01 Kaderstellende Notitie Nibbixwoud-West 2025.06.26

Nibbixwoud-West Kaderstellende notitie 26 juni 2025

Opgesteld door:

KUIPERCOMPAGNONS www.kuiper.nl Datum: 26 juni 2025 In opdracht van:

2

Inhoud Samenvatting toetsingskader 1. Inleiding 2. Bestaande kwaliteiten 3. Beleidsuitgangspunten 4. Technische randvoorwaarden 5. Stedenbouwkundige en landschappelijke randvoorwaarden 6. Procesorganisatie 7. Communicatie- en participatieplan

3

Samenvatting kaders

van het woningaanbod bestaat uit sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen. 4. Bouwhoogtes

In deze samenvatting worden de belangrijkste kaders voor de ontwikkeling van Nibbixwoud-West weergegeven. Tevens is een randvoorwaardenkaart opgenomen. Voor een toelichting op de kaders en een grotere versie van de kaart wordt verwezen

• •

Grondgebonden woningen: maximaal 2 bouwlagen met kap; Gestapelde woningen: maximaal 4 bouwlagen en incidenteel een 5e bouwlaag, mits stedenbouwkundig inpasbaar en aansluitend op een dorpse uitstraling.

naar de tekst in dit document. 5. Bouwmassa Nibbixwoud-West is een nieuwe woningbouwlocatie aan de noordwestzijde van de kern

De lengte van een blok grondgebonden rijwoningen mogen niet langer zijn dan 35 meter

Nibbixwoud. De hier volgende kaders zien toe op het projectgebied van 6,0 ha. zoals

of bij meer dan 6 woningen wordt een differentiatie/verspringing in de rooilijn aangebracht,

aangegeven op de afbeelding op pagina 7 van deze kaderstellende notitie.

waardoor de lengte wordt gebroken.

1. Programma

6. Ontsluiting

Nibbixwoud-West biedt ruimte voor maximaal 200 woningen, waarvan ten minste:

De wijk wordt op twee punten ontsloten. Aan de noordzijde vanaf de Wijzend en aan

•

35% sociale huurwoningen. Daarbij geldt dat aan woningcorporaties de ruimte

de zuidoostzijde via de St. Matthijsstraat. Doorgaand verkeer door de wijk dient te

wordt geboden om een gedeelte van de sociale huur (met een maximum van 5

worden voorkomen. Uitgangspunt is een knip in de doorgaande route waarbij uitsluitend

procentpunt) en/of een gedeelte van de goedkope koopwoningen in te vullen via

langzaam verkeer en calamiteitenverkeer is toegestaan.

zogenoemde huur/koopwoningen;

Naast de aansluitingen voor autoverkeer dienen meerdere afzonderlijke voet- en

35% betaalbare koopwoningen (onderverdeeld in minimaal 10% goedkope koop en

fietspaden te worden gerealiseerd voor een goede aansluiting op de sportvelden, het

25% betaalbare koop);

dorpscentrum en om een ‘recreatief wandelrondje’ te creëren.

•

30% van de woningen dient levensloopbestendig te zijn. 7. Water 2. Woningdichtheid

Er moet minimaal voldaan worden aan de watercompensatie-eisen van het

Gestreefd wordt naar een woonwijk die past bij het dorpse karakter van Nibbixwoud.

Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier. Deze waterberging wordt gecreëerd

Een maximale woningdichtheid is daarbij geen harde eis, omdat deze afhankelijk is van

door het verbreden van de watergang ten oosten van de locatie, of wordt opgelost in

de grootte van de woningen en woonkavels in het plan. Maximaal 50% van de gronden

het op de kaart aangegeven ‘zoekgebied voor waterberging’. Indien de beleidsregels

is uitgeefbaar en minimaal 25% van de openbare ruimte bestaat uit water en groen.

van het Hoogheemraadschap het toestaan, kan een deel van de wateropgave worden opgevangen in de vorm van wadi’s, onder de bestrating of op daken.

3. Fasering De ontwikkeling vindt gefaseerd plaats over meerdere jaren. Elke fase moet

8. Groenstructuur

voldoen aan het “altijd af-principe”. Na afronding van iedere fase moet het

De groenstructuur volgt de randen van het plan. Aan de oostrand zorgt een groenzone

woningbouwprogramma in totaal tenminste 45% van de woningen is gerealiseerd

voor privacy van de woningen aan de Klaverweide. Aan de westrand wordt een

binnen het sociale huur- en goedkope koopsegment. Dit betekent altijd ten minste 45%

geleidelijke overgang naar het landelijk gebied gerealiseerd. Straten en parkeerhoven

4

P

voorzien van bomen en groene hagen. De groenstructuur draagt bij aan biodiversiteit en voorkomt hittestress. 9. Parkeren

P

Er wordt voldaan aan de parkeernormen uit de Nota Parkeernormen Gemeente Medemblik 2021 of diens rechtsopvolger. Het parkeren zal plaatsvinden op eigen terrein, in geclusterde parkeerkoffers en langs de hoofdontsluiting. De groenstructuur

spuitzone

blijft vrij van parkeerplaatsen

Er wordt gezorgd voor een waterrijke, groene zone tussen de nieuwe woonwijk en de

Zoeklocatie watercompensatie

10. Overgang omliggende percelen P

bestaande percelen aan de Klaverweide, waarbij privacy wordt gewaarborgd en inkijk op de percelen, zowel vanuit openbaar gebied als vanuit woningen en tuinen, zoveel mogelijk wordt voorkomen. Aan de zuidkant en westkant wordt rekening gehouden met de (planologisch) aanwezige milieucontouren (spuitzones, licht- en geluidhinder e.d.) P

11. Duurzaamheid en Natuurinclusief Bouwen De ontwikkeling voldoet aan het Convenant Toekomstbestendig Bouwen, waarbij S

ambitieniveau Zilver wordt nagestreefd. Bij het ontwerp van de wijk en de woningen wordt rekening gehouden met biodiversiteit en natuurinclusief bouwen.

S

12. Participatie De ontwikkelaar is verantwoordelijk voor een zorgvuldige participatie met omwonenden,

P

dorpsbewoners en de dorpsraad. Indien nodig worden extra partijen bij de participatie betrokken. S

mp en sa tie

S

P

Zo ek

loc

ati

e

wa ter

co

A

spuitzone

Randvoorwaardenkaart

5

1. Inleiding 1.1

Aanleiding en doel

Nibbixwoud is één van de kernen in de gemeente Medemblik. Het dorp bevindt zich centraal in West-Friesland, ten zuiden van Medemblik, ten oosten van Wognum en ten noorden van Hoorn. Om te voorzien in de behoefte aan woningen is, naast enkele bestaande woningbouwplannen (ook voor na 2030), een grotere woningbouwlocatie voor maximaal 200 woningen gewenst. De gemeente Medemblik is voornemens voor deze woningen een nieuwe woningbouwontwikkeling te faciliteren. Ten behoeve van de ontwikkeling is voorliggende ‘Kaderstellende notitie’ opgesteld. Het ontwikkelkader schetst de gewenste ruimtelijke randvoorwaarden en uitgangspunten met betrekking tot de stedenbouw, het programma, de openbare ruimte en eventueel beeldregie voor het plangebied. Het heeft als doel om de ruimtelijke kwaliteit te borgen voor een toekomstbestendig en samenhangend plan om deelplannen te kunnen toetsen.

1.3

Leeswijzer

De kaderstellende notitie geeft in hoofdstuk 2 een ruimtelijke analyse van Dit document zal voorgelegd worden aan het college van B&W en de gemeenteraad

Nibbixwoud en het plangebied. Hierin worden de kwaliteiten van het dorp en de

van Medemblik voor vaststelling.

omgeving benoemd, zodat deze in de uitwerking kunnen worden meegenomen. De hoofdstukken 3 en 4 geven beleidsuitgangspunten en technische randvoorwaarden weer. Dit zijn de elementen uit het geldende beleid die van toepassing zijn op

1.2

Ligging plangebied

de ontwikkeling. In hoofdstuk 5 worden de stedenbouwkundige kaders voor de

Het plangebied ligt aan de westzijde van de kern Nibbixwoud. Nibbixwoud-West is een

ontwikkeling van Nibbixwoud-West beschreven. Naast een visie op het gebied, bevat

nu nog agrarisch stuk grond, direct grenzend aan de woonbuurt rond de Klaverweide.

het hoofdstuk een kaart met de gewenste ruimtelijke hoofdstructuur en de ruimtelijke

De locatie wordt globaal begrensd door (de bestaande kavels aan) de Wijzend, de

randvoorwaarden waar rekening mee moet worden gehouden. Daarna worden enkele

Klaverweide en sportvelden. Het betreft de kadastrale percelen: N-1480, N-1479 en

voorbeelduitwerkingen getoond.

N-415.

Hoofdstuk 6 beschrijft de procesorganisatie. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 ingegaan op het gewenste participatietraject.

6

Ligging van het plangebied 7

2. Bestaande kwaliteiten 2.1

Ruimtelijke analyse Nibbixwoud

Nibbixwoud is een klassiek Westfries dorp, dat in de Middeleeuwen is ontstaan als een agrarische nederzetting. Het dorp ligt in een gebied dat oorspronkelijk bestond uit moerassige veengronden, die in de loop der tijd ontgonnen en in cultuur gebracht zijn. De bewoning concentreerde zich langs hoger gelegen gronden en ontwikkelde zich

Kruising Dorpsstraat - Ganker

Wijzend

Klaverweide

Klaverweide

Weidelaan

St. Matthijsstraat

langs natuurlijke waterlopen en later aangelegde afwateringssloten. De eerste structuren van Nibbixwoud bestonden uit lintbebouwing langs de Dorpsstraat, Oosterwijzend en Ganker. Deze wegen zijn oude verbindingen die van oudsher dienden als toegangsroutes tot de omliggende landbouwgronden en naburige dorpen zoals Wognum en Hauwert. In de 19e en vroege 20e eeuw bleef Nibbixwoud voornamelijk een agrarisch dorp, gekenmerkt door stolpboerderijen en lintbebouwing. De tweede helft van de 20e eeuw bracht ingrijpende veranderingen met zich mee. De ruilverkaveling van de jaren ‘60 en ‘70 zorgde voor een grootschalige herinrichting van het landschap. Kleine percelen werden samengevoegd tot grotere landbouwgronden en slootjes werden gedempt of rechtgetrokken voor een efficiëntere waterafvoer. Dit veranderde niet alleen de agrarische structuur, maar creëerde ook ruimte voor dorpsuitbreidingen. Vanaf de jaren ‘70 en ‘80 groeide Nibbixwoud met nieuwe woonwijken. De lintbebouwing langs de Dorpsstraat werd verdicht en er ontstonden compacte woonwijken, Ook werd er geïnvesteerd in nieuwe voorzieningen, zoals sportvelden, een dorpshuis en een basisschool. In de afgelopen decennia is Nibbixwoud verder uitgebreid, met name aan de randen van het dorp. De ruimtelijke structuur van het dorp is nog steeds herkenbaar in de oude linten en de meer recente uitbreidingswijken.

8

Historische ontwikkeling in beeld Bron: www.topotijdreis.nl

1980

1915

1950

2000

2023

9

2. Bestaande kwaliteiten 2.2.

Analyse kern Nibbixwoud

Nibbixwoud is een van de kleinere, compacte dorpen in de gemeente Medemblik. Het dorp beschikt over diverse voorzieningen en functioneert als een zelfstandige kern. Deze voorzieningen liggen centraal in de dorpskern aan de Ganker. Via de nieuwe ontwikkeling op de hoek van de St. Matthijsstraat en de Weidelaan, wordt de nieuwe wijk Nibbixwoud-West aangesloten op het dorp en zijn voorzieningen als het centrum en de sportvelden met de fiets en lopend snel en gemakkelijk te bereiken. Hoewel Nibbixwoud geen uitgebreid openbaar vervoersnetwerk heeft, rijdt er een bus over de Dorpsstraat en Ganker. Hierdoor bevindt het hart van de wijk zich binnen 500 - 750 meter van een bushalte en is de hele wijk binnen tien tot vijftien minuten te voet bereikbaar. Met nieuwe langzaamverkeersverbindingen via de Klaverweide is de afstand iets korter.

10

Ligging Nibbixwoud-West in de omgeving en belangrijkste voorzieningen

11

3. Beleidsuitgangspunten 3.1

Rijkbeleid

Het betreft de volgende 8 punten die de verplichte basis vormen:

Vanuit Rijksbeleid zijn er geen gebiedsspecifieke kaders waar de ontwikkeling aan dient

1. Het plan draagt bij aan voldoende nieuwbouw in alle kernen

te voldoen. Het algemene beleid van het Rijk is uiteraard van toepassing.

2. Het plan draagt bij aan betaalbaar wonen 3. Woningbouw wordt primair in bestaand stedelijk gebied gerealiseerd

3.2

Provinciaal beleid

4. Het plan draagt bij aan de aanwezige landschappelijke en/of ruimtelijke kwaliteit

Vanuit Provinciaal beleid zijn er geen gebiedsspecifieke kaders waar de ontwikkeling

5. Binnen het plan is een goede inrichting van de openbare ruimte geborgd

aan dient te voldoen. Het algemene beleid van de provincie Noord-Holland is uiteraard

6. Het plan is financieel haalbaar

van toepassing.

7. Het Convenant Toekomstbestendig Bouwen wordt toegepast om duurzaamheid in het plan te borgen.

3.3

Regionaal beleid

8. Participatie

De regio Westfriesland speelt een belangrijke rol bij de woningbouwprogrammering in de regio. De kaders uit het regionale beleid zijn vertaald in het gemeentelijke

Naast deze verplichte basis zijn er ook 7 ambities geformuleerd.

Woningbouwkader 2024. De ontwikkeling dient hier aan te voldoen.

1. Het plan levert een bijdrage aan doorstroming en biedt aantrekkelijke woonconcepten voor kleine huishoudens vanaf 60 jaar

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Gebiedsvisie

2. Geclusterde wooneenheden 3. Het plan draagt bij aan aantrekkelijke en onderscheidende woonmilieus 4. Duurzaamheid

Vanuit gemeentelijk beleid is er geen specifiek beleid of specifieke gebiedsvisie gericht

5. Duurzame mobiliteit

op de ontwikkeling van de locatie Nibbixwoud-West. In deze kaderstellende notitie

6. Versnelling

worden nieuwe kaders gesteld.

7. Innovatie in goedkope koop

3.4.2

Woningbouw

Programma (woonbehoefte, -programma, doelgroepen, differentiatie)

Woningbouwkader Gemeente Medemblik 2024

De ontwikkeling moet voldoen aan het geldende woningbouwbeleid. Hieronder zijn de

In het Woningbouwkader 2024 van de gemeente Medemblik zijn verplichtingen

belangrijkste uitgangspunten samengevat.

aanvullende doelstellingen (ambities) ten aanzien van woningbouw opgenomen. De gemeente Medemblik heeft in het Afwegingskader Woningbouw 2024 aangegeven dat gemeentebreed tot 2029 sprake is van een woningbouwopgave van ca. 1.650 woningen, waarvan 91 in Nibbixwoud (130% van de behoefte). Ook na 2029 zal nog 12

3. Beleidsuitgangspunten sprake zijn van een aanvullende behoefte. De ontwikkeling van Nibbixwoud-West zi et daarmee mede toe op de invulling van een blijvende vraag naar woningen vanaf 2030. Zowel het regionale beleid als de gemeentelijke Woonvisie 2024-2028 stellen de ambitie om het sociale en betaalbare woningaanbod in de gemeente Medemblik uit te breiden, aangezien deze categorieën achterblijven bij de vraag. Bij de verdeling van de woningbouwcategorieën geldt daarom de eis dat minimaal 35% van de nieuwbouw bestaat uit sociale huurwoningen en 35% uit betaalbare koopwoningen. Dit laatste segment is onderverdeeld in 10% goedkope koop en 25% betaalbare koop. Woningen in de goedkope koopcategorie mogen maximaal 70% van de prijs van betaalbare koopwoningen bedragen. De resterende 30% van de woningvoorraad kan vrij worden ingevuld. Bij een ontwikkeling van maximaal 200 woningen betekent dit dat er minimaal 70 sociale huurwoningen, 20 goedkope koopwoningen en 50 betaalbare koopwoningen gerealiseerd moeten worden. Daarnaast is er extra aandacht nodig voor specifieke doelgroepen, zoals starters en senioren, wat zich vertaalt in de bouw van starterswoningen en levensloopbestendige woningen. Een levensloopbestendige woning is een woning die geschikt is om in alle levensfasen in te blijven wonen, ook bij afnemende mobiliteit.

Ongeacht het woningtype beschikt de woning over ruimte voor een volledig woonprogramma op de begane grond (woonkamer, keuken, badkamer en minimaal één slaapkamer). Het aandeel levensloopbestendige woningen moet ten minste 30% zijn. 13

3. Beleidsuitgangspunten - 2 ,0 N A P

3.4.3

Openbare ruimte (bodem en water, groen)

Een goede bodem en een doordacht watersysteem zijn niet alleen technische aspecten,

- 0, 5 N A P

KREEKRUG

maar vormen de basis van de hoofdstructuur en dragen bij aan een prettige en

- 0, 9 N A P

toekomstbestendige wijk.

- 0,7 N A P

De Wijzend (en de noordzijde van het plangebied) liggen op een oude kreekruig. Naar

- 1. 3 NA P

het zuiden toe neemt de hoogte van het plangebied richting de rivierkleivlakte af van -0,5 meter NAP tot -1,2 meter NAP.

RIVIERKLEIVLAKTE

- 1 ,3 5 N A P

Bij de planontwikkeling moet vanaf het begin voldoende aandacht worden besteed

- 0,2 N AP

aan de waterhuishouding. Dit betekent niet alleen het creëren van voldoende Hoogte en bodem (bron: IMOSS)

bergingscapaciteit, maar ook het ontwikkelen van een systeem dat hemelwater opvangt, vasthoudt, infiltreert en geleidelijk afvoert. Groene ruimten kunnen hierin een belangrijke rol spelen. Ze bieden extra infiltratiemogelijkheden, maar kunnen tegelijkertijd ook fungeren als groene (speel)plekken die bijdragen aan het verminderen van hittestress en een klimaatadaptieve woonomgeving. Onderzocht kan worden of en in hoeverre wadi’s daaraan een bijdrage kunnen leveren.

Projectnaam: Opdrachtgever: Datum en status: Schaal: Project-/Documentnr.: Pagina:

Nibbixwoud stedenbouwkunding plan Nibbixwoud-West Scholtens projecten B .V. 30 oktober 2024

A N A LY S E -0,5m N A P

Voor oppervlaktewater geldt dat de watergangen met elkaar in verbinding moeten staan.

H OO G TE E N BO D E M

PN 902 .02 / Doc . 24117-T 10

Dit bevordert de doorstroming en verbetert de waterkwaliteit, ook in de aangrenzende

watergangen. Momenteel is de doorstroming niet optimaal en treedt er kroosvorming op in naastgelegen watergangen.

-0,9m N A P -0,7 m N A P

-1,20m N A P

De watercompensatie zal in overeenstemming met het Hoogheemraadschap worden

-0,9m N A P

vastgesteld. Deze waterberging kan worden gecreëerd door het verbreden van de watergang ten oosten van de locatie, zodat de afstand tot de woningen aan de Klaverweide groter wordt, of wordt opgelost in het op de randvoorwaardenkaart

AHN hoogtekaart (bron: IMOSS)

aangegeven ‘zoekgebied voor waterberging’ in het laagstgelegen deel in de zuidpunt van het plangebied. 14

Projectnaam: Opdrachtgever: Datum en status: Schaal: Project-/Documentnr.: Pagina:

Nibbixwoud stedenbouwkunding plan Nibbixwoud-West Scholtens projecten B.V. 30 oktober 2024 PN 902.02 / Doc. 24117-T 17

A N A LY S E AHN HOOGTEKAART

3. Beleidsuitgangspunten Het plan dient aan te sluiten bij de visie en ambitie uit het gemeentelijke

Mobiliteit en parkeren

Groenstructuurplan 02-02-2024 en de Groenvisie. In de groenvisie is afgesproken

Bij de ontsluiting van Nibbixwoud-West wordt gestreefd naar zo min mogelijk

dat de gemeente zich inspant om zo veel mogelijk invulling te geven aan de 3-30-300

hinder voor langzaam verkeer. Vanuit het centrale deel van de wijk, waar de

vuistregel. Voor de gemeente Medemblik betekent dit dat de ambitie is dat je vanuit elke

bebouwingsdichtheid het hoogst is, wordt een grotendeels obstakelvrije looproute

woning drie bomen ziet, dat 30% van de openbare ruimte groen is, en dat er vanuit elke

aangelegd. Dit kan bijvoorbeeld een gecombineerde groen-/wandelroute zijn of een

woning op 300 meter afstand een (verkoelend) parkje is. Bij het bepalen van deze 30%

aantrekkelijk ingerichte route tussen de woningen door.

wordt rekening gehouden met de ontwikkeling van boomkronen (richtlijn is hierbij het beeld van 20 jaar na aanplant).

De wijk wordt op meerdere punten verbonden met de omgeving. De hoofdontsluiting voor autoverkeer bevindt zich aan de noorzijde, aan de Wijzend. In verband met de

Inrichting openbare ruimte

omvang van de wijk (>100 woningen) is een tweede ontsluiting wenselijk. Hiervoor is

Voor de inrichting van de openbare ruimte is de meest actuele versie van de LIOR

aansluiting op de St. Matthijsstraat de meest voor de hand liggende (en enige) optie.

van toepassing. Naar verwachting is dit de LIOR die in het voorjaar van 2025 wordt

Deze ontsluiting zorgt tevens voor een goede verbinding met het dorp. Uitgangspunt

vastgesteld.

in deze kaderstellende notitie is een knip in de verkeersstructuur, om te voorkomen dat de St. Matthijsstraat en omliggende wegen te zwaar belast worden. Het is daarom

3.4.4

Mobiliteit

noodzakelijk te nader te onderzoeken wat de capaciteit van de zuidelijke ontsluiting is, welk deel van de wijk via de zuidkant kan worden ontsloten en of het inderdaad

Gemeentelijk Verkeer en Vervoersplan (GVVP) 2023

noodzakelijk is een ‘knip’ in de interne wijkontsluiting te maken. Voor fietsverkeer en

De uitgangspunten uit het GVVP 2023 zijn van toepassing. Het mobiliteitsbeleid in

calamiteitenverkeer is een doorgaande verbinding wel gewenst. Voor langzaam verkeer

de wijk is gebaseerd op het STOMP-principe: Stappen, Trappen, Openbaar vervoer,

is het daarnaast wenselijk om naast bovengenoemde ontsluitingspunten nog op enkele

Mobility as a Service en als laatste Privé-autobezit.

plekken een verbinding met de omgeving te maken.

Er moet worden voldaan aan de Beleidsregels Publieke Oplaadinfrastructuur 2024. Het

Parkeren wordt op een ruimtelijk aantrekkelijke manier ingericht, bij voorkeur uit het

college overlegt met de ontwikkelende partij over voldoende parkeermogelijkheden

zicht en/of aan de achterzijde van de bouwblokken. Hierdoor blijven de groenstructuren

op privéterrein en zoekt in het stedenbouwkundig plan naar geschikte locaties voor

vrij van auto’s, wat bijdraagt aan prettige verblijfsplekken.

laadpalen en/of pleinen. Daarnaast overlegt de gemeente met de netbeheerder om te waarborgen dat er voldoende aansluitingscapaciteit is voor de nieuwe wijk. Van de ontwikkelende partij wordt geëist dat bij minimaal 20% van de openbare parkeerplaatsen een aansluitpunt (in de vorm van een mantelbuis) wordt voorbereid voor toekomstige laadpalen. 15

3. Beleidsuitgangspunten 3.4.5

Maatschappelijke voorzieningen

3.4.7

Duurzaamheid

Onderwijshuisvesting en kinderopvang(centra)

Convenant Toekomstbestendig bouwen

In Nibbixwoud-West hoeft geen ruimte gereserveerd te worden voor een nieuw te

Ten aanzien van de thema’s energie, circulariteit, duurzame mobiliteit, klimaatadaptatie,

bouwen school of kinderdagverblijf.

natuurinclusiviteit en biodiversiteit en gezonde leefomgeving, wordt gestreeft naar

Sport en bewegen

ambitieniveau Zilver van het Convenant Toekomstbestendig Bouwen.

In de nota speelplekkenbeleid 2023 staat de gewenste spreiding qua speelplekken t.o.v.

Hiervan kan alleen worden afgeweken indien onderbouwd waarom dit op onderdelen

inwoners en zijn normen opgenomen voor informele en formele speelplekken. Informele

niet haalbaar is.

speelplekken zijn speelplekken in een gevarieerde omgeving met gras, struiken, bomen, pleinen, stoepen en water. Hier kunnen kinderen (of volwassenen) alle vormen van spel

Hittestress en biodiversiteit

uitoefenen. Formele speelplekken zijn aangewezen plekken met speeltoestellen en

Om hittestress te beperken, wordt voldoende schaduwrijke beplanting toegepast, zoals

dienen tevens als ontmoetingspunt.

bomen met en grote, brede kroon. Er moet ondergronds voldoende groeiruimte zijn om te voorkomen dat wortelopdruk schade veroorzaakt aan trottoirs en verharding. Door

Zorg

verharding zoveel mogelijk te beperken, wordt niet alleen de infiltratie van regenwater

Nibbixwoud kent een huisartensenpraktijk, gevestig aan Het Woud. Ook is in het dorp

bevorderd, maar wordt ook stralingswarmte verminderd, wat bijdraagt aan een

een tandartspraktijk gevestigd. Binnen het plangebied is geen behoefte aan een nieuwe

aangenamer klimaat. De beplanting zal biodivers zijn en bestaan uit een brede variëteit

zorgfunctie.

aan inheemse soorten, zodat een aantrekkelijk leefmilieu ontstaat voor dieren en insecten. Naast bomen is ook lage beplanting met struiken, bossages en heesters goed

Wonen en zorg

voor de biodiversiteit en gezondheid.

Er is vanuit beleid Wmo behoefte aan levensloopbestendige woningen voor senioren en levensloopbestendige woningen die geschikt zijn voor alle doelgroepen, en dan met

Netcongestie

name voor 1- en 2-persoonshuishoudens. HBij levensloopbestendige woningen dient

Het stroomnet in Nederland – en met name in Noord-Holland – zit vol, waardoor

ingezet te worden op clustering van deze woningen in verband met het mogelijk maken

nieuwe aansluitingen niet vanzelfsprekend zijn. Het kan lang duren voordat nieuwe

van geclusterde zorg in de toekomst. Bij deze clusterde wooneenheden is tevens

woonwijken op het energienet kunnen worden aangesloten. Daarom is het van belang

behoefte aan een gemeenchappelijke ruimte.

te onderzoeken of de wijk zo zelfvoorzienend mogelijk kan worden gerealiseerd. Dit kan onder andere door goede isolatie van woningen, PV-panelen op daken

3.4.6

Economische voorzieningen

en toepassing van thuisbatterijen of een wijkbatterij om de energiebehoefte te

Nibbixwoud-West voorziet niet in nieuwe economische voorzieningen. Er gelden voor

spreiden en netbelasting beperkt te houden. De mogelijkheden van een collectieve

dit aspect geen kaders.

warmtevoorziening voor een WKO moeten in kaart moet worden gebracht.

16

4. Technische randvoorwaarden 4.1

Bodemkwaliteit

4.3

Milieu-, geluid- en geurzones

Voor de gebiedsontwikkeling van Nibbixwoud-West moet voorafgaand aan de bouw

Bij de ontwikkeling van Nibbixwoud-West is het van belang om rekening te houden met

de bodemkwaliteit worden onderzocht. Dit is essentieel om te waarborgen dat de

milieukundige aspecten, zodat toekomstige bewoners in een gezonde omgeving kunnen

grond geschikt is voor veilig en gezond wonen. Eventuele bodemverontreiniging mag

wonen. Dit omvat onderzoeken naar bijvoorbeeld geluid-, geurhinder en spuitzones.

geen risico vormen voor bewoners en bezoekers. Indien nodig zal de grond worden

Deze onderzoeken zijn cruciaal om een goed woon- en leefklimaat te waarborgen.

gesaneerd, zodat deze voldoet aan alle geldende normen en voorschriften voor wonen.

De resultaten van deze onderzoeken moeten worden voorgelegd aan de gemeente

De onderzoeksresultaten worden getoetst door de Omgevingsdienst Noord-Holland

Medemblik en de Omgevingsdienst Noord-Holland Noord voor goedkeuring, zodat aan

Noord voordat de bouw kan beginnen, om een veilige leefomgeving voor toekomstige

de milieueisen wordt voldaan.

bewoners te garanderen. 4.4

Kabels en leidingen

Bij de ontwikkeling van de wijk wordt rekening gehouden met de aanwezige

Het is noodzakelijk om onderzoek te doen naar de aanwezige kabels en leidingen in het

bodemsamenstelling en hoogteligging. Daarnaast moet er voldoende capaciteit en

gebied. Dit gebeurt door middel van een Klic-melding, waarmee de locatie en status

ruimte zijn voor het opvangen en vertraagd afvoeren van hemelwater, gezien de lage

van ondergrondse infrastructuur worden vastgelegd. Daarnaast is afstemming met

ligging en het (beperkte) hoogteverloop in het gebied.

netbeheerders en nutspartijen noodzakelijk om een veilige en efficiënte aanleg van de nieuwe infrastructuur te waarborgen.

Het grondverzet zal beperkt blijven. Grond voor ophoging zal zoveel mogelijk uit het gebied zelf of uit de nabije omgeving worden gehaald. De hoogteligging van het gebied

Het plan dient te voorzien in voldoende ruimte voor de goede inpassing van

is tevens bepalend voor de situering van watergangen en waterberging. Het verbinden

nutsvoorzieningen zoals traforuimtes en andere (bovengrondse) voorzieningen.

van de bestaande watergangen en het mogelijk maken van circulatie is cruciaal om de waterkwaliteit op peil te houden.

Tot slot is in het plangebied een toereikende bluswatervoorziening nodig. Van belang is dat de voorziening bereikbaar is bij clamiteiten.

4.2

Archeologie

Op de locatie van gebiedsontwikkeling Nibbixwoud-West moet er archeologisch onderzoek plaatsvinden. Dit onderzoek is van belang om eventuele archeologische waarden te identificeren en te beschermen, zodat mogelijk aanwezig erfgoed van de regio behouden blijft. Het onderzoek wordt uitgevoerd in overeenstemming met de gemeente Medemblik en Archeologie West-Friesland. De resultaten moeten goedgekeurd worden door beide partijen. 17

5. Stedenbouwkundige en landschappelijke randvoorwaarden 5.1

Stedenbouwkundige en landschappelijke visie

5.2

Ruimtelijke structuur en woningdichtheid

Nibbixwoud-West ligt aan de rand van het bestaande dorp. Vanwege de langgerekte,

Door het toepassen van meer gestapeld programma of door toepassing van woningen

rechthoekige vorm en de ligging langs achterkanten van de huidige dorpsrand, zijn er

met een smallere beukmaat zijn - binnen een maximale uitgeefbare oppervlakte (50%

weinig aanknopingspunten met de omgeving voorhanden. Dit betekent enerzijds dat

van het plangebied) maximaal 200 woningen mogelijk, mits dit nog leidt tot een dorpse

Nibbixwoud-West een geheel eigen karakter kan krijgen, maar niet dat er geen rekening

uitstraling die past bij Nibbixwoud. Van belang is dat er voldoende ruimte voor groen,

gehouden moet worden met de omgeving.

water en andere openbare ruimte aanwezig blijft.

Logischerwijs wordt de wijk ontsloten vanuit het noorden. De Wijzend vormt een van de belangrijkere verbindingswegen tussen Nibbixwoud en de omliggende kernen. Dat is

5.3

in dit geval Wognum en de Wijzend vormt daarmee ook de verbinding met de A7. Aan

Nibbixwoud kenmerkt zich door een fijnmazige en kleinschalige ruimtelijke structuur.

de andere kant van de wijk, waar de nieuwbouw aansluit op de ontwikkeling van 25

De korrel van de uitbreiding bestaat uit: vrijstaande woningen, twee-onder-één-kap

woningen aan de St. Matthijsstraat, ligt een logische verbinding met het dorpscentrum,

woningen, rijwoningen, rug-aan-rugwoningen en gestapelde woningen. Bij rijwoningen

dat zich vanaf de rand van de wijk op slechts zo’n 400 meter bevindt.

met meer dan 6 wooneenheden wordt differentiatie aangebracht in de kaprichting,

De nieuwe woonbuurt zal worden opgespannen tussen deze twee punten, waarbij op

gevelkleur, het gevelpatroon en gevelopeningen of een combinatie hiervan. Een

andere plekken gezocht kan worden naar doorsteekjes voor voetgangers en fietsers.

dorpse schaal en maat van de bebouwing is leidend. Dit betekent concreet dat bij

Aan de noord- en oostzijde is een zorgvuldige aanhechting op het bestaande dorp

grondgebonden woningen sprake is van 1 tot 2 lagen met kap. Blokken zullen niet

wenselijk. De woningen aan de Klaverweide worden in enkele gevallen slechts door

langer zijn dan circa 35 m en verschillen te opzichte van elkaar door hun architectuur.

een terras en smalle watergang van de nieuwe wijk gescheiden, wat vraagt om

Gevels zullen voornamelijk uit metselwerk bestaan in verschillende tinten of kleuren,

een zorgvuldige overgang met aandacht voor privacy van de bestaande én nieuwe

zodat een dorps beeld ontstaat.

Bebouwing (bijv.: bouwlagen/bouwhoogte, rooilijn, daken)

bewoners. Tegelijk creëert Nibbixwoud-West aan de westkant een nieuwe dorpsrand, waarbij een zachte overgang naar het landelijk gebied gewenst is door zij- of

Bij gestapelde woningen geldt een hoogte van 3 tot 4 bouwlagen. Incidenteel is een

achtertuinen aan deze zijde te situeren.

5e bouwlaag denkbaar als accent. Op aan te sluiten op het dorpse karakter van

Tot slot vraagt de ligging van de locatie, waarbij de noordzijde hoger op de oude

Nibbixwoud worden de bovenste laag/lagen bij gestapelde bouw uitgevoerd als kap,

kreekrug ligt, een landschappelijke inrichting (met groen én water) die inspeelt op het

terugliggende bouwlaag, of zorgt de architectuur voor een laag die onderscheidend is

hoogteverschil met de lager gelegen punt in het zuiden, nabij de sportvelden. Het ligt

van de rest van het pand.

voor de hand om op deze plek waterberging te combineren met een meer gestapeld woonprogramma dat vrij in de ruimte staat.

18

LEGENDA Algemeen Plangebied (indicatief) P

P

Bebouwing Bebouwing bestaand Rooilijn, aaneengesloten bebouwing Rooilijn, met doorzichten

spuitzone

Bouwveld Zoeklocatie watercompensatie

oranje : bebouwingszijde groen: tuinzijde P

A

Hoogte-accent max. 3-5 bouwlagen Natuurlijke oeverafwerking Zichtlijnen openhouden

Verkeer Autoontsluiting bestaand

P

Autoontsluiting nieuw S

Langzaamverkeersverbinding P

indicatie parkeerplaats

S

Groen Groenstructuur

P

Bomen S

Speelplaats S S

Water e

Water bestaand mp en s

ati

P A

Contour spuitzone (50m)

spuitzone

Randvoorwaardenkaart

Zo

Overig Binnen spuitzone

ek loc a

tie

wa ter

co

Zoeklocatie watercompensatie

19

5. Stedenbouwkundige en landschappelijke randvoorwaarden

5.4

Groen

Het groen is integraal onderdeel van de openbare ruimte en reageert op de dichtheid van de bebouwing. Tussen grondgebonden woningen bevinden zich groene lanen of hoven, aan de randen vormen groenzones of ruime tuinen een buffer naar de omgeving. Aan de zuidzijde is ruimte voor een combinatie van groen, water en gestapelde bebouwing. 5.5

Verkeer en parkeren

Het plangebied wordt voor autoverkeer ontsloten vanuit zowel de noordzijde als de zuid-oostzijde. Hierdoor krijgt de uitbreiding een logische aansluiting op de bestaande infrastructuur. Een knip in de interne structuur voorkomt doorgand verkeer door de wijk en voorkomt dat een te groot deel van de wijk deze ontsluitingsroute gaat gebruiken. De (plek van de) knip is afhankelijk van het aantal verkeersbewegingen dat via de St. Matthijsstraat en omliggende straten kan worden afgewikkeld. Uit nader verkeerskundig onderzoek moet blijken hoe de knip exact wordt uitgevoerd, waar deze komt te liggen en of er mogelijk andere oplossingen zijn. Van belang is dat fietsverkeer en calamiteitenverkeer altijd een doorgaande route kunnen gebruiken. In de wijk deelt de fietser de rijbaan met het overig verkeer. Er is geen apart fietspad voor de fietser. Voor de voetgangers en fietsers zijn wel informelere routes wenselijk die de wijk met de omgeving verbinden. Parkeren vindt voornamelijk plaats in parkeerclusters en/of -hoven en groen ingepast.

20

6. Procesorganisatie 6.1

Raakvlakken andere projecten

vervolgens en meegenomen in het vast te stellen stedenbouwkundig plan. Tegelijkertijd

Het project Nibbixwoud-West omvat de gronden zoals benoemd in de inleiding van

worden de benodigde onderzoeken en ruimtelijke procedure voorbereid en opgestart,

deze kaderstellende notitie. Binnen het projectgebied kunnen maximaal 200 woningen

waarbij de benodigde stappen worden gezet om de kaders voor de ontwikkeling vast te

gerealiseerd worden. Voor de realisatie van het project is aansluiting op de omgev-

stellen.

ing, waaronder het project met 25 woningen aan de St. Matthijsstraat belangrijk. Een verbinding via dit project met de kern van het dorp is wenselijk.

In 2026 ligt de focus op de verdere uitwerking van het ontwerp van de woningen en de openbare ruimte. Dit omvat het verfijnen van de plannen op basis van de participatie-

6.2

Planologische procedure

en onderzoeksresultaten. Daarnaast zal de ontwikkelaar in dit jaar de benodigde ver-

Voor de gebiedsontwikkeling Nibbixwoud-West is een zorgvuldige ruimtelijke proce-

gunningen aanvragen en starten met de verkoop van de woningen, wat een belangrijke

dure vereist om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. In samenwerking met de

stap is in het realiseren van de ontwikkeling.

gemeente Medemblik wordt er gekozen voor de mogelijkheid van een wijziging van het Omgevingsplan.

In 2027 zal Scholtens overgaan tot de eerste bouwactiviteiten van de eerste fase van het project. Dit markeert een belangrijke mijlpaal in de realisatie van Nibbixwoud-West.

6.3

Planning

De planning voor de gebiedsontwikkeling Nibbixwoud-West is opgesteld om een ge-

Het doel van de gemeente en de ontwikkelaar is om de gehele gebiedsontwikkeling gefaseerd op te leveren.

structureerde voortgang van het project te behalen, met als doel om de gebiedsontwikkeling voor 2030 te starten/realiseren. De gemeente Medemblik en Scholtens willen dat op de volgende manier bereiken: 2025 zal in het teken staan van de uitwerking van de planvorming, waarbij Scholtens de samenwerking met de gemeente, betrokken stakeholders en de directe omgeving een goede basis leggen. De kaderstellende notitie is hiervoor een vertrekpunt. Het doel is om de kaderstellende notitie na het zomerreces door de gemeenteraad te laten vaststellen. Dit jaar is ook gericht op participatie, waarin Scholtens de lokale gemeenschap actief zal betrekken bij het proces om input en feedback te verzamelen. Deze input wordt – voor zover mogelijk – verwerkt in het kader van verwachtingsmanagement naar de buurt 21

7. Communicatie- en particiatieplan 7.1

Het belang van participatie

7.3

Participatieniveaus Nibbixwoud-West

Participatie in de gebiedsontwikkeling Nibbixwoud-West is een belangrijk onderdeel

De participatie binnen de gebiedsontwikkeling Nibbixwoud-West zal bestaan uit twee

van het ontwikkelproces. Bij deze ontwikkeling houdt dit in dat belanghebbenden, zoals

participatieniveaus:

inwoners, de dorpsraad, bedrijven en lokale organisaties, actief betrokken worden bij het ontwikkelingsproces. Door hen te betrekken, zorgt de ontwikkelaar samen met de

Raadplegen: Dit niveau richt zich op actieve communicatie met direct betrokkenen.

gemeente ervoor dat ideeën, zorgen en belangen worden gehoord en - voor zover

Scholtens zal belanghebbenden raadplegen om inzichten te verzamelen over het

mogelijk - meegenomen in de ontwikkeling van het gebied. Dit bevordert niet alleen

schetsontwerp, met specifieke aandacht voor de ruimtelijke invulling van onder andere

het draagvlak voor het project, maar zorgt ook voor een transparanter proces, wat

het programma, de openbare ruimte en parkeervoorzieningen.

uiteindelijk leidt tot betere plannen voor de nieuwe gebiedsontwikkeling in Nibbixwoud. Adviseren: Bij dit niveau zal Scholtens gebruikmaken van de kennis en ervaring van 7.2

Participatiedoelen

Scholtens en de gemeente Medemblik hebben de onderstaande participatie-doelen

belanghebbenden om het plan te verbeteren. Belanghebbenden worden gevraagd om advies te geven over verschillende ruimtelijke onderdelen van het project.

voor gebiedsontwikkeling Nibbixwoud-West: 7.4 Randvoorwaarden en Uitgangspunten 1.

2.

Creëren van eigenaarschap: Door belanghebbenden en belangstellenden te betrekken en om advies te vragen, wil Scholtens een

volgende uitgangspunten en randvoorwaarden van belang:

gevoel van eigenaarschap creëren.

• •

Juridisch: Het project dient te voldoen aan alle relevante wet- en regelgeving. Dit

de gemeente in staat om weloverwogen besluiten te nemen, waarbij Scholtens

omvat:

de verschillende belangen zo goed mogelijk probeert te verenigen in het

- Voldoen aan de geldende wettelijke procedures.

plan.

- Naleving van gemeentelijk en provinciaal beleid.

Optimalisatie van het nieuwbouwplan: Het streven is om het meest optimale nieuwbouwplan voor Nibbixwoud-West te realiseren. Scholtens zal de aanwezige kennis en ervaring van belanghebbenden benutten en het plan Nibbixwoud-West te verbeteren.

22

Financieel: Het plan moet haalbaar zijn, rekening houdend met de beschikbare middelen en financiële kaders.

In kaart brengen van belangen: Participatie heeft als doel om de diverse belangen in het gebied in kaart te brengen. Dit stelt Scholtens en

3.

Bij het tot stand komen van de planontwikkeling door middel van coproduceren zijn de

Hardheidsclausule Indien vanwege omstandigheden een strikte toepassing van deze kaders zou leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard, kan het college afwijken van deze Kaderstellende Notitie. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer door toepassing van de verplichte criteria uit dit kader geen balans gevonden kan worden tussen programmatische, ruimtelijke en financiële aspecten binnen een plan, maar doorgang van het plan wel gewenst is op basis van zwaarwegende motieven vanuit andere gemeentelijke doelen. Een goede score op niet verplichte ambities kan bijdragen aan de onderbouwing van het toepassen van de hardheidsclausule om af te wijken van de in deze Kaderstellende notitie vastgelegde kaders.

23