01 Bijlage bij e-mail H3 Landelijk Vastgoed B.V. d.d. 18 maart 2021
Tekst van het document
Bloemsemgaerde West, Wognum Stedenbouwkundige visie
12 maart 2021
ErvenConsulenten.nl
BLOESEMGAERDE WEST, WOGNUM
1
INHOUDSOPGAVE
Inhoudsopgave Inhoud 1.
Inleiding
3
2.
Ruimtelijke context
4
3.
Stedenbouwkundige visie
10
4.
Referenties beeldkwaliteit
14
5.
Ruimtelijke impressies
17
Colofon
ErvenConsulenten.nl
30
BLOESEMGAERDE WEST, WOGNUM
2
1. INLEIDING
Aanleiding en doel
Initiatiefnemer is eigenaar van het perceel aan de Westeinderweg in Wognum, gemeente Medemblik. Het plangebied voor de studie betreft kadastraal perceel 0, nr. 191 van 116.760 m2 groot. Hiervoor is ca. 3,9 hectare aan de noordkant beschikbaar voor een stedenbouwkundige ontwikkeling. De aanleiding voor het initiatief is de ontwikkeling van de dichtbij gelegen locatie Bloesemgaerde Noord. De gemeente gaat hier ongeveer 50 woningen bouwen, waarvoor door de gemeenteraad de kaders (uitgangspunten) wordt vastgesteld. Er liggen kansen om met de ontwikkeling van het plangebied aan te sluiten op de ontwikkeling van Bloesemgaerde Noord. Hiervoor dient er een visie te komen die een voorstelling geeft van hoe het plangebied als nieuwe uitbreidingslocatie een goede inpassing kan krijgen binnen de omgeving met daarin een optimale aansluiting op Bloesemgaerde Noord. Binnen het te ontwikkelen gebied staat centraal de realisatie van een klimaatadaptieve woonbuurt voor verschillende doelgroepen. Ten behoeve van de inpassing van de nieuwe functies en het realiseren van een natuurlijke en recreatieve meerwaarde, dient er rekening gehouden te worden met een landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing die gaat leiden tot een verhoging van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. Om tot een goede inpassing te komen is de voorliggende ruimtelijke visie voor de dorpsuitbreiding opgesteld.
Dit vormt een basis voor verder overleg met betrokken partijen.
Leeswijzer
Na de inleiding in hoofdstuk 1 volgt in hoofdstuk 2 een overzicht van de ruimtelijke context en analyse van het plangebied. In hoofdstuk 3 volgt de visie op de dorpsuitbreiding. In hoofdstuk 4 een uitwerking en enkele sfeer- en referentiebeelden.
ErvenConsulenten.nl
BLOESEMGAERDE WEST, WOGNUM
3
2. RUIMTELIJKE CONTEXT
Het plangebied ligt aan de Westeinderweg ten noordwesten van de plaats Wognum, binnen de gemeente Medemblik. Aan de oostkant ligt een groen perceel van Hofstee Wilgrijp en ten zuiden daarvan de tennisbanen. De west- en zuidzijde grenzen aan het open polder landschap onderdeel van het Westfriese ontginningslandschap. Een open gebied met boomgaarden, beplante (agrarische) erven en lange zichtlijnen.
Topografische ligging
Topografische ligging
Luchtfoto
Luchtfoto met kadaster
ErvenConsulenten.nl
BLOESEMGAERDE WEST, WOGNUM
4
RUIMTELIJKE CONTEXT
Uitsnede bestemmmingsplan
Uitsnede Bodemkaart
Uitsnede Algemene Hoogtekaart Nederland (AHN)
Uitsnede AHN Maaiveld niveau
Bronnen: ruimtelijkeplannen.nl /noord-holland.nl / ahnviewer
ErvenConsulenten.nl
BLOESEMGAERDE WEST, WOGNUM
5
HISTORISCHE ONTWIKKELING 1869
1940
Het lintdorp Wognum is ontstaan op een kreekrug. In de naoorlogse periode zijn achter het dorpslint aan zowel de oost- en de westkant woongebieden, sportvelden en bedrijventerreinen ontstaan. Tot het eind van de 13e eeuw had Westfriesland waar het buitengebied van Medemblik deel van uitmaakt - een eilandkarakter doordat het aan alle kanten was omgeven door water. Op sommige plaatsen kwamen nederzettingen voor die grote en veelvuldige wateroverlast ondervonden door de getijdenwerking van de Zuiderzee. Al vroeg werd er begonnen met de strijd tegen het water door het graven van sloten, de aanleg van dijken en bemaling. Niet alleen het buitenwater baarde zorgen, ook de afvoer van het overtollige regenwater vergde veel inspanning. Dit had te maken met de stijging van de zeespiegel, maar ook met de daling van de bodem. De Westfriese Omringdijk is omstreeks 1250 tot stand gekomen, maar pas in de loop van de 14e eeuw lukte het om een gesloten dijkring om heel Westfriesland heen te leggen. Vanaf deze tijd kon men zich permanent vestigen. Rond Wognum is de verkaveling en historische linten en erven aan de waterlopen nog redelijk intact gebleven. Het huidige kleinschalige cultuurlandschap wordt gekenmerkt door het opstrekkende verkavelingspatroon van lange smalle kavels en door boerderijen in linten langs rechte wegen en dijken.
Dit karakter is terug te zien in het gebied met nog veel fruitboomgaarden in de omgeving.
1968
ErvenConsulenten.nl
2003
2020
BLOESEMGAERDE WEST, WOGNUM
6
RUIMTELIJKE CONTEXT
KADASTRALE LIGGING OP LUCHTFOTO Totaal 116.760 m2 (kadastraal perceel 0-191)
0-191
ErvenConsulenten.nl
BLOESEMGAERDE WEST, WOGNUM
7
RUIMTELIJKE CONTEXT
BEELD HUIDIGE LOCATIE A
C A
B D
FE
Huidige toegang tot het plangebied vanaf Westeinderweg
B
G I
H Zicht richting het oosten vanaf de Westeinderweg
C
D
Zicht richting het westen vanaf de Westeinderweg
Zicht perceel van het te ontwikkellen Bloemsengaerde Noord
ErvenConsulenten.nl
BLOESEMGAERDE WEST, WOGNUM
8
RUIMTELIJKE CONTEXT
BEELD HUIDIGE LOCATIE
E
F
Zicht op plangebied richting het westen vanaf de toegangsweg naar de tennisbanen
Zicht op de tennisbanen
G
H
Doorzicht richting het buitengebied vanag de Kerkweg
Zicht op plangebied vanaf de Grote Zomerdijk richting het oosten
I
Zicht op het plangebied vanaf de Grote Zomerdijk richting het noorden
ErvenConsulenten.nl
BLOESEMGAERDE WEST, WOGNUM
9
3. STEDENBOUWKUNDIGE VISIE
UITGANGSPUNTEN INPASSING WOONWIJK
bomen zorgen voor frisse lucht
ruimte voor water en groen
een gezonde leefomgeving:
uitnodigen tot bewegen
inclusiviteit klimaatadaptief
ErvenConsulenten.nl
bevorder biodiversiteit
BLOESEMGAERDE WEST, WOGNUM
10
CONCEPTONTWIKKELING
UITGANGSPUNTEN INPASSING WOONWIJK In het concept krijgt het plangebied een centrale ontsluiting door het het plangebied. Vanuit deze ontsluiting worden verschillende woonclusters ‘erven’ ontsloten. Het vergroten van de ruimtelijke kwaliteit staat voorop, geen standaard woonwijk, maar bijzonder en gevarieerd wonen in Wognum. Voor de invulling van het plangebied gaan we vooralsnog uit van een opzet die aansluit bij de verdeling van Bloesemgaerde Noord. Het woonprogramma voor Bloesemgaerde Noord bestaat uit ca. 25% sociale huurwoningen, 25% betaalbare koopwoningen en 50% middeldure- en duurdere koopwoningen. Op de ca. 2,2 hectare zijn er nu voorgestel totaal 46 woningen, wat neerkomt op een dichtheid van 20,9 woningen per hectare voor Bloesemgaerde Noord Voor het plangebied van ca. 3,9 hectare, gaan we uit een dezelfde verdeling van het woonprogramma. Totaal bestaat het programma nu uit 25% sociale huurwoningen (17x Rijwoning) , 25% betaalbare koopwoningen (17x Rijwoning) en 50% middeldure- en duurdere koopwoningen (18x Vrijstaand en 18x Twee-onder-een kapwoning). Totaal 70 woningen.
Aansluiting op bestaande infra
Groen omrande erven
Omkadering door watergangen
Zonering in woonbebouwing
De ontsluiting van de nieuwe woonwijk voor zowel auto- als langzaam verkeer, dient een logische verbinding te krijgen met de bestaande routes en ontsluitingsstructuur.
Groen omrande erven maken een landschappelijke overgang met de bestaande woonwijk. Hierdoor ontstaan er geen harde bebouwingsranden. Door in de woonwijk in te zetten op het vergroten van de biodiversiteit onstaan er nieuwe ecologische verbindingen.
Watergangen langs het plangebied omkaderen de woonwijk binnen het oorspronkelijke polderlandschap. Dit zorgt voor een natuurlijke afscheiding en heeft landschappelijke en ecologische waarde.
Door verschillende erven gericht op verschillende doelgroepen ontstaat er ruimte voor een gevarieerde buurt. Het meest zuidelijke erf heeft richting het buitengebied de laagste bebouwingsdichtheid.
ErvenConsulenten.nl
BLOESEMGAERDE WEST, WOGNUM
11
BLOEMSEMGAERDE WEST 2
LEGENDA 1. 2. 3. 4.
Wandelpaden door groene assen Logische aansluiting ontsluitingsweg Ecologische waterrand op overgang Rijwoningen (starters, eéngezins, en senioren) 5. Vrije kavels en 2-onder-1kap 6. Het buitenerf, gevarieerde woningtypen 7. Natuurlijke speelplekken
4
Schaal 1:2000 Formaat: A3 0
20
40
1
N 60
7
80 meter
5
4 1 7 3
5 1 3
4 2
6
ErvenConsulenten.nl
BLOESEMGAERDE WEST, WOGNUM
12
Parkeerbalans Parkeerbalans conform Nota Parkeernormen Gemeente Medemblik, 6-03-2014 Programma en aantal benodige parkeerplaatsen afgerond naar boven: 18 x vrijstaand = 18 x 2,3 PP = 41,4 (incl. 5,4 bezoekers) = 36 + 6 = 42 PP 18 x 2kap = 18 x 2,3 PP = 41,4 (incl. 5,4 bezoekers) = 36 + 6 = 42 PP 17x betaalbaar koop / rijwoning = 17 x 1,9 PP = 32,3 (incl. 5,1 bezoekers) = 28 + 6 = 34 PP 17 x sociale huur / rijwoning = 17 x 1,6 PP = 28,8 (incl. 5,1 bezoekers) = 23 + 6 = 29 PP Totaal
= 147 Parkeerplaatsen nodig
Parkeren binnen het plan (uitgaande van dubbele parkeerplek op de oprit achter elkaar = 1 PP) 1 = 8 eigen erf + 38 openbare ruimte Erf Erf 2 = 16 eigen erf + 25 openbare ruimte Erf 3 = 21 eigen erf + 21 openbare ruimte Erf 4 = 15 eigen erf + 4 openbare ruimte Totaal aanwezig
= 46PP = 41 PP = 42 PP = 19 PP
= 148 Parkeerplaatsen
* Binnen het stedenbouwkundige concept vindt al het parkeren op eigen erf plaats of binnen de centrale binnenterreinen van elk erf. Hierdoor blijft alle openbare ruimte rondom de woningen autoluw wat een grote versterking geeft van de ruimtelijke kwaliteit van de omliggende parkrand. De groene parkstructuur wordt daarmee een aantrekkelijk gebied voor wandelaars en spelende kinderen.
N
ErvenConsulenten.nl
BLOESEMGAERDE WEST, WOGNUM
13
4. REFERENTIES BEELDKWALITEIT Menging van ééngezins rijwoningen en starterswoningen dragen bij aan leefbare buurt. Woningen georiënteerd aan het groen
Parkeren centraal in het hof aan de achterzijde van de woningen vrijwaart het openbaar gebied van auto’s
Woningen in een parkachtig landschap. Woningen gericht naar de straat (hier is auto ‘te gast’) of een oriëntatie op de omliggende parkrand met wandelpad
De tennisbanen hebben een geluidshinder zone. Er dient nader onderzoek plaats te vinden welke geluidbelasting ontstaat op de te bouwen woningen in het plan die binnen deze hinderzone liggen door de bestaande tennisbanen.
ErvenConsulenten.nl
BLOESEMGAERDE WEST, WOGNUM
14
REFERENTIES BEELDKWALITEIT
Samen oud worden op het erf met rijwoningen voor senioren.
Inheemse opgaande beplanting passend bij het gewenste natuurdoeltype.
Geïnspireerd op de opzet van boerenerven, een gezamenlijk binnenerf, hiërarchie in de indeling en ruimtelijke opbouw met eenvoudige (schuur) volumes.
ErvenConsulenten.nl
BLOESEMGAERDE WEST, WOGNUM
15
REFERENTIES BEELDKWALITEIT
Vrije kavels en 2-onder-1 kap- woningen in een groene buitenrand
Parkachtige middenas met natuurlijk spelen Kruidenrijk grasland en natuurlijke oevers met ruimte voor rietvegetatie
Klimaatadaptief parkeren in de binnenhoven
ErvenConsulenten.nl
BLOESEMGAERDE WEST, WOGNUM
16
5. RUIMTELIJKE IMPRESSIES
ErvenConsulenten.nl
BLOESEMGAERDE WEST, WOGNUM
17
RUIMTELIJKE IMPRESSIE
ErvenConsulenten.nl
BLOESEMGAERDE WEST, WOGNUM
18
RUIMTELIJKE IMPRESSIE
ErvenConsulenten.nl
BLOESEMGAERDE WEST, WOGNUM
19
RUIMTELIJKE IMPRESSIE
ErvenConsulenten.nl
BLOESEMGAERDE WEST, WOGNUM
20
RUIMTELIJKE IMPRESSIE
ErvenConsulenten.nl
BLOESEMGAERDE WEST, WOGNUM
21
RUIMTELIJKE IMPRESSIE
ErvenConsulenten.nl
BLOESEMGAERDE WEST, WOGNUM
22
RUIMTELIJKE IMPRESSIE
ErvenConsulenten.nl
Woningen aan een parkstructuur met een autoluwe groene openbare ruimte, een aantrekkelijk gebied voor wandelaars en spelende kinderen.
BLOESEMGAERDE WEST, WOGNUM
23
RUIMTELIJKE IMPRESSIE
ErvenConsulenten.nl
Wonen aan groene parkranden.
BLOESEMGAERDE WEST, WOGNUM
24
RUIMTELIJKE IMPRESSIE
ErvenConsulenten.nl
Ruimte voor natuurlijk spelen in het groen.
BLOESEMGAERDE WEST, WOGNUM
25
RUIMTELIJKE IMPRESSIE
ErvenConsulenten.nl
Duidelijke ontsluitingsstructuur met lange zichtlijnen
BLOESEMGAERDE WEST, WOGNUM
26
RUIMTELIJKE IMPRESSIE
ErvenConsulenten.nl
Centraal parkeren binnen klimaatadaptieve terreininrichting.
BLOESEMGAERDE WEST, WOGNUM
27
RUIMTELIJKE IMPRESSIE
ErvenConsulenten.nl
BLOESEMGAERDE WEST, WOGNUM
28
RUIMTELIJKE IMPRESSIE
ErvenConsulenten.nl
BLOESEMGAERDE WEST, WOGNUM
29
COLOFON
Colofon Document door:
Adres: Dorpsplein 3b, 1759 GM Callantsoog Email: info@studiogroenburg.nl Herculesplein 207 B - unit 7 3584 AA Utrecht Email: info@b4o.nl Samenwerking Landschapsarchitectuur Stedenbouw Recreatieontwikkeling
In opdracht van:
12 maart 2021
ErvenConsulenten.nl
Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt worden door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke manier dan ook, zonder voorafgaande toestemming van B4o & Studio Groenburg
BLOESEMGAERDE WEST, WOGNUM
30