02 DOC-23-765973 - Bijlage 1.3 Woonbehoefteonderzoek gemeente Medemblik (Sweco, juli 2023)
Tekst van het document
taakstelling 2021 totaal: 64 taakstelling 2022 totaal: 61 taakstelling 2023 (1e helft): 55 taakstelling 2023 (2e helft): 71
De landelijke taakstelling voor de opvang van statushouders is in 2023 verdubbeld. Voor de gemeente Medemblik is de taakstelling voor het eerste halfjaar vastgesteld op 55 opvangplekken. De verwachting is dat de taakstelling in het tweede halfjaar verder wordt verhoogd. Voor de gemeente Medemblik betekent dat een te verwachten taakstelling van tussen 70 – 80 opvangplekken. In de opvangcentra zijn nu ca. 16.000 statushouders gehuisvest door het COA. Om deze doelgroep sneller te laten uitstromen zal de taakstelling de komende jaren fors hoger liggen. Voor de komende jaren gaat de gemeente uit van een taakstelling van minimaal 100-150 statushouders per jaar. Kijkend naar het historische overzicht, vangt de gemeente Medemblik relatief veel grote gezinnen op in eengezinswoningen. Het gaat om gezinssamenstellingen van 4 – 6 gezinsleden. De gemeente Medemblik wil ook huisvesting bieden aan jongere alleenstaande statushouders. De gemiddelde behoefte ligt tussen de 2 en 4 statushouders per woning. Indien we uitgaan van gemiddeld 3 personen per woning, bedraagt de jaarlijkse woonbehoefte tussen de 35 en 50. Bij het vaststellen van de taakstelling is de situatie in Oekraïne buiten beschouwing gelaten, omdat de gevolgen niet te overzien zijn. Op dit moment verblijven er 91.000 Oekraïense ontheemden in Nederland en de verwachting is dat de stroom zal toenemen naar ca. 135.000 Oekraïners.
De Oekraïense ontheemden verblijven nu al een jaar in Nederland en hoewel we Oekraïners zien terugkeren, blijft het merendeel in Nederland. Deze groep Oekraïners wil perspectief in Nederland t.a.v. reguliere huisvesting, onderwijs, werk en inkomen. Als de oorlog beëindigt is het de verwachting dat 50% van Oekraïense ontheemden in Nederland willen blijven. Arbeidsmigranten Bij de analyse van arbeidsmigranten gaan we uit van de begripsomschrijving zoals het onderzoeksbureau Decisio die in haar onderzoeken hanteert: ‘Een internationale arbeidsmigrant is een persoon in loondienst bij een in Nederland gevestigde organisatie waarvoor loonheffing is betaald aan de Belastingdienst. Daarnaast geldt dat deze persoon alleen een buitenlandse nationaliteit heeft. In de Monitor Internationale werknemers maken we onderscheid tussen internationale kenniswerkers en arbeidsmigranten. Voor kenniswerkers wordt een minimale looneis gesteld voor twee leeftijdsgroepen. De minimale looneis is ontleend aan de bruto loonbedragen in de kennismigrantenregeling. Voor berekening van de fiscale looneisen is 70 procent van de bruto looneisen uit de kennismigrantenregeling genomen. Alle werknemers die niet aan deze eis voldoen, worden gerekend tot de groep arbeidsmigranten’. In de jaren 2010-2019 groeide het aantal in Medemblik woonachtige arbeidsmigranten jaarlijks met 12%.
De procentuele groei ligt hiermee boven het gemiddelde in Westfriesland (10%). Binnen de gemeente wonen de arbeidsmigranten vooral in de kern Medemblik. Voor de regio Westfriesland verwacht Decisio (2021) een toename van ca. 850 arbeidsmigranten per jaar. Ervaringscijfers laten zien dat 90% hiervan in de regio (gaat) wonen. Daarvan komt ongeveer 35% (uiteindelijk) terecht in ‘midstay’ of in ‘longstay’, ofwel de reguliere huisvesting. Een deel van de huisvestingsbehoefte is al verwerkt in demografische huishoudensprognoses, maar onbekend is om welk deel dit gaat. Voor de regio Westfriesland als totaal gaan we uit van een extra huisvestingsbehoefte (nieuwbouw) van 100 woningen per jaar. We hanteren de aanname dat het aandeel arbeidsmigranten binnen de regionale groei en woonachtig in Medemblik stabiel blijft op ca 24%. Naar rato van dit aandeel ligt de extra huisvestingsbehoefte in Medemblik tussen 20 en 25 woningen per jaar. Samenvattend is de woonbehoefte van aandachtgroepen als volgt opgebouwd:
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Verdiepend Woonbehoefteonderzoek in opdracht van Gemeente Medemblik 18 juli 2023
27/35
Woonbehoefte aandachtsgroepen Medemblik
Tot 2033 Totaal
Tot 2033 Per jaar
Uitstroom Beschermd Wonen/kwetsbare jongeren 200 Statushouders 350-500 Arbeidsmigranten 200-250
20 35-50 20-25
Totale woonbehoefte aandachtsgroepen
75-95
750-950
Tabel 12. Woonbehoefte van aandachtsgroepen Bron. Eigen berekening Sweco
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Verdiepend Woonbehoefteonderzoek in opdracht van Gemeente Medemblik 18 juli 2023
28/35
4
Planaanbod in Medemblik
In dit hoofdstuk beschrijven we het recent gerealiseerde aanbod en het planaanbod voor de komende jaren in de gemeente Medemblik.
4.1
Nieuw gerealiseerde woningen
Volgens de planningslijsten van de gemeente zijn in de periode 2021-2022 zijn 194 nieuwbouwwoningen11 opgeleverd (Tabel 13). In dit nieuwbouwaanbod gaat het om 93% grondgebonden woningen en 6% appartementen. Er is grotendeels in het koopsegment gebouwd (185 woningen, 95%), waarvan 180 woningen in de vrije sector. De 9 huurwoningen vallen binnen het betaalbare segment. Grootste locatie is Tripkouw in Midwoud, waar 89 grondgebonden koopwoningen zijn toegevoegd. Kern
Woningtype
Totaal Eigendom planaanbod Huur
Grondgebonden
Appartement
Onbekend
Andijk
37
0
0
37
0
37
Midwoud
89
0
0
89
0
89
Nibbixwoud
49
12
0
61
9
52
Benningbroek
6
0
1
7
0
7
181 (93%)
12 (6%)
1 (1%)
9 (5%)
185 (95%)
194 (100%)
Koop
Tabel 13. Woningen gerealiseerd in de periode 2021-2022 Bron. Gemeente Medemblik (2023)
4.2
Planaanbod 2023-2030
Het actuele woningbouwprogramma in Medemblik (juni 2023) bestaat uit 2.067 woningen op in totaal 38 planlocaties. Hiervan zijn 165 woningen opgenomen in een vastgesteld bestemmingsplan (8%), ook wel het harde planaanbod genoemd. Daarnaast is een deel van de plannen onderdeel van een concept bestemmingsplan. Het merendeel van de woningen wordt gebouwd in centrum-dorpse woonmilieus. Grotere planontwikkelingen in ‘krachtige kernen’12 binnen het planaanbod zijn: • • • • • • • • •
11 12
Medemblik: Molenblik 205 woningen Wervershoof: de Tegel 130 woningen Wervershoof: De Zeehoek 90 woningen Andijk: Beldersweg / Hoekweg 168 woningen Andijk: Asonia I 81 woningen Andijk: Asonia II 52 woningen Wognum: De Commandeur 375 woningen Wognum: Wognum Noord 250 woningen Wognum: Bloesemgaerde Noord 50 woningen
Het CBS (2023) meldt 171 opgeleverde woningen in 2021-2022. In de jaren 2020-2022 waren er gemiddeld 90 opleveringen per jaar. Krachtige kernen: 70% van de regionale woonopgave zou moeten landen in deze kernen.
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Verdiepend Woonbehoefteonderzoek in opdracht van Gemeente Medemblik 18 juli 2023
29/35
Het planaanbod bestaat voor zover bekend13 vooral uit grondgebonden woningen (78%), maar er worden ook appartementen (22%) gerealiseerd. De appartementen worden grotendeels in Andijk gebouwd op drie verschillende planlocaties. Het programma bestaat voornamelijk uit koopwoningen (66%). De huurwoningen (33%) worden vaak in de grotere kernen met een centrum-dorps woonmilieu gebouwd. Nieuwe huurwoningen worden volledig in het betaalbare segment gebouwd, waarvan 78% sociaal14 en 22% middelduur15. De koopwoningen behoren grotendeels tot de vrije sector16 (61%). Er worden ook betaalbare koopwoningen17 (31%) en een beperkt deel goedkope koopwoningen18 (8%) gebouwd. Betaalbare woningen zijn huurwoningen tot € 1.100 en koopwoningen tot € 344.250. Kern
Woningtype
Totaal planaanbod Onbekend
Grondgebonden
Appartement
Medemblik
229
34
0
Andijk
56
79
Wervershoof
239
Wognum
Eigendom Huur
Koop
Onbekend
263
141
119
3
224
359
138
219
2
19
0
258
97
159
2
37
13
650
700
175
523
2
Midwoud
0
0
45
45
11
33
1
Nibbixwoud
40
29
26
95
43
52
0
Abbekerk
21
16
63
100
24
76
0
Onderdijk
58
8
0
66
20
45
1
Opperdoes
10
15
49
74
27
46
1
Zwaagdijk-Oost
12
0
0
12
0
12
0
Sijbekarspel
12
0
36
48
14
33
1
Hauwert
11
0
0
11
0
11
0
Zwaagdijk-West
36
0
0
36
0
36
0
761 (37% / 78%)
213 (10% / 22%)
1.093 (53%)
2.067 (100%)
690 (33%)
1.364 (66%)
13 (1%)
Totaal
Tabel 14. Totaal planaanbod naar woningtype en eigendom in Medemblik en de kernen. Opleverjaren 2023-2030 Bron. Gemeente Medemblik (juni 2023)
13
Van een groot deel van het planaanbod is het woningtype nog onbekend. Het gaat hier vooral om plannen die wat verder in de tijd liggen. Om een indicatie te geven van de verhoudingen is hier daarom alleen uitgegaan van het woningaanbod waarvoor een woningtype bekend is. 14 Sociale huur: minder dan € 808,06 per maand (prijspeil 2023) 15 Middeldure huur: van € 808,06 tot € 1.100,- per maand (prijspeil 2023) 16 Vrije sector koop: meer dan € 344.250,- (prijspeil 2023) 17 Betaalbare koop: van € 200.000 tot € 344.250,- (prijspeil 2023) 18 Goedkope koop: minder dan € 200.000,- (prijspeil 2023)
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Verdiepend Woonbehoefteonderzoek in opdracht van Gemeente Medemblik 18 juli 2023
30/35
5
Naar een woningbouwprogramma
In dit afsluitend hoofdstuk komen we tot adviezen voor de woningprogrammering voor de gemeente en de afzonderlijke kernen. We besteden daarbij aandacht aan de kwantitatieve- en kwalitatieve woonbehoefte waarna we tot een globale vertaling van de woonbehoefte over de kernen komen.
5.1
Hoe groot is de kwantitatieve woonbehoefte?
Eerder in dit rapport hebben we op basis van aannames een berekening gemaakt van de kwantitatieve woonbehoefte in Medemblik. De lokale woonbehoefte is daarmee een ‘rechtstreekse’ doorvertaling van de berekende vraag in het Regionale Woonbehoefteonderzoek (Sweco, 2023). We gaan in deze berekening vooralsnog niet in op de vraag welke woonbehoefte het beste in Medemblik gehonoreerd kan worden. Opgeteld ziet deze kwantitatieve woonbehoefte voor Medemblik als volgt uit: Woonbehoefte Medemblik
Woningvraag TOTAAL tot 2033
Woningvraag Tot 2033 PER JAAR
NETTO groei woningvraag
1.300
130
850
85
Toename huishoudens volgens prognose provincie Noord-Holland, inclusief inlopen woningtekort Aanvullende huisvestingsopgaven, waaronder: Uitstroom beschermd wonen
200
20
Statushouders (excl. Oekraïners)
425
42
Arbeidsmigranten
225
23
Extra instroom MRA
300
30
TOTALE WOONBEHOEFTE
2.450
245
Tabel 15. Lokale woonbehoefte tot 2033, totaal en per jaar Bron. Provinciale huishoudensprognoses en eigen berekening Sweco
Indicatief bedraagt de woonbehoefte in Medemblik ongeveer 245 woningen per jaar, waarvan circa 35% de huisvestingsbehoefte van maatschappelijke doelgroepen betreft. De samenstelling van de woonbehoefte is weergegeven in Tabel 13; de daarbij gehanteerde aannames worden hieronder kort toegelicht. Inlopen lokale woningtekort De provincie Noord-Holland heeft een tekort berekend van ongeveer 1.000 woningen in Westfriesland (2021). Dit tekort is niet verder onderverdeeld naar de gemeenten. Indien het tekort wordt toebedeeld naar rato van het aandeel in de woonbehoefte, bedraagt het in Medemblik ongeveer 150 woningen (15%). Dat brengt een nieuwbouwbehoefte voor het inlopen van het tekort met zich mee van circa 15 woningen per jaar. Verwachte extra instroom uit MRA-gemeenten Westfriesland wil als regio bijdragen aan opvang van de woonbehoefte in de MRA. ABF Research heeft begin 2022 een aantal scenario’s ontwikkeld voor de potentiële overloop vanuit de M -gemeenten naar Westfriesland. De scenario’s verschillen in de mate waarin in de MRA de nieuwbouw van koopwoningen achterblijft bij de behoefte. Afhankelijk daarvan kan Westfriesland rekenen op een extra behoefte aan 140 tot 360 koopwoningen per jaar.
Behoudens het achterblijven van de woningproductie in de MRA zijn ook de relatieve aantrekkelijkheid van Westfriesland en het op peil blijven van de woningvraag belangrijke voorwaarden in de scenario’s. Medemblik blijkt een aantrekkelijke gemeente voor vestigers uit MRA-gemeenten. De voorkeur van instromers ligt vooral bij grondgebonden koopwoningen in nieuwbouw of bestaande voorraad. We houden voor Medemblik rekening met eenzelfde scenario als voor de regio Westfriesland. Naar rato van het aandeel in de woonbehoefte betekent dit dat rekening moet worden gehouden met een extra woningvraag in Medemblik van circa 30 (koop)woningen per jaar.
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Verdiepend Woonbehoefteonderzoek in opdracht van Gemeente Medemblik 18 juli 2023
31/35
5.2
Een reflectie op het planaanbod 2023-2030
In deze paragraaf geven we een reflectie op het huidige planaanbod vanuit onze conclusies uit het woonbehoefteonderzoek. Woonbehoefte en planvolume • • •
•
Het planaanbod in Medemblik voor de jaren 2023-2030 omvat een kleine 300 woningen per jaar en dat aantal ligt daarmee boven de berekende jaarlijkse woonbehoefte in Medemblik van ongeveer 245 woningen per jaar. Van dit aanbod is circa 8% onderdeel van een vastgesteld bestemmingsplan (hard) en daarnaast is een deel gelegen in plannen met een concept-bestemmingsplan. Er lijkt dus nog een grote onzekerheid te zitten in de realisatiegraad van de plannen. Ook na 2030 zal er nog een woningvraag zijn in de gemeente Medemblik. De actuele planningslijst geeft voor de jaren na 2030 echter nog geen concrete invulling met projecten. De indicatief berekende woningvraag tot 2033 bedraagt 2.450; daar tegenover staat een planaanbod van 2.067 woningen vanaf 2023 tot en met het jaar 2029. Inclusief benodigde reservecapaciteit voor plannen die vertragen of niet gerealiseerd kunnen worden, zou ook in de jaren na 2030 de planvoorraad moeten uitkomen op ongeveer 300 woningen per jaar (130% van de planvoorraad. Het aantal huishoudens groeit na 2033 door en daarmee ook de woningvraag. De vraagomvang vanuit de huishoudensontwikkeling laat eenzelfde beeld zien als de periode voor 2033. Volgens de provinciale prognose gaat het voor Medemblik om een netto woonbehoefte circa 125 woningen per jaar.
Ook in deze periode moet binnen de woningvraag rekening worden gehouden met een sterke groei van oudere één- en tweepersoonshuishoudens van 75 jaar en ouder.
Woonbehoefte en woningtype •
• •
•
De – traditionele - voorkeur voor grondgebonden koopwoningen in Medemblik en de regio is zichtbaar in de differentiatie in de planvoorraad. In de plannen is 78% van het aanbod een grondgebonden woning. Driekwart van de verhuisgeneigde respondenten geeft aan naar een grondgebonden woning te willen verhuizen (WoON2021). Grondgebonden koopwoningen zijn bovendien ook een gewild woonproduct onder de instromers vanuit MRA-gemeenten. Het planaanbod telt 22% appartementen en dit aandeel ligt in de buurt van de 25% voorkeur voor appartementen in het WoON2021. Het woonprogramma zou sterker kunnen inspelen op de verwachte toename van kleinere, oudere huishoudens (doorstromers). De groei van de netto woningvraag komt nagenoeg helemaal voor rekening van kleine huishoudens vanaf 75 jaar. Voor de programmering betekent dit overigens niet alleen appartementen, maar ook grondgebonden levensloopbestendige woonvormen, bijvoorbeeld patiowoningen. Het planaanbod in Medemblik telt vrijwel uitsluitend locaties in centrum-dorpse of dorps-landelijke woongebieden en dat sluit prima aan bij de woonvoorkeuren van woningzoekenden.
Woonbehoefte en prijssegmenten •
•
•
•
Er is in Westfriesland een vraagverschuiving richting betaalbare koop- en huurwoningen en deels middensegmentwoningen. Makelaars constateren in de koopsector een discrepantie tussen de verkoopprijzen en de leenmogelijkheden van huishoudens. Het prijsniveau van nieuwbouwwoningen vindt steeds minder aansluiting bij de (maximale) leencapaciteit van woningzoekenden. Vanuit het WoON2021 en ons aanvullende onderzoek concluderen we dat bij benadering 47% van de woningvraag zich richt op een huurwoning en 53% op een koopwoning. De verhouding in de huidige programmering komt daar met 60% koop en 40% huur aardig bij in de buurt. In het planaanbod tot 2030 staan 150 woningen in de middeldure huur tot 1.100 euro geprogrammeerd, ongeveer 20 per jaar. Dit komt tegemoet aan de lokale en regionale vraag naar dit prijssegment; het betreft de vraag van startende huishoudens (waaronder jongeren die niet in de koop aan bod komen), senioren en expats/arbeidsmigranten. Uitgaande van de rijksnorm van 30% heeft Medemblik een (nog) niet voldoende aandeel sociale huurwoningen binnen de voorraad (24%). In de nieuwbouwprogrammering is 78% van de huurwoningen betaalbaar en 22% zal worden gebouwd in de middenhuur. In totaal staan circa 540 nieuwe sociale huurwoningen (26% van het totale bouwprogramma) geprogrammeerd. Hiermee
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Verdiepend Woonbehoefteonderzoek in opdracht van Gemeente Medemblik 18 juli 2023
32/35
•
komt het aandeel sociale huur binnen de gemeente niet direct hoger te liggen, maar wordt wel tegemoetgekomen aan de huisvestingsbehoefte van onder meer maatschappelijke doelgroepen. Tot slot moet ook rekening worden gehouden met de door de rijksoverheid geformuleerde eis van tweederde betaalbare nieuwbouwwoningen (tot de NHG-grens resp. tot 1.000 euro huur/maand). Het planaanbod 2023-2030 voldoet daar nog niet volledig aan, met 59% betaalbaar aanbod in de koop- en huursector.
Planvolume in kernen •
• •
Tweederde deel van de geraamde woonbehoefte (o.b.v. lokale huishoudensgroei) is afkomstig vanuit de vier grootste kernen: Medemblik, Andijk, Wervershoof en Wognum. In het planaanbod tot 2030 zien we dat meer dan driekwart (76%) van de woningen is geprogrammeerd in die vier kernen. De kern Wognum heeft de grootste bouwproductie tot 2030 (100 per jaar). In nagenoeg alle kernen is een inhaalvraag te verwachten; de netto opleveringen in de afgelopen jaren waren onvoldoende voor de (inhaal)vraag. Maatschappelijke doelgroepen zijn het meest gebaat bij een woon- en leefomgeving met voldoende voorzieningen en bij de aanwezigheid van een (sociale) huurvoorraad. Dergelijke groepen zijn niet gebaat bij huisvesting in kleine kernen zonder voorzieningenniveau. Realisatie van woningen voor deze groepen in de grotere kernen ligt dan ook in de lijn der verwachtingen.
5.3
Programma-advies
Rekening houden met – veranderende - marktomstandigheden De woonbehoefte voor Medemblik is berekend op basis van een demografische verkenning en aanvullende berekeningen van de huisvestingsvraag van doelgroepen op de korte en middellangere termijn. Dat is een theoretische benadering op basis van aannames die geen rekening houdt met veranderende marktomstandigheden. We zien momenteel een afkoeling die zich vooralsnog uit in een (lichte) prijsdaling en lagere afzetsnelheden in bepaalde delen van de koopsector. Door de hoge hypotheekrente worden woningzoekenden voorzichtiger bij de aankoop van woningen, wat leidt tot een grotere vraag naar betaalbaar wonen. Het is verstandig om bij de woningprogrammering rekening te houden met een stabilisatie/daling van de prijs van koopwoningen en een afnemende krapte in de markt. De daadwerkelijke realisatie van het planaanbod staat in Nederland echter onder druk en dit geldt ook Westfriese gemeenten. Oorzaak is onder andere capaciteitstekorten in arbeid, stijgende bouwkosten en toenemende complexiteit in plannen en aangescherpte stikstofregelgeving. Tot slot zou de overloop vanuit de MRA-gemeenten – tijdelijk – kunnen stagneren wat voor vraaguitval zou kunnen zorgen.
De woonbehoefte accommoderen Vanuit de huishoudensgroei, inhaalvraag, vraag uit de regio en woonbehoefte voor aandachtsgroepen (aannames) bedraagt de vraag naar nieuwe woningen in Medemblik de komende jaren rond 250 woningen per jaar. Bij 130% programmering spreken we dan over een benodigd planaanbod voor 300 woningen per jaar en dit ligt in de lijn van de woningprogrammering toto 2030 die uitgaat van een jaarlijkse productie van gemiddeld 295 woningen. Over de productie na 2030 zijn nog geen cijfers bekend. De lokale behoefte is vooral gebaat bij voldoende aanbod in de gemeente/de eigen kern. In dat opzicht zou de woningprogrammering meer moeten bestaan uit geconcentreerde bouwlocaties, in of aansluitend aan de grotere kernen. Kleinschalige nieuwbouw in dorpen is aantrekkelijk voor lokaal woningzoekenden, maar mist het volume om de woningvraag in een sneller tempo te honoreren. Niet alle groepen met een woonvraag zijn geholpen bij nieuwbouw in kernen en dorpen. Voor bepaalde aandachtsgroepen, zoals statushouders en arbeidsmigranten, kan het wenselijk zijn om binnen de regio gezamenlijk op zoek te gaan naar de meest optimale verdeling en passende locaties.
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Verdiepend Woonbehoefteonderzoek in opdracht van Gemeente Medemblik 18 juli 2023
33/35
De vraag die beantwoord moet worden is: welk deel van de indicatieve woonbehoefte past bij Medemblikse woonmilieus en welk deel kan en wil de gemeente Medemblik zelf opvangen? De nieuwbouwcapaciteit kan binnen de gemeentegrenzen gezocht worden, maar ook in regionaal verband (bijvoorbeeld aan de Ambitietafel). Om die reden is het van belang om voor de vertaling van de kwantitatieve opgaven naar kernen de regionale beleidskaders voor de woningproductie helder te hebben. Daartoe behoren in ieder geval de afspraken die de regiogemeenten en de provincie Noord-Holland met elkaar hebben gemaakt in het Woonakkoord (geldig tot 2026). In regionaal verband wordt voor de afweging en onderbouwing van harde en zachte plannen het Afwegingskader Wonen Westfriesland 2021 gehanteerd. Hierin worden een aantal ‘krachtige kernen’ benoemd waar minimaal 70% van de woningen kan worden gebouwd. In de gemeente Medemblik gaat het om de kernen Medemblik, Wervershoof, Wognum en Andijk. Afspraak is dat primair binnenstedelijk wordt gebouwd en de locaties een goede ontsluiting hebben. Verder geldt voor woningbouwplannen dat ze moeten bijdragen aan minimaal vier van acht regionale ambities. Het gaat dan onder meer om betaalbaar wonen, vrije huursector voor middeninkomens en langer zelfstandig wonen bevorderen.
In het regionale woonbehoefteonderzoek is de huisvestingsvraag toebedeeld naar stedelijke en landelijke woonmilieus. Voor aandachtsgroepen is de aanname gedaan dat 70% terecht komt in stedelijke woonmilieus (alle kernen van Hoorn en de stedelijke kernen van Medemblik en Enkhuizen). Indicatieve verdeling naar prijsklassen Een belangrijke conclusie uit het woonbehoefteonderzoek is de toenemende behoefte aan betaalbare woningen. Het is verstandig om betaalbaarheid binnen de woningprogrammering in Medemblik een prominente plek te geven. Nieuwbouw van betaalbare huur- en koopwoningen komt onder meer tegemoet aan de woonbehoefte van doelgroepen die het nu moeilijk(er) hebben (o.a. jongeren en aandachtsgroepen). In het onderstaande indicatieve prijsverdelingsvoorstel ligt de verhouding op 55 tot 65% koop en 35 tot 45% huur. Bij de vertaling naar prijssegmenten houden we zowel rekening met resultaten uit ons onderzoek als met de veranderende marktomstandigheden. Dit alles leidt tot een aandeel van minimaal 70% betaalbare koop- en huurwoningen. Het is in deze tijd overigens niet eenvoudig om betaalbare woningen te bouwen. Het wordt steeds lastiger om grondexploitaties sluitend te krijgen, onder meer door de toegenomen bouwkosten, arbeidstekorten en oplopende rentes.
De realisatiegraad van betaalbare woningen zal deels afhangen van de vraag of en in welke mate investeerders (beleggers, ontwikkelaars, corporaties) bereid zijn genoegen te nemen met lagere rendementen. Het indicatieve woningbouwprogramma kan verder worden uitgewerkt in passende (gewenste) woonproducten en daarmee bijdragen aan zowel de slaagkansen van starters als doorstroming vanuit de bestaande woningvoorraad.
KERN
Indicatieve Planaanbod vraagverhouding 2023-2030* uit behoefteonderzoek
Vertaling naar woonprogramma
Sociale huur < 800 euro
35%
26%
Grondgebonden en appartementen Flexwonen Zorgwonen
Middenhuur 800-1.100 euro
10-15%
7%
Grondgebonden en appartementen Zorgwonen
Betaalbare koop < 344.000 euro
20-25%
26%
Grondgebonden: patio/tussenwoning Appartementen
Vrije sector koop
30%
41%
Grondgebonden: tweekappers en vrijstaand
*Op basis van woningbouwprogramma gemeente Medemblik, juni 2023 Tabel 16. Indicatief programma naar prijssegmenten. Bron: Eigen berekening Sweco
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Verdiepend Woonbehoefteonderzoek in opdracht van Gemeente Medemblik 18 juli 2023
34/35
In onderstaande tabel is - op hoofdlijnen - de berekende totale woonbehoefte voor Medemblik vertaald in een indicatief programma voor de kernen. Dit is vooral een theoretische toedeling vanuit een kwantitatieve benadering. De verdeling doet vooralsnog onvoldoende recht aan de kwalitatieve woonbehoefte en de – kwalitatieve - regionale afspraken, onder meer in het Woonakkoord. Het is aan de gemeente Medemblik om - in regioverband - tot een optimale verdeling van het woningaanbod per kern te komen. KERN Theoretische Planaanbod Accenten vraag 2023-2030* per jaar Medemblik
50
263 / 35-40 p/j
Aandachtsgroepen ++ Betaalbaar Grotere planlocaties
Andijk
40
359 / 50 p/j
Betaalbaar Grotere planlocaties
Wervershoof
45
258 / 35-40 p/j
Betaalbaar Aandachtsgroepen + Grotere planlocaties
Wognum
30
700 / 100 p/j
Duurder koopaanbod Middeldure huur Grotere planlocaties
Midwoud
15
45 / 5-6 p/j
Laatste 2 jaar veel gebouwd
Nibbixwoud
10
95 / 10-15 p/j
Laatste 2 jaar al veel gebouwd
Abbekerk
10
100 / 15 p/j
Laatste 2 jaar al veel gebouwd Zorgwonen
Onderdijk
10
66 / 10 p/j
Kleine inbreilocaties Zorgwonen
Opperdoes
10
74 / 10 p/j
Kleine inbreidingslocaties Koop/huur Zorgwonen
Zwaagdijk-Oost
5
12 / 0-5 p/j
Kleinschalig
Overige kernen: Sijbekarspel, Hauwert, Zwaagdijk-West
20
95 / 10-15 p/j
Kleinschalig
TOTAAL
245
2.067 / 295 per jaar
*Op basis van woningbouwprogramma gemeente Medemblik, juni 2023 Tabel 17. Indicatief programma naar kernen: woningbouwprogramma 2023-2030. Bron: Eigen berekening Sweco
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Verdiepend Woonbehoefteonderzoek in opdracht van Gemeente Medemblik 18 juli 2023
35/35