Zienswijzen Noordvliet 159 te Maassluis (Geanonimiseerd) (1)
Tekst van het document
VASTGOED & PROJECT
ontwikkeling College
Burgemeester
van
en
Wethouders
Vastgoedadvies
Maassluis
Gemeente
mr.
Kathina
Post
Noordvliet 71
Postbus
55
3142
CJ
Maassluis
3140 AB
Maassluis
Tel:
06 53
88 38 63
E-mail: kathina@kp-vastgoedadvies.nl
(geanonimiseerd) gemeent
Per e-mail:
Btw nr: 126956601B01 KvK nr: 54744709 IBAN: NL
Datum:
26 december
12 RABO
0145 2103 91
2024
Onderwerp: Zienswijzen omgevingsvergunning Noordvliet
Geacht
159
college, pro-formazienswijze van 11 december jl., hebben de Lijnbaan en Noordvliet, zijnde d
Zoals ik aangaf in de
zich tot
mij gewend
enkele
(geanonimiseerd)(geanonimiseerd) bewoners
Deze te
van
bewoners
behartigen
Door
u
is een
wonen
in de
nabijheid
van
de Noordvliet 159
en
hebben
mij verzocht
hun
belangen
in onderstaande kwestie.
ontwerp-omgevingsvergunning
NL.IMRO.0556.OVNoordvliet159.ON01
voor
ter
inzage gelegd
per 1 november 2024 met nummer 9 woningen op het perceel aan de
de realisatie
van
hebben
bij de procedure aangesloten
Noordvliet 159 te Maassluis. Na
het indienen
noemen
van
bewoners
de van
pro-forma zienswijze
zich
de hierna te
de Noordvliet:
(geanonimiseerd) De
hiervoor
genoemde bewoners zijn omwonenden van het betrokken perceel en hebben mij zienswijze op uw voorgenomen omgevingsvergunning kenbaar te maken. De machtigingen zijn als bijlage bijgevoegd. verzocht hun
Hierna zal ik per
onderwerp
de verschillende punten
weergeven.
liet
Bouwhoogte Als ik de tekeningen van het bouwplan goed lees , dan worden in het appartementengebouw de plafonds van de eerste 2 woonlagen 2. 75m hoog en het plafond van het penthouse 3. 30m hoog. Volgens het bouwbesluit is een plafondhoogte van 2. 60m voldoende hoog. Bewoners van de Lijnbaan hebben diverse keren mondeling en schriftelijk bij u aangegeven , dat zij het appartementengebouw te hoog vinden. Vanwege zon en licht in hun woning en tuin , welke door
de hoogte van het gebouw wordt verminderd. De totale bouwhoogte kan naar beneden; door minder woonlagen te realiseren. Ook is er geen noodzaak om de plafonds hoger te maken dan 2.60m , technisch gezien kunnen deze lager. Overigens zijn lagere plafonds ook duurzamer , want er is minder energie nodig om de woning te verwarmen.
Door u is aangegeven dat er een architectonisch voorkeur is om de daken van de te bouwen woningen en appartementengebouw schuin op te laten lopen. Volgens het bestemmingsplan is de toegestane maximum bouwhoogte 6m. Wat is de noodzaak om af te wijken van het bestemmingsplan , als het appartementengebouw ook lager gerealiseerd kan worden? U geeft niet aan waarom u het een goed idee vindt om af te wijken. Door u dient een belangenafweging te worden gemaakt. Wat maakt dat u de voorkeur van de
architect zwaarder laat wegen dan het belang van de bewoners aan de Lijnbaan. Verder wordt de hoogte van het pand aan de Noordvliet 139 als maatstaf gebruikt wat betreft de bouwhoogte. Dit pand is 11. 1m hoog en niet zoals is aangegeven op de blauwdruk tekening 11 à 12 meter hoog. En dit pand ligt niet direct aan de straat , maar is verscholen gelegen achter andere bebouwing en daardoor vanaf de Noordvliet gezien volledig aan het gezicht onttrokken , waardoor het naar de mening van de bewoners sowieso geen maatstaf kan zijn voor de bouwhoogte aan de Noordvliet. Ligging t. o. v. de woningen aan de Lijnbaan De percelen met de woningen aan de Lijnbaan zijn tot circa 1. 50m hoger gelegen dan het
bouwterrein. Wanneer de bestaande schuren op het terrein zullen worden verwijderd , is er een zeer reel risico op afvloeiing van de grond van de percelen gelegen direct achter de bouwlocatie. Verder is in het verleden sprake geweest van wateroverlast op het bouwterrein. Hiervoor werden de eigenaren van de hoger gelegen percelen aan de Lijnbaan verantwoordelijk gehouden. De bewoners van de woningen aan de Lijnbaan willen voorkomen dat dergelijke problemen zich in de toekomst weer voordoen. In een goede drainage moet om die reden worden voorzien. De bewoners willen graag weten op welke wijze verschuiving van grond zal worden voorkomen en op welke wijze zal voor een goede waterdrainage worden gezorgd? In de ontwerpvergunning en overige stukken wordt er niets over vermeld.
Beschermd stadsgezicht Het merendeel van de woningen aan de Noordvliet valt binnen het gebied dat is aangewezen als beschermd stadsgezicht. Dit maakt dat het hele gebied , de hele Noordvliet dus , een bijzonder cultuurhistorisch karakter heeft.
De bescherming is bedoeld om de cultuurhistorische identiteit van de Noordvliet te behouden en in te zetten bij ontwikkelingen. In de Omgevingswet zit zelfs een instructie voor gemeenten; gemeenten moeten deze gebieden beschermen. De ontwikkelingen dienen dan ook mede plaats te vinden op basis van de historische
kenmerken. De beleving van het bijzondere karakter reikt verder dan het begrensde gebied. Ook buiten het begrensde gebied dient u rekening te houden met de aanwezige cultuurhistorische waarden.
Echter de historische kenmerken worden niet teruggevonden in het plan. U spreekt zelf ook over een eigen interpretatie van een dijkwoning , terwijl de woningen aan de Noordvliet toch duidelijk historische vlietwoningen zijn en zeker geen dijkwoningen. En bij die eigen interpretatie zijn sowieso de historische kenmerken ver te zoeken. Ontsluiting (bouw)verkeer Op pagina 22 van de Ruimtelijke onderbouwing van Legalexion van 31 oktober 2023 onder het kopje ‘Verkeer en parkeren’ wordt aangegeven dat hier iets gezegd zal worden over de ontsluiting. Er is echter niets te vinden over de ontsluiting van de bouwlocatie , noch tijdens de bouw voor het bouwverkeer , noch na het gereedkomen voor bewoners/bezoekers van de nieuwbouw. Sowieso is de Noordvliet ongeschikt voor zwaar bouwmaterieel; het betreft een smalle eenbaansweg waarlangs een smalle stoep is gelegen , er geldt eenrichtingsverkeer. Het merendeel van de historische panden gelegen aan de Noordvliet zijn niet onderheid en daardoor extra kwetsbaar voor
scheuren en verzakkingen. Onder meer om die reden willen de bewoners van de Noordvliet niet dat er vrachtverkeer en ander zwaar materieel over de Noordvliet rijdt. Bewoners hebben zorgen over de schade aan hun historische panden en daarnaast om de veiligheid in de straat. De straat en naastgelegen stoep zijn erg smal. Er spelen kinderen op de stoep en er zijn veel wandelaars en fietsers. In de stukken met betrekking tot de ontwerp-omgevingsvergunning heb ik niets kunnen vinden over de wijze waarop gegarandeerd is dat er geen zwaar bouwverkeer/zwaar materieel over de Noordvliet zal gaan. Ook heb ik geen informatie kunnen vinden over welke transportroutes er zijn; deze zouden moeten lopen via de Rozenlaan en niet via de Noordvliet. Waar kan ik het bouwveiligheidsplan vinden , waarin dit geregeld zou moeten zijn?
Parkeerdruk In de huidige situatie beschikken de 55 huishoudens aan de Noordvliet slechts over 49 openbare parkeerplaatsen. Dit levert al structureel een tekort op aan parkeerplaatsen. Bezoekers van en de nieuwe bewoners van de nieuwbouw zullen ook aan de Noordvliet parkeren. Hoe wordt in het bouwplan hierin voorzien? Schade aan omliggende woningen en overige woningen aan de Noordvliet De bewoners aan de Lijnbaan en Noordvliet maken zich zorgen om schade aan hun woningen tijdens de bouw en met name door heiwerkzaamheden. De bewoners van de belendende panden zijn van mening dat op kosten van de initiatiefnemer een bouwkundig inventarisatierapport opgesteld zou moeten worden door een onafhankelijk specialist.
Molenbiotoop Zoals
u
bekend
H2M
een
heeft de Provincie op basis van de tekeningen en overige informatie akkoord gegeven wat betreft de kwestie van de molenbiotoop.
Van
één
van
Provincie
de
bewoners,
beschikte
en
de heer De Ruiter, heb
welke de basis vormde
de Provincie. Naar
ik vernomen
voor
ingegeven
door
dat
hij de tekeningen waarover de het akkoord, heeft opgevraagd en ontvangen van
deze
aanleiding van tekeningen heeft de heer De Ruiter zelf de bomen opgemeten en heeft geconcludeerd dat in werkelijkheid de bomen aanzienlijk lager zijn dan hoogtematen die zijn doorgegeven door H2M aan de Provincie.
de
Ook
lijkt het erop dat op deze tekeningen de woningen lager en minder breed zijn uitgetekend, waardoor de woningen 20cm lager zijn weergegeven en de appartementen 75cm. Kortom; het
mij en de bewoners niet duidelijk van welke afmetingen moet worden uitgegaan en lijkt het erop dat de ingediende stukken voor de vergunningaanvraag afwijken van de ingediende stukken m.b.t. de molenbiotoop. is
Hierdoor wordt de indruk Omdat
de bewoners
afmetingen welke
van
van
de
gewekt
dat
er
met
twee
maten
gemeten wordt.
hierin graag duidelijkheid hebben, zouden we graag van u vernemen bomen, in hoogte en omvang, u bent uitgegaan. En ook in samenhang
afmetingen
van
woningen
en
appartementen,
in hoogte
en
breedte,
u
bent
van
welke
daarmee, uitgegaan.
Participatiewet en participatieverslag Bewoners van de Lijnbaan hebben aangegeven dat de participatie rondom dit project niet is gegaan, zoals in de werkwijze bij Participatiebeleid gemeente Maassluis 2024 is beschreven. Waardoor bij bewoners een gevoel van oneerlijkheid overheerst over de manier van handelen rondom de participatie in dit traject. De
bewoners
geen
van
de Noordvliet
zijn sowieso
niet in de
participatie procedure gekend;
ook hebben
participatieverslag ontvangen.
Conclusie
Op grond
van
het hiervoor
gemelde
kunnen
bewoners niet anders dan concluderen dat
zorgvuldige voorbereiding van het voorgenomen besluit van de omgevingsvergunning plaatsgehad. Ik verzoek u dan ook om de omgevingsvergunning te weigeren c.q. aan te passen. Ik ga
ervan
uit dat u
mij op de hoogte houdt
Uw
reactie wacht ik af.
Met
vriendelijke groet,
(geanonimiseerd) Kathina Post
(geanonimiseerd) Bijlage: machtigingen
van
het verdere
verloop van
de
procedure.
er
geen heeft
ze