01 DOC-25-1025967 Kaderstellende Notitie Beldershoek Andijk 2025.03.26

Beldershoek Andijk Kaderstellende notitie 26 maart 2025

Opgesteld door:

KUIPERCOMPAGNONS www.kuiper.nl Datum: 26 maart 2025 In opdracht van:

2

Inhoud Samenvatting toetsingskader 1. Inleiding 2. Bestaande kwaliteiten 3. Beleidsuitgangspunten 4. Technische randvoorwaarden 5. Stedenbouwkundige en landschappelijke randvoorwaarden 6. Procesorganisatie 7. Communicatie- en participatieplan

3

Samenvatting kaders

4. Bouwhoogtes • Grondgebonden woningen: maximaal 2 lagen met kap, met een goothoogte van maximaal 7 meter en een bouwhoogte van maximaal 12 meter. • Gestapelde woningen: maximaal 4 bouwlagen met kap, met een bouwhoogte

In deze samenvatting worden de belangrijkste kaders voor de ontwikkeling van

van maximaal 15 meter.

Beldershoek weergegeven. Tevens is een randvoorwaardenkaart opgenomen. Voor een toelichting op de kaders en een grotere versie van de kaart wordt verwezen naar de

5. Bouwmassa

tekst in dit document. • De lengte van een blok grondgebonden rijwoningen mogen niet langer zijn dan 35 Beldershoek is een nieuwe woningbouwlocatie aan de westzijde van de kern Andijk. De hier volgende kaders zien toe op het projectgebied van 81.158 m2 (8,1 ha.) zoals aangegeven op de afbeelding op pagina 7 van deze kaderstellende notitie.

meter. • Bij meer dan 6 woningen wordt een differentiatie/verspringing in de rooilijn aangebracht.

1. Programma

6. Ontsluiting

Beldershoek biedt ruimte voor 200 woningen, waarvan ten minste:

De wijk krijgt ten minste twee of drie ontsluitingen voor autoverkeer. Voor langzaam

• 35% sociale huurwoningen

verkeer is een obstakelvrije ontsluiting aan de oostzijde via de Boedersloot naar de

• 35% betaalbare koopwoningen (onderverdeeld in minimaal 10% goedkope koop en

Elstar en het centrum wenselijk.

25% betaalbare koop) • 30% van de woningen dient levensloopbestendig te zijn.

7. Water

2. Woningdichtheid

Er moet minimaal voldaan worden aan de watercompensatie-eisen van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier. Het oppervlaktewater moet aansluiten

De woningdichtheid varieert tussen 20 en 30 woningen per hectare. Voor gestapelde

op de Boedersloot en met elkaar in verbinding staan. Indien de beleidsregels van

woningen geldt een maximale dichtheid van 40 woningen per hectare, waarbij aan de

het Hoogheemraadschap het toestaan, kan een deel van de wateropgave worden

rand een lagere dichtheid wordt aangehouden.

opgevangen in de vorm van wadi’s, onder de bestrating of op daken.

3. Fasering

8. Groenstructuur

De ontwikkeling vindt gefaseerd plaats over meerdere jaren. Elke fase moet voldoen

De hoofdgroenstructuur loopt centraal van noord naar zuid door het gebied en sluit aan

aan alle kaders en het “altijd af-principe”.

op de Beldersweg en het plantsoen langs de Notarisappel. Deze structuur draagt bij aan biodiversiteit en voorkomt hittestress.

4

9. Parkeren Er wordt voldaan aan de parkeernormen uit de Nota Parkeernormen Gemeente Medemblik 2021 of diens rechtsopvolger. Het parkeren zal plaatsvinden in clusters en langs de hoofdontsluiting. De hoofdgroenstructuur blijft vrij van parkeerplaatsen. 10. Overgang omliggende percelen Er wordt gezorgd voor een groene overgang tussen de nieuwe wijk en de bestaande percelen aan de Hoekweg en Kleingouw. 11. Duurzaamheid en Natuurinclusief Bouwen De ontwikkeling voldoet aan het Convenant Toekomstbestendig Bouwen, waarbij ambitieniveau Zilver wordt nagestreefd. Bij het ontwerp van de wijk en de woningen wordt rekening gehouden met biodiversiteit en natuurinclusief bouwen. 12. Participatie De ontwikkelaar is verantwoordelijk voor een zorgvuldige participatie met omwonenden, dorpsbewoners en de dorpsraad. Indien nodig worden extra partijen bij de participatie betrokken. Indien vanwege omstandigheden een strikte toepassing van di Hardheidsclausule Indien vanwege omstandigheden een strikte toepassing van deze kaders zou leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard, kan het college afwijken van deze Kaderstellende Notitie.

Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer door toepassing van de verplichte criteria uit dit kader geen balans gevonden kan worden tussen programmatische, ruimtelijke en financiële aspecten binnen een plan, maar doorgang van het plan wel gewenst is op basis van zwaarwegende motieven vanuit andere gemeentelijke doelen. Een goede score op niet verplichte ambities kan bijdragen aan de onderbouwing van het toepassen van de hardheidsclausule om af te wijken van de in deze Kaderstellende notitie vastgelegde kaders.

Legenda Bouwvelden Groenstructuur Wadi’s Ontsluiting auto Ontsluiting fiets Interne structuur Losse (lint)bebouwing Verbreding sloot Aansluiten op sloot Aandachtsgebied randen Randvoorwaardenkaart

5

1. Inleiding 1.1

Aanleiding en doel

Andijk is één van de kernen in de gemeente Medemblik. Het dorp bevindt zich in de noordoosthoek van West-Friesland, ten noordoosten van Hoorn en ten noordwesten van Enkhuizen. Om te voorzien in de behoefte aan woningen is, naast enkele bestaande woningbouwplannen, een grotere woningbouwlocatie voor ongeveer 200 woningen gewenst. De gemeente Medemblik is voornemens voor deze 200 woningen een nieuwe woningbouwontwikkeling te faciliteren. Ten behoeve van de ontwikkeling is voorliggende ‘Kaderstellende notitie’ opgesteld. Het ontwikkelkader schetst de gewenste ruimtelijke randvoorwaarden en uitgangspunten met betrekking tot de stedenbouw, het programma, de openbare ruimte en eventueel beeldregie voor het plangebied. Het heeft als doel om de ruimtelijke kwaliteit te borgen voor een toekomstbestendig en

1.3

Leeswijzer

samenhangend plan om deelplannen te kunnen toetsen.

De kaderstellende notitie geeft in hoofdstuk 2 een ruimtelijke analyse van Andijk en het plangebied. Hierin worden de kwaliteiten van het dorp en de omgeving benoemd, zodat

Dit document zal voorgelegd worden aan het college van B&W en de gemeenteraad

deze in de uitwerking kunnen worden meegenomen. De hoofdstukken 3 en 4 geven

van Medemblik voor vaststelling.

beleidsuitgangspunten en technische randvoorwaarden weer. Dit zijn de elementen uit het geldende beleid die van toepassing zijn op de ontwikkeling. In hoofdstuk 5 worden

1.2

Ligging plangebied

de stedenbouwkundige kaders voor de ontwikkeling van Beldershoek beschreven.

Het plangebied ligt aan de westzijde van de kern Andijk. De ‘Beldershoek’ is een nu nog

Naast een visie op het gebied, bevat het hoofdstuk een kaart met de gewenste

agrarisch stuk grond, door de Boedersloot gescheiden van de woonwijk De Fruittuinen.

ruimtelijke hoofdstructuur en de ruimtelijke randvoorwaarden waar rekening mee moet

De locatie wordt globaal begrensd door (de bestaande kavels aan) de Beldersweg, de

worden gehouden. Daarna worden enkele voorbeelduitwerkingen getoond.

Hoekweg en de Kleingouw. Het betreft de kadastrale percelen: 1589, 1590, 2678, 2679,

Hoofdstuk 6 beschrijft de procesorganisatie. Tot slot wordt in hoofstuk 7 ingegaan op

4842, 4683, 4797, 4914, 4915 en 338.

het gewenste participatietraject.

6

Ligging van het plangebied 7

2. Bestaande kwaliteiten 2.1

Ruimtelijke analyse plangebied

Andijk is ontstaan als dijkdorp aan de oevers van de Zuiderzee. Het achterland bestond vroeger uit kleine kavels, omgeven door slootjes en grotere watergangen die zorgden voor de afwatering van het laaggelegen gebied. Linten: Beldersweg

Linten: Hoekweg

Linten: Kleingouw

Boedersloot

Plangebied vanuit het noorden

Groene randen

Langs de belangrijkste watergangen werden later dijken aangelegd, waaraan lintbebouwing ontstond. Hierdoor breidde Andijk zich steeds verder uit in het landschap, terwijl de dorpskern aan de Zuiderzee bleef liggen. Jaren later ontstond op de kruisingen van de dijken een nieuwe kern, die zou uitgroeien tot het centrum van Andijk. Rondom de kerk verscheen nieuwe bebouwing en ontstonden verschillende buurtjes. In de jaren ‘90 en ‘00 breidde het dorp verder uit tot aan de nieuw aangelegde ontsluitingswegen: de Beldersweg in het noorden en de Gedeputeerde Laanweg in het zuiden. De historische linten van de Kleingouw, Hoekweg en Middenweg zijn echter nog steeds duidelijk herkenbaar. De laatste uitbreidingsfase vindt plaats tussen deze linten. De Fruittuinen vormen hierbij een schakel tussen het oude en nieuwe lint en markeren de nieuwe westgrens van Andijk.

8

Historische ontwikkeling in beeld Bron: www.topotijdreis.nl

1975

1916

1933

2010

2022

9

2. Bestaande kwaliteiten 2.2.

Analyse kern Andijk

In 2025 is Andijk een van de sterkste kernen binnen de gemeente Medemblik. Het dorp beschikt over diverse voorzieningen en functioneert als een zelfstandige kern. Deze voorzieningen zijn verdeeld over twee grotere clusters in de dorpskern aan de Middenweg, allemaal binnen vijf minuten fietsen en vijftien minuten lopen van Beldershoek. Beldershoek is goed bereikbaar dankzij de ligging aan de Beldersweg en Kleingouw, met een directe ontsluiting op beide wegen. Aan de oostzijde kan de woonwijk worden verbonden met een route voor langzaam verkeer, die langs het zwembad, de tennisbanen en de scholen direct naar winkelcentrum Beldershof leidt. Via de Hoekweg is de Westfriese Omringdijk snel te bereiken, waardoor het IJsselmeer binnen handbereik ligt. Hoewel Andijk geen uitgebreid openbaar vervoersnetwerk heeft, rijdt er een bus over de Kleingouw. Hierdoor bevindt het hart van de wijk zich binnen 500 meter van een bushalte en is de hele wijk binnen tien tot vijftien minuten te voet bereikbaar.

10

Ligging Beldershoek in de omgeving

11

3. Beleidsuitgangspunten 3.1

Rijkbeleid

3. Woningbouw wordt primair in bestaand stedelijk gebied gerealiseerd

Vanuit Rijksbeleid zijn er geen gebiedsspecifieke kaders waar de ontwikkeling aan dient

4. Het plan draagt bij aan de aanwezige landschappelijke en/of ruimtelijke kwaliteit

te voldoen. Het algemene beleid van het Rijk is uiteraard van toepassing.

5. Binnen het plan is een goede inrichting van de openbare ruimte geborgd 6. Het plan is financieel haalbaar

3.2

Provinciaal beleid

Vanuit Provinciaal beleid zijn er geen gebiedsspecifieke kaders waar de ontwikkeling aan dient te voldoen. Het algemene beleid van de provincie Noord-Holland is uiteraard

7. Het Convenant Toekomstbestendig Bouwen wordt toegepast om duurzaamheid in het plan te borgen. 8. Participatie

van toepassing. Naast deze verplichte basis zijn er ook 7 ambities geformuleerd. 3.3

Regionaal beleid

De regio Westfriesland speelt een belangrijke rol bij de woningbouwprogrammering

1. Het plan levert een bijdrage aan doorstroming en biedt aantrekkelijke woonconcepten voor kleine huishoudens vanaf 60 jaar

in de regio. De kaders uit het regionale beleid zijn vertaald in het gemeentelijke

2. Geclusterde wooneenheden

Woningbouwkader 2024. De ontwikkeling dient hier aan te voldoen.

3. Het plan draagt bij aan aantrekkelijke en onderscheidende woonmilieus 4. Duurzaamheid

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Gebiedsvisie

5. Duurzame mobiliteit 6. Versnelling 7. Innovatie in goedkope koop

Vanuit gemeentelijk beleid is er geen specifiek beleid of specifieke gebiedsvisie gericht op de ontwikkeling van de locatie Beldershoek. In deze kaderstellende notitie worden

3.4.2

Programma (woonbehoefte, -programma, doelgroepen, differentiatie)

nieuwe kaders gesteld.

De ontwikkeling moet voldoen aan het geldende woningbouwbeleid. Hieronder zijn de belangrijkste uitgangspunten samengevat.

3.4.2

Woningbouwkader Gemeente Medemblik 2024

In het Woningbouwkader 2024 van de gemeente Medemblik zijn verplichtingen

De gemeente Medemblik heeft in het Afwegingskader Woningbouw 2024 aangegeven

aanvullende doelstellingen (ambities) ten aanzien van woningbouw opgenomen.

dat gemeentebreed tot 2029 sprake is van een woningbouwopgave van ca. 1.650 woningen, waarvan 278 in Andijk. Ook na 2029 zal nog sprake zijn van een aanvullende

Het betreft de volgende 8 punten die de verplichte basis vormen: 1. Het plan draagt bij aan voldoende nieuwbouw in alle kernen 2. Het plan draagt bij aan betaalbaar wonen 12

behoefte.

3. Beleidsuitgangspunten

Woningbouwprogramma Zowel het regionale beleid als de gemeentelijke Woonvisie 2024-2028 stellen de ambitie om het sociale en betaalbare woningaanbod in de gemeente Medemblik uit te breiden, aangezien deze categorieën achterblijven bij de vraag. Bij de verdeling van de woningbouwcategorieën geldt daarom de eis dat minimaal 35% van de nieuwbouw bestaat uit sociale huurwoningen en 35% uit betaalbare koopwoningen. Dit laatste segment is onderverdeeld in 10% goedkope koop en 25% betaalbare koop. Woningen in de goedkope koopcategorie mogen maximaal 70% van de prijs van betaalbare koopwoningen bedragen. De resterende 30% van de woningvoorraad kan vrij worden ingevuld. Bij een ontwikkeling van 200 woningen betekent dit dat er minimaal 70 sociale huurwoningen, 20 goedkope koopwoningen en 50 betaalbare koopwoningen gerealiseerd moeten worden. Daarnaast is er extra aandacht nodig voor specifieke doelgroepen, zoals starters en senioren, wat zich vertaalt in de bouw van starterswoningen en levensloopbestendige woningen. Een levensloopbestendige woning is een woning die geschikt is om in alle levensfasen in te blijven wonen, ook bij afnemende mobiliteit. Ongeacht het woningtype beschikt de woning over ruimte voor een volledig woonprogramma op de begane grond (woonkamer, keuken, badkamer en minimaal één slaapkamer). Het aandeel levensloopbestendige woningen moet ten minste 30% zijn.

13

3. Beleidsuitgangspunten 3.4.3

Openbare ruimte (bodem en water, groen)

Een goede bodem en een doordacht watersysteem zijn niet alleen technische aspecten, maar vormen de basis van de hoofdstructuur en dragen bij aan een prettige en toekomstbestendige wijk. Bij de planontwikkeling moet vanaf het begin voldoende aandacht worden besteed aan de waterhuishouding. Dit betekent niet alleen het creëren van voldoende bergingscapaciteit, maar ook het ontwikkelen van een systeem dat hemelwater opvangt, vasthoudt, infiltreert en geleidelijk afvoert. Groene ruimten kunnen hierin een belangrijke rol spelen. Ze bieden extra infiltratiemogelijkheden, maar kunnen tegelijkertijd ook fungeren als groene (speel)plekken die bijdragen aan het verminderen

Hoogtekaart (bron: www.AHN.nl)

van hittestress en een klimaatadaptieve woonomgeving. Onderzocht kan worden of en in hoeverre wadi’s kunnen daarbij een bijdrage aan kunnen leveren. Voor oppervlaktewater geldt dat de watergangen met elkaar in verbinding moeten staan. Dit bevordert de doorstroming en verbetert de waterkwaliteit, ook in de aangrenzende watergangen. Momenteel is de doorstroming niet optimaal en treedt er kroosvorming op in naastgelegen watergangen. De watercompensatie zal in overeenstemming met het Hoogheemraadschap worden vastgesteld. Bij voorkeur wordt deze gerealiseerd door een combinatie van het verbreden van de Boedersloot, waterberging binnen de wijk zelf (zoals wadi’s in het buurtgroen) en het vasthouden en vertraagd afvoeren van hemelwater via (groene) daken. Bodemkaart (bron: www.pdok.nl)

14

3. Beleidsuitgangspunten Groen

Mobiliteit en parkeren

Het plan dient aan te sluiten bij de visie en ambitie uit het gemeentelijke

Bij de ontsluiting van Beldershoek wordt gestreefd naar zo min mogelijk hinder voor

Groenstructuurplan 02-02-2024 en de Groenvisie. In de groenvisie is afgesproken

langzaam verkeer. Vanuit het centrale deel van de wijk, waar de bebouwingsdichtheid

dat de gemeente zich inspant om zo veel mogelijk invulling te geven aan de 3-30-300

het hoogst is, wordt een grotendeels obstakelvrije looproute aangelegd. Dit kan

vuistregel. Voor de gemeente Medemblik betekent dit dat de ambitie is dat je vanuit elke

bijvoorbeeld een gecombineerde groen-/wandelroute zijn of een aantrekkelijk ingerichte

woning drie bomen ziet, dat 30% van de openbare ruimte groen is, en dat er vanuit elke

route tussen de woonbebouwing en het park.

woning op 300 meter afstand een (verkoelend) parkje is. Bij het bepalen van deze 30% wordt rekening gehouden met de ontwikkeling van boomkronen (richtlijn is hierbij het

De wijk wordt op drie of vier punten verbonden met de omgeving:

beeld van 20 jaar na aanplant).

Autoverkeer krijgt ontsluitingen naar het noorden (Beldersweg), het westen (Hoekweg) en mogelijk het zuidoosten (Notarisappel). Fietsers en voetgangers kunnen via de

Inrichting openbare ruimte

Elstar naar het centrum en andere voorzieningen van Andijk. De aansluiting op de

Voor de inrichting van de openbare ruimte is de LIOR 2023 van toepassing.

Notarisappel en Kleingouw voor autoverkeer wordt alleen gerealiseerd als blijkt dat de Notarisappel de extra verkeersbewegingen op een veilige en efficiënte manier kan

3.4.4

Mobiliteit

verwerken.

Gemeentelijk Verkeer en Vervoersplan (GVVP) 2023

Parkeren wordt op een ruimtelijk aantrekkelijke manier ingericht, bij voorkeur uit het

De uitgangspunten uit het GVVP 2023 zijn van toepassing. Het mobiliteitsbeleid in

zicht en/of aan de achterzijde van de bouwblokken. Hierdoor blijven de groenstructuren

de wijk is gebaseerd op het STOMP-principe: Stappen, Trappen, Openbaar vervoer,

vrij van auto’s, wat bijdraagt aan prettige verblijfsplekken.

Mobility as a Service en als laatste Privé-autobezit. 3.4.5

Maatschappelijke voorzieningen

Er moet worden voldaan aan de Beleidsregels Publieke Oplaadinfrastructuur 2024. Het college overlegt met de ontwikkelende partij over voldoende parkeermogelijkheden

Onderwijshuisvesting

op privéterrein en zoekt in het stedenbouwkundig plan naar geschikte locaties voor

In Beldershoek hoeft geen ruimte gereserveerd te worden voor een nieuw te bouwen

laadpalen en/of pleinen. Daarnaast overlegt de gemeente met de netbeheerder om te

school.

waarborgen dat er voldoende aansluitingscapaciteit is voor de nieuwe wijk. Van de ontwikkelende partij wordt geëist dat bij minimaal 20% van de openbare

Kinderopvang(centra)

parkeerplaatsen een aansluitpunt (in de vorm van een mantelbuis) wordt voorbereid

Voor de kinderopvang is het niet exact in te schatten of er extra kinderopvang nodig

voor toekomstige laadpalen.

is. Er is relatief veel aanbod en een kinderopvang is binnen het plangebied niet noodzakelijk 15

3. Beleidsuitgangspunten Sport en bewegen

3.4.7

Duurzaamheid

In de nota speelplekkenbeleid 2023 staat de gewenste spreiding qua speelplekken t.o.v. inwoners en zijn normen opgenomen voor informele en formele speelplekken. Informele

Convenant Toekomstbestendig bouwen

speelplekken zijn speelplekken in een gevarieerde omgeving met gras, struiken, bomen,

Ten aanzien van de thema’s energie, circulariteit, duurzame mobiliteit, klimaatadaptatie,

pleinen, stoepen en water. Hier kunnen kinderen (of volwassenen) alle vormen van spel

natuurinclusiviteit en biodiversiteit en gezonde leefomgeving, wordt gestreeft naar

uitoefenen. Formele speelplekken zijn aangewezen plekken met speeltoestellen en

ambitieniveau Zilver van het Convenant Toekomstbestendig Bouwen.

dienen tevens als ontmoetingspunt.

Hiervan kan alleen worden afgeweken indien onderbouwd waarom dit op onderdelen niet haalbaar is.

Zorg In Andijk zijn twee huisartsen.

Hittestress en biodiversiteit

1.

Gezondheidscentrum in Andijk.

Om hittestress te beperken, wordt voldoende schaduwrijke beplanting toegepast,

2.

Huisartsenpraktijk Bartstra en Kant.

zoals grote of dakvormende bomen. Er moet ondergronds voldoende groeiruimte zijn

Daarnaast is in het dorp een tandarts aanwezig.

om te voorkomen dat wortelopdruk schade veroorzaakt aan trottoirs en verharding.

Voor Beldershoek zijn geen aanvullende voorzieningen noodzakelijk.

Door verharding zoveel mogelijk te beperken, wordt niet alleen de infiltratie van regenwater bevorderd, maar wordt ook stralingswarmte verminderd, wat bijdraagt aan

Wonen en zorg

een aangenamer klimaat. De beplanting zal biodivers zijn en bestaan uit een brede

Er is vanuit beleid Wmo behoefte aan levensloopbestendige woningen voor senioren

variëteit aan inheemse soorten, zodat een aantrekkelijk leefmilieu ontstaat voor dieren

Woningbouwvereniging Het Grootslag wil zoveel mogelijk levensloopbestendige

en insecten.

woningen die geschikt zijn voor alle doelgroepen, en dan met name voor 1- en 2-persoonshuishoudens. Het advies is om in te zetten op clustering van deze woningen

Netcongestie

die geclusterde zorg in de toekomst mogelijk maakt.

Het stroomnet in Nederland – en met name in Noord-Holland – zit vol, waardoor nieuwe aansluitingen niet vanzelfsprekend zijn. Het kan lang duren voordat nieuwe

3.4.6

Economische voorzieningen

woonwijken op het energienet kunnen worden aangesloten. Daarom is het van belang

Beldershoek voorziet niet in nieuwe economische voorzieningen. Er gelden voor dit

te onderzoeken of de wijk zo zelfvoorzienend mogelijk kan worden gerealiseerd.

aspect geen kaders.

Dit kan onder andere door goede isolatie van woningen, PV-panelen op daken en toepassing van thuisbatterijen of een wijkbatterij om de energiebehoefte te spreiden en netbelasting beperkt te houden. De mogelijkheden van een collectieve warmtevoorziening voor een WKO moeten in kaart moet worden gebracht.

16

4. Technische randvoorwaarden 4.1

Bodemkwaliteit

4.3

Milieu-, geluid- en geurzones

Voor de gebiedsontwikkeling van Beldershoek moet voorafgaand aan de bouw de

Bij de ontwikkeling van Beldershoek is het van belang om rekening te houden met

bodemkwaliteit worden onderzocht. Dit is essentieel om te waarborgen dat de grond

milieukundige aspecten, zodat toekomstige bewoners in een gezonde omgeving kunnen

geschikt is voor veilig en gezond wonen. Eventuele bodemverontreiniging mag

wonen. Dit omvat onderzoeken naar bijvoorbeeld geluid-, geurhinder en spuitzones.

geen risico vormen voor bewoners en bezoekers. Indien nodig zal de grond worden

Deze onderzoeken zijn cruciaal om een goed woon- en leefklimaat te waarborgen.

gesaneerd, zodat deze voldoet aan alle geldende normen en voorschriften voor wonen.

De resultaten van deze onderzoeken moeten worden voorgelegd aan de gemeente

De onderzoeksresultaten worden getoetst door de Omgevingsdienst Noord-Holland

Medemblik en de Omgevingsdienst Noord-Holland Noord voor goedkeuring, zodat aan

Noord voordat de bouw kan beginnen, om een veilige leefomgeving voor toekomstige

de milieueisen wordt voldaan.

bewoners te garanderen. 4.4

Kabels en leidingen

Bij de ontwikkeling van de wijk wordt rekening gehouden met de aanwezige

Het is noodzakelijk om onderzoek te doen naar de aanwezige kabels en leidingen in het

bodemsamenstelling en hoogteligging. Daarnaast moet er voldoende capaciteit en

gebied. Dit gebeurt door middel van een Klic-melding, waarmee de locatie en status

ruimte zijn voor het opvangen en vertraagd afvoeren van hemelwater, gezien de lage

van ondergrondse infrastructuur worden vastgelegd. Daarnaast is afstemming met

ligging van het gebied.

netbeheerders en nutspartijen noodzakelijk om een veilige en efficiënte aanleg van de nieuwe infrastructuur te waarborgen.

Het grondverzet zal beperkt blijven. Grond voor ophoging zal zoveel mogelijk uit het gebied zelf of uit de nabije omgeving worden gehaald. De hoogteligging van het gebied

Het plan dient te voorzien in voldoende ruimte voor de goede inpassing van

is tevens bepalend voor de situering van watergangen. Het verbinden van de bestaande

nutsvoorzieningen zoals traforuimtes en andere (bovengrondse) voorzieningen.

watergangen en het mogelijk maken van circulatie is cruciaal om de waterkwaliteit op peil te houden. 4.2

Archeologie

Op de locatie van gebiedsontwikkeling Beldershoek moet er archeologisch onderzoek plaatsvinden. Dit onderzoek is van belang om eventuele archeologische waarden te identificeren en te beschermen, zodat mogelijk aanwezig erfgoed van de regio behouden blijft. Het onderzoek wordt uitgevoerd in overeenstemming met de gemeente Medemblik en Archeologie West-Friesland. De resultaten moeten goedgekeurd worden door beide partijen. 17

5. Stedenbouwkundige en landschappelijke randvoorwaarden 5.1

Stedenbouwkundige en landschappelijke visie

aan een dorpse uitsltraling en moet daarom worden voorkomen. Voor de verschillende

De structuur van Beldershoek maakt een directe verbinding mogelijk ter plaatse

deelfasen van de ontwikkeling wordt daarom een bandbreedte van 20 tot 30 woningen

van Elstar, ten oosten van de Boedersloot. Hierdoor ontstaat een autoluwe route

per hectare aangehouden. Indien in een bepaald plandeel veel gestapelde, sociale

tussen Beldershoek en de voorzieningen in het centrum van Andijk, gelegen aan

en betaalbare woningen worden gerealiseerd kan de maximale dichtheid ter plaatse

de Middenweg. Aan deze route liggen ook diverse sport- en zwemfaciliteiten en de

toenemen tot 40 woningen per hectare. Hiermee wordt voorkomen dat dit programma te

basisschool.

veel verspreidt, of juist te veel geconcentreerd wordt gerealiseerd.

Andersom is het een kans door deze verbinding een park te ontwikkelen dat zowel

5.3

voor Beldershoek als de omlingende buurten gebruikt kan worden. De wijk die ligt ten

Het dorp kenmerkt zich door een fijnmazige en kleinschalige ruimtelijke structuur.

noorden van de Kleingouw en ten westen van de Middenweg wordt daarmee voorzien

De korrel van de uitbreiding bestaat uit: vrijstaande woningen, twee-onder-één-

van een grotere groene openbare ruimte en krijgt hierdoor een kwaliteitsimpuls.

kap woningen, rijwoningen en gestapelde woningen. Bij rijwoningen met meer dan

Bebouwing (bijv.: bouwlagen/bouwhoogte, rooilijn, daken)

6 wooneenheden differentiatie aanbrengen in kaprichting, gevelkleur, patroon, De stedenbouwkundige opzet van het plangebied is voornamelijk lineair en orthogonaal

gevelopeningen of een combinatie hiervan. Naast grondgebonden woningen zijn

van opzet, met (recht)hoekige eenheden passend bij de landschappelijke onderlegger.

gestapelde woningen mogelijk. Daarbij blijft de dorpse schaal en maat van de

De lineaire structuur sluit bovendien aan bij de morfologische structuur van de

bebouwing leidend. Dit betekent concreet dat sprake is van 3 tot maximaal (en

uitbreidingen van het bestaande weefsel van het dorp.

incidenteel) 5 bouwlagen, waarbij de bovenste laag/lagen is/zijn uitgevoerd als kap, terugligt ten opzichte van de onderste bouwlagen, of in architectuur onderscheidend is

Het plangebied is gesitueerd aan de rand van het dorp, waar het aansluit op de

van de rest van het pand.

achterzijde van percelen aan de linten. Een goede overgang tussen de nieuwe woonwijk en bestaand kavels is wenselijk.

Bebouwing De bebouwing zal merendeels met een kap worden uitgevoerd. Gevels zullen

5.2

Ruimtelijke structuur en woningdichtheid

voornamelijk uit metselwerk bestaan in verschillende kleuren, zodat een dorps beeld

Aangezien het plangebied in totaal 81.158 m2 (8,1 ha.) groot is, is bij 200 woningen

ontstaat. Blokken zullen niet langer zijn dan circa 35 m en verschillen te opzichte van

sprake is van een gemiddelde woningdichtheid van iets minder dan 25 woningen per

elkaar door hun architectuur. De bouwhoogte is maximaal 12 m (nok) en 7 m (goot).

hectare. Dit leidt tot een dorpse uitstraling die past bij Andijk.

Voor de buitenrand aansluitend op de percelen langs de omliggende linten en Boedersloot zal uitggegaan worden van een lagere dichtheid ten opzichte van de

Doordat verschillende woningtypologieen een ander ruimtebeslag kennen, zal de dichtheid varieeren. Een te hoge dichtheid leidt tot een beeld dat niet meer voldoet 18

binnenkant.

Legenda Bouwvelden Groenstructuur Wadi’s Ontsluiting auto Ontsluiting fiets Interne structuur Losse (lint)bebouwing Verbreding sloot Aansluiten op sloot Aandachtsgebied randen 19

5. Stedenbouwkundige en landschappelijke randvoorwaarden In het middengebied is de bouwhoogte maximaal 15m, zodat naast grondgebonden woningen met kap ook gestapelde bebouwing mogelijk is. 5.4

Groen

Het park is voor een groot gedeelte autovrij. Routes voor voetgangers maken het park en de groene slinger door de wijk bereikbaar. Op plekken waar de groenzone breder is, kunnen speelplekken en wadi’s (of een combinatie daarvan) bijdragen aan een leefbare wijk. 5.5

Verkeer en parkeren

Het plangebied wordt voor autoverkeer ontsloten vanuit drie kanten: aan de noordzijde op de Beldersweg, aan de westzijde op de Hoekweg en aan de zuidoostkant op de bestaande ontsluiting van de naastgelegen woonwijk richting de Kleingouw. Hierdoor krijgt de uitbreiding een logische aansluiting op de bestaande infrastructuur. In het plangebied vormt de ontsluiting een lus waarmee de bebouwing in het gebied wordt ontsloten. Voor langzaam verkeer wordt een verbinding gerealiseerd over de Boedersloot, die aansluit op de bestaande route langs het zwembad, de tennisbanen en scholen richting het dorpscentrum. Bij deze langzaamverkeersverbinding dient een duidelijke scheiding te worden aangebracht tussen fietsers (fietspad) en voetgangers (trottoir). In de wijk zelf deelt de fietser de rijbaan met het overig verkeer. Er is geen apart fietspad voor de fietser. Voor de voetgangers zijn er voetpaden langs de woningen en doot het groen. Parkeren Het parkeren bevindt zich langs de hoofdontsluiting, in langsparkeervakken en/of in clusters van haaksparkeervakken van maximaal 8 vakken. Na 8 parkeervakken worden de clusters onderbroken door bijvoorbeeld een boomvak.

20

Voorbeelduitwerkingen Bijgevoegd enkele voorbeelden hoe de wijk vormgegeven zou kunnen worden.

Aan de oostzijde zijn woningen mogelijk die hun tuin aan het water hebben. Centraal in

Een centrale parkzone vormt het hart van de wijk. Het groen en water is hierdoor voor

de wijk is ruimte voor appartementen, uitkijkend over de groenstrook.

iedereen makkelijk te bereiken en beleefbaar. Woningen richten zich op deze ruimte.

De groenstructuur met water of wadi’s slingert door de wijk en verbindt de huidige sloten met elkaar.

Scenario 2

Scenario 1

Scenario 4

Scenario 3

Beldersweg

Beldersweg

Beldersweg

Beldersweg

Pieter sbuu

r

r

r

r

sbuu

rsbuu Piete

Pieter

rsbuu

Piete

3

3

3

weg

g

g

g

kwe

kwe

kwe

3

4

k Hoe

3

Hoe

Hoe

Hoe

4

3 3

Programma - 205 woningen Sociale huur - 71 woningen - 35% Goedkope koop - 20 woningen - 10% Betaalbare koop - 52 woningen - 25% Vrije sector - 62 woningen - 30%

uw

ingo

Kle

Legenda

3

Uitgeefbaar Rijwoning (twee lagen plus kap) Twee-onder-één-kapwoning (twee lagen plus kap) Vrijstaande woning (twee lagen plus kap) Appartementengebouw Aantal lagen Parkeren Verkeersstructuur Groenzone Wandelpad Water Programma - 200 woningen Sociale huur - 70 woningen - 35% Goedkope koop - 20 woningen - 10% Betaalbare koop - 50 woningen - 25% Vrije sector - 60 woningen - 30%

uw

ingo

Kle

el

3

Uitgeefbaar Rijwoning (twee lagen plus kap) Twee-onder-één-kapwoning (twee lagen plus kap) Vrijstaande woning (twee lagen plus kap) Appartementengebouw Aantal lagen Parkeren Verkeersstructuur Groenzone Wandelpad Water

4

isapp

Legenda

Notar

Programma - 201 woningen Sociale huur - 71 woningen - 35% Goedkope koop - 20 woningen - 10% Betaalbare koop - 50 woningen - 25% Vrije sector - 60 woningen - 30%

uw

ingo

Kle

3

l isappe

l

l

4

Uitgeefbaar Rijwoning (twee lagen plus kap) Twee-onder-één-kapwoning (twee lagen plus kap) Vrijstaande woning (twee lagen plus kap) Appartementengebouw Aantal lagen Parkeren Verkeersstructuur Groenzone Wandelpad Water

4

isappe

isappe

Legenda

Notar

Notar

Notar

4

Legenda

3

in Kle

w

gou

Uitgeefbaar Rijwoning (twee lagen plus kap) Twee-onder-één-kapwoning (twee lagen plus kap) Vrijstaande woning (twee lagen plus kap) Appartementengebouw Aantal lagen Parkeren Verkeersstructuur Groenzone Wandelpad Water Programma - 200 woningen Sociale huur - 70 woningen - 35% Goedkope koop - 20 woningen - 10% Betaalbare koop - 50 woningen - 25% Vrije sector - 60 woningen - 30%

21

6. Procesorganisatie 6.1

Raakvlakken andere projecten

Het project Beldershoek omvat de gronden zoals benoemd in de inleiding van deze

Dit jaar is ook gericht op participatie, waarin Timpaan de lokale gemeenschap actief zal

kaderstellende notitie. Binnen het projectgebied kunnen 200 woningen gerealiseerd

betrekken bij het proces om input en feedback te verzamelen. Deze input wordt vervol-

worden. Binnen het gebied tussen de Beldersweg, Hoekweg, Kleingouw en Boedersloot

gens verwerkt in een vast te stellen stedenbouwkundigplan. Tegelijkertijd worden de

nog enkele percelen met een niet-woonfunctie. Vanuit de ruimtelijke structuur van Andi-

benodigde onderzoeken en ruimtelijke procedure voorbereid en opgestart, waarbij de

jk gezien, ligt het voor de hand om op deze percelen in de toekomst ook woningbouw

benodigde stappen worden gezet om de kaders voor de ontwikkeling vast te stellen.

toe te staan. Omdat voor deze percelen nog geen concrete plannen zijn, wordt binnen deze kaderstellende notitie uitsluitend gesproken over het projectgebied Beldershoek.

In 2026 ligt de focus op de verdere uitwerking van het ontwerp van de woningen en de openbare ruimte. Dit omvat het verfijnen van de plannen op basis van de participatie-

6.2

Planologische procedure

en onderzoeksresultaten. Daarnaast zal Timpaan in dit jaar de benodigde vergunningen

Voor de gebiedsontwikkeling Beldershoek in Andijk is een zorgvuldige ruimtelijke proce-

aanvragen en starten met de verkoop van de woningen, wat een belangrijke stap is in

dure vereist om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. In samenwerking met de

het realiseren van de ontwikkeling.

gemeente Medemblik wordt er gekozen voor de mogelijkheid van een wijziging van het Omgevingsplan.

In 2027 zal Timpaan overgaan tot de eerste bouwactiviteiten van de eerste fase van het project. Dit markeert een belangrijke mijlpaal in de realisatie van Beldershoek. Het doel

6.3

Planning

De planning voor de gebiedsontwikkeling Beldershoek is opgesteld om een gestructureerde voortgang van het project te behalen, met als doel om de gebiedsontwikkeling voor 2030 te realiseren. De gemeente Medemblik en Timpaan willen dat op de volgende manier bereiken: 2025 zal in het teken staan van de uitwerking van de planvorming, waarbij Timpaan de samenwerking met de gemeente, betrokken stakeholders en de directe omgeving een goede basis leggen. De kaderstellende notitie is hiervoor een vertrekpunt. Het doel is om de kaderstellende notitie nog voor het zomerreces door de gemeenteraad te laten vaststellen.

22

van de gemeente en Timpaan is om de gehele gebiedsontwikkeling gefaseerd op te leveren voor 2030.

7. Communicatie- en particiatieplan

7.1

Het belang van participatie

7.3

Participatieniveaus Beldershoek

Participatie in de gebiedsontwikkeling Beldershoek is een belangrijk onderdeel van

De participatie binnen de gebiedsontwikkeling Beldershoek zal bestaan uit drie

het ontwikkelproces. Bij deze ontwikkeling houdt dit in dat belanghebbenden, zoals

participatieniveaus:

inwoners, de dorpsraad, bedrijven en lokale organisaties, actief betrokken worden bij het ontwikkelingsproces. Door hen te betrekken, zorgt Timpaan en de gemeente

Raadplegen: Dit niveau richt zich op actieve communicatie met direct betrokkenen.

ervoor dat hun ideeën, zorgen en belangen worden gehoord en meegenomen in de

Timpaan zal belanghebbenden raadplegen om inzichten te verzamelen over het

ontwikkeling van het gebied. Dit bevordert niet alleen het draagvlak voor het project,

schetsontwerp, met specifieke aandacht voor de ruimtelijke invulling van onder andere

maar zorgt ook voor een transparanter proces, wat uiteindelijk leidt tot betere plannen

het programma, de openbare ruimte en parkeervoorzieningen.

voor de nieuwe gebiedsontwikkeling in Andijk. Adviseren: Bij dit niveau zal Timpaan gebruikmaken van de kennis en ervaring van 7.2

Participatiedoelen

Timpaan en de gemeente Medemblik hebben de onderstaande participatie-doelen voor

belanghebbenden om het plan te verbeteren. Belanghebbenden worden gevraagd om advies te geven over verschillende ruimtelijke onderdelen van het project.

gebiedsontwikkeling Beldershoek: Coproduceren: Op basis van de raadpleging en het verzamelde advies zal Timpaan 1.

Creëren van eigenaarschap: Door belanghebbenden en

samen met de belanghebbenden het plan verder ontwikkelen. Dit zorgt voor een sterke

belangstellenden te betrekken en om advies te vragen, wil Timpaan een

betrokkenheid en een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het eindresultaat.

gevoel van eigenaarschap creëren. 2.

In kaart brengen van belangen: Participatie heeft als doel om de

7.4 Randvoorwaarden en Uitgangspunten

diverse belangen in het gebied in kaart te brengen. Dit stelt Timpaan in

Bij het tot stand komen van de planontwikkeling door middel van coproduceren zijn de

staat om weloverwogen besluiten te nemen, waarbij Timpaan de

volgende uitgangspunten en randvoorwaarden van belang:

verschillende belangen zo goed mogelijk probeert te verenigen in het

•

3.

Optimalisatie van het nieuwbouwplan: Het streven is om het meest

Financieel: Het plan moet haalbaar zijn, rekening houdend met de beschikbare middelen en financiële kaders.

plan.

•

Juridisch: Het project dient te voldoen aan alle relevante wet- en regelgeving. Dit

optimale nieuwbouwplan voor Beldershoek te realiseren. Timpaan zal

omvat:

de aanwezige kennis en ervaring van belanghebbenden benutten en het

- Voldoen aan de geldende wettelijke procedures.

plan Beldershoek te verbeteren.

- Naleving van gemeentelijk en provinciaal beleid.

23