02 DOC-23-684707 - Achtergronddocument (gewijzigde versie, incl. erratum).docx

In de klassieke vorm van het projectmatig werken betreft dit de volgende fasen: 1. initiatief-/definitiefase: betreft de fase van eerste ideevorming, onderzoek of het gezien beleid en mogelijkheden wenselijk is een plan te ontwikkelen. Daarnaast de inventarisatie van de mogelijkheden en problemen om de opdracht voor het voorlopig ontwerp te kunnen geven; 2. haalbaarheidsfase: opstellen van een stedenbouwkundig ontwerp en ruimtelijk programma van eisen; 3. ontwerpfase: opstellen van een uitgewerkt definitief stedenbouwkundig plan en (indien van toepassing) een voorontwerp van de wijziging van het omgevingsplan 4. realisatiefase: uitvoering van de bouwwerkzaamheden en de inrichting van het gebied; 5. nazorgfase: beheer en exploitatie van het ontwikkelde gebied. Afhankelijk van de schaal en de omvang van het project kan de geschetste klassieke vorm van projectmatig werken teruggesnoeid worden naar een goed werkbare vorm die de charme heeft van eenvoud en bestaat uit vier fasen: visie; ontwerp; realisatie; beheer. In elk van de fasen zal de financiële haalbaarheid voor zover mogelijk moeten worden onderzocht en getoetst aan de uitgangspunten. Daarnaast zijn er twee momenten waarop de raad een besluit neemt over de grondexploitatie:

20

1.

2.

Na afronding van fase 1 (initiatief-/definitiefase; de visiefase in de afgeslankte vorm van projectmatig werken) wordt een normatieve grondexploitatie opgesteld. Daarbij kan eventueel een soort kadernotitie worden opgesteld waarin de overige kaders van het project worden vastgelegd. De normatieve grondexploitatie heeft als belangrijkste functie het aantonen van de financiële haalbaarheid van het project. Bij verliesgevende grondexploitaties moet tevens worden aangegeven hoe het tekort wordt gedekt. Het resultaat van de normatieve grondexploitatie is kaderstellend voor de verdere planuitwerking. Dit is tevens het moment om een grondexploitatiecomplex te openen waarop kosten en opbrengsten kunnen worden verantwoord. Na afronding van de haalbaarheidsfase wordt de definitieve grondexploitatie opgesteld en voorgelegd aan de raad. Deze grondexploitatie is een financiële vertaling van het definitieve stedenbouwkundig ontwerp. Afwijkingen van de normatieve grondexploitatie moeten worden toegelicht.

Met het vaststellen van de grondexploitaties op genoemde momenten stelt de Raad de financiële kaders vast voor de verdere uitwerking. Na afronding van haalbaarheidsfase (of de visiefase in de afgeslankte vorm van projectmatig werken) wordt een go/no go besluit genomen door de raad. Bij ‘niet doorgaan’ worden de gerealiseerde kosten (die ten laste van het voorbereidingskrediet waren geboekt) afgeboekt en ten laste gebracht van de reserve grondbedrijf. Bij een besluit om ‘door te gaan’ wordt dit aangemerkt als een investeringsbesluit. De kosten worden dan ingebracht in de te openen grondexploitatie. Bij faciliterende projecten worden kosten gemaakt door het ambtelijk apparaat en door in te huren derden. Daartoe wordt, in het beginstadium voorafgaand aan een anterieure overeenkomst, een voorovereenkomst en in sommige gevallen ook een intentieovereenkomst gesloten. Op grond van die overeenkomsten worden de bedoelde kosten verhaald. Het aangaan van zulke overeenkomsten vormt dan als het ware het krediet voor het maken van deze kosten. Alleen als de schatting over dergelijke voorbereidingskosten uitstijgt boven de € 100.000 wordt dit ter goedkeuring aan de raad voorgelegd. Herziening grondexploitaties Reguliere jaarlijkse herziening Elke grondexploitatie dient, op grond van het BBV, minimaal een keer per jaar te worden herzien.

Daarbij wordt de boekwaarde geactualiseerd en worden de lopende verplichtingen opgenomen, de ramingen worden vergeleken met de werkelijk gemaakte kosten en opbrengsten uit het voorgaande jaar, prijspeil van de grondexploitatie wordt aangepast en eventuele inhoudelijke wijzigingen worden doorgevoerd. Dit wordt gedaan in de MPG. De jaarlijkse herziening wordt ter vaststelling voorgelegd aan de raad . Na vaststelling vormt de herziene grondexploitatie het financiële kader voor de verdere uitvoering van het project. Afsluiting grondexploitatie Indien de activiteiten die in het kader van de grondexploitatie dienen te worden gerealiseerd grotendeels zijn afgerond, dan kan de grondexploitatie door de raad worden afgesloten. Afsluiting kan plaatsvinden indien 90% van de geprognosticeerde werkzaamheden zijn uitgevoerd, dan wel 100% van de uit te geven gronden zijn verkocht. Kredieten Op de volgende momenten in het planvormingstraject dienen kredieten te worden aangevraagd: • bij de start van de initiatief-/definitiefase (de visiefase bij de afgeslankte vorm van projectmatig werken), wordt gebruik gemaakt van het in de begroting opgenomen algemeen voorbereidingsbudget.

Dit budget moet voldoende zijn om de werkzaamheden tot en met het einde van de voorbereidingsfase te kunnen uitvoeren; • bij het vaststellen van de definitieve grondexploitatie, de afronding van de ontwerpfase, kan dan het volledige uitvoeringskrediet worden aangevraagd. Dit betreft de totale kosten, inclusief kostenstijging en rente; • bij de vaste jaarlijkse herziening (jaarrekening) of tussentijdse herziening wordt het krediet daarop aangepast. Behandeling vertrouwelijke stukken De grondexploitatie wordt beschikbaar gesteld aan de raad, waarbij de ruimtelijke en financiële kaders worden aangegeven. De gedetailleerde onderbouwing van die ruimtelijke en financiële kaders van de grondexploitatie is een vertrouwelijke bijlage die dus niet openbaar wordt gemaakt. De inhoudelijke behandeling van de gedetailleerde onderbouwing vindt plaats in een besloten commissievergadering. De bijlage is tevens ter inzage beschikbaar bij de griffie. De vaststelling van de grondexploitatie exclusief de gedetailleerde onderbouwing vindt plaats in de openbare raadsvergadering. Beleidslijn 21: vaststelling en herziening grondexploitaties

21

De beleidslijn is dat met betrekking tot regels grondexploitaties en informatievoorziening de volgende uitgangspunten van beleid gelden: 1. De vaststelling van een grondexploitatie vindt plaats na de definitiefase (normatieve grondexploitatie en de ontwerpfase (definitieve grondexploitatie); 2. Elke grondexploitatie wordt minimaal jaarlijks herzien; 3. Afsluiting van de grondexploitatie vindt plaats indien 90% van de geprognosticeerde werkzaamheden zijn uitgevoerd en 100% van de uit te geven gronden zijn verkocht; 4. Kredieten worden aangevraagd bij de raad bij de voorbereiding en bij het vaststellen van de definitieve grondexploitatie. 7.2.3 Parameters rente en inflatie Uitgangspunten bij parameters rente en inflatie In alle exploitatieopzetten wordt uitgegaan van periodiek vastgestelde parameters voor rente en inflatie. • De parameters rente worden in de gebruikelijke planning- & control systematiek van de gemeente Medemblik opgenomen in de begroting. Daarbij is voor grondexploitaties de debetrente gelijk aan de creditrente. • De parameters inflatie voor grondexploitaties zijn specifieker dan de algemene parameters inflatie die in de gebruikelijke planning- & controlcyclus worden vastgesteld. In afwijking van deze cyclus stelt het college jaarlijks in het vierde kwartaal deze parameters inflatie voor grondexploitatie vast.

Hieraan ligt een onderbouwd voorstel vanuit de grondbedrijfsfunctie ten grondslag. De parameters gelden vanaf het kalenderjaar, volgend op het kwartaal waarin het besluit wordt genomen. Beleidslijn 22: parameters rente en inflatie De beleidslijn is dat ten behoeve van de jaarlijkse actualisatie van exploitatieberekeningen jaarlijks parameters rente en inflatie worden vastgesteld door het college. Voor grondexploitaties is daarbij de debetrente gelijk aan de creditrente. 7.2.4 Winst- en verliesneming Uitgangspunten bij winst- en verliesneming Bij een eventueel batig saldo van de grondexploitatie wordt gehandeld conform de Nota reserves en voorzieningen. Voor een geprognosticeerd verlies van een grondexploitatie wordt direct een voorziening ter grootte van het verwachte resultaat op nominale waarde in het betreffende boekjaar genomen. Deze voorziening komt ten laste van de Bestemmingsreserve Bouwgrondexploitatie. Winst wordt genomen volgens de methode die het BBV beschrijft, de Percentage of Completion-methode (PoC). Dit heeft betrekking op het tussentijds nemen van winst. Bij deze methode wordt gekeken naar de voortgang van de gerealiseerde kosten en gerealiseerde opbrengsten van de grondexploitatie. De formule is het % van de kostenrealisatie maal het % van de opbrengstrealisatie is het % van de PoC.

Hierbij dient rekening te worden gehouden met de specifieke projectrisico’s in relatie tot de nog te realiseren kosten en opbrengsten. Indien er ondanks het in acht nemen van het zorgvuldigheidsbeginsel blijkt dat er in het voorafgaande jaar teveel winst is genomen dient dit in het huidige jaar verrekend te worden. Als dat niet mogelijk is dient verlies te worden genomen in het huidige jaar. Beleidslijn 23: winst- en verliesneming De beleidslijn is dat van projecten binnen de portefeuille van de grondbedrijfsfunctie eventuele winsten worden toegevoegd aan de Reserve Grondbedrijf (RGB), tenzij de raad anders besluit. De reserve moet minimaal het niveau hebben zoals omschreven in de Nota reserves en voorzieningen. Voor (tussentijdse) winstneming wordt gehandeld conform de PoC-methode die het BBV aangeeft. (Dit betekent dat wanneer de gronden zijn verkocht en de opbrengsten zijn gerealiseerd, tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst genomen dient te worden). Voor een geprognosticeerd verlies van een grondexploitatie wordt direct een voorziening ter grootte van het verwachte resultaat op nominale waarde in het betreffende boekjaar genomen. Deze voorziening komt ten laste van de RGB. 7.2.5

Risicobeheersing

Uitgangspunten bij risicobeheersing Het voeren van een grondexploitaties gaat gepaard met risico’s. Dit vraagt om adequate analyse en beheersing van deze risico’s. In het kader van risicomanagement is het van belang te beseffen in welke mate de gemeente zelf een risico kan beïnvloeden.. Bij het opstellen van een exploitatieberekening en herziening wordt ook een risicoanalyse opgesteld. Jaarlijks worden bij herziening van de grondexploitaties ook de risicoanalyses geactualiseerd.

22

Hierbij wordt onderscheid gemaakt in: • Planeconomische risico’s; zijnde risico’s die direct aan de voorbereiding of uitvoering van een specifiek project verbonden zijn; • Conjuncturele risico’s; zijnde de effecten die op basis van economische scenario’s op de gehele portefeuille van toepassing zijn. Deze analyse wordt vastgesteld door het college en ter kennis gebracht aan de gemeenteraad (een en ander in de Planning & Control-cyclus).De stand van zaken van risicobeheersing wordt toegelicht in de reguliere voortgangsrapportages van projecten. Indien een significant risico zich voordoet wordt de gemeenteraad hierover expliciet geïnformeerd, conform de Nota Risicomanagement. Beleidslijn 24: risicobeheersing De beleidslijn is dat een exploitatieberekening altijd geflankeerd dient te zijn door een actuele risicoanalyse. De risicoanalyse van alle complexen wordt jaarlijks geactualiseerd en ter kennis gebracht van de gemeenteraad. 7.2.6 Reserves en voorzieningen Uitgangspunten bij reserves en voorzieningen Het beleid met betrekking tot reserves en voorzieningen is door de gemeenteraad vastgesteld in de “Nota reserves en voorzieningen”. Reserves en voorzieningen zijn een belangrijk onderdeel in de totale beheersing van de grondexploitaties.

Alle financiële consequenties van de activiteiten binnen de grondbedrijfsfunctie worden met elkaar in verband gebracht en vertaald in een meerjarige staat van reserves en voorzieningen. Daarmee wordt een meerjarig beeld geschapen van de prestatie van de portefeuille, inclusief alle risico’s. Uitgangspunt is dat binnen de grondbedrijfsfunctie alle mogelijke financiële tegenvallers en negatieve resultaten primair worden gedekt door activiteiten met een voordelig saldo. Het stelsel van reserves en voorzieningen van de grondbedrijfsfunctie bestaat uit:  de Reserve Grondbedrijf;  eventuele voorzieningen ter afdekking van nadelige resultaten van projecten. De Reserve Grondbedrijf (RGB) De reserve bouwgrondexploitaties heeft als doel de risico’s opvangen van de diverse grondexploitaties. De gemeente voedt de reserve met winsten uit grondexploitaties. De raad besloot dat de reserve een minimale omvang heeft van 20% van de waarde van de bouwgronden. De maximale omvang bedraagt 25% van de waarde van de bouwgronden. Voorzieningen grondbedrijfsfunctie Een voorziening binnen de grondbedrijfsfunctie dient voor de dekking van een geprognosticeerd verlies bij afsluiting van een complex. De voorziening dient voldoende middelen te bevatten om het gehele verlies te kunnen afdekken. Een dergelijke voorziening wordt gevormd ten laste van de RGB.

Mutaties van deze voorziening als gevolg van herberekening gaan eveneens ten laste of ten gunste van de RGB. Voor ieder complex met een geprognosticeerd verlies wordt een afzonderlijke voorziening ingesteld. Jaarlijks wordt op basis van de herziening van de grondexploitatieberekeningen de noodzakelijke omvang van de voorzieningen opnieuw bepaald. Beleidslijn 25: reserves en voorzieningen De beleidslijn is dat binnen de grondbedrijfsfunctie alle mogelijke financiële tegenvallers en negatieve resultaten primair worden gedekt door activiteiten met een voordelig saldo. Daarvoor is de Reserve Grondbedrijf (RGB) ingesteld, die het karakter van een vereveningsreserve heeft. Het onttrekken van middelen uit de grondbedrijfsfunctie kan enkel plaatsvinden door het afromen van de RGB. Daartoe dienen ook in meerjarig perspectief voldoende middelen in de RGB voorhanden te zijn. De minimale omvang van de RGB is vastgesteld op 20 % van de totale boekwaarde van de verschillende complexen. De reserve kan en mag niet negatief zijn. 7.2.7 Weerstandsvermogen Uitgangspunten bij weerstandsvermogen Met het weerstandsvermogen van de grondbedrijfsfunctie worden de middelen bedoeld, die beschikbaar zijn om eventuele conjuncturele risico’s op te vangen.

Deze conjuncturele risico’s hebben betrekking op alle grondexploitaties binnen de portefeuille van de grondbedrijfsfunctie en zijn relatief algemeen van aard. De omvang van het benodigde weerstandsvermogen wordt berekend en onderbouwd in de jaarlijkse risicoanalyse, die met het herzien van de grondexploitaties wordt opgesteld. Daarbij wordt ten minste

23

rekening gehouden met de effecten van achterblijvende opbrengsten en planvertragingen als gevolg van algemene economische omstandigheden. De Reserve Grondbedrijf (RGB) dient voldoende middelen te bevatten om de conjuncturele risico’s op te kunnen vangen. Het weerstandsvermogen maakt daarom deel uit van de RGB en is te beschouwen als een ondergrens aan de daarin opgenomen middelen. Uiteraard dient zoveel mogelijk te worden voorkomen dat sprake is van onvoldoende dekking van de RGB. Met het weerstandsvermogen worden alle bekende risico’s gedekt, voor zover verbonden aan de nu bekende activiteiten en projecten binnen de portefeuille. Wijzigingen in de portefeuille (bijvoorbeeld toevoegen van projecten of het vaststellen van een grondexploitatie) en de gebruikelijke dynamiek binnen projecten hebben direct effect op dit risicoprofiel. Hierdoor zal de behoefte aan risicodekking met regelmaat wijzigen. Ten minste eenmaal per jaar, bij de behandeling van de jaarrekening en op basis van de risicoanalyse, worden de middelen voor risicodekking in overeenstemming gebracht met de berekende behoefte. In geval van significante wijzigingen in de bekende risico’s kan dit ook tussentijds geschieden. Beleidslijn 26: weerstandsvermogen De beleidslijn is dat het weerstandsvermogen deel uitmaakt van de RGB en is te beschouwen als een ondergrens aan de daarin opgenomen middelen.

Het dient als buffer om eventuele (conjuncturele) risico’s van de huidige activiteiten op te kunnen vangen. Besluiten over de omvang van dit weerstandsvermogen worden genomen door te handelen conform de Nota reserves en voorzieningen en de Nota risicomanagement.. 7.2.8 Vennootschapsbelasting Uitgangspunten bij vennootschapsbelasting Per 1 januari 2016 geldt de Vpb-plicht voor gemeenten. Gemeenten dienen vennootschapsbelasting te betalen indien aan een aantal criteria wordt voldaan.

­ ­ ­

Fiscale winstbepaling voor grondexploitaties voor bouwgrond in exploitaties. Indien het hier lopende (operationele) complexen betreft waarbij grond en eventueel aanwezige opstallen worden omgevormd naar bouwgrond die wordt verkocht of in erfpacht uitgegeven De gemeente wordt dan als “organisatie van kapitaal en arbeid” als ondernemer voor Vpb aangemerkt en alle daarmee samenhangende opbrengsten en kosten worden dan in fiscale winstbepaling betrokken. (ontleend aan de notitie van de Commissie BBV ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ (2019), bijlage 7 vennootschapsbelasting)

Beleidslijn 27: vennootschapsbelasting De beleidslijn is dat, in het kader van de Vpb-plicht, periodiek wordt gecontroleerd of de gemeente voor de grondbedrijfsfunctie nog Vpb-plichtig is. 7.2.9 Besluit Begroting en verantwoording Uitgangspunten bij Besluit Begroting en verantwoording De Gemeentewet schrijft voor dat gemeenten een begroting, meerjarenraming, jaarrekening en jaarverslag maken en geeft enkele eisen waaraan de genoemde documenten dienen te voldoen. Artikel 186 van de Gemeentewet bepaalt dat de begroting, de begrotingswijzigingen, de meerjarenraming, het jaarverslag en de jaarrekening voldoen aan of krachtens een algemene maatregel van bestuur te geven regels. Hiervoor gelden de regels van het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording).

Beleidslijn 28: Besluit Begroting en verantwoording De beleidslijn (conform BBV en uitspraken Commissie BBV) is dat ­ de exploitatie maximaal 10 jaar is en dat in gevallen waarin afwijkingen wenselijk zijn maatregelen genomen worden; ­ voor kosten in de grex wordt aangesloten bij de kostensoortenlijst van het Omgevingsbesluit op grond van de Omgevingswet; ­ toegerekende rente wordt gebaseerd op werkelijke rente over het vreemd vermogen; ­ voor het bereken van de netto contante waarde (ncw) van verliesvoorzieningen voor negatieve grondexploitaties gerekend wordt met disconteringsvoet gelijk aan streefpercentage van de Europese centrale bank binnen eurozone. ­ De post materiële vaste activa wordt gewaardeerd tegen huidige marktwaarde van huidige bestemming.

24

7.3 Informatievoorziening Uitgangspunten bij informatievoorziening Met de nota grondbeleid stelt de gemeenteraad een beleidskader vast, waarin uitgangspunten, instrumenten en systemen zijn beschreven ten behoeve van functieverandering van grond. Via de gebruikelijke P&C - instrumenten wordt de gemeenteraad inhoudelijk over de individuele projecten en activiteiten geïnformeerd. De jaarrekening en de begroting zijn daarbij de belangrijkste stuurinstrumenten. Het BBV stelt in artikel 16 eisen aan de informatie in de paragraaf grondbeleid. Deze informatiemomenten en de diepgang van de informatie is te beschouwen als een wettelijk vastgelegd minimum. Indien in een dossier significante ontwikkelingen optreden, worden deze expliciet en onverwijld aan het college gemeld. Het college bepaalt vanuit haar verantwoordelijkheid of de gemeenteraad hiervan tussentijds in kennis moet worden gesteld. Beleidslijn 29: informatievoorziening Deze informatiemomenten en de diepgang van de informatie vinden minimaal plaats volgens artikel 16 BBV waarin bepalingen zijn opgenomen over minimale vereisten van de paragraaf grondbeleid bij jaarrekening en begroting. 7.4 Risico inventarisatie Uitgangspunten bij risico inventarisatie In aanvulling op de paragraaf grondbeleid stelt de gemeente Medemblik jaarlijks een risico inventarisatie op. Dit is een extracomptabel stuk.

Doelstelling hiervan is de bedrijfseconomische situatie van de grondbedrijfsfunctie transparant in beeld te brengen, waarbij verantwoording wordt afgelegd over voortgang c.q. uitvoering en een doorkijk wordt gegeven naar de toekomst. De risico-inventarisatie vormt een kader voor het gemeentebestuur, op basis waarvan op verantwoorde wijze financiële beslissingen kunnen worden genomen. De risico-inventarisatie wordt jaarlijks in samenhang met de jaarrekening geproduceerd en voorstellen daaruit worden door de gemeenteraad vastgesteld. In de risico-inventarisatie wordt voor de lopende projecten de stand van zaken weergegeven op basis van geactualiseerde (grond)exploitatieberekeningen. Per project is ook een risicoanalyse opgenomen. Van alle projecten tezamen wordt een overzicht van de geconsolideerde risico’s weergegeven. Verder is in de risico inventarisatie een meerjarig overzicht van de relevante reserves en voorzieningen opgenomen. In het kader van risico-inventarisaties dient ook rekening te worden gehouden met de ‘warmte’ van gronden. Het begrip ‘warme grond’ duidt op de kans dat gronden in de toekomst een bouwbestemming krijgen. Hoe groter de kans is dat de gemeente besluit tot het geven van een ‘bouwbestemming’ hoe ‘warmer’ de grond, dat wil zeggen hoe hoger de waarde van de grond.

Volgens de BBV voorschriften zijn "Warme gronden" gronden waarvoor de gemeente nog geen grondexploitatie is vastgesteld, maar waarvoor de gemeente, door een raadsbesluit, wel voornemens is om deze grond te gaan ontwikkelen. Het betreft dan ook strategisch verworven gronden. Volgens de BBV richtlijn vallen deze gronden dan onder materiële vaste activa en dienen tegen de verwervingskosten ingeboekt te worden. "Warme gronden" vallen, zodra ze verworven zijn, ook onder VPB regime. Periodiek dienen de “Warme gronden” getaxeerd te worden tegen de waarde van de toekomstige bestemming. Er dient een duidelijke en goede onderbouwing te zijn voor het te ontwikkelen plangebied met toekomstige bestemming(en) en functies. De visie met betrekking tot de ontwikkeling mag niet in strijd zijn met beleid van provincie en Rijk. Afwaardering naar de waarde volgens de geldende bestemming van dergelijke gronden kan achterwege blijven als aan een aantal cumulatieve voorwaarden wordt voldaan. Indien aan deze cumulatieve voorwaarden wordt voldaan kan voor wat betreft de toepassing van artikel 65 BBV uitgegaan worden van de toekomstige bestemming in plaats van de geldende bestemming.

Na de voornoemde aanpassing betreft het de volgende cumulatieve voorwaarden: • de gronden moeten deel uitmaken van een door de gemeenteraad vastgestelde visie of masterplan voor (een) concrete en binnen afzienbare tijd te starten grondexploitatie(s), waarin de gebiedsontwikkeling van totaalplan naar deelgrondexploitaties is vastgelegd; • de (toekomstige) bestemming(en)/functies (ontwikkeling) betreffende het plangebied dien(en)t goed onderbouwd te worden; • de gebiedsontwikkeling mag niet zodanig conflicteren met de uitkomst van de inventarisatie van bedreigingen die de ontwikkeling in de weg kunnen staan, bijvoorbeeld op het gebied van milieu of bereikbaarheid; • de visie/het masterplan mag niet strijdig zijn met beleid van de provincie en/of rijk;

25

•

periodiek (minimaal eens in de 2 jaar) worden de gronden getaxeerd tegen de waarde volgens de toekomstige bestemming, met inachtneming van de inherente onzekerheden van de ontwikkelmogelijkheden.

Deze wijziging is ingegaan met ingang van de jaarrekening 2022. Beleidslijn30: risico inventarisatie De beleidslijn is dat een risico-inventarisatie wordt gedaan voor zowel de actieve grondexploitaties, de “warme” gronden conform artikel 65 BBV en facilitaire projecten. De inventarisaties vinden minimaal 2x per jaar plaats, passend binnen de P&C-cyclus. De inventarisatie wordt gedaan met inachtneming van de bepalingen uit de Nota reserves en voorzieningen en de Nota risicomanagement. 7.5 Planning- & Controlcyclus Uitgangspunten Planning- & Controlcyclus Het tijdschema van de P & C cyclus geeft indicatief aan op welke momenten in het jaar de vaste begrotingsen verantwoordingsdocumenten worden opgesteld en ter besluitvorming worden voorgelegd. Ten aanzien van deze cyclus is de Financiële Verordening van de gemeente van toepassing. Beleidslijn 31: Planning- & Controlcyclus Beleidslijn is dat ten aanzien van de waardering van warme gronden artikel 4.2 van de Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken van de BBV wordt gevolgd. Meer algemeen geldt ten aanzien van de Planning & Controlcyclus geldt dat gehandeld wordt conform de Financiële Verordening van de gemeente.

26

Bijlagen Bijlage 1 De regeling van het grondbeleid voorafgaand aan de inwerkingtreding van de Omgevingswet Voorafgaand aan de inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft de gemeente voor het grondbeleid te maken met een aantal wetten die, geheel of deels, opgaan in de Omgevingswet. Het betreft de Wet ruimtelijke ordening, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, de Wet voorkeursrecht gemeenten en de Onteigeningswet. Wet ruimtelijke ordening (Wro) en Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo De Wro is voor het grondbeleid met name relevant voor de volgende elementen: Planologie: functie- en activiteitenregels Het gaat hier om het wijzigen van bestemmingen door vaststellen van een bestemmingsplan of wijzigingsplan of door besluiten tot afwijking van de geldende bestemming via de Wabo. Dat laatste kan door de zogenaamde uitgebreide procedure (waarbij een verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad is vereist) of door de zogenaamde kruimelgevallenprocedure. Met zulke afwijkingen wordt de bestemming zelf niet veranderd, maar wordt wel een andere functie toegestaan of een uitbreiding van de bestaande functie(s). Met planologische besluiten worden functies mogelijk gemaakt door gronden daarvoor te bestemmen. Verder worden aan die bestemmingen bouw- en gebruiksregels verbonden, soms voorzien van voorwaardelijke plichten. Kostenverhaal c.q.

grondexploitatie De Wro kent een regeling voor grondexploitatie. Deze regeling omvat twee componenten, te weten het kostenverhaal en de mogelijkheid om locatie-eisen te stellen. In dit kopje wordt ingegaan op het kostenverhaal en in een volgend kopje op locatie-eisen. Het verschil is relevant omdat onder de Omgevingswet (het publiekrechtelijke) kostenverhaal en locatie-eisen op twee afzonderlijke plekken in het omgevingsplan worden opgenomen. De regeling kent de mogelijkheid om privaatrechtelijk tot overeenstemming te komen over de hoogte en betaling van exploitatiebijdragen (de anterieure overeenkomst) en een publiekrechtelijke achtervang voor gevallen waarin dat niet gebeurt (het exploitatieplan). Kostenverhaal heeft betrekking op alle kosten van grondexploitatie: ambtelijke kosten (plankosten); kosten van bouw- en woonrijp maken; kosten buiten het plangebied die (mede) gemaakt worden voor het plangebied en daar ook profijt voor hebben (bovenwijkse kosten). Er geldt een wettelijke plicht tot kostenverhaal als er sprake is van kostensoorten die op de kostensoortenlijst staan en als er sprake is van bepaalde bouwplannen (‘aangewezen bouwplannen’). Locatie-eisen Deze kunnen betrekking hebben op: -

-

de soort openbare voorzieningen, de situering en de kwaliteit van die voorzieningen (waaronder ook mogelijkheden om dat te doen op een klimaatadaptieve manier, duurzaam en/of mileubewust); de volgorde van ontwikkelen en de periode(n) waarin ontwikkeld mag worden; het bouwrijp maken van gronden (ophogen, egaliseren, drainage, e.d.);

het stellen van regels over specifieke woningbouwcategorieën, namelijk sociale huur-, middendure huur-, sociale koopwoningen en de uitgifte van kavels in particulier opdrachtgeverschap

Financiële bijdragen De gemeente kan financiële bijdragen voor ruimtelijke ontwikkelingen in anterieure overeenkomsten bedingen mits op basis van een vastgestelde structuurvisie. De toepassing hiervan is geen verplichting voor de gemeente (zoals bij kosten van de kostensoortenlijst), maar een bevoegdheid. Te denken valt aan kosten voor maatschappelijk belangrijke functies, zoals natuur, recreatie, waterberging en infrastructuur in een ander gebied dan de ontwikkellocatie. Het gaat om zaken die niet via de regeling voor het reguliere kostenverhaal te verhalen vallen. Ook de hierna te noemen compensatie voor sociale woningbouw kan via een anterieure overeenkomst op basis van dit artikel worden bedongen. Mocht een anterieure overeenkomst niet tot stand komen dan geldt de vaststelling van een exploitatieplan als achtervang. Daarin kan de gemeente fondsbijdragen voor bovenplanse kosten opnemen in een

27

exploitatieplan, mits op basis van een vastgestelde structuurvisie. Daarin moeten ook de bestedingsdoelen van de bijdragen zijn aangegeven. De gemeente kan dit toepassen in exploitatieplangebieden in gevallen waarin ze een lager percentage sociale woningbouw toestaat dan het percentage van de gemeentelijke beleidsnorm (conform het gemeentelijk woonbeleid danwel in de gemeentelijke woonvisie). De fondsbijdragen kunnen dan worden aangewend voor gebieden waar het tekort ten opzichte van de norm wordt gecompenseerd. Planschade Op basis van afdeling 6.1 Wro kan de gemeente verplicht zijn tegemoetkomingen te bieden in planschade wanneer, door vaststelling van een bestemmingsplan, er een planologische verslechtering ontstaat. Dat kan het geval zijn op de gronden waar de bestemming wordt gewijzigd (directe planschade) en op gronden van degenen die schade ondervinden van de bestemmingswijziging op andermans grond indirecte planschade). Onder de Omgevingswet worden dergelijke vergoedingen nadeelcompensatie genoemd. De schadeplichtigheid van de gemeente ontstaat dan bij vergunningverlening, terwijl onder de Wro de plicht tot tegemoetkoming in de schade ontstaat als het gewijzigde bestemmingsplan in werking treedt. Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) De Wet voorkeursrecht gemeenten regelt voor overheden (niet alleen gemeenten) de mogelijkheid om een voorkeursrecht op gronden te vestigen.

Wanneer een grondeigenaar zijn grond te koop wil aanbieden, moet hij dat eerst aanbieden aan de overheid die dat recht gevestigd heeft. Zo’n recht mag vooruitlopend op een structuurvisie worden gevestigd, mits die structuurvisie binnen drie jaar daarna door de gemeent5eraad wordt vastgesteld (onder de Omgevingswet is dat dan de omgevingsvisie of een bepaald programma). Het voorkeursrecht wordt, na vaststelling van de structuurvisie, bestendigd, mits binnen drie jaar daarna een bestemmingsplan wordt vastgesteld voor dat gebied (onder de Omgevingswet: het omgevingsplan voor dat gebied wordt gewijzigd). Vanaf vaststelling van het bestemmingsplan kan het voorkeursrecht dan maximaal 10 jaar gelden. Onder de Omgevingswet geldt het vijf jaar en kan het, onder bepaalde voorwaarden, met nog eens vijf jaar worden verlengd. Als iemand zijn grond aan de gemeente te koop aanbiedt en de gemeente besluit tot aankoop dan wordt er onderhandeld over de koopsom. Komen partijen daar niet uit, dan kan de verkopende partij de rechtbank vragen om prijsvaststelling. Dan wordt de prijs bepaald door de waarde in het economisch verkeer (de marktwaarde); dit met toepassing van de artikelen 40a tot en met 40f van de Onteigeningswet. Daartoe wordt de grond dan getaxeerd. Onteigeningswet Op basis van de Onteigeningswet kan de gemeente onteigenen als er een onteigeningstitel is.

In de praktijk gaat het om onteigening voor infrastructurele werken (zoals de aanleg van een weg) of om een bestemmingsplanonteigening. In het laatste geval is in het bestemmingsplan een bepaalde functie ‘wegbestemd’. Dat wil zeggen dat gronden met een functie, die voorheen op basis van het toen geldende bestemmingsplan was toegestaan, worden bestemd voor een andere functie. Om tot onteigening over te gaan neemt de gemeenteraad een verzoekbesluit tot onteigening. De Kroon neemt dan het onteigeningsbesluit. Vervolgens is het aan de burgerlijke rechter om de onteigening (de eigendomsovergang) uit te spreken en de schadeloosstelling vast te stellen. Uitgangspunt is een volledige schadeloosstelling. Er worden dan meer elementen betrokken in het bepalen van die schadeloosstelling dan alleen de marktwaarde, zoals bij een aankoop op basis van het gemeentelijk voorkeursrecht. Gesproken wordt wel over ‘bijkomende schade’. Er is sprake van bijkomende schade doordat de onteigende deskundigen moet inschakelen, soms doordat een bestaand bedrijf moet worden verplaatst of geliquideerd. Dat raakt de vermogens- en inkomenspositie van de onteigende. Onder de Omgevingswet besluit de gemeenteraad over onteigening. De Kroon heeft hierin geen rol. De gemeenteraad moet het onteigeningsbesluit ter bekrachtiging voorleggen aan de bestuursrechter.

De rechtbank doet dan een basistoets (of aan wettelijke vereisten voor onteigening is voldaan) en toetst tegelijk de (eventueel) ingediende bedenkingen van de belanghebbende(n). De rol van de burgerlijke rechter is onder de Omgevingswet beperkt tot de vaststelling van de schade. De eigendomsovergang vindt plaats door inschrijving van een notariële akte in de openbare registers na het bekrachtigingsbesluit van de bestuursrechter en als aan bepaalde bijkomende voorwaarden is voldaan.

28