03 DOC-23-737945 - Woonbehoefteonderzoek Medemblik 2023
Tekst van het document
Rapport
Verdiepend Woonbehoefteonderzoek Gemeente Medemblik
18 juli 2023
SWECO Nederland B.V. Business unit Stedelijke Planning
Onderwerp Projectnummer In opdracht van Datum Projectteam Voor meer informatie
Versie
De Holle Bilt 22 3732 HM De Bilt www.sweco.nl Handelsregister 30129769 Woonbehoefteonderzoek 51014231 Gemeente Medemblik 18 juli 2023 Anouk Nelemans, Christine Oude Veldhuis, Erik Overgaag Corinne Vermeulen corinne.vermeulen@sweco.nl +31 6 37350733 Definitief Eindrapport
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Verdiepend Woonbehoefteonderzoek in opdracht van Gemeente Medemblik 18 juli 2023
2/35
Inhoudsopgave Samenvatting ................................................................................................................................................... 4 Inleiding ............................................................................................................................................................ 7 Uw vragen ...................................................................................................................................................... 7 Opbouw van dit rapport .................................................................................................................................. 7 1
2
3
4
5
Medemblik in beeld: cijfers en (markt)trends ........................................................................................ 8 1.1
De kernen in Medemblik ..................................................................................................................... 8
1.2
Bevolkingsopbouw .............................................................................................................................. 9
1.3
Migratiestromen van en naar Medemblik .......................................................................................... 12
1.4
Woningvoorraad ................................................................................................................................ 13
1.5
Het actuele marktbeeld in Medemblik ............................................................................................... 18
1.6
Accenten per kern ............................................................................................................................. 19
Woningbehoefte in de gemeente Medemblik ...................................................................................... 22 2.1
Prognose Medemblik ........................................................................................................................ 22
2.2
Relevante uitkomsten WoON2021 .................................................................................................... 23
Huisvestingshoefte van specifieke doelgroepen ................................................................................ 24 3.1
Woonbehoefte ouderen ..................................................................................................................... 24
3.2
Woonbehoefte van aandachtsgroepen ............................................................................................. 26
Planaanbod in Medemblik ..................................................................................................................... 29 4.1
Nieuw gerealiseerde woningen ......................................................................................................... 29
4.2
Planaanbod 2023-2030 ..................................................................................................................... 29
Naar een woningbouwprogramma ....................................................................................................... 31 5.1
Hoe groot is de kwantitatieve woonbehoefte? .................................................................................. 31
5.2
Een reflectie op het planaanbod 2023-2030 ..................................................................................... 32
5.3
Programma-advies ............................................................................................................................ 33
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Verdiepend Woonbehoefteonderzoek in opdracht van Gemeente Medemblik 18 juli 2023
3/35
Samenvatting Begin 2023 is het regionale Woonbehoefteonderzoek Westfriesland verschenen. De gemeente Medemblik heeft gevraagd om een verdieping van dit regionale onderzoek dat als fundament kan dienen onder de nieuwe gemeentelijke Woonvisie. Demografie Medemblik telt ca 45.000 inwoners en bestaat uit zeventien kernen. Ruim 60% van de huishoudens woont in de vier hoofdkernen Medemblik, Andijk, Wervershoof en Wognum. Het inwonertal is in de afgelopen 10 jaar met ca 5% gegroeid. Het saldo van de natuurlijke ontwikkeling is licht negatief (meer overlijdens dan geboorten). Medemblik heeft een positief binnenlands migratiesaldo en is vooral in trek bij (jonge) gezinnen. Het aandeel in Medemblik gevestigde personen vanuit de MRA lag in de periode 2018-2021 net onder 25% (Westfriesland 28%). Medemblik blijkt aantrekkelijk te zijn voor huishoudens die verhuizen vanuit de noordelijke MRA-gemeenten Zaanstad, Purmerend en Edam-Volendam en Amsterdam1. Het buitenlands migratiesaldo was de afgelopen tien jaar eveneens positief, met een uitschieter in 2022. Deze uitschieter komt door de opvang van Oekraïners in Medemblik2. Qua leeftijdsopbouw wijkt Medemblik niet veel af van Nederland en de regio Westfriesland. Wat opvalt is dat Medemblik relatief iets minder (jong)volwassenen (25 tot 45-jarigen) telt en een iets groter aandeel ouderen (65 jaar en ouder) en volwassenen (45 tot 65-jarigen).
Ten opzichte van het Nederlands gemiddelde huisvest Medemblik relatief gezien wat minder eenpersoonshuishoudens en meer gezinshuishoudens. Volgens de actuele prognose van de provincie Noord-Holland (2021) blijft Medemblik de komende jaren groeien. De bevolking groeit van ca. 45.635 inwoners in 2023 naar ca. 46.655 inwoners in 2033. Het aantal huishoudens groeit van ca. 19.670 huishoudens in 2023 naar ca. 20.830 huishoudens in 2033. De huishoudensgroei wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de toename van het aantal kleine huishoudens van 75 jaar en ouder. Het aantal gezinnen laat een lichte afname zien. Deze trends zijn structureel; ook de doorkijk naar 2040 laat als dominante trend een sterke toename zien van het aantal kleine huishoudens van 75 jaar en ouder. Woningvoorraad en woningmarkt De woningvoorraad in Medemblik wordt gekenmerkt door een hoog aandeel grondgebonden koopwoningen (67%). Het aandeel sociale huurwoningen (24%) ligt nagenoeg gelijk aan de regio (23%), maar lager dan het gemiddelde in Nederland (29%). De gemiddelde WOZ-waarde (2022) bedraagt € 325.000 en is hoger dan gemiddeld in Nederland (€ 317.000). Ook de recente toename was hoger: in de periode 2020-2022 steeg de gemiddelde WOZ-waarde in Medemblik met 20% en in Nederland met 17%.
In samenhang met het hoge percentage eigen woningbezit en de waardeontwikkeling van de woningvoorraad zien we een sterke vermogenspositie van de huishoudens. Het gemiddeld vermogen per huishouden in Medemblik is de afgelopen tien jaar met bijna de helft toegenomen tot € 311.500 (2021). De lokale woningmarkt laat – zoals dat in heel Nederland het geval is - sinds medio 2022 de eerste signalen van afkoeling zien. De koopmarkt blijft nog wel krap. Ook de druk op het sociale huursegment is groot en neemt ieder jaar toe. Het aantal jaarlijkse verhuringen wordt veruit overstegen door het aantal woningzoekenden. De gemiddelde inschrijfduur voor een sociale huurwoning lag in 2021 ruim boven 9 jaar. De slagingskans was in 2022 om en nabij 1% (2021: 2,7%). Ontwikkeling woonbehoefte De ontwikkeling van de woonbehoefte is gebaseerd op de demografische prognoses, informatie uit het WoON2021 en van de lokale makelaars. Deze informatie is aangevuld met ramingen voor de woonbehoefte 1 2
Meer dan 100 vestigers in de periode 2018-2021 per genoemde MRA gemeenten. Bron: Gemeente Medemblik. Hulp aan Oekraïners. Veelgestelde vragen van inwoners. Op 25 april 2022 was de opvang van in totaal 258 Oekraïners in de gemeente Medemblik bekend, waarvan er 212 waren ingeschreven.
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Verdiepend Woonbehoefteonderzoek in opdracht van Gemeente Medemblik 18 juli 2023
4/35
van bijzondere doelgroepen en een inschatting van de vraag vanuit MRA-gemeenten. Methodisch is de raming van de totale woonbehoefte identiek aan de vraagberekening in het Regionale Woonbehoefteonderzoek (Sweco, 2023). We gaan in deze berekening vooralsnog niet in op de vraag welke woonbehoefte het beste in Medemblik gehonoreerd kan worden. Opgeteld ziet de kwantitatieve woonbehoefte voor Medemblik als volgt uit: Woonbehoefte Medemblik
Woningvraag TOTAAL tot 2033
Woningvraag Tot 2033 PER JAAR
NETTO groei woningvraag
1.300
130
850
85
Toename huishoudens volgens prognose provincie Noord-Holland, inclusief inlopen woningtekort Aanvullende huisvestingsopgaven, waaronder: Uitstroom beschermd wonen
200
20
Statushouders (excl. Oekraïners)
425
42
Arbeidsmigranten
225
23
Extra instroom MRA
300
30
TOTALE WOONBEHOEFTE
2.450
245
Tabel 1. Lokale woonbehoefte tot 2033, totaal en per jaar Bron. Provinciale huishoudensprognoses en eigen berekening Sweco
De woonbehoefte wordt geraamd op 245 woningen per jaar. Kwalitatieve kenmerken van deze behoefte zijn de volgende: • • •
Bij alle huishoudenstypen en leeftijden is een grote voorkeur zichtbaar voor een centrum-dorps woonmilieu. Er is een dominante voorkeur voor een grondgebonden koopwoning. De groei van het aantal kleine huishoudens van 75 jaar en ouder zal vooral een vraag naar centrumdorpse woonmilieus betekenen. Er is een dominante voorkeur voor appartementen onder ouderen in de regio. De voorkeur voor huur of koop is ongeveer even groot onder de ouderen in de regio. Aandachtsgroepen zullen in belangrijke mate aangewezen zijn op de sociale huursector en op een omgeving met voorzieningen.
Woonbehoefte en planvolume • • •
•
Het planaanbod in Medemblik voor de jaren 2023-2030 omvat een kleine 300 woningen per jaar en dat aantal ligt boven de berekende jaarlijkse woonbehoefte (ca 245 woningen per jaar). Van de plancapaciteit is echter slechts 8% onderdeel van een vastgesteld bestemmingsplan (hard). Er lijkt dus nog een grote onzekerheid te zitten in de realisatiegraad van de plannen. Het is belangrijk om snel te werken aan de hardheid van de plancapaciteit. De indicatief berekende woningvraag tot 2033 bedraagt 2.450; daar tegenover staat een planaanbod van 2.067 woningen vanaf 2023 tot en met het jaar 2029. Inclusief benodigde reservecapaciteit voor plannen die vertragen of niet gerealiseerd kunnen worden, zou ook in de jaren 2030 - 2033 de planvoorraad moeten uitkomen op ongeveer 300 woningen per jaar (130% van de planvoorraad) Het aantal huishoudens groeit na 2033 door en daarmee ook de woningvraag. Volgens de provinciale prognose gaat het voor Medemblik om een netto woonbehoefte van circa 125 woningen per jaar. De actuele planningslijst geeft voor 2030 en verder echter nog geen concrete invulling met projecten.
De nu bekende samenstelling van de planvoorraad komt op een aantal punten goed tegemoet aan de kwalitatieve woonbehoefte: •
De traditionele voorkeur voor grondgebonden koopwoningen in Medemblik en de regio is zichtbaar in de differentiatie van de planvoorraad. In de plannen is 78% van het aanbod een grondgebonden woning.
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Verdiepend Woonbehoefteonderzoek in opdracht van Gemeente Medemblik 18 juli 2023
5/35
• • •
Het planaanbod in Medemblik telt vrijwel uitsluitend locaties in centrum-dorpse of dorps-landelijke woongebieden en dat sluit prima aan bij de woonvoorkeuren van woningzoekenden. Vanuit het WoON2021 en ons aanvullende onderzoek concluderen we dat bij benadering 47% van de woningvraag zich richt op een huurwoning en 53% op een koopwoning. De verhouding in de huidige programmering komt daar met 40% huur en 60% koop aardig bij in de buurt. Tweederde deel van de geraamde woonbehoefte (o.b.v. lokale huishoudensgroei) is afkomstig uit de vier grootste kernen: Medemblik, Andijk, Wervershoof en Wognum. In het planaanbod tot 2030 zien we dat meer dan driekwart (76%) van de woningen is geprogrammeerd in die vier kernen. De kern Wognum heeft de grootste bouwproductie tot 2030 (100 per jaar).
Als aandachtspunten geven wij mee: • •
•
•
•
•
De vraag die beantwoord moet worden in overleg met de regiogemeenten in Westfriesland is: welk deel van de indicatieve woonbehoefte past bij de Medemblikse woonmilieus en welk deel kan en wil de gemeente Medemblik zelf opvangen? Het woonprogramma zou sterker kunnen inspelen op de verwachte toename van kleinere, oudere huishoudens (doorstromers). De groei van de netto woningvraag komt nagenoeg helemaal voor rekening van kleine huishoudens vanaf 75 jaar. Voor de programmering betekent dit overigens niet alleen appartementen, maar ook grondgebonden levensloopbestendige woonvormen. Uitgaande van de rijksnorm van 30% heeft Medemblik een (nog) niet voldoende aandeel sociale huurwoningen binnen de voorraad (24%). In de nieuwbouwprogrammering staan circa 540 nieuwe sociale huurwoningen (26% van het totale bouwprogramma) geprogrammeerd. Hiermee komt het aandeel sociale huur binnen de gemeente niet direct hoger te liggen, maar ontstaat wel extra aanbod voor onder meer aandachtsgroepen. Rekening moet worden gehouden met de door de rijksoverheid geformuleerde eis van tweederde betaalbare nieuwbouwwoningen (tot de NHG-grens resp. tot 1.000 euro huur/maand). Het planaanbod 2023-2030 voldoet daar nog niet volledig aan, met 59% betaalbaar aanbod in de koopen huursector. Een opmerking betreffende de lokale behoefteberekening in relatie tot regionaal woonbehoefte onderzoek.
Sweco heeft in 2022 een regionaal woonbehoefteonderzoek uitgevoerd voor Westfriesland en vervolgens zijn drie verdiepende onderzoeken uitgevoerd voor resp. Koggenland, Opmeer en Medemblik. In alle rapporten is transparant weergegeven hoe we tot de woonbehoefte berekening komen en langs welke hoofdlijnen ons advies is opgebouwd. Daarbij hebben we soms vanwege de (onvoldoende) beschikbaarheid van betrouwbare cijfers op het relatief lage schaalniveau van gemeenten en kernen aannames moeten doen. Die aannames zijn steeds duidelijk in de tekst aangegeven. Op regionaal niveau bijvoorbeeld geeft het WoOn2021 voldoende respons voor betrouwbare uitspraken, maar voor niet iedere afzonderlijk gemeente konden we gebruik maken van gegevens uit WoOn2021. We hebben bij de programmatische uitwerkingen telkens aangegeven dat deze indicatief zijn en erop gewezen dat binnen de Westfriese regio tussen gemeenten onderling afspraken gemaakt moeten worden over de verdeling van de regionale woonbehoefte. Tot slot: we komen vanuit de onderzoeken tot weloverwogen en onderbouwde adviezen. Het woonbehoefteonderzoek Medemblik is voorzien van een indicatief programma-advies. Het staat de opdrachtgever(s) uiteraard vrij om daarvan op onderdelen af te wijken.
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Verdiepend Woonbehoefteonderzoek in opdracht van Gemeente Medemblik 18 juli 2023
6/35
Inleiding De gemeente Medemblik wil aan de slag met het ontwikkelen van een nieuwe woonvisie en wil daarbij onder andere gebruik maken van de resultaten van het Woonbehoefteonderzoek Westfriesland (definitief rapport, januari 2023). De gemeente Medemblik heeft gevraagd om - als verdieping van het regionale onderzoek een woonbehoefteonderzoek uit te voeren, dat als kwalitatieve onderlegger kan dienen voor de nieuw op te stellen woonvisie dit jaar.
Uw vragen De gemeente Medemblik wenst de volgende vragen in het rapport beantwoord te zien: • • • •
Inzicht in de samenstelling van het huidige en geplande woningaanbod per kern (programmering tot 2030). Inzicht in de huidige en toekomstige vraag (t/m 2030 en een doorkijk daarna), met onderscheid in prijssegment (sociale huur, middenhuur, vrije sector, goedkope koop, betaalbare koop, vrije sector koop) en woningtypologie/woonmilieu en uitgesplitst per kern. Toets van de huidige en geplande voorraad aan de geprognosticeerde vraag. Inzicht in vraag en aanbod voor specifieke doelgroepen (o.a. ouderen, arbeidsmigranten).
Opbouw van dit rapport Dit onderzoek geeft inzicht in de toekomstige woonbehoefte in Medemblik, inclusief de huisvestingsbehoefte van ouderen en aandachtsgroepen en de potentiële overloop uit de MRA. Het resulteert in een advies voor een vraaggericht woningbouwprogramma, voor de gemeente en per kern. De rapportage bestaat uit de volgende onderdelen: 1. 2. 3. 4. 5.
Medemblik in beeld: cijfers en trends. Woningbehoefte in de gemeente Medemblik. Woonbehoefte van specifieke doelgroepen: ouderen en aandachtsgroepen. Woningbouwprogrammering in Medemblik. Adviezen voor het woningbouwprogramma.
Het rapport is tot stand gekomen aan de hand van deskresearch en gesprekken met twee lokaal/regionaal opererende makelaars. Gesproken is met de heer Dick Olie van Olie/Boekweit makelaars en de heer Robert Jan Nieuweboer van Groot & Nieuweboer Makelaardij. Met het eindresultaat heeft de gemeente een bouwsteen in handen waarmee zij (1) een goed onderbouwd inzicht heeft in de toekomstige woningbehoefte; wat voorts kan dienen als (2) leidraad voor het maken van (politieke) keuzes en de woningbouwprogrammering en (3) als onderbouwing voor het toetsingskader voor woningbouwprojecten.
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Verdiepend Woonbehoefteonderzoek in opdracht van Gemeente Medemblik 18 juli 2023
7/35
1
Medemblik in beeld: cijfers en (markt)trends
We starten dit rapport met het beschrijven van de gemeente Medemblik en de kernen aan de hand van demografische kenmerken, migratiestromen, woningvoorraad en het actuele lokale beeld van de huur- en koopwoningmarkt. Afsluitend maken we een samenvattende tabel waarin per kern overzichtelijk de voornaamste kenmerken staan.
1.1
De kernen in Medemblik
De gemeente Medemblik bestaat uit zeventien kernen, overeenkomend met de wijk-indeling van het CBS. In dit woonbehoefteonderzoek analyseren we de data/gegevens zo veel als mogelijk op kernniveau 3.
Figuur 1. De kernen in de gemeente Medemblik Bron. Sweco op basis van Kadaster / OSM
De meeste huishoudens wonen in de vier hoofdkernen: Medemblik (3.885 huishoudens, 20%), Andijk (3.055 huishoudens, 16%), Wervershoof (2.675 huishoudens, 14%) en Wognum (2.485 huishoudens, 13%). De eerste drie kernen liggen aangrenzend aan elkaar in het noordoosten van de gemeente. Wognum ligt in het zuidwesten van de gemeente, nabij de stad Hoorn en uitvalswegen (Figuur 1). Voorts bestaat de gemeente uit vijf middelgrote kernen met een huishoudensomvang tussen 800 en 1.100. En tot slot zijn er acht (landelijke) kleine kernen met minder dan 550 huishoudens.
3
Op basis van data op wijkniveau.
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Verdiepend Woonbehoefteonderzoek in opdracht van Gemeente Medemblik 18 juli 2023
8/35
Kern
Huishoudens 2022 Aantal4
Aandeel
Medemblik
3.885
20%
Andijk
3.055
16%
Wervershoof
2.675
14%
Wognum
2.485
13%
Midwoud
1.115
6%
Nibbixwoud
1.030
5%
Abbekerk
935
5%
Onderdijk
805
4%
Opperdoes
795
4%
Zwaagdijk-Oost
540
3%
Twisk
475
2%
Sijbekarspel
375
2%
Oostwoud
370
2%
Benningbroek
315
2%
Hauwert
285
1%
Zwaagdijk-West
230
1%
Lambertschaag
75
0%
Gemeente Medemblik
19.440
100%
Tabel 2. Huishoudens per kern in 2022 Bron. CBS (2022)
1.2
Bevolkingsopbouw
Leeftijdsopbouw De gemeente Medemblik wijkt wat betreft leeftijdsopbouw niet veel af van de gemiddelde leeftijdsopbouw in Nederland en de regio Westfriesland (Figuur 2). Wat opvalt is dat Medemblik relatief wat minder (jong)volwassenen (25 tot 45-jarigen) telt en een groter aandeel ouderen (65 jaar en ouder) en volwassenen (45 tot 65-jarigen).
4
Aantallen zijn afgerond op vijftallen.
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Verdiepend Woonbehoefteonderzoek in opdracht van Gemeente Medemblik 18 juli 2023
9/35
100% 22%
21%
20%
29%
28%
27%
40%
22%
23%
25%
20%
12%
12%
12%
15%
16%
15%
Gemeente Medemblik
Westfriesland
Nederland
80% 60%
0%
0 t/m 14 jaar
15 t/m 24 jaar
25 t/m 44 jaar
45 t/m 64 jaar
65 jaar en ouder
Figuur 2. Leeftijdsopbouw in de Gemeente Medemblik, Westfriesland en Nederland in 2022 Bron. CBS (2022) NB: De percentages in Nederland tellen niet exact op tot 100% door afronding
Binnen de kernen in Medemblik zien we de volgende accenten naar leeftijdsopbouw (Figuur 3): •
De grote kernen Medemblik, Wervershoof, Andijk, Wognum en Midwoud wijken in leeftijdsopbouw nagenoeg niet af met de gemiddelde leeftijdsopbouw in de gemeente. Jongeren (15 tot 25-jarigen) zijn meer vertegenwoordigd in de kernen Nibbixwoud en Opperdoes en Zwaagdijk-West huisvest relatief wat meer gezinnen met kinderen van 0 tot 15-jaar. Het hoogste aandeel ouderen (65 jaar en ouder) woont in de kern Abbekerk. In andere kleine landelijke kernen wonen relatief ook meer ouderen.
• •
Medemblik
16%
11%
23%
27%
22%
Andijk
16%
12%
21%
29%
23%
Wervershoof
16%
11%
23%
Wognum
16%
Midwoud
15%
Nibbixwoud
16%
13% 12% 14%
Abbekerk
14%
10%
19%
14%
11%
19%
Opperdoes
16% 15%
Twisk
14%
Sijbekarspel
14%
22%
28%
21%
23%
29%
21%
26%
23%
30%
27%
35% 20%
12%
21% 30%
26%
11%
15%
22%
21%
Onderdijk Zwaagdijk-Oost
28%
31%
16%
12%
19% 16%
35% 24%
24% 27%
21%
Oostwoud
12%
13%
17%
Benningbroek
13%
12%
20%
32%
24%
Hauwert
14%
10%
20%
31%
24%
Zwaagdijk-West
17%
Lambertschaag
9%
0%
12% 9%
10% 0 t/m 14 jaar
34%
21%
31%
17%
20%
24%
19%
43%
30%
15 t/m 24 jaar
40%
50%
25 t/m 44 jaar
23%
60% 45 t/m 64 jaar
70%
80%
90%
100%
65 jaar en ouder
Figuur 3. Leeftijdsopbouw in de kernen van Medemblik in 2022 Bron. CBS (2022) NB: De percentages in de kernen tellen niet allemaal exact op tot 100% door afronding
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Verdiepend Woonbehoefteonderzoek in opdracht van Gemeente Medemblik 18 juli 2023
10/35
Huishoudenssamenstelling Ten opzichte van het Nederlands gemiddelde huisvest de gemeente Medemblik relatief gezien minder eenpersoonshuishoudens en meer gezinshuishoudens (Figuur 4). Ten opzichte van de regio Westfriesland zijn de verschillen in huishoudenssamenstelling minimaal. 100% 32%
36%
36%
33%
31%
31%
33%
39%
Gemeente Medemblik
Westfriesland
Nederland
80% 60%
29%
40% 20% 0%
Eenpersoonshuishoudens
Huishoudens zonder kinderen
Huishoudens met kinderen
Figuur 4. Huishoudensverdeling in de Gemeente Medemblik, Westfriesland en Nederland in 2022 5 Bron. CBS (2022)
In de grotere kernen Medemblik en Midwoud wonen relatief veel eenpersoonshuishoudens (Figuur 5). Abbekerk heeft relatief veel eenpersoonshoudens ouder dan 65 jaar. Gezinnen met kinderen maken meer dan gemiddeld deel uit van de huishoudens in de kernen Wognum, Nibbixwoud, Opperdoes, Sijbekarspel en Zwaagdijk-West. Medemblik
37%
Andijk
30%
32%
Wervershoof
32%
Wognum
40% 30%
27%
Abbekerk Onderdijk
30%
Opperdoes
30%
40% 34%
21%
Oostwoud
24%
Benningbroek
33%
40%
33%
37%
Hauwert
23%
Zwaagdijk-West
24%
40% 42%
10%
35%
35%
35%
39%
37%
30%
13%
0%
38% 33%
29%
Lambertschaag
33%
32%
26%
Sijbekarspel
31%
39%
33%
Twisk
35%
33% 35%
Zwaagdijk-Oost
36%
33% 35%
Nibbixwoud
34%
31%
28%
Midwoud
34%
34%
41%
47%
20%
Eenpersoonshuishoudens
30%
40%
33%
50%
60%
Huishoudens zonder kinderen
70%
80%
90%
100%
Huishoudens met kinderen
Figuur 5. Huishoudenssamenstelling in de kernen van Medemblik in 2022 Bron. CBS (2022) NB: De percentages in de kernen tellen niet allemaal exact op tot 100% door afronding
5
Huishoudens zonder kinderen bestaan uit niet-gehuwde paren zonder kinderen, echtparen zonder kinderen en overige huishoudens.
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Verdiepend Woonbehoefteonderzoek in opdracht van Gemeente Medemblik 18 juli 2023
11/35
1.3
Migratiestromen van en naar Medemblik
Migratiesaldo Medemblik heeft sinds 2014 een positief binnenlands migratiesaldo (Figuur 6). Ook vanaf 2016 blijft het binnenlands migratiesaldo relatief hoog ten opzichte van de voorgaande jaren, met uitzondering van het jaar 2020. Vanaf 2019 is een bescheiden daling in de natuurlijke aanwas te zien. Er komen meer mensen te overlijden dan er geboren worden. Het buitenlands migratiesaldo was de afgelopen tien jaar positief, met een uitschieter in 2022. Deze uitschieter komt door de opvang van Oekraïners in Medemblik6. 500 400 300 200 100 0 -100
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
-200 Binnenlands migratiesaldo
Buitenlands migratiesaldo
Geboorteoverschot
Figuur 6. Migratiesaldo en geboorteoverschot in de gemeente Medemblik in de periode 2012-2022 Bron. CBS (2023)
Binnenlands migratiesaldo per leeftijdsgroep In de migratiecijfers valt op dat Medemblik vooral in trek is bij (jonge) gezinnen en de laatste jaren (vanaf 2019) ook bij ouderen (Figuur 7). Het saldo van het aantal vestigende en vertrekkende 15 tot 25-jarigen is de afgelopen tien jaar negatief. Dit zijn vooral jongeren die de gemeente verlaten en verhuizen naar (studenten)steden. 400
400
300
300
200
200
100
100
0
0 2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
-100
-100
-200
-200
-300
-300 0 t/m 14 jaar
15 t/m 24 jaar
25 t/m 44 jaar
45 t/m 64 jaar
65 jaar en ouder
totaal
Figuur 7. Binnenlands migratiesaldo naar leeftijd in de gemeente Medemblik in de periode 2012-2022 Bron. CBS (2023)
6
Bron: Gemeente Medemblik. Hulp aan Oekraïners. Veelgestelde vragen van inwoners. Op 25 april 2022 was de opvang van in totaal 258 Oekraïners in de gemeente Medemblik bekend, waarvan er 212 waren ingeschreven.
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Verdiepend Woonbehoefteonderzoek in opdracht van Gemeente Medemblik 18 juli 2023
12/35
Instroom vanuit MRA-gemeenten Gemeenten in Westfriesland willen bijdragen aan opvang van de woonbehoefte in de MRA. In dat licht kijken we naar het aandeel instroom vanuit MRA-gemeenten binnen de totale instroom naar Medemblik. Deze instroom vanuit MRA-gemeenten is stabiel in de periode 2018-2021. Het aandeel gevestigde personen vanuit de MRA in Medemblik lag in de gehele bovengenoemde periode net onder 25% (Tabel 3). De regio Westfriesland kent een procentueel hogere jaarlijkse instroom, die toenam van 24% in 2018 tot 28% in 2021. Hoorn is binnen de regio de gemeente met de hoogste instroom vanuit MRA-gemeenten. Medemblik blijkt aantrekkelijk te zijn voor huishoudens die verhuizen vanuit de noordelijke MRA-gemeenten Zaanstad, Purmerend en Edam-Volendam en Amsterdam7. Uit het regionale woonbehoefteonderzoek komt naar voren dat de aantrekkelijkheid van Westfriese gemeenten vooral lijkt te zitten in meer ruimte en een betere product-prijsverhouding op de woningmarkt. Instroom van personen uit MRA, per gemeente en jaar 1.200 1.000 800 600 400 200 0 2018 Hoorn
2019
Medemblik
Stede Broec
2020 Enkhuizen
Drechterland
2021 Koggenland
Opmeer
Figuur 8. Instroom van personen uit de MRA naar Westfriesland in de periode 2018-2021 Bron. CBS (2023)
Aantal personen
Percentage van totale instroom
2018
2019
2020
2021
2018
2019
2020
2021
Medemblik
442
394
440
451
23%
23%
23%
24%
Westfriesland
2.114
2.124
2.550
2.589
24%
26%
27%
28%
Tabel 3. Personen verhuisd vanuit de MRA naar Medemblik en Westfriesland in de periode 2018-2021 Bron. CBS (2022)
1.4
Woningvoorraad
De woningvoorraad in de gemeente Medemblik bestaat uit 19.387 woningen (Tabel 4). Ruim tweederde daarvan staat in de 4 grootste kernen: Medemblik (20%), Andijk (15%), Wervershoof (14%) en Wognum (13%). Midwoud, Nibbixwoud, Abbekerk, Onderdijk en Opperdoes zijn wat betreft woningvolume middelgrote kernen. De afgelopen jaren zijn er vooral in de grote en middelgrote kernen woningen bijgebouwd. In de kleinere kernen Twisk, Zwaagdijk-Oost en Oostwoud is de woningvoorraad licht gegroeid8.
7 8
Meer dan 100 vestigers in de periode 2018-2021 per genoemde MRA gemeenten. In de periode 2019-2022 is de woningvoorraad in Twisk met 41 woningen toegenomen, in Zwaagdijk-Oost met 26 woningen en in Oostwoud met 18 woningen.
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Verdiepend Woonbehoefteonderzoek in opdracht van Gemeente Medemblik 18 juli 2023
13/35
Kern
Woningvoorraad Aantal
Aandeel
Medemblik
3.916
20%
Andijk
2.955
15%
Wervershoof
2.732
14%
Wognum
2.493
13%
Midwoud
1.109
6%
Nibbixwoud
1.019
5%
Abbekerk
917
5%
Onderdijk
873
5%
Opperdoes
790
4%
Twisk
484
2%
Zwaagdijk-Oost
454
2%
Oostwoud
380
2%
Sijbekarspel
374
2%
Benningbroek
305
2%
Hauwert
278
1%
Zwaagdijk-West
230
1%
Lambertschaag
78
0%
Gemeente Medemblik
19.387
100%
Tabel 4. Woningvoorraad in Medemblik en de kernen in 2022 Bron. CBS (2022) NB: De percentages tellen niet exact op tot 100% door afronding
Woningvoorraad naar type en eigendom • • • •
Medemblik heeft een hoog aandeel grondgebonden koopwoningen (67%) in vergelijking met het Nederlandse aandeel (48%) en Westfriesland (62%). Koopappartementen maken slechts 3% van de woningvoorraad in Medemblik uit, lager dan in de regio (5%) en het Nederlands gemiddeld (9%). Het aandeel sociale huurwoningen (24%) in Medemblik ligt nagenoeg gelijk aan de regio (23%), maar lager dan het gemiddelde in Nederland (29%). Wat verder in de sociale huursector opvalt, is het relatief hoge aandeel grondgebonden woningen (16%), vergeleken met de andere regiogemeenten.
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Verdiepend Woonbehoefteonderzoek in opdracht van Gemeente Medemblik 18 juli 2023
14/35
Gemeente Medemblik
67%
Westfriesland
3%
62%
Nederland
5%
48% 0%
9%
20%
40%
16%
12%
12%
8%
11%
17%
60%
4% 3%
5% 5%
4%
10%
80%
Koopwoning GG
Koopwoning APP
Sociale verhuurder GG
Sociale verhuurder APP
Particuliere verhuurder GG
Particuliere verhuurder APP
100%
Figuur 9. Woningvoorraad naar type en eigendom in Medemblik, Westfriesland en Nederland in 2021 Bron. ABF Research – Systeem Woningvoorraad (Syswov) (2022) NB: De percentages tellen niet exact op tot 100% door afronding
De dominantie van grondgebonden koopwoningen is aanwezig in alle kernen binnen Medemblik (Figuur 10 en Figuur 11). In de grotere kernen staat een groter aandeel appartementen; Medemblik (25%) en Wognum (17%) hebben het grootste aandeel appartementen. Corporatiehuurwoningen in alle woningtypen zijn vooral te vinden in Medemblik (34%), Midwoud (29%) en Opperdoes (25%).
Gemeente Medemblik
86%
Medemblik
14%
75%
25%
Andijk
89%
11%
Wervershoof
84%
16%
Wognum
83%
17%
Midwoud
88%
Nibbixwoud
12%
92%
Abbekerk
8%
95%
Onderdijk
5%
99%
Opperdoes
1%
86%
Twisk
14%
91%
9%
Zwaagdijk-Oost
94%
6%
Oostwoud
93%
7%
Sijbekarspel
96%
4%
Benningbroek
96%
4%
Hauwert
99%
1%
Zwaagdijk-West
100%
0%
Lambertschaag
96%
0%
10%
20%
30%
40%
Grondgebonden woningen
50%
4%
60%
70%
80%
90%
100%
Appartementen
Figuur 10. Woningvoorraad naar woningtype in Medemblik en de kernen in 2022 Bron. CBS (2023)
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Verdiepend Woonbehoefteonderzoek in opdracht van Gemeente Medemblik 18 juli 2023
15/35
Gemeente Medemblik
70%
Medemblik
23%
57%
Andijk
9%
71%
Wervershoof
22%
65%
7%
78%
14%
67% 76%
Abbekerk
73%
Onderdijk
25%
Zwaagdijk-Oost
Hauwert
84% 83%
40%
Huurwoningen | In bezit woningcorporatie
7% 10%
11%
87%
Koopwoningen
6%
15%
Zwaagdijk-West
30%
10%
20%
78%
20%
9%
10%
74%
Lambertschaag
6% 6%
79%
Benningbroek
7% 11%
20% 84%
Oostwoud
10%
4%
10%
74%
0%
4%
23%
64%
Sijbekarspel
3%
21%
82%
Twisk
9%
29%
Nibbixwoud
Opperdoes
7%
28%
Wognum Midwoud
7%
34%
5% 6%
8%
50%
60%
70%
80%
90%
5%
100%
Huurwoningen | In bezit overige verhuurders
Figuur 11. Woningvoorraad naar woningeigendom in Medemblik en de kernen in 2022 Bron. CBS (2023) NB: Niet alle percentages tellen exact op tot 100% door afronding
Ontwikkeling van de gemiddelde WOZ-waarde • • •
De gemiddelde WOZ-waarde in 2022 is in de gemeente Medemblik met € 325.000 hoger dan gemiddeld in Nederland (€ 317.000). Ook de groei van de WOZ-waarde was hoger: in de periode 2020-2022 steeg de gemiddelde WOZ-waarde in Medemblik met 20% en in Nederland met 17%. Ook in vergelijking met de regio heeft de gemeente Medemblik een hogere gemiddelde WOZwaarde. De gemiddelde WOZ-waarde in Westfriesland is € 309.000 in 2022; ook de regio kende een groei van 20% in de periode 2020-2022. De kleinere, weinig stedelijke kernen in Westfriesland hebben een hogere gemiddelde WOZ-waarde dan de grotere, meer verstedelijkte kernen. Daarentegen hebben Medemblik, Onderdijk en Wervershoof de hoogste procentuele groei in de periode 2020-2022 (Wervershoof +25%, Onderdijk +25% en Medemblik +23%).
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Verdiepend Woonbehoefteonderzoek in opdracht van Gemeente Medemblik 18 juli 2023
16/35
Kern
2020
2022
Absolute groei
Procentuele groei
Lambertschaag
€ 351.000
€ 416.000
+ € 65.000
+ 19%
Hauwert
€ 335.000
€ 404.000
+ € 69.000
+ 21%
Benningbroek
€ 331.000
€ 396.000
+ € 65.000
+ 20%
Zwaagdijk-West
€ 315.000
€ 383.000
+ € 68.000
+ 22%
Zwaagdijk-Oost
€ 321.000
€ 376.000
+ € 55.000
+ 17%
Wognum
€ 313.000
€ 371.000
+ € 58.000
+ 19%
Oostwoud
€ 319.000
€ 365.000
+ € 46.000
+ 14%
Onderdijk
€ 289.000
€ 361.000
+ € 72.000
+ 25%
Twisk
€ 308.000
€ 349.000
+ € 41.000
+ 13%
Nibbixwoud
€ 280.000
€ 340.000
+ € 60.000
+ 21%
Sijbekarspel
€ 276.000
€ 337.000
+ € 61.000
+ 22%
Opperdoes
€ 272.000
€ 328.000
+ € 56.000
+ 21%
Abbekerk
€ 264.000
€ 314.000
+ € 50.000
+ 19%
Wervershoof
€ 249.000
€ 311.000
+ € 62.000
+ 25%
Midwoud
€ 251.000
€ 304.000
+ € 53.000
+ 21%
Andijk
€ 257.000
€ 300.000
+ € 43.000
+ 17%
Medemblik
€ 231.000
€ 285.000
+ € 54.000
+ 23%
Gemeente Medemblik
€ 270.000
€ 325.000
+ € 55.000
+ 20%
Tabel 5. Ontwikkeling van gemiddelde WOZ-waarde in Medemblik en de kernen in de periode 2020-2022 Bron. CBS (2023)
Ontwikkeling van het gemiddeld vermogen van huishoudens • • •
Het gemiddeld vermogen per huishouden in Medemblik is de afgelopen tien jaar toegenomen met bijna de helft tot € 311.500. Deze vermogenstoename hangt nauw samen met de stijging van de WOZ- waarde. Het gemiddeld vermogen van woningbezitters is bijna negen keer zo groot als dat van huishoudens die huren. Oudere huishoudens (vanaf ca 45 jaar) hebben een betere vermogenspositie dan jonge huishoudens.
Gemiddeld vermogen Huishoudens Tot 25 jaar naar leeftijdsklasse 25-45 jaar
Huishoudens naar woningbezit
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
€ 6.000
*
€ 3.200
€ 5.900
€ 8.200
€ 13.500
€ 15.100
€ 17.700
€ 12.500
*
€ 20.300
€ 105.700
€ 89.200
€ 80.500
€ 72.700
€ 86.700
€ 82.000
€ 97.600 € 101.000 € 124.000 € 143.800 € 164.000
45-65 jaar
€ 267.500 € 249.900 € 232.600 € 223.100 € 232.400 € 235.700 € 254.300 € 269.100 € 293.500 € 326.800 € 371.700
Vanaf 65 jaar
€ 271.800 € 260.500 € 261.400 € 265.700 € 273.300 € 269.300 € 278.400 € 296.100 € 309.200 € 346.900 € 370.500
Eigen woning
€ 290.500 € 271.100 € 259.200 € 254.500 € 272.100 € 272.700 € 294.000 € 312.400 € 341.700 € 385.600 € 430.900
Huurwoning
€ 32.800
Totaal huishoudens
€ 31.600
€ 34.400
€ 33.400
€ 34.200
€ 32.900
€ 34.700
€ 35.200
€ 37.800
€ 41.500
€ 47.600
€ 213.100 € 198.800 € 191.100 € 187.100 € 199.000 € 199.300 € 214.800 € 228.100 € 248.500 € 279.700 € 311.500
Tabel 6 Ontwikkeling van vermogens huishoudens gemeente Medemblik (2011-2021) Bron: CBS (2023) *Gegevens niet beschikbaar
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Verdiepend Woonbehoefteonderzoek in opdracht van Gemeente Medemblik 18 juli 2023
17/35
1.5
Het actuele marktbeeld in Medemblik
Koopsector De lokale woningmarkt laat in het vierde kwartaal van 2022 de eerste signalen van afkoeling zien. De woningmarkt blijft nog wel krap. • • • • •
Het aantal verkochte woningen in Medemblik is ten opzichte van de voorgaande kwartalen afgenomen (Figuur 12). In het vierde kwartaal van 2022 zijn 47 woningen verkocht in Medemblik, in Q4 van 2021 waren dit nog 63 woningen. De verkooptijd neemt toe: in Q4 2022 stond een woning gemiddeld 40 dagen te koop. Dit is bijna het dubbele van het jaar ervoor; in Q4 van 2021 was dit namelijk 23 dagen. In Medemblik ligt de mediane transactieprijs in het vierde kwartaal van 2022 op € 420.000. In Q4 2021 was dit € 461.000. Dit is een afname van 5,4% t.o.v. Q4 2021 (Figuur 12). De krapte indicator is in Q4 van 2022 berekend. De krapte is aan het afnemen: in Medemblik was de krapte indicator 4,7 in Q4 van 2022. In Q4 van 2021 was dit nog 1,3. Medemblik heeft vooral schaarste aan tussenwoningen (krapte indicator 2,9 in Q4 2022). Dit valt samen met de grote vraag naar betaalbare woningen.
Figuur 12. Ontwikkeling aantal verkochte woningen (links) en %-jaar van de mediane transactieprijs in Medemblik (rechts) Bron. NVM (2023)
Marktconsultatie makelaars Om een compleet beeld te krijgen van de woningmarkt zijn twee makelaars benaderd: de heer Dick Olie van Olie/Boekweit makelaars en de heer Robert Jan Nieuweboer van Groot & Nieuweboer Makelaardij. Uit deze gesprekken kunnen we het volgende beeld schetsen: •
•
•
•
•
De woningmarkt van Medemblik is niet alleen aantrekkelijk voor de eigen inwoners maar ook voor instromers uit andere gemeenten. Binnen deze instroom zit een aandeel huishoudens uit MRAgemeenten. Recente inschrijvingen voor nieuwbouwprojecten laten zien dat een aanzienlijk deel van de belangstellenden uit de regio of (ver) daarbuiten afkomstig is. Hieronder bevinden zich ook ‘terugkeerders’: mensen die geboren zijn in Medemblik en daarna voor studie zijn verhuisd. De kernen binnen de gemeente verschillen wat betreft woningmarkt en aantrekkingskracht. Wognum heeft een hoge ‘woonstatus’, mede door de centrale ligging (nabij A7), het landelijke karakter en de goede (basis)voorzieningen. De kernen Opperdoes, Medemblik en Andijk staan wat minder hoog op de aantrekkelijkheidsladder en kennen een lagere instroom vanuit regiogemeenten en daarbuiten. De vraag naar (nieuwe) woningen is er in alle kernen: mensen blijven liefst in hun eigen kern wonen. Jongeren hebben niet genoeg keuzemogelijkheden in de eigen kern en blijven veelal noodgedwongen bij hun ouders wonen. Senioren in koopwoningen willen soms wel doorstromen naar levensloopbestendige woningen (liefst koop, patio, minimaal 2 slaapkamers etc.), maar dit aanbod is tot nu toe onvoldoende toegevoegd in de kernen. Bijlenen is voor deze groep op dit moment niet aantrekkelijk en wordt steeds minder overwogen.
Er is de afgelopen jaren te weinig nieuwbouw opgeleverd om aan de vraag te voldoen. In 2021 en 2022 werden ca 100 nieuwe woningen per jaar gebouwd. De jaarlijkse nieuwbouwvraag wordt door de makelaars op 250 à 300 woningen geraamd. Ook zien zij - door onvoldoende nieuwbouw - een (potentiële) inhaalvraag vanuit alle kernen. Er is een afkoeling van de woningmarkt die zichtbaar is in langere verkooptijden in zowel bestaande bouw als nieuwbouw en in lagere transactieprijzen (Q4 2022). In de nieuwbouw hebben met name projecten met duurdere koopwoningen (bv tweekappers) te maken met tragere verkoop.
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Verdiepend Woonbehoefteonderzoek in opdracht van Gemeente Medemblik 18 juli 2023
18/35
•
• •
In de regio neemt de mismatch tussen het bedrag dat woningzoekenden kunnen lenen en de vraagprijs van woningen steeds verder toe. Een eenverdiener heeft bijvoorbeeld een jaarinkomen van circa 70.000 euro nodig om een tussenwoning te kopen. Daarbij neemt de leencapaciteit van huishoudens door de oplopende hypotheekrente verder af. Gevolg is dat de vraag naar betaalbare koop en huur verder toeneemt onder woningzoekenden. Er is vooral behoefte aan betaalbare tussenwoningen van € 350.000 tot € 350.000 en tweekappers tot € 450.000. Daarnaast is er behoefte aan aantrekkelijke woningen voor senioren; op een aantrekkelijke locatie nabij voorzieningen, met gelijkvloers wonen en slapen en bij voorkeur in de koopsector. Ook de middeldure huur kan een rol van betekenis spelen op de lokale woningmarkt.
Sociale huurmarkt Ook de druk op het sociale huursegment is groot en neemt ieder jaar toe. Het aantal jaarlijkse verhuringen wordt veruit overstegen door het aantal woningzoekenden. • • • •
De gemiddelde inschrijfduur voor een sociale huurwoning lag in 2021 ruim boven 9 jaar. In 2021 reageerden 9.282 actieve (unieke) woningzoekenden (exclusief directe bemiddelingen) op een of meer advertenties van sociale huurwoningen in Medemblik. In de periode 2018-2021 nam het aantal actief woningzoekenden toe met 33%. In Medemblik zijn 168 sociale huurwoningen verhuurd in 2022. Dit was fors minder dan in 2021 met 252 toegewezen woningen. De slagingskans was in 2022 om en nabij 1% (2021: 2,7%). De slagingskans van ouderen van 75 jaar en ouder is fors hoger dan van jongere doelgroepen. Dit komt door hun langere inschrijftijd.
12 8
8,9
7,4
8,5
9,3
3,9
3,4
4
3,7
4,6
3,6
2,6
2,5
2,7
0 Inschrijfduur (jaren)
Reële zoekduur (jaren) 2018
2019
2020
Slagingskans (%)
2021
Figuur 13. Ontwikkeling van de inschrijfduur, reële zoekduur en slagingskans op de sociale huurmarkt in Medemblik Bron. Kengetallen reacties per leeftijdsgroep per plaats toegewezen woning
1.6
Accenten per kern
Tabel 7 geeft een aanvulling op de hoofdlijnen die in de vorige paragrafen zijn geschetst. Het is een samenvatting van de demografische kenmerken (leeftijd en huishoudenssamenstelling) en kenmerken van de woningvoorraad (woningtype, WOZ-waarde en woonmilieu) per kern ten opzichte van het gemiddelde in de gemeente Medemblik. De kenmerken van de kernen zijn dikgedrukt wanneer er een verschil van minimaal 2% met het gemiddelde van Medemblik is. Kern
Leeftijd
Gemeente Medemblik
Kinderen (< 15 jaar): 15% Eenpersoons: 31% Jongeren (15 tot 25 jr): 12% Stellen: 33% (Jong)volwassen (25-45 jr): 22% Gezinnen: 36% Middelbaren (45 tot 65 jr): 29% Ouderen (> 65 jaar): 22%
19.387 woningen
Huishoudenssamenstelling
Woningtype en eigendom
WOZ-waarde Woonmilieu in 2022
Grondgebonden: 86% Appartementen: 14% Koop: 70% Corporatie huur: 23% Particuliere huur: 7%
€ 325.000
Centrum-dorps
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Verdiepend Woonbehoefteonderzoek in opdracht van Gemeente Medemblik 18 juli 2023
19/35
Vergelijkbaar met het gemeentelijk gemiddelde. Meer 3.916 woningen kinderen (16%) en (jong)volwassenen (23%).
Hoog aandeel Meer stedelijkheid: eenpersoonshuishoudens appartementen (25%) en (37%). corporatiehuur (34%).
Lager dan gemiddeld; € 285.000
Centrum-dorps
Andijk
Meer kinderen (16%) en ouderen (23%).
Meer eenpersoonshuishoudens (32%) en stellen (33%).
Vergelijkbaar met het gemeentelijk gemiddelde: 89% grondgebonden en 11% appartementen, 71% koop en 29% huur.
Lager dan gemiddeld; € 300.000
Centrum-dorps
Meer kinderen (16%) en middelbaren (28%).
Vergelijkbaar met het gemeentelijk gemiddelde.
Vergelijkbaar met het gemeentelijk gemiddelde:
Lager dan gemiddeld; € 311.000
Centrum-dorps
Hoger dan gemiddeld; € 371.000
Centrum-dorps
Medemblik
2.955 woningen
Wervershoof 2.732 woningen
84% grondgebonden en 16% appartementen, 65% koop en 35% huur. Wognum 2.493 woningen Midwoud
Meer kinderen (16%) en jongeren (13%).
Hoog aandeel gezinnen met kinderen (40%).
Meer (jong)volwassenen (23%).
Hoog aandeel Vergelijkbaar met het eenpersoonshuishoudens gemeentelijk gemiddelde: (35%). 88% grondgebonden en 12% appartementen. Meer corporatiehuur (29%).
Lager dan gemiddeld; € 304.000
Centrum-dorps
Hoger aandeel jongeren (14%).
Hoog aandeel gezinnen met kinderen (40%).
Veel grondgebonden (92%) en koop (76%).
Hoger dan gemiddeld; € 340.000
Centrum-dorps
Hoog aandeel ouderen (27%).
Hoog aandeel Veel grondgebonden eenpersoonshuishoudens (95%) en koop (73%). (35%). En hoger aandeel stellen (34%).
Lager dan gemiddeld; € 314.000
Centrum-dorps
Hoger aandeel middelbaren (35%).
Hoog aandeel stellen (39%).
Praktisch alleen grondgebonden (99%) en vooral koop (82%).
Hoger dan gemiddeld; € 361.000
Centrum-dorps
Hoger aandeel jongeren (14%).
Hoger aandeel gezinnen met kinderen (38%).
Appartementen (14%) en Hoger dan meer huurwoningen (36%) gemiddeld; zowel in bezit corporatie € 328.000 (25%) als particulier (11%)
Centrum-dorps
Veel grondgebonden (91%) en koop (74%).
Hoger dan gemiddeld; € 349.000
Dorps/Landelijk
Hoger aandeel Veel grondgebonden eenpersoonshuishoudens (94%) en vooral koop (33%). (84%).
Hoger dan gemiddeld; € 376.000
Dorps/Landelijk
Hoger aandeel (jong)volwassenen (24%).
Hoog aandeel gezinnen Vooral grondgebonden met kinderen (40%) en (96%) en veel koop (74%). hoog aandeel stellen (37%)
Hoger dan gemiddeld; € 337.000
Dorps/Landelijk
Hoog aandeel middelbaren (34%) en hoger aandeel ouderen (24%).
Hoog aandeel stellen (42%).
Veel grondgebonden (93%) en koop (79%).
Hoger dan gemiddeld; € 365.000
Dorps/Landelijk
Hoger aandeel middelbaren (32%) ouderen (24%).
Hoger aandeel stellen (35%).
Vooral grondgebonden (96%) en veel koop (78%).
Hoger dan gemiddeld; € 396.000
Dorps/Landelijk
Hoger aandeel middelbaren (31%) en hoger aandeel ouderen (24%).
Hoog aandeel stellen (39%).
Vooral grondgebonden (99%) en koop (84%).
Hoger dan gemiddeld; € 404.000
Dorps/Landelijk
1.109 woningen
Nibbixwoud 1.019 woningen Abbekerk 917 woningen
Onderdijk 873 woningen Opperdoes 790 woningen
Meer stedelijkheid: appartementen (17%) maar ook koop (78%).
.
Twisk 484 woningen
Hoger aandeel middelbaren (35%) ouderen (24%).
Zwaagdijk-Oost Hoog aandeel (jong)volwassenen (26%). 454 woningen Sijbekarspel 374 woningen Oostwoud 380 woningen Benningbroek 305 woningen Hauwert 278 woningen
Hoog aandeel stellen (40%).
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Verdiepend Woonbehoefteonderzoek in opdracht van Gemeente Medemblik 18 juli 2023
20/35
Zwaagdijk-West Hoger aandeel kinderen (17%) en hoger aandeel middelbaren 230 woningen (31%).
Hoog aandeel gezinnen met kinderen (41%).
Grondgebonden (100%) en vooral koop (83%).
Hoger dan gemiddeld; € 383.000
Dorps/Landelijk
Lambertschaag
Hoog aandeel stellen (47%).
Vooral grondgebonden (96%) en koop (87%).
Hoger dan gemiddeld; € 416.000
Landelijk
78 woningen
Hoog aandeel middelbaren (43%).
Tabel 7. Voornaamste demografische en woningkenmerken per kern. Bron. Sweco op basis van CBS (2023) en ABF Research (Syswov)
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Verdiepend Woonbehoefteonderzoek in opdracht van Gemeente Medemblik 18 juli 2023
21/35
2
Woningbehoefte in de gemeente Medemblik
In dit hoofdstuk analyseren we de verwachte huishoudensontwikkeling in Medemblik om zicht te krijgen op de ontwikkeling van de woningbehoefte. Deze prognose is een direct afgeleide van de prognose zoals die gebruikt is in het Regionaal Woonbehoefteonderzoek Westfriesland.
2.1
Prognose Medemblik
Volgens de meest recente prognose van de provincie Noord-Holland (2021), neemt het inwoneraantal en het aantal huishoudens van Medemblik de komende jaren verder toe. •
De bevolking groeit van ca. 45.635 inwoners in 2023 naar ca. 46.655 inwoners in 2033. Dit is een groei van 1.020 inwoners (+2%). De verwachte procentuele groei ligt lager dan de regionale groei (Westfriesland +3%). Tot 2040 blijft de bevolking groeien naar ca. 46.860 inwoners. In de periode 2023-2040 komen er 1.225 inwoners bij (+3%). De verwachte procentuele groei is in de periode 2023-2040 gelijk aan die van de regio (+3%). Het aantal huishoudens groeit van ca. 19.670 huishoudens in 2023 naar ca. 20.830 huishoudens in 2033. Dit is een groei van 1.160 huishoudens (+6%). De verwachte procentuele groei ligt lager dan die van de regio (Westfriesland +7%). Tot 2040 blijft het aantal huishoudens groeien naar 20.930 huishoudens. In de periode 2023-2040 betekent dit een groei van 1.260 huishoudens (+6%). De verwachte procentuele groei is in Medemblik lager dan de groei in de regio (+8%).
•
• •
25.000 18.050
20.000
19.045
20.015
20.675
20.930
20.830
19.670 15.000
20.995
11.170
10.000 5.000 3.165
3.510
0 2000
2005
2010
2015
Historische ontwikkeling
2020
2025
2030
2035
2040
Provinciale prognose
Figuur 14. Huishoudensontwikkeling in de gemeente Medemblik in de periode 2000-2040 Bron. CBS (2023); Provincie Noord-Holland (2021)
De komende tien jaar neemt het aantal kleine huishoudens toe (Tabel 8) en die huishoudensgroei wordt vooral veroorzaakt door de verdere vergrijzing van de bevolking. Het aantal gezinnen zal licht dalen, maar daarbinnen neemt het aantal jonge gezinnen tot 35 jaar toe. Gezinnen van 35 jaar en ouder en het aantal kleine huishoudens jonger dan 55 jaar nemen in aantal (fors) af. • • • •
De huishoudensgroei wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de toename van het aantal kleine huishoudens van 75 jaar en ouder (ca. 1.425 huishoudens; +49%). Het aantal gezinnen jonger dan 35 jaar groeit naar verwachting met ca. 185 huishoudens (+25%). Het aantal kleine huishoudens tot 35 jaar neemt de komende tien jaar af met ca. 285 huishoudens (-17%). Het aantal oudere gezinnen van 35 jaar en ouder neemt af met ca. 200 huishoudens (-3%). Het aantal kleine huishoudens van 35 tot 55 jaar en van 55 tot 75 jaar blijft relatief gelijk (35-55 jaar: -45 huishoudens/ -2%; 55-75 jaar: +50 huishoudens/ +1%).
Wanneer we vooruitkijken naar 2040 zien we dat deze trends blijvend zijn. Het aantal kleine huishoudens van 75 jaar en ouder blijft sterk toenemen, bij een daling van het aantal kleine huishoudens van 55 tot 75 jaar.
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Verdiepend Woonbehoefteonderzoek in opdracht van Gemeente Medemblik 18 juli 2023
22/35
Het aantal kleine huishoudens tot 35 jaar neemt in de jaren na 2033 sterk af. Ook het aantal gezinnen vanaf 35 jaar zal na 2033 afnemen. Het aantal gezinnen van 35 jaar en jonger neemt toe. De toe- en afname van bepaalde huishoudensgroepen is van invloed zijn op het benodigde/gewenste voorzieningenniveau in de gemeente (en daarbinnen de verschillende kernen). 2023
2033
Ontwikkeling 2040 2023-2033
Ontwikkeling 2023-2040
1.685
1.400
-285
1.220
-465
Kleine huishoudens 35-55 jaar 2.155
2.110
-45
2.155
0
Kleine huishoudens 55-75 jaar 5.930
5.980
+50
5.545
-385
Kleine huishoudens 75+
2.880
4.305
+1.425
4.935
+2.055
Totaal kleine huishoudens
12.650
13.795
+1.145
13.855
+1.205
Gezinnen < 35 jaar
735
920
+185
845
+110
Gezinnen ≥ 35 jaar
6.240
6.040
-200
6.165
-75
Totaal gezinnen
6.975
6.960
-15
7.010
+35
Totaal huishoudens
19.625
20.755
+1.130
20.865
+1.240
Kleine huishoudens < 35 jaar
Tabel 8. Ontwikkeling huishoudens naar type en leeftijd in de periode 2023-2033 en 2040 Bron. Huishoudensprognose Provincie Noord-Holland (2021) NB: ‘Overige huishoudens’ zijn niet meegenomen en de aantallen zijn afgerond op vijftallen, dit verklaart het verschil met de cijfers in Figuur 14.
2.2
Relevante uitkomsten WoON2021
Het landelijk woonwensenonderzoek van het Ministerie van BZK en het CBS (WoON2021) geeft inzicht in de woonvoorkeuren van huishoudens in Medemblik. Medemblik had in het WoON 2021 een voldoende aantal verhuisgeneigde respondenten voor een representatief beeld. Op basis van de uitkomsten kunnen we voor Medemblik de volgende relevante conclusies trekken uit het WoON2021: • • • •
In de gemeente Medemblik is 40% van de respondenten verhuisgeneigdheid. Bij alle huishoudenstypen en leeftijden is een grote voorkeur zichtbaar voor een centrum-dorps woonmilieu. Van de verhuisgeneigde respondenten binnen de gemeente Medemblik heeft 64% de voorkeur voor een centrum-dorps woonmilieu en 32% voor een landelijk woonmilieu. De groei van het aantal kleine huishoudens van 75 jaar en ouder zal vooral een vraag naar centrumdorpse woonmilieus betekenen. De verhuisgeneigdheid van deze leeftijdsgroep is overigens laag: 20% geeft aan binnen 2 jaar te willen verhuizen (Westfriesland: 19%). Van de verhuisgeneigde respondenten in Medemblik heeft 61% voorkeur voor een grondgebonden koopwoning (Tabel 9).
Voorkeur voor
Aandeel van de verhuisgeneigde respondenten
Grondgebonden koopwoningen
61%
Grondgebonden huurwoningen
14%
Koopappartementen
11%
Huurappartementen
14%
Tabel 9. Voorkeuren woningtype en eigendom van de verhuisgeneigde respondenten. Bron. WoON2021
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Verdiepend Woonbehoefteonderzoek in opdracht van Gemeente Medemblik 18 juli 2023
23/35
3
Huisvestingshoefte van specifieke doelgroepen
In aanvulling op de vanuit demografische ontwikkelingen berekende woonbehoefte brengen we de te verwachten woonbehoefte van specifieke doelgroepen in beeld. Ten eerste gaan we in op de gevolgen van vergrijzing op de woonbehoefte van ouderen in Medemblik. Dit doen we aan de hand van een verdieping van de woonwensen: o.a. woningtypen, woonmilieus en woonvormen. Ten tweede gaan we in op de woonbehoefte van aandachtsgroepen. Hierbij sluiten we aan bij de definitie uit het landelijke programma ‘Een thuis voor iedereen’ waarin onderscheid wordt gemaakt naar: • • • •
Uitstroom uit maatschappelijke opvang en beschermd wonen. Kwetsbare jongeren. Statushouders. Arbeidsmigranten.
Voor deze groepen verkennen we de specifieke woonwensen, het budget en de positie op de woningmarkt. Vervolgens geven we een indicatie van de jaarlijkse woonbehoefte. Basis hiervoor vormt het onderzoek van Decisio (2022) en de beleidslijnen van de rijksoverheid - onder meer taakstelling statushouders - en de provincie.
3.1
Woonbehoefte ouderen
Ontwikkeling oudere huishoudens In hoofdstuk 2 beschreven we al dat het aantal oudere huishoudens in Medemblik de komende jaren sterk zal toenemen. Er is een toename te verwachten van het aantal huishoudens van 75 jaar en ouder. Het aantal huishoudens van 65 tot 75 jaar groeit de komende tien jaar, maar neemt in het tijdvak daarna weer af. Daarentegen neemt het aantal huishoudens van 55 tot 65 jaar in beide tijdvakken af. Dit is de groep empty nesters. 2023
2033
Ontwikkeling 2023-2033
2040
Ontwikkeling 2023-2040
55 tot 65 jaar
4.030
3.800
-230
3.280
-750
65 tot 75 jaar
3.725
4.045
+320
4.015
+290
75 tot 85 jaar
2.460
3.375
+915
3.680
+1.220
85 jaar en ouder
525
1.075
+550
1.435
+910
Tabel 10. Ontwikkeling aantal oudere huishoudens in de gemeente Medemblik Bron. Huishoudensprognose Provincie Noord-Holland (2021)
Woonwensen ouderen Het landelijk woonwensenonderzoek van het Ministerie van BZK en het CBS (WoON2021) geeft inzicht in de woonvoorkeuren van huishoudens. Medemblik heeft in het WoON2021 een gering aantal respondenten. De respons is te laag om een uitsplitsing te maken naar verschillende doelgroepen (leeftijden). De uitkomsten uit het regionale woonbehoefteonderzoek zijn echter ook relevant voor de gemeente Medemblik. Samengevat: •
•
Ouderen in de regio hebben een grote voorkeur voor een centrum-dorps woonmilieu. Naarmate huishoudens ouder worden, neemt de voorkeur voor centrum-dorpse woonmilieus toe. − De helft van de kleine huishoudens van 55 tot 75 jaar (52%) heeft een voorkeur voor een centrum-dorps woonmilieu en 13% voor een landelijk woonmilieu. De overige 35% geeft aan in meer stedelijke woonmilieus te willen wonen. − De voorkeur voor centrum-dorps wonen ligt onder kleine huishoudens van 75 jaar en ouder nog hoger: 60%. Daarnaast woont 30% het liefst in een meer stedelijke woonomgeving en 10% in een landelijk woonmilieu. Er is een dominante voorkeur voor appartementen onder ouderen in de regio.
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Verdiepend Woonbehoefteonderzoek in opdracht van Gemeente Medemblik 18 juli 2023
24/35
− − •
Van de kleine huishoudens van 55 tot 75 jaar heeft 81% voorkeur voor een appartement en 19% voor een grondgebonden woning. Van de kleine huishoudens van 75 jaar en ouder heeft 75% voorkeur voor een appartement en 25% voor een grondgebonden woning.
De voorkeur voor huur of koop is ongeveer even groot onder de ouderen in de regio. − Van de kleine huishoudens van 55 tot 75 jaar heeft 46% voorkeur voor huur en 54% voor koop. − Bij de groep van 75 jaar en ouder ligt dit gelijk: 50% huur en 50% koop.
Woonconcepten Ouderen hechten veel waarde aan het behouden van zelfstandigheid en zelfredzaamheid. De ouder wordende bevolking wil dan ook zo lang mogelijk thuis blijven wonen 9. Dit zien we ook terug in de lage verhuisgeneigdheid van ouderen. De belangrijkste verhuisreden is vaak de gezondheid en de huidige woonomgeving10. Aantrekkelijke woonkenmerken voor ouderen zijn comfort, levensloopbestendigheid en gezamenlijkheid. Ook de nabijheid van dagelijkse- en zorgvoorzieningen en openbaar vervoer zijn van belang. Bij levensloopbestendige woningen wordt vooral aan appartementen gedacht, maar ook initiatieven voor grondgebonden woningen zijn kansrijk. Voorbeelden van woonconcepten zijn opgenomen in Figuur 15. Kenmerkend aan deze concepten is het zelfstandig en comfortabel wonen, waarbij gemeenschappelijke (buiten)ruimten en faciliteiten in het woningbouwproject zijn verwerkt. Zo heeft de Kastanjetuin een gemeenschappelijke tuin en dierenweide. Habion Schoonoord heeft drie gezamenlijke huiskamers, een leercafé en een restaurant. En ParkEntree heeft een ontmoetingsruimte met terras waar ook ruimte is voor gezamenlijke activiteiten. Er zijn ook projecten waarin bewoners naast een koop- of huurovereenkomst een sociaal contract tekenen en beloven naar elkaar om te zien (Aahof Zwolle van Stichting Knarrenhof). ahof wolle
atiowoningen art van usterlitz eist
Boekhuis mersfoort
astanjetuin wolle
heresia Ouderkerk aan den mstel
olderhofje nna aulowna
arkEntree chiedam
atiowoningen
abion choonoord Baarn
ilze
ijen
Figuur 15. Referentiebeelden woonconcepten voor oudere doelgroepen Bron. Knarrenhof, KRKTR, Zelfbouw in Nederland, Deltawonen, Rijnboutt, Polderhofje, ParkEntree, SIR-55, Habion
9
MarketResponse (november 2020). Het nieuwe grijs is kleurrijker dan ooit. Trendmonitor Wonen en Welzijn, Levensloopbestendigheid en zelfredzaamheid. 10 Bron: WoON2021
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Verdiepend Woonbehoefteonderzoek in opdracht van Gemeente Medemblik 18 juli 2023
25/35
3.2
Woonbehoefte van aandachtsgroepen
In aanvulling op de vanuit demografische ontwikkelingen berekende woonbehoefte, brengen we de te verwachten woonbehoefte van specifieke aandachtsgroepen in beeld. Hierbij sluiten we aan bij de het landelijke programma ‘Een thuis voor iedereen’ waarin onderscheid wordt gemaakt naar: • • • •
Uitstroom uit maatschappelijke opvang en beschermd wonen. Kwetsbare jongeren. Statushouders. Arbeidsmigranten.
Voor deze groepen verkennen we de specifieke woonwensen, het budget en de positie op de woningmarkt. Vervolgens geven we een indicatie van de jaarlijkse woonbehoefte. Basis hiervoor vormt het onderzoek van Decisio (2022) en de beleidslijnen van de rijksoverheid - onder meer taakstelling statushouders - en de provincie. Onderstaande tabel geeft een (niet uitputtende) omschrijving van de doelgroep, hun woon- en woonomgevingswensen, budget en positie op de woningmarkt. Doelgroep
Omschrijving
Woonwens/Budget
Dak- en thuislozen, jongeren. Mensen met psychische kwetsbaarheid.
Onzelfstandig, kleinschalig. ‘Eigenheid’ i.p.v. luxe Klein en sober Flexwonen Huur, betaalbaar en direct beschikbaar Gezamenlijke ruimten
Woonomgeving/ Positie woningmarkt
UITSTROOM MAATSCHAPPELIJKE OPVANG EN BESCHERMD WONEN, MET BEGELEIDING
Economisch daklozen Zelfstandig Spoedzoekers, bv. na scheiding Klein, sober Huur OPVANG, ZONDER BEGELEIDING Ex-gedetineerden Tijdelijkheid Vrouwenopvang Urgent Ook gezinswoningen Betaalbaar, direct beschikbaar UITSTROOM MAATSCHAPPELIJK
STATUSHOUDERS
ARBEIDSMIGRANTEN
Aanwezigheid begeleiding Openbaar vervoer Bestaande sociale netwerken Veilige, prikkelarme omgeving Tijdelijk wonen geeft onrust, zoeken vaste basis
Niet altijd voldoende kansen door korte inschrijftijd Beperkt budget Voorkeur voor vestiging in herkomstgemeente Herintreders: periode van oriëntatie
Kleine huishoudens (Grote) gezinnen MV’s (minderjarigen)
Zelfstandig, kleinere eenheden Geen concentratie wenselijk Grotere gezinswoningen Intensief beheer/leefbaarheid Huur Woningdelen Flexibiliteit (pieken opvangen) AMV: onzelfstandig, begeleiding
EU-arbeidsmigranten Vaak alleenstaanden Soms gezinnen
Tijdelijke huisvesting (short/midstay) Beperkt long stay Flexwonen Beperkt budget, huur en koop
Bereikbaarheid auto Door tijdelijkheid is integratie in buurt minder van belang
Tabel 11. Aandachtsgroepen: omschrijving, woonwens/budget en woonomgeving/positie woningmarkt Bron: Sweco o.b.v. Decisio (2022) en beleidslijnen rijksoverheid en provincie
Aanvullende aandachtspunten ten aanzien van huisvesting aandachtsgroepen: • • • •
Er kan een verschil zijn in de huisvestingsurgentie van de verschillende aandachtsgroepen. Niet alle (spoed)zoekers hebben een lang woonwensenlijstje; een dak boven het hoofd is voor velen in eerste instantie het belangrijkst. Passende woonproducten voor aandachtsgroepen zijn niet (altijd) te vinden in de bestaande voorraad. Soms zijn gemeenschappelijke ruimten/ontmoetingsruimten nodig. Tot de maatschappelijke taak van woningcorporaties behoort het huisvesten van aandachtgroepen; aandachtsgroepen behoren meestal tot de woningzoekenden met een laag woonbudget.
Uitstroom Beschermd Wonen/kwetsbare jongeren Op de krappe woningmarkt is het een uitdaging om kwetsbare groepen, jongeren en personen uit uitstroom beschermd wonen, te huisvesten en tegelijkertijd voldoende woningaanbod te houden voor andere woningzoekenden. Woningcorporaties, zorgaanbieders en Westfriese gemeenten werken samen aan oplossingen. In de ‘ amenwerkingsovereenkomst uitstroom bijzondere doelgroepen West-Friesland’ uit juli
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Verdiepend Woonbehoefteonderzoek in opdracht van Gemeente Medemblik 18 juli 2023
26/35
2021 wordt de taakstelling per gemeente genoemd. Voor de gemeente Medemblik komt de opgave neer op 21 woningen voor uitstromers per jaar. Statushouders De Rijksoverheid geeft gemeenten per half jaar de taakstelling voor het huisvesten van statushouders. Medemblik kende de volgende taakstellingen: • • • •