vlekkenplan Het beoogde plan voor de vernieuwbouw gaat uit van een situatie waarin zoveel mogelijk van de bestaande buitengevels van het bestaande dorpshuis behouden blijven. In basis bestaat de opzet van het gebouw uit een solide structuur met enkele kenmerkende aspecten en kent het gebouw verschillende zones die zich goed (kunnen) lenen voor de verschillende gebruikers. Het voorgestelde plan gaat in grote lijnen uit van de volgende ingrepen/aanpassingen: Begane grond ▪

▪

▪

▪ ▪

▪

De Bunker blijft op zijn huidige plek en in zijn huidige contour bestaan. Een aantal specifieke ingrepen worden gedaan zoals het inbrengen van daglicht en het realiseren van een eigen toiletgroep. De buitenschoolse opvang is tevreden met haar huidige plek in het souterrain en blijft hier ook zitten; De gymzaal blijft op zijn huidige plek gehandhaafd inclusief toneel. Voorgesteld wordt om de gymzaal meer in verbinding te brengen met het hart van het dorpshuis zodat deze ook tijdens evenementen goed benut kan worden; Het ronde gedeelte van het dorpshuis krijgt een nieuwe functie. Hier worden middels een casco renovatie de functies uit het medisch centrum ondergebracht bestaande uit tandarts, huisarts en medisch pedicure. Belangrijk in deze zone zijn de eigen toegang en de toegankelijkheid voor alle gebruikers. Ook bestaat de wens om een aparte personeelsingang te kunnen gebruiken. Naast de algemene wet- en regelgeving, gelden de huisvestingseisen van de Landelijke Huisartsen Vereniging (LHV) als richtlijn voor de nieuwe inrichting. Deze aanvullende technische en ruimtelijk-functionele eisen dienen zo goed mogelijk ingepast te worden binnen de kaders van het bestaande gebouw; De peuterspeelzaal blijft op haar huidige plek zitten aan de achterzijde van het gebouw.

Enkele gerichte ingrepen zijn hier mogelijk indien noodzakelijk; Het kinderdagverblijf verplaatst van het ronde gebouwdeel naar een plek naast de peuterspeelzaal en krijgt net als de peuterspeelzaal een eigen entree aan de zijkant van het gebouw. Voor beide functies is de verbinding met de buitenruimte een belangrijke vereiste; Het middelpunt van het bestaande gebouw krijgt een nieuwe functie. Hiertoe worden de bestaande foyer, entreegebied, verkeersruimte, stoelenberging, ggd, opslagruimten, kantoorruimten die nu in het midden van het gebouw liggen verwijderd om plaats te maken voor het nieuwe hart van het gebouw. Dit hart bestaat uit de horecavoorzieningen die het middelpunt vormen van het vernieuwde Hart van Abbekerk. Op deze plek komen alle bezoekers het gebouw binnen via een aantrekkelijke, toegankelijke

www.icsadviseurs.nl

17/26

entree. Het hart van het gebouw is dubbelhoog en staat middels een open trap in verbinding met de bovengelegen kantoren en zalen. Met het weghalen en opnieuw opbouwen van deze zone ontstaat de kans om de interne logistiek in het gebouw te verbeteren en een eigentijds en verbindend nieuw gebouwhart te realiseren. Deze centrale plek is bedoeld voor multifunctioneel gebruik door de verschillende gebruikers en activiteiten in het dorpshuis. Door gedeeld gebruik wordt de beschikbare ruimte efficiënt ingezet en het ruimtebeslag gereduceeerd. Aan de voorzijde van het gebouw ontstaat ruimte voor een dorpsterras dat in verbinding staat met de horeca in het dorpshuis.

Verdieping ▪

▪

Op de verdieping ontstaat ruimte voor kantoorfuncties en zalen. Ook de GGD krijgt hier optioneel een plek. De ruimten die nu samen het medisch centrum vormen verplaatsen naar de begane grond. De indeling wordt volledig aangepast naar de functie. De verdieping wordt toegankelijk middels een lift die centraal in het gebouw ligt en onderdeel uitmaakt van de vervangende nieuwbouw. Historisch Abbekerk kan in de huidige ruimte op de eerste verdieping blijven zitten. Wel zijn en enkele functionele aanpassingen nodig. Er is meer opslagruimte nodig. Daartoe wordt de ruimte vergroot door het naastgelegen voormalige ‘lichthok’ erbij te betrekken. Ook is meer zichtbaarheid vanuit het Hart van Abbekerk wenselijk.

www.icsadviseurs.nl

18/26

4.1.2 Beoogde ingrepen in drie niveaus De intensiteit van de ingrepen is in te delen in verschillende zones welke in het vlekkenplan met een kleur zijn aangeduid. Bij de kleuren horen de volgende indicatieve ingrepen op basis waarvan de hoogte van de bouwkosten per niveau zijn bepaald: Plaatselijke renovatie, gerichte ingrepen ▪ vervangen vloerafwerking ▪ vervangen wandafwerking ▪ vervangen plafondafwerking ▪ kleine aanpassingen indeling ▪ vervangen verlichting door LED-verlichting Casco renovatie ▪ verwijderen binnenwanden ▪ nieuwe binnenwanden + openingen ▪ vervangen vloerafwerking ▪ vervangen plafondafwerking Vervangende nieuwbouw ▪ sloopwerk bestaand ▪ nieuwbouw incl. aansluitingen op bestaand ▪ brandcompartimentering Voor het gebouw als geheel gelden bovenop de bovengenoemde ingrepen de volgende uitgangspunten:

www.icsadviseurs.nl

19/26

Bouwkundig ▪ ▪

vervangen metselwerk t.p.v. scheuren vervangen voegwerk ca. 35% van totaal

Installatietechnisch ▪ ▪ ▪ ▪

vervangen centrale elektrische voorzieningen MK/wcd's/kabelgoten vervangen brandmeldinstallatie (BMI) en ontruimings- en alarminstallatie (OAI) + noodverlichting vervangen ventilatiesysteem door systeem D met warmteterugwinning (WTS) en CO2 gestuurd vervangen warmteafgiftesysteem + opwekking

Verduurzaming ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

naisoleren vloer (kruipruimte/onderkant BG vloer) naisoleren gevel (spouwmuurisolatie) naisoleren dak (vervangen bestaande dakafwerking en isolatie) vervangen kozijnen incl. beglazing door HR++ en kierdichting vervangen daklichten door geïsoleerde daklichten vervangen ketels door lucht/water-warmtepomp incl. regeltechniek vervangen radiatoren door LTV-radiatoren leveren en aanbrengen ca. 200 st pv-panelen (zonnepanelen) 320kwh/st

4.1.3 Omvang zones Onderstaand is de omvang van de verschillende zones weergegeven op basis van het gepresenteerde vlekkenplan. De omvang van de zones is indicatief. Het totlae gebouwoppervlak is een afgeleide van de bestaande situatie. Het voorstel gaat immers uit van behoud van een groot deel van het huidige dorsphuis. Nadere afstemming met de gebruikers is nodig om de vlekken verder uit te werken. Wellicht is dan een nog grotere efficiencywinst te behalen. Functie

Oppervlak (m2 BVO)

Hart van Abbekerk

450

annex

80

Sport kleedruimten + sanitair Medisch centrum

380

Jongerencentrum

220

BSO

170

Kinderdagverblijf

125

Peuterspeelzaal

115

Zalen, kantoren (GGD optioneel)

325

Historisch Abbekerk

47

TR in kelder

48

Totaal

2.450

160 330

Efficiënt ruimtegebruik In het ruimtelijk kader wordt uitgegaan van een reductie van 10% op de totale omvang van het gebouw. De achterliggende gedachte hiervan is gedeeld gebruik van ruimten en zodoende een efficiënte inzet van ruimte. In het proces heeft deze gedachte een belangrijke rol gespeeld en is met de huidige en toekomstige gebruikers van het dorsphuis gezocht naar mogelijkheden. Dit heeft geleid tot het nieuwe multifunctionele hart, waar functies samenkomen, waar diverse activiteiten georganiseerd kunnen worden en de verschillende gebruikersgroepen bovendien plezier hebben van elkaars aanwezigheid.

www.icsadviseurs.nl

20/26

Er is méér gedaan aan slimme inzet van beschikbare middelen. De keuze is bijvoorbeeld gemaakt om zoveel mogelijk van het bestaande gebouw te handhaven. Alleen delen die functioneel of technisch niet meer voldoen, worden gerenoveerd. Hiermee is gekozen voor een verantwoorde oplossing, zowel financieel als qua duurzaamheid. Dat betekent echter niet dat daarmee zonder meer een reductie van het aantal vierkante meters verwezenlijkt is. De bestaande gebouwcontour (en dus ook de gebouwomvang) blijft immers gehandhaafd. Als laatste kanttekening bij het ruimtelijk kader dient genoemd te worden dat dit kader (2.397 m2 BVO) gebaseerd is op de huidige situatie van het dorpshuis. In de nieuwe situatie zal Het Nieuwe Bont Paard erbij komen. Er wordt dus méér programma gerealiseerd zonder dat de gebouwomvang navenant toeneemt.

www.icsadviseurs.nl

21/26

5. Financiën 5.1 Financiële uitgangspunten De volgende algemene uitgangspunten zijn gehanteerd: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Prijspeil augustus 2021; Er is rekening gehouden met 5% risicoverrekening bovenop de bouwkosten ter dekking van prijsstijgingen tot en tijdens de bouw; Er is rekening gehouden met 9,5% directiekosten (o.a. architect en adviseurs) bovenop de bouwkosten; Er is rekening gehouden met 2,7% legeskosten conform verordening gemeente Medemblik; Er is rekening gehouden met 5% onvoorziene kosten; Er zijn geen kosten opgenomen voor eventuele sanering van vervuilde grond en eventuele asbestsanering; Er zijn geen kosten opgenomen voor het aanleveren en plaatsen van losse inventaris.

Er rust nog een beperkte boekwaarde op het gebouw. Deze is per 31 december 2020: Grond Gebouwen Inventaris Totaal

€3.510 €309.503 €4.593 €317.606

5.2 Raming investeringskosten Op basis van de visuele inspectie, beschikbare gebouwinformatie en het gepresenteerde vlekkenplan is een raming gemaakt van de investeringskosten van de vernieuwbouw. De samenvatting is hierna weergegeven. Het volledige financiële investeringskostenoverzicht (FIO) is opgenomen als bijlage 5. Vernieuwbouw

Verduurzaming

TOTAAL

Grondkosten

€-

€-

€-

Bouwkosten

€ 2.658.264

€ 1.132.464

€ 3.790.727

Inrichtingskosten

€-

€-

€-

Bijkomende kosten

€ 457.221

€ 194.784

€ 652.005

Onvoorzien

€ 155.774

€ 66.362

€ 222.137

TOTAAL excl. btw

€ 3.271.260

€ 1.393.610

€ 4.664.869

Btw

€ 686.964

€ 292.658

€ 979.623

TOTAAL incl. btw

€ 3.958.224

€ 1.686.268

€ 5.644.492

Voor de berekening van de bouwkosten (€3.790.727 in bovenstaand overzicht) is een begroting opgesteld. Deze is opgenomen als bijlage 6. Als onderdeel van de bouwkosten zijn de volgende posten opgenomen: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Directe bouwkosten conform beschreven ingrepen gespecificeerd per verdieping en functie; Opslag algemene uitvoeringskosten: 10%; Post nader te detailleren: 5%; Algemene kosten: 6%; Winst en risico: 3,5%; CAR-verzekering: 0,42%.

www.icsadviseurs.nl

22/26

5.3 Demarcatie kosten Nadere afspraken tussen eigenaar en huurders dienen gemaakt te worden over de demarcatie van kosten. Kosten voor aanschaf en plaatsing van vaste inrichting maakt tot op zekere hoogte onderdeel uit van het bouwkostenbudget. Denk hierbij aan pantries, inrichting van kleedruimten en sanitaire ruimten. Kosten voor bijzondere elementen zoals een tandartsenstoel, barmeubel, keukeninrichting ten behoeve van specifieke functies maken geen onderdeel uit van het bouwkostenbudget. In bijlage 7 is een concept demarcatielijst opgenomen welke als leidraad kan dienen voor de uitwerking van het vernieuwbouwplan.

5.4 Tijdelijke huisvesting Er is op dit moment geen rekening gehouden met voorzieningen voor tijdelijke huisvesting. Voor het tijdelijk onderbrengen van de functies die op dit moment in het Dorpshuis zitten, wordt uitgegaan van het zoveel als mogelijk onderbrengen van deze functies in bestaande gebouwen in Abbekerk en omgeving. Voorbeelden hiervan zijn obs De Plaats, de voetbalkantine of het Witte Kerkje. Voor gym- en sportcapaciteit wordt tijdens de vernieuwbouwperiode tijdelijk uitgeweken naar een voorziening in de omgeving. De behoefte aan tijdelijke locaties en de beschikbaarheid ervan dient in de volgende fase nader onderzocht te worden. Gefaseerde bouw Daar waar mogelijk is gefaseerd bouwen het uitgangspunt zodat er zo min mogelijk verhuisbeweging georganiseerd hoeven te worden. De fasering dient in overleg met de gebruikers tot stand te komen.

www.icsadviseurs.nl

23/26

6. Conclusie en aanbevelingen 6.1 Conclusie Voorliggend plan geeft een verkenning van de mogelijkheden om binnen het taakstellende budget en rekening houdend met de wensen van de gebruikers het bestaande dorpshuis te vernieuwen. Het gepresenteerde plan geeft in deze fase richting voor verdere uitwerking. Uitgaande van de beschikbare informatie van het gebouw lijkt het goed mogelijk om het gebouw te vernieuwen en een toekomstbestendig Hart van Abbekerk te realiseren. Nadere afstemming met de gebruikers is nodig om het plan verder te ontwikkelen. Huidige en toekomstige gebruikers dienen elkaar hierbij te vinden in het gezamenlijk vormgeven van het Hart van Abbekerk. Aandachtspunt is de mate van duurzaamheid die binnen de budgettaire kaders mogelijk zijn. Deze zien op dit moment toe op het minimaal vereiste. Verstandig zou zijn om in het ontwerpproces te bezien of er mogelijkheden zijn om de lat op het gebied van duurzaamheid, klimaatbestendigheid, natuurinclusiviteit hoger te leggen om beter toeberust te zijn op toekomstige ontwikkelingen. Eventuele extra middelen of subsidiemogelijkheden dienen tijdig onderzocht te worden.

6.2 Aanbevelingen: Ten aanzien van de uit te voeren onderzoeken worden de volgende aanbevelingen gedaan: ▪

▪

▪

Op dit moment is onbekend of het gebouw asbesthoudende materialen heeft. Onderzoek naar de aanwezigheid van asbest dient uit te wijzen welke maatregelen getroffen dienen te worden op het gebied van asbestsanering. Op dit moment is onbekend wat de kwaliteit is van de constructie en fundering. Onderzoek naar deze onderdelen is nodig om uit te wijzen welke maatregelen eventueel nodig zijn om het beoogde plan verder uit te werken. Vanwege het niet-commerciële karakter van delen van het gebouw zijn onderdelen van het budget mogelijk niet btw-plichtig. Dit dient in een nadere fase te worden onderzocht door een fiscalist om zodoende het budgettaire kader verder aan te scherpen. Dit kan budgetvoordelen betekenen.

Ten aanzien van de processtappen worden de volgende aanbevelingen gedaan: ▪

▪

▪

Voorliggende rapportage is in nauwe samenwerking met de bouwcommissie opgesteld. Gezien de korte doorlooptijd is de participatie met gebruikers minimaal geweest. In het plan ontstaat een nieuw Hart in het gebouw waar verschillende functies samenkomen. De invulling van dit Hart dient verder uitgewerkt te worden in samenwerking met de toekomstige gebruikers. Met name het horecaconcept verdient hier in het bijzonder aandacht. Als beoogd bouwheer is Stichting Dorpshuisbestuur De Nieuwe Haven kartrekker van het vernieuwbouwproces met procesondersteuning vanuit de gemeente. Geadviseerd wordt een bouwmanagementpartij in te schakelen die het Dorpshuisbestuur ondersteunt in alle fasen die komen gaan tot en met de oplevering van het nieuwe gebouw. In voorbereiding op de vernieuwbouw dient nagedacht te worden over de ontwikkel- en aanbestedingsstrategie.

www.icsadviseurs.nl

24/26

Bijlagen De volgende bijlagen maken onderdeel uit van deze rapportage: Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6 Bijlage 7 Bijlage 8 Bijlage 9 Bijlage 10 Bijlage 11

Informatienota Opnamerapport actualisatie MJOP De Nieuwe Haven Abbekerk Fotorapportage Dorpshuis De Nieuwe Haven Schouwrapport Dorpshuis De Nieuwe Haven Investeringskosten Dorpshuis Abbekerk Bouwkosten Dorpshuis De Nieuwe Haven Demarcatielijst Abbekerk Informatienota raad Dorpshuis Presentatie ruimtelijke studie Intentieverklaring HNBP en Stichting Dorpshuis De Nieuwe Haven Intentieverklaring huisartsenpraktijk

www.icsadviseurs.nl

25/26

De hoogste kwaliteitseisen aan onze dienstverlening. Een goed gebouw begint met het beste idee. Colofon Datum: Auteur(s): Gereviewd door:

30 augustus 2021 Guido van de Weem, Floor Driessen [reviewer]

info@icsadviseurs.nl 088 - 235 04 27

www.icsadviseurs.nl www.icsadviseurs.nl

26/26 Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV