03 Bijlage 3 - Advies Commissie voor de Bezwaarschriften d.d. 23 maart 2026 (Geanonimiseerd)
Tekst van het document
ADVIES
Zaaknummers:
Advies
P/
BEZWARENCOMMISSIE
Z-26-598058,
Z-25-594419
en
Medemblik
Z-25-594417
de bezwarencommissie van de gemeente Medemblik met betrekking tot de ingediende bezwaarschriften van de heer (geanonimiseerd) mevrouw (geanonimiseerd) en Mevrouw van
NN,
GEE
(geanonimiseerd)
(geanonimise rd) bezwaarmakers), gericht tegen het besluit van het college van burgemeester en Bhierna: wethouders
(hierna: het college) van 18 november 2025 waarbij een voorlopig voorkeursrecht perceel Wervershoof P 712, P 716 en P 717 gelegen nabij de Tuinstraat in
is gevestigd op Hauwert.
Procedure en hoorzitting Overeenkomstig het bepaalde 1.
in van de Verordening voor de behandeling van bezwaarschriften is het bezwaarschrift in handen gesteld van de commissie voor de
gemeente Medemblik 2024 bezwaarschriften (hierna: de commissie). De commissie heeft het bezwaar behandeld in de
vergadering Het
van
voorliggend
voorzitter:
5 maart 2026. advies is uitgebracht door de commissie mr. ir. A.M. Vroegop
lid:
mr.
secretaris:
drs. J. Duits
2.
de
de
navolgende
leden:
R.F.C. Kleine Deters
en mevrouw (geanonimiseerd) de heer (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) aren aanwezig. BN, ME A. Boerema verschenen de en de heer R. Reinsma. gemeenteraad zijn heer
Bezwaarmakers, Namens
met
mevrouw
Ontvankelijkheid
De commissie ziet zich op basis de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van state (hierna: de Afdeling) van 8 april 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1083 waaruit volgt dat als
van
bezwaarmakers ten tijde van de vestiging van het voorkeursrecht nog geen eigenaar de betreffende percelen waren (aangezien de koopovereenkomsten nog niet waren ingeschreven inde
openbare registers) niet als belanghebbende kunnen worden aangemerkt voor de vraag gesteld of bezwaarmakers in onderhavig geval als direct belanghebbende (zoals bedoeld in artikel 1:2 awb) kunnen worden aangemerkt en overweegt hierbij als volgt. gemeenteraad op basis van deze uitspraak van de Afdeling kan volgen de commissie dat het opvatting belanghebbendheid, overweegt in een recente de Rechtbank Noord-Nederland van 12 zelfstandige belang uitspraak van december 2025, ECLI:NL:RBNNE:2025:5104 ook iets genuanceerder kan worden uitgelegd. Hoewel
de commissie
in diens
over
de
de direct
In die
uitspraak wordt namelijk in rechtsoverweging 4.4 overwogen dat aangezien eiseres in dat geval geen schriftelijke koopovereenkomst kon overleggen en de erven het bestaan van een overeenkomst betwisten niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij het perceel heeft gekocht of over een koopoptie beschikt. In onderhavig geval is door de heer (geanonimiseerd) en mevrouw (geanonimise rd) ondertekende die een eveneens niet door de eigenaar koopovereenkomst overgelegd (geanonimiseerd) van het perceel wordt betwist. Nu de niet bezwaar heeft gemaakt zelfstandig eigenaar tevens tegen het vestigen van een voorkeursrecht (op deze percelen) adviseert de commissie, gezien deze recente uitspraak bezwaarmakers de (geanonimiseerd) mevrouw (geanonimiseerd) ontvankelijk en te verklaren.
heer
Pagina
1 van 4
Bezwarencommissie
Medemblik
Bvoigt
de commissie de stelling van betrekking tot het bezwaarschrift van mevrouw (geanonimiseerd) gemeenteraad (die ook in de zeer recente jurisprudentie wordt bevestigd). Ter hoorzitting is vast komen te staan dat mevrouw (geanonimiseerd) ee geen koopovereenkomst heeft gesloten. Gelet op de jurisprudentie kwalificeert een potentiële gegadigde zich niet als direct belanghebbende bij een besluit tot het vestigen van een voorkeursrecht. De commissie adviseert het bezwaarschrift van die reden dan ook niet ontvankelijk te verklaren. (geanonimiseerd) Met de
mevrouwBijem
3.
Bezwaarschriften
Samengevat
AN 4.
worden in de bezwaarschriften de volgende
gronden
naar
voren
gebracht:
Het besluit is onvoldoende gemotiveerd; Er ontbreekt voldoende planologische concretisering; Eris sprake van schending Het besluit zorgt voor een
het
proportionaliteitsbeginsel; onevenredige benadeling van bezwaarmakers; van
Eris sprake
van
willekeur.
Overwegingen
van
de commissie
De commissie ziet zich voor de vraag gesteld of het (voorlopig) aanwijzingsbesluit om voorkeursrecht op het betreffende perceel te vestigen terecht en op goede gronden genomen
en
overweegt
een
is
hiertoe als volgt.
Voor
aanwijzing op grond van de Omgevingswet (Ow) komen in aanmerking gronden waaraan bij bestemmingsplan of inpassingsplan een niet-agrarische bestemming is toegekend en waarvan het gebruik afwijkt van dat plan (art. 9 lid 1 Ow). Afwijking is mogelijk in het geval van gronden die zijn begrepen in dan wel aangewezen bij een structuurvisie (art. 9 lid 2 Ow). het
De
Omgevingswet
bevat de
mogelijkheid om vooruitlopend op definitieve keuzes het voorkeursrecht te vestigen voor toekomstige ontwikkelingen. De commissie constateert dat het voorkeursrecht is opgelegd op basis van artikel 9 lid 1 aanhef en onder c Ow waarin is opgenomen dat een voorkeursrecht gevestigd kan worden, voor zover die zaak deel uitmaakt van een locatie waaraan in de voorkeursrechtbeschikking een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedacht in een gemeentelijke, een provinciale respectievelijk de nationale omgevingsvisie of een programma en niet is toegedeeld in een omgevingsplan. Met
betrekking tot de bezwaargronden overweegt
de commissie als volgt.
BezwaargrondÌ De commissie constateert dat de gemeenteraad per raadsvoorstel d.d. besloten heeft het collegebesluit d.d. 18 november 2025 te nemen
over
22 januari 2026
grond van artikel 9.1, eerstelid, aanhef en onder c van de Omgevingswet een voorkeursrecht te vestigen op het perceel. Aan het perceel is de niet-agrarische functie ‘Wonen’ toebedacht, terwijl het gebruik van de locatie afwijkt van die functie. en
op
De commissie constateert dat het beoogde resultaat het (op termijn) vergroten en verbeteren het woon- en huisvestingsaanbod is en de kans daarop wordt vergroot door het vestigen van
van
het voorkeursrecht. Artikel 9.1 van de Ow bevat de bevoegdheid voor de raad om het voorkeursrecht te vestigen. De raad komt bij gebruik van deze bevoegdheid beleidsvrijheid toe.
Bij het gebruik van Awb van
deze
bevoegdheid
de raad op grond van artikel 5:4, eerste lid, van de Bij deze afweging is het rechtsgevolg van de vestiging
moet
de betrokken belangen afwegen. het voorkeursrecht van belang.
De commissie is van mening dat de gemeenteraad in de aanleiding van het raadsvoorstel voldoende heeft gemotiveerd waarom het perceel van bezwaarmaker onderdeel uitmaakt
(dat
van
een
groter grondgebied/locatie
woningbouwprogramma
met
meerdere
percelen) beoogd
is voor
in de kern.
Pagina2van4
een
Bezwarencommissie Medemblik
De uitgangspunten dat er onvoldoende woningbouwinitiatieven zijn en Hauwert een kern betreft die zich kenmerkt door lintbebouwing zijn door bezwaarmaker niet bestreden. Eveneens is door bezwaarmaker niet bestreden dat het complex is om in de kern gronden te verwerven waarmee zowel in de woningbouwbehoefte kan worden voorzien en tegelijkertijd de karakteristieke lintbebouwing behouden blijft. Bezwaargrond 2 De commissie overweegt dat ook onder de Omgevingswet (het huidige ruimtelijke ordeningsrecht) nog steeds sprake is van een ‘toelatingsplanologie’ wat inhoudt dat eigenaren van gronden niet kunnen worden verplicht de voor hun gronden in een bestemmingsplan aangewezen bestemmingen te verwezenlijken. Hoofdstuk 9 van de Omgevingswet is een grondbeleidsinstrument die de gemeente in staat stelt om bestemmingen te realiseren die zij wenselijk acht. De commissie volgt verweerder in diens opvatting dat een voorkeursrecht dat op grond van artikel 9.1 eerste lid aanhef en onder c van de Omgevingswet wordt gevestigd zich kenmerkt door het feit dat de planvorming zich in een vroeg stadium bevindt en de voorgenomen ontwikkeling nog niet volledig is uitgewerkt. De commissie vindt voor dit standpunt aansluiting bij een recente uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant van 10 oktober 2015 ECLI:NL:RBOBR:2025:6266.
De stelling dat er sprake is van onvoldoende planologische concretisering van het grondgebied/ de locatie en om die reden geen voorkeursrecht kan worden gevestigd kan dan ook niet door de commissie worden gevolgd. ,
,
,
,
Bezwaargronden 3 en 4 De commissie overweegt dat het voorkeursrecht is bedoeld om te voorkomen dat de verwezenlijking van de door de gemeente toegedachte bestemming aan de percelen die zijn aangewezen in de zin van hoofdstuk 9 van de Omgevingswet wordt belemmerd. Hoewel het klopt dat de eigenaar van de gronden niet meer vrij is aan wie hij zijn percelen als eerste te koop aanbiedt. Het vestigen van een voorkeursrecht heeft het gevolg dat de gemeente als eerste de gelegenheid moet worden geboden om de gronden waarop het voorkeursrecht is gevestigd te kopen wanneer de eigenaar deze gronden te koop aanbiedt. ,
Het ingenomen standpunt van bezwaarmakers dat de gemeente ook een minder ingrijpend initiatief voorhanden had (zoals bijvoorbeeld het vragen aan de eigenaren of de gemeente het eigendom kon kopen) is door het vestigen van het voorkeursrecht evenmin veranderd. Wanneer de gemeente de grond wenst te verwerven zal zij daarover nog steeds in onderhandeling moeten treden met de eigenaren van de gronden. ,
Voor wat betreft de percelen P 716 en P 717 (en mogelijk ook P 712) is de commissie van mening dat gelet op het koopcontract vaststaat dat de eigenaar van de grond in beginsel open staat voor het verkopen van (in ieder geval) deze percelen. Indien partijen niet tot een minnelijke overeenstemming komen over de prijs kan de verkoper aan het bevoegd gezag verzoeken om binnen vier weken de rechter te verzoeken een oordeel te geven over de prijs (art. 9. 16 lid 1 Omgevingswet). Nadat de eigenaar heeft aangegeven over te willen gaan tot vervreemding heeft het bevoegd gezag zes weken om te beslissen of het in beginsel bereid is het goed tegen nader overeen te komen voorwaarden te kopen of op grond van een andere titel te verkrijgen. Dit heeft voor bezwaarmakers als voordeel dat de gemeente relatief snel moet aangeven bereid te zijn tot aankoop. ,
Indien het bevoegd gezag niet binnen deze termijn beslist of de bereidheid tot aankoop ontbreekt mag de eigenaar conform artikel 9. 14 Omgevingswet overgaan tot vervreemding van het goed aan derden voor een periode van drie jaar.
Pagina 3 van 4
Bezwarencommissie
Medemblik
Bijkomend overweegt de commissie dat dit echter los staat van het vrijwillige karakter van het vestigen van een voorkeursrecht. Het inzetten hiervan betreft een passief verwervingsinstrument waarmee de eigenaar slechts wordt beperkt in zijn beschikkingsbevoegdheid aan wij hij de percelen te koop aanbiedt. De
eigenaar wordt echter niet gedwongen zijn percelen te koop aante bieden. Het gebruiksrecht van de eigenaar en daarmee de mogelijkheid tot zelfrealisatie worden dan ook niet gehinderd. Ook kunnen op een onroerende zaak niet binnen twee jaar na de intrekking of het vervallen van een voorkeursrecht door hetzelfde bestuursorgaan opnieuw een voorkeursrecht worden gevestigd op dezelfde grondslag. Dit alles maakt
mening van de commissie dat het wettelijk voorkeursrecht slechts een inbreuk betrekkelijk beperkte op het eigendomsrecht van een eigenaar maakt, nu de eigenaar bevoegd blijft om zijn grond te vervreemden, hetzij aan de gemeente, waarbij hij tenminste de naar
de
werkelijke
haar
waarde zal ontvangen, voorkeursrecht.
hetzij aan
een
derde, als de gemeente geen gebruik maakt
van
De commissie is gelet hierop dan ook van mening dat het vestigen van een voorkeursrecht daarom ook niet tot een schending van het proportionaliteitsbeginsel leidt. Ook is de commissie
mening dat hoewel het vestigen van een voorkeursrecht gevolgen kan hebben voor bezwaarmakers om uitvoering te geven aan de door hen gesloten koopovereenkomst. Dit
van
betekent echter niet dat bezwaarmakers om die reden onevenredig benadeeld worden. In principe wordt het huidige gebruik eveneens niet beperkt dan wel rechtstreeks geraakt door het voorkeursrecht. Met de gemeenteraad is de commissie ten overvloede van mening dat het niet
inschrijven van de koopovereenkomsten in de openbare registers van het Kadaster en de mogelijke risico’s dan wel onzekere gebeurtenissen die dat met zich meebrengt voor risico van bezwaarmakers
Bezwaargrond
komen. 5
De commissie kan bezwaarmaker niet volgen in diens stelling dat het besluit gebaseerd is op willekeur. Gelet op de kadastrale tekening horende bij het bestreden besluit maakt het perceel van
bezwaarmaker
onderdeel uit van
een
groter grondgebied/locatie
constateert dat alle
beslaat nagenoeg de een recreatieve bestemming dat daarvan is uitgezonderd en
gehele camping. De commissie percelen een voorkeursrechtbeschikking hebben gekregen. Het perceel maakt feitelijk onderdeel uit van het woonperceel (van de naastgelegen woning). De commissie constateert verder dat de percelen die daarnaast zijn uitgezonderd inhet Omgevingsplan een woonbestemming hebben en om die reden consequent zijn uitgezonderd. met
Conclusie Het geheel overziend oordeelt de commissie dat het college en vervolgens de gemeenteraad terecht en op goede gronden tot het bestreden besluit heeft kunnen komen. De commissie acht de bezwaren ongegrond. Advies: Gelet op vorenstaande e e e e
Wognum De
adviseert de commissie:
van (geanonimiseerd) ontvankelijk en ongegrond te verklaren; van (geanonimiseerd) ontvankelijk en ongegrond te verklaren; _hetbezwaarschrift van (geanonimiseerd) niet ontvankelijkte verklaren, en _hetbezwaarschrift _hetbezwaarschrift hetbestreden
besluit instandte laten.
23 maart 2026,
voorzitter,
\rar-ir, A.M. Vroegop
de
/ PJJ drs.
Kam J
Pagina4van4