01 DOC-23-744197 - Adviesrapport Gemeente Medemblik - Verkenning verduurzaming vastgoed portefeuille versie 1.0
Tekst van het document
Gemeente Medemblik Verkenning verduurzaming vastgoed portefeuille Adviesrapport 12 oktober 2023 0698 lsra001 versie 1.0
Inhoud Pagina 1.
Inleiding
3
2.
Opzet rapport
4
3.
Duurzaamheid regelgeving en ambitie
5
4.
Vastgoedportefeuille
6
5.
Verduurzaming referentieobjecten
8
6.
Verduurzaming selectie kernportefeuille
15
7.
Conclusies en vervolgstappen
17
Overzicht bijlagen: ▪ Bijlage 1: QSV’s referentieobjecten bbn ▪ Bijlage 2: Toelichting verduurzamingsmaatregelen bbn ▪ Bijlage 3: Overzicht verduurzaming selectie kernportefeuille
2
1. Inleiding Aanleiding De gemeente Medemblik is op basis van het Besluit Begroting Verantwoording (BBV) verplicht om haar meerjaren onderhoudsplan (MJOP) voor het gemeentelijk vastgoed ten minste elke 5 jaar te herijken en opnieuw vast te laten stellen. De gemeente heeft de afgelopen periode gewerkt aan de herijking van het MJOP, dit wordt voorgedragen in de gemeenteraad van 30 november 2023 om vast te stellen.
Samenwerking bbn Voor deze rapportage is een nauwe samenwerking geweest met adviesbureau bbn, het adviesbureau heeft voor vijf objecten een quick scan verduurzamen (QSV) uitgevoerd om inzicht te geven in de benodigde duurzaamheidsmaatregelen en heeft daarvoor een raming afgegeven voor de benodigde bouwkosten.
Het MJOP en de herijking gaan uit van een 1-op-1 vervanging van de huidige situatie, met een sober en doelmatige invalshoek (conditiescore 3). Naast het uitvoeren van regulier groot onderhoud, heeft de gemeente ook de wettelijke verplichting en gemeentelijke ambitie om haar eigen vastgoed te verduurzamen, zoals onder andere omschreven in de Nota Vastgoedbeleid d.d. 1 mei 2023. Om de gestelde duurzaamheidsambitie te behalen, te weten het gemeentelijk vastgoed energieneutraal te krijgen in 2040 (aardgasvrij), zijn diverse aanvullende maatregelen en aanpassingen nodig aan de objecten in de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Dit zal aanvullend zijn op of in plaats van de 1-op-1 vervangingen die in het MJOP inzichtelijk gemaakt zijn. Er zullen aanvullende investeringskosten gemaakt moeten worden om aan het uitgangspunt energieneutraal in 2040, te voldoen. Doel adviesrapportage De gemeente Medemblik werkt aan een routekaart verduurzaming, om inzichtelijk te maken waar de gemeente nu staat en hoe op een kosteneffectieve manier toegewerkt kan worden naar het energieneutraal maken van het gemeentelijk vastgoed. De routekaart wordt naar verwachting eind 2024 afgerond.
Om de Raad goed te informeren bij het herijken van het MJOP in 2023, is aan LSa gevraagd om vooruitlopend op de routekaart, een eerste indicatie te geven van de benodigde werkzaamheden en investeringen die gedaan moeten worden, om te komen tot een energie neutrale kernportefeuille van het gemeentelijk vastgoed. In deze rapportage zullen vijf objecten uitgebreid worden onderzocht en behandeld, deze objecten zullen als referentie dienen om inzicht te bieden voor de benodigde investeringen in de kernportefeuille.
3
2. Opzet rapport In dit rapport wordt in het volgende hoofdstuk ingegaan op de regelgeving rondom duurzaamheid, de wettelijke kaders en de ambitie die de gemeente heeft om te komen tot een energie neutrale vastgoedportefeuille. In hoofdstuk 4 zal de vastgoedportefeuille toegelicht en inzichtelijk worden gemaakt. De kern portefeuille en niet kernportefeuille van de gemeente wordt omschreven, de focus wordt gelegd op een selectie van 25 objecten uit de kernportefeuille. Hier zijn de objecten zoals bergingen en sanitaire units uitgesloten, alsook de onderwijshuisvesting binnen de gemeente Medemblik (onderwijshuisvesting is verantwoordelijkheid van de schoolbesturen). Er is een selectie gemaakt van vijf objecten waarvoor een quick scan verduurzamen (QSV) is uitgevoerd door bbn. De uitkomsten van de QSV’s zullen als basis dienen voor de doorkijk naar de kernportefeuille van de gemeente. De vijf referentieobjecten worden in hoofdstuk 5 nader toegelicht, ook worden de duurzaamheidsmaatregelen, met de te verwachten kosten inzichtelijk gemaakt. De uitkomsten zullen de basis vormen voor de doorkijk naar de 25 objecten uit de kernportefeuille in hoofdstuk 6. Hiermee zal een eerste indicatie gegeven worden van de te verwachten investeringen om de portefeuille te verduurzamen.
Foto inzet
In hoofdstuk 7 worden de conclusies benoemd die getrokken kunnen worden, aanvullend zullen de aanbevelingen voor de te nemen vervolgstappen inzichtelijk gemaakt worden om te komen tot een duurzame en energie neutrale kernportefeuille.
4
3. Duurzaamheid regelgeving en ambitie In dit hoofdstuk zal de regelgeving rondom verduurzaming kort worden toegelicht, waaraan ook de objecten in de vastgoedportefeuille van de gemeente Medemblik moeten voldoen. Aanvullend zal ingegaan worden op de ambitie van de gemeente ten aanzien van energieneutraliteit en de wijze hoe dit wordt gerealiseerd. Regelgeving rondom verduurzaming In september 2013 is in Nederland het Energieakkoord gesloten, gericht op energiebesparing en het opwekken van duurzame energie. Dit akkoord moest ervoor zorgen dat er een inhaalslag werd gemaakt op het gebied van duurzame energie in Nederland. Bij de klimaatbijeenkomst van Parijs in 2015 zijn internationale klimaatdoelstellingen afgesproken. Hierop is op initiatief van het kabinet een Klimaatakkoord opgesteld. Dit Klimaatakkoord heeft één centraal doel: CO₂-emissie reduceren. Essentie van de aanpak is dat er door middel van een CO₂-routekaart globaal inzichtelijk wordt gemaakt welke investeringen benodigd zijn om een zekere CO₂-emissie reductie te bewerkstelligen. Concreet houdt dit in dat de CO₂-uitstoot met 95% verminderd is in 2050 (ten opzichte van 1990) en daarmee dat er wereldwijd een evenwicht moet zijn tussen CO₂ uitstoot en absorptie door de aarde. De doelstelling is dus om in 2050 energieneutraal te zijn.
Voor een energieneutraal gebouw geldt dat over een jaar gemeten, het energieverbruik gelijk is aan de energieopwekking op locatie. Dit geldt alleen voor de gebouw gebonden installaties, dit zijn installaties die nodig zijn om een gebouw te klimatiseren, te verlichten en te beveiligen zodat een gebruiker het gebouw kan gebruiken.
heeft sectorale routekaarten ontwikkeld voor maatschappelijk gemeentelijk vastgoed, onderwijs, welzijn, cultuur, sport en maatschappelijk vastgoed met andere functies. De routekaart zal inzicht geven in een duurzaamheidsaanpak om het vastgoed energie neutraal te maken. Hierbij zal een uitvoeringsplan voor de komende vier jaar worden gemaakt, dit zal vervolgens na vier jaar worden herijkt. In de routekaart zal naar samenhang worden gezocht ten aanzien van de verschillende strategieën voor vastgoed (investeren, consolideren en desinvesteren of afstoten). Op basis van deze strategieën kunnen onderbouwde keuzes worden gemaakt over wat te doen met het gemeentelijk vastgoed.
Ambitie gemeente Medemblik In de Raadsvergadering van gemeente Medemblik op 28 oktober 2021 is de ambitie uitgesproken om in 2040 energieneutraal te zijn, daarmee sluit de ambitie aan bij de gezamenlijke duurzaamheidsambitie van de West-Friese gemeenten. Routekaart Duurzaamheid Om aan de duurzaamheidsambitie te voldoen zal vanuit de gemeente eind 2024 een routekaart worden gerealiseerd om te komen tot een duurzame en energie neutrale vastgoedportefeuille. Deze routekaart zal gerealiseerd worden op basis van een ontwikkelde methodiek van de VNG. De VNG
5
4. Vastgoedportefeuille De gemeentelijke vastgoedportefeuille bestaat momenteel uit 101 objecten en heeft een diverse samenstelling. De gemeenteraad heeft voor de vastgoedportefeuille ingestemd met de indeling naar kernportefeuille en niet-kernvastgoed. Kernportefeuille en niet-kernportefeuille De totale portefeuille van de gemeente bestaat uit 101 objecten, de kaart rechtsonder geeft een indicatie van de spreiding van de objecten. De gemeente heeft 80 objecten aangemerkt als kernportefeuille, omdat deze objecten bijdragen bij aan het realiseren van de beleidsdoelstellingen van de gemeente. Hierbij kan gedacht worden aan eigen huisvesting, maatschappelijk vastgoed, overig vastgoed en herontwikkelingsvastgoed. De overige 21 objecten zijn aangemerkt als niet-kernportefeuille, deze objecten dragen niet bij aan het realiseren van beleidsdoelstellingen en kunnen in beginsel worden afgestoten. Over het algemeen geldt hiervoor dat de objecten beeldbepalend bezit zijn, zoals kerktorens en ander erfgoed, woonruimte en overige ruimten (ruimten zonder functie). Selectie kernportefeuille Ter voorbereiding op de routekaart duurzaamheid heeft de gemeente een selectie gemaakt van 25 objecten (zie tabel op volgende pagina). Voor deze rapportage wordt de focus gelegd op deze objecten binnen de kernportefeuille.
Bij de selectie zijn objecten zoals bergingen en sanitaire units uitgesloten, omdat hier sprake is van niet noemenswaardige technische installaties. Ook onderwijshuisvesting wordt buiten deze 25 objecten gehouden, deze vallen binnen het Integraal Huisvestingsplan (IHP), en onder de verantwoordelijkheid van de schoolbesturen. Het gemeentehuis (de drie gebouwen aan Dick Ketlaan) is ook buiten beschouwing gelaten, hiervoor is een uitgebreid onderzoek uitgevoerd om te komen tot een energieneutraal gebouw en zal in een separaat traject worden opgepakt. In de tabel op de volgende pagina is de selectie van 25 objecten uit de kernportefeuille weergegeven. Deze objecten zullen ook meegenomen worden in de routekaart duurzaamheid van de gemeente. In deze rapportage zullen de betreffende objecten de basis vormen voor de doorkijk naar de te nemen maatregelen en de eerste inschatting van de investeringen die nodig zijn om te komen tot energie neutrale vastgoedportefeuille.
Hoofdindeling Kernportefeuille
Portefeuille Eigen huisvesting Maatschappelijk Vastgoed
Overig vastgoed
Niet-kernportefeuille
Eindtotaal
Herontwikkelingsvastgoed Niet-kernportefeuille
Deelportefeuille Dienstgebouwen Kunst en cultuur Onderwijs Sport en recreatie Welzijn en zorg Multifunctioneel Openbare ruimte Begraven Openbare orde en veiligheid Commercieel vastgoed Strategisch en tijdelijk bezit Woningen Beeldbepalend bezit Overig
Totaal 5 1 25 10 5 3 12 10 6 1 2 1 15 5 101
6
4. Vastgoedportefeuille (vervolg) Referentieobjecten Gezien de beperkte doorlooptijd van dit onderzoek, is gekozen om een aantal gemeentelijke objecten als referentieobjecten te beschouwen, om op pragmatische wijze op hoofdlijnen de noodzakelijke verduurzamingsmaatregelen om de selectie van de kernportefeuille energieneutraal en gasloos te maken in beeld te brengen. Deze referentieobjecten geven concreet aan met welke verduurzamingsmaatregelen rekening gehouden moet worden. De bijbehorende kosteninschatting dient als reëler voorbeeld voor de te verwachten te maken kosten en baten voor de verschillende soorten vastgoed van de gemeente Medemblik, dan een generiek kengetal.
Portefeuille
Deelportefeuille
Type object
Naam object
Maatschappelijk
Multifunctioneel
MFA's
MFA De Dres (2016)
MFA De Muiter (2006)
Vastgoed
MFA De Bloesem (2012) Maatschappelijk
Sport en recreatie
Vastgoed
Gymzalen
Gymzaal Wognum (1968)
en sporthallen
Gymzaal De Munt (1983) Gymzaal De Krimper (1973) Sporthal De Klamp (1980)
In overleg met de gemeente en bbn, is voor dit onderzoek tot een selectie van vijf objecten gekomen. De geselecteerde objecten zijn beoordeeld als een representatief voorbeeld van de meest voorkomende, onderling verschillende, gebouwtypologieën uit de gemeentelijke vastgoedportefeuille. De referentieobjecten kunnen individueel gebruikt worden als voorbeeld voor (en/of te hanteren kengetallen voor) andere panden met dezelfde typologie, of er kan gewerkt worden met een gemiddelde van alle onderzochte referentieobjecten. Op de referentieobjecten heeft bbn een QSV uitgevoerd, waarbij de benodigde maatregelen voor het realiseren van een gasloos energieneutraal gebouw geïnventariseerd zijn. De QSV’s zullen als referentie gebruikt worden om indicatief inzicht te geven in de verduurzaming van de objecten uit de selectie kernportefeuille en de te maken investeringen. De referentieobjecten waarvoor een QSV is uitgevoerd, zijn:
- MFA de Muiter - Gymzaal De Krimper - Brandweerkazerne Andijk - Gemeentewerken Wognum - Jeugdgebouw Everland
Overig vastgoed
Openbare orde
Binnen- en buitensportaccommodaties
Kleedkamers Sporting Andijk (2004) Kleedkamers FC Medemblik (2009)
Brandweerkazernes
Brandweerkazerne Wognum (1991) Brandweerkazernes Nibbixwoud (2003)
en veiligheid
Brandweerkazerne Wervershoof (2009) Brandweerkazerne Andijk (2002) Brandweerkazerne Abbekerk (2010) Brandweerkazerne Medemblik (1992) Eigen huisvesting
Dienstgebouwen
Gemeentewerken
Gemeentewerken Wervershoof (1980)
Gemeentewerken Wognum (1985) Gemeentewerken Medemblik (1992) Maatschappelijk
Welzijn en zorg
Jeugdcentra
Jeugdgebouw Everland (1992) Jeugdgebouw Pius X (1989)
Vastgoed
Jeugdgebouw The Future (2000) Jeugdgebouw Scouting (1900) Maatschappelijk
Onderwijs
Peuterspeelzaal
Overig vastgoed
Peuterspeelzaal Hummelhof (1940) Peuterspeelzaal Pippeloentje (2003)
Vastgoed Openbare ruimte
Sluisgebouwen
Havenkantoor (2007)
7
5. Verduurzaming referentieobjecten De vijf geselecteerde referentieobjecten zijn nader onderzocht door bbn, door het uitvoeren van een QSV. Naast deskresearch op basis van de door de gemeente aangeleverde stukken, zijn de vijf objecten op 8 september 2023 bezocht door bbn en ter plaatse geïnspecteerd. In de QSV’s zijn de objecten beoordeeld en zijn de duurzaamheidsmaatregelen benoemd om te komen tot een energieneutraal gebouw. Hiervoor zijn de bijbehorende bouwkosten geraamd, en zijn de te verwachten onderhoudskosten na afronding van verduurzaming geraamd. De volledige QSV’s en een omschrijving van de concrete verduurzamingsmaatregelen zijn opgenomen als bijlage 1 en 2. Op de volgende pagina’s worden de bevindingen uit de QSV’s per gebouw kort weergegeven. Uitgangspunten Hieronder zijn de uitgangspunten voor het onderzoek nader toegelicht. Deze uitgangspunten gelden zowel voor de referentieprojecten waarvoor door bbn een QSV is uitgevoerd, als voor de doorkijk naar de overige objecten uit de selectie in hoofdstuk 6. BTW Alle bedragen in deze rapportage zijn exclusief BTW. Prijspeil en indexering Het gehanteerde prijspeil is 2023. De bedragen worden conform de rekenregels van de gemeente verder niet geïndexeerd. Bouwkosten De genoemde bouwkosten in de QSV zijn inclusief opslagen, deze opslagen betreffen algemene bouwplaats kosten, winst en risico van de aannemer.
Voor het ramen van de bouwkosten is door bbn gebruik gemaakt van kengetallen op basis van referentieprojecten om zo een goede inzicht te geven in de te maken kosten. Investeringskosten In deze rapportage zullen de investeringskosten worden opgenomen, daarbij wordt rekening gehouden met de voorbereidingskosten, begeleidingskosten engineeringskosten die nodig zijn om de
werkzaamheden mogelijk te maken. Hiervoor wordt een percentage van 15% aangehouden. Dit wordt gerekend over de bouwkosten. Energiekosten Om inzicht te geven in de energiekosten, wordt uitgegaan van de tarieven uit het energiecontract van de gemeente. In het contract is voor gas een tarief van € 1,940 Nm3/jaar en voor elektra is een tarief van € 0,280 kWh/jaar. Het energieverbruik is op basis van het opgegeven jaarverbruik van het betreffende object door de gemeente. Voor de objecten MFA De Muiter en jeugdgebouw Everland is het energieverbruik niet inzichtelijk, hiervoor is een inschatting gedaan door bbn op basis van kengetallen uit de ECN benchmark. Dit geldt ook voor de objecten in de selectie van de kernportefeuille in hoofdstuk 6. Ook hier is gebruik gemaakt van de ECN benchmark bij objecten waarvan het energieverbruik niet inzichtelijk is. MJOP De bedragen in het MJOP van de gemeente zijn inclusief BTW, er wordt gerekend met verschillende BTW tarieven. Voor deze rapportage zijn de bedragen uit MJOP verminderd met het BTW tarief geldend voor het betreffende object. Ook de raming van de onderhoudskosten na verduurzaming van bbn zijn bedragen exclusief BTW. Besparing en energielasten na verduurzaming In de QSV’s benoemt bbn de te verwachten (fictieve) ‘besparing’ op de energielasten na verduurzaming, die gerealiseerd wordt door de opgenomen PV-panelen.
Dit bedrag is hoger dan de huidige energielasten, ten gevolgde van de grotere elektriciteitsbehoefte van de gasloze installatie). Dit betekent niet dat de energierekening na verduurzaming negatief of nul zal zijn: in de praktijk zal er ook bij een energieneutraal gebouw sprake zijn van een kleine energierekening, bijvoorbeeld omdat er in bepaalde seizoenen en piekmomenten toch elektriciteit van het net afgenomen zal worden. Als verwachting van de jaarlijkse energielasten na verduurzaming, adviseert bbn dat deze in de praktijk ca. 5% van de huidige energielasten zullen betreffen.
8
MFA De Muiter Algemene gegevens Adres: Admiraliteitsweg 6a 1671 JA Medemblik Gebr. functie: Bouwjaar: BVO:
Bijeenkomst/sportfunctie 2006 5.045 m2
Portefeuille: Maatschappelijk vastgoed Deelportefeuille: Multifunctioneel Huidige status Het object bestaat uit 2 bouwdelen (1 deel sporthal/theater/sportschool en 1 deel kdv/bibliotheek). De gebouwschil bestaat uit baksteen en voorgeïsoleerde wandbeplating (conform eisen bouwbesluit 2006). Het exterieur is goed onderhouden. Waarschijnlijk doen zich op korte termijn "natuurlijke" vervangingsmomenten voor, deze kunnen worden benut om verduurzaming door te voeren. Beide bouwdelen hebben een eigen technische ruimte. Het installatieconcept bestaat uit gasgestookte opwekking. De warmteafgifte wordt verzorgd door luchtverwarming (sporthal en theater), radiatoren overige ruimten in de sporthal en vloerverwarming in het kinderdagverblijf en bibliotheek. Het verlichtingssysteem bestaat uit (grotendeels) traditionele verlichtingsarmaturen. Overzicht voorgestelde verduurzamingsmaatregelen, zie bijlage 1 voor uitgebreide toelichting • Dak: Bestaande dakbedekking vervangen door nieuwe dakbedekking, waarbij het dak wordt geïsoleerd met druk vaste hoogwaardige isolatieplaat. Gereed voor installatie PV panelen (zonnepanelen). • Verwarmingsinstallatie: De gasgestookte CV ketel vervangen een lucht/water warmtepomp. De warmtepomp zal samen met een nieuwe elektrisch aangestuurde CV ketel zorgen voor verwarming van de bestaande radiatoren en convectoren.
• Tapwaterinstallatie: De gasgestookte boilers en cv ketel vervangen door een zonneboiler met zonnecollectoren op het dak om warm water te produceren. • Zonne-energie installatie: Op het dak worden zonnepanelen (PV-panelen) geïnstalleerd. Advies is om vooraf de dakbedekking te vervangen. • Binnen- en buitenverlichting: De bestaande PL- of TL-armaturen worden vervangen door LED armaturen, aanvullend wordt de lichtschakelaar vervangen door een bewegingssensor. Zodat verlichting alleen aangaat bij gebruik van de ruimte.
Energieverbruik en energielasten Huidig gebruik
Jaarverbruik
Tarief
Kosten
100.900*
€ 1,940
€ 195.746
0
0
0
Elektriciteit in kWh/jaar:
277.475*
€ 0,280
€ 77.693
Pv panelen in kWh/jaar:
0
0
0
Gas in Nm3/jaar: Stadsverwarming in MJ/jaar
Totaal jaarlijkse energielasten (huidig)
€ 273.439
Jaarlijkse energielasten na verduurzaming (5%)
€ 13.672
Reductie energielasten t.o.v. huidige energielasten (negatief=besparing)
- € 259.767
NB. Als gevolg van bijv. piekbelasting, zal de energierekening in de praktijk nooit 0% zijn. In de praktijk kan aangenomen worden dat de jaarlijkse energielasten na verduurzaming uitkomen op ca. 5% van de huidige energielasten.
Kosten/investeringen t.b.v. duurzaamheidsmaatregelen Bouwkosten
Bk/ m2 BVO
Investeringskosten
Invk/m2 BVO
Dak
€ 890.600
€ 177
€ 1.024.190
€ 203
Verwarmingsinstallatie
€ 467.900
€ 93
€ 538.085
€ 107
Tapwater installatie
€ 60.900
€ 12
€ 70.035
€ 14
€ 1.149.500
€ 228
€ 1.321.925
€ 262
€ 372.900
€ 74
€ 428.835
€ 85
€ 2.941.800
€ 583
€ 3.383.070
€ 671
Zonne-energie installatie Binnen- en buitenverlichting Totaal Terugverdientijd (jaar)
10,1
11,6
Meerjaren onderhoudskosten Hieronder zijn de gemiddelde jaarlijkse kosten aan onderhoud en vervangingen voor het betreffende object, waarbij uitgegaan wordt van een periode van 20 jaar. In het MJOP van de gemeente is voor dit object 0% BTW gerekend. Jaarlijkse kosten huidig MJOP € 103.769
Jaarlijkse kosten na verduurz. € 103.124
Verschil - € 645
* jaarverbruik van dit object is niet inzichtelijk bij de gemeente, energieverbruik is gebaseerd op kengetallen uit de ECN benchmark.
9
Gymzaal De Krimper Algemene gegevens Adres: Notaris Steenpoortestraat 42 1619 CV Andijk Gebr. functie: Bouwjaar: BVO:
Sportfunctie 1973 488 m2
Portefeuille: Maatschappelijk vastgoed Deelportefeuille: Sport en recreatie Huidige status De gymzaal is hoofdzakelijk op werkdagen in gebruik. Het gebouw heeft een zeer matig geïsoleerde gebouwschil. Het installatieconcept uit 1973 kan met de heden daagse technieken sterk verduurzaamd worden zodat een Energie Neutraal Gebouw ontstaat. Naast het verbeteren van de dakisolatie wordt hoofdzakelijk het installatieconcept geoptimaliseerd. Het gebouw heeft een steenachtige gevel. De kozijnen zijn voorzien van dubbel glas. Het platte dak heeft een bitumen afwerking. De warmteopwekking wordt gerealiseerd door 1 HR-cv-ketel. Voor de luchtbehandeling van de sportzaal en bij ruimte zijn twee luchtbehandelingsunits opgesteld. Het warmtapwater wordt reeds verzorgd door een zonneboiler met zonnecollectoren op het platte dag van de laagbouw.
Overzicht voorgestelde verduurzamingsmaatregelen, zie bijlage 1 voor uitgebreide toelichting • Dak: Bestaande dakbedekking vervangen door nieuwe dakbedekking, waarbij het dak wordt geïsoleerd met druk vaste hoogwaardige isolatieplaat. Gereed voor installatie PV panelen (zonnepanelen). • Verwarmingsinstallatie: De gasgestookte CV ketel vervangen een lucht/water warmtepomp. De warmtepomp zal samen met een nieuwe elektrisch aangestuurde CV ketel zorgen voor verwarming van de bestaande radiatoren en convectoren. • Ventilatiesysteem: Vervangen van huidige ventilatiesysteem door aanbrengen van luchtbehandelingskast met WTW. Alle ruimten voorzien van toevoer en afvoerkanalen met roosters. • Zonne-energie installatie: Op het dak worden zonnepanelen (PV-panelen) geïnstalleerd. Advies is om vooraf de dakbedekking te vervangen. • Binnen- en buitenverlichting: De bestaande PL- of TL-armaturen worden vervangen door LED armaturen, aanvullend wordt de lichtschakelaar vervangen door een bewegingssensor. Zodat verlichting alleen aangaat bij gebruik van de ruimte.
Energieverbruik en energielasten Huidig gebruik
Jaarverbruik
Tarief
Kosten
4.678
€ 1,940
€ 9.075
0
0
0
Elektriciteit in kWh/jaar:
2.728
€ 0,280
€ 764
Pv panelen in kWh/jaar:
0
0
0
Gas in Nm3/jaar: Stadsverwarming in MJ/jaar
Totaal jaarlijkse energielasten (huidig)
€ 9.839
Jaarlijkse energielasten na verduurzaming (5%)
€ 492
Reductie energielasten t.o.v. huidige energielasten (negatief=besparing)
- € 9.347
NB. Als gevolg van bijv. piekbelasting, zal de energierekening in de praktijk nooit 0% zijn. In de praktijk kan aangenomen worden dat de jaarlijkse energielasten na verduurzaming uitkomen op ca. 5% van de huidige energielasten.
Kosten/investeringen t.b.v. duurzaamheidsmaatregelen Bouwkosten
Bk/ m2 BVO
Investeringskosten
Invk/m2 BVO
Dak
€ 150.200
€ 308
€ 172.730
€ 354
Verwarmingsinstallatie
€ 87.500
€ 179
€ 100.625
€ 206
Ventilatie systeem
€ 211.200
€ 433
€ 242.880
€ 498
Zonne-energie installatie
€ 19.000
€ 39
€ 21.850
€ 45
Binnen- en buitenverlichting
€ 36.100
€ 74
€ 41.515
€ 85
Totaal
€ 504.000
€ 1.033
€ 579.600
€ 1.188
Terugverdientijd (jaar)
48,8
56,1
Meerjaren onderhoudskosten Hieronder zijn de gemiddelde jaarlijkse kosten aan onderhoud en vervangingen voor het betreffende object, waarbij uitgegaan wordt van een periode van 20 jaar. In het MJOP van de gemeente is voor dit object 21% BTW gerekend. Jaarlijkse kosten huidig MJOP € 11.730
Jaarlijkse kosten na verduurz. € 19.366
Verschil € 7.636
10
Brandweerkazerne Andijk Algemene gegevens Adres: Hoekweg 46 1619 EC Andijk Gebr. functie: Bouwjaar: BVO:
Kantoorfunctie 2002 508 m2
Portefeuille: Overig vastgoed Deelportefeuille: Openbare orde en veiligheid Huidige status Door het gebruik door de brandweer heeft het gebouw zeer diverse gebruikstijden. Het gebouw heeft een goed geïsoleerde gebouwschil. Het installatieconcept is van 2002 en kan met de hedendaagse technieken sterk verduurzaamd worden, zodat een Energie Neutraal Gebouw gerealiseerd kan worden. Het gebouwd oogt als een fris en functioneel gebouw. Het bouwkundig concept bestaat uit staalconstructie met voor geïsoleerde gevel- en dakbeplating. Het installatieconcept voldoet aan de geldende eisen uit 2002.
Overzicht voorgestelde verduurzamingsmaatregelen, zie bijlage 1 voor uitgebreide toelichting • Verwarmingsinstallatie: De gasgestookte CV ketel vervangen een lucht/water warmtepomp. De warmtepomp zal samen met een nieuwe elektrisch aangestuurde CV ketel zorgen voor verwarming van de bestaande radiatoren en convectoren. • Tapwaterinstallatie: De gasgestookte boilers en cv ketel vervangen door een zonneboiler met zonnecollectoren op het dak om warm water te produceren. • Zonne-energie installatie: Op het dak worden zonnepanelen (PV-panelen) geïnstalleerd. Advies is om vooraf de dakbedekking te vervangen. • Binnen- en buitenverlichting: De bestaande PL- of TL-armaturen worden vervangen door LED armaturen, aanvullend wordt de lichtschakelaar vervangen door een bewegingssensor. Zodat verlichting alleen aangaat bij gebruik van de ruimte.
Energieverbruik en energielasten Huidig gebruik
Jaarverbruik
Tarief
Kosten
5.066
€ 1,940
€ 9.828
0
0
0
Elektriciteit in kWh/jaar:
12.419
€ 0,280
€ 3.477
Pv panelen in kWh/jaar:
0
0
0
Gas in Nm3/jaar: Stadsverwarming in MJ/jaar
Totaal jaarlijkse energielasten (huidig)
€ 13.305
Jaarlijkse energielasten na verduurzaming (5%)
€ 665
Reductie energielasten t.o.v. huidige energielasten (negatief=besparing)
- € 12.640
NB. Als gevolg van bijv. piekbelasting, zal de energierekening in de praktijk nooit 0% zijn. In de praktijk kan aangenomen worden dat de jaarlijkse energielasten na verduurzaming uitkomen op ca. 5% van de huidige energielasten.
Kosten/investeringen t.b.v. duurzaamheidsmaatregelen Bouwkosten
Bk/ m2 BVO
Investeringskosten
Invk/m2 BVO
Verwarmingsinstallatie
€ 75.200
€ 148
€ 86.480
€ 170
Tapwater installatie
€ 20.300
€ 40
€ 23.345
€ 46
Zonne-energie installatie
€ 67.700
€ 133
€ 77.855
€ 153
Binnen- en buitenverlichting
€ 37.600
€ 74
€ 43.240
€ 85
Totaal
€ 200.800
€ 395
€ 230.920
€ 455
Terugverdientijd (jaar)
15,0
17,2
Meerjaren onderhoudskosten Hieronder zijn de gemiddelde jaarlijkse kosten aan onderhoud en vervangingen voor het betreffende object, waarbij uitgegaan wordt van een periode van 20 jaar. In het MJOP van de gemeente is voor dit object 21% BTW gerekend. Jaarlijkse kosten huidig MJOP € 16.545
Jaarlijkse kosten na verduurz. € 18.551
Verschil € 2.006
11
Gemeentewerken Wognum Algemene gegevens Adres: Raadhuisplein 2 1687 NG Wognum Gebr. functie: Bouwjaar: BVO:
Industriefunctie 1985 574 m2
Portefeuille: Eigen huisvesting Deelportefeuille: Dienstgebouwen Huidige status Het kantoordeel heeft redelijke bezettingstijden. De bedrijfshal wordt hoofdzakelijk in de ochtend- en namiddaguren gebruikt. Het gebouw heeft een redelijk geïsoleerde gebouwschil. Het installatieconcept uit 1985 kan met de hedendaagse technieken sterk verduurzaamd worden zodat een Energie Neutraal Gebouw ontstaat. Het kantoordeel is op een later moment aan de hal gebouwd. Het kantoordeel is traditioneel gebouwd uit een gemetselde gevel en dubbele beglazing. Het dak heeft een houten constructie. Het installatieconcept is summier.
Overzicht voorgestelde verduurzamingsmaatregelen, zie bijlage 1 voor uitgebreide toelichting • Dak: Bestaande dakbedekking vervangen door nieuwe dakbedekking, waarbij het dak wordt geïsoleerd met druk vaste hoogwaardige isolatieplaat. Gereed voor installatie PV panelen (zonnepanelen). • Verwarmingsinstallatie: De gasgestookte CV ketel vervangen een lucht/water warmtepomp. De warmtepomp zal samen met een nieuwe elektrisch aangestuurde CV ketel zorgen voor verwarming van de bestaande radiatoren en convectoren. • Tapwaterinstallatie: De gasgestookte boilers en cv ketel vervangen door een zonneboiler met zonnecollectoren op het dak om warm water te produceren. • Zonne-energie installatie: Op het dak worden zonnepanelen (PV-panelen) geïnstalleerd. Advies is om vooraf de dakbedekking te vervangen. • Binnen- en buitenverlichting: De bestaande PL- of TL-armaturen worden vervangen door LED armaturen, aanvullend wordt de lichtschakelaar vervangen door een bewegingssensor. Zodat verlichting alleen aangaat bij gebruik van de ruimte.
Energieverbruik en energielasten Huidig gebruik
Jaarverbruik
Tarief
Kosten
2.556
€ 1,940
€ 4.959
0
0
0
Elektriciteit in kWh/jaar:
8.639
€ 0,280
€ 2.419
Pv panelen in kWh/jaar:
0
0
0
Gas in Nm3/jaar: Stadsverwarming in MJ/jaar
Totaal jaarlijkse energielasten (huidig)
€ 7.378
Jaarlijkse energielasten na verduurzaming (5%)
€ 369
Reductie energielasten t.o.v. huidige energielasten (negatief=besparing)
- € 7.009
NB. Als gevolg van bijv. piekbelasting, zal de energierekening in de praktijk nooit 0% zijn. In de praktijk kan aangenomen worden dat de jaarlijkse energielasten na verduurzaming uitkomen op ca. 5% van de huidige energielasten.
Kosten/investeringen t.b.v. duurzaamheidsmaatregelen Bouwkosten
Bk/ m2 BVO
Investeringskosten
Invk/m2 BVO
Dak
€ 56.700
€ 99
€ 65.205
€ 114
Verwarmingsinstallatie
€ 41.600
€ 72
€ 47.840
€ 83
Tapwater installatie
€ 20.300
€ 35
€ 23.345
€ 41
Zonne-energie installatie
€ 45.300
€ 79
€ 52.095
€ 91
Binnen- en buitenverlichting
€ 42.400
€ 74
€ 48.760
€ 85
Totaal
€ 206.300
€ 359
€ 237.245
€ 413
Terugverdientijd (jaar)
25,2
29,0
Meerjaren onderhoudskosten Hieronder zijn de gemiddelde jaarlijkse kosten aan onderhoud en vervangingen voor het betreffende object, waarbij uitgegaan wordt van een periode van 20 jaar. In het MJOP van de gemeente is voor dit object 1,06% BTW gerekend. Jaarlijkse kosten huidig MJOP € 11.265
Jaarlijkse kosten na verduurz. € 15.721
Verschil € 4.456
12
Jeugdgebouw Everland Algemene gegevens Adres: Sportlaan 13 1687 BP Wognum Gebr. functie: Bouwjaar: BVO:
Bijeenkomstfunctie 1990 227 m2
Portefeuille: Welzijn en zorg Deelportefeuille: Jeugdcentra Huidige status Tijdens de schouw ter plaatse kon het gebouw niet betreden worden door bbn. Het exterieur ziet er smoezelig uit. Op het dak liggen niet geïsoleerde dakplaten, nader onderzoek moet uitwijzen of deze mogelijk asbesthoudend zijn. In de bepaling van de bouwkosten is geen rekening gehouden met een eventuele asbestsanering. Volgens de ontvangen revisiegegevens zijn na de realisatie van het gebouw weinig energiebesparende maatregelen getroffen. Om het gebouw energieneutraal te maken, worden daarom zowel forse bouwkundige- als installatietechnische maatregelen voorgesteld. De bouwkundige schil is sterk gedateerd. Volgens de revisiegegevens is er een traditioneel installatieconcept gerealiseerd wat bestaat uit: hr-cv-ketel voor verwarming en een mechanisch ventilatiesysteem voor de grote zaal en traditionele TL verlichtingsarmaturen. Overzicht voorgestelde verduurzamingsmaatregelen, zie bijlage 1 voor uitgebreide toelichting • Gevels: Bestaande kozijnen en beglazing vervangen door houten kozijnen met HR++ beglazing. • Dak: Bestaande dakbedekking verwijdere (dakpannen, kepers en panlatten). Isoleren met harde isolatieplaten, vervolgens kepers, panlatten en dakpannen terugplaatsen. Gereed voor installatie PV panelen (zonnepanelen).
• Verwarmingsinstallatie: De gasgestookte CV ketel vervangen een lucht/water warmtepomp. De warmtepomp zal samen met een nieuwe elektrisch aangestuurde CV ketel zorgen voor verwarming van de bestaande radiatoren en convectoren. • Ventilatiesysteem: Vervangen van huidige ventilatiesysteem door aanbrengen van luchtbehandelingskast met WTW. Alle ruimten voorzien van toevoer en afvoerkanalen met roosters. • Zonne-energie installatie: Op het dak worden zonnepanelen (PV-panelen) geïnstalleerd. Advies is om vooraf de dakbedekking te vervangen. • Binnen- en buitenverlichting: De bestaande PL- of TL-armaturen worden vervangen door LED armaturen, aanvullend wordt de lichtschakelaar vervangen door een bewegingssensor. Zodat verlichting alleen aangaat bij gebruik van de ruimte.
Energieverbruik en energielasten Huidig gebruik
Jaarverbruik
Tarief
Kosten
4.540*
€ 1,940
€ 8.808
0
0
0
Elektriciteit in kWh/jaar:
22.700*
€ 0,280
€ 6.356
Pv panelen in kWh/jaar:
0
0
0
Gas in Nm3/jaar: Stadsverwarming in MJ/jaar
Totaal jaarlijkse energielasten (huidig)
€ 15.164
Jaarlijkse energielasten na verduurzaming (5%)
€ 758
Reductie energielasten t.o.v. huidige energielasten (negatief=besparing)
- € 14.406
NB. Als gevolg van bijv. piekbelasting, zal de energierekening in de praktijk nooit 0% zijn. In de praktijk kan aangenomen worden dat de jaarlijkse energielasten na verduurzaming uitkomen op ca. 5% van de huidige energielasten.
Kosten/investeringen t.b.v. duurzaamheidsmaatregelen Bouwkosten
Bk/ m2 BVO
Investeringskosten
Invk/m2 BVO
Gevels
€ 40.700
€ 179
€ 46.805
€ 206
Dak
€ 33.300
€ 147
€ 38.295
€ 169
Verwarmingsinstallatie
€ 40.800
€ 180
€ 46.920
€ 207
Tapwater installatie
€ 78.800
€ 347
€ 90.620
€ 399
Zonne-energie installatie
€ 101.000
€ 445
€ 116.150
€ 512
Binnen- en buitenverlichting
€ 16.800
€ 74
€ 19.320
€ 85
Totaal
€ 311.400
€ 583
€ 358.110
€ 1.578
Terugverdientijd (jaar)
18,2
20,9
Meerjaren onderhoudskosten Hieronder zijn de gemiddelde jaarlijkse kosten aan onderhoud en vervangingen voor het betreffende object, waarbij uitgegaan wordt van een periode van 20 jaar. In het MJOP van de gemeente is voor dit object 21% BTW gerekend. Jaarlijkse kosten huidig MJOP € 5.098
Jaarlijkse kosten na verduurz. € 7.589
Verschil € 2.491
* jaarverbruik van dit object is niet inzichtelijk bij de gemeente, energieverbruik is gebaseerd op kengetallen uit de ECN benchmark.
13
5. Verduurzaming referentieobjecten (vervolg) In onderstaande tabel zijn de vijf referentieobjecten onder elkaar gezet, met daarbij inzichtelijk gemaakt welke investering er gedaan moet worden voor het verduurzamen (nu-2040). Met de verduurzamingsmaatregelen is te concluderen dat het bedrag dat jaarlijks gereserveerd moet worden voor het onderhoud hoger zal zijn dan in de huidige MJOP. Daar staat tegenover dat de jaarlijkse energiekosten een aanzienlijke besparing opleveren. SELECTIE KERNPORTFOLIO
VERDUURZAMING
Referentieobjecten en kengetallen doorkijk De referentieobjecten dienen als basis voor de verwachte kosten en impact van de verduurzaming van de overige objecten uit de selectie van de kernportfolio. De gehanteerde kengetallen en uitgangspunten worden in het volgende hoofdstuk nader toegelicht.
Investering verduurzaming Referentiebedrag Raming bouwkosten Raming investeringskosten bouwkosten € / m2 BVO verduurzaming (nu-2040) verduurzaming (nu-2040) (per categorie)
ENERGIEVERBRUIK EN -LASTEN NA 5% 5% Som E-lasten Verwachte energie Reductie energie euro/jaar lasten na verduurz. lasten t.o.v. huidig Ca. 5% van huidig (negatief = besparing) VOOR
rekenfactor Bouwjaar BVO kengetallen m2
MFA gebouw (3) MFA De Muiter (2006) BVO 5103 m2
VOOR Jaarlijks onderhoud voor verduurz. excl. BTW
MEERJAREN ONDERHOUD NA onderhoud Stijging/daling OH lasten na t.o.v. huidig (%) euro/jaar (negatief = besparing)
verschil euro/jaar (negatief = besparing)
1
2006
5103
€
576 €
2.941.800 €
3.383.070
€
273.439 €
13.672 €
-259.767
€
103.769
-1% €
103.124 €
-645
1
1973
488
€
1.033 €
504.000 €
579.600
€
9.839 €
492 €
-9.347
€
11.730
54% €
19.366 €
7.636
1
2011
508
€
395 €
200.800 €
230.920
€
13.305 €
665 €
-12.640
€
16.545
10% €
18.551 €
2.006
1
1985
574
€
359 €
206.300 €
237.245
€
7.378 €
369 €
-7.009
€
11.265
39% €
15.721 €
4.456
1
1992
227
€
1.372 €
311.400 €
358.110
€
15.164 €
758 €
-14.406
€
5.098
40% €
7.589 €
2.491
Gymzalen en sporthal (4) Gymzaal De Krimper (1973) BVO 488 m2
Brandweerkazernes (6) Brandweerkazerne Andijk (2011) BVO 508 m2
Gemeentewerken/ gemeentehuis(Noord/Midden/Zuid) (4) Gemeentewerken Wognum (1985) BVO 574 m2
Jeugdgebouwen/ peuterspeelzalen (6) Jeugdgebouw Everland (1992) BVO 227 m2
14
6. Verduurzaming selectie kernportefeuille De verkregen input uit de QSV’s van de vijf referentieobjecten wordt in dit hoofdstuk vertaald naar de selectie van objecten uit de kernportefeuille. De doorkijk van deze selectie is een indicatie, het geeft een denkrichting en eerste beeld bij de te verwachten duurzaamheidsinvesteringen tussen nu en 2040. Ook geeft het een beeld van de impact op de onderhoudskosten en energiekosten, indien alle panden van de selectie verduurzaamd worden. Om een exacter beeld te krijgen zal nader onderzoek nodig zijn. Voor de doorkijk ten aanzien van de verduurzaming van de selectie kernportefeuille worden dezelfde uitgangspunten aangehouden als voor de referentieobjecten in hoofdstuk 5 betreffende BTW, bouwkosten, investeringskosten, energiekosten, MJOP en indexering (zie ook pagina 8). Aanvullende uitgangspunten en kengetallen voor doorkijk kernportefeuille Bouw- en investeringskosten De bouwkosten per m2 BVO worden gebruikt als kengetal voor de overige objecten uit dezelfde deelportefeuille. In afstemming met de gemeente en bbn wordt hierbij middels een rekenfactor rekening gehouden met een eventueel verschil in complexiteit of verwachte noodzakelijke maatregelen, bijvoorbeeld door een groot verschil in leeftijd, recente renovaties of het installatieconcept.
Voor objecten die niet met 1 voorbeeld vergelijkbaar zijn, wordt het gemiddelde van alle referentieobjecten als basis genomen (€ 747 /m2 BVO) Energielasten Voor het energieverbruik is in overleg met bbn vastgesteld dat voor alle objecten aangenomen kan worden dat de jaarlijkse energielasten na verduurzaming ca. 5% van de huidige energielasten zullen bedragen.
Zoals eerder aangegeven waren op moment van schrijven van dit rapport niet voor alle objecten uit de selectie de feitelijke jaarlijkse energielasten beschikbaar. Ter indicatie is voor deze gerekend met passende ECN benchmarkcijfers voor verwacht energieverbruik in combinatie met de tarieven uit het energiecontract van de gemeente.
Meerjaren onderhoudslasten Op basis van de QSVs is aannemelijk dat de meerjaren onderhoudslasten voor de meeste panden zullen stijgen, met uitzondering van de meest recente objecten met een moderner installatieconcept, zoals de MFA’s. Voor de meeste objecten uit de selectie van het kernportfolio wordt in overleg met bbn een toename van de jaarlijkse onderhoudslasten van 25% gehanteerd. Dit lijkt op basis van de huidige gegevens een reëel te verwachten gemiddelde toename. MFA De Bloesem Voor MFA de Bloesem geldt dat de VVE (bestaande uit 3 eigenaren) eigenaar is van het object. De opwekkinginstallatie voor de warmte en koude vindt plaats door een WKO installatie met ondersteuning van een gasketel, die niet in eigendom is van de VVE. Dit is in eigendom van het bedrijf Vaanster. Hiervoor is een leasecontract afgesloten. Ten gevolge van de complexe eigendomssituatie en een mede hierdoor onvolledige informatiestand, is een vergelijking met de overige panden op basis van de referentie-kengetallen niet reëel gebleken. Het advies is om dit object specifieke aandacht te geven bij verdere uitwerking in de routekaart verduurzaming en mogelijkheden, kosten en baten alsnog in beeld te brengen.
Uitkomst doorkijk Op de volgende pagina is een overzicht weergegeven van de uitkomsten van de doorrekening van de overige objecten van de selectie van de kernportefeuille, inclusief de 5 referentieobjecten. In algemeen geldt dat dat schuingedrukte waarden in het overzicht ramingen of uitwerkingen op basis van de QSV’s betreft of bij energieverbruik op basis van de ECN benchmark. De niet schuingedrukte waarden zijn gebaseerd op feitelijk door de gemeente aangeleverde gegevens. Het overzicht is separaat bijgevoegd als bijlage 3. Van elk object zijn de bouwkosten en investeringskosten t.b.v. de verduurzaming inzichtelijk gemaakt. Van ieder object zijn de verwachte jaarlijkse energie- en onderhoudslasten voor en na verduurzaming weergegeven. Ter illustratie van de orde van grootte, is tot slot aangeven wat dit voor zowel investeringen als besparingen/kosten op jaarbasis zou betekenen voor de gehele selectie bij elkaar opgeteld. 15
6. Verduurzaming selectie kernportefeuille (vervolg) SELECTIE KERNPORTFOLIO
VERDUURZAMING
ENERGIEVERBRUIK EN -LASTEN NA 5% 5% Som E-lasten Verwachte energie Reductie energie euro/jaar lasten na verduurz. lasten t.o.v. huidig Ca. 5% van huidig (negatief = besparing)
MEERJAREN ONDERHOUD VOOR NA Jaarlijks onderhoud onderhoud voor verduurz. excl. BTW Stijging/daling OH lasten na t.o.v. huidig (%) euro/jaar (negatief = besparing)
VOOR
rekenfactor Bouwjaar o.b.v. complexiteit t.o.v. ref. MFA gebouw (3) MFA De Dres (2016) BVO 3780 m2
BVO
Investering verduurzaming
m2
€ / m2 BVO (o.b.v. referentie/factor)
Raming bouwkosten Raming investeringskosten verduurzaming (nu-2040) verduurzaming (nu-2040)
verschil euro/jaar (negatief = besparing)
0,75 1 1
2016 3780 2006 5103 2012 10781
€ €
432 € 576 €
1.634.333 € 2.941.800 €
1.879.483 3.383.070
€ €
90.500,00 € 273.439 €
4.525 € 13.672 €
-85.975 -259.767
€ €
77.475 103.769
0% € -1% €
77.475 € 103.124 €
-645
Gymzaal De Munt (1983) BVO 317 m2
1 1
1968 1983
588 317
€ €
1.033 € 1.033 €
607.279 € 327.393 €
698.370 376.502
€ €
6.084 € 13.663 €
304 € 683 €
-5.779 -12.980
€ €
12.556 11.477
25% € 25% €
15.695 € 14.346 €
3.139 2.869
Gymzaal De Krimper (1973) BVO 488 m2
1
1973
488
€
1.033 €
504.000 €
579.600
€
9.839 €
492 €
-9.347
€
11.730
54% €
19.366 €
7.636
Sporthal De Klamp (1980) BVO 1852 m2
1
1980
1852
€
1.033 €
1.912.721 €
2.199.630
€
12.585 €
629 €
-11.956
€
35.521
25% €
44.401 €
8.880
1 1
1972 2009
310 461
€ €
747 € 747 €
231.617 € 344.437 €
266.360 396.103
€ €
18.507 € 6.834 €
925 € 342 €
-17.582 -6.492
€ €
20.703 15.608
25% € 25% €
25.879 € 19.510 €
5.176 3.902
1,25 0,75 1,25 1 1 1
1991 2010 1900 2011 1970 1992
316 481 508 508 517 816
€ € € € € €
494 296 494 395 395 395
€ € € € € €
179.554 163.985 288.650 230.920 235.011 370.927
€ 2.669 € 133 € -2.536 € 3.190 € 159 € -3.030 € 1.677 € 84 € -1.593 € 13.305 € 665 € -12.640 € 2.868 € 143 € -2.724 Opgenomen bij Opgenomen bij Opgenomen bij gemeentewerken gemeentewerken gemeentewerken Medemblik Medemblik Medemblik
€ € € € € €
11.812 10.917 24.565 16.545 15.055 14.927
25% € 25% € 25% € 10% € 25% € 25% €
14.764 13.646 30.707 18.551 18.818 18.659
€ € € € € €
2.953 2.729 6.141 2.006 3.764 3.732
1 1 0,75
1980 1985 1992
1494 574 1432
€ € €
359 € 359 € 270 €
536.955 € 206.300 € 386.004 €
617.498 237.245 443.904
€ € €
5.649 € 7.378 € 13.626 €
1 1 0,75 1,25 1,25 1
1992 1989 2000 1900 1940 2003
227 304 144 230 200 214
€ € € € € €
€ € € € € €
358.110 479.583 170.378 453.553 394.394 337.601
€ € € € € €
15.164 20.307 9.619 15.364 13.360 14.295
1
2007
107
€
79.945 €
91.937
€
7.586 €
MFA De Muiter (2006) BVO 5103 m2 MFA De Bloesem (2012) BVO 11036 m2 (VVE 3 verschillende eigenaren) Niet meegenomen in vergelijk ing i.v.m. onvolledige informatiestand en complexe eigendomssituatie: verder uit te werk en in routek aart verduurzaming Gymzalen en sporthal (4) en kleedkamers (2) Gymzaal Wognum (1968) BVO 588 m2 (staat op nominatie voor sloop)
Kleedkamers Kleedkamers Sporting Andijk (2004) BVO 537 M2 Kleedkamers FC Medemblik (2009) BVO 461 m2 Brandweerkazernes (6) Brandweerkazerne Wognum (1991) BVO 316 m2 Brandweerkazernes Nibbixwoud (2003) BVO 481 m2 Brandweerkazerne Wervershoof (2009) BVO 508 m2 Brandweerkazerne Andijk (2011) BVO 508 m2 Brandweerkazerne Abbekerk (2010) BVO 517 m2 Brandweerkazerne Medemblik (1992) BVO 816 m2
€ € € € € €
156.134 142.596 251.000 200.800 204.357 322.545
Gemeentewerken/ gemeentehuis(Noord/Midden/Zuid) (4) Gemeentewerken Wervershoof (1980) BVO 1494 m2 Gemeentewerken Wognum (1985) BVO 574 m2 Gemeentewerken Medemblik (1992) BVO 1432 m2
282 € 369 € 681 €
-5.367 -7.009 -12.944
€ € €
29.412 11.265 34.920
25% € 39% € 25% €
36.765 € 15.721 € 43.650 €
7.353 4.456 8.730
€ € € € € €
-14.406 -19.292 -9.138 -14.596 -12.692 -13.580
€ € € € € €
5.098 5.110 6.509 11.679 8.202 8.767
40% € 25% € 25% € 25% € 25% € 25% €
7.589 6.387 8.136 14.598 10.253 10.959
€ € € € € €
2.491 1.277 1.627 2.920 2.051 2.192
379 €
-7.207
€
5.054
25% €
6.318 €
1.309
Gemeentehuis en Zuidgebouw (2001-2005) buiten selectie van 25 gelaten, zie rapport Jeugdgebouwen/ peuterspeelzalen (6) Jeugdgebouw Everland (1992) BVO 227 m2 Jeugdgebouw Pius X (1989) BVO 304 m2 Jeugdgebouw The Future (2000) BVO 144 m2 Jeugdgebouw Scouting (1900) BVO 230 m2 Peuterspeelzaal Hummelhof (1940) BVO 200 m2 Peuterspeelzaal Pippeloentje (2003) BVO 214 m2
1.372 1.372 1.029 1.715 1.715 1.372
€ € € € € €
311.400 417.029 148.155 394.394 342.952 293.567
€ € € € € €
758 1.015 481 768 668 715
Overige gebouwen (1) Havenkantoor (2007) BVO 107 m2
Indicatie totalen selectie kernportfolio ter illustratie orde van groote
747 €
Gemiddelde € / m2 BVO referentieprojecten (kengetal kleedkamers en overig) € 747 €
Indicatie raming Indicatieve raming tot. bouwkosten investeringskosten selectie nu-2040 selectie nu-2040 12.897.714 € 14.832.371
Raming reductie energielasten /jaar selectie na verduurz. € -548.632
Raming wijziging onderhoudslasten /jaar na verduurz. € 86.687
16
7. Conclusies en vervolgstappen In dit hoofdstuk worden de belangrijkste conclusies weergegeven en worden aanbevelingen gedaan voor de vervolgstappen met betrekking tot de verduurzaming van de objecten uit de kernportefeuille. NB: Bij de uitwerking is MFA De Bloesem buiten beschouwing gelaten bij de vergelijking, de keuze hiervoor is gemaakt vanwege de complexe eigendomssituatie en een mede hierdoor onvolledige informatiestand.
Overige overwegingen bij verduurzaming Bij de keuze om al dan niet te verduurzamen van een object, wordt geadviseerd om niet alleen naar de terugverdientijd te kijken. Redenen om te verduurzamen kunnen onder andere zijn:
Investeringskosten Bij de verduurzaming van het gemeentelijke vastgoed wordt een totaal van investeringen verwacht van ongeveer € 14.800K. Dit bedrag is bepaald op basis van de kengetallen verkregen vanuit de QSV’s van de referentieobjecten en geeft dus indicatie van het totaal bedrag weer. Het advies is om de investeringen zoveel mogelijk te plannen op natuurlijke vervangingsmomenten binnen de MJOP tussen nu en 2040. Een exacte planning moet worden uitgewerkt in de routekaart Duurzaamheid.
•
Energielasten Na verduurzaming wordt een aanzienlijke besparing verwacht op de jaarlijkse energielasten, naar schatting ongeveer € 548K. Voor enkele objecten is het huidige energieverbruik niet bekend, in deze gevallen is gebruikgemaakt van ECN benchmarkcijfers. Van de objecten waar het energieverbruik bekend is, zijn de energiekosten berekend op basis van de huidige energietarieven van de gemeente.
•
Een upgrade van het installatieconcept, dit resulteert in een significant verbeterd binnenklimaat, wat de verhuurbaarheid van de objecten kan vergroten. De gemeente kan een voorbeeldfunctie vervullen naar inwoners, ondernemers en maatschappelijke partners binnen de gemeente ten aanzien van de verduurzaming van vastgoed.
Voor sommige objecten zijn de huidige energielasten relatief laag, terwijl voor het bereiken van een Energie neutraal gebouw relatief hoge investeringen noodzakelijk zijn. Hierdoor is de terugverdientijd van de investeringen voor deze panden zeer lang (bijvoorbeeld ca. 55 jaar bij de Gemeentewerken Wognum en ca. 30 jaar bij Gymzaal De Krimper). Dit kan reden zijn om te heroverwegen om het object af te stoten, toch tot nieuwbouw over te gaan.
Meerjaren onderhoudslasten De onderhoudslasten voor het merendeel van de objecten zullen stijgen na verduurzaming, naar schatting ongeveer € 86,6K per jaar in vergelijking met het huidige Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP). Dit komt doordat veel objecten momenteel eenvoudige installaties hebben, om een energieneutraal gebouw te realiseren zijn er complexere installaties nodig.
In het algemeen kan geconcludeerd worden dat de toename van de jaarlijkse onderhoudslasten lager zullen zijn dan de reductie/besparing in energielasten op jaarbasis.
17
7. Conclusies en vervolgstappen (vervolg) Vervolgstappen Nader onderzoek kernportefeuille De uitkomsten van deze rapportage geven een eerste indicatie van de benodigde werkzaamheden en investeringen die gedaan moeten worden, om te komen tot een energie neutrale kernportefeuille. Het advies is om in de volgende stap voor de overige objecten een QSV op te stellen en deze uitkomsten te analyseren en door te rekenen. Daarmee wordt een specifiekere en aangescherpte herijking verkregen van de investeringskosten, energielasten en de meerjaren onderhoudskosten. Deze informatie zal een goede basis zijn en daarmee belangrijke input geven voor de uitwerking van de routekaart Duurzaamheid. Extra aandacht zal besteed moeten worden aan het uitzoeken, achterhalen en aanvullen van de ontbrekende gegevens met betrekking tot o.a. het energieverbruik, zodat een eerlijker beeld ontstaat. Bijzondere aandacht zal nodig zijn voor het achterhalen van de juiste informatie voor MFA De Bloesem, eventueel dienen specifieke uitgangspunten bepaald te worden om het object mee te nemen in de Routekaart Duurzaamheid.
en duidelijke uitvraag gedaan kan worden door de gemeente, en specifiekere en scherpere prijs bepaald kan worden door de adviseur(s). Routekaart Duurzaamheid Op basis van de aangescherpte informatie kan de gemeente met de uitwerking van de routekaart Duurzaamheid tot een totaaloverzicht komen. Hiermee wordt meer inzicht verkregen in de tijdlijn van ingrepen en investeringsmomenten tot 2040, gebruikmakend van natuurlijke vervangingsmomenten, concrete verduurzamingsmaatregelen en mogelijkheden voor de objecten. Ook kan afgewogen worden of het economisch rendabel is om investeringen naar voren te halen (ten opzichte van de natuurlijke vervangingsmomenten). Ondersteuning vanuit provincie Het is aan te raden om de raakvlakken en ondersteuningsmogelijkheden verder te onderzoeken ten aanzien van het 'Ontzorgingsprogramma Provincie Noord-Holland' voor verduurzaming. Recentelijk is hier tussen gemeente en het programma contact geweest.
Aanvullend wordt geadviseerd om te beoordelen of verduurzaming van alle objecten in de kernportefeuille noodzakelijk is, rekening houdend met de bevindingen en prioriteiten uit de routekaart. Van enkele objecten is gebleken dat de terugverdientijd van de investeringen voor deze panden zeer lang is (bijvoorbeeld ca. 55 jaar bij de Gemeentewerken Wognum en ca. 30 jaar bij Gymzaal De Krimper). Dit kan reden zijn om te heroverwegen om het object af te stoten, toch tot nieuwbouw over te gaan. Inschatting kosten externe inzet tijdens verduurzaming routekaart Om de input voor de routekaart Duurzaamheid helder te krijgen wordt geadviseerd om van de 20 objecten een QSV op te stellen en deze uitkomsten te analyseren, te verwerken in een overzicht met doorrekening, gevolgd door een advies ten behoeve van de uitwerking van de routekaart Duurzaamheid. Hiervoor zal rekening gehouden moeten worden met een bedrag van ca. € 90K-100K excl. BTW. Advies is wel om de uitvraag scherp te stellen vanuit de gemeente, waardoor een heldere
18
BIJLAGEN Bijlage 1: QSV’s referentieobjecten bbn Bijlage 2: Toelichting verduurzamingsmaatregelen bbn Bijlage 3: Overzicht verduurzaming selectie kernportefeuille
Bijlage 1: QSV’s referentieobjecten bbn
Quickscan Verduurzamen, ambitie Energie Neutraal Gebouw
mfa De Muiter Medemblik Gemeente Medemblik 2301418
28 september 2023
SAMENVATTING - mfa De Muiter Medemblik ALGEMEEN Objectnummer: Objectnaam:
mfa De Muiter Medemblik
Huidige energierekening:
€ 273.439
Jaarlijkse CO2-uitstoot:
344.977
Energieneutraal mogelijk:
ja
Investering t.b.v. ambitie:
€ 2.941.800
Besparing energiekosten:
€ 291.598
Terugverdientijd (jaar):
10,1
kg
Foto locatie
bouwkostenniveau
Investeringskosten verduurzaming - bouwkosten van alle maatregelen i.r.t. de gevels:
€0
- bouwkosten van alle maatregelen i.r.t. de vloeren:
€0
- bouwkosten van alle maatregelen i.r.t. de daken:
€ 890.600
- bouwkosten van alle maatregelen i.r.t. de verwarmingsinstallatie:
€ 467.900
- bouwkosten van alle maatregelen i.r.t. het ventilatiesysteem:
€0
- bouwkosten van alle maatregelen i.r.t. de tapwater installatie:
€ 60.900
- bouwkosten van alle maatregelen i.r.t. de installatie t.b.v. zonne-energie: - bouwkosten van alle maatregelen i.r.t. de binnen- en buitenverlichting: totaal
€ 1.149.500 € 372.900 + € 2.941.800
Bouwkosten hernieuwbouw prijspeil september 2023 (exclusief grondkosten) - bouwkosten hernieuwbouw
€ 13.622.000 +
totaal
€ 13.622.000
Toelichting: Alle bedragen in deze quickscan hebben prijspeil september 2023, niveau bouwkosten en exclusief BTW. Het totale object bestaat uit 2 bouwdelen (sporthal/theater/sportschool en kdv/bibliotheek). De gebouwschil bestaat uit baksteen en voorgeïsoleerde wandbeplating. Het exterieur is goed onderhouden. Het gebouw is circa 20 jaar oud. Waarschijnlijk doet zich op korte termijn "natuurlijke" vervangingsmomenten voor welke benut kunnen worden om verduurzaming door te voeren. Indien het dak een betere isolatiewaarde kan krijgen en het installatie concept kan worden aangepast is het mogelijk het gebouw Energie Neutraal te maken.
PROJECTGEGEVENS
mfa De Muiter Medemblik
ALGEMEEN Objectnummer: Objectnaam:
mfa De Muiter Medemblik
Gebruiksfunctie:
sport / bijeenkomst / kdv
Bouwjaar:
2006
Aantal m² bvo:
5.045
Globaal aantal gebruikers:
?
Globale gebruikstijden:
Divers
Aantal bouwlagen:
1
Huidig energielabel
KDV = A, Sporthal = B
Invuldatum:
28 september 2023
Opgesteld door:
bbn adviseurs
Luchtfoto + kaartfoto van complex .
Foto 1 Luchtfoto Google Earth
Foto 2 Screenshot Google Maps (kaartweergave)
Foto 3 Screenshot #1 Streetview
Foto 4 Screenshot #2 Streetview
Foto's complex.
Toelichting: Het totale object bestaat uit 2 bouwdelen (sporthal/theater/sportschool en kdv/bibliotheek). Elk bouwdeel heeft zijn eigen technische ruimten. De bouwkundige schil voldoet aan de eisen van het bouwbesluit van 2006. Het installatieconcept bestaat uit gasgestookte opwekking. De warmteafgifte wordt verzorgd door luchtverwarming (sporthal en theater), radiatoren overige ruimten in de sporthal en vloerverwarming in het kdv/bibliotheek. Het verlichtingsysteem bestaat uit (grotendeels) traditionele verlichtingsarmaturen.
UITGANGSPUNTEN ALGEMENE GEGEVENS Wat is het vastgoedperspectief van de locatie:
Consolideren
Welke exploitatiehorizon c.q. exploitatietermijn is van toepassing op de locatie:
≥ 10 jaar
Wat is de algemene, technische staat van de locatie:
Goed
BOUWKUNDIG CONCEPT Rc-waarde vloerconstructie (meest voorkomend):
1992-2013: ca. 2,53 m²K/W
Rc-waarde gevelconstructie (meest voorkomend):
1992-2013: ca. 2,53 m²K/W
Rc-waarde dakconstructie (meest voorkomend):
1992-2013: ca. 2,53 m²K/W
Bij spouwmuur: na-isolatie evt. mogelijk:
Ja
Welk type beglazing is hoofdzakelijk toegepast:
Dubbelglas
Welk type beglazing is overig toegepast:
Dubbelglas
INSTALLATIECONCEPT CV-installatie opwekking verwarming
Gasgestookt, HR107-ketel
Verwarming opwekking tapwaterinstallatie
Gasboiler, indirect gestookt
Koude-opwekking
Lokale koeling (AC split-unit)
CV-installatie (afgifte):
Radiatoren-/convectoren
Luchtbehandeling centraal:
Niet van toepassing
Luchtbehandeling lokaal:
Mechanische balansventilatie
Luchtbehandeling + (na)verwarming:
Niet van toepassing
Luchtbehandeling + (na)koeling:
Niet van toepassing
Luchtbehandeling CO² gestuurd:
Niet van toepassing
Type klimaatregeling:
Digitaal, met GBS
PV-panelen aanwezig:
Niet van toepassing
Mogelijkheid voor PV-panelen:
Goede potentie
Primair type basisverlichting:
Modern: TL5-/PL4p verlichting
Primair type schakeling verlichting:
Vertrekschakeling (handmatig)
ENERGIEVERBRUIKEN
inschatting
Gasverbruik (geen verbruikscijfers opgekregen, ECN benchmark gegevens gehanteerd) Stadsverwarming in MJ/jaar:
Gasverbruik in Nm³/jaar/m²bvo:
100.900 0
Elektraverbruik (geen verbruikscijfers opgekregen, ECN benchmark gegevens gehanteerd) Globale eigen elektriciteitsopwekking PV-panelen in kWh/jaar:
benchm.
277.475
(m²x205)x0,9 20,0
20,0
55,0
55,0
Stadsverwarming in MJ/jaar/m²bvo: Elektriciteitsverbruik in kWh/jaar/m²bvo:
MOGELIJKE VERDUURZAMINGSMAATREGELEN KEUZEMATRIX
✔
X
?
Huidig (enkel)glas vervangen in HR++ glas, kozijnen handhaven Vervangen bestaand kozijnwerk met (enkel)glas voor nieuwe kozijnen met HR++ glas Vervangen bestaand kozijnwerk met (enkel)glas voor nieuwe kozijnen met HR+++ glas Aanbrengen buitenzonwering (elektrisch-/weersafhankelijk bediend) Na-isoleren onderzijde begane grondvloer Na-isoleren dichte geveldelen Na-isoleren dichte geveldelen (extensieve na-isolatie, buitenzijde, incl. afwerking) Na-isoleren dak (omgekeerd dak), dikte dakpakket max. ophogen Na-isoleren dak (extensief), incl. verhogen en aanbrengen nieuw dakpakket
✔
Aanbrengen geïsoleerde kappen lichtkoepels CV-ketels vervangen voor warmtepomp lucht-/water (elektrisch gevoed)
✔
WKO-installatie, warmtepomp water-/water (elektrisch gevoed) Wijzigen c.q. vernieuwen afgifte-/ distributiesysteem verwarmingsinstallatie Warmteopwekking warm tapwater middels zonnecollectoren en zonneboilersysteem Aanbrengen luchtbehandelingskast (centraal) incl. WTW-voorziening
✔
Aanbrengen luchtbehandelingskast (decentraal) incl. WTW-voorziening Aanbrengen c.q. uitvoeren ventilatiesysteem & afgifte vraaggestuurd door CO₂ detectie Douchevoorziening aanpassen met douchewater WTW Douchevoorziening aanpassen met waterbesparende douchekoppen incl. drukspoelers Aanbrengen PV-panelen
✔
Schakeling verlichting d.m.v. aanwezigheidsignalering en/of overige, slimme regeling LED verlichting toepassen, armaturen vervangen LED buitenverlichting toepassen, armaturen vervangen Toelichting:
✔
INDICATIEVE BESLUITENMATRIX Uitgangspunten financieel:
VERDUURZAMINGSAMBITIE ENERGIENEUTRAAL
prijs/st, bouwkosten excl BTW
totale investering
besparing (m³/jaar)
besparing (kWh/jaar)
besparing totaal (€/jaar)
% besparing CO2
terugverdientijd (jaar)
Aangegeven kosten zijn bruto bouwkosten inclusief algemene kosten winst/risico uitvoerende partij. De geraamde budgetten afkomstig uit het MJOP zijn niet meegenomen in de berekeningen. Alle genoemde bedragen zijn excl. BTW . Gehanteerde prijspeil is 2023. Energiegegevens zijn gebaseerd kengetallen ECN (geen werkelijk energieverbruik aangeleverd). Prijs energie o.b.v. landelijk gemiddelde, tenzij specifiek van de aangeleverde energiegegevens herleidbaar.
Huidig (enkel)glas vervangen in HR++ glas, kozijnen handhaven
209 m²
€ 234
€0
0%
0
0
€0
0%
-
Vervangen bestaand kozijnwerk met (enkel)glas voor nieuwe kozijnen met HR++ glas
209 m²
€ 705
€0
0%
0
0
€0
0%
-
Vervangen bestaand kozijnwerk met (enkel)glas voor nieuwe kozijnen met HR+++ glas
209 m²
€ 956
€0
0%
0
0
€0
0%
-
105 m²
€ 229
€0
0%
0
0
€0
0%
-
3.525 m²
€ 47
€0
0%
0
0
€0
0%
-
€ 195.746
Stadsver.
0
€ 0,000
€0
Elektriciteit
277.475
€ 0,280
€ 77.693
Uitstoot 190.701 0 154.276
% besparing gas
Jaarverbruik Tarief 100.900 € 1,940
h.v.h.
Gas
% besparing elektra
Uitgangspunten energie (jaarverbruik, prijs energie & jaartarief) exclusief BTW :
uitstoot kg CO2/jaar 344.977 Gebouwschil optimalisatie
Aanbrengen buitenzonwering (elektrisch-/weersafhankelijk bediend) Na-isoleren onderzijde begane grondvloer Na-isoleren dichte geveldelen
1.461 m²
€ 41
€0
0%
0
0
€0
0%
-
Na-isoleren dichte geveldelen (extensieve na-isolatie, buitenzijde, incl. afwerking)
1.461 m²
€ 223
€0
0%
0
0
€0
0%
-
Na-isoleren platdak (omgekeerd dak), dikte dakpakket max. ophogen
3.525 m²
€ 253
€ 890.600
12%
12.108
0
€ 23.490
6%
-
Na-isoleren hellend dak, verwijderen asbesthoudend materiaal en aanbrengen nieuw dakpakket
3.525 m²
€ 146
€0
0%
0
0
€0
0%
-
0 m²
€ 999
€0
0%
0
0
€0
0%
-
CV-ketels vervangen voor warmtepomp lucht-/water (elektrisch gevoed)
504 kW
€ 823
€ 415.100
75%
-20%
75.675
-55.495
€ 131.271
30%
-
WKO-installatie, warmtepomp water-/water (elektrisch gevoed)
504 kW
€ 929
€0
0%
0%
0
0
€0
0%
-
Grondlusen als bodemwarmtewisselaar
91 kW
€ 650
€0
0%
€0
0%
-
Piekketel elektrisch
76 kW
€ 698
€ 52.800
10%
-5%
10.090
Wijzigen c.q. vernieuwen afgifte-/ distributiesysteem verwarmingsinstallatie
bvo
€ 98
€0
0%
€0
0%
-
Aanvullen centraal mechanisch ventilatiesysteem met CO₂ detectie en WTW
20.180 m³/h
€ 29
€0
0%
0%
0
0
€0
0%
-
0 app
€ 7.732
€0
0%
0%
0
0
€0
0%
-
600 ltr
€ 102
-10%
Aanbrengen geïsoleerde dakkappen
lijst met maatregelen
0%
Verwarmen-koelen-ventilatie
Aanvullen decentraal mechanisch ventilatiesysteem met CO₂ detectie en WTW Warmteopwekking warm tapwater middels zonnecollectoren en zonneboilersysteem
-
0 -13.874
-
0
€ 60.900
20%
20.180
-27.748
€ 31.380
6%
-
Douchevoorziening aanpassen met douchewater WTW
0 st
€0
0%
0
0
€0
0%
-
Douchevoorziening aanpassen met waterbesparende douchekoppen incl. drukspoelers
0 st
€0
0%
0
0
€0
0%
-
Elektra
-
Aanbrengen PV-panelen Energie-opslagsysteem, batterij (6 kWh)
1.717 m²
€ 661
€ 1.135.500
116%
2 st
€ 7.000
€ 14.000
5%
Schakeling verlichting d.m.v. aanwezigheidsignalering en/of overige, slimme regeling
5.045 bvo
€ 78
€0
0%
LED verlichting toepassen, armaturen vervangen
5.045 bvo
€ 74
€ 372.900
0 st
€ 761
€0
LED buitenverlichting toepassen, armaturen vervangen Resultaten combinatie losse maatregelen energieneutraal (alle maatregelen)
€ 2.941.800