01 DOC-22-610893 - 11e herziening eploitatieplan.pdf

11e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost

35

Z-22-431379/DOC-22-610893

7.4.

Regels omtrent aanbesteding

Indien in het plangebied openbare ruimte wordt ingericht dan dient dit te worden aanbesteed conform het gestelde in het Budgetbesluit gemeente Wervershoof 2005 (artikel 3) en het gestelde in de actuele Nationale en Europese aanbestedingsregels. Na 1 januari 2011 zal het dan geldende aanbestedingsbeleid van de gemeente Medemblik het gestelde in het Budgetbesluit gemeente Wervershoof 2005 (artikel 3) vervangen.

11e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost

36

Z-22-431379/DOC-22-610893

B. TOELICHTING BIJ HET EXPLOITATIEPLAN 8.

PROCEDURE

8.1.

Procedure exploitatieplan

Op de voorbereiding van een exploitatieplan is evenals bij een bestemmingsplan afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing, hetgeen inhoudt dat het exploitatieplan gedurende zes weken ter inzage wordt gelegd. Wat betreft het exploitatieplan geldt dat uitsluitend belanghebbenden een zienswijze in kunnen dienen. Het bestemmingsplan en exploitatieplan zullen tegelijkertijd door de gemeenteraad worden vastgesteld (art. 6.12 lid 4 Wro). Van deze vaststelling ontvangen de eigenaren van de gronden gelegen in het exploitatiegebied binnen 4 weken bericht (art. 6.14 lid 2 Wro). Daarnaast zal voor alle percelen in het exploitatieplan waarop een exploitatiebijdrage rust een aantekening worden gemaakt in het gemeentelijke register van publiekrechtelijke beperkingen als bedoeld in de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen. 8.2.

Rechtsgevolgen

Dit exploitatieplan heeft gevolgen voor eigenaren van gronden die een bouwplan gaan realiseren. Nadat het exploitatieplan in werking is getreden vormt dit plan een toetsingskader voor de omgevingsvergunning van het bouwplan (art. 44 lid 1 sub g Woningwet). De gemeente moet een omgevingsvergunning die in strijd is met de voorschriften uit het exploitatieplan weigeren. Tevens zal bij de verlening van de omgevingsvergunning op basis van het exploitatieplan een financieel voorschrift aan de omgevingsvergunning worden verbonden, inhoudende dat de vergunninghouder een exploitatiebijdrage aan de gemeente verschuldigd is. Eventuele betaling aan de gemeente is derhalve pas bij verlening van de omgevingsvergunning aan de orde. Dit is anders als de exploitatiebijdrage anderszins verzekerd is (art. 6.17 Wro), bijvoorbeeld doordat de gemeente een overeenkomst heeft gesloten met de grondeigenaar. Deze eigenaren dragen ook mee in de kosten, maar niet op basis van het exploitatieplan maar op basis van privaatrechtelijke afspraken. Voor de berekening in het exploitatieplan heeft dit geen gevolgen omdat in de berekening van het aandeel van de kosten die gronden moeten dragen, deze gronden ook geheel worden meegenomen. Burgemeester en wethouders stellen bij de omgevingsvergunning een termijn waarbinnen de exploitatiebijdrage dient te worden betaald.

Als de in het voorschrift opgenomen betalingstermijn overschreden wordt, kunnen burgemeester en wethouders besluiten tot een bouwverbod of bouwstop, tot invordering bij dwangbevel of tot gehele of gedeeltelijke intrekking van de omgevingsvergunning (art. 6.21 Wro). Zolang het exploitatieplan niet onherroepelijk is, geldt op grond van artikel 50a Woningwet een aanhoudingsplicht voor de omgevingsvergunning.

11e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost

37

Z-22-431379/DOC-22-610893

8.3.

Jaarlijkse herziening

Bij de exploitatieopzet wordt er gerekend met ramingen en een tijdsplanning voor het gehele proces. Gedurende het proces worden vrijwel altijd afwijkingen van de eerdere ramingen geconstateerd als gevolg van meevallers en tegenvallers. Om deze reden is in de Wro (art. 6.15) bepaald dat het exploitatieplan nadat het in werking is getreden minimaal jaarlijks moet worden herzien totdat alle werken, werkzaamheden en maatregelen die in het exploitatieplan zijn voorzien, zijn gerealiseerd. Een herziening kan los van het bestemmingsplan plaatsvinden. Deze herziening kan bestaan uit niet-structurele onderdelen als een uitwerking en detaillering van de ramingen van kosten en opbrengsten, indexering of het vervangen van de ramingen van de kosten door gerealiseerde kosten. Tegen deze herzieningen staan geen rechtsmiddelen open. De 8e herziening van dit exploitatieplan betreft niet structurele onderdelen. Als een herziening op andere onderdelen ziet, dan wordt een ontwerpherziening in procedure gebracht, ontvangen grondeigenaren bericht, kunnen belanghebbenden een zienswijze indienen en staat beroep open tegen vaststelling van de herziening bij de Raad van State. 8.4.

Eindafrekening

Binnen drie maanden nadat alle werken, werkzaamheden en maatregelen die voorzien zijn in het exploitatieplan, zijn uitgevoerd, stellen burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan vast (art. 6.20 Wro). De betaalde exploitatiebijdragen worden herberekend op grond van de totale kosten en de totale opbrengsten in het exploitatiegebied. Als de herberekende exploitatiebijdrage meer dan 5 procent lager is dan de bij de omgevingsvergunning betaalde exploitatiebijdrage, betaalt de gemeente binnen een maand na vaststelling van de afrekening het verschil, voor zover het groter is dan 5 procent, terug met rente aan de omgevingsvergunninghouder. Indien meer dan 90 procent van de in het exploitatieplan begrote kosten is gerealiseerd, kan een omgevingsvergunninghouder verzoeken om eindafrekening. Tegen de eindafrekening en herberekening van de exploitatiebijdrage kan beroep worden ingesteld. Door de eindafrekening en herberekening wordt voorkomen dat een houder van een omgevingsvergunning teveel betaalt aan de gemeente, het teveel betaalde (voor zover dit meer is dan 5 procent) wordt achteraf terugbetaald door de gemeente. Als de omgevingsvergunninghouder te weinig heeft betaald, kan de gemeente het te weinig betaalde niet achteraf alsnog in rekening brengen.

11e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost

38

Z-22-431379/DOC-22-610893

9.

TOELICHTING BIJ HOOFDSTUK 2: DE STATUS VAN HET PLAN

9.1.

Toelichting op koppeling met het ruimtelijk besluit

De gemeente is voornemens om woningen te doen realiseren op de locatie Zwaagdijk-Oost. Het bestemmingsplan Woningbouwlocatie Zwaagdijk-Oost biedt het planologisch kader om deze bestemming te kunnen realiseren. Het bestemmingsplan is inmiddels vastgesteld op 25 november 2010 en door middel van een uitspraak van de Raad van State onherroepelijk geworden op 11 januari 2012. Met het bestemmingsplan Woningbouwlocatie Zwaagdijk-Oost worden nieuwe bestemmingen en opstallen in het plangebied mogelijk gemaakt, waarmee opbrengst kan worden gegenereerd. De gemeente maakt kosten om deze nieuwe functie en inrichting mogelijk te maken en te realiseren. De gronden zijn geheel in eigendom bij derden. Met deze partijen is geen privaatrechtelijke overeenkomst gesloten om het kostenverhaal te regelen. De gemeente is derhalve verplicht een exploitatieplan vast te stellen om haar kosten te kunnen verhalen. 9.2.

Toelichting op begrenzing van het exploitatiegebied

Het exploitatieplan heeft betrekking op het exploitatiegebied. Het exploitatiegebied is weergegeven op de kaart die in Hoofdstuk 6.1 Exploitatiegebied is bijgevoegd (art. 6.13 lid 1 sub a Wro). Het exploitatiegebied is vrijwel identiek aan het bestemmingsplangebied uitgezonderd het perceel horende bij Zwaagdijk 197. Op dit perceel worden geen bouwplannen voorzien. 9.2.1. Toelichting op het voorgenomen grondgebruik Het voorgenomen grondgebruik is een uitwerking van de verkaveling waarbij de bestemmingen van het bijbehorende ruimtelijk besluit zijn aangegeven. Het bestemmingsplan is een globaal bestemmingsplan. Het voorgenomen grondgebruik is een uitwerking van het bestemmingsplan. Gaande de uitvoering kan er binnen de grenzen van het bestemmingsplan gekozen worden voor een andere uitwerking. 9.2.2. Toelichting op de citeertitel Het exploitatieplan wordt jaarlijks herzien tot het moment dat alle in het plan voorziene werken, werkzaamheden en bouwwerken gerealiseerd zijn (artikel 6.15, lid 1, Wro). Na de herziening worden de geraamde kosten en opbrengsten zoals deze in de exploitatieopzet zijn opgenomen aangepast aan de werkelijke waarden. Met deze herziening kan sprake zijn van een verhoging of verlaging van de exploitatiebijdrage. Onderstaande tabel geeft een overzicht weer van de versies van het exploitatieplan Woningbouwlocatie Zwaagdijk-Oost. Versie 1

Datum vaststelling 25 november 2010

Wijzigingen -

11e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost

39

Z-22-431379/DOC-22-610893

2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

13 december 2012 12 december 2013 11 december 2014 10 december 2015 8 december 2016 14 december 2017 6 december 2018 28 november 2019 17 december 2020 16 december 2021 22 december 2022

1e herziening 2e herziening 3e herziening 4e herziening 5e herziening 6e herziening 7e herziening 8e herziening 9e herziening 10e herziening 11e herziening

11e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost

40

Z-22-431379/DOC-22-610893

10.

TOELICHTING BIJ HOOFDSTUK 3: OMSCHRIJVING VAN WERKEN EN WERKZAAMHEDEN

10.1. Toelichting bodemsanering Ten behoeve van de realisatie van het plan is onderzocht of de bodem geschikt is voor het voorgenomen gebruik. Dat blijkt het geval te zijn; er is geen sanering nodig. Op een deel van de locatie is een nikkelverontreiniging aangetroffen. De verwachting is dat deze verontreiniging door natuurlijke afbraak zodanig zal afnemen dat zonder aanvullende werkzaamheden woningen kunnen worden gerealiseerd. Indien t.z.t. toch een restverontreiniging zal blijken te bestaan dan moet alsnog bodemsanering worden uitgevoerd. Vooralsnog zijn hiervoor geen kosten opgenomen. 10.2. Toelichting parkeergelegenheid Voor de gehele planontwikkeling wordt in afdoende parkeerplekken voorzien in het openbare gebied en/of op eigen terrein. Hierbij wordt de normstelling uit het bestemmingsplan Woningbouwlocatie Zwaagdijk-Oost doorgezet. 10.3. Toelichting Infrastructuur De ontsluiting vindt plaats door middel van één centrale weg, met een smal dorps profiel. Aan het eind van deze weg is een draaikom voor grotere voertuigen. De vrije kavels aan de oostzijde worden ontsloten door middel van bruggetjes, zoals op de Zwaagdijk ook het geval is. Daarnaast is er in het noordelijk deel nog een ontsluitingsweg voor de woningen aan de westzijde van het plangebied. De eisen aan de infrastructuur worden verwoord in bijlage 7.1.

De bestaande sloten worden deels gedempt en er wordt in de lengterichting langs de nieuwe ontsluitingweg een watergang gelegd. Op een aantal plekken is een peilscheidende voorziening nodig. Voorts wordt tussen de beide plandelen, het noordelijk deel met hogere dichtheden en het zuidelijk deel met lagere dichtheden, een brede watergang gerealiseerd. De eisen aan de watergangen zijn verwoord in bijlage 7.1 10.4. Toelichting inrichten openbare ruimte In bijlage 7.1 zijn de eisen neergelegd voor het inrichten van de openbare ruimte. Het zuidelijk deel van het plangebied wordt omzoomd door een hoog opgaande bomenrij met iepen. Hiermee ontstaat een samenhangend beeld met een klassiek Hollandse sfeer. In het plangebied zelf worden lindes geplant, zoals op de Zwaagdijk al staan. De open ruimtes worden verder ingericht met speeltoestellen en gras. Hier en daar wordt een bankje geplaatst.

11e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost

41

Z-22-431379/DOC-22-610893

11.

TOELICHTING BIJ HOOFDSTUK 4: EISEN EN REGELS

Algemeen Het bestemmingsplan Woningbouwlocatie Zwaagdijk-Oost is uitgewerkt tot op het niveau van een kaart met het voorgenomen grondgebruik. Daarnaast is in bijlage 7.1 weergegeven hoe het gebied bouw- en woonrijp moet worden gemaakt. In de regels worden voorts eisen gesteld aan de fasering. Toelichting bij artikel 2 In dit artikel worden de eisen aan het bouw- en woonrijp maken bindend verklaard, en wordt het proces geregeld om deze eisen uit te werken tot op besteksniveau. Toelichting bij artikel 3 In dit artikel wordt geregeld dat de private partijen het gemeentelijk budgetbesluit volgen bij hun werkzaamheden. De gemeente is verplicht haar budgetbesluit door te vertalen; achtergrond is dat de overheden transparantie en een open kans op mededinging nastreven. Toelichting bij art. 4 en 5 Artikel 4 en 5 regelen de volgorde waarin de werkzaamheden moeten worden uitgevoerd. Om het mogelijk te maken dat zoveel mogelijk verschillende woningtypes op de markt worden gebracht, is er voor gekozen het mogelijk te maken dat tegelijkertijd aan de zuidzijde (grote kavels) als aan de noordzijde (sociale woningbouw, kleinere woningen) wordt gestart. In de loop der jaren zullen de woningen naar elkaar toegroeien.

Om te zorgen dat er in de jaren van uitvoering wel een eenheid in het gebied staat, wordt de omringende bomenstructuur met hoge opgaande bomen en de waterstructuur als eerste aangelegd. Ook de weg wordt direct op een nette manier afgewerkt. Bij het bouwrijp maken wordt een klinker (op de kop) gelegd; na 6 jaar wordt de weg op aanwijzing van de gemeente herstraat, en na 10 jaar vindt de definitieve bestrating plaats. Zodra in een deelgebied de eerste bebouwing is opgeleverd wordt de weg afgewerkt met grasbermen, openbare verlichting, trottoirs (waar van toepassing) en parkeervakken. Toelichting bij art. 6 Dit artikel regelt de plek waar de sociale woningbouw moet komen evenals het aantal sociale woningen en de verdeling koop en huur. Toelichting bij art. 8 Dit artikel maakt het mogelijk om af te wijken van artitel 4 en 5 mits dat praktisch is en geen ongewenste neveneffecten heeft. Er moet wel eerst toestemming worden gevraagd aan het college. Dit artikel is opgenomen om flexibiliteit in de uitvoering te kunnen hanteren daar het moeilijk is om werkzaamheden over een zo lange periode vooruit te plannen.

11e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost

42

Z-22-431379/DOC-22-610893

11. TOELICHTING BIJ HOOFDSTUK 5: DE EXPLOITATIEOPZET 11.1. De fictie van gemeentelijke grondexploitatie in het exploitatiegebied Voor het opstellen van de exploitatieopzet moet worden uitgegaan van de fictie dat de gemeente als enige exploitant optreedt in het exploitatiegebied. In de werkelijkheid blijven de gronden tijdens het gehele ontwikkelproces weliswaar eigendom van de exploitant maar voor het opzetten van de exploitatieopzet gaat de systematiek kort gezegd uit van de fictie dat de gemeente de gronden verwerft (kosten voor de gemeente), alle handelingen verricht of in opdracht laat verrichten op het gebied van werken en werkzaamheden in het exploitatiegebied (kosten voor de gemeente) en de gronden uiteindelijk uitgeeft in bouwplanklare kavels (opbrengsten voor de gemeente). De exploitatieopzet is, anders gezegd, een rekenkundige omslagmethode uitgaande van de fictieve situatie dat de gemeente de gehele exploitatie actief ter hand zou nemen. Aangezien het in werkelijkheid niet de gemeente is die als enige exploitant optreedt, maar het juist de particuliere eigenaren zijn die (een gedeelte van) de locatie ontwikkelen, voorziet het stelsel van het kostenverhaal vervolgens in een correctie waardoor kosten die door de exploitant zijn gemaakt en niet door de gemeente, in aftrek komen op de exploitatiebijdrage.

Voor de gemeente geldt derhalve dat de exploitatieopzet bij een exploitatieplan niet hetzelfde is als de exploitatie van het eigen grondbedrijf. De verschillen tussen beide begrotingen hebben enerzijds te maken met de techniek, maar in belangrijke mate ook met de rol van de gemeente van waaruit de begrotingen worden gemaakt. De exploitatieopzet bij een exploitatieplan maakt de gemeente vanuit een publieke rol. Het is een berekening om via wettelijke vastgelegde regels te komen tot becijfering van een exploitatiebijdrage te verbinden als voorschrift aan de omgevingsvergunning. De exploitatieopzet van het gemeentelijk grondbedrijf anderzijds wordt gemaakt vanuit het oogpunt van het grondbedrijf ten dienste van eigen gebruik en de afwegingen als ontwikkelaar. 11.2. Toerekening Kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen waarvan het exploitatiegebied of een gedeelte daarvan profijt heeft, en welke toerekenbaar zijn aan het exploitatieplan worden naar evenredigheid opgenomen in de exploitatieopzet (artikel 6.13, lid 6, Wro). Dat betekent dat om bepaalde kosten (geheel of gedeeltelijk) op te kunnen nemen in de exploitatieopzet, de kosten ook in een directe relatie moeten staan tot de ontwikkeling waarop het exploitatieplan betrekking heeft.

Meer bepaald zal de vraag in welke mate kosten van grondexploitatie te verhalen zijn via het exploitatieplan, moeten worden beantwoord door de kosten per kostenpost te beoordelen op drie criteria. Dit samenstel van drie criteria bepaalt of, en in welke evenredigheid van nut kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen kunnen worden opgenomen in de exploitatieopzet en verhaald kunnen worden op de exploitant. In het exploitatieplan dient daartoe duidelijk naar voren te komen op welke wijze de kosten zoals deze in de exploitatieopzet zijn opgenomen, voldoen aan de genoemde drie criteria.

11e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost

43

Z-22-431379/DOC-22-610893

In de eerste plaats moeten de kosten worden beoordeeld op het criterium profijt. De ontwikkeling waar het exploitatieplan betrekking op heeft, moet profijt ondervinden van de uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen waarvoor kosten worden gemaakt. Indien de locatie in het geheel geen profijt ondervindt, dan zijn de kosten ook niet te verhalen via de grondexploitatie. Deze kosten zullen moeten worden gefinancierd uit andere bronnen, zoals de algemene dienst, subsidies van andere overheden, of uit andere exploitatie die wel profijt trekken uit de betreffende werken, werkzaamheden en maatregelen. Overigens geldt deze toets voor de locatie als geheel en niet voor elk van de te ontwikkelen gronden afzonderlijk. Ook indien slechts een gedeelte van de locatie profijt ondervindt, dan is aan het profijt-criterium voldaan. In de tweede plaats moeten de kosten worden beoordeeld op het criterium toerekenbaarheid. Aan dit criterium wordt voldaan indien er een causaal verband bestaat tussen de kosten en de gebiedsontwikkeling. De kosten voor de uitvoering van werken, werkzaamheden en maatregelen zouden niet gemaakt worden, zonder dat het plan tot ontwikkeling wordt gebracht. In de derde plaats moeten de kosten worden beoordeeld op het criterium proportionaliteit.

Indien meerdere locaties (bestaand, in ontwikkeling zijnde, of nog te ontwikkelen) profijt hebben van een werk, een werkzaamheid of een maatregel moeten de desbetreffende kosten naar evenredigheid over deze profijthebbende locaties worden verdeeld. 11.3. Toelichting rekentechnische uitgangspunten Geobjectiveerde kosten en opbrengsten Bij de berekening van kosten en opbrengsten wordt uitgegaan van objectief vastgestelde prijzen en waarden die in het vrij maatschappelijk verkeer door een redelijk handelende partij gehanteerd zouden worden. Berekening conform netto contantewaardeberekening In een exploitatiegebied worden meestal de kosten eerder gemaakt dan dat de exploitatiebijdrage ontvangen wordt. Om de exploitatiebijdrage te kunnen berekenen wordt de netto contante waarde gehanteerd. Dit betekent dat toekomstige kosten en opbrengsten worden herberekend naar één prijspeildatum, te weten 1 januari 2022. Dit gebeurt door inflaties en rente-invloeden mee te rekenen. Vanaf 1 januari 2022 tot het moment dat de kosten respectievelijk opbrengsten gerealiseerd worden, wordt vervolgens rekening gehouden met kosten- respectievelijk opbrengstenstijgingen. De rentekosten van geïnvesteerd vermogen en de begrote kosten worden in rekening gebracht via dit exploitatieplan. Ook worden de renteopbrengsten verrekend met de netto kosten.

De kosten van bouw- en woonrijp maken zijn in de huidige berekeningen op één datum ingevoerd omdat nog niet duidelijk is wanneer welke werkzaamheden zullen worden uitgevoerd. Bij de jaarlijkse actualisatie zal dit worden genuanceerd.

11e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost

44

Z-22-431379/DOC-22-610893

11.4. Toelichting raming inbrengwaarde De inbrengwaarden van de gronden in het exploitatiegebied zijn gebaseerd op een taxatie van makelaar Groot Nieuweboer uit Medemblik. 11.5. Toelichting raming van de andere kosten in verband met de exploitatie 11.5.1.1.Toelichting kosten werken en werkzaamheden De in het gebied uit te voeren werken en werkzaamheden, waaronder bouw- en woonrijpmaken, zijn toegelicht in bijlage 7.1. De kosten zijn geraamd in samenspraak met de betrokken ontwikkelaars daar zij de werkzaamheden zullen gaan uitvoeren. 11.5.1.2.Toelichting planschade (art. 6.2.4 sub l Bro) De 5 jaarstermijn voor het indienen van planschade is verstreken. De werkelijke planschade bedraagt € 21.525,-11.5.1.3.Toelichting Plankosten (art. 6.2.4 g t/m j Bro) De plankosten zijn geraamd aan de hand van voorlopige informatie over de uitkomsten van de plankostenscan. Door een ministeriële regeling kan een maximum worden gesteld aan de te verhalen planontwikkelingskosten (art. 6.2.6 Bro). Vooralsnog is deze regeling niet vastgesteld, en geldt de maximering dus nog niet, maar zijn er wel concepten gepubliceerd, genaamd ‘plankostenscan’. Op basis van het voorlopige model plankostenscan van VROM d.d. januari 2010 zijn de plankosten berekend. De berekening is als bijlage opgenomen bij de toelichting op het exploitatieplan. De plankostenscan berekent de benodigde planontwikkelingskosten.

Zodra de ministeriële regeling in werking is getreden zal het bedrag worden geactualiseerd. Deze kosten zijn t.o.v. het exploitatieplan conform de voorgeschreven parameter met 1,5% verhoogd. 11.6. Opbrengstenraming De opbrengstwaarden in het exploitatieplan zijn wat betreft de agrarische kavels en de vrijstaande kavels op het zuidelijk deel van het exploitatiegebied gebaseerd op de bijgevoegde raming van makelaar Groot Nieuweboer. De opbrengstwaarden van het noordelijk deel van het exploitatiegebied zijn gebaseerd op een inschatting van de beide betrokken marktpartijen. Voor de gronduitgifte van woningbouw is uitgegaan van marktconforme grondprijzen. Er is een globale verdeling gemaakt in een aantal woningcategorieën. De ramingen van de opbrengsten verschillen per woningbouwtype. De bedragen die zijn weergegeven zijn globale ramingen op basis van de beschikbare gegevens. In het exploitatieplan is één categorie opgenomen die nu nog geen programma kent nl. “kleine kavel met woningbouwbestemming” van maximaal 400 m2”. Deze categorie is opgenomen omdat het bestemmingsplan het mogelijk maakt dat deze categorie wel wordt gerealiseerd. De kavels met een agrarische bestemming zijn bedoeld om mee te verkopen aan de bewoners van de vrij kavels, zodat er grote kavels ontstaan met bijvoorbeeld de ruimte voor

11e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost

45

Z-22-431379/DOC-22-610893

het houden van kleinvee. Elke woning heeft een achtertuin en een agrarisch erf daarachter. De tuin biedt ruimte voor terras en bijgebouw, het agrarisch erf is groen, met mogelijkheid voor een weitje, een boomgaard en een moestuin. De kavels met woonbestemming en de achterliggende agrarische kavels vormen een onlosmakelijk geheel. Bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor een kavel op het zuidelijk deel van het plangebied wordt hiervan uitgegaan ter bepaling van de hoogte van de exploitatiebijdrage. Wij gaan er vanuit dat -waar nodig- de aanvragers van een omgevingsvergunning een oplossing weten te vinden voor een wijze van grondoverdracht of gezamenlijke verkoop. Indien dit niet lukt dan zullen wij ter realisatie van het bestemmingsplan te zijner tijd overwegen om tot onteigening over te gaan. Indien de verkaveling in de aanvraag voor een omgevingsvergunning niet overeenkomt met de verkaveling in dit exploitatieplan zal de omgevingsvergunning geweigerd worden. De opbrengstwaarden van deze agrarische kavels tellen mee bij de bepaling van de exploitatiebijdrage bij de omgevingsvergunningen van de woning. De opbrengstwaarden zijn conform de voorgeschreven parameter in het exploitatieplan aangepast aan de ontwikkeling van de prijsindex bestaande koopwoningen van het kadaster over de periode 1 januari 2021 - 31 december 2021.

De ontwikkeling bedraagt: Tussenwoning + 20,1% Hoekwoning + 19,9% Twee onder 1 kap + 21,0% Vrijstaande woning + 19,3% Kavelprijs + 19,3% Gelet op het feit dat de uitvoering van dit plan beoogd is zich over meer dan 10 jaar uit te strekken, is een raming op basis van meerjarige gegevens uit het verleden naar verwachting verantwoord. Bij de jaarlijkse actualisatie zal ook de opbrengstenraming mee worden genomen.

12.

TOELICHTING BIJ DE BIJLAGEN

12.1. Toelichting op eisen voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden Bij het bouwrijp maken dient rekening te worden gehouden met het stedenbouwkundig plan en de functies voor de Woningbouwlocatie Zwaagdijk-Oost zoals voortvloeit uit het beeldkwaliteitplan, en de daaruit voortvloeiende belasting, profielen en beeldkwaliteit. Voor de wijze van uitvoering dient vervolgens rekening te worden gehouden met de gebruikelijke technische eisen voor de beoogde bestemmingen. Daarnaast dient te worden voldaan aan de inhoudelijke randvoorwaarden voor het bouw- en woonrijp maken zoals deze in Hoofdstuk 7.1 zijn beschreven. Procedurele vereisten zijn opgenomen in de regels bij dit exploitatieplan (Hoofdstuk 4). Het is verboden werken of werkzaamheden uit te voeren die in strijd zijn met deze eisen. 12.2. Toelichting op regels omtrent aanbesteding Indien in het plangebied openbare ruimte wordt gerealiseerd dan dient dit te worden aanbesteed conform het budgetbesluit van de gemeente Medemblik, dan wel, indien

11e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost

46

Z-22-431379/DOC-22-610893

drempelbedragen worden overschreden, conform de daarvoor geldende Europese aanbestedingsregels.

11e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost

47