01 2024 07 09 12e herziening exploitatieplan
Tekst van het document
Z-24-514787
12e Herziening Exploitatieplan Woningbouwlocatie Zwaagdijk-Oost Ontwerp d.d. 9 juli 2024
Vastgesteld d.d. 26 september 2024
12e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost
1
Z-24-514787
INHOUDSOPGAVE A. HET EXPLOITATIEPLAN .....................................................................5 1. INLEIDING ............................................................................................5 2. STATUS EXPLOITATIEPLAN WONINGBOUWLOCATIE ZWAAGDIJK-OOST ...........................................................................................................7 2.1.
KOPPELING MET HET RUIMTELIJK BESLUIT ......................................................7
2.2.
BEGRENZING VAN HET EXPLOITATIEGEBIED ....................................................7
2.3.
VOORGENOMEN GRONDGEBRUIK ......................................................................7
2.4.
TE VERWERVEN GRONDEN ..................................................................................7
2.5.
CITEERTITEL ...........................................................................................................7
3. OMSCHRIJVING VAN WERKEN EN WERKZAAMHEDEN................8 3.1.
INLEIDING ................................................................................................................8
3.2.
BOUWRIJPMAKEN VAN HET EXPLOITATIEGEBIED ............................................8
3.3.
AANLEG VAN NUTSVOORZIENINGEN IN HET EXPLOITATIEGEBIED ...............9
3.4.
INRICHTING OPENBARE RUIMTE IN HET EXPLOITATIEGEBIED .......................9
4. EISEN EN REGELS ...........................................................................10 5. EXPLOITATIEOPZET ........................................................................15 5.1.
INLEIDING ..............................................................................................................15
5.2.
REKENTECHNISCHE UITGANGSPUNTEN ..........................................................15
5.3.
TIJDVAK .................................................................................................................16
5.4.
FASERING EN KOPPELINGEN .............................................................................16
5.5.
RAMING VAN DE INBRENGWAARDEN VAN DE GRONDEN ..............................16
5.6.
RAMING VAN DE ANDERE KOSTEN IN VERBAND MET DE EXPLOITATIE ......17
5.7.
RAMING VAN DE OPBRENGSTEN VAN DE EXPLOITATIE ................................18
5.8.
WIJZE VAN TOEREKENING VAN DE TE VERHALEN KOSTEN AAN DE UIT TE GEVEN GRONDEN .............................................................................................................18
5.9.
BEREKENING EXPLOITATIEBIJDRAGE ..............................................................21
5.10. PERCENTAGE GEREALISEERDE KOSTEN .......................................................21
6. KAARTEN BIJ HET EXPLOITATIEPLAN .........................................23 6.1.
EXPLOITATIEGEBIED ...........................................................................................23
6.2.
VOORGENOMEN GRONDGEBRUIK ....................................................................24
6.3.
KAART AANGEWEZEN WONINGBOUWCATEGORIEËN ....................................25
6.4.
FASERING EN KOPPELINGEN .............................................................................26
7. BIJLAGEN BIJ HET EXPLOITATIEPLAN.........................................27 12e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost
2
Z-24-514787 7.1.
EISEN VOOR HET UITVOEREN VAN WERKEN EN WERKZAAMHEDEN ..........27
7.2.
BOUWRIJP MAKEN ...............................................................................................27 7.2.1. Slopen, rooien en dempen ........................................................................27 7.2.2. Waterstructuur, aanleggen en verleggen van het afwateringssysteem ....27 7.2.3. Aanleg bomen ...........................................................................................29 7.2.4. Wegen en riolering ....................................................................................31 7.2.5. Aanbrengen van openbare verlichting ......................................................33
7.3.
WOONRIJP MAKEN ...............................................................................................34 7.3.1. Aanleggen van verbindingen ....................................................................34 7.3.2. Aanleggen van groenvoorzieningen .........................................................35 7.3.3. Herstraten van wegen ...............................................................................36
7.4.
REGELS OMTRENT AANBESTEDING .................................................................37
B.
TOELICHTING BIJ HET EXPLOITATIEPLAN ..................................38
8. PROCEDURE .....................................................................................38 8.1.
PROCEDURE EXPLOITATIEPLAN .......................................................................38
8.2.
RECHTSGEVOLGEN .............................................................................................38
8.3.
JAARLIJKSE HERZIENING ....................................................................................39
8.4.
EINDAFREKENING ................................................................................................39
9. TOELICHTING BIJ HOOFDSTUK 2: DE STATUS VAN HET PLAN 40 9.1.
TOELICHTING OP KOPPELING MET HET RUIMTELIJK BESLUIT .....................40
9.2.
TOELICHTING OP BEGRENZING VAN HET EXPLOITATIEGEBIED ..................40 9.2.1. Toelichting op het voorgenomen grondgebruik ........................................40 9.2.2. Toelichting op de citeertitel .......................................................................40
10.
TOELICHTING BIJ HOOFDSTUK 3: OMSCHRIJVING VAN WERKEN EN WERKZAAMHEDEN .......................................................................42
10.1. TOELICHTING BODEMSANERING ......................................................................42 10.2. TOELICHTING PARKEERGELEGENHEID ...........................................................42 10.3. TOELICHTING INFRASTRUCTUUR .....................................................................42 10.4. TOELICHTING INRICHTEN OPENBARE RUIMTE...............................................42
11.
TOELICHTING BIJ HOOFDSTUK 4: EISEN EN REGELS .............43
11.1. DE FICTIE VAN GEMEENTELIJKE GRONDEXPLOITATIE IN HET EXPLOITATIEGEBIED...........................................................................................44 11.2. TOEREKENING .....................................................................................................44 11.3. TOELICHTING REKENTECHNISCHE UITGANGSPUNTEN................................45 11.4. TOELICHTING RAMING INBRENGWAARDE ......................................................46 11.5. TOELICHTING RAMING VAN DE ANDERE KOSTEN IN VERBAND MET DE EXPLOITATIE .......................................................................................................46
12e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost
3
Z-24-514787 11.6. OPBRENGSTENRAMING .....................................................................................46
12.
TOELICHTING BIJ DE BIJLAGEN ..................................................47
12e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost
4
Z-24-514787
A. HET EXPLOITATIEPLAN 1.
INLEIDING
Doel Op grond van artikel 6.12 Wro is de gemeente verplicht, bij vaststelling van een bestemmingsplan of projectbesluit waarin bouwplannen zijn opgenomen als aangewezen in artikel 6.12 Wro juncto artikel 6.2.1. Bro, een exploitatieplan vast te stellen. Geen exploitatieplan hoeft te worden vastgesteld als het verhalen van kosten anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld doordat de gemeente hierover overeenkomsten heeft gesloten met de eigenaren van de binnen het exploitatiegebied gelegen gronden, of doordat de gemeente zelf eigenaar is van alle bedoelde gronden. In het bestemmingsplangebied Woningbouwlocatie Zwaagdijk-Oost is niet met alle particuliere eigenaren een overeenkomst gesloten. Ter uitvoering en realisatie van het exploitatiegebied volgens het vast te stellen bestemmingsplan Woningbouwlocatie Zwaagdijk-Oost stelt de gemeente daarom dit exploitatieplan Woningbouwlocatie Zwaagdijk-Oost vast. Inhoud Het exploitatieplan, de bijbehorende kaarten en de in het exploitatieplan opgenomen exploitatieopzet vormen de juridische basis om conform afdeling 6.4 van de Wro en afdeling 6.2 van het Bro de door de gemeente gemaakte en te maken kosten in het kader van de realisatie van de Woningbouwlocatie Zwaagdijk-Oost te verhalen op eigenaren van in het exploitatiegebied gelegen gronden. Het kostenverhaal vindt plaats bij de omgevingsvergunning(en).
De exploitatieopzet geldt als toetsingskader voor de kosten en opbrengsten in het plan en op welke wijze de kosten toegerekend worden aan de verschillende eigenaren. In dit verband omschrijft het exploitatieplan welke werken en werkzaamheden dienen te worden uitgevoerd in het kader van het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte en de fasering. Bij ontwikkeling van gronden binnen het exploitatiegebied dient het exploitatieplan in acht te worden genomen. Status exploitatieplan In situaties waarin sprake is van zelfrealisatie zijn er ten aanzien van het kostenverhaal verschillende mogelijkheden: • de eigenaar sluit met de gemeente voorafgaand aan vaststelling van het exploitatieplan een overeenkomst, de zogenaamde anterieure overeenkomst; • de eigenaar sluit met de gemeente na vaststelling van het exploitatieplan een overeenkomst, de zogenaamde posterieure overeenkomst; • de eigenaar sluit geen overeenkomst met de gemeente en betaalt bij de verlening van de omgevingsvergunning(en) een exploitatiebijdrage op grond van het exploitatieplan. Na vaststelling van het exploitatieplan is dit plan leidend bij de over kostenverhaal te maken afspraken. Het sluiten van een posterieure overeenkomst bevrijdt de eigenaar van de verplichting de exploitatiebijdrage op basis van een financieel voorschrift aan de omgevingsvergunning te betalen.
12e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost
5
Z-24-514787
Onderdelen exploitatieplan Artikel 6.13 Wro noemt een aantal verplichte en een aantal facultatieve onderdelen van een exploitatieplan. Verplichte onderdelen: • Kaart van het exploitatiegebied • Omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied; • Een exploitatieopzet met daarin: • Voor zover nodig een raming van de inbrengwaarden van de gronden, welke inbrengwaarden worden beschouwd als kosten in verband met de exploitatie van die gronden; • Een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie, waaronder een raming van de planschade; • Een raming van de opbrengsten van de exploitatie, alsmede de peildatum van eerste drie genoemde ramingen; • Een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden; • Voor zover nodig een fasering van de uitvoering van de werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen en zo nodig koppelingen hiertussen; • De wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden. Facultatieve onderdelen: • •
• •
•
Een kaart waarop het voorgenomen grondgebruik is aangegeven en de gronden welke de gemeente beoogt te verwerven; Eisen voor de werken en de werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het gebied; Regels omtrent het uitvoeren van de bedoelde werken en werkzaamheden; Een uitwerking van de in de artikelen 3.1, eerste lid en 3.10 derde lid van de Wro bedoelde regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid, zoals bepalingen inzage woningbouwcategorieën of andere opstallen; Het verbod bepaalde werken of werkzaamheden uit te voeren totdat voor de betreffende gronden een uitwerkingsplan is vastgesteld.
De gemeente Medemblik heeft ervoor gekozen de wettelijke mogelijkheden waar zinvol aan te grijpen teneinde de beoogde kwaliteit te kunnen realiseren. In voorliggend exploitatieplan zijn dan ook zowel de verplichte als sommige facultatieve onderdelen terug te vinden.
12e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost
6
Z-24-514787
2.
STATUS EXPLOITATIEPLAN WONINGBOUWLOCATIE ZWAAGDIJK-OOST
2.1.
Koppeling met het ruimtelijk besluit
De 12e herziening van het exploitatieplan behoort bij het bestemmingsplan Woningbouw Zwaagdijk-Oost. Hieraan gekoppeld is een beeldkwaliteitplan Woningbouwlocatie Zwaagdijk-Oost. 2.2.
Begrenzing van het exploitatiegebied
De begrenzing van het exploitatiegebied volgt de begrenzing zoals aangegeven op de kaart van het exploitatiegebied, dat als Hoofdstuk 6.1 Exploitatiegebied onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan. 2.3.
Voorgenomen grondgebruik
De gemeente heeft het grondgebruik voorgenomen zoals aangegeven op de Kaart Voorgenomen grondgebruik in Hoofdstuk 6.2. 2.4.
Te verwerven gronden
De gronden zijn in eigendom van twee projectontwikkelaars. 2.5.
Citeertitel
Dit exploitatieplan wordt aangehaald als: 12e herziening Exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk-Oost.
12e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost
7
Z-24-514787
3.
OMSCHRIJVING VAN WERKEN EN WERKZAAMHEDEN
3.1.
Inleiding
Als onderdeel van de exploitatie van de Woningbouwlocatie Zwaagdijk-Oost moet een aantal werken, werkzaamheden en voorzieningen worden gerealiseerd, onder andere voor de aanleg van nutsvoorzieningen, het bouwrijp maken en het inrichten van de openbare ruimte. Hieronder worden kort de benodigde werken, werkzaamheden en voorzieningen aangegeven. De voorzieningen passen binnen artikel 6.2.5 Bro, in welk artikel de voorzieningen zijn opgenomen waarvan de kosten opgenomen mogen worden in de exploitatieopzet. Een beschrijving van de werken en werkzaamheden die verricht worden binnen het exploitatiegebied volgt hieronder. De eisen die aan de werken en werkzaamheden in het exploitatiegebied worden gesteld zijn in Hoofdstuk 7.1 Eisen voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden beschreven. Om het bestemmingsplan Woningbouwlocatie Zwaagdijk-Oost uit te voeren moeten de volgende werkzaamheden worden uitgevoerd: a. de bestaande kas wordt gesloopt; b. het gebied wordt bouwrijp gemaakt door het afwerken van de bouwvlakken, aanbrengen van riolering, kabels en leidingen; c. de omrandende bomen worden cf. de vereisten in Hoofdstuk 7.1 geplant; d. de waterlopen worden aangelegd, verbreed of gedempt; e. de nieuwe ontsluiting en infrastructuur wordt neergelegd met klinkerbestrating; f. de nieuwe bebouwing wordt in de loop der jaren gerealiseerd cf.
het bestemmingsplan c.a., en qua planning conform het exploitatieplan; g. als de eerste bebouwing is gerealiseerd wordt de ontsluitingsweg voorlopig afgewerkt met grasbermen en openbare verlichting; h. fasegewijs worden de groen- en speelvoorzieningen gerealiseerd; i. het gebied wordt fasegewijs deels bij het afronden van de woonbebouwing en deels op vaste tijdstippen woonrijp gemaakt door het aanbrengen van de definitieve verharding, beplanting, meubilair enz. 3.2.
Bouwrijpmaken van het exploitatiegebied
In het exploitatiegebied zijn de volgende werkzaamheden voor het bouwrijp maken voorzien: 1. Slopen van de bestaande kas en overige aanwezige opstallen; 2. Dempen van watergangen en leggen van nieuwe watergangen; 3. Rooien van bomen en struiken; 4. Opschonen en afvlakken terrein; 5. Leggen van de ondergrond voor de benodigde wegen en parkeerterreinen; 6. Realiseren van kunstwerken; 7. Aanleggen van wegen en riolering; 8. Aanbrengen van bomen.
12e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost
8
Z-24-514787
9. Indien noodzakelijk, bodem- en/of grondwatersanering 3.3.
Aanleg van nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied
In het exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voorzien voor de aanleg van nutsvoorzieningen: 1. Leggen van nieuwe kabels en leidingen voor gas, elektriciteit en dataverkeer 2. Leggen van nieuw riool; 3. Aansluiten van het nieuwe riool op het bestaande rioolstelsel. 3.4.
Inrichting openbare ruimte in het exploitatiegebied
In het exploitatiegebied zijn de volgende werkzaamheden voorzien voor het inrichten van de openbare ruimte: 1. Leggen van de nieuwe wegen c.a.; 2. Realiseren van kunstwerken t.b.v. de waterstructuur; 3. Maken van de benodigde parkeervakken; 4. Plaatsen openbare verlichting; 5. Plaatsen brandkranen; 6. Realiseren groenstructuur; 7. Realiseren speelvoorzieningen.
12e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost
9
Z-24-514787
4.
EISEN EN REGELS
ARTIKEL 1 BEGRIPSBEPALINGEN In deze eisen en regels wordt verstaan onder: a. aanbestedingsverslag: een document waarin staat aangegeven op welke wijze de opdracht voor de uitvoering van werken en werkzaamheden is gegund; b. sociale huurwoning: een huurwoning, waarbij de aanvangshuurprijs ligt onder de grens als bedoeld in artikel 13 lid 1 onder a van de Wet op de huurtoeslag. c. sociale koopwoning: Koopwoning met een koopprijs van max. € 165.000,- VON prijspeil 1 juli 2012; d. voltooiingsverslag: een document waarin staat aangegeven op welke wijze de werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd; e. werken en werkzaamheden: werken en werkzaamheden, zoals bedoeld in de omschrijving van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied. ARTIKEL 2 EISEN EN REGELS MET BETREKKING TOT WERKEN EN WERKZAAMHEDEN EN DE UITVOERING ERVAN Toepasselijkheid van eisen en regels voor werken en werkzaamheden en de uitvoering 2.1 Op werken en werkzaamheden is het programma van eisen en regels dat als Hoofdstuk 7.1 onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan van toepassing.
Melding van voorgenomen aanvang van uitvoering van werken en werkzaamheden 2.2.1 Uiterlijk 4 weken vóór de voorgenomen aanvang van de uitvoering van werken en werkzaamheden wordt daarvan door de exploitant schriftelijk melding gedaan aan burgemeester en wethouders. 2.2.2 Bij die melding worden in ieder geval de volgende gegevens verstrekt: a. een aanduiding van de werken en werkzaamheden waarop de melding betrekking heeft; b. een nauwkeurige omschrijving van de wijze waarop de werken en werkzaamheden zullen worden uitgevoerd, voorzien van toepasselijk kaartmateriaal; c. een nauwkeurige omschrijving van de toe te passen materialen. Instemming met voorgenomen aanvang van uitvoering van werken en werkzaamheden 2.3.1 Een melding behoeft de schriftelijke instemming van burgemeester en wethouders. Uiterlijk 4 weken na ontvangst van een melding wordt omtrent de instemming besloten. 2.3.2 Burgemeester en wethouders onthouden zich van instemming met een melding, indien daarin naar hun oordeel niet aannemelijk is gemaakt dat daarbij het programma van eisen en regels dat als Hoofdstuk 7.1 onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan in acht is genomen; 2.3.3 Burgemeester en wethouders kunnen hierbij eisen stellen omtrent de wijze waarop de kwaliteit van de uitvoering van werken en werkzaamheden wordt aangetoond; 12e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost
10
Z-24-514787
2.3.4 Burgemeester en wethouders kunnen hierbij, mits goed gemotiveerd, afwijken van het bepaalde onder 2.3.2 indien de op dat moment actuele situatie dat naar hun mening noodzakelijk maakt. Melding van voltooiing van uitvoering van werken en werkzaamheden 2.4.1 Zodra de werken en werkzaamheden waarop een melding als bedoeld in artikel 2.2.1 betrekking heeft zijn voltooid wordt hiervan door de exploitant schriftelijk melding gedaan aan burgemeester en wethouders. 2.4.2 Bij die melding wordt een voltooiingsverslag gevoegd, dat in ieder geval inhoudt: a. een aanduiding van de werken en werkzaamheden waarop de melding betrekking heeft; b. een omschrijving van de wijze van uitvoering en de eventuele problemen of discussiepunten tijdens de uitvoering alsmede de gekozen oplossing. Instemming met voltooiing van uitvoering van werken en werkzaamheden 2.5.1 Een voltooiingsverslag behoeft de schriftelijke instemming van burgemeester en wethouders. Uiterlijk 3 weken na ontvangst van dat verslag wordt omtrent de instemming besloten. 2.5.2 Burgemeester en wethouders onthouden zich van instemming met een verslag, indien daarin naar hun oordeel niet aannemelijk is gemaakt dat de daarin begrepen werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd in overeenstemming met artikel 2.1.
2.5.3 Burgemeester en wethouders kunnen hierbij eisen stellen omtrent de wijze waarop de kwaliteit van de uitvoering van werken en werkzaamheden wordt aangetoond; 2.5.4 Burgemeester en wethouders kunnen hierbij, mits goed gemotiveerd, afwijken van het bepaalde onder 2.5.2 indien de op dat moment actuele situatie dat naar hun mening noodzakelijk maakt. ARTIKEL 3 REGELS MET BETREKKING TOT AANBESTEDING VAN DE UITVOERING VAN WERKEN EN WERKZAAMHEDEN EN DAAROP BETREKKING HEBBENDE DIENSTEN Toepasselijkheid van regels voor de gunning van werken en werkzaamheden 3.1 Op de gunning van de opdrachten voor de uitvoering van werken en werkzaam heden is Hoofdstuk 7.4 van dit exploitatieplan van toepassing. Melding van gunning van werken en werkzaamheden 3.2.1 Uiterlijk 3 weken voor de voorgenomen gunning van werken en werkzaamheden wordt daarvan door de exploitant schriftelijk melding gedaan aan burgemeester en wethouders. 3.2.2 Bij die melding wordt een aanbestedingsverslag gevoegd, dat in ieder geval in houdt: a. een aanduiding van de werken en werkzaamheden waarop de melding betrekking heeft; b. een omschrijving van de gevolgde aanbestedingswijze; c. een aanduiding hoe deze aanbestedingswijze zich verhoudt tot het gemeentelijk budgetbesluit als bedoeld onder 3.1.
12e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost
11
Z-24-514787
Instemming met gunning van werken en werkzaamheden 3.3.1 Een aanbestedingsverslag behoeft de schriftelijke instemming van burgemeester en wethouders. Uiterlijk 3 weken na ontvangst van een aanbestedingsverslag beslissen burgemeester en wethouders omtrent de instemming daarmee. 3.3.2 Burgemeester en wethouders onthouden zich van instemming met een aanbestedingsverslag, indien daarin naar hun oordeel niet aannemelijk is gemaakt dat de daarin begrepen opdracht voor de uitvoering van de betrokken werken en werkzaamheden in overeenstemming met artikel 3.1 is voorbereid. Artikel 4. Regels met betrekking tot de fasering en uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen (artikel 6.13, lid 2, sub c, Wro) 4.1.
Op de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen is de volgende fasering van toepassing: a. De fasering zoals aangegeven op de kaart Fasering en Koppelingen in Hoofdstuk 6.4 bij dit exploitatieplan dient te worden gevolgd; b. ‘Fase I’, ‘Fase II’ en ‘Fase III’ omvat het bouwrijp maken, waaronder de aanleg van de waterstructuur, groenvoorzieningen en infrastructuur binnen het exploitatiegebied. c. Het vlak als gemarkeerd met ‘Fase 1’ op de kaart Fasering en Koppelingen in Hoofdstuk 6.4 omvat de aanleg van de woningbouw in het zuiden van het exploitatiegebied. d. ‘Fase A’, ‘Fase B’ en ‘Fase C’ omvatten de aanleg van de woningbouw in het noorden van het exploitatiegebied. e. Met de werken en werkzaamheden als gemarkeerd ‘Fase 1’ en ‘Fase A’ op de kaart Fasering en Koppelingen in Hoofdstuk 6.4 kan worden gestart, zodra de waterstructuur, groenvoorzieningen en infrastructuur zoals gemarkeerd met respectievelijk ‘Fase I’, ‘Fase II’ en ‘Fase III’ op dezelfde kaart, zijn aangelegd. f. ‘Fase A’ kan tegelijk met ‘Fase 1’ en ‘Fase B’ en ‘Fase C’ worden gestart. j. Voor het bouwrijp maken en de aanleg van nutsvoorzieningen en het woonrijp maken kan na toestemming van het college van burgemeester en wethouders worden afgeweken van de fasering. k.
Voor het gehele exploitatiegebied geldt dat dit binnen 10 jaar na start van ‘Fase I’, ‘Fase II’ en ‘Fase III’ woonrijp dient te zijn gemaakt.
4.2.
Het is verboden werken of werkzaamheden uit te voeren in strijd met de fasering zoals deze in artikel 4.1 is aangegeven.
Artikel 5. Regels met betrekking tot koppelingen tussen werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen (artikel 6.13, lid 2, sub c, Wro) 5.1 Voor het gehele exploitatiegebied geldt dat slechts een begin kan worden gemaakt met werken en werkzaamheden indien de aanleg van infrastructuur voldoende is afgerond. 5.2 Burgemeester en wethouders besluiten of de aanleg van infrastructuur voldoende is afgerond om werken en werkzaamheden te mogen uitvoeren. 5.3 Voor het gehele exploitatiegebied geldt, dat realisatie van werken en werkzaamheden slechts kan worden voortgezet indien de infrastructuur binnen 6 jaar, nadat deze als bouwstraat is aangelegd, is herstraat als bouwstraat. 5.4 De exploitant dient te allen tijde voor het hele exploitatiegebied ervoor te zorgen dat er een deugdelijke bouwstraat ligt. Het college van Burgemeester en wethouders kan
12e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost
12
Z-24-514787
5.5 5.6 5.7 5.9
5.10 5.11
beslissen wanneer de bouwstraat niet meer deugdelijk is en of er eerder herstraat dient te worden. De groenstrook als weergegeven op de kaart Fasering en Koppelingen in Hoofdstuk 6.4 dient te worden opgeleverd binnen één jaar na het verlenen van de eerste omgevingsvergunning in fase A; Het eiland als weergeven op de kaart Fasering en Koppelingen in Hoofdstuk 6.4 dient te worden opgeleverd binnen een jaar na het verlenen van de eerste omgevingsvergunning in fase 1; De realisatie van de eilandverbindingen als weergegeven op de kaart Fasering en Koppelingen in Hoofdstuk 6.4 dient gereed te zijn bij oplevering van het eiland. Voor het gehele exploitatiegebied geldt dat zodra 50% van de mogelijke omgevingsvergunningen voor het gebied zijn verleend, de calamiteitenontsluiting als aangegeven op de kaart Fasering en Koppelingen in Hoofdstuk 6.4 moet worden opgeleverd. De speelplaats als weergegeven op de kaart Fasering en Koppelingen in Hoofdstuk 6.4 dient binnen 3 jaar na het verlenen van 70% van de omgevingsvergunningen voor ‘Fase A’ opgeleverd te zijn. Het is verboden werken of werkzaamheden uit te voeren in strijd met de koppelingen zoals deze in artikel 5.1 tot en met 5.10 zijn aangegeven.
ARTIKEL 6 UITWERKING VAN DE REGELS MET BETREKKING TOT DE UITVOERBAARHEID: WONINGBOUWCATEGORIEËN Aantal en situering woningen en percelen aangewezen woningbouwcategorieën 6.1. Voor de ontwikkeling van sociale huurwoningen en of sociale koopwoningen worden aangewezen de gronden die met de aanduiding sociale huur en sociale koop zijn opgenomen op de Kaart Aangewezen woningbouwcategorieën in Hoofdstuk 6.3. De Kaart Aangewezen woningbouwcategoriën maakt als Hoofdstuk 6.3 onderdeel uit van dit exploitatieplan. 6.2. Op de ingevolge art. 6.1 aangewezen gronden dienen minimaal de op de kaart aangewezen woningbouwcategorieën met vermelde aantallen sociale koop- en huurwoningen te worden gebouwd. ARTIKEL 7 VERBODSBEPALING 7.1 Het is verboden te handelen in strijd met deze eisen en regels. 7.2 Een overtreding van het verbod als bedoeld in artikel 7.1 wordt aangemerkt als een strafbaar feit. ARTIKEL 8 REGELS MET VERLEEND
INACHTNEMING
WAARVAN
ONTHEFFING
KAN
WORDEN
Voorwaarden voor ontheffing 8.1 Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 4 en/of 5 van deze eisen en regels, indien a. een alternatief voorstel bij het college is ingediend waarin de beoogde afwijking van de regels wordt gemotiveerd, en b. indien naar het oordeel van het college uit deze motivering blijkt dat het alternat-
12e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost
13
Z-24-514787
ieve voorstel een meer praktische fasering of koppeling is, en c. indien naar het oordeel van het college deze beoogde wijziging geen ongewenste andere effecten heeft. Beperkingen of voorschriften te verbinden aan ontheffing 8.2 Burgemeester en wethouders kunnen aan een te verlenen ontheffing beperkingen of voorschriften verbinden, welke beperkingen en voorschriften verband moeten houden met de belangen op wier bescherming de betreffende bepalingen zien. Algemene weigeringsgrond voor ontheffing 8.3 Een ontheffing zal worden geweigerd, indien de verlening ervan zou betekenen dat het exploitatieplan structureel wordt gewijzigd of de verlening gevolgen heeft voor de exploitatieopzet.
12e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost
14
Z-24-514787
5.
EXPLOITATIEOPZET
5.1.
Inleiding
De exploitatieopzet vormt de basis voor de berekening van de exploitatiebijdrage die betaald moet worden bij de afgifte van de omgevingsvergunning. In de exploitatieopzet worden alle kosten en opbrengsten geraamd die verbonden zijn met de exploitatie, voor zover deze vallen binnen de begrenzing van het Bro. De kosten worden vervolgens verdeeld (omgeslagen) over alle percelen waarop een bouwplan voorzien is. Voor de berekening is niet relevant wie eigenaar is van de percelen, alle percelen delen volgens dezelfde systematiek in de kosten. In dit hoofdstuk wordt aan de hand van tabellen die samen een samenvatting vormen van de exploitatieopzet, stap voor stap de exploitatieopzet en de berekening van de exploitatiebijdrage toegelicht. Met nadruk zij vermeld dat deze exploitatieopzet een voorlopig karakter kent omdat een aantal posten nog niet exact kan worden geraamd. Bij de jaarlijkse herzieningen van het exploitatieplan zullen steeds nauwkeuriger ramingen worden ingevoegd en –zodra werken zijn uitgevoerd- nacalculaties worden opgenomen, waarmee de eindberekening steeds preciezer zal worden. Het uiteindelijk kostenverhaal vindt conform de systematiek van de wet plaats op basis van werkelijke kosten en opbrengsten. Artikel 6.13 lid 4 Wro geeft aan dat voor de exploitatieopzet er vanuit wordt gegaan dat het exploitatiegebied in zijn geheel in exploitatie zal worden gebracht.
Alle kosten en opbrengsten, onafhankelijk welke eigenaar de kosten maakt, zijn bij de berekening van de kosten en opbrengsten meegenomen. 5.2.
Rekentechnische uitgangspunten
Voor de exploitatieopzet vanaf de 12e herziening zijn de volgende verdere uitgangspunten gehanteerd: Prijspeildatum Rentevoet per jaar Kostenstijging per jaar Opbrengststijging per jaar Fasering in enig jaar
1 januari 2024 1,5 % 1,5 % 1,5 % 1 juli
In de onderliggende waarden die gebruikt zijn in de berekening van de exploitatieopzet zitten onvoorziene kosten inbegrepen. De kosten- en opbrengststijging van 1,5% is een rekentechnische aanname van de grondexploitatie die gebruikt wordt bij de opstelling van dit exploitatieplan. De opbrengsten zullen jaarlijks worden geïndexeerd volgens de prijsindex bestaande koopwoningen van het Kadaster. Zoals hierboven aangegeven wordt de exploitatieopzet jaarlijks geactualiseerd bij de herziening van het exploitatieplan. De gemeente heeft dan de mogelijkheid de hierboven aangegeven parameters toe te passen voor de indexering. In dit geval staat geen beroep open tegen de herziening van het exploitatieplan. Als de gemeente andere parameters hanteert, staat wel beroep open tegen de herziening van het exploitatieplan.
12e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost
15
Z-24-514787
De actualisatie kan ertoe leiden dat eigenaren die nog geen omgevingsvergunning hebben aangevraagd, een hogere of een lagere exploitatiebijdrage betalen als zij na actualisatie hun vergunningaanvraag indienen. Dit is af te leiden uit de herziening van het exploitatieplan. 5.3.
Tijdvak
Het tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden bedraagt 10 jaren (artikel 6.13, lid 1, sub c, ten vierde, Wro). Het bestemmingsplan en het exploitatieplan Woningbouwlocatie Zwaagdijk-Oost is op 25 november 2010 door de gemeenteraad van Wervershoof vastgesteld. Tegen dit plan is bezwaar gemaakt en bij uitspraak van 11 januari 2012 is dit bezwaar door de Raad van State ongegrond verklaard en is het bestemmingsplan onherroepelijk vastgesteld. Als startdatum voor de grondexploitatie geldt het moment van het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. 5.4
Fasering en koppelingen
In artikel 4 en artikel 5 van de eisen en regels zijn regels gegeven voor, respectievelijk, de fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen en voor de koppelingen hiertussen. Omdat deze fasering en koppelingen van invloed zijn op de exploitatieopzet, dient ook in de exploitatieopzet hiermee rekening te worden gehouden. De aanduiding van de fasering en de koppelingen in de exploitatieopzet is van belang om de kosten en opbrengsten in het tijdvak van de exploitatie te kunnen plaatsen. In onderstaande opzet is een fictieve verdeling over de jaren weergegeven; die verdeling is namelijk nog niet bekend. De fasering in de eisen en regels zegt alleen iets over de bindende volgorde maar niet over de jaren. 2024
2025
2026
2027
2028
2029
2 onder 1 kap woning (stuks)
Omschrijving 6
2022
2023
4
4
4
2
2
2
2030
2031 Totaal
Sociale koop (stuks)
4
4
8
Sociale huur (stuks)
4
4
8
Hoekwoning oost (stuks)
4
Grote kavel met agrarische bestemming (m2)
797
Kleine kavel met agrarische bestemming (m2)
569
1084
1374
1121
24
4 1496
748 542
1084
1433
1223
3077
2958
2958
1683
13717 3279
Kleine kavel met woningbouwbestemming (m2) Grote kavel met woningbouwbestemming (m2) Hoekwoning west (stuks)
5.4.
0 1614 8
1250
1215
1245
1256
1078
12809 8
Raming van de inbrengwaarden van de gronden
De Wro noemt verder als onderdeel van de exploitatieopzet de raming van de inbrengwaarde van de gronden waarop het exploitatieplan betrekking heeft (artikel 6.13, lid 1, sub c, ten eerste, Wro). De inbrengwaarde van de gronden wordt nadrukkelijk beschouwd als kosten in de exploitatieopzet, omdat in de fictieve gemeentelijke exploitatie die het stelsel van de Wro als uitgangspunt neemt, de gemeente ook de gronden zou moeten verwerven. De inbrengwaarde wordt bepaald per datum van vaststelling van het exploitatieplan. Tot de raming van de inbrengwaarden van de gronden worden meer uitgebreid gerekend de ramingen van: (1) de waarde van de gronden in het exploitatiegebied, (2) de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt, (3) de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten, en (4) de kosten van sloop, 12e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost
16
Z-24-514787
verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied (zoals bepaald in artikel 6.2.3, sub a tot en met d, Bro). 5.6 Raming van de andere kosten in verband met de exploitatie In dit hoofdstuk worden de belangrijkste kostensoorten toegelicht. In de volgende paragraaf volgt een opsomming en specificatie van de verschillende kosten. Op grond van artikel 6.13 lid 6 Wro moeten de kosten die in het exploitatieplan worden opgenomen tevens voldoen aan drie criteria: Profijt: Het exploitatiegebied of een gedeelte daarvan moet nut ondervinden van de betreffende werken, werkzaamheden en maatregelen. Te denken valt aan fysiek nut (bij wegen of riolering bijvoorbeeld) of aan het feit dat door de voorzieningen en maatregelen een groter gebied kan worden ontwikkeld. Toerekenbaarheid: De kosten zouden zonder het plan niet gemaakt worden of worden mede ten behoeve van het plan gemaakt. Proportionaliteit: Als meerdere locaties profijt hebben van een voorziening, werk of maatregel, worden de kosten naar rato verdeeld. De onderstaande kosten zijn met toepassing van deze criteria volledig toe te rekenen aan het plangebied. Contante waarde per 1-1-2024
Wro Bro Bro Omschrijving Nominaal 6.13.1.c.2 6.2.4.a Onderzoek (archeologisch en grondonderzoek) 6.13.1.c.2 6.2.4.b Bodemsanering 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.a Aanleg nutsvoorzieningen 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.b Riolering 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.c Bouw- en woonrijp maken € 1.906.926 € 1.906.926 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.d Aanleg OV-infra 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.e Aanleg groen € 148.495 € 148.495 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.f Openbare verlichting 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.g Straatmeubilair 6.13.1.c.2 6.2.4.c 6.2.5.h Gebouwde parkeervoorzieningen 6.13.1.c.2 6.2.4.d maatregelen mbt gronden 6.13.1.c.2 6.2.4.e kosten buiten exploitatiegebied € 130.000 € 130.000 6.13.1.c.2 6.2.4.f kosten voor toekomstige locaties 6.13.1.c.2 6.2.4.g voorbereiding, toezicht + uitvoering (plankostenscan) € 1.385.007 € 1.385.007 6.13.1.c.2 6.2.4.h Opstellen ruimtelijke plannen 6.13.1.c.2 6.2.4.i Ontwerpcompetities 6.13.1.c.2 6.2.4.j Gemeentelijke apparaatskosten 6.13.1.c.2 6.2.4.k Tijdelijk beheer 6.13.1.c.2 6.2.4.l Raming planschade € 21.525 € 21.525 6.13.1.c.2 6.2.4.m Niet terugvorderbare belasting 6.13.1.c.2 6.2.4.n Rente Totaal van de andere kosten in verband met de exploitatie (artikel 6.13, lid 1, sub c, ten tweede, Wro): € 3.591.952
12e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost
17
Z-24-514787
De kosten buiten het exploitatiegebied betreffen bovenwijkse kosten, nl. een bijdrage aan de verbetering van de Westfrisiaweg. De Westfrisiaweg is een belangrijke ontsluitingsweg voor het gehele gebied en al zeker voor de zeer nabij gelegen woningbouwlocatie ZwaagdijkOost. Conform raadsbesluit wordt een bijdrage van € 5,- per m² woningbouwgrond gehanteerd voor de Westfrisiaweg. Hierbij tellen de zgn. agrarische kavels op de woningbouwlocatie Zwaagdijk niet mee. Op deze manier worden de kosten van de Westfrisiaweg naar rato verdeeld over alle woningbouwlocaties in de gemeente. De verbetering van de Westfrisiaweg is zeer profijtelijk voor de woningbouwlocatie Zwaagdijk-Oost daar de filegevoeligheid sterk zal afnemen. De kosten aan de Westfrisiaweg worden mede ten behoeve van dit plan gemaakt. 5.5.
Raming van de opbrengsten van de exploitatie
Naast een raming van de kosten is ook een raming van de opbrengsten een verplicht onderdeel van een exploitatieplan. Hierbij kan er een onderscheid worden gemaakt tussen de opbrengsten uit de ontwikkeling en de opbrengsten vanuit bijdragen van derden. In dit geval zijn er geen bijdragen van derden. Omschrijving
Uitgifteprijs per eenheid Eenheid Programma
Nominaal
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2 onder 1 kap woning (stuks)
€
105.195 st
24 st
€ 2.524.682
6
4
4
4
2
2
2
€
2.524.682
Sociale koop (stuks)
€
63.205 st
8 st
€
505.640
4
4
€
505.640
Sociale huur (stuks)
€
58.723 st
8 st
€
469.787
4
4
€
469.787
Hoekwoning oost (stuks)
€
95.858 st
4 st
€
383.431
4
€
383.431
Grote kavel met agrarische bestemming (m2)
€
61 m2
13717 m2
€
839.468
797
€
839.468
Kleine kavel met agrarische bestemming (m2)
€
79 m2
3279 m2
€
258.359
569
Kleine kavel met woningbouwbestemming (m2)
€
395 m2
€
-
Grote kavel met woningbouwbestemming (m2)
€
294 m2
Hoekwoning west (stuks)
12809 m2
2022
€ 3.766.577
1374
2023
1496 1084 1121
748 542
1614
1433
3077
2958
2958
2030
2031 Contante waarde per 1-1-2024
1683
1084 1223
€ 105.678 st 8 st € 845.422 8 Totale opbrengsten van uitgifte van gronden in het exploitatiegebied (6.13, lid 1, sub c, ten derde, Wro juncto 6.2.7, sub a, Bro)
€ 1250
1215
1245
1256
1078
258.359
€
-
€
3.766.577
€
845.422
€
9.593.367
De raming van de opbrengsten van de woningbouw zijn bij deze jaarlijkse actualisaties worden geïndexeerd aan de hand van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen van het Kadaster CBS. Voor de 12e herziening zijn deze vermeld op pagina 46. 5.6.
Wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden
De wijze van toerekening van de te verhalen kosten bevat 2 stappen nl.: a. Het bepalen van de maximaal te verhalen kosten; b. De toerekening van de maximaal te verhalen kosten aan de uit te geven gronden. Onder de totale opbrengsten welke worden verkregen of toegekend uit de ontwikkeling vallen opbrengsten die worden gekregen of toegerekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen. Alle gronden die ontwikkeld zullen worden in de woningbouwlocatie Zwaagdijk-Oost zitten al in deze exploitatieopzet berekend, deze opbrengstenpost is dus niet aanwezig. Stap a: Op grond van artikel 6.16 Wro mogen niet meer kosten verhaald worden dan er opbrengsten zijn in het plan, dit wordt ook wel ‘macro-aftopping’ genoemd.
12e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost
18
Z-24-514787
Contante waarde per 1-1-2024 Totaal van de inbrengwaarden van de gronden (artikel 6.13, lid 1, sub c, ten eerste, Wro) Totaal van de andere kosten in verband met de exploitatie (artikel 6.13, lid 1, sub c, ten tweede, Wro):
€ 1.967.320
Bruto te verhalen kosten Totale opbrengsten van bijdragen en subsidies van derden (artikel 6.13, lid 1, sub c, ten derde, Wro juncto 6.2.7, sub b, Bro) Totale opbrengsten welke worden verkregen of toegekend naaste ontwikkeling (artikel 6.13, lid 1, sub c, ten derde, Wro juncto 6.2.7, sub c, Bro)
€ 5.559.272
Netto te verhalen kosten Totale opbrengsten van uitgifte van gronden in het exploitatiegebied (artikel 6.13, lid 1, sub c, ten derde, Wro juncto 6.2.7 sub a Bro)
€ 5.559.272
Maximaal te verhalen kosten (met toepassing van artikel 6.16 Wro)
€ 5.559.272
€ 3.591.952
€
-
€
-
€ 9.593.367
Stap b: Ten behoeve van het bepalen van de exploitatiebijdrage worden in het exploitatieplan uitgiftecategorieën vastgesteld (artikel 6.18, lid 1, Wro). Per onderscheiden categorie wordt een basiseenheid vastgesteld in een hoeveelheid vierkante meters grondoppervlakte, een hoeveelheid vierkante meters vloeroppervlakte, of een andere hiermee vergelijkbare maatstaf als de terreinmaat (artikel 6.18, lid 2, Wro). Door elke basiseenheid te vermenigvuldigen met een per categorie vastgestelde gewichtsfactor worden gewogen eenheden vastgesteld (artikel 6.18, lid 3, Wro). De wet geeft overigens geen regels voor het bepalen van de gewichtsfactoren. De opbrengstpotentie kan als een mogelijk en realistisch aanknopingspunt dienen. Door de opbrengstpotentie af te leiden van de uitgifteprijzen en te verhalen naar verhoudingscijfers kunnen gewichtsfactoren worden berekend. Een uitgiftecategorie met een hogere opbrengstpotentie per basiseenheid betaalt als gevolg hiervan relatief meer mee per basiseenheid aan de verhaalbare kosten dan een uitgiftecategorie met een geringere opbrengstpotentie per basiseenheid. De definitie van de verschillende categorieën in de Woningbouwlocatie Zwaagdijk-Oost is als volgt: Sociale huur:
Een huurwoning, waarbij de aanvangshuurprijs ligt onder de grens als bedoeld in artikel 13 lid 1 onder a van de Wet op de huurtoeslag.
Sociale koop:
Koopwoning met een koopprijs van max. € 165.000,- VON prijspeil 1 juli 2012;
Hoekwoning oost:
De woningen op de hoek van een rijtje van minimaal 3 sociale huur of sociale koopwoningen, oostelijk gelegen.
12e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost
19
Z-24-514787
Hoekwoning west:
De woningen op de hoek van een rijtje van minimaal 3 sociale huur of sociale koopwoningen, westelijk gelegen.
2 onder 1 kap:
Een woning die onder één kap is gebouwd met een andere woning op een kavel van maximaal 300 m²
Kleine kavel met woningbouwbestemming: Een kavel bedoeld voor het bouwen van een vrijstaande woning met een maximale grootte van 400 m² Grote kavel met woningbouwbestemming: Een kavel bedoeld voor het bouwen van een vrijstaande woning groter dan 400 m² Kleine kavel met agrarische bestemming: Een kavel bedoeld om als agrarische kavel mee te verkopen met een kavel met woningbouwbestemming met een maximale grootte van 650 m²; Grote kavel met agrarische bestemming: Een kavel bedoeld om als agrarische kavel mee te verkopen met een kavel met woningbouwbestemming groter dan 650 m²; Met betrekking tot de bestemmingen uit het bestemmingsplan verhouden de woningbouwcategorieën uit het exploitatieplan zich alsvolgt: Bestemming in het bestemmingsplan Agrarisch-cultuurgrond Wonen-1 Wonen-2 Woongebied
Corresponderende woningbouwcategorieën in het exploitatieplan - Grote kavel met agrarische bestemming - Kleine kavel met agrarische bestemming - Kleine kavel met woningbouwbestemming - Grote kavel met woningbouwbestemming - Hoekwoning oost - Hoekwoning west - Sociale huur - Sociale koop - 2 onder 1 kap
In de berekening van de basiseenheden worden de kavels met agrarische bestemming samengenomen met de kavels met een woningbouwbestemming, omdat deze bedoeld zijn samen te verkopen.
12e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost
20
Z-24-514787
Omschrijving
Uitgifteprijs per eenheid
Eenheid
Programma
Nominaal
2 onder 1 kap woning (stuks)
€ 105.195 woning
24 st
2.525
Sociale koop (stuks)
€ 63.205 woning
8 st
506
Sociale huur (stuks)
€ 58.723 woning
8 st
470
Hoekwoning oost (stuks)
€ 95.858 woning
4 st
383
Grote kavel met agrarische bestemming (m2)
€ 61 m2
13717 m2
839
Kleine kavel met agrarische bestemming (m2)
€ 79 m2
3279 m2
258
Kleine kavel met woningbouwbestemming (m2)
€ 395 m2
0
-
€ 294 m2
12809 m2
3.767
€ 105.678 st
8 st
Grote kavel met woningbouwbestemming (m2) Hoekwoning west (stuks) Totaal eenheden
845 9.593
De som der gewogen eenheden bedraagt 9.593. De gewogen eenheden in het exploitatiegebied worden bij elkaar opgeteld (artikel 6.18, lid 4, Wro). Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid is het ten hoogste verhaalbare bedrag, gedeeld door de som van de gewogen eenheden in het exploitatiegebied (artikel 6.18, lid 5, Wro).
Maximaal te verhalen kosten Som der gewogen eenheden Het hoogst verhaalbare bedrag per gewogen eenheid 5.7.
€ 5.559.272 9.593 € 579,49
Berekening exploitatiebijdrage
De exploitatiebijdrage wordt berekend door het aantal gewogen eenheden en gedeeltes van eenheden, dat in het exploitatieplan is toegedeeld aan de in de vergunningaanvraag betrokken gronden, dan wel indien dit tot een hoger aantal leidt, het aantal gewogen eenheden dat is opgenomen in de vergunningaanvraag, te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid (artikel 6.19 Wro). Bijvoorbeeld; indien een bouwaanvraag wordt ingediend voor 3 hoekwoningen west, dan is de exploitatiebijdrage: Aantal woningen x gewichtsfactor x verhaalbare bedrag per gewogen eenheid = exploitatiebijdrage 3 x 105,68 x € 579,49 = € 183.718,10 Deze uitkomst moet vervolgens worden verminderd met de inbrengwaarde van de in de vergunningaanvraag betrokken gronden en de kosten die door de aanvrager in verband met de betreffende gronden zijn gemaakt (artikel 6.19, respectievelijk sub a en sub b, Wro). 5.8.
Percentage gerealiseerde kosten
De gerealiseerde kosten van dit plan per 31 december 2023 is € 506.872. Het percentage gerealiseerde kosten (in relatie tot de geraamde kosten (exclusief de inbrengwaarde), per 31 december 2023 komt daarmee op: (€ 506.872 / € 3.591.952 * 100 % = 14,11 %.
12e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost
21
Z-24-514787
De gedane uitgaven in 2024 zijn hierin nog niet meegenomen.
12e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost
22
Z-24-514787
6.
KAARTEN BIJ HET EXPLOITATIEPLAN
6.1.
Exploitatiegebied
12e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost
23
Z-24-514787
6.2.
Voorgenomen grondgebruik
12e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost
24
Z-24-514787
6.3.
Kaart aangewezen woningbouwcategorieën
12e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost
25
Z-24-514787
6.4.
Fasering en koppelingen
12e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost
26
Z-24-514787
7.
BIJLAGEN BIJ HET EXPLOITATIEPLAN
7.1.
Eisen voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden
7.2.
Bouwrijp maken Onder bouwrijp maken wordt verstaan: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
Slopen van de bestaande kas en overige aanwezige opstallen; Dempen van watergangen en leggen van nieuwe watergangen; Rooien van bomen en struiken; Opschonen en afvlakken terrein; Leggen van de ondergrond voor de benodigde wegen en parkeerterreinen; Realiseren van kunstwerken; Aanleggen van wegen en riolering; Aanbrengen van bomen.
7.2.1. Slopen, rooien en dempen Voorafgaande aan de werken en werkzaamheden worden opnames gemaakt van de belendende panden, zodat eventuele schade door bouwwerkzaamheden, trillinghinder of om andere reden door de werken en werkzaamheden veroorzaakt, kan worden geconstateerd. Alle aanwezige opstallen zullen gesloopt moeten worden zodat de achterblijvende grond geschikt is voor het beoogde grondgebruik. De op het terrein aanwezige bomen en struiken dienen, voor zover noodzakelijk in verband met de werken bouwrijp maken en/of uitgeefbaar terrein en/of aanleg wegen en waterlopen, te worden verwijderd. 7.2.2. Waterstructuur, aanleggen en verleggen van het afwateringssysteem De watergangen dienen te worden aangelegd zoals aangegeven op de onderstaande kaart:
12e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost
27
Z-24-514787
Binnen het plangebied worden twee verschillende waterpeilen gehanteerd. De watergangen aan de westzijde en dwars door het plan hebben een waterpeil van 2,40 – NAP, de watergang aan de oost- en zuidzijde van het plangebied heeft een waterpeil van 3,00 – NAP. Deze peilen zijn op de bovenstaande kaart aangegeven. Waar de watergangen met een verschillend peil op elkaar aansluiten dient een peilscheidende voorziening te worden geplaatst. De peilscheidende voorziening dient het waterpeil op 2,40 – NAP te houden, ten behoeve van het onderhoud dient de peilscheidende voorziening via het water benaderbaar te zijn (minimaal 6 meter water) of via een onderhoudspad van tenminste 5 meter breed. De verdere specificaties van de peilscheidende voorziening dienen in overleg met de gemeente en het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier te worden bepaald. De situatie in het zuidwestelijk deel, waar geen aansluiting is tussen de watergangen met hun peilverschillen, is ongewijzigd. Binnen het plan worden vier nieuwe watergangen aangelegd en tenminste één watergang verbreed. De watergangen aan de rand van het plangebied worden gehandhaafd. Indien het wenselijk is om deze te vergroten dient dit in overleg met het hoogheemraadschap te gebeuren.
De profielen voor de nieuwe watergangen en de te verbreden watergang dienen ten minste aan de volgende eisen te voldoen: talud: 1:2 bodembreedte: 2m – 6m Diepte 1m
12e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost
28
Z-24-514787
De bodembreedte van de watergangen binnen het plangebied bedraagt 2 meter (breedte wateroppervlakte is daarmee 6 meter), uitzondering hierop is de watergang dwars op de ontsluitingsweg. Deze dient als scheiding tussen het noordelijke en zuidelijke deel van het plangebied en dient tenminste 6 meter breed te zijn op de bodem (wateroppervlakte is daarmee 10 meter). De ontwikkelaar draagt zorg voor een stabiele situatie voor bouwwerken op de erfgrens van het perceel ten noorden van de speelplaats. Bij de watergang tussen dit perceel en de speelplaats zal een talud op natuurlijke wijze worden vormgegeven, zodanig dat de bouwwerken stabiel blijven. 7.2.3. Aanleg bomen Binnen het plangebied wordt onderscheid gemaakt in een noordelijk en een zuidelijk deel. Het noordelijke deel dient naadloos aan te sluiten op de bestaande bebouwing, de beplanting hier staat afwisselend tussen de woningen waardoor een goede overgang naar het landschap ontstaat. Het zuidelijke deel dient een groen kader te krijgen door middel van beplanting langs de rand. De aan te brengen groenvoorzieningen in de fase van het bouwrijp maken zijn weergegeven op de onderstaande tekening:
12e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost
29
Z-24-514787
Langs de rand van het zuidelijke plangebied dienen iepen, van het soort de Ulmus “Horizon” van de 2e grootte op circa 15m uit elkaar te worden aangebracht. Langs de ontsluitingsweg en langs de speeltuin dienen Lindebomen van de 2e grootte op ca 25m uit elkaar te worden aangebracht. Op bovenstaande kaart staat aangegeven waar de bomen moeten komen. De iepen worden gedurende het bouwrijpmaken aangelegd, de Lindebomen bij het woonrijpmaken.
12e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost
30
Z-24-514787
7.2.4. Wegen en riolering Op onderstaande tekening is de ligging van de (bouw)wegen in het plangebied weergegeven. Deze wegen dienen conform de bijgevoegde profielen te worden aangelegd. De wegen moeten duurzaam veilig worden ingericht met een maximum snelheid van 30km per uur.
7.2.4.1.Wegprofielen Profiel noordzijde plangebied:
12e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost
31
Z-24-514787
Profiel zuidzijde plangebied:
De opbouw van de wegverhardingen dient tenminste te voldoen aan de volgende vereisten: Toplaag: • Bestrating met klinkers “op de kop” • Betonklinkers met kleurechte toplaag • Trottoirbanden 180x200mm • Opsluitbanden 120x250mm in stampbeton met steunrug Onderlaag • 25cm hydraulisch mengranulaat Zandbed • tenminste 40cm zandbed 7.2.4.2. Aanleggen van kunstwerken De kruising tussen de hoofdontsluitingsweg en de watergang die het noordelijke en zuidelijke deel van het plangebied scheidt dient tenminste uitgevoerd te worden in combinatie met een stroomduiker. De duiker dient tenminste te voldoen aan de vereisten die het Hoogheemraadschap stelt. Bovendien dient de duiker een minimale doorvaarthoogte van 1,20 meter te hebben om doorvaarbaar te zijn voor maaiboten. Voor de overige eisen en regels met betrekking tot de kunstwerken in de watergangen wordt verwezen naar artikel 6 uit het bestemmingsplan. 7.2.4.3.Parkeren, fiets- en voetpaden De ontwikkelaar realiseert de parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Er moeten tenminste 2 parkeerplaatsen per woning worden gerealiseerd. Bij de vrijstaande woningen, hoekwoningen en twee-onder-een-kappers dient hiervan minimaal 1 parkeerplaats op eigen terrein te worden gerealiseerd.
De opbouw van de verhardingen voor de parkeerplaatsen dient tenminste te voldoen aan de volgende vereisten: Toplaag: • Bestrating met betonklinkers met kleurechte toplaag • Trottoirbanden 180x200mm (indien er sprake is van een trottoir) • Opsluitbanden 120x250mm in stampbeton met steunrug Onderlaag • 20cm hydraulisch mengranulaat Zandbed • tenminste 30cm zandbed 12e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost
32
Z-24-514787
7.2.4.4.Nutsvoorzieningen De ontwikkelaar is verantwoordelijk voor de aanleg van kabels en leidingen voor gas, water, elektra, telefoon, CAI en openbare verlichting en eventueel ander telecommunicatienetwerken. Hierbij dient te worden voldaan aan de profieleisen van nutsbedrijven. Zonodig vindt verlegging plaats van bestaande kabels, leidingen en/of andere telecommunicatienetwerken. De nutsvoorzieningen worden aangebracht onder het voetpad, indien het voetpad ontbreekt dienen de nutsvoorzieningen onder de parkeerplaatsen te worden aangebracht, waar deze ook ontbreken dienen de nutsvoorzieningen in de berm te worden aangelegd. De exacte locatie en aanlegdiepte worden in overleg met de gemeente in het definitieve ontwerp bepaald. Brandkranen dienen te worden aangelegd cf. de vereisten van de Brandweer. 7.2.4.5.Riolering Ten behoeve van de waterhuishouding dient riolering te worden aangelegd. Daarnaast dient de nieuwe riolering te worden aangesloten op de bestaande riolering. De rioleringsaanleg dient plaats te vinden conform een op te stellen basisrioleringsplan. Dit plan dient opgesteld te worden door de exploitant en ter goedkeuring voorgelegd te worden aan B&W.
Het basisrioleringsplan dient te voldoen aan de gemeentelijke technische eisen en aan de lozingsvereisten van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier, principe uitgangspunt hierbij is een verbeterd gescheiden stelsel. De rioleringsmaterialen moeten voldoen aan de volgende (kwaliteits)eisen. • Rioolgemaal met dubbele pompen • PVC: klasse SN8, DWA grijs en HWA groen (IT-buis met gronddichte omhulling); • Putten: beton; • Kolken: straatkolken NeBo G130 DR, trottoirkolken NeBo G128 LD; • Putranden: NeBo N352 NB-R. De ontwerptekeningen voor de riolering worden door de ontwikkelende partij gemaakt. 7.2.5. Aanbrengen van openbare verlichting Langs de wegen worden lichtmasten geplaatst h.o.h. 25m1, lichtpunthoogte 6m, sox 24 Watt.
12e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost
33
Z-24-514787
7.3. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Woonrijp maken Leggen van de nieuwe wegen c.a.; Realiseren van kunstwerken t.b.h. de waterstructuur; Maken van de benodigde parkeervakken; Plaatsen openbare verlichting; Plaatsen brandkranen; Realiseren groenstructuur; Realiseren speelvoorzieningen.
7.3.1. Aanleggen van verbindingen 7.3.1.1.Calamiteitenontsluiting In het noordelijk deel van het plangebied dient een calamiteitenontsluiting te worden gerealiseerd welke de nieuwe woonwijk verbindt met de bestaande dorpsuitbreiding. Deze verbinding dient gerealiseerd te worden tussen de Oliverstraat 24 en De Gracht 39 naar de hoofdontsluitingsweg van het plangebied. Deze verbinding dient te worden gerealiseerd in de vorm van een eenvoudige brug. De brug is primair voor fiets- en voetgangers bedoeld, maar in geval van nood kan de ontsluiting worden benut door hulpdiensten. De specifieke eisen voor de brug dienen in overleg met de gemeente en hulpdiensten te worden bepaald. 7.3.1.2.Eilandverbinding Om het eilandje in het zuidelijke deel van het plangebied te ontsluiten en te betrekken bij de bestaande dorpsuitbreiding, dient een verbinding gerealiseerd te worden tussen de Gracht 29 en 42. Deze verbinding kan eventueel gecombineerd worden met de peilscheidende voorziening die ongeveer op dezelfde plek gerealiseerd moet worden. 7.3.1.3.Verbinding tbv groenvoorzieningen De ontsluiting vanaf het plangebied naar het eilandje dient tenminste 3 meter breed te zijn en zodanig gedimensioneerd dat machines voor onderhoud aan het eiland hier overheen kunnen. Deze ontsluiting dient te worden vormgegeven als een eenvoudige brug.
12e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost
34
Z-24-514787
7.3.2. Aanleggen van groenvoorzieningen
De groenvoorzieningen moeten worden aangelegd conform bovenstaande kaart. Eilandje Aan de oostzijde van het eilandje dienen Iepen, Ulmus “Horizon”, te worden geplant, de rest van het terrein wordt langs de randen omsloten met struikbeplanting. De rest van het terrein is open gras met enkele bomen en bankjes. Precieze locatie van de bomen en bankjes zal in overleg met de gemeente worden bepaald. Groenstrook De groenstrook tussen de twee-onder-een-kappers dient als doorzicht naar het achterliggende landschap. Aan de noordelijke en zuidelijke rand van deze groenstrook komt struikbeplanting. In het midden komen één of meerdere bomen met bankjes eromheen. De groenstrook kan, in overleg met de gemeente, nog wat verder naar het noorden of zuiden worden verplaatst, mits deze niet aan de noordelijke of zuidelijke rand komt te liggen.
12e herziening van het exploitatieplan woningbouwlocatie Zwaagdijk Oost
35
Z-24-514787
Speelplaats Ter plaatse van de aanduiding ‘speeltuin’ dienen, in overleg met de omwonenden, de volgende speelvoorzieningen aangelegd te worden: • Speelvoorziening met één of meerdere speeltoestellen in de leeftijdscategorie 1 tot 6 jaar. • Speelvoorziening met één of meerdere speeltoestellen in de leeftijdscategorie 6 tot 12 jaar. Het richtbedrag voor deze speelvoorzieningen is in totaal circa € 25.000,-. Dit bedrag is exclusief plaatsingskosten en het aanleggen van een ondergrond van rubberen tegels onder de speelvoorzieningen. Afschermend groen Het afschermend groen dient de bestaande woonbebouwing af te schermen van de te realiseren weg. De soortkeuze dient plaats te vinden in overleg met de betrokken aanwonende. Groene berm De groene berm ten westen van de hoofdontsluitingsweg, in het zuidelijk deel van het plangebied, dient te worden ingezaaid met gras. 7.3.3. Herstraten van wegen Wegen worden in eerste instantie als bouwwegen aangelegd zoals hiervoor beschreven. Voor het gehele exploitatiegebied geldt, dat realisatie van werken en werkzaamheden slechts kan worden voortgezet indien de infrastructuur binnen 6 jaar, nadat deze als bouwstraat is aangelegd, is herstraat als bouwstraat. De gehele infrastructuur dient te voldoen aan de principes van duurzaam veilig. Bij de aanleg van infrastructuur wordt aandacht besteed aan het voorkomen van (trilling)hinder in de eindsituatie.