Zienswijze tegen het ontwerp wijzigingsbesluit omgevingsplan Station Maassluis West def (Geanonimiseerd)

Zienswijze tegen het ontwerp-wijzigingsbesluit omgevingsplan gemeente Maassluis – Station West Aan:

Gemeenteraad van Maassluis Postbus 55 3140 AB Maassluis gemeente @maassluis.nl.

Betreft: Zienswijze tegen het ontwerp-wijzigingsbesluit omgevingsplan Maassluis West

–

Station

Maassluis , 30-12-2025. Geachte leden van de gemeenteraad , Ondergetekenden dienen hierbij , met toepassing van afdeling 3. 4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en de Omgevingswet , een zienswijze in tegen het ontwerpwijzigingsbesluit van het omgevingsplan Maassluis – Station West (hierna: het Ontwerp). Deze zienswijze ziet uitsluitend op de maximale planologische mogelijkheden die het Ontwerp vastlegt voor kavel E. Beoordeeld dient te worden of alle invullingen die het plan juridisch mogelijk maakt , uitgaande van de maximale bouw- en gebruiksrechten , leiden tot een

aanvaardbare ruimtelijke situatie , in het bijzonder voor direct omwonenden.

Nu geen concreet bouwplan voorligt , rust op de gemeenteraad een verzwaarde motiveringsplicht om inzichtelijk te maken dat de maximaal toegestane planinvulling , zowel op zichzelf als in samenhang , ruimtelijk aanvaardbaar is. Een dergelijke motivering ontbreekt.

1. Belanghebbendheid

en

reikwijdte

Ondergetekenden zijn directe aanwonenden van kavel E. Onze woning is gelegen in de onmiddellijke nabijheid van deze kavel. Tussen onze woning en kavel E bevindt zich uitsluitend een stoep en straat. Gelet op de zeer beperkte afstand en het ontbreken van afschermende functies vormt dit geen ruimtelijk relevante buffer. De planologische gevolgen van het Ontwerp werken daardoor rechtstreeks , structureel en onverkort door in onze woonen leefomgeving. Ondergetekenden hebben destijds bewust voor hun woning gekozen vanwege de vrije ligging en het ontbreken van direct aangrenzende bebouwing. Deze ruimtelijke kwaliteiten vormden een wezenlijk onderdeel van het woon- en leefklimaat waarvoor is gekozen. Voorafgaand aan de aankoop hebben ondergetekenden zich verdiept in de destijds geldende en kenbaar gemaakte beleidsvoornemens voor het gebied Koningshoek te Maassluis. In de Structuurvisie Maassluis 2012–2025 wordt voor het gebied Station West/Koningshoek uitgegaan van het aanleggen van groenvoorzieningen , gericht op een suburbaan woonmilieu

circa 100 woningen. Daarnaast heeft de gemeenteraad in 2019 de wens uitgesproken om het bestaande grasveld te ontwikkelen tot een park dat rust en ruimte uitstraalt. met

Deze beleidsuitgangspunten hebben bij ondergetekenden het gerechtvaardigde vertrouwen

gewekt dat de directe omgeving van de woning zich zou ontwikkelen met behoud van openheid , groen en een passende ruimtelijke overgang , zonder intensieve bebouwing in directe nabijheid. Dit vertrouwen betekent niet dat geen enkele ontwikkeling mogelijk zou zijn , maar wel dat een ingrijpende en intensieve planologische wijziging zwaar en inzichtelijk gemotiveerd dient te worden. Ondergetekenden erkennen dat er een grote maatschappelijke behoefte bestaat aan woningbouw. Dit laat echter onverlet dat bij de vaststelling van een omgevingsplan moet worden gewaarborgd dat de maximaal toegestane planologische invulling leidt tot een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor direct omwonenden. De ruimtelijke gevolgen van het Ontwerp betreffen onder meer: • • • • •

bouwhoogte , bouwmassa en situering; functiemenging (sportzaal in combinatie met wonen); geluid- en verkeersbelasting; aantasting van privacy en verlies van bezonning; verlies van groen en toename van hittestress.

Deze effecten treden gelijktijdig en cumulatief op en onderscheiden zich wezenlijk van

algemene gebiedseffecten.

2. Juridisch toetsingskader Op grond van artikel 2. 1 van de Omgevingswet (evenwichtige toedeling van functies aan locaties) en de artikelen 3:2 , 3:4 en 3:46 Awb dient bij de vaststelling van een omgevingsplan te worden beoordeeld of de maximale planologische mogelijkheden die het plan toestaat , in

hun onderlinge samenhang , leiden tot een aanvaardbare ruimtelijke situatie. Deze beoordeling dient plaats te vinden op basis van de worst-case invulling die het plan

juridisch mogelijk maakt , ongeacht eventuele beleidsintenties of toekomstige nadere uitwerkingen. Essentiële ruimtelijke keuzes , waaronder bouwhoogte , bouwmassa , situering en functiemenging , dienen in de planfase inzichtelijk te worden gemotiveerd en mogen niet worden doorgeschoven naar de vergunning fase. Eventuele onzekerheden over de ruimtelijke aanvaardbaarheid komen voor rekening van de planwetgever.

3. Onaanvaardbare nabijheid

en

bouwhoogte

Het Ontwerp maakt bebouwing mogelijk op zeer geringe afstand van onze woning. Daarbij zijn bouwhoogtes toegestaan tot circa 15 meter (vijf bouwlagen) en op delen van kavel E zelfs tot circa 21 meter. Deze bouwhoogtes maken een zeer dominante bouwmassa mogelijk in directe nabijheid van

bestaande woningen. Voorzienbare gevolgen zijn onder meer substantiële schaduwwerking , structureel verlies van bezonning , ernstige aantasting van privacy door inkijk vanuit meerdere bouwlagen en een onevenredige visuele dominantie. Een locatie-specifieke onderbouwing van deze effecten ontbreekt. Bezonning- , schaduw- en

privacy analyses zijn niet uitgevoerd. Zonder dergelijke onderzoeken is niet inzichtelijk gemaakt dat bij maximale planinvulling sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4. Functiemenging met sportzaal Het Ontwerp maakt tevens de realisatie mogelijk van een sportzaal met een oppervlakte van circa 2. 000 m² , gesitueerd in de buurt van onze woning. Een dergelijke functie brengt naar

haar aard een hoge gebruiksintensiteit met zich , waaronder aanzienlijke geluidbelasting , met name in de avonduren en weekenden , alsmede een verhoogde verkeers- en parkeerdruk. Een integrale beoordeling van deze effecten , in samenhang met de toegestane bouwhoogte en

situering , ontbreekt. Niet is gemotiveerd dat deze functiemenging verenigbaar is met een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor direct omwonenden.

5. Onvoldoende motivering maximale planinvulling Het Ontwerp staat een zeer intensieve planinvulling toe zonder inzichtelijk te maken dat iedere planologisch toegestane invulling ruimtelijk aanvaardbaar is. Een integrale , locatie-

specifieke afweging van bouwhoogte , bouwmassa , gebruiksintensiteit en afstand tot bestaande woningen ontbreekt.

6. Onrechtmatig doorschuiven

naar

de vergunning fase

Essentiële ruimtelijke keuzes zijn planologisch vastgelegd en daarmee onomkeerbaar. De beoordeling van de ruimtelijke aanvaardbaarheid daarvan kan niet worden doorgeschoven naar de vergunning fase. Dit is in strijd met vaste jurisprudentie. Nu deze beoordeling ontbreekt , ontbeert het Ontwerp een draagkrachtige motivering.

7. Ontbreken integrale beoordeling cumulatieve effecten

Een

integrale beoordeling van de cumulatieve effecten van bouwhoogte, functiemenging, geluid, verkeer, privacy, bezonning en hittestress ontbreekt. Dit vormt een zelfstandig en wezenlijk motiveringsgebrek.

8.

Omgevingsvisie

Maassluis 2024-2040

Niet

inzichtelijk is gemaakt hoe de maximale planologische mogelijkheden op kavel E zich verhouden tot de ambities uit de Omgevingsvisie Maassluis 2024-2040, met name waar het gaat om leef kwaliteit, groenstructuur en een gezond woon- en leefklimaat.

9. Ontbreken

individuele

belangenafweging

Uit het

Ontwerp blijkt niet dat de belangen van ondergetekenden als direct omwonenden afzonderlijk, kenbaar en evenwichtig zijn afgewogen. Dit is in strijd met artikel 3:4 Awb.

10. Conclusie

en

verzoek

Het

E

Ontwerp motiveert onvoldoende dat de maximale planologische mogelijkheden op kavel leiden tot een aanvaardbare ruimtelijke situatie. Essentiële ruimtelijke afwegingen

ontbreken.

Ondergetekenden verzoeken u het Ontwerp niet vast te stellen, althans niet zonder: integrale, locatie-specifieke beoordeling van de maximale planinvulling; gemotiveerde beperking van bouwhoogtes en bouwmassa; een kenbare en individuele belangenafweging.

e

een

e

een

e

Hoogachtend,

(geanonimiseerd)