00 DOC-24-842143 - Raadsvoorstel Woningbouwkader gemeente Medemblik 2024 en Verordening Verevening Betaalbare Woningbouw gemeente Medemblik 2024

Zaaknummer

Z-24-502458

Documentnummer

DOC-24-842143

Onderwerp

Raadsvoorstel Woningbouwkader gemeente Medemblik 2024 en Verordening Verevening Betaalbare Woningbouw gemeente Medemblik 2024

Agendapunt

Woningbouwkader

Portefeuillehouder(s)

Jeroen Broeders

Besluit De raad van de gemeente Medemblik, gelezen het bijbehorend voorstel van het college van burgemeester en wethouders van Medemblik d.d.11 juni 2024; gelet op de Omgevingswet en diverse andere wet- en regelgevingen in het ruimtelijk domein; overwegende dat: Het ‘Generiek afwegingskader 2023’ onvoldoende borging biedt voor de gestelde ambities uit de Woonvisie Gemeente Medemblik 2024-2028 en de regionale en provinciale volkshuisvestelijke afspraken.

besluit 1. Het ‘Woningbouwkader gemeente Medemblik 2024’ vast te stellen; 2. Het ‘Generiek afwegingskader voor woningbouwinitiatieven 2023’ in te trekken 3. De ‘Verordening verevening betaalbare woningbouw gemeente Medemblik 2024’ vast te stellen 4. Een bestemmingsreserve Vereveningsfonds betaalbare woningbouw in te stellen

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Medemblik, gehouden op 11 juli 2024

De griffier,

De voorzitter,

*ZB9F907C9CE*

Raadsvergadering d.d.11 juli 2024

Voorstel van het college d.d.11 juni 2024 Ter besluitvorming Onderwerp Woningbouwkader gemeente Medemblik 2024 en Verordening Verevening Betaalbare Woningbouw gemeente Medemblik 2024

Aanleiding

De afspraken uit de Woondeal Noord-Holland Noord, de daaruit voortvloeiende regionale afspraken en ambities die zijn vastgelegd in het ‘Westfries Afstemmingskader’ en de gemeentelijke Woonvisie 2024-2028 geven aanleiding het ‘Generiek afwegingskader voor woningbouwinitiatieven 2023’, vastgesteld op 23 juni 2023, te herzien op volkshuisvestelijke punten. Tegelijkertijd is deze gelegenheid aangegrepen om andere aspecten aan te vullen en de leesbaarheid te verbeteren. Om te borgen dat op planniveau ook voldoende woningen in het betaalbare segment zoals beschreven in het Woningbouwkader kunnen worden gerealiseerd is de Verordening Verevening Betaalbare Woningbouw opgesteld. Middels dit instrument worden initiatieven van 7 woningen of meer gestimuleerd om binnen het plan een bijdrage te leveren aan deze doelstelling, waarbij rekening gehouden wordt met de haalbaarheid van plannen van verschillende omvang. Het aanpassen van het afwegingskader voor woningbouwplannen en het in werking stellen van een vereveningsfonds zijn acties uit de uitvoeringsagenda van de Woonvisie 2024-2028. Met dit raadsvoorstel wordt invulling gegeven aan deze acties.

Voorstel 1. Het ‘Woningbouwkader gemeente Medemblik 2024’ vast te stellen 2. Het ‘Generiek afwegingskader voor woningbouwinitiatieven 2023’ in te trekken 3. De ‘Verordening verevening betaalbare woningbouw gemeente Medemblik 2024’ vast te stellen 4. Een bestemmingsreserve Vereveningsfonds betaalbare woningbouw in te stellen

Beoogd resultaat

We vergroten en verbeteren het woon- en huisvestingsaanbod. Door toepassing van het Woningbouwkader kan gestuurd worden op het behalen van de programmatische, ruimtelijke en financiële gemeentelijke doelstellingen op het gebied van woningbouw en de gemeentelijke bijdrage aan regionale- en provinciale woningbouwafspraken. De Verordening verevening betaalbare woningbouw stimuleert dat op planniveau wordt bijgedragen aan het behalen van de betaalbaarheidsdoelstellingen in de woningbouwopgave.

Argumenten 1.1.

Het huidige generieke afwegingskader sluit niet aan op de ambities uit de gemeentelijke Woonvisie 2024-2028 en de afspraken op regionaal en provinciaal niveau. In het huidige generiek afwegingskader staat dat bij nieuwe woningbouwplannen minimaal 26% sociale huur en 24% betaalbare koop gerealiseerd moet worden. In de gemeentelijke woonvisie is deze ambitie omhoog bijgesteld naar de verhouding naar minimaal 35% sociale huur, 10% goedkope koop en 25% betaalbare koop (gezamenlijk minimaal 70% betaalbare woningbouw, waarbij als alternatief voor goedkope- en betaalbare koopwoningen middenhuurwoningen gerealiseerd mogen worden). Met deze ambities wordt een bijdrage geleverd aan de afspraken op regionaal (Westfries afstemmingskader) en provinciaal niveau (Woondeal Noord-Holland Noord) om in de nieuwbouwopgave minimaal 2/3e betaalbare woningbouw te realiseren en op gemeenteniveau toe te groeien naar 30% sociale huur in de bestaande woningvoorraad. Ook zijn de definities voor de verschillende woningbouw categorieën en duurzaamheidsambities in het woningbouwkader gelijk gesteld aan de definities in de vastgestelde regionale en provinciale afspraken.

1.2

De context is veranderd van beperkte woningbouw en het afwegen van locaties, naar een grote woningbouwopgave. Waar de behoefte aan aanvullende woningbouw voorheen beperkt was en er dus meerdere initiatieven tegen elkaar afgewogen konden worden, is het nu juist de uitdaging om voldoende locaties te vinden waar woningbouw gerealiseerd kan worden om de doelstellingen op gemeentelijk, regionaal, provinciaal en nationaal niveau te halen. Dat wil niet zeggen dat alle initiatieven automatisch geschikt zijn. In dit nieuwe woningbouwkader is opgenomen hoe de gemeente initiatieven integraal afweegt.

1.3

Het woningbouwkader biedt transparantie over de wijze waarop de gemeente nieuwe initiatieven toetst op programmatische, ruimtelijke en financiële aspecten. In dit nieuwe woningbouwkader 2024 zijn de punten waarop de gemeente toetst (verplichtingen) en de punten waarop de gemeente aanvullende doelstellingen heeft (ambities) opgenomen. Het woningbouwkader vat de relevante verplichtingen en ambities die van toepassing zijn op woningbouwprojecten samen.

2.1

In het Woningbouwkader is de inhoud van het Generiek Afwegingskader voor Woningbouwinitiatieven geactualiseerd. Het Generiek Afwegingskader voor Woningbouwinitiatieven komt te vervallen.

3.1

Met de verordening verevening betaalbare woningbouw wordt het behalen van de betaalbaarheidsambities binnen de woningbouwopgave op planniveau geborgd. De verordening is een instrument dat afdwingt dat initiatiefnemers van woningbouwplannen met een omvang van meer dan zes woningen bijdragen aan de gewenste aantallen betaalbare woningen in de gemeentelijke woningbouwprogrammering.

3.2

De haalbaarheid van projecten van verschillende omvang is geborgd in de verordening verevening betaalbare woningbouw door verschillende regels te stellen, afhankelijk van de omvang van het plan. Bij plannen met een geringe omvang is het realiseren van de ambities conform de verhouding in verschillende woningbouw categorieën binnen het plan praktisch niet haalbaar. Daarom is gekozen voor verschillende regels om hiervan op planniveau af te wijken door het tekort aan betaalbare woningen in een

woningbouwcategorie programmatisch of financieel te verevenen, waarbij voor kleinere plannen meer ruimte is om af te wijken, dan voor grotere plannen. 3.3

De gemeente Medemblik kent veel kleine plannen. Om het behalen van de betaalbaarheidsdoelstellingen te borgen is het nodig om bij plannen vanaf 7 woningen te sturen op het realiseren van voldoende betaalbare woningen.

3.4

Toepassingsbereik en afwijkingsmogelijkheden zijn geborgd. De verordening is niet van toepassing op kleine plannen (<7 woningen), flexwoningen, wooncoöperaties, onzelfstandige wooneenheden en voor plannen waar voor de inwerkingtreding van de verordening al afspraken in een (anterieure) overeenkomst zijn vastgelegd met de initiatiefnemer, een omgevingsplan is vastgesteld of een omgevingsvergunning is aangevraagd. Daarnaast kan het college gemotiveerd afwijken van de verordening door toepassing van de hardheidsclausule. De verwachting is dat dit, mede door de al aangebrachte differentiatie in planomvang en vereveningsmogelijkheden in de regel niet zal gebeuren. Afwijken van de verordening mag niet louter financieel gemotiveerd zijn en kan alleen wanneer toepassing van de verordening leidt tot onevenredige gevolgen voor belanghebbende(n) of gemeentelijke (beleids)doelstellingen van niet volkshuisvestelijke aard.

4.1

Het vereveningsfonds krijgt de vorm van een bestemmingsreserve. De raad is bevoegd tot het instellen van een bestemmingsreserve.

Kanttekeningen 1.1

Het proces om nieuwe initiatieven in behandeling te nemen is in transitie sinds de invoering van de Omgevingswet. Onder de Omgevingswet worden plannen integraler beoordeeld. De procesomschrijving uit het huidige generiek afwegingskader is hierdoor niet meer up to date. Een geüpdatete versie van dit proces is nog niet vastgesteld. Daarom is een uitgebreide procesomschrijving niet opgenomen in dit nieuwe woningbouwkader. Wanneer dit proces is vastgesteld door het college, zal deze als oplegger op dit woningbouwkader worden opgenomen.

1.2

Regels voor woningsplitsing en wonen in bijgebouwen zijn te komen vervallen in het woningbouwkader. Het woningbouwkader richt zich alleen op de nieuwbouwopgave. Er worden aparte beleidsregels vastgesteld waaraan vergunningaanvragen voor het splitsen van woningen worden getoetst. Deze worden gelijktijdig met dit woningbouwkader ter besluitvorming aan de raad aangeboden. Dit jaar worden daarnaast beleidsregels voor het wonen in bijgebouwen en vrijkomend agrarisch vastgoed opgesteld en ter vaststelling aangeboden aan de raad. Gemeenten mogen geen bovenwettelijke duurzaamheidseisen stellen. In het woningbouwkader wordt daarom alleen verplicht gesteld om plannen te scoren aan de hand van het toetsingskader uit het Convenant Toekomstbestendig Bouwen waar de Westfriese gemeenten in november 2023 bij aangesloten zijn. Dit kader biedt op de diverse duurzaamheidsaspecten de mogelijkheid om brons, zilver of goud te scoren. In het Westfries Afstemmingskader voor woningbouwplannen, zoals vastgesteld in februari 2024 is zilver als ambitieniveau gesteld. In hoeverre dit voor alle duurzaamheidsaspecten

1.3

haalbaar is moet op planniveau worden bepaald. Medemblik werkt op dit moment nog aan een handreiking voor het bepalen van het ambitieniveau op planniveau. 3.1

De verordening verevening betaalbare woningbouw voorziet op dit moment alleen in bijdragen áán het vereveningsfonds. Het doel van de verordening is het stimuleren van de realisatie van voldoende betaalbare woningen en niet het genereren van inkomsten. In principe zou het vereveningsfonds zodanig moeten werken dat plannen met minder betaalbare woningen dan beoogd 1:1 compenseren voor plannen met meer betaalbare woningen dan beoogd. Het opzetten van een subsidieregeling om bijdragen uit het fonds te verstrekken aan plannen met méér betaalbare woningen vergt echter nadere juridische en technische uitwerking. Dit vormt daarentegen geen probleem: Het fonds zal pas na een zekere periode gevuld raken, omdat tussen het maken van afspraken over de verevening met de initiatiefnemer en de daadwerkelijke storting in het vereveningsfonds minimaal twee jaar zit. Daarom zijn bijdragen aan woningbouwplannen met een groter aandeel betaalbare woningen vanuit het vereveningsfonds middels deze verordening nog niet mogelijk. Bij de evaluatie van de verordening, of zoveel eerder als zicht is op daadwerkelijke storting in het fonds door vastgelegde afspraken met initiatiefnemers, zal besloten worden op welke wijze de beschikbare middelen ingezet worden voor de realisatie van aanvullende betaalbare woningbouw.

Het uitgangspunt hierbij is dat voor de uitkering uit het fonds dezelfde bedragen gelden als voor bijdragen aan het fonds (indexering daargelaten). Het college zal hiervoor een raadsvoorstel opstellen om de verordening uit te breiden met een subsidieregeling.

Financiën •

•

De gestelde betaalbaarheidsdoelstellingen in het woningbouwkader hebben tot gevolg dat bij gemeentelijke grondverkoop ten behoeve van woningbouw een lagere grondopbrengst gerealiseerd zal worden ten opzichte van het huidige generiek afwegingskader. Dit is echter passend binnen de gemeentelijke begroting. Toepassing van de mogelijkheid om het tekort aan betaalbare woningen financieel te verevenen binnen de verordening verevening betaalbare woningbouw zal toevoegingen aan de bestemmingsreserve genereren. Het besluiten over toevoegingen aan de bestemmingsreserve is een bevoegdheid van de raad. De toevoegingen volgen uit de uitvoering van de verordening door het college. We leggen de toevoegingen aan u voor in onze P&C-cyclus.

Uitvoering/evaluatie •

Na vaststelling van het Woningbouwkader en de Verordening verevening betaalbare woningbouw door de gemeenteraad worden deze gepubliceerd en wordt het ‘generiek afwegingskader voor woningbouwinitiatieven 2023’ ingetrokken.

•

Het woningbouwkader en de verordening verevening betaalbare woningbouw worden toegepast bij nieuwe woningbouwplannen.

•

Wanneer het college voor inwerkingtreding van dit woningbouwkader en de verordening verevening betaalbare woningbouw reeds een plan heeft aanbesteed, een (anterieure) overeenkomst heeft gesloten met de initiatiefnemer, een kaderstellende notitie of omgevingsplan is vastgesteld of een omgevingsvergunning is verleend, zijn deze niet van

•

•

toepassing, maar geldt het ‘Generiek afwegingskader voor woningbouwinitiatieven 2023’. Het college rapporteert in de P&C-cyclus over de (voorgestelde) toevoegingen aan de bestemmingsreserve Vereveningsfonds betaalbare woningbouw die volgen uit de uitvoering van de verordening. De evaluatie van het woningbouwkader en de verordening verevening betaalbare woningbouw twee jaar na inwerkingtreding plaats. Het college doet hiervoor een voorstel aan de raad indien op basis van de evaluatie aanpassing van de verordening gewenst is.

Communicatie Alle betrokken partijen worden geïnformeerd over dit nieuwe woningbouwkader en de verordening verevening betaalbare woningbouw. Het woningbouwkader en de verordening verevening betaalbare woningbouw worden gepubliceerd in het gemeenteblad en op overheid.nl.

Bijlagen 1. DOC-24-842142 2. DOC-24-842514 Medemblik 2024

Commissie d.d. 27 juni 2024

Woningbouwkader gemeente Medemblik 2024 Verordening verevening betaalbare woningbouw gemeente